房地產(chǎn)成本管控60問(wèn)（第二部分：招采階段+合同簽訂階段）

房地產(chǎn)成本管控60問(wèn)（第二部分：招采階段+合同簽訂階段）針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)全過(guò)程成本管控，提煉出60個(gè)問(wèn)題及解答，分策劃階段、設(shè)計(jì)階段、招采階段、合約簽訂階段、施工階段、結(jié)算階段共六個(gè)階段予以展示。本文為第二部分。三、招投標(biāo)階段問(wèn)題13：標(biāo)段劃分的依據(jù)和原則是什么？招標(biāo)方案如何策劃？答：1、標(biāo)段劃分主要根據(jù)投標(biāo)單位承接能力及管理便利性、項(xiàng)目工期要求切分標(biāo)段。2、地產(chǎn)公司多數(shù)通過(guò)合約規(guī)劃來(lái)銜接目標(biāo)成本與招采管理；即把目標(biāo)成本按照自上而下、逐級(jí)分解為合約大類(lèi)與相應(yīng)的合同金額目標(biāo)，進(jìn)而指導(dǎo)下步的招標(biāo)工作和合約管控工作。問(wèn)題14：合約規(guī)劃的定義與作用？答：合約規(guī)劃具備三大管理價(jià)值：一是成本控制的管理抓手；二是支撐資金計(jì)劃預(yù)測(cè)；三是指導(dǎo)后期采購(gòu)計(jì)劃編制。合同策劃主要內(nèi)容：工期要求、招標(biāo)計(jì)劃、合同形成方式、合同承包方式、計(jì)價(jià)原則、合同承包范圍、甲供材范圍等。問(wèn)題15：合約規(guī)劃如何編制、調(diào)整？答：待方案版目標(biāo)成本審批通過(guò)后，項(xiàng)目公司需及時(shí)根據(jù)項(xiàng)目管控模式、上級(jí)公司集采應(yīng)用及專(zhuān)業(yè)資質(zhì)許可要求、項(xiàng)目工期及當(dāng)?shù)貕艛嗲闆r等分解目標(biāo)成本，形成項(xiàng)目合約規(guī)劃。項(xiàng)目合約規(guī)劃主要項(xiàng)目合約規(guī)劃界面、合約規(guī)劃金額、合同計(jì)價(jià)及招標(biāo)方式、主責(zé)部門(mén)等，其中合約規(guī)劃界面劃分是項(xiàng)目合約規(guī)劃編制最為重要、復(fù)雜的事情，也是其他信息繼續(xù)完善的前提。項(xiàng)目合約規(guī)劃是項(xiàng)目目標(biāo)成本執(zhí)行的重要管理工具，項(xiàng)目招標(biāo)必須嚴(yán)格圍繞合約規(guī)劃展開(kāi)，招標(biāo)金額不得突破合約規(guī)劃金額；同時(shí)項(xiàng)目合同執(zhí)行金額、預(yù)結(jié)金額、結(jié)算金額等均必須在合約規(guī)劃范圍之內(nèi)，以保證項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本可控。為有效規(guī)范項(xiàng)目合約規(guī)劃編制口徑、提高合約規(guī)劃編制效率以及避免拆解發(fā)包等，大多房企均會(huì)自主制定及發(fā)布《標(biāo)準(zhǔn)合約規(guī)劃》。某項(xiàng)目《合約規(guī)劃》案例：當(dāng)發(fā)生以下情況時(shí)，項(xiàng)目合約規(guī)劃需及時(shí)進(jìn)行調(diào)整：（1）目標(biāo)成本發(fā)生變化導(dǎo)致對(duì)應(yīng)合約規(guī)劃金額發(fā)生變化時(shí)；（2）項(xiàng)目合約規(guī)劃界面發(fā)生變化時(shí)；（3）目標(biāo)成本及項(xiàng)目合約界面均不發(fā)生調(diào)整，但合約規(guī)劃金額發(fā)生變化時(shí)。問(wèn)題16：如何確定采購(gòu)計(jì)劃與采購(gòu)方式？根據(jù)合約規(guī)劃，來(lái)編制每個(gè)項(xiàng)目的采購(gòu)計(jì)劃。當(dāng)發(fā)生以下情況時(shí)，項(xiàng)目合約規(guī)劃需及時(shí)進(jìn)行調(diào)整：（1）目標(biāo)成本發(fā)生變化導(dǎo)致對(duì)應(yīng)合約規(guī)劃金額發(fā)生變化時(shí)；（2）項(xiàng)目合約規(guī)劃界面發(fā)生變化時(shí)；（3）目標(biāo)成本及項(xiàng)目合約界面均不發(fā)生調(diào)整，但合約規(guī)劃金額發(fā)生變化時(shí)。問(wèn)題16：如何確定采購(gòu)計(jì)劃與采購(gòu)方式？根據(jù)合約規(guī)劃，來(lái)編制每個(gè)項(xiàng)目的采購(gòu)計(jì)劃。需要說(shuō)明的是，一般房地產(chǎn)集團(tuán)會(huì)對(duì)不同采購(gòu)任務(wù)的采購(gòu)方式、組織部門(mén)、評(píng)標(biāo)辦法、供貨方式、計(jì)價(jià)方式、戰(zhàn)略采購(gòu)進(jìn)行比較明確的規(guī)定，以便更為高效且受控的情況下展開(kāi)該項(xiàng)工作。采購(gòu)權(quán)限劃分案例：采購(gòu)的原則及方法案例：在采購(gòu)計(jì)劃的執(zhí)行過(guò)程中，應(yīng)采取有效措施對(duì)采購(gòu)計(jì)劃的執(zhí)行狀況進(jìn)行高效識(shí)別，發(fā)現(xiàn)異常情況及時(shí)處理。同時(shí)，嚴(yán)格管控招標(biāo)責(zé)任主體變更（如原本總部集中采購(gòu)事項(xiàng)變更為項(xiàng)目直接采購(gòu)）、招標(biāo)方式變更等情況。問(wèn)題17：采購(gòu)方式的選擇與管理?答：1、國(guó)有投資的企業(yè)根據(jù)政府要求的金額等級(jí)選擇公開(kāi)招標(biāo)或邀請(qǐng)招標(biāo)。對(duì)于新入庫(kù)的合作單位，會(huì)對(duì)其采取資格預(yù)審，投標(biāo)考察環(huán)節(jié)、團(tuán)隊(duì)面試環(huán)節(jié)（注重團(tuán)隊(duì)）環(huán)節(jié)。金額較大的項(xiàng)目招標(biāo)定標(biāo)需要通過(guò)當(dāng)?shù)卣袠?biāo)管理辦公室進(jìn)行，基本招標(biāo)流程按國(guó)家國(guó)定流程執(zhí)行，但是為了保證招標(biāo)過(guò)程、中標(biāo)單位可靠，在正式招標(biāo)前一般會(huì)進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研對(duì)潛在客戶及報(bào)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行初步了解；2、非國(guó)有投資企業(yè)基本采取邀請(qǐng)招標(biāo)的方式，多數(shù)企業(yè)集團(tuán)總部會(huì)進(jìn)行集中采購(gòu)建立戰(zhàn)略合作供應(yīng)商庫(kù)，項(xiàng)目公司在庫(kù)內(nèi)選用供應(yīng)商，可縮短招標(biāo)時(shí)間簡(jiǎn)化招標(biāo)流程，中標(biāo)價(jià)格采取合理低價(jià)的方式進(jìn)行，可以對(duì)報(bào)價(jià)進(jìn)行調(diào)整；3、具體項(xiàng)目招標(biāo)時(shí)，在供方庫(kù)中選擇參與單位，采購(gòu)部門(mén)負(fù)責(zé)組織對(duì)入圍單位的考察，工程和研發(fā)部門(mén)及成本管控部門(mén)參與資格預(yù)審，并在入圍審批中提出明確意見(jiàn)。4、大多數(shù)地產(chǎn)商有內(nèi)部的招標(biāo)平臺(tái)，要求符合投標(biāo)資格的施工單位、供應(yīng)商在投標(biāo)前先入庫(kù)。針對(duì)于入庫(kù)企業(yè)，部分地產(chǎn)商會(huì)對(duì)其進(jìn)行考核走訪，如對(duì)供應(yīng)商的返修率等進(jìn)行考察。5、目前多數(shù)非國(guó)有投資的房地產(chǎn)項(xiàng)目選擇供應(yīng)商的方式與港式比較接近，前期重視潛在客戶的考察，采用邀請(qǐng)招標(biāo)的方式確定供應(yīng)商，投標(biāo)報(bào)價(jià)有一定的協(xié)商空間，這種方式可保證價(jià)格合理、過(guò)程合作可控。問(wèn)題18：如何考察潛在投標(biāo)人？答：1、多數(shù)房企都會(huì)對(duì)潛在投標(biāo)人進(jìn)行考察，大型地產(chǎn)集團(tuán)對(duì)入庫(kù)單位嚴(yán)格把關(guān)，由招采管理部門(mén)、工程部門(mén)、研發(fā)部門(mén)都需要參與其中，并由分管上級(jí)審批供方庫(kù)成員。原則上，只有入庫(kù)的單位方有資格參與投標(biāo),對(duì)供應(yīng)商主要從組織架構(gòu)、履歷、歷史業(yè)績(jī)、產(chǎn)品性能、財(cái)務(wù)狀況等方面進(jìn)行考察。2、供方推薦的三大原則A、達(dá)標(biāo)原則，即所有入圍單位的各項(xiàng)條件必須符合招標(biāo)文件要求，這是保證供應(yīng)商質(zhì)量的基本門(mén)檻和必要條件。B、競(jìng)爭(zhēng)原則，盡可能在供應(yīng)商之間形成市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，以選擇出相對(duì)最優(yōu)的供方。在具體執(zhí)行中，很多標(biāo)桿企業(yè)明確要求，邀請(qǐng)招標(biāo)的有效標(biāo)底數(shù)必須大于等于2N+1，N為實(shí)際需要合作的供應(yīng)商。C、新人原則，即在邀請(qǐng)招標(biāo)時(shí)盡量保證至少有1家未合作供應(yīng)商參與，規(guī)避串標(biāo)，整體上確保招標(biāo)過(guò)程的良性競(jìng)爭(zhēng)。問(wèn)題19：關(guān)于招標(biāo)范本？答：多數(shù)公司通常會(huì)制定各專(zhuān)業(yè)招標(biāo)文件范本，與國(guó)家范本相比較國(guó)家的范本比較公正，而地產(chǎn)企業(yè)的招標(biāo)文件范本更多將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給承包商，從這個(gè)角度看對(duì)最終造價(jià)的可控性會(huì)強(qiáng)一些。問(wèn)題20：房地產(chǎn)企業(yè)如何編制工程量清單？房企一般會(huì)采用“模擬清單、施工圖清單、費(fèi)率”三種形式組織招標(biāo)，為有效縮短項(xiàng)目整體開(kāi)發(fā)周期及減少后期結(jié)算爭(zhēng)議，總包模擬清單招標(biāo)較為普遍，先行確定總包進(jìn)場(chǎng)施工，待施工圖出具后，及時(shí)轉(zhuǎn)固。根據(jù)計(jì)價(jià)體系不同，房企清單控制價(jià)可分為國(guó)標(biāo)體系及港標(biāo)體系，其中國(guó)內(nèi)房企普遍采用國(guó)標(biāo)計(jì)價(jià)體系，港資、外資及部分廣深房企習(xí)慣采用港標(biāo)計(jì)價(jià)體系。國(guó)標(biāo)清單主要依據(jù)13清單計(jì)價(jià)規(guī)范、歷史項(xiàng)目?jī)r(jià)格等編制清單；港標(biāo)清單主要依據(jù)港標(biāo)規(guī)范、歷史項(xiàng)目?jī)r(jià)格等編制清單。但不管?chē)?guó)標(biāo)清單還是港式清單，在項(xiàng)目組價(jià)時(shí)均比較弱化定額組價(jià)，一般采用類(lèi)似項(xiàng)目?jī)r(jià)格，無(wú)類(lèi)似項(xiàng)目?jī)r(jià)格時(shí)也是優(yōu)先通過(guò)詢(xún)價(jià)組價(jià)，后才參考定額組價(jià)。部分房企在國(guó)標(biāo)或港標(biāo)清單的基礎(chǔ)上，結(jié)合自身企業(yè)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品情況，制定企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)清單。大多數(shù)房企控制價(jià)不公開(kāi)（除國(guó)有投資項(xiàng)目要求必須公開(kāi)招標(biāo)除外），僅作為內(nèi)部招標(biāo)價(jià)格控制及清標(biāo)的依據(jù)。問(wèn)題21：關(guān)于投標(biāo)報(bào)價(jià)、評(píng)標(biāo)定標(biāo)細(xì)分問(wèn)題：評(píng)標(biāo)的規(guī)則和如何評(píng)標(biāo)；對(duì)投標(biāo)書(shū)的計(jì)價(jià)模式要求是什么？投標(biāo)報(bào)價(jià)是否有綜合單價(jià)分析；是否有答疑澄清修正，如何實(shí)施？答：1、評(píng)標(biāo)一般采用綜合評(píng)分法，一般技術(shù)標(biāo)與商務(wù)標(biāo)的評(píng)分占比為4：6（有的單位商務(wù)標(biāo)占比更高）；商務(wù)標(biāo)常采用綜合低價(jià)的原則，會(huì)根據(jù)所有的報(bào)價(jià)采用一定的處理確定基準(zhǔn)價(jià)，低于基準(zhǔn)價(jià)加分，高于基準(zhǔn)價(jià)扣分。2、投標(biāo)書(shū)的計(jì)價(jià)模式分兩種一種是參照目前國(guó)標(biāo)清單、定額組價(jià)方式報(bào)價(jià)，另外一種是全費(fèi)用清單，投標(biāo)人自主報(bào)價(jià)模式。3、清標(biāo)環(huán)節(jié)一般都有答疑澄清修正，采用質(zhì)詢(xún)函的方式進(jìn)行問(wèn)題溝通、報(bào)價(jià)修正。問(wèn)題22：有無(wú)清標(biāo)環(huán)節(jié)，如何實(shí)施？答：一般都會(huì)設(shè)立清標(biāo)環(huán)節(jié)。在定標(biāo)之前進(jìn)行清標(biāo)，審查每份投標(biāo)文件是否實(shí)質(zhì)上響應(yīng)了招標(biāo)文件的要求。首先審查資料的完整性與合規(guī)性、與招標(biāo)清單的一致性，其次對(duì)投標(biāo)價(jià)進(jìn)行對(duì)比分析，如有模糊不清之處，要求投標(biāo)單位進(jìn)行澄清。在項(xiàng)目評(píng)審過(guò)程中，對(duì)投標(biāo)人投標(biāo)報(bào)價(jià)進(jìn)行詳細(xì)的比對(duì)分析。分析其報(bào)價(jià)中主要材料、人工、機(jī)械、措施費(fèi)、管理費(fèi)、臨設(shè)費(fèi)、安全文明施工費(fèi)、規(guī)費(fèi)稅金等所有相關(guān)造價(jià)組成是否合理。如發(fā)現(xiàn)不合理因素，需要投標(biāo)人進(jìn)行澄清與調(diào)整，通過(guò)澄清與調(diào)整使投標(biāo)價(jià)格更加合理。一般地產(chǎn)企業(yè)會(huì)有多次回標(biāo)的情況，回標(biāo)次數(shù)受企業(yè)性質(zhì)、企業(yè)管理要求、招標(biāo)項(xiàng)目規(guī)模等因素確定。問(wèn)題23：如何防范圍標(biāo)、串標(biāo)？答：1）推行資格后審，增加投標(biāo)人數(shù)量，提高競(jìng)爭(zhēng)性；2）開(kāi)標(biāo)時(shí)加強(qiáng)監(jiān)管，如：要求投標(biāo)人的法定代表人或擬派項(xiàng)目經(jīng)理持有效證件到場(chǎng)，并提供單位為本人社保繳納證明文件，增加圍標(biāo)串標(biāo)的難度；3）加強(qiáng)投標(biāo)保證金管理，如要求投標(biāo)保證金從投標(biāo)人本單位基本賬戶轉(zhuǎn)出，開(kāi)標(biāo)時(shí)要求提供原始轉(zhuǎn)賬憑證；4）制定有針對(duì)性的評(píng)標(biāo)辦法，如采用“經(jīng)評(píng)審的最低投標(biāo)價(jià)法”，不限定投標(biāo)人數(shù)量，有效評(píng)標(biāo)價(jià)通過(guò)計(jì)算和評(píng)審確定，就增加了圍標(biāo)串標(biāo)的難度；5）推行工程量清單招標(biāo)和電子評(píng)標(biāo)。通過(guò)IP地址檢測(cè)發(fā)現(xiàn)投標(biāo)方報(bào)名、購(gòu)買(mǎi)招標(biāo)文件、澄清答疑、回標(biāo)等環(huán)節(jié)異常情況。6）通過(guò)清標(biāo)發(fā)現(xiàn)投標(biāo)報(bào)價(jià)異常情況。集團(tuán)定期組織招采檢查，發(fā)現(xiàn)供應(yīng)商串圍標(biāo)行為，通過(guò)暫停投標(biāo)、沒(méi)收投標(biāo)保證金、黑名單等形式處罰及警示供應(yīng)商。對(duì)惡意串標(biāo)剔除合格供方，并在征信體系中予以公布。問(wèn)題24：不平衡報(bào)價(jià)的認(rèn)定規(guī)則與調(diào)整方法？答：1、有的合同會(huì)在招標(biāo)文件中約定判定不平衡報(bào)價(jià)原則，通常認(rèn)定規(guī)則：有無(wú)可能帶來(lái)“低價(jià)中標(biāo)，高價(jià)結(jié)算”較大風(fēng)險(xiǎn)；如人工、主材報(bào)價(jià)超出招標(biāo)控制價(jià)或其他單位報(bào)價(jià)以及類(lèi)似項(xiàng)目中標(biāo)價(jià)正負(fù)50%以上；其他材料與機(jī)械報(bào)價(jià)超過(guò)招標(biāo)控制價(jià)或其他單位報(bào)價(jià)以及類(lèi)似項(xiàng)目中標(biāo)價(jià)正負(fù)100%以上，可以認(rèn)定為嚴(yán)重不平衡報(bào)價(jià)。2、應(yīng)對(duì)不平衡報(bào)價(jià)措施1）如有條件，盡量保證設(shè)計(jì)深度，減少變更出現(xiàn)；2）編制工程量清單時(shí)，項(xiàng)目特征描述要精準(zhǔn)，減少模糊項(xiàng)，同時(shí)工程量計(jì)算應(yīng)盡量準(zhǔn)確，防止因工程量不準(zhǔn)確，給投標(biāo)單位不平衡報(bào)價(jià)的機(jī)會(huì)；3）如清標(biāo)發(fā)現(xiàn)不平衡報(bào)價(jià)，部分企業(yè)要求潛在中標(biāo)人在總價(jià)不變的情況下進(jìn)行分項(xiàng)價(jià)款的調(diào)整，也有企業(yè)進(jìn)行第二輪報(bào)價(jià)調(diào)整價(jià)款。4)對(duì)于采用限價(jià)進(jìn)行招標(biāo)控制的項(xiàng)目，一般約定變更的計(jì)價(jià)原則，會(huì)采用投標(biāo)下浮率。根據(jù)承包人中標(biāo)價(jià)格水平與最高限價(jià)的差值，確定投標(biāo)下浮比例，如發(fā)生變更，有合同外單價(jià)，首先采用限價(jià)編制原則進(jìn)行套價(jià)（套定額，計(jì)入信息價(jià)），然后根據(jù)中標(biāo)價(jià)格與招標(biāo)限價(jià)的下浮比例，再對(duì)變更單價(jià)進(jìn)行下浮。5)參考市場(chǎng)價(jià)格、歷史數(shù)據(jù)等，第一次接觸的項(xiàng)目類(lèi)型會(huì)給一定的區(qū)間。截標(biāo)后，開(kāi)標(biāo)前，給出預(yù)計(jì)中標(biāo)價(jià)(標(biāo)底)，不合理價(jià)會(huì)進(jìn)行約談。3、不平衡報(bào)價(jià)的調(diào)整原則1)國(guó)有投資項(xiàng)目如清標(biāo)過(guò)程中發(fā)現(xiàn)有不平衡報(bào)價(jià)，要求合同簽訂前進(jìn)行調(diào)整，但不會(huì)改變其投標(biāo)總價(jià)。2）非國(guó)有投資項(xiàng)目如清標(biāo)過(guò)程中發(fā)現(xiàn)有不平衡報(bào)價(jià)，要求合同簽訂前進(jìn)行調(diào)整，會(huì)改變其投標(biāo)總價(jià)，不改視為放棄投標(biāo)。問(wèn)題25：關(guān)于最高投標(biāo)限價(jià)？細(xì)分問(wèn)題：有無(wú)設(shè)置最高投標(biāo)限價(jià)或者標(biāo)底或預(yù)計(jì)中標(biāo)價(jià)，具體如何編制、作用是什么？最高限價(jià)是否公開(kāi)？答：1、國(guó)有地產(chǎn)企業(yè)按照13清單計(jì)價(jià)規(guī)范必須公開(kāi)，但執(zhí)行過(guò)程中，僅部分國(guó)有投資房地產(chǎn)項(xiàng)目會(huì)設(shè)招標(biāo)控制價(jià)作為最高限價(jià)并公開(kāi)，編制依據(jù)為國(guó)標(biāo)清單及當(dāng)?shù)囟~、信息價(jià)；一般僅公開(kāi)總價(jià)的為多，另少部分公開(kāi)主要構(gòu)成：如分部分項(xiàng)總價(jià)、措施費(fèi)總價(jià)、稅金總額、暫估價(jià)總額等。2、非國(guó)有投資企業(yè)通常不設(shè)最高限價(jià)，但是會(huì)編制招標(biāo)控制價(jià)作為標(biāo)底價(jià)，依據(jù)招標(biāo)文件、施工圖紙、定額及信息價(jià)格、集團(tuán)內(nèi)外類(lèi)似項(xiàng)目造價(jià)數(shù)據(jù)等編制，標(biāo)底價(jià)作預(yù)計(jì)中標(biāo)價(jià)格，一般不會(huì)向投標(biāo)人公開(kāi)。投標(biāo)后，會(huì)將所有回標(biāo)報(bào)價(jià)與標(biāo)底價(jià)進(jìn)行對(duì)比分析，在一定范圍內(nèi)（萬(wàn)科：一般情況總包是±6%，分包是±10%）的屬于有效回標(biāo)。問(wèn)題26：招標(biāo)控制價(jià)的組價(jià)方式？細(xì)分：控制價(jià)編制綜合單價(jià)是否全部采用定額規(guī)則組價(jià)；哪些是不采用定額計(jì)價(jià)方式組價(jià)，若有則是如何組價(jià)的；招標(biāo)控制價(jià)的綜合單價(jià)有無(wú)分析表格，如何分析或評(píng)價(jià)其單價(jià)的合理性？答：1、除部分企業(yè)使用港資清單外，大部分的房地產(chǎn)企業(yè)編制控制價(jià)仍采用定額規(guī)則進(jìn)行組價(jià)，不僅需要報(bào)分部分項(xiàng)工程單價(jià)，也需要列示對(duì)應(yīng)的定額子目量?jī)r(jià)、人材機(jī)消耗量?jī)r(jià)等相關(guān)信息。不過(guò)依據(jù)定額測(cè)算僅作為確定分部分項(xiàng)價(jià)格的參考，最終必須按照歷史數(shù)據(jù)進(jìn)行市場(chǎng)價(jià)格的修正，并控制在目標(biāo)成本范圍之內(nèi)。2、對(duì)于港資清單，往往主要采用歷史項(xiàng)目數(shù)據(jù)組價(jià)，更注重與歷史市場(chǎng)價(jià)格的對(duì)標(biāo)。例如C30混凝土柱，近期項(xiàng)目所在地類(lèi)似業(yè)態(tài)是否有定標(biāo)價(jià)格，混凝土在兩個(gè)項(xiàng)目招標(biāo)周期內(nèi)是否有大的調(diào)整、人工是否有漲幅，根據(jù)這些市場(chǎng)信息，調(diào)整綜合單價(jià)。當(dāng)無(wú)歷史項(xiàng)目數(shù)據(jù)時(shí)，也會(huì)參考定額組價(jià)。3、一些特殊的分包項(xiàng)目如精裝修、幕墻、門(mén)窗等工程等多數(shù)企業(yè)招標(biāo)采取清單計(jì)價(jià)模式編制，要求填寫(xiě)綜合單價(jià)分析表，分析表要明確列示所需的主要材料及消耗量。特例：幕墻按照含鋼量、玻璃、型材、五金配件按照實(shí)際消耗量進(jìn)行記取，大輔材按照實(shí)際圖紙算量，制作安裝人工按照面積進(jìn)行記取，與投標(biāo)單位的成本測(cè)算一致。4、控制價(jià)的綜合單價(jià)有分析表格，以便在清標(biāo)時(shí)作為基礎(chǔ)性的參考。除特殊項(xiàng)目外單價(jià)分析表中人工、材料、機(jī)械、管理費(fèi)的費(fèi)用呈現(xiàn)，無(wú)需呈現(xiàn)消耗量，若存在變更，則參考定額。問(wèn)題27：招標(biāo)控制價(jià)是否與施工組織或工期關(guān)聯(lián)？答：咨詢(xún)機(jī)構(gòu)編制限價(jià)時(shí)會(huì)適當(dāng)考慮施工組織與工期等因素，但主要是參考定額（個(gè)別省份定額有趕工系數(shù)，根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)工期定額和業(yè)主要求工期確定費(fèi)率）、企業(yè)內(nèi)外部歷史價(jià)格數(shù)據(jù)做出判斷。措施費(fèi)用因?yàn)榧夹g(shù)方案的不同會(huì)存在一定的差別，屬于較大的風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)。在實(shí)際招標(biāo)過(guò)程中技術(shù)措施方案會(huì)作為投標(biāo)報(bào)價(jià)的一部分，以支撐報(bào)價(jià)的合理性，通常采用固定包干價(jià)。問(wèn)題28：實(shí)際中標(biāo)價(jià)與招標(biāo)控制價(jià)相比的下浮比率？答：對(duì)于標(biāo)桿房企，由于具有大量類(lèi)似項(xiàng)目數(shù)據(jù)，最高投標(biāo)限價(jià)相對(duì)準(zhǔn)確，一般可控制在3%~5%以?xún)?nèi)。除此外，可控制在10%~15%。問(wèn)題29：專(zhuān)業(yè)工程（如電梯）或無(wú)定額子目的，如何定價(jià)？答：對(duì)于一些專(zhuān)業(yè)工程，無(wú)定額子目，均需設(shè)定招標(biāo)控制價(jià)。招標(biāo)控制價(jià)應(yīng)控制在目標(biāo)成本范圍之內(nèi)，其價(jià)格確定需要結(jié)合歷史成本數(shù)據(jù)、或進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研與詢(xún)價(jià)流程予以確定。多數(shù)的房企此類(lèi)工程集團(tuán)總部都會(huì)通過(guò)集中采購(gòu)確定戰(zhàn)略合作單位及集采價(jià)格，項(xiàng)目公司可在戰(zhàn)略供應(yīng)商庫(kù)內(nèi)選擇供應(yīng)商。對(duì)一些沒(méi)有戰(zhàn)略采購(gòu)價(jià)格需要進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研的項(xiàng)目，一般由招標(biāo)采購(gòu)管理部門(mén)牽頭、工程部門(mén)、研發(fā)部門(mén)、成本部門(mén)都需要參與其中，共同進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研并出具調(diào)研報(bào)告，并會(huì)選用多個(gè)供應(yīng)商進(jìn)行價(jià)格比較，以確定合格的供應(yīng)商、合理的價(jià)位。問(wèn)題30：對(duì)造價(jià)咨詢(xún)企業(yè)參與招標(biāo)控制價(jià)編制的評(píng)估與建議？答：一般均對(duì)外委托造價(jià)咨詢(xún)機(jī)構(gòu)完成該項(xiàng)工作。招標(biāo)控制價(jià)應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目情況與市場(chǎng)價(jià)格水平進(jìn)行編制，建議取消“招標(biāo)控制價(jià)必須依照定額與信息價(jià)格確定，并報(bào)送當(dāng)?shù)毓こ淘靸r(jià)管理機(jī)構(gòu)備查”的做法，定額與信息價(jià)格僅可作為編制招標(biāo)控制價(jià)的參考依據(jù)之一，引導(dǎo)市場(chǎng)機(jī)制在定價(jià)過(guò)程中發(fā)揮更大的作用。建議造價(jià)管理部門(mén)可統(tǒng)一清單工程量計(jì)算規(guī)則，并對(duì)清單項(xiàng)目設(shè)置做出統(tǒng)一要求，清單項(xiàng)目可以按工序設(shè)置，投標(biāo)人根據(jù)自己企業(yè)施工水平進(jìn)行報(bào)價(jià)，投標(biāo)報(bào)價(jià)采用全費(fèi)用形式，綜合單價(jià)分析表可以要求投標(biāo)人列出消耗量、單價(jià)、取費(fèi)費(fèi)率。可調(diào)差材料盡量為主要材料及價(jià)格浮動(dòng)較大的材料如鋼材、人工費(fèi)等，如合同約定了可調(diào)差材料，則在項(xiàng)目施工過(guò)程中，發(fā)包人及招標(biāo)人應(yīng)定期共同進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查確定價(jià)格變動(dòng)幅度，以確定是否進(jìn)行調(diào)差，材料調(diào)差在結(jié)算時(shí)統(tǒng)一調(diào)整或者過(guò)程據(jù)實(shí)調(diào)整。四、合同簽訂階段問(wèn)題31：合同簽訂前有無(wú)再談判，其方式、內(nèi)容？答：多數(shù)企業(yè)招標(biāo)文件約定比較全面，在合同簽訂前會(huì)對(duì)涉及合同的商務(wù)和技術(shù)的所有條款，進(jìn)行梳理確認(rèn)，以降低履約風(fēng)險(xiǎn)。主要內(nèi)容包括承包內(nèi)容和范圍的確認(rèn);技術(shù)要求、技術(shù)規(guī)范和技術(shù)方案;價(jià)格調(diào)整條款;合同款支付方式;工期和維修期;爭(zhēng)端的解決;其他有關(guān)改善合同條款的問(wèn)題。此項(xiàng)工作不會(huì)有原則性變動(dòng)，是對(duì)在招標(biāo)、評(píng)定標(biāo)過(guò)程中產(chǎn)生的問(wèn)題進(jìn)行的明確補(bǔ)充。但如果投標(biāo)報(bào)價(jià)超目標(biāo)成本時(shí)會(huì)就合同價(jià)款與擬中標(biāo)單位進(jìn)行談判。問(wèn)題32：合同采用清單計(jì)價(jià)還是定額計(jì)價(jià)方式？理由？答：標(biāo)桿房企一般會(huì)采取固定單價(jià)的清單計(jì)價(jià)模式，另有少部分地產(chǎn)項(xiàng)目采取費(fèi)率招標(biāo)、定額計(jì)價(jià)的方式。清單計(jì)價(jià)模式更便于業(yè)主單位的控制成本超支風(fēng)險(xiǎn)，包括對(duì)變更洽商、暫估價(jià)的調(diào)整、進(jìn)度付款、工程結(jié)算等據(jù)此開(kāi)展風(fēng)險(xiǎn)管控，同時(shí)能夠更有效的實(shí)施動(dòng)態(tài)成本監(jiān)控。需要說(shuō)明的是，越來(lái)越多的房企集團(tuán)基于住宅產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)化，更多的采取模擬工程量清單招標(biāo)的模式，在沒(méi)有設(shè)計(jì)圖的情況下，就依據(jù)企業(yè)類(lèi)似項(xiàng)目資料編制模擬清單并進(jìn)行招標(biāo)。在施工圖設(shè)計(jì)完成后，在依據(jù)施工圖與總承包進(jìn)行重計(jì)量，進(jìn)而簽訂補(bǔ)充協(xié)議（轉(zhuǎn)固）鎖定工程合同價(jià)款。采取費(fèi)率招標(biāo)、定額計(jì)價(jià)合同方式會(huì)簡(jiǎn)化和縮短招標(biāo)時(shí)間，快速確定施工單位展開(kāi)工作，但是后續(xù)價(jià)格確認(rèn)工作難度較大，成本可控性差。問(wèn)題33：關(guān)于合同文本？細(xì)分問(wèn)題：是否有本企業(yè)版本的合同（包括施工合同、技術(shù)咨詢(xún)服務(wù)類(lèi)合同、材料設(shè)備采購(gòu)合同等），如有請(qǐng)介紹其與國(guó)家（或省市）推薦的合同示范文本不同點(diǎn)，優(yōu)勢(shì)在哪？答：通常房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)編制本企業(yè)的合同范本，涉及各個(gè)類(lèi)別，如工程類(lèi)、設(shè)備類(lèi)、服務(wù)類(lèi)等。如果沒(méi)有對(duì)應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)文件，可以參考業(yè)務(wù)內(nèi)容最接近的標(biāo)準(zhǔn)化文件進(jìn)行修訂和補(bǔ)充。標(biāo)準(zhǔn)合同文本通常要求下屬各項(xiàng)目公司嚴(yán)格執(zhí)行，如通過(guò)信息化手段，只能填入部分標(biāo)準(zhǔn)化的信息，避免隨意改動(dòng)合同，以有效控制合同執(zhí)行過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)。合同文本方面，有如下特征：l著重完善了專(zhuān)用條款，以更好的保護(hù)甲方權(quán)利，如措施包干、弱化停工及不可抗力索賠等。另房企合同文本且呈現(xiàn)“字典化”趨勢(shì)，如集團(tuán)公司會(huì)收集各個(gè)項(xiàng)目糾紛，確定解決辦法，寫(xiě)入合同條款，避免再次發(fā)生爭(zhēng)議，但一般處理多為將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移至施工單位。l將企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)融入合同技術(shù)規(guī)范中，較現(xiàn)有合同很詳細(xì)。如驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)等。l工程界面、合同劃分、單價(jià)范圍：依據(jù)項(xiàng)目類(lèi)型進(jìn)行工程界面劃分，有統(tǒng)一體系，由工程部、技術(shù)部等一同參與，配套合同體系進(jìn)行建設(shè)。l保險(xiǎn)：由建設(shè)單位購(gòu)買(mǎi)工程一切險(xiǎn)，2018年山竹臺(tái)風(fēng)，保險(xiǎn)公司索賠的資金給施工單位。平安、太平洋已有成熟的索賠流程，全額保。問(wèn)題34：合同的計(jì)價(jià)方式選擇？細(xì)分問(wèn)題：施工合同按計(jì)價(jià)方式劃分為單價(jià)合同、總價(jià)合同外還有哪些類(lèi)型及其適用范圍？答：1、地產(chǎn)企業(yè)通常選擇與總承包商簽訂固定單價(jià)合同，先通過(guò)模擬清單的方式招標(biāo)，選擇施工承包商；然后在施工圖紙完善后，進(jìn)行重計(jì)量，簽訂固定總價(jià)補(bǔ)充協(xié)議；最后，竣工驗(yàn)收時(shí)，根據(jù)發(fā)生的變更洽商與索賠，辦理工程竣工驗(yàn)收結(jié)算。2、對(duì)于分包類(lèi)合同比較多的企業(yè)采用固定總價(jià)的模式簽訂合同，結(jié)算根據(jù)發(fā)生的變更洽商與索賠，辦理工程竣工驗(yàn)收結(jié)算。3、甲方自行采購(gòu)的材料類(lèi)合同常采用到單價(jià)合同。另外一些服務(wù)類(lèi)合同如設(shè)計(jì)、監(jiān)理、造價(jià)咨詢(xún)等與項(xiàng)目規(guī)模有關(guān)通常也會(huì)采用單價(jià)合同。4、除了上述合同類(lèi)型，部分地產(chǎn)企業(yè)為加快工程進(jìn)度，采取費(fèi)率招標(biāo)的方式來(lái)進(jìn)行工程發(fā)包，如某央企地產(chǎn)在天津的項(xiàng)目采取預(yù)算下浮20%簽訂總包協(xié)議，但這種情況在標(biāo)桿房企中比較少見(jiàn)。在固定單價(jià)+模擬清單合同模式下：招標(biāo)時(shí)，業(yè)主單位承擔(dān)了工程量的風(fēng)險(xiǎn)，承包商承擔(dān)了價(jià)的風(fēng)險(xiǎn)（參考清