產業(yè)勾地實操講解

產業(yè)勾地實操講解產業(yè)勾地基本概念產業(yè)勾地前期操作要點產業(yè)方案編制及測算基本邏輯產業(yè)協(xié)議談判要點產業(yè)地塊獲取流程產業(yè)招商及運營產業(yè)勾地實操講解——產業(yè)勾地基本概念01

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產業(yè)勾地歷史及現(xiàn)狀產業(yè)勾地主流模式產業(yè)勾地涉及基本概念產業(yè)勾地歷史及現(xiàn)狀01一、產業(yè)勾地歷史及現(xiàn)狀1、產業(yè)勾地用語來源：勾地：土地拓展中的一種，也叫協(xié)議拓展，是與政府通過協(xié)議勾兌，提前鎖定土地，定向掛牌，定向摘牌獲取土地的方式?，F(xiàn)在行業(yè)內大部分企業(yè)將這種投資拓展方式簡稱勾地。產業(yè)：在產業(yè)勾地特定語境下的產業(yè)泛指地方政府需要的產生經濟貢獻的產業(yè)?，F(xiàn)

在一說到產業(yè)勾地，很多人認為即二產中的制造業(yè)，這個認識就非常狹隘，一產中也有

園林東方做農業(yè)綜合體進行購地，也叫產業(yè)勾地，三產中的酒店，商業(yè)綜合體勾地也叫

產業(yè)勾地，更不用提現(xiàn)在的新型產業(yè)，高科技產業(yè)更是現(xiàn)在對政府非常有吸引力的產業(yè)。因此，產業(yè)勾地中的產業(yè)包括：商業(yè)mall，文旅酒店，教育，醫(yī)療，高新技術，制造業(yè)企業(yè)等。一、產業(yè)勾地歷史及現(xiàn)狀2、產業(yè)勾地近十年發(fā)展歷程：2010-2012期間：產業(yè)勾地特點：百家齊放，各顯神通階段，沒有一家獨大，沒有行業(yè)統(tǒng)一認可的模式，這個時期商業(yè)地產剛剛起步，產業(yè)新城模式還在摸索過程中，純做工業(yè)、物流地產的企業(yè)開始全國擴張。代表企業(yè)：張江高科，蘇州工業(yè)園。政府平臺類企業(yè)代表，迄今為止仍是全國做產業(yè)園開發(fā)的頂尖企業(yè)。蘇寧置業(yè)，鵬潤地產。這個時期典型的物流產業(yè)地產的代表。大連萬達。商業(yè)勾地模式剛剛起步，模式仍在實驗中前行，每年拿10個項目左右。華夏幸福。產城模式還在萌芽狀態(tài)，固安產業(yè)新城初具產城模式的雛形。華僑城。文旅勾地華僑城一枝獨秀。一、產業(yè)勾地歷史及現(xiàn)狀2、產業(yè)勾地近十年發(fā)展歷程：2012-2016期間：產業(yè)勾地特點：商業(yè)勾地模式成熟并大行其道，大部分房企追風商業(yè)勾地模式。文旅勾地模式成型，國際著名ip在該階段開始進駐國內，與地產結合。產城模式成熟，華夏幸福崛起。代表企業(yè)：大連萬達，這段時期以大連萬達為首的商業(yè)綜合體勾地覆蓋整個行業(yè)，很多地產企業(yè)都成立了商管公司，包括萬科、中海等老牌住宅開發(fā)企業(yè)均未能免俗，紛紛進駐商業(yè)地產開發(fā)。華夏幸?；鶚I(yè)。這個時期華夏幸福的產業(yè)新城模式進入成熟階段，并開始全國擴張，固安產業(yè)新城成為產城模式標桿。中弘地產，ft水文園，北京較典型的兩個企業(yè)，全身心進行商業(yè)地產和文旅開發(fā)的企業(yè)。一、產業(yè)勾地歷史及現(xiàn)狀2、產業(yè)勾地近十年發(fā)展歷程：2016-2018期間：產業(yè)勾地特點：由于政府考核業(yè)績的轉向，商業(yè)、酒店、文旅勾地日漸式微。政府方面開始封堵定向招拍掛的模式，大部分一二線城市要求產業(yè)地塊不能和住宅地塊同時捆綁。這個階段處于傳統(tǒng)的勾地產業(yè)逐步沒落政府新寵產業(yè)還未登上舞臺的過渡階段。代表企業(yè)：聯(lián)東U谷，單一做工業(yè)地產從不涉足住宅開發(fā)，主要靠售賣工業(yè)廠房回籠現(xiàn)金。萬科、龍湖等典型房企開始成立產業(yè)地產事業(yè)部，主要是與智能制造、高端制造、科技研發(fā)類企業(yè)合作進行勾地。一、產業(yè)勾地歷史及現(xiàn)狀2、產業(yè)勾地近十年發(fā)展歷程：2018-2020期間：產業(yè)勾地特點：2018年至今中國房地產市場進入下行周期，政府嚴格的政策調控，

金融政策對房地產行業(yè)的收緊，另中國的房地產市場2年內不斷下行，迄今為止仍無好轉跡象。這個階段的產業(yè)勾地進入了政府-房企博弈階段，房企拿地非常謹慎，嚴格的選址和經濟賬的測算使得可勾地塊越來越少，政府方面迫于政績導向原則，對產業(yè)的要求越來越高。現(xiàn)在勾地對從業(yè)人員的要求越來越高。代表企業(yè)：騰訊、阿里巴巴等典型的it高科技、互聯(lián)網公司成為勾地中的產業(yè)主力，通過自己目前對政府的絕對吸引力，入駐區(qū)域要求政府提供土地。通過與地產企業(yè)的合作賺取地價溢價利潤。產業(yè)勾地主流模式02當前產業(yè)勾地主流模式1、產業(yè)新城勾地模式：規(guī)模：定位城鎮(zhèn)級別，規(guī)模較大，以平方公里做為單位，規(guī)模較小的3-5平方公里，規(guī)模大的100多平方公里。選址位置：一般會遠離主城區(qū)，要求大型都市圈周邊，一線城市要求在城區(qū)建設邊緣50公里內，強二線一般要求在城市城區(qū)建設邊緣30公里，經濟發(fā)達的省會級城市或計劃單列市則要求10公里為宜。建設內容：交通路網，規(guī)劃館，中央公園，工業(yè)園區(qū)，住宅、商業(yè)開發(fā)用地。開發(fā)模式：產業(yè)新城要從土地一級整理開始做起，首先將農用地和集體用地轉為國有建設用地，通過城市規(guī)劃將建設用地規(guī)劃為公共設施、工業(yè)、商業(yè)、住宅用地等。待建設項目確定后在通過招拍掛形式出讓。運營模式：與當?shù)卣蜷_發(fā)區(qū)管委會合作，共同成立平臺公司，公司有政府人員參與管理。新城前期建設資金由企業(yè)方墊付，當新城范圍內開始產生財政收入后在由政府方以委托服務費的方式逐步支付給企業(yè)。代表企業(yè)：華夏幸福基業(yè)，目前國內做產業(yè)新城模式的企業(yè)大部分從協(xié)議內容、規(guī)劃設計、招商運營都是參考華夏產城模式。當前產業(yè)勾地主流模式2、產業(yè)小鎮(zhèn)勾地模式：規(guī)模：規(guī)模跨度較大，小到幾百畝，大到3-5平方公里都可以叫小鎮(zhèn)，小鎮(zhèn)模式的崛起是因為國家在2016-2017年大力推崇，各種產業(yè)園區(qū)及產業(yè)地產項目紛紛改頭換面稱為“特色小鎮(zhèn)”。選址位置：小鎮(zhèn)選址對于城市沒有太硬性的要求，中大型城市周邊均可，距離主城區(qū)越近越好。選址關鍵在于小鎮(zhèn)內承載的產業(yè)內容要有人口導入，住宅部分要有市場需求。建設內容：單一產業(yè)或大型企業(yè)均可做為小鎮(zhèn)的產業(yè)建設內容，小鎮(zhèn)內的建設用地一般包括少量公共設施（交通，綠化等），部分產業(yè)用地（一般30%-50%），其余住宅用地。開發(fā)模式：規(guī)模較大小鎮(zhèn)項目企業(yè)要從一級整理做起。規(guī)模較小的小鎮(zhèn)一般是從政府手中直接通過招拍掛摘地后開發(fā)建設。運營模式：開發(fā)商獨立運營，與一般的開發(fā)建設項目類同，住宅部分快速銷售回款反補產業(yè)部分投入。代表企業(yè)：綠城集團，杭州綠城的桃李春風小鎮(zhèn)是文旅小鎮(zhèn)全國標桿項目，把一個距離杭州40公里的區(qū)域打造成旅游熱點及標桿別墅示范區(qū)。當前產業(yè)勾地主流模式3、商業(yè)綜合體勾地模式：規(guī)模：規(guī)模一般在200畝-500畝之間。商業(yè)部分的建筑規(guī)模盡量控制在15萬方以下，根據城市級別不同相應減少商業(yè)面積。選址位置：對城市人口及經濟要求較高，一般要在常住人口100萬人以上城市選址，項目周邊3公里內常住人口要到20萬以上才能支撐集中商業(yè)運營。建設內容：集中大商業(yè)，大部分北方企業(yè)簡稱商業(yè)盒子，南方企業(yè)一般叫mall，部分辦公樓或酒店，有些區(qū)域可以建設公寓（商業(yè)性質，住宅功能統(tǒng)稱公寓），其余部分為住宅用地。開發(fā)模式：政府會有明確要求集中商業(yè)的開業(yè)時間，個別地方政府將商業(yè)部分的開發(fā)節(jié)奏與住宅部分銷售掛鉤，防止企業(yè)銷售完住宅后商業(yè)部分因投入過大資金回收困難而爛尾。運營模式：招拍掛市場定向取得地塊，地塊的規(guī)劃指標是根據勾地企業(yè)前期與政府達成一致的建設方案量身定做。住宅部分快速銷售回籠現(xiàn)金流補貼商業(yè)投入，后期商業(yè)運營后賺取租金利益。代表企業(yè)：大連萬達，商業(yè)綜合體在全國的快速推廣始于萬達，商業(yè)盒子的建設標準行業(yè)內大部分企業(yè)均參考萬達（華潤、龍湖除外）。與政府的勾地要點目前也是萬達標準占主流。當前產業(yè)勾地主流模式4、文旅勾地模式：規(guī)模：規(guī)模一般在1000畝-5000畝之間。文旅項目的特點是投資巨大，重型資產持有。要求搭配大量住宅用地，一般要達到70%以上。選址位置：文旅的選址有兩種模式：一是一二線城市、省會城市及計劃單列市周邊，距離主城區(qū)不超過30公里。二是重點旅游景點附近，周邊有中大型城市人口可外溢到該區(qū)域。對交通要求非常高，起碼要有一條城市主干道或高速公路直接通達，大型文旅項目要有軌道交通直達。建設內容：酒店群，游樂設施（室外游樂園、劇場、秀場等不限），大型集中商業(yè)，其余部分為住宅用地。開發(fā)模式：文旅項目用地一定是通過招拍掛市場直接拿地，不會介入土地一級整理。運營模式：投資大，周期長非?？简灩镜呢攧杖谫Y能力，高成本的資金不建議進入。運營需要盡量晚開產業(yè)部分內容先進行住宅部分銷售，理想的模式是用住宅部分產生的現(xiàn)金建設產業(yè)部分。代表企業(yè)：融創(chuàng)中國，收購了大連萬達文旅板塊，并購了萬達文旅的整個管理團隊，現(xiàn)在完全沿用萬達文旅城的模式進行全國拓展。當前產業(yè)勾地主流模式5、工業(yè)地產勾地模式：規(guī)模：規(guī)模一般在100畝-500畝之間。工業(yè)地產涉及到較多的是物流倉儲用地，和工業(yè)制造業(yè)用地兩種。選址位置：工業(yè)地產都會遠離居住區(qū)，選址在離城市較遠的區(qū)域，但交通要便捷。多在政府的開發(fā)區(qū)和新區(qū)內。建設內容：倉庫和工業(yè)標準廠房，如果是產城模式的內的工業(yè)用地還可以直接通過政府出售工業(yè)用地回籠資金。開發(fā)模式：基本按照工業(yè)用地開發(fā)節(jié)奏建設。運營模式：通過出售部分廠房回籠部分資金，自持部分用租金逐年回籠資金。因工業(yè)用地和廠房建設成本較低，可以支持企業(yè)自持廠房進行出租，工業(yè)地產的核心是工業(yè)企業(yè)的招商能力和園區(qū)運營能力，需要良好的企業(yè)服務能力才能吸引企業(yè)入駐。代表企業(yè)：聯(lián)東U谷，普洛斯。聯(lián)東U谷主要是做標準化工業(yè)廠房和自持產業(yè)園，進行產業(yè)園區(qū)運營。普洛斯主要做物流產業(yè)園，工業(yè)園和科創(chuàng)園，2019年5月萬科成為普洛斯第一大股東。產業(yè)勾地中基本概念理解03產業(yè)勾地中基本概念理解1、土地用地性質中的概念：土地性質：根據土地所有權分類：中國的土地分為國家所有土地，和集體所有土地兩類；集體所有土地，簡稱集體土地，屬于農民集體所有。其余土地屬于國家所有。根據土地的用途分類：中國的土地分為農用地，建設用地和未利用地三類。農用地：用于農業(yè)生產的土地，包括耕地，林地，草地，農田水利地和養(yǎng)殖地水面等。建設用地：是指用于建造建筑物，構筑物的土地，包括住宅、工業(yè)、道路、公共設施用地等。未利用地：農用地和建設用地以外的地。ft川河流，沙漠戈壁等。產業(yè)勾地中基本概念理解國有建設用地的用地性質分為8大類：商服用地，工礦倉儲用地，住宅用地，公共管理與公共服務用地，特殊用地（軍事、使館、監(jiān)獄、殯葬等），交通運輸用地，水利設施用地，其他用地。我們產業(yè)勾地對應的是上面的前三類用地。這三類用地優(yōu)惠細分為十幾種用地屬性。勾地必須要了解的幾個用地性質：①農用地：農用地的耕地里面又有基本農田和一般農田的級別劃分?；巨r田是高等級的耕地，我國有18億畝的耕地紅線，16億畝的基本農田紅線。因此在勾地過程中你發(fā)現(xiàn)你選址地塊中有基本農田，就要果斷換地塊。②要分清國有建設用地和集體建設用地，集體轉國有的過程比較漫長，在勾地過程中一定要優(yōu)先選擇國有建設用地。勾地的最基本功課，就是要讀懂我國現(xiàn)行的土地利用規(guī)劃圖（簡稱土規(guī)圖），和城市規(guī)劃圖（簡稱城規(guī)圖）。產業(yè)勾地中基本概念理解2、土地利用規(guī)劃圖：基本概念：土地利用總體規(guī)劃是指在各級行政區(qū)域內，根據土地資源特點和社會經濟發(fā)展要求，對今后一段時期內（通常為15年）土地利用的總安排?？炊烈?guī)圖，勾地選址過程中避開不符合規(guī)劃的土地才能避免不必要的麻煩。右圖是一個縣域的土地規(guī)劃圖，在勾地選址過程中要選擇在棕色區(qū)域內，棕色區(qū)域代表建設用地。產業(yè)勾地中基本概念理解2、土地利用規(guī)劃圖：深黃色-基本農田深棕色-國有建設用地淺棕色-集體建設用地產業(yè)勾地中基本概念理解3、城市規(guī)劃圖：基本概念：城市總體規(guī)劃是指城

市人民政府依據國民經濟和社會發(fā)展

規(guī)劃以及當?shù)氐淖匀画h(huán)境、資源條件、歷史情況、現(xiàn)狀特點，統(tǒng)籌兼顧、綜

合部署，為確定城市的規(guī)模和發(fā)展方

向，實現(xiàn)城市的經濟和社會發(fā)展目標，合理利用城市土地，協(xié)調城市空間布

局等所作的一定期限內的綜合部署和

具體安排。城市總體規(guī)劃是城市規(guī)劃

編制工作的第一階段，也是城市建設

和管理的依據?？炊且?guī)：區(qū)分住宅用地，商業(yè)用地，工業(yè)用地。產業(yè)勾地中基本概念理解3、城市規(guī)劃圖：黃色-居住用地紅色-商業(yè)金融用地（商服用地）綠色-體育用地橙色-醫(yī)療用地粉色-教育科研用地棕色-工業(yè)用地紫色-倉儲物流用地以上土地勾地中都會涉及，要看懂城規(guī)圖中這些屬性的地塊。產業(yè)勾地中基本概念理解4、土規(guī)圖與城規(guī)圖的關系：土規(guī)圖由國土部門繪制，依據區(qū)域土地供給及使用情況進行規(guī)劃。城規(guī)圖由城市規(guī)劃部門繪制，依據城市的發(fā)展及建設目標繪制。兩張圖原則上是土地利用規(guī)劃要依據城市建設規(guī)劃進行調整并規(guī)劃繪制，但是我國以前行政職能市國土局和規(guī)劃局