濮陽市場調研報告

上宅集團DATE\@"yyyy-M-d"2012-6-21PAGE6濮陽項目市場調研報告目錄一、宏觀市場分析 31濮陽城市背景與城市特征分析 31.1城市概況 31.2城市歷史 41.3城市人文 41.4城市特征 42濮陽城市經(jīng)濟與城市發(fā)展階段判定 42.1城市經(jīng)濟總量與經(jīng)濟水平 42.2人均GDP與可支配收入 52.3產(chǎn)業(yè)結構與產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平 52.4現(xiàn)階段濮陽城市地位 53區(qū)域對于濮陽城市的價值判斷 54.濮陽城市房地產(chǎn)市場發(fā)展狀況分析 64.1市場總體供應特征與趨勢判斷 64.2市場板塊化分布特征對項目未來市場實現(xiàn)的影響分析 6二、區(qū)域經(jīng)濟 71油田板塊市場調研分析 71.1油田板塊市場調研基本情況 71.2油田板塊樓市特點 82市區(qū)板塊市場調研分析 92.1市區(qū)板塊市場調研基本情況 92.2市區(qū)板塊樓市特點 93清豐縣 10三、濮陽縣樓市調研 101濮陽縣簡介 102濮陽房地產(chǎn)的發(fā)展 103當前我縣房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展存在的問題 114濮陽縣房地產(chǎn)市場綜合分析 125樓盤介紹 125.1基本數(shù)據(jù) 125.2分析總結 22一、宏觀市場分析1濮陽城市背景與城市特征分析1.1城市概況濮陽位于河南省東北部，冀、魯、豫三省交界處，下轄濮陽縣、清豐縣、南樂縣、范縣、臺前縣和華龍區(qū)5縣1區(qū)及高新技術產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)。濮陽市一座新興的石油化工城市，石油化工產(chǎn)業(yè)為濮陽的支柱產(chǎn)業(yè)。1.2城市歷史帝都之譽：濮陽古稱帝丘，據(jù)傳五帝之一的顓頊曾在此建都中華龍鄉(xiāng)：出土蚌殼龍被考古界公認為“中華第一龍“，濮陽成為中華民族龍文化的發(fā)源圣地衛(wèi)國都城：春秋時期衛(wèi)國遷都衛(wèi)都，成為衛(wèi)國政治、經(jīng)濟、文化中心1983年，國務院批準建立濮陽市，2003年，市區(qū)更名為華龍區(qū)1.3城市人文《呂氏春秋》：呂不韋主持編寫《呂氏春秋》，為后人留下寶貴的文化遺產(chǎn)漢字文化：倉頡是黃帝時期造字史官，被譽為”造字圣人“姓氏文化：濮陽是我國重要的姓氏起源地之一，其中以張姓影響力最大雜技之鄉(xiāng)：濮陽雜技歷史悠久，濮陽市被授予“中國雜技之鄉(xiāng)”1.4城市特征歷史悠久，文化底蘊深厚，開發(fā)程度低；新興資源型城市，產(chǎn)業(yè)發(fā)展單一，發(fā)展前景受限；外來人口多，包容性強，對人熱情；愛面子，愛攀比，消費水平高。2濮陽城市經(jīng)濟與城市發(fā)展階段判定2.1城市經(jīng)濟總量與經(jīng)濟水平2010年濮陽市GDP760億元，居全省倒數(shù)第四位，僅高于漯河、鶴壁、濟源。2006-2010濮陽GDP年平均增長速度為14.04%，2009年受金融危機影響，GDP增幅下降明顯，2010年增長率為11.4%，較2009年回升。2.2人均GDP與可支配收入2010年濮陽市人均GDP為21000元，居全省第12位，處于中等偏下位置，房地產(chǎn)業(yè)處于緩慢發(fā)展階段。2010年濮陽市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為15138.42元，居全省第8位，處于中等偏上水平。2.3產(chǎn)業(yè)結構與產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平濮陽八大產(chǎn)業(yè)分別為：石油和化學工業(yè)、食品工業(yè)、特種玻璃及電光源業(yè)、電力工業(yè)、紡織工業(yè)、林紙及林板業(yè)、冶金建材業(yè)、機械設備制造業(yè)。近5年，濮陽市第二產(chǎn)業(yè)增速明顯，2010年第二產(chǎn)業(yè)增加值515.33億元，增長率12.9%，占GDP的66.5%，可見，第二產(chǎn)業(yè)為濮陽市的支柱產(chǎn)業(yè)。2.4現(xiàn)階段濮陽城市地位濮陽是河南的東北門戶，是冀、魯、豫三省經(jīng)濟、社會、文化的匯集地，在中原經(jīng)濟區(qū)的《指導意見》中對濮陽定位為：中原經(jīng)濟區(qū)重要出海通道；中原經(jīng)濟區(qū)與環(huán)渤海經(jīng)濟圈銜接融合的前沿；省際交會區(qū)域性中心城市。濮陽將在中原經(jīng)濟區(qū)的發(fā)展中迎來新的機遇。2.5城市發(fā)展階段對房地產(chǎn)的影響2009年濮陽城市化率達到35.4%，處于城市化前期階段，城市人口增多，房地產(chǎn)未來發(fā)展?jié)摿Υ?。濮陽市城市發(fā)展方向：向北：重點發(fā)展區(qū)域，規(guī)劃以市政項目、工商業(yè)為主體，以住宅為輔；向東：居住、工業(yè)成熟，向東為一大發(fā)展方向；向西：重點高新區(qū)，土地數(shù)量有限；向南：與濮陽縣融合。3區(qū)域對于濮陽城市的價值判斷濮陽新區(qū)范圍：濮陽新區(qū)東至S209，南至晉豫魯鐵路通道，西至大廣高速，北至清豐縣城關鎮(zhèn)，規(guī)劃面積189平方公里。四個產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)：新區(qū)涵蓋了濮陽經(jīng)濟技術產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)、濮東產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)、濮陽市產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)、清豐縣產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)四個省定產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)。功能定位為“一心四區(qū)”：中原經(jīng)濟區(qū)能源及商貿物流中心、現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)發(fā)展和資源型城市轉型示范區(qū)、承接產(chǎn)業(yè)轉移示范區(qū)、現(xiàn)代化復合型功能區(qū)、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展試驗區(qū)。4.濮陽城市房地產(chǎn)市場發(fā)展狀況分析4.1市場總體供應特征與趨勢判斷2010年濮陽市固定資產(chǎn)投資532.22億元，2006年-2010年固定資產(chǎn)投資年平均增長率為30%，增幅明顯。2010年濮陽市房地產(chǎn)投資41.6億元，2006-2010年房地產(chǎn)固定資產(chǎn)投資平均增長率為32%，增速較快，房地產(chǎn)發(fā)展迅速。4.2市場板塊化分布特征對項目未來市場實現(xiàn)的影響分析濮陽房地產(chǎn)市場基本可劃分為四大板塊：主城區(qū)板塊（包括市區(qū)和油田）、濮北新區(qū)板塊、濮陽縣板塊和清豐縣板塊濮北新區(qū)板塊，是城市發(fā)展的重點方向，目前上市樓盤少，但區(qū)域內未來土地供應量大。主城區(qū)板塊項目配套完善。清豐縣項目價格低，對置業(yè)者的心理造成一定影響。濮陽縣正逐步與濮陽市融合。二、區(qū)域經(jīng)濟清豐縣清豐縣市區(qū)板塊油田板塊濮陽縣1油田板塊市場調研分析1.1油田板塊市場調研基本情況本次市場調研的油田區(qū)域，共計九個樓盤。其中，長慶路片區(qū)有2個，分別是榮域、君恒熙園、黃河路上項目3個，分別是物華國際城、四季果嶺、愛琴海。大慶路上項目2個，瑞泰花園和公園里。從本次調研的情況來看，下半年住宅供應量充足，總共推出的房源在3000套在以上，主力戶型都集中在90—120平米之間，均價都在4200—4600元之間，目標客戶區(qū)域相同，大多是附近居民和附近單位的職工以及各縣區(qū)機關人員。工程進度相距很近，市場供應產(chǎn)品同質化嚴重，競爭比較激烈。物華國際城目前處于客戶排號中，其中住宅排號150余組，商業(yè)排號220余組。君恒熙園因開盤日期都在11年，經(jīng)過一段時間的消化，所剩產(chǎn)品已不多，四季果嶺也經(jīng)過一年的市場消化，實現(xiàn)銷售率60%，榮域項目因價格定位偏高銷售效果不佳，但隨著工程進度的加快以及現(xiàn)場活動的宣傳，也加快了市場消化率目前銷售約為100套左右。公園里項目是以通過團購形式進行銷售，客戶大多屬于有油田天然氣職工以及老城區(qū)居民，現(xiàn)已銷售226套。瑞泰花園現(xiàn)積累客戶1000余組，已排號230組左右。從推盤數(shù)量及戶型配比上來看：榮域共推出1014套房源，一房29-40㎡共

206戶，所占比例

20.3%，二房76.25㎡共132戶，所占比例13.0%，三房83-137㎡共634戶，所占比例62.5%，四房167㎡共

22戶，所占比例2.2%。物華國際城推出12.13.18號樓，共600余套，兩室一廳90㎡200余套，三室兩廳108㎡200余套，三室兩廳122㎡100余套，三室兩廳140㎡100余套。瑞泰花園共598套，其中兩室34㎡，86㎡共176套，三室110㎡，112㎡，121㎡，122㎡，144㎡共422套。公園里共1046套，兩室70㎡左右共396套，所占比例38%，三室105至130㎡共520套，所占比例60%，四室140㎡以上共52套所占比例22%。1.2油田板塊樓市特點發(fā)展較為成熟，受城市土地供應限制，區(qū)域內大盤較少。建筑風格單一，細節(jié)打造不足。板塊內項目多為現(xiàn)代風格建筑，且建筑細節(jié)打造不到位。主力去化產(chǎn)品豐富。該區(qū)域內產(chǎn)品形式豐富，兩房面積集中在75—85平米，三房面積集中在110—120平米，躍層產(chǎn)品供應量大，還有少量復式產(chǎn)品；一樓產(chǎn)品多帶花園，價格普遍比同產(chǎn)品高500元以上。市場需求支撐力度大。多數(shù)項目歷史去化情況良好，區(qū)域客群的支撐成為產(chǎn)品去化的保證，但受政策對客戶心理影響，下半年銷售形勢相對放緩。區(qū)域客戶是主力消費群。從在售項目成交客源來看，在區(qū)域內工作生活的客戶是主要的置業(yè)客群，也有市區(qū)和老城一些為子女教育等因素置業(yè)的客戶。2市區(qū)板塊市場調研分析2.1市區(qū)板塊市場調研基本情況市區(qū)板塊調研項目7個，其中在售項目4個，待售項目3個。主要集中在黃河路以北，黃河路以南項目較少。項目多為高層社區(qū)，多層、小高層產(chǎn)品較少。有6個項目全部為高層，僅慧竹麗景包含部分多層和小高層產(chǎn)品。市區(qū)板塊內未來有14個城中村改造項目，總占地4338畝，按照3.0的容積率計算，未來開發(fā)體量約868萬㎡，上市體量巨大。一房主力面積段為30-40㎡，兩房主力面積段為80—90㎡，三房主力面積段為110—130㎡，四房主力面積段為130-150㎡。板塊內三房產(chǎn)品套數(shù)最多，占總套數(shù)46.71%，兩房次之，占比29.1%。兩房和三房均價在4800元/㎡左右，兩房、三房分戶型價格差異不明顯。兩房主力總價段為35-40萬，三房主力總價段為50-60萬。區(qū)域內共有4個項目有一樓帶院產(chǎn)品，主力面積區(qū)間為100-150㎡，主力總價區(qū)間在70-100萬，均價范圍在6500-7500元/㎡，其中城中央項目遺漏帶院產(chǎn)品售價為9999元/㎡。2.2市區(qū)板塊樓市特點市區(qū)板塊為城市中心板塊，城市行政區(qū)域。市區(qū)板塊土地供應有限，上市樓盤數(shù)量少，產(chǎn)品參差不齊。建筑風格單一，特色風格缺乏。板塊內項目多為現(xiàn)代風格，缺少特色產(chǎn)品，新上市樓盤英皇國際、棕櫚泉風格突出，增強項目吸引力。主力產(chǎn)品集中。區(qū)域主力供應產(chǎn)品為兩房和三房，其中，兩房面積區(qū)間集中在80-90㎡，三房面積集中在110-130㎡，兩房產(chǎn)品去化速度最快。項目多借助外部資源，內部配套一般，缺少高端產(chǎn)品。區(qū)域內配套完善，各項目多注重外部資源，內部配套不足，缺少真正的高端產(chǎn)品。區(qū)域客戶是主力消費群。板塊客戶多區(qū)域內人群，包括周邊公務員、上班族、私營業(yè)主，以及周邊縣城客戶，多為改善型需求。3清豐縣清豐縣因距離目標地塊較遠，未做系統(tǒng)調研。三、濮陽縣樓市調研1濮陽縣簡介濮陽縣位于河南省東北部，黃河北岸，與山東省為鄰。是一座文化名城，歷史悠久、源遠流長，是中華民族的發(fā)祥地之一。濮陽縣歷史文化淵源流長，是一個擁有5000年古老文明的歷史文化名城，《禮記》中就有“桑間濮上”的記載，上古五帝中的顓頊，舜帝及其部族在這里繁衍生息，素有“顓頊遺都”、“帝舜故里”之稱，中華張姓也源于此地。戰(zhàn)國時期因城址在位于濮水之陽，始稱濮陽。隋朝后先后稱澶州、開州，民國時復稱濮陽。2濮陽房地產(chǎn)的發(fā)展濮陽縣城居民約十多萬人，30000左右個家庭，城區(qū)內工廠、機關和居民生活區(qū)混雜，規(guī)?；鐓^(qū)型生活區(qū)較少。近幾年，隨著住房制度改革的不斷深入，房地產(chǎn)業(yè)才開始較快的發(fā)展起來。房地產(chǎn)市場供需旺盛據(jù)統(tǒng)計，2005——2011年，共完成商品房開發(fā)面積達88萬平方米，竣工面積達65萬平方米，銷售面積達74萬平方米，商品房的空置率基本為零，6年間商品房銷售額13.8億多元。房地產(chǎn)建設力量較為活躍因城區(qū)和市區(qū)相毗鄰，具有相對的區(qū)位優(yōu)勢，市場潛力較大，因而吸引了部分房地產(chǎn)開發(fā)商的相繼進入。目前，共有河南建業(yè)住宅有限公司等10余家企業(yè)在此投資開發(fā)房地產(chǎn)。房價增長速度較快近幾年，隨著城鎮(zhèn)化進程的不斷加快，城區(qū)住房剛性需求強烈，商品房住宅價格上升較快。2005年縣城中心城區(qū)房價不足1000元/平方米,到2012年上漲到3200元/平方米，6年的時間房價上漲了300%，已經(jīng)駛入房地產(chǎn)發(fā)展的快車道。3當前我縣房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展存在的問題產(chǎn)品單一，同質化競爭激烈突出表現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)結構趨同，品種單一，大多沒有在戶型、面積、品質等方面充分拉開距離，同質化競爭嚴重。土地供應量較少，項目普遍較小目前縣城土地供應量仍較少，在售樓盤不多。同時個樓盤規(guī)模普遍在十萬平米以下，難以形成規(guī)模優(yōu)勢。市場混亂，屢屢出現(xiàn)管理問題目前市場管理較為混亂，經(jīng)常出現(xiàn)違規(guī)收費，先建后批等現(xiàn)象，不少樓盤銷售被叫停，以及買受雙方糾紛等。注：濮陽縣未來城市功能規(guī)劃圖4濮陽縣房地產(chǎn)市場綜合分析城市潛力較大，但整體經(jīng)濟及城市發(fā)展速度過于平穩(wěn)；城市房地產(chǎn)發(fā)展起步晚，發(fā)展快，從之前的家屬院式普通小區(qū)向追求品質小區(qū)邁進；以建業(yè)城和格瑞斯小鎮(zhèn)為代表，房地產(chǎn)產(chǎn)品形式從臨街門面式小區(qū)，向規(guī)?；鐓^(qū)轉變；品質快速提升；居民生活安逸收入穩(wěn)定，近年來對于房地產(chǎn)的需求有所增加，但對價格接受能力仍有限；房地產(chǎn)駛入發(fā)展的快車道，未來市場潛力巨大，但受房地產(chǎn)調控政策形象，短期內仍存不確定性。5區(qū)域樓盤介紹5.1基本數(shù)據(jù)5.2分析總結5.2.1從2010年至2012年兩年間，濮陽縣房地產(chǎn)市場已悄然發(fā)生變化，隨著房價的逐步提高，濮陽縣房地產(chǎn)項目逐步向品質化、精品化邁進。本項目所處區(qū)域競爭樓盤，以建業(yè)城、格瑞斯以及盛世佳苑為代表，規(guī)模普遍較大，品質較高，配套齊全。競爭也尤為激烈。項目所在區(qū)域為濮陽縣與濮陽市城鄉(xiāng)結合部，受區(qū)域限制購房人與傳統(tǒng)縣城項目有所不同，普遍對生活品質以及居住品質要求較高。5.2.2在售戶型總結2012年新入市在售樓盤中，如盛世佳苑、龍城印象等，主力戶型面積幾乎都在120㎡以下。市場緊湊性戶型的趨勢十分明顯。以建業(yè)城、格瑞斯小鎮(zhèn)為代表的規(guī)?；蟊P，戶型空間分布較廣，能滿足不同人群需要，但主力戶型仍在100-120㎡左右。即將推出的樓盤如美景新城等基本上已經(jīng)不規(guī)劃120㎡以上的戶型，中戶型、低總價成為市場首選。5.2.3在售價格總結目前在售樓盤價格從南向北價格依次遞增。以建業(yè)城最高。同樣在配套上，也基本遵循此原則。本項目所在區(qū)域均價在基本在3300元/㎡左右,配套好、規(guī)模大社區(qū)價格接近3600元/㎡.由于宏觀政策的影響，開發(fā)商為實現(xiàn)快速銷售，不排除通過活動促銷進行價格調整的可能。5.2.4項目綜合分析市場競爭日益升級。目前新開樓盤大都集中在東部和北部。這也從一方面體現(xiàn)出，濮陽縣城市的發(fā)展方向東移、北拓。物業(yè)形態(tài)多樣化，從純多層向電梯多層、電梯小高層產(chǎn)品過渡，品質逐步提高。產(chǎn)品向規(guī)?；⒍嘣l(fā)展，市場競爭力加劇。在戶型設計上，戶型產(chǎn)品相對單一，缺乏創(chuàng)新，在售項目中戶型普遍變小，但仍以三房為主，這說明濮陽縣地處內地平原，家庭觀念相對保守，一定程度上延續(xù)著三代同堂的傳統(tǒng)習慣，同時由于購買力有限，居住講求房型緊湊，房間充裕，所以在戶型選擇上，本地客戶更傾向于緊湊型小三房。市場上的小高層產(chǎn)品同質化比較嚴重，產(chǎn)品缺乏創(chuàng)新和亮點。5.2.5市場機會總結分析10年下半年開始房地產(chǎn)開發(fā)升溫，個案開發(fā)規(guī)模呈不斷擴大的趨勢，同時在項目產(chǎn)品配套上也是不斷創(chuàng)新，從之前的