房地產(chǎn)市場及建筑安裝工程市場分析提案

A2.1.房地產(chǎn)市場分析“九五”期間，中國房地產(chǎn)開發(fā)投資的增長速度明顯高于全社會固定資產(chǎn)投資的增長速度資料來源：中國房地產(chǎn)年鑒，羅蘭?貝格分析全社會固定資產(chǎn)投資[萬億元]2.302.493.262.992.84199619971998199920002001E3.58+9.2.房地產(chǎn)開發(fā)投資[萬億元]0.320.320.490.410.36199619971998199920002001E0.59+13.0.其中，住宅開發(fā)投資是拉動房地產(chǎn)開發(fā)投資的主要因素住宅開發(fā)投資[萬億元]0.170.170.330.260.22199619971998199920002001E0.43+20.4%.住宅開發(fā)投資占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重199619971998199920002001E53%53%59%64%68%73%資料來源：中國房地產(chǎn)年鑒，羅蘭?貝格分析+6.6%.住宅開發(fā)投資集中在廣東等沿海發(fā)達(dá)地區(qū)，但增長最為迅速的則在西部和內(nèi)陸地區(qū)2000年住宅開發(fā)投資額按地區(qū)分[萬億元]住宅開發(fā)投資增長率按地區(qū)分[1999–2000年]資料來源：中國房地產(chǎn)年鑒，羅蘭?貝格分析廣東上海北京江蘇浙江遼寧山東福建其它隨著外部環(huán)境和國家政策的導(dǎo)向，中國房地產(chǎn)行業(yè)向規(guī)?；蛯I(yè)化發(fā)展中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢將逐漸形成專業(yè)化、占有較大市場份額的區(qū)域性壟斷房地產(chǎn)企業(yè)加入ＷＴＯ后，新材料、新技術(shù)將紛紛涌入，進(jìn)一步提高住宅建設(shè)預(yù)制化、產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程廣泛的合作將成為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢，尤其是房地產(chǎn)與資本市場的合作將更加緊密房地產(chǎn)企業(yè)將出現(xiàn)兩極分化—規(guī)模化和小而精；房地產(chǎn)開發(fā)配套的相關(guān)服務(wù)更為專業(yè)化消費(fèi)者的需求品位越來越高，要求定制化服務(wù)國家將逐漸改變對房地產(chǎn)業(yè)的管理模式，在體制上推動國有房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)重組作為中國經(jīng)濟(jì)改革開放和房地產(chǎn)市場最為活躍的省份，廣東省房地產(chǎn)投資表現(xiàn)出比全國平均更快的增長速度廣東省房地產(chǎn)投資總額[億元]+17.7%.199719981999200051059467683155%62%66%69%住宅全國和廣東省房地產(chǎn)和住宅開發(fā)年均增長率比較[1997-2000年]廣東省全國廣東省全國房地產(chǎn)投資住宅開發(fā)投資17.7%15.2%26.9%24.7%資料來源：廣東省統(tǒng)計(jì)年鑒，羅蘭?貝格分析東莞市房地產(chǎn)市場的發(fā)展可以分為三個特點(diǎn)鮮明的階段，投資者逐漸以外資投資者為主轉(zhuǎn)變?yōu)橐詢?nèi)資投資者為主

八十年代中期–1992年1992年–1998年1998年以后市政府和企業(yè)單位直接投資房地產(chǎn)開發(fā)公司共9家香港投資者為主的外資投資者房地產(chǎn)開發(fā)公司共52家以內(nèi)資投資者為主，特別是民營企業(yè)投資迅速增加房地產(chǎn)開發(fā)公司共134家(包括房地產(chǎn)項(xiàng)目公司)投資主體安居、多層住宅為主建成步步高、創(chuàng)新新村等七個住宅區(qū)集中于莞城別墅、多層住宅為主建成新世界花園、東湖花園、紫荊花園、中信東泰等多個高品質(zhì)住宅區(qū)集中于城區(qū)、常平、樟木頭、風(fēng)崗、塘夏等地多層、小高層為主建成華庭等一批高品質(zhì)的樓盤集中于東城、篁村、城區(qū)等開發(fā)類型和區(qū)域政府公務(wù)員和企業(yè)職工外商購房者占70%，并以香港市民為主，集中于樟木頭、常平和塘夏本地消費(fèi)者占25%外地消費(fèi)者占5%本地消費(fèi)者占50%外商占30%外地消費(fèi)者占20%消費(fèi)者特征總投資小于1億元估計(jì)總投資50億元，外資占63%投資23億元，內(nèi)資占59%投資規(guī)模東莞房地產(chǎn)市場經(jīng)過1992年、1993年的起步，1994年的低落，1997和1998年的回升，目前正處于上升期東莞房地產(chǎn)市場特征商品房開發(fā)投資主要集中在東城、篁村、城區(qū)、常平

和樟木頭等地理位置優(yōu)越、經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)發(fā)達(dá)的地區(qū)較強(qiáng)的地方保護(hù)主義，早期外來的和民營的房地產(chǎn)開發(fā)商必須掛靠東莞市各區(qū)鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)公司，合作開發(fā)房地產(chǎn)市場規(guī)模細(xì)分市場競爭格局消費(fèi)群體東莞市社會固定資產(chǎn)投資增長迅速房地產(chǎn)開發(fā)投資年增長率為8.9%，住宅是拉動房地產(chǎn)投資的主要因素商品住宅銷售收入和銷售面積增長迅速市場集中度相對較高政策導(dǎo)向多層和小高層開發(fā)比例逐年上升東莞市政府將投資200億元建設(shè)新區(qū)，系統(tǒng)規(guī)劃居住、商業(yè)區(qū)、行政區(qū)和娛樂休閑區(qū)單位價格2500元至3500元的中檔商品房競爭激烈，3500元以上的高檔商品房所占份額逐年上升不同消費(fèi)群在購買商品房時考慮因素的優(yōu)先順序不同政府嚴(yán)格土地審批和新項(xiàng)目立項(xiàng)政府加強(qiáng)商品房預(yù)售管理1324東莞市的固定資產(chǎn)投資平均每年以10.8%的速度增長；而房地產(chǎn)開發(fā)投資落后于固定資產(chǎn)投資的增長速度19961997199819992000+10.8%.67.665.977.088.3102.8資料來源：東莞統(tǒng)計(jì)年鑒，羅蘭?貝格分析東莞市全社會固定資產(chǎn)投資額[億元]東莞市房地產(chǎn)開發(fā)投資額[億元]8.679.5510.4411.2119961997199819992000+8.9%.7.87住宅開發(fā)投資是拉動房地產(chǎn)投資的主要因素資料來源：東莞統(tǒng)計(jì)年鑒，羅蘭?貝格分析東莞市房地產(chǎn)開發(fā)投資額[億元]東莞市住宅開發(fā)投資額[億元]+9.9%.19971998199920006.327.357.418.404%73%77%71%75%15%16%16%10%11%8%3%1%12%5%3%1997199819992000+8.9%.8.679.5510.4411.21其它

辦公樓商業(yè)營業(yè)用房住宅東莞市商品住宅銷售收入和銷售面積增長迅速資料來源：東莞市建委，中國人民銀行，羅蘭?貝格分析東莞市商品住宅銷售收入[億元]東莞市商品住宅銷售面積[萬平方米]199719981999200039.652.374.395.0+26.4%.19971998199920009.212.516.524.02005E2005E60.0200.0+20.8%.44.12003E2003E148.4商品房開發(fā)建筑面積總額按鎮(zhèn)區(qū)分[1998-2000年]描述資料來源：東莞市建委，羅蘭?貝格分析城區(qū)常平樟木頭篁村東城其它商品房開發(fā)集中于東城、篁村、城區(qū)、常平和樟木頭等地理位置優(yōu)越、經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)發(fā)達(dá)的地區(qū)1998年至2000年底，商品房實(shí)際投入資金23億元共推出樓盤231個，建筑面積455.7平方米樟木頭、常平、附城、塘夏、黃江等鎮(zhèn)區(qū)集中了90%的港資房地產(chǎn)開發(fā)商新開發(fā)的商品房樓盤集中在東城區(qū)和篁村，開發(fā)類型以多層和小高層為主，樓盤質(zhì)數(shù)較高，開發(fā)理念在東莞市屬于中上水平1998年至2000年，商品房開發(fā)集中在東城、篁村、城區(qū)、常平和樟木頭等地理位置優(yōu)越、經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)發(fā)達(dá)的地區(qū)在未來五年內(nèi)，多層和小高層仍是商品房開發(fā)市場的主流，新開發(fā)的多層和小高層主要集中在東城區(qū)、篁村區(qū)和城區(qū)資料來源：東莞市建委，羅蘭?貝格分析多層和小高層別墅高層1998-20002005E12%84%

6%8%91%

1%東城篁村城區(qū)塘夏其它1998年以后新開發(fā)的多層和小高層地域分布虎門商品房立項(xiàng)開發(fā)類型比例[按開發(fā)建筑面積]樟木頭常平預(yù)計(jì)到2005年,每平方價格在2500元以上的中高檔商品房將占據(jù)市場86%的份額描述東莞市商品房開發(fā)檔次逐步提高東莞市政府對城市進(jìn)行總體規(guī)劃，改善居住環(huán)境，提升房地產(chǎn)開發(fā)的質(zhì)量由于政府嚴(yán)格控制土地批租,土地價格上升較快居民住宅消費(fèi)觀念由商品住宅理念的接受者轉(zhuǎn)為理念的領(lǐng)導(dǎo)者,需求品位提高金融機(jī)構(gòu)對住房消費(fèi)支持不斷增強(qiáng)、按揭條件放寬，刺激住房消費(fèi)需求市場的增長東莞市新的房地產(chǎn)開發(fā)商紛紛進(jìn)入2500以上的中高檔房地產(chǎn)市場的競爭,如:新世紀(jì)豪園,新石竹,雍華庭,七寶一居等13%50%20%10%2000別墅3500元以上*2500-3500元*

2500元以下*總額8%60%26%6%2005E資料來源：東莞市建委，羅蘭?貝格分析*除別墅外商品住宅銷售總面積[萬平方米]111.2200.0+15.7%.東莞房地產(chǎn)市場競爭格局可以從內(nèi)部競爭狀況等五個方面分析消費(fèi)者潛在的進(jìn)入者房地產(chǎn)開發(fā)專業(yè)服務(wù)提供者替代品政策壁壘強(qiáng)–較強(qiáng)的地方保護(hù)主義，早期外來的房地產(chǎn)開發(fā)商和民營企業(yè)必須掛靠東莞市各區(qū)鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)公司，合作開發(fā)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)壁壘弱–房地產(chǎn)開發(fā)商尚未形成房地產(chǎn)開發(fā)的絕對成本優(yōu)勢和先進(jìn)的商品房差異化概念大多數(shù)消費(fèi)者消費(fèi)觀念尚處于商品住宅理念的接受者主力消費(fèi)群不明顯商品住宅50%為本地消費(fèi)者，30%為港澳臺消費(fèi)者,20%為省內(nèi)和外地消費(fèi)者房地產(chǎn)開發(fā)商紛紛聘請專業(yè)的房地產(chǎn)策劃和廣告公司，提高商品房開發(fā)和營銷質(zhì)量聘請物業(yè)顧問公司，提高商品后續(xù)服務(wù)質(zhì)量商品房替代品幾乎不存在，安居房只占1%的市場份額內(nèi)部競爭狀況城區(qū)、常平和樟木頭集中了70%的房地產(chǎn)開發(fā)市場集中度高，市場領(lǐng)先者較為明顯，如：中信、光大等內(nèi)資房地產(chǎn)開發(fā)比例逐年提高，由1998年的45%上升為2000年的67%消費(fèi)者購買商品房考慮的因素價格房型地理位置和交通開發(fā)商品牌建筑物質(zhì)量建筑物外觀環(huán)境配套設(shè)施保安和物業(yè)服務(wù)重要性考慮因素12345本地消費(fèi)者外地消費(fèi)者描述50%為本地消費(fèi)者，30%為港澳臺消費(fèi)者，20%為省內(nèi)和外地消費(fèi)者；常平、樟木頭地區(qū)港澳臺消費(fèi)者占90%東莞本地消費(fèi)者在選購商品房時首先考慮環(huán)境和保安服務(wù)，其次是戶型，顯示了本地居民對自身安全和周邊環(huán)境(包括教育)較高的要求對于東莞本地人，自用房的建筑面積在100-130平方米的中大戶型較受歡迎；購買80-100平方米的小戶型，用于投資和出租的較多外地消費(fèi)者在考慮購買商品房時，優(yōu)先考慮價格，其次是房型、交通的便利和物業(yè)管理，同時較重視開發(fā)商的品牌港澳臺和外國消費(fèi)者把環(huán)境、地理位置、配套設(shè)施、保安和物業(yè)服務(wù)列在考慮購買商品房的首要因素，價格敏感性不高越來越多的消費(fèi)者更加關(guān)注環(huán)境和配套設(shè)施港澳臺和外國消費(fèi)者不同消費(fèi)群在購買商品房時考慮因素的優(yōu)先順序不同資料來源：羅蘭?貝格訪談由于開發(fā)商市場定位不準(zhǔn)確，未能充分滿足消費(fèi)者的需求，造成東莞市商品住宅的空置面積較大，并逐年上升東莞市商品住宅空置面積[萬平方米]描述商品住宅空置面積大，2000年底達(dá)到151.6萬平方米商品住宅空置率高。2000年，新推出商品房建筑面積為178萬平方米，但平均銷售率只有48.6%，新增空置商品住宅面積73萬平方米房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展初期，存在盲目批地、批項(xiàng)目和對商品房預(yù)售款監(jiān)控不嚴(yán)的現(xiàn)象，出現(xiàn)了太平廣場花園、灣景臺、崇商花園、世外桃源等“爛尾樓盤”，阻礙了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展大量空置樓盤造成了建設(shè)資金沉淀，部分銀行貸款不能及時收回19981999200040.078.3151.6+94.7%.由于政府今后對土地批租的嚴(yán)格控制，短期內(nèi)商品住宅開發(fā)的增長空間有限將建立土地儲備中心，嚴(yán)格控制土地審批規(guī)范土地交易行為，逐步實(shí)現(xiàn)公開、公正、公平的土地交易市場行為必須通過土地拍賣方式才可獲得房地產(chǎn)開發(fā)土地使用權(quán)商品住宅開發(fā)增長空間有限嚴(yán)格房地產(chǎn)立項(xiàng)程序，由房地產(chǎn)項(xiàng)目先立項(xiàng)后申報土地再規(guī)劃的程序改變?yōu)橄纫?guī)劃后取得土地在立項(xiàng)開發(fā)根據(jù)積壓商品房數(shù)量和商品房銷售情況，嚴(yán)格控制新項(xiàng)目立項(xiàng)和開工，對除市、鎮(zhèn)中心區(qū)外，其它地方原則上不再審批新的房地產(chǎn)項(xiàng)目如果開發(fā)商積壓商品房面積超過企業(yè)近3年累計(jì)竣工商品房面積的20%，將停止審批該開發(fā)商新項(xiàng)目立項(xiàng)土地批租房地產(chǎn)立項(xiàng)總體上說，推動?xùn)|莞房地產(chǎn)市場發(fā)展的因素大于阻礙其發(fā)展的因素2001年到2003年，政府嚴(yán)格控制土地批租，并成立土地儲備中心，調(diào)控房地產(chǎn)市場，短期內(nèi)將會影響房地產(chǎn)市場政府嚴(yán)格控制房地產(chǎn)開發(fā)立項(xiàng)審批主力消費(fèi)群不明顯空置商品房面積高，到2000年底為152萬平方米東莞將城市定位為“制造業(yè)名城“，樹立“城市牌、外資牌和民營牌”，并將出資200億元建設(shè)新東莞，進(jìn)行有序的城市總體規(guī)劃，提升城市總體環(huán)境東莞房地產(chǎn)發(fā)展與東莞在整個珠江三角洲所處的經(jīng)濟(jì)地位不相匹配，發(fā)展空間較大東莞招商引資保持增長態(tài)勢消費(fèi)者對居住條件和環(huán)境的要求日益提高人均可支配收入是全國平均水平的2.1倍，廣東省平均水平的1.3，并以每年17%的速度增長加入和近年來，香港、澳門的回歸將推動外銷市場政府有意對外地人才采用購房入戶、投資入戶政策民營企業(yè)將可以注冊公司形式，獨(dú)立開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目阻礙東莞房地產(chǎn)市場發(fā)展的主要因素推動?xùn)|莞房地產(chǎn)市場發(fā)展的主要因素東莞市住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展以住宅智能化、現(xiàn)代化為主要特征，并以進(jìn)一步完善金融體系為保障以高品質(zhì)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)和施工，貫徹以人為本的住宅發(fā)展方針擴(kuò)大住宅按揭市場規(guī)模引用新技術(shù)、新材料，以提高住宅產(chǎn)業(yè)化水平通過以住宅抵押貸款證券化，改變房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域的投資、融資體系推動住宅產(chǎn)業(yè)科技化，推廣智能化小區(qū)重環(huán)境和配套的大中型住宅小區(qū)與當(dāng)?shù)卣己玫年P(guān)系，以取得優(yōu)質(zhì)、價廉的土地開發(fā)商的品牌和信譽(yù)開發(fā)適合市場需求的商品房開發(fā)大規(guī)模的居住社區(qū)，營造良好的居住環(huán)境與優(yōu)秀的房地產(chǎn)專業(yè)服務(wù)提供者合作對市場機(jī)會、進(jìn)入時間和市場風(fēng)險的把握表示不重要表示十分重要開發(fā)適合市場需求的商品房提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)房地產(chǎn)開發(fā)商在東莞房地產(chǎn)市場上取得成功的基本要素成功的基本要素目前重要性重要性趨勢A2.2.建筑安裝市場分析廣東省建筑安裝工程市場的投資額平均每年以8.9%的速度增長1507151116881960212519961997199819992000+8.9%.廣東省建筑工程投資額[億元]資料來源：廣東省統(tǒng)計(jì)年鑒，羅蘭?貝格分析廣東省建筑安裝工程市場是競爭集中度非常低的市場，并且越來越分散199619971998199920009%7%8%5%4%描述廣東省建筑安裝工程市場的集中度由1996年的9%下降為2000年的4%，市場競爭格局分散2000年，排名前三位的建筑業(yè)企業(yè)分別是：廣東省長大公路工程有限公司、江蘇省建筑安裝工程股份有限公司深圳分公司、深圳市市政工程總公司；產(chǎn)值分別達(dá)到12.5、9.1和7.0億元2000年，排名前10家的外省建筑企業(yè)有2家：江蘇省建筑安裝工程股份公司和中建四局前10家建筑企業(yè)業(yè)務(wù)起伏大；1999年排名前十家的企業(yè)中，只有六家能在2000年保持前十位前十位產(chǎn)值最大的建筑業(yè)企業(yè)施工產(chǎn)值占市場的%隨著城市化進(jìn)程和引進(jìn)外資的不斷加快，東莞市建筑安裝工程市場容量不斷上升東莞市建筑安裝工程市場保持穩(wěn)定的增長態(tài)勢，增長速度略高于廣東省建筑安裝工程市場的增長速度引進(jìn)外資是推動建筑安裝工程市場的主要因素日本、歐美企業(yè)不斷加大投資，其用于建筑安裝工程的投資額也不斷上升，2000年-2005年的年均增長率將分別達(dá)到20%和26%資質(zhì)較高的外來企業(yè)已構(gòu)成對本地企業(yè)的威脅目前市場競爭以價格為主,市場運(yùn)作尚不規(guī)范東莞市建筑安裝工程市場的特點(diǎn)東莞市建筑安裝工程市場表現(xiàn)出比廣東省更快的增長19961997199819992000資料來源：東莞統(tǒng)計(jì)年鑒，羅蘭?貝格分析2005E5256646876+9.8%.東莞市建筑工程投資額[億元]128+11.0%.宏觀環(huán)境、引進(jìn)外資和房地產(chǎn)市場是驅(qū)動?xùn)|莞市建筑安裝工程市場的三大因素東莞市建筑工程市場的驅(qū)動因素房地產(chǎn)市場引進(jìn)外資宏觀環(huán)境政府加快了工業(yè)園區(qū)的建設(shè)，近期將建立松山湖工業(yè)園區(qū)，規(guī)劃面積72平方公里政府引導(dǎo)重點(diǎn)行業(yè)和企業(yè)增資擴(kuò)產(chǎn)

外商投資產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化，直接投資用

于建筑工程的費(fèi)用比例增大東莞市房地產(chǎn)市場自1998年以來進(jìn)入上升期，由此帶動建筑安裝工程市場的穩(wěn)步上升東莞將投資200億建設(shè)新東莞，提升城市的綜合實(shí)力，建設(shè)“城市牌”，城市化進(jìn)程加快加入以后，更多的外資將進(jìn)入中國，由于東莞有利的地理位置和優(yōu)惠、便捷的投資環(huán)境，將吸引更多的外資東莞市固定資產(chǎn)投資每年以10%的速度上升建設(shè)“民營牌”，推動民營資本的投資房地產(chǎn)開發(fā)市場對于商品住宅配套設(shè)施和環(huán)境要求越來越高，房地產(chǎn)開發(fā)商相應(yīng)用于建筑安裝工程的投資增加隨著東莞市實(shí)際利用外資不斷增加，外資企業(yè)用于建筑安裝工程的投資額增長較快東莞市實(shí)際利用外資額[億元]外資企業(yè)用于建筑安裝工程投資額[億元]19971998199920002003E2005E101.6111.2121.2139.2190.5280.0+11.3%p.a.+15.0%p.a.19971998199920002003E2005E25.229.432.038.065.284.0+14.6%p.a.+17.2%p.a.資料來源：東莞市對外貿(mào)易經(jīng)濟(jì)合作局其中，日本、歐美企業(yè)用于建筑安裝工程的投資額增長率高于外商企業(yè)用于建筑安裝工程的投資額的平均增長率投資于東莞的日本、歐美企業(yè)用于建筑安裝工程的投資額[億元]戰(zhàn)略上，日本、歐美企業(yè)都把中國作為巨大的發(fā)展市場日本、歐美制造大企業(yè)從著重建立出口加工基地逐漸轉(zhuǎn)向成為國內(nèi)生產(chǎn)基地已投資的日本、歐美企業(yè)會帶動提供零部件和原材料的日本、歐美企業(yè)數(shù)量和投資額增加?xùn)|莞招商引資局通過網(wǎng)上招商、委托顧問公司到日本、歐美招商、開辦博覽會、提供“一個窗口收費(fèi)”等服務(wù)，吸引日本、歐美客戶東莞市政府“十五”規(guī)劃中，已明確把引資的重點(diǎn)逐步轉(zhuǎn)移到歐美和日本等國家描述資料來源：東莞市對外貿(mào)易經(jīng)濟(jì)合作局，東莞市建委，羅蘭?貝格分析19971998199920002003E2005E0.50.73.43.15.47.73.41.42.93.97.210.0+83.7%p.a.+20.0%p.a.+4.0%p.a.+26.0%p.a.日本歐美東莞市建筑安裝工程市場競爭仍以價格為主要競爭手段，并存在不規(guī)范的運(yùn)作情況東莞市廣州市工程公開招投標(biāo)時，報價最低者中標(biāo)—“最低價原則”工程公開招投標(biāo)時，報價不得低于招標(biāo)方規(guī)定的標(biāo)底價，以工程管理、組織、技術(shù)方案等指標(biāo)綜合評分，以保證工程質(zhì)量—“最合理原則”工程招投標(biāo)地方保護(hù)主義轉(zhuǎn)分包各鎮(zhèn)存在不同程度的地方保護(hù)主義存在鎮(zhèn)政府向外商指定建筑工程承包方的現(xiàn)象鼓勵采用市場競爭方式本省企業(yè)和外省企業(yè)公平競爭存在總承包商在資格或合同不允許的情況下進(jìn)行轉(zhuǎn)承包和分包大體上按合同規(guī)定執(zhí)行東莞市和廣州市建筑安裝工程市場比較本地和港澳臺企業(yè)選擇建筑安裝工程公司時更注重價格，而日本和歐美企業(yè)更重視質(zhì)量和工程管理港澳臺企業(yè)日本和歐美企業(yè)價格質(zhì)量施工力量和專業(yè)技術(shù)水平資質(zhì)證明從事過的工程和行業(yè)內(nèi)其它公司的認(rèn)可工程管理表示不太重視表示十分重視選擇建筑安裝工程企業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)本地企業(yè)外來企業(yè)以其較高的資質(zhì)和憑借規(guī)模效益取得的成本優(yōu)勢，形成了對本地企業(yè)的威脅本地企業(yè)、外來建筑安裝工程企業(yè)資質(zhì)比較本地?fù)碛匈Y質(zhì)的建筑安裝工程企業(yè)共110家，外來企業(yè)共50家本地一級資質(zhì)企業(yè)中只有4家，而外來企業(yè)中擁有一級資質(zhì)的企業(yè)有33家企業(yè)的資質(zhì)不僅代表企業(yè)建筑工程管理水平和施工質(zhì)量、技術(shù)能力，還決定了承接工程量的大小。如：廣州一建承接?xùn)|莞市廣東現(xiàn)代國際展覽中心，建筑面積7萬平方米外來企業(yè)，如華西建設(shè)、本溪金鼎完成工程質(zhì)量較高，已在本地?fù)碛袠影骞こ毯蛢?yōu)良工程，口碑較高，已對本地競爭者形成威脅描述本地企業(yè)外來企業(yè)一級二級三級四級一級二級三級36%55%5%4%6%28%66%資料來源：建委市場科總數(shù)[個]11050日資企業(yè)選擇標(biāo)準(zhǔn)優(yōu)勢日資企業(yè)選擇建筑安裝工程企業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)和優(yōu)勢比較價格質(zhì)量工程管理資質(zhì)證明日資辦推薦*從事過的工程和行業(yè)內(nèi)其它公司認(rèn)可施工力量前延或后續(xù)服務(wù)專業(yè)設(shè)計(jì)水平重要性/的優(yōu)勢因素12345使在日資/外資公司的建筑安裝市場上取得核心競爭優(yōu)勢建議采取的措施通過與穩(wěn)定的、有資質(zhì)的施工建設(shè)單位進(jìn)行長期戰(zhàn)略合作，以取得更低的成本優(yōu)勢通過與采購商戰(zhàn)略、穩(wěn)定的合作，取得優(yōu)惠的采購價格；或通過外包采購定單，降低采購成本嚴(yán)格質(zhì)量管理，建立系統(tǒng)的質(zhì)量管理控制體系與施工建設(shè)單位一同制定項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃，協(xié)調(diào)運(yùn)作識別項(xiàng)目進(jìn)程中的關(guān)鍵路線和關(guān)鍵工序，當(dāng)與計(jì)劃出現(xiàn)偏差時及時調(diào)整組成虛擬團(tuán)隊(duì)，加強(qiáng)培訓(xùn)或聘用“外腦”，提高業(yè)務(wù)洽談和設(shè)計(jì)專業(yè)技術(shù)水平通過與日本公司選擇建筑安裝工程企業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)和的優(yōu)勢進(jìn)行比較，公司仍有不斷改進(jìn)的空間資料來源：訪談，羅蘭?貝格分析高低*日資辦的推薦對日資企業(yè)首次進(jìn)入東莞，選擇建筑安裝工程公司影響大，但對二期和后期工程時選擇影響減弱公司在保持原有核心競爭優(yōu)勢的同時，應(yīng)加強(qiáng)業(yè)務(wù)拓展和核心支持團(tuán)隊(duì)的培養(yǎng)，使工程業(yè)務(wù)具有更高的柔性和市場反應(yīng)速度，贏得提高競爭力的潛在源泉建筑工程業(yè)務(wù)今后應(yīng)加強(qiáng)的領(lǐng)域充分發(fā)揮現(xiàn)有的優(yōu)勢，系統(tǒng)、有計(jì)劃和重點(diǎn)地開展業(yè)務(wù)拓展貫徹以客戶為導(dǎo)向的服務(wù)理念，延伸前延和后續(xù)服務(wù)業(yè)務(wù)拓展與設(shè)計(jì)、預(yù)算部門無縫合作建立完整的工程計(jì)劃、控制和核算體系培養(yǎng)設(shè)計(jì)、預(yù)算的核心團(tuán)隊(duì)，支持業(yè)務(wù)拓展提高項(xiàng)目管理能力，合理配置項(xiàng)目經(jīng)理的權(quán)、責(zé)、利范圍，并以高效的管理體系和組織結(jié)構(gòu)支持總體上，外部市場為公司的主營業(yè)務(wù)發(fā)展提供了廣闊的空間；同時，公司在高成長的建筑安裝和房地產(chǎn)市場上保持高盈利能力描述未來五年，東莞市房地產(chǎn)行業(yè)的年增長率為20%，能支持公司的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的利潤率高于行業(yè)的平均水平未來五年，日本、歐美企業(yè)用于建筑安裝工程的投資額年增長率均高于20%，可以支持公司建筑安裝工程業(yè)務(wù)的戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)公司建筑安裝工程業(yè)務(wù)的利潤率約為20%，高于行業(yè)15%的平均利潤率業(yè)務(wù)組合分析：表示銷售額大小利潤率市場增長率10%50%0%12.5%25%建筑安裝工程業(yè)務(wù)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)低成長低盈利市場高成長低盈利市場高成長高盈利市場低成長高盈利市場房地產(chǎn)業(yè)務(wù)組織結(jié)構(gòu)建設(shè)的總體思路上有三種模式可以選擇模式一完全委外模式二部分委外模式三完全自建完全委外能夠短期內(nèi)有效解決企業(yè)人才不足的現(xiàn)狀，但以契約關(guān)系確定的合作關(guān)系無法充分的從企業(yè)總體利益角度來考慮問題

完全委外的特點(diǎn)由于人力資源匱乏，缺乏專業(yè)性人才或者招聘專業(yè)人才的財務(wù)成本和時間成本過高，在組織結(jié)構(gòu)各業(yè)務(wù)職能領(lǐng)域都和專業(yè)化的公司進(jìn)行合作，借助外部的專業(yè)化經(jīng)驗(yàn)和知識來彌補(bǔ)企業(yè)的不足和滿足企業(yè)快速發(fā)展的需求企業(yè)自身的業(yè)務(wù)運(yùn)作組織以精益型為主，職能部門的工作重點(diǎn)主要是控制、協(xié)調(diào)和監(jiān)督而不是具體操作建立核心職能部門，對委外的工作進(jìn)行有效監(jiān)督和控制優(yōu)勢有效地解決企業(yè)人才不足的問題有利于企業(yè)的快速擴(kuò)張有利于發(fā)揮專業(yè)化分工的優(yōu)勢充分利用社會資源劣勢協(xié)調(diào)和控制的工作量和成本很大項(xiàng)目控制風(fēng)險大有可能導(dǎo)致局部最優(yōu)化而不是總體最優(yōu)企業(yè)無法形成穩(wěn)定的競爭力以契約關(guān)系確定的合作關(guān)系無法充分的從企業(yè)總體利益角度來考慮問題部分委外能有效地彌補(bǔ)企業(yè)在某些職能領(lǐng)域的不足，但委外職能和合作伙伴的選擇至關(guān)重要部分委外的特點(diǎn)企業(yè)在某些領(lǐng)域缺乏專業(yè)化的知識和經(jīng)驗(yàn)，因而在這些職能領(lǐng)域借助外界專業(yè)化公司來進(jìn)行運(yùn)作部分業(yè)務(wù)職能領(lǐng)域由企業(yè)自身來建立，整個業(yè)務(wù)的運(yùn)作需要內(nèi)、外部人員協(xié)調(diào)完成既有以控制監(jiān)督為主要任務(wù)的職能部門，也有從事具體操作的業(yè)務(wù)職能部門優(yōu)勢通過利用社會資源，有效地彌補(bǔ)企業(yè)在某些職能領(lǐng)域的不足有利于發(fā)揮專業(yè)化分工的優(yōu)勢有利于培養(yǎng)企業(yè)自身的核心團(tuán)隊(duì)和核心能力劣勢協(xié)調(diào)和控制的工作量較大核心職能委外對企業(yè)總體帶來高風(fēng)險以契約關(guān)系確定的合作關(guān)系無法充分的從企業(yè)總體利益角度來考慮問題全部自建有利于對價值鏈的各個環(huán)節(jié)進(jìn)行控制和協(xié)調(diào)，但管理成本較高全部自建的特點(diǎn)企業(yè)在業(yè)務(wù)運(yùn)作的各職能領(lǐng)域都建立起相應(yīng)的業(yè)務(wù)部門整個業(yè)務(wù)流程體系的運(yùn)作主要依靠內(nèi)部的力量來完成各業(yè)務(wù)部門的主要任務(wù)是計(jì)劃、監(jiān)督、實(shí)施和控制優(yōu)勢有利于企業(yè)形成穩(wěn)定的業(yè)務(wù)運(yùn)作體系對價值鏈的各個環(huán)節(jié)進(jìn)行控制和協(xié)調(diào)有利于培養(yǎng)企業(yè)的組織優(yōu)勢和核心競爭力劣勢對專業(yè)人才需求高，人事成本較高無法充分利用外部專業(yè)化公司的專業(yè)經(jīng)驗(yàn)和能力部門之間協(xié)調(diào)要求高管理成本較高目前國內(nèi)建筑工程企業(yè)主要有兩種發(fā)展模式項(xiàng)目公司模式公司的核心優(yōu)勢在于獲得工程項(xiàng)目公司自身不擁有設(shè)計(jì)，土建隊(duì)伍與設(shè)計(jì)公司，施工隊(duì)建立緊密的合作關(guān)系擁有良好的項(xiàng)目管理人員工程多采用分包形式來完成建筑安裝公司模式描述公司擁有自身的設(shè)計(jì)，土建隊(duì)伍建筑安裝業(yè)務(wù)完全由自身完成公司經(jīng)營靈活性大公司固定成本小可以實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢互補(bǔ)資金需求小優(yōu)點(diǎn)公司易于控制質(zhì)量和成本擁有各方面的專業(yè)人才對其它企業(yè)的依賴性大質(zhì)量控制，成本控制難度較大缺點(diǎn)公司固定成本較高資金需求較高經(jīng)營靈活性較低戰(zhàn)略方向的確定決定了企業(yè)組織結(jié)構(gòu)的選擇適應(yīng)發(fā)展戰(zhàn)略的組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)原則有利于房地產(chǎn)業(yè)務(wù)和建筑安裝工程業(yè)務(wù)的迅速發(fā)展組織結(jié)構(gòu)對市場的快速反應(yīng)速度以”最大限度滿足客戶需求“為目標(biāo)有利于公司內(nèi)部核心團(tuán)隊(duì)的培養(yǎng)高效而精簡保持和強(qiáng)化公司的核心競爭優(yōu)勢構(gòu)建符合戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)和市場競爭環(huán)境的組織結(jié)構(gòu)是實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略目標(biāo)的前提房地產(chǎn)業(yè)務(wù)以操作管理為主的管理模式建筑安裝工程業(yè)務(wù)以戰(zhàn)略管理為主的管理模式有效的決策,業(yè)務(wù)計(jì)劃,財務(wù)監(jiān)控體系合理的集分權(quán)

管理模式合理的部門設(shè)置明確的部門任務(wù)、功能、職責(zé)界定清晰的人員崗位編制以及職責(zé)、權(quán)力、能力要求界定充分考慮保持和利用現(xiàn)有的核心競爭優(yōu)勢以客戶為導(dǎo)向并且加快市場反應(yīng)速度組織結(jié)構(gòu)構(gòu)建符合集團(tuán)戰(zhàn)略目標(biāo)和市場競爭環(huán)境的組織結(jié)構(gòu)確立公司的管理模式，建立一整套明確的管控體系建立相應(yīng)的決策和監(jiān)督流程重新設(shè)計(jì)組織架構(gòu)，強(qiáng)化薄弱的功能，糾正職能錯位界定明確的部門任務(wù)和責(zé)任明確管理幅度業(yè)務(wù)流程再造系統(tǒng)考慮四個領(lǐng)域，從而達(dá)到戰(zhàn)略目標(biāo)對流程的要求消除非增值活動活動間等待不必要的活動過量的庫存重復(fù)的活動不同部門重排的格式反復(fù)的檢驗(yàn)跨部門協(xié)調(diào)增加/重排環(huán)節(jié)企業(yè)用以規(guī)避風(fēng)險的關(guān)鍵點(diǎn)企業(yè)用以強(qiáng)化控制的關(guān)鍵點(diǎn)有利于提升顧客滿意度的流程環(huán)節(jié)