萬科A投資分析報告

PAGEPAGE9證券投資分析報告系（部）：經(jīng)濟(jì)管理系專業(yè)：金融保險班級：10金融保險學(xué)號：20102307045姓名：唐慶泳指導(dǎo)老師：鄭祖軍完成日期：目錄一、宏觀經(jīng)濟(jì)分析 31.國內(nèi)生產(chǎn)總值 32.通貨膨脹 33.國際收支 44.投資指標(biāo) 45.國家宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控政策 56.總結(jié)： 5二、房地產(chǎn)行業(yè)分析報告 61、房地產(chǎn)行業(yè)國家政策 6(1).地方政府投融資平臺公司發(fā)行企業(yè)債券應(yīng)優(yōu)先用于保障性住房建設(shè) 6(2).支持符合條件的地方政府投融資平臺公司和其他企業(yè)，通過發(fā)行企業(yè)債券進(jìn)行保障性住房項目融資 6(3).企業(yè)債券募集資金用于保障性住房建設(shè)的，優(yōu)先辦理核準(zhǔn)手續(xù) 62、萬科地產(chǎn)在行業(yè)中的特色 73、指向信息化高層 74、憑什么贏得50% 75、面向全行業(yè) 8三、科企業(yè)股份有限公司分析 81、科企業(yè)股份有限公司優(yōu)勢： 82、科企業(yè)股份有限公司的社會責(zé)任： 93、【萬科榮獲“2009滬深房地產(chǎn)上市公司綜合實力TOP10”稱號】 94、[萬科獲建設(shè)銀行500億授信額度] 95、公司管理架構(gòu)： 96、以三個核心高層分別是王石、郁亮、徐洪舸 97、萬科A公司動態(tài)： 108、萬科A財政狀況： 11國內(nèi)生產(chǎn)總值(2011年1季度)絕對額（億元）比去年同期增長（%）國內(nèi)生產(chǎn)總值963119.7第一產(chǎn)業(yè)59803.5第二產(chǎn)業(yè)4678811.1第三產(chǎn)業(yè)435439.1注1：絕對額按現(xiàn)價計算，增長速度按不變價計算。

注2：該表為初步核算數(shù)據(jù)。國內(nèi)生產(chǎn)總值環(huán)比增長速度環(huán)比增長速度（%）2011年1季度2.12011年2季度2011年3季度2011年4季度注：環(huán)比增長速度為經(jīng)季節(jié)調(diào)整與上一季度對比的增長速度。一、宏觀經(jīng)濟(jì)分析1.國內(nèi)生產(chǎn)總值2.通貨膨脹中國經(jīng)濟(jì)體制改革會副會長、中國改革研究基金會秘書長、國民經(jīng)濟(jì)研究所所長樊綱今天在中國發(fā)展高層論壇2011年會上表示，貨幣量大是造成通貨膨脹壓力的重要源泉，國家通過貨幣回收等政策，改善了流動性過剩的情況，所以對今年通貨膨脹率穩(wěn)定在4%以下是有信心的。3.國際收支據(jù)初步估算，2011年一季度，我國國際收支經(jīng)常項目、資本和金融項目(含凈誤差與遺漏)繼續(xù)呈現(xiàn)順差，國際儲備資產(chǎn)繼續(xù)增長。一季度，經(jīng)常項目順差298億美元，按可比口徑計算(下同)，同比下降18%。其中，貨物貿(mào)易順差208億美元，服務(wù)貿(mào)易逆差102億美元，收益順差76億美元，經(jīng)常轉(zhuǎn)移順差116億美元。資本和金融項目(含凈誤差與遺漏)順差1114億美元，其中，直接投資凈流入426億美元。國際儲備資產(chǎn)增加1412億美元，增長47%，其中，外匯儲備資產(chǎn)增加1380億美元(不含匯率、價格等非交易價值變動影響)，在基金組織的儲備頭寸增加32億美元，特別提款權(quán)減少1億美元。中國國際收支平衡表1(初步數(shù))單位：億美元項目行次2011年一季度一、經(jīng)常項目1298A。貨物和服務(wù)2105a。貨物3208貸方44012借方53804b。服務(wù)6-102B。收益776C。經(jīng)常轉(zhuǎn)移8116二、資本和金融項目391114其中：直接投資10426三、儲備資產(chǎn)11-14123.1貨幣黃金1203.2特別提款權(quán)1313.3在基金組織的儲備頭寸14-323.4外匯15-13803.5其它債權(quán)1604.投資指標(biāo)1-2月份國民經(jīng)濟(jì)主要指標(biāo)數(shù)據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)投資增長較快1-2月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資4250億元，同比增長35.2%。其中，住宅投資3014億元，增長34.9%。

1-2月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積291473萬平方米，同比增長39.0%；房屋新開工面積19083萬平方米，增長27.9%；房屋竣工面積6952萬平方米，增長13.9%，其中，住宅竣工面積5366萬平方米，增長12.1%。

1-2月份，全國商品房銷售面積8143萬平方米，同比增長13.8%。其中，住宅銷售面積增長13.2%，辦公樓增長26.4%，商業(yè)營業(yè)用房增長8.7%。商品房銷售額5242億元，同比增長27.4%。其中，住宅銷售額增長26.2%，辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房分別增長46.3%和22.1%。

1-2月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源12173億元，同比增長16.3%。其中，國內(nèi)貸款2679億元，增長7.7%；利用外資86億元，增長61.5%；自籌資金4184億元，增長21.4%；其他資金5223億元，增長16.6%。在其他資金中，定金及預(yù)收款3154億元，增長28.9%；個人按揭貸款1280億元，下降11.3%。

2月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)為102.9。5.國家宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控政策（略）6.總結(jié)：關(guān)于全球經(jīng)濟(jì)形勢，報告認(rèn)為，2011年第二季度，受到國際油價高企、日本大地震、美國房地產(chǎn)市場低迷和歐洲債務(wù)危機(jī)等風(fēng)險因素的影響，全球經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)滯脹隱憂，金融動蕩加劇。

展望第三季度，全球經(jīng)濟(jì)有所加速，但復(fù)蘇依舊疲弱。經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇遲滯的深層次原因在于，全球再平衡進(jìn)展緩慢，實體經(jīng)濟(jì)找不到新的增長支點(diǎn)。特別是發(fā)達(dá)國家公共部門和私人債務(wù)難題交織，不斷引發(fā)新風(fēng)險。由于經(jīng)濟(jì)疲弱，通脹壓力不減，金融市場仍將震蕩。

其中，美國公共債務(wù)的可持續(xù)性面臨巨大挑戰(zhàn)，可能引發(fā)新的金融風(fēng)險。報告還認(rèn)為，日本大地震后全球能源政策發(fā)生新的調(diào)整，可能重塑全球能源市場的新格局。

人民幣國際化有利于促進(jìn)全球經(jīng)濟(jì)再平衡，離岸金融中心則可與人民幣國際化相互促進(jìn)，但離岸金融中心建設(shè)應(yīng)有主次之分、協(xié)調(diào)發(fā)展，成功與否仍在于自身的成熟度。

關(guān)于中國經(jīng)濟(jì)，報告認(rèn)為，2011年以來，我國經(jīng)濟(jì)運(yùn)行態(tài)勢總體良好，呈現(xiàn)出增長較快、結(jié)構(gòu)優(yōu)化、效益提升和通脹增壓等四大特點(diǎn)。

由于世界經(jīng)濟(jì)起伏不定、國內(nèi)企業(yè)庫存創(chuàng)新高、保障房建設(shè)和地方融資平臺清理，中國經(jīng)濟(jì)仍面臨諸多不確定因素，預(yù)計三季度中國GDP增長9.3%左右。由于經(jīng)濟(jì)有下行壓力，物價水平維持高位，如何平衡治理通脹和經(jīng)濟(jì)增長之間的關(guān)系，成為未來一段時間宏觀經(jīng)濟(jì)政策面臨的"兩難選擇"。

預(yù)計宏觀調(diào)控政策在總基調(diào)不變的基礎(chǔ)上，部分政策將會做出微調(diào)。貨幣政策總體偏緊，可能出臺1-2次加息。綜合運(yùn)用財稅、金融、土地等多種政策，確保保障房建設(shè)的順利推進(jìn)；進(jìn)一步加快資源性產(chǎn)品價格改革。二、房地產(chǎn)行業(yè)分析報告1、房地產(chǎn)行業(yè)國家政策①、發(fā)改委關(guān)于利用債券融資支持保障房建設(shè)(1).地方政府投融資平臺公司發(fā)行企業(yè)債券應(yīng)優(yōu)先用于保障性住房建設(shè)(2).支持符合條件的地方政府投融資平臺公司和其他企業(yè)，通過發(fā)行企業(yè)債券進(jìn)行保障性住房項目融資(3).企業(yè)債券募集資金用于保障性住房建設(shè)的，優(yōu)先辦理核準(zhǔn)手續(xù)(4).強(qiáng)化中介機(jī)構(gòu)服務(wù)，加強(qiáng)信息披露和募集資金用途監(jiān)管，切實防范風(fēng)險②、國家發(fā)展改革委發(fā)布<商品房銷售明碼標(biāo)價規(guī)定>③、央行決定上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率2、萬科地產(chǎn)在行業(yè)中的特色作為國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的明星企業(yè)，萬科最為人津津樂道的是漂亮的社區(qū)和董事長王石的個人魅力。而在萬科光環(huán)的背后，不容忽視的是支撐企業(yè)的專業(yè)管理，這其中包括萬科創(chuàng)造的成本管理“利潤=收入-成本，提高利潤的手段之一就是壓縮成本”，這個簡單的公式幾乎人人皆知，但真正實施起來遠(yuǎn)沒有那么簡單。在市場競爭日益激烈的今天，企業(yè)對控制并且管理成本提出了更高的要求，而對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，動態(tài)成本的管理非常棘手，在相當(dāng)長的一段時間里難以實現(xiàn)。如何將房地產(chǎn)行業(yè)復(fù)雜、多變的成本納入規(guī)范化管理?萬科也同樣曾經(jīng)為之困擾?，F(xiàn)在，萬科找到了問題的解決之策——用信息化手段控制并管理成本。對這個進(jìn)入高速擴(kuò)張時期的房地產(chǎn)企業(yè)來說，成本管理正是基礎(chǔ)信息化完成后的深化和整合。3、指向信息化高層作為全國首屈一指的民用住宅發(fā)展商，萬科的信息化建設(shè)開始得比許多同行更早，走得也更遠(yuǎn)。1987年，萬科開始了財務(wù)系統(tǒng)建設(shè)，當(dāng)時用的是中國臺灣的產(chǎn)品。1997年，萬科成立了IT信息技術(shù)中心，成立之初就安排了8個人的編制，并且設(shè)立在集團(tuán)辦公室下面，直接接受董事長王石的任務(wù)派譴，王石董事長當(dāng)時甚至發(fā)出了“搞不懂IT，我就連董事長也辭掉”的宣言。這一年，萬科信息化建設(shè)上了一個大臺階，上馬了OA、郵件系統(tǒng)以及對外網(wǎng)站，建設(shè)起了內(nèi)網(wǎng)外網(wǎng)，并與金蝶接觸，上馬了金蝶財務(wù)軟件，并迅速在全集團(tuán)普遍實施。萬科股份有限公司財務(wù)負(fù)責(zé)人王文金回憶說，當(dāng)時之所以選擇金蝶，很大程度上是因為他們的產(chǎn)品是第一家面向Windows平臺的產(chǎn)品。2000年，萬科上馬人力資源管理系統(tǒng)、銷售管理系統(tǒng)和物業(yè)管理系統(tǒng)，并由深圳萬科向各地輻射，緊接著建立起A-Housing招投標(biāo)網(wǎng)站、與金蝶連手開發(fā)成本管理軟件，等到這些房地產(chǎn)企業(yè)信息化項目完成后，萬科越來越感到需要有一個整體的管理系統(tǒng)把它們串聯(lián)起來，這是企業(yè)規(guī)模擴(kuò)大化的必然要求，特別是像萬科這樣跨地區(qū)發(fā)展的企業(yè)。由于財務(wù)部門有著來源于公司各方面的豐富而又大量的數(shù)據(jù)，與公司業(yè)務(wù)運(yùn)行關(guān)系最緊密，并且需要運(yùn)用IT手段來保障各方面數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性，目前，萬科的IT中心已經(jīng)和財務(wù)部門結(jié)合在一起，協(xié)調(diào)互動地推進(jìn)萬科的信息化建設(shè)。2002年，萬科的投資領(lǐng)域已經(jīng)擴(kuò)展到全國13個城市，開發(fā)面積達(dá)到120萬平方米，未來還預(yù)計以30%的速度遞增。2003年上半年，上海萬科的業(yè)務(wù)量就已經(jīng)比去年全年增加了一倍，本年以來萬科又新進(jìn)入了大連、鞍山、中山3個城市。隨著萬科建設(shè)規(guī)模的擴(kuò)大，成本管理的增減效應(yīng)也進(jìn)一步放大，在這種情況下，通過信息化手段提高企業(yè)成本管理水平就成為企業(yè)自然而然的選擇。4、憑什么贏得50%但成本管理并非一蹴而就，從開始設(shè)想到真正推出通用軟件，萬科經(jīng)歷了3年。現(xiàn)在回憶起這段過程，王文金仍然記憶猶新：“2000年，萬科開始有做成本系統(tǒng)的打算，并通過與金蝶的合作開始把成本管理這種思想逐步變?yōu)楝F(xiàn)實。到2001年成本管理系統(tǒng)開始試用，這當(dāng)中仍然在不斷的修改和完善，我們和金蝶方面都在繼續(xù)投入。直到2002年，經(jīng)過完善之后開發(fā)出了第2個版本(通用版)，然后開始在萬科各分公司推廣開來?！睋?jù)金蝶方面介紹，萬科現(xiàn)在實行的這套系統(tǒng)是目前業(yè)界唯一的房地產(chǎn)行業(yè)成本管理軟件，并且萬科與金蝶各自擁有軟件50%的權(quán)益。為什么萬科能夠做到這個第一，并且與IT廠商分享權(quán)益?不可否認(rèn)，盡管萬科目前的業(yè)績與聲譽(yù)都十分高漲，但國內(nèi)老牌、有實力的房地產(chǎn)發(fā)展商不在少數(shù)，并且不少是外資背景、建筑企業(yè)出身，是什么使萬科將成本管理思想最終變成了現(xiàn)實?金蝶咨詢聯(lián)盟部的羅建音作為直接參與萬科項目的高級咨詢顧問，曾經(jīng)在深圳萬科“駐扎”了一個月。這段時間里，他不僅作為技術(shù)人員幫助萬科實現(xiàn)成本管理，更深刻的感受到了萬科獨(dú)特的風(fēng)格。和其他企業(yè)實施信息化不同，房地產(chǎn)行業(yè)成本管理系統(tǒng)融進(jìn)了許多萬科人的創(chuàng)見和思想，這也正是萬科得以分享權(quán)益的原因。萬科人給羅建音的印象是“習(xí)慣于主動思考，改進(jìn)的愿望非常強(qiáng)，學(xué)習(xí)的勁頭特別足”?！俺杀拒浖闹黧w思想都是萬科方面提出的。比如在設(shè)計成本管理軟件時，按照房地產(chǎn)行業(yè)通常的做法，成本管理要經(jīng)過估算→預(yù)算→合同→執(zhí)行→結(jié)算這5個階段，但是后來我們發(fā)現(xiàn)，前2個階段雖然能在軟件中有所體現(xiàn)，但要實現(xiàn)與合同、結(jié)算的動態(tài)對應(yīng)，難度非常大。因此王總就提出，前面2個階段成為獨(dú)立模塊，從合同階段開始反饋成本的動態(tài)變化過程。”5、面向全行業(yè)除了萬科，金蝶力推的成本管理軟件已經(jīng)有不少工業(yè)企業(yè)和商業(yè)企業(yè)正在應(yīng)用。據(jù)羅建音透露，目前已經(jīng)有至少10家房地產(chǎn)公司在和金蝶接觸，并且對成本管理軟件表示出了濃厚的興趣，這不能不說是萬科案例強(qiáng)大的吸引力所致。關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理，金蝶方面指出，就目前來看成本管理主要是針對萬科這樣的大客戶，對其他規(guī)模不是很大的房地產(chǎn)企業(yè)，最好先熟練應(yīng)用K3金蝶財務(wù)軟件，之后才能充分發(fā)揮成本管理軟件的效用。對于萬科來說，向同行和競爭對手推廣成本管理著實有些令人費(fèi)解，甚至可能“為他人作嫁衣”的風(fēng)險。也有人猜測，萬科是因為手中握有成本管理軟件50%的權(quán)益才同意向全行業(yè)推廣。然而考慮到萬科目前的業(yè)績規(guī)模和萬科集團(tuán)以房地產(chǎn)為主業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略，這個原因似乎有點(diǎn)站不住腳。面對外界的種種猜測，王文金認(rèn)為萬科此舉意在檢驗成本管理軟件的生命力?！耙粋€軟件的生命力需要經(jīng)過市場的檢驗，如果得不到同業(yè)的認(rèn)可和修正，這個軟件很可能會死掉。一旦萬科需要更換軟件，集團(tuán)在這方面的效率損失會更大;更多房地產(chǎn)同行來應(yīng)用成本管理軟件，也會反過來促進(jìn)萬科成本管理水平的提高?！倍f科自己的信息化腳步也不會止步于此，“除了目前正在改進(jìn)的成本管理、銷售管理和物業(yè)管理系統(tǒng)，萬科未來還要實施決策支持、商業(yè)智能、客戶管理、知識管理以及項目開發(fā)管理幾大信息系統(tǒng)，形成適合于萬科經(jīng)營管理的房地產(chǎn)IT整體解決方案，讓信息化助力萬科核心競爭力。三、萬科企業(yè)股份有限公司分析選擇萬科的原因！1、萬科企業(yè)股份有限公司優(yōu)勢：目前中國最大的專業(yè)住宅開發(fā)企業(yè)，也是股市里的代表性地產(chǎn)藍(lán)籌股?？偛吭O(shè)在深圳，至2009年，已在20多個城市設(shè)立分公司。2008年公司完成新開工面積523.3萬平方米，竣工面積529.4萬平方米，實現(xiàn)銷售金額478.7億元，結(jié)算收入404.9億元，凈利潤40.3億元。2009年實現(xiàn)營業(yè)收入486億，營業(yè)利潤142億，毛利率29.2%，實現(xiàn)凈利潤52.8億。在企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人王石的帶領(lǐng)下，萬科通過專注于住宅開發(fā)行業(yè)，建立起內(nèi)部完善的制度體系，組建專業(yè)化團(tuán)隊，樹立專業(yè)品牌，以所謂“萬科化”的企業(yè)文化（一、簡單不復(fù)雜；二、規(guī)范不權(quán)謀；三、透明不黑箱；四、責(zé)任不放任）[1]享譽(yù)業(yè)內(nèi)。2、科企業(yè)股份有限公司的社會責(zé)任：從2000年開始，萬科進(jìn)入了一個新的發(fā)展期，年銷售額以30%左右的速度增長。現(xiàn)在萬科面臨的是“順境中求突破”。2004年初，萬科總經(jīng)理郁亮在企業(yè)發(fā)展的順境中提出了“3+1”的經(jīng)營管理目標(biāo)——萬科的目標(biāo)是成為最受投資者歡迎、最受客戶歡迎、最受員工歡迎和最受社會尊敬的企業(yè)，萬科的經(jīng)營管理會圍繞這個目標(biāo)來運(yùn)作。郁亮認(rèn)為，這“三個最受歡迎、一個最受尊敬”是對萬科愿景“成為中國房地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)跑者”的具體解釋和最新闡述。把最受社會尊敬列為企業(yè)經(jīng)營管理的目標(biāo)之一，這在國內(nèi)企業(yè)中是少見的，也是領(lǐng)先的。2008年由世界權(quán)威的品牌價值研究機(jī)構(gòu)——世界品牌價值實驗室舉辦的2008世界品牌價值實驗室年度大獎評選活動在京展開，在住宅品牌類的評選項目中，萬科地產(chǎn)憑借優(yōu)異的品牌印象和品牌活力，一舉囊括“2008年度中國最具競爭力品牌”和“中國購買者滿意度第一品牌”這兩項榮譽(yù)稱號。3、【萬科榮獲“2009滬深房地產(chǎn)上市公司綜合實力TOP10”稱號】4、[萬科獲建設(shè)銀行500億授信額度]5、公司管理架構(gòu)：6、以三個核心高層分別是王石、郁亮、徐洪舸【公司概況】萬科企業(yè)股份有限公司成立于1984年5月，是目前中國最大的專業(yè)住宅開發(fā)企業(yè)。2008年公司完成新開工面積523.3萬平方米，竣工面積529.4萬平方米，實現(xiàn)銷售金額478.7億元，結(jié)算收入404.9億元，凈利潤40.3億元。萬科認(rèn)為，堅守價值底線、拒絕利益誘惑，堅持以專業(yè)能力從市場獲取公平回報，是萬科獲得成功的基石。公司致力于通過規(guī)范、透明的企業(yè)文化和穩(wěn)健、專注的發(fā)展模式，成為最受客戶、最受投資者、最受員工、最受合作伙伴歡迎，最受社會尊重的企業(yè)。憑借公司治理和道德準(zhǔn)則上的表現(xiàn)，公司連續(xù)六次獲得“中國最受尊敬企業(yè)”稱號，2008年入選《華爾街日報》（亞洲版）“中國十大最受尊敬企業(yè)”。萬科1988年進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，1993年將大眾住宅開發(fā)確定為公司核心業(yè)務(wù)。至2008年末，業(yè)務(wù)覆蓋到以珠三角、長三角、環(huán)渤海三大城市經(jīng)濟(jì)圈為重點(diǎn)的31個城市。當(dāng)年共銷售住宅42500套，在全國商品住宅市場的占有率從2.07%提升到2.34%，其中市場占有率在深圳、上海、天津、佛山、廈門、沈陽、武漢、鎮(zhèn)江、鞍山9個城市排名首位。萬科1991年成為深圳證券交易所第二家上市公司，持續(xù)增長的業(yè)績以及規(guī)范透明的公司治理結(jié)構(gòu)，使公司贏得了投資者的廣泛認(rèn)可。過去二十年，萬科營業(yè)收入復(fù)合增長率為31.4.%，凈利潤復(fù)合增長率為36.2%；公司在發(fā)展過程中先后入選《福布斯》“全球200家最佳中小企業(yè)”、“亞洲最佳小企業(yè)200強(qiáng)”、“亞洲最優(yōu)50大上市公司”排行榜；多次獲得《投資者關(guān)系》等國際權(quán)威媒體評出的最佳公司治理、最佳投資者關(guān)系等獎項。經(jīng)過多年努力，萬科逐漸確立了在住宅行業(yè)的競爭優(yōu)勢：“萬科”成為行業(yè)第一個全國馳名商標(biāo)，旗下“四季花城”