解讀房屋買賣合同以及備案相關(guān)案例

解讀房屋買賣合同以及備案相關(guān)案例

買賣合同是我們生活中必備的東西，而合同則是對(duì)于我們答應(yīng)的事情的一種承諾，那么標(biāo)準(zhǔn)的合同格式究竟是什么樣的呢？以下是我為您整理出的解讀房屋買賣合同以及備案相關(guān)案例，供大家參考，希望能夠幫助到大家。

一、商品房買賣合同備案登記不具有準(zhǔn)物權(quán)的效力

【案情】20xx年4月16日，原告趙某與被告某房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂了三份《商品房購(gòu)買合同》，合同約定某房地產(chǎn)開發(fā)公司將其開發(fā)的位于某市商業(yè)廣場(chǎng)B07xx號(hào)、B07xx號(hào)、B07xx號(hào)房屋分別以xx5.7萬元、92.8萬元、207.9萬元(三套合計(jì)436.4萬元)的價(jià)格賣給原告，原告一次性付清總價(jià)款。某房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)于20xx年xx月31日前將該房屋交付給原告運(yùn)用，且由某房地產(chǎn)開發(fā)公司為原告代辦房屋全部權(quán)證。原告與某房地產(chǎn)開發(fā)公司的合同中第十三條第六項(xiàng)約定，合同簽訂起30天內(nèi)，由某房地產(chǎn)開發(fā)公司負(fù)責(zé)辦理備案登記。20xx年3月25日，原告將三套房款總計(jì)436.4萬元支付給了某房地產(chǎn)開發(fā)公司。同年xx月4日，原告向某房地產(chǎn)開發(fā)公司繳納了上述三套房屋的配套費(fèi)、修理基金、產(chǎn)權(quán)登記的契稅等18.8萬元。同年xx月1日，某房地產(chǎn)開發(fā)公司將該房屋交付給了原告運(yùn)用。之后，原告對(duì)上述房屋進(jìn)行了裝修并運(yùn)用至今。

20xx年4月，原告在向某房地產(chǎn)開發(fā)公司了解辦理該房屋產(chǎn)權(quán)證的進(jìn)展時(shí)，才得知某房地產(chǎn)開發(fā)公司與其次被告徐某于20xx年xx月xx日簽訂了《商品房買賣合同》，某房地產(chǎn)開發(fā)公司將上述三套房屋分別以85.3萬元、58萬元、xx3.3萬元(合計(jì)276.6萬元)的價(jià)格再次賣與徐某，并進(jìn)行了登記備案。另，某房地產(chǎn)開發(fā)公司又將商業(yè)廣場(chǎng)早已賣給其他人的另外十幾套房屋在同一天賣給了其次被告徐某，并進(jìn)行了登記備案。為此，原告向法院起訴，懇求確認(rèn)被告某房地產(chǎn)開發(fā)公司與被告徐某簽訂的《商品房買賣合同》無效，原告趙某與被告某房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂的《商品房購(gòu)買合同》有效。

【分歧】第一種觀點(diǎn)認(rèn)為，本案其次份簽訂的商品房買賣合同有效，主要是后簽訂的合同經(jīng)過政府不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的備案登記，具有準(zhǔn)物權(quán)的效力。同時(shí)，在沒有根據(jù)物權(quán)法規(guī)定開展預(yù)報(bào)登記的城市，備案登記作為商品房預(yù)售階段的唯一登記，應(yīng)認(rèn)定為準(zhǔn)物權(quán)登記，具有排他性。因此，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定經(jīng)過備案登記的其次份合同有效，駁回原告知訟懇求。

其次種觀點(diǎn)認(rèn)為，備案登記屬于行政管理，該登記不具有準(zhǔn)物權(quán)的效力，應(yīng)根據(jù)締約目的，來推斷是否存在欺詐，是否有損他人合法權(quán)益，之后按公允合理等原則確認(rèn)合同的效力。鑒于本案原告先訂立合同，支付的價(jià)款明顯高于其次份合同，并實(shí)際占有運(yùn)用該房屋，故應(yīng)判決確認(rèn)原告與房地產(chǎn)公司簽訂的合同有效，而其次份合同無效。

【評(píng)析】筆者同意其次種看法。商品房買賣合同審理中涉及物權(quán)、債權(quán)以及二者交叉的問題，適用法律較為困難，有的購(gòu)房者在購(gòu)房時(shí)花去畢生的積蓄，甚至還要貸款，故而爭(zhēng)議較大。

正確處理該類案件，涉及到對(duì)商品房買賣合同備案登記法律性質(zhì)的正確認(rèn)定。我國(guó)物權(quán)法其次十條規(guī)定：當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，根據(jù)約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)報(bào)登記。預(yù)報(bào)登記后，未經(jīng)預(yù)報(bào)登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)報(bào)登記后，債權(quán)殲滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)報(bào)登記失效?？梢姡餀?quán)法對(duì)不動(dòng)產(chǎn)買賣設(shè)立了預(yù)報(bào)登記，一經(jīng)登記就具有了準(zhǔn)物權(quán)效力。針對(duì)該條規(guī)定，從全國(guó)行政機(jī)關(guān)執(zhí)行的狀況來看，只有部分城市取消商品房買賣合同備案登記，干脆進(jìn)行預(yù)售登記(即預(yù)報(bào)登記)，不少城市要先進(jìn)行備案登記，再進(jìn)行預(yù)售登記，有的城市甚至沒有開展預(yù)售登記。備案登記所依據(jù)的是城市房地產(chǎn)管理法，申請(qǐng)的主體是開發(fā)商;而物權(quán)法沒有規(guī)定備案登記。依據(jù)物權(quán)法定的原則，備案登記不具有準(zhǔn)物權(quán)的效力，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定其為行政管理的范圍。故本案應(yīng)依據(jù)合同法來確認(rèn)合同的效力。

本案的審理帶來一個(gè)思索，即在沒有辦理預(yù)報(bào)登記的地方如何愛護(hù)購(gòu)房者合法權(quán)益?筆者認(rèn)為，首先，應(yīng)正確認(rèn)定備案登記的法律性質(zhì);其次，注意審查當(dāng)事人的締約目的，綜合當(dāng)事人是否存在惡意以及占有運(yùn)用房屋的現(xiàn)狀，然后依據(jù)公允合理等原則謹(jǐn)慎處理;最終，各地房屋管理部門應(yīng)實(shí)行好我國(guó)物權(quán)法及關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記的登記管理制度，盡快開展預(yù)報(bào)(售)登記，對(duì)逾期不登記的予以懲罰、警示等，以規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)的管理，削減類似糾紛的發(fā)生。

二、借貸關(guān)系中簽訂房屋買賣合同并備案登記屬于非典型擔(dān)保

【裁判要旨】在當(dāng)事人一方主見系房屋買賣關(guān)系、另一方主見系借貸關(guān)系，且雙方證據(jù)均有缺陷的狀況下，應(yīng)結(jié)合雙方當(dāng)事人提交的證據(jù)，探究合同簽訂時(shí)雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思，推斷法律關(guān)系的性質(zhì)。在借貸關(guān)系成立的前提下，簽訂商品房買賣合同并辦理備案登記的行為，足以構(gòu)成一種非典型擔(dān)保。

【案情】2007年6月27日，楊偉鵬與嘉美公司簽訂商品房買賣合同，約定楊偉鵬向嘉美公司購(gòu)買商鋪53間，價(jià)款340萬元。買受人應(yīng)于當(dāng)日交納全部房款，出賣人應(yīng)于2007年8月30日前將商鋪驗(yàn)收合格交付運(yùn)用，并在交付運(yùn)用后360日內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記需由出賣人供應(yīng)的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案。買受人不得擅自變更商鋪的建筑主體結(jié)構(gòu)、承重結(jié)構(gòu)和用途。簽訂合同當(dāng)日，楊偉鵬向嘉美公司支付了340萬元，嘉美公司向楊偉鵬開具了銷售不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票，但發(fā)票原件由嘉美公司持有。簽訂合同其次日，雙方對(duì)案涉商鋪進(jìn)行了備案登記，并由房產(chǎn)管理局出具了商品房備案證明。

20xx年4月9日，楊偉鵬以嘉美公司為被告向廣西壯族自治區(qū)來賓市中級(jí)人民法院提起訴訟，懇求判令：1.確認(rèn)商品房買賣合同有效;2.嘉美公司交付案涉商鋪，并支付違約金373300元(計(jì)算到2023年9月1日);3.嘉美公司擔(dān)當(dāng)本案訴訟費(fèi)用。

二審法院另查明：楊偉鵬支付的340萬元，系依嘉美公司指示匯入嚴(yán)欣等5名嘉美公司債權(quán)人的賬戶。2007年6月28日至xx月28日，嘉美公司分9次向楊偉鵬匯款總計(jì)61.1萬元。

最高人民法院再審查明：2007年2月至5月，嘉美公司分別與嚴(yán)欣等5人簽訂三份借款合同，借款金額共計(jì)340萬元，利率2.3%，并就案涉商鋪以銷售方式辦理了備案登記。嘉美公司與楊偉鵬簽訂合同當(dāng)日將嚴(yán)欣等5人的備案登記撤銷，并于次日將楊偉鵬作為購(gòu)房者登記備案。嘉美公司已于2023年1月8日將銷售不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票原件在稅務(wù)機(jī)關(guān)繳銷。

【審判】廣西壯族自治區(qū)來賓市中級(jí)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為，商品房買賣合同、銷售不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票以及商品房備案證明均系干脆證據(jù)，足以證明雙方之間系商品房買賣關(guān)系。嘉美公司雖辯稱系借貸關(guān)系，商品房買賣合同系對(duì)借貸的擔(dān)保，但未能供應(yīng)借款合同這始終接證據(jù)，商品房買賣合同的內(nèi)容及辦理商品房備案登記手續(xù)，亦不具有擔(dān)保的意思，故此辯稱欠缺事實(shí)和法律依據(jù)。鑒于雙方之間系商品房買賣關(guān)系，商品房買賣合同合法有效，楊偉鵬要求嘉美公司依約交付案涉53間商鋪的訴訟懇求，應(yīng)予支持。因楊偉鵬未供應(yīng)證據(jù)證明曾向嘉美公司主見過權(quán)利，且其地址不明致嘉美公司無法送達(dá)交房通知書，故對(duì)其要求嘉美公司給付違約金的訴訟懇求，不予支持。

廣西壯族自治區(qū)來賓市中級(jí)人民法院經(jīng)審判委員會(huì)探討確定，作出(20xx)來民一初字第6號(hào)民事判決書：一、楊偉鵬與嘉美公司簽訂的商品房買賣合同有效;二、嘉美公司應(yīng)于本判決生效之日起xx日內(nèi)，將案涉53間商鋪交付給楊偉鵬;三、駁回楊偉鵬的其他訴訟懇求。

嘉美公司不服一審判決，向廣西壯族自治區(qū)高級(jí)人民法院提起上訴。

編輯舉薦

2023商品房屋買賣合同備案

商品房始終是房地產(chǎn)市場(chǎng)的主流，我這里為大家整理了整理的商品房屋買賣合同備案以及相關(guān)信息，歡迎閱讀。

商品房買賣合同備案

《商品房買賣合同》是辦理房產(chǎn)證不行或缺的資料，而在全國(guó)各地的房產(chǎn)糾紛中，有不少是因?yàn)楹贤s定不清楚所致?？梢哉f除了房產(chǎn)證，《商品房買賣合同》簽約其實(shí)也是購(gòu)房環(huán)節(jié)中至關(guān)重要的環(huán)節(jié)。

2006年8月，東莞市正式啟動(dòng)商品房買賣合同網(wǎng)上備案。然而在實(shí)際操作中，工作人員發(fā)覺不少市民對(duì)網(wǎng)上合同備案的操作流程不夠重視，從而可能引起不必要的損失。

本篇報(bào)道將介紹啟動(dòng)商品房買賣合同網(wǎng)上備案的優(yōu)勢(shì)，網(wǎng)上簽約流程，以及市民在進(jìn)行網(wǎng)上簽約時(shí)，應(yīng)當(dāng)留意的相關(guān)事項(xiàng)。

網(wǎng)上備案使信息透亮化

已經(jīng)獲得預(yù)售證的房子才會(huì)將信息在公眾信息網(wǎng)上公布，才能進(jìn)行網(wǎng)上簽約備案。東莞市房產(chǎn)管理局相關(guān)負(fù)責(zé)人向記者介紹說，實(shí)現(xiàn)網(wǎng)上合同備案最大的優(yōu)勢(shì)是使房產(chǎn)信息透亮化，市民可以通過東莞市房產(chǎn)管理局公眾信息網(wǎng)，清楚地了解樓盤單位的各方面信息。

據(jù)介紹，在實(shí)現(xiàn)網(wǎng)上合同備案前，東莞的房地產(chǎn)交易中，合同主要是人工備案。由于發(fā)展商不會(huì)簽訂一份合同就立即送往房管部門備案，因而合同備案時(shí)間往往滯后于合同的真正簽訂時(shí)間，購(gòu)房者無法剛好了解購(gòu)買樓盤的相關(guān)狀況。另一方面，假如發(fā)展商將已經(jīng)抵押或被查封的樓幢進(jìn)行出售，不知情的購(gòu)房者也可能因不了解狀況而購(gòu)買到問題樓盤。

網(wǎng)上備案系統(tǒng)上線后，在商品房建檔時(shí)，包括樓盤總的套數(shù)，可銷售套數(shù)，銷售單位的戶型、面積、狀態(tài)，以及樓盤的查封、抵押狀況均會(huì)剛好公布。而交易雙方在對(duì)合同內(nèi)容確認(rèn)無誤、點(diǎn)擊保存后，房屋銷售狀態(tài)會(huì)立即反饋到網(wǎng)上備案系統(tǒng)，自動(dòng)將可售狀態(tài)修正為已售狀態(tài)，從而能有效杜絕發(fā)展商一房多賣的狀況，保障了購(gòu)房者的利益。

此外，市民在后期還可以便利地跟蹤了解自己所購(gòu)單位的各項(xiàng)信息，包括該單位的確權(quán)狀況等。在申請(qǐng)辦理房產(chǎn)證時(shí)，網(wǎng)上備案單位資料清楚，也會(huì)使辦證過程更便捷。

網(wǎng)上簽約留意保存密碼

啟動(dòng)網(wǎng)上備案的目的是使信息透亮化，保障購(gòu)房者利益。然而，不少購(gòu)房者對(duì)網(wǎng)上簽約備案系統(tǒng)不了解，對(duì)其操作流程不夠重視，在相關(guān)操作上也存在一些誤區(qū)。

一些購(gòu)房者在進(jìn)行網(wǎng)上簽約時(shí)，自己的個(gè)人密碼讓發(fā)展商去設(shè)置，有些市民甚至是托付律師簽約。這些都是不注意愛護(hù)自己權(quán)益的行為。市房管局一名工作人員向記者介紹說，大部分購(gòu)房者認(rèn)為在審核過合同內(nèi)容中的條款，雙方確認(rèn)無誤、點(diǎn)擊保存后就不能再作修改。其實(shí)這是一種誤會(huì)。雙方在網(wǎng)上簽訂后，假如沒有手動(dòng)點(diǎn)擊提交備案，8小時(shí)后已保存的簽訂合同會(huì)自動(dòng)提交備案。而在這8小時(shí)內(nèi)，即使在打印紙質(zhì)合同后，假如當(dāng)時(shí)沒有將網(wǎng)上已經(jīng)簽訂的合同提交備案，而發(fā)展商有雙方密碼，可以再次進(jìn)入系統(tǒng)修改條款。此外，在網(wǎng)上簽訂合同時(shí)設(shè)置的密碼，還將在后期用于辦理網(wǎng)上按揭等業(yè)務(wù)。

購(gòu)房者在設(shè)置密碼時(shí)，最好是要求他人回避，自己設(shè)置。該名工作人員表示，在進(jìn)行網(wǎng)上簽約時(shí)，密碼肯定要妥當(dāng)保存，在雙方對(duì)合同條款確認(rèn)無誤、簽訂保存之后，肯定要當(dāng)場(chǎng)提交備案，并打印《商品房備案登記證明書》，經(jīng)雙方確認(rèn)后簽字保存。據(jù)介紹，在提交備案并打印《商品房備案登記證明書》之后，網(wǎng)上備案的合同條款將無法再進(jìn)行更改。該名工作人員同時(shí)提示購(gòu)房者，假如在后期托付發(fā)展商或代理機(jī)構(gòu)辦理網(wǎng)上按揭等業(yè)務(wù)，需告知受托付方購(gòu)房密碼時(shí)，應(yīng)出具書面托付書，以明晰密碼假如丟失時(shí)的責(zé)任，從而真正保障到自己的利益。

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一、房屋買賣合同無效的情形有哪些

1、房屋與土地分開轉(zhuǎn)讓

現(xiàn)實(shí)生活中房產(chǎn)和地產(chǎn)分開轉(zhuǎn)讓的情形，房產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓、地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。這是因?yàn)榉课菔墙ㄖ谕恋厣系?，為土地的固定附著物，二者之間具有不行分別性，否則，極易引起損失或?qū)е录m紛。

因此，房屋的全部權(quán)通過買賣合同轉(zhuǎn)讓時(shí)，該房屋占用范圍內(nèi)的土地運(yùn)用權(quán)也必需同時(shí)轉(zhuǎn)讓。假如出賣人將房產(chǎn)和土地運(yùn)用權(quán)分別賣與不同的買受人，或者出賣房屋時(shí)只轉(zhuǎn)讓房屋全部權(quán)而不同時(shí)轉(zhuǎn)讓土地運(yùn)用權(quán)，則該類買賣合同應(yīng)當(dāng)是無效的。

2、侵?jǐn)_優(yōu)先購(gòu)買權(quán)

房屋全部人在轉(zhuǎn)讓涉及到共有或出租的房屋時(shí)，在同等條件下，其他共有權(quán)人或承租人有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。這就是說，所轉(zhuǎn)讓的房屋的產(chǎn)權(quán)為數(shù)人共有或已對(duì)外出租的，必需征求共有人或承租人的是否行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。未取得其他共有人或承租人的同意，擅自出賣房屋的，其買賣行為一般應(yīng)為無效。

3、因欺詐轉(zhuǎn)讓房屋

買受人以出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付運(yùn)用，導(dǎo)致其無法取得房屋為由，懇求確認(rèn)出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無效的，應(yīng)予支持。

4、商品房預(yù)售違法

我國(guó)《房地產(chǎn)管理法》第四十五條規(guī)定，商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合下列條件：已交付全部土地運(yùn)用權(quán)出讓金，取得土地運(yùn)用權(quán)證書;持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證;按供應(yīng)預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期;向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。如不符上述條件，買受人可懇求法院或仲裁機(jī)構(gòu)宣告該買賣無效。

5、過程中涉及到土地運(yùn)用權(quán)轉(zhuǎn)讓違法

《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條、三十九條、第四十條的相關(guān)規(guī)定以下合同應(yīng)為無效：

(1)以出讓方式取得土地運(yùn)用權(quán)的，沒有根據(jù)出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地運(yùn)用權(quán)出讓金，并取得土地運(yùn)用權(quán)證書;

(2)根據(jù)出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，沒有完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發(fā)土地的，沒有形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件;

(3)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)房屋已經(jīng)建成的，沒有房屋全部權(quán)證書;

(4)以劃撥方式取得土地運(yùn)用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)國(guó)務(wù)院規(guī)定，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批而沒有報(bào)批或不予批準(zhǔn)的;

(5)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)沒有辦理土地運(yùn)用權(quán)出讓手續(xù)并依照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納土地運(yùn)用權(quán)出讓金的。

6、法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓

如司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、確定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的;依法收回土地運(yùn)用權(quán)的;權(quán)屬有爭(zhēng)議的等。

二、利用虛假房屋買賣合同詐騙特征

隨著房?jī)r(jià)的越來越高，對(duì)于能夠擁有自己一套房子的人來說是特別不簡(jiǎn)單的。但是就是有這么一種人，利用國(guó)人買房心切的心理制造虛假房屋買賣合同進(jìn)行詐騙。

近日，奇臺(tái)縣公安局接到報(bào)警，自2023年6月，居民王某被他人利用虛假房屋買賣合同及其他詐騙手段共騙取現(xiàn)金26萬元。如何避開遇到虛假房屋合同詐騙呢?接下來就跟隨昌吉公安來了解一下當(dāng)前虛假房屋買賣合同有什么特征吧!

一是類型新奇化

締約者為規(guī)避法律對(duì)各種類型虛假房屋買賣合同的限制，手段不斷推陳出新。如借貸擔(dān)保型糾紛中為規(guī)避法律禁止流押的規(guī)定，貸款人并不干脆成為房屋買賣合同的相對(duì)方，而是要求借款人賜予其房屋出售托付授權(quán)，在借款人有不能清償之虞時(shí)將房屋出售于第三人。

二是沖突尖銳化

基于通謀、有瑕疵的意思表示等侵害當(dāng)事人和第三人房屋財(cái)產(chǎn)權(quán)的現(xiàn)象頻發(fā)，有些案件中甚至?xí)P(guān)系到對(duì)當(dāng)事人和第三人的唯一住房，巨大的利益糾葛導(dǎo)致此類案件沖突沖突難以調(diào)和，案件調(diào)撤率極低。

三是牽連廣泛化

糾紛或多或少均涉及第三人利益，如套取貸款型房屋買賣合同涉及貸款銀行的利益，借貸擔(dān)保型房屋買賣合同借款人常以第三人全部之房產(chǎn)供應(yīng)擔(dān)保，變相贈(zèng)與型房屋買賣合同則涉及賣方的債權(quán)人及繼承人利益等。

商品房屋買賣合同備案_合同范本

商品房始終是房地產(chǎn)市場(chǎng)的主流，我這里為大家整理了整理的商品房屋買賣合同備案以及相關(guān)信息，歡迎閱讀。

商品房買賣合同備案

《商品房買賣合同》是辦理房產(chǎn)證不行或缺的資料，而在全國(guó)各地的房產(chǎn)糾紛中，有不少是因?yàn)楹贤s定不清楚所致?？梢哉f除了房產(chǎn)證，《商品房買賣合同》簽約其實(shí)也是購(gòu)房環(huán)節(jié)中至關(guān)重要的環(huán)節(jié)。

2023年8月，東莞市正式啟動(dòng)商品房買賣合同網(wǎng)上備案。然而在實(shí)際操作中，工作人員發(fā)覺不少市民對(duì)網(wǎng)上合同備案的操作流程不夠重視，從而可能引起不必要的損失。

本篇報(bào)道將介紹啟動(dòng)商品房買賣合同網(wǎng)上備案的優(yōu)勢(shì)，網(wǎng)上簽約流程，以及市民在進(jìn)行網(wǎng)上簽約時(shí)，應(yīng)當(dāng)留意的相關(guān)事項(xiàng)。

網(wǎng)上備案使信息透亮化

“已經(jīng)獲得預(yù)售證的房子才會(huì)將信息在公眾信息網(wǎng)上公布，才能進(jìn)行網(wǎng)上簽約備案?！睎|莞市房產(chǎn)管理局相關(guān)負(fù)責(zé)人向記者介紹說，實(shí)現(xiàn)網(wǎng)上合同備案最大的優(yōu)勢(shì)是使房產(chǎn)信息透亮化，市民可以通過東莞市房產(chǎn)管理局公眾信息網(wǎng)，清楚地了解樓盤單位的各方面信息。

據(jù)介紹，在實(shí)現(xiàn)網(wǎng)上合同備案前，東莞的房地產(chǎn)交易中，合同主要是人工備案。由于發(fā)展商不會(huì)簽訂一份合同就立即送往房管部門備案，因而合同備案時(shí)間往往滯后于合同的真正簽訂時(shí)間，購(gòu)房者無法剛好了解購(gòu)買樓盤的相關(guān)狀況。另一方面，假如發(fā)展商將已經(jīng)抵押或被查封的樓幢進(jìn)行出售，不知情的購(gòu)房者也可能因不了解狀況而購(gòu)買到問題樓盤。

網(wǎng)上備案系統(tǒng)上線后，在商品房建檔時(shí)，包括樓盤總的套數(shù)，可銷售套數(shù)，銷售單位的戶型、面積、狀態(tài)，以及樓盤的查封、抵押狀況均會(huì)剛好公布。而交易雙方在對(duì)合同內(nèi)容確認(rèn)無誤、點(diǎn)擊保存后，房屋銷售狀態(tài)會(huì)立即反饋到網(wǎng)上備案系統(tǒng)，自動(dòng)將可售狀態(tài)修正為已售狀態(tài)，從而能有效杜絕發(fā)展商一房多賣的狀況，保障了購(gòu)房者的利益。

此外，市民在后期還可以便利地跟蹤了解自己所購(gòu)單位的各項(xiàng)信息，包括該單位的確權(quán)狀況等。在申請(qǐng)辦理房產(chǎn)證時(shí)，網(wǎng)上備案單位資料清楚，也會(huì)使辦證過程更便捷。

網(wǎng)上簽約留意保存密碼

啟動(dòng)網(wǎng)上備案的目的是使信息透亮化，保障購(gòu)房者利益。然而，不少購(gòu)房者對(duì)網(wǎng)上簽約備案系統(tǒng)不了解，對(duì)其操作流程不夠重視，在相關(guān)操作上也存在一些誤區(qū)。

“一些購(gòu)房者在進(jìn)行網(wǎng)上簽約時(shí)，自己的個(gè)人密碼讓發(fā)展商去設(shè)置，有些市民甚至是托付律師簽約。這些都是不注意愛護(hù)自己權(quán)益的行為。”市房管局一名工作人員向記者介紹說，大部分購(gòu)房者認(rèn)為在審核過合同內(nèi)容中的條款，雙方確認(rèn)無誤、點(diǎn)擊保存后就不能再作修改。其實(shí)這是一種誤會(huì)。雙方在網(wǎng)上簽訂后，假如沒有手動(dòng)點(diǎn)擊提交備案，8小時(shí)后已保存的簽訂合同會(huì)自動(dòng)提交備案。而在這8小時(shí)內(nèi)，即使在打印紙質(zhì)合同后，假如當(dāng)時(shí)沒有將網(wǎng)上已經(jīng)簽訂的合同提交備案，而發(fā)展商有雙方密碼，可以再次進(jìn)入系統(tǒng)修改條款。此外，在網(wǎng)上簽訂合同時(shí)設(shè)置的密碼，還將在后期用于辦理網(wǎng)上按揭等業(yè)務(wù)。

“購(gòu)房者在設(shè)置密碼時(shí)，最好是要求他人回避，自己設(shè)置?！痹撁ぷ魅藛T表示，在進(jìn)行網(wǎng)上簽約時(shí)，密碼肯定要妥當(dāng)保存，在雙方對(duì)合同條款確認(rèn)無誤、簽訂保存之后，肯定要當(dāng)場(chǎng)提交備案，并打印《商品房備案登記證明書》，經(jīng)雙方確認(rèn)后簽字保存。據(jù)介紹，在提交備案并打印《商品房備案登記證明書》之后，網(wǎng)上備案的合同條款將無法再進(jìn)行更改。該名工作人員同時(shí)提示購(gòu)房者，假如在后期托付發(fā)展商或代理機(jī)構(gòu)辦理網(wǎng)上按揭等業(yè)務(wù)，需告知受托付方購(gòu)房密碼時(shí)，應(yīng)出具書面托付書，以明晰密碼假如丟失時(shí)的責(zé)任，從而真正保障到自己的利益。

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一、房屋買賣合同無效的情形有哪些

1、房屋與土地分開轉(zhuǎn)讓

現(xiàn)實(shí)生活中房產(chǎn)和地產(chǎn)分開轉(zhuǎn)讓的情形，房產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓、地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。這是因?yàn)榉课菔墙ㄖ谕恋厣系?，為土地的固定附著物，二者之間具有不行分別性，否則，極易引起損失或?qū)е录m紛。

因此，房屋的全部權(quán)通過買賣合同轉(zhuǎn)讓時(shí)，該房屋占用范圍內(nèi)的土地運(yùn)用權(quán)也必需同時(shí)轉(zhuǎn)讓。假如出賣人將房產(chǎn)和土地運(yùn)用權(quán)分別賣與不同的買受人，或者出賣房屋時(shí)只轉(zhuǎn)讓房屋全部權(quán)而不同時(shí)轉(zhuǎn)讓土地運(yùn)用權(quán)，則該類買賣合同應(yīng)當(dāng)是無效的。

2、侵?jǐn)_優(yōu)先購(gòu)買權(quán)

房屋全部人在轉(zhuǎn)讓涉及到共有或出租的房屋時(shí)，在同等條件下，其他共有權(quán)人或承租人有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。這就是說，所轉(zhuǎn)讓的房屋的產(chǎn)權(quán)為數(shù)人共有或已對(duì)外出租的，必需征求共有人或承租人的是否行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。未取得其他共有人或承租人的同意，擅自出賣房屋的，其買賣行為一般應(yīng)為無效。

3、因欺詐轉(zhuǎn)讓房屋

買受人以出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付運(yùn)用，導(dǎo)致其無法取得房屋為由，懇求確認(rèn)出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無效的，應(yīng)予支持。

4、商品房預(yù)售違法

我國(guó)《房地產(chǎn)管理法》第四十五條規(guī)定，商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合下列條件：已交付全部土地運(yùn)用權(quán)出讓金，取得土地運(yùn)用權(quán)證書;持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證;按供應(yīng)預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期;向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。如不符上述條件，買受人可懇求法院或仲裁機(jī)構(gòu)宣告該買賣無效。

5、過程中涉及到土地運(yùn)用權(quán)轉(zhuǎn)讓違法

《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條、三十九條、第四十條的相關(guān)規(guī)定以下合同應(yīng)為無效：

(1)以出讓方式取得土地運(yùn)用權(quán)的，沒有根據(jù)出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地運(yùn)用權(quán)出讓金，并取得土地運(yùn)用權(quán)證書;

(2)根據(jù)出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，沒有完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發(fā)土地的，沒有形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件;

(3)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)房屋已經(jīng)建成的，沒有房屋全部權(quán)證書;

(4)以劃撥方式取得土地運(yùn)用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)國(guó)務(wù)院規(guī)定，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批而沒有報(bào)批或不予批準(zhǔn)的;

(5)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)沒有辦理土地運(yùn)用權(quán)出讓手續(xù)并依照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納土地運(yùn)用權(quán)出讓金的。

6、法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓

如司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、確定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的;依法收回土地運(yùn)用權(quán)的;權(quán)屬有爭(zhēng)議的等。

二、利用虛假房屋買賣合同詐騙特征

隨著房?jī)r(jià)的越來越高，對(duì)于能夠擁有自己一套房子的人來說是特別不簡(jiǎn)單的。但是就是有這么一種人，利用國(guó)人買房心切的心理制造虛假房屋買賣合同進(jìn)行詐騙。

近日，奇臺(tái)縣公安局接到報(bào)警，自2023年6月，居民王某被他人利用虛假房屋買賣合同及其他詐騙手段共騙取現(xiàn)金26萬元。如何避開遇到虛假房屋合同詐騙呢?接下來就跟隨昌吉公安來了解一下當(dāng)前虛假房屋買賣合同有什么特征吧!

一是類型新奇化

締約者為規(guī)避法律對(duì)各種類型虛假房屋買賣合同的限制，手段不斷推陳出新。如借貸擔(dān)保型糾紛中為規(guī)避法律禁止流押的規(guī)定，貸款人并不干脆成為房屋買賣合同的相對(duì)方，而是要求借款人賜予其房屋出售托付授權(quán)，在借款人有不能清償之虞時(shí)將房屋出售于第三人。

二是沖突尖銳化

基于通謀、有瑕疵的意思表示等侵害當(dāng)事人和第三人房屋財(cái)產(chǎn)權(quán)的現(xiàn)象頻發(fā)，有些案件中甚至?xí)P(guān)系到對(duì)當(dāng)事人和第三人的唯一住房，巨大的利益糾葛導(dǎo)致此類案件沖突沖突難以調(diào)和，案件調(diào)撤率極低。

三是牽連廣泛化

糾紛或多或少均涉及第三人利益，如套取貸款型房屋買賣合同涉及貸款銀行的利益，借貸擔(dān)保型房屋買賣合同借款人常以第三人全部之房產(chǎn)供應(yīng)擔(dān)保，變相贈(zèng)與型房屋買賣合同則涉及賣方的債權(quán)人及繼承人利益等。

房屋買賣合同常用條款解讀_合同范本

一、關(guān)于買方申請(qǐng)貸款的條款

“乙方(注：買方)通過貸款銀行申請(qǐng)人民幣n元整貸款的形式支付其次期房?jī)r(jià)款，乙方應(yīng)于簽訂買賣合同后的三個(gè)工作日內(nèi)備齊貸款資料辦理銀行貸款申請(qǐng)手續(xù)，并支付一切相關(guān)費(fèi)用、申請(qǐng)辦理借款抵押合同公證手續(xù)(若需)。如乙方之貸款申請(qǐng)未獲得貸款銀行審批通過或?qū)徟ㄟ^金額不足，則任何不足部分均由乙方于甲(注：賣方)、乙雙方申請(qǐng)?jiān)摲慨a(chǎn)過戶交易前支付至房產(chǎn)，待雙方辦妥過戶手續(xù)后3個(gè)工作日內(nèi)由某房產(chǎn)轉(zhuǎn)付甲方。

”

■律師分析：

1、由于該條款對(duì)買方貸款審批沒有限定詳細(xì)的時(shí)間，因此，對(duì)買方是比較有利的。買方假如因?yàn)橘J款審批金額的問題，在某一家銀行無法足額審批完成，他有足夠的理由向另外的銀行申請(qǐng)貸款，而不須要擔(dān)當(dāng)“貸款申請(qǐng)未獲得貸款銀行審批通過或?qū)徟ㄟ^金額不足”現(xiàn)金補(bǔ)足的問題。

2、同時(shí)也因?yàn)闆]有約定詳細(xì)的買方貸款審批的時(shí)間，買方往往以貸款處于審批中，來延緩買賣過戶交易的進(jìn)行。

3、又，條款沒有約定“乙方之貸款申請(qǐng)未獲得貸款銀行審批通過或?qū)徟ㄟ^金額不足”的舉證責(zé)任，賣方無法了解買方貸款審批的進(jìn)程，無法舉證證明“買方的貸款申請(qǐng)未獲得貸款銀行審批通過或?qū)徟ㄟ^金額不足”，要求買方現(xiàn)金補(bǔ)足，加快交易進(jìn)程的合理訴求。

因此，該條款對(duì)買方是有利的，賣方要加快交易進(jìn)度，剛好過戶收取房款，可以提出下列兩項(xiàng)合理要求：

1、對(duì)買方貸款審批的時(shí)間進(jìn)行合理限制，督促其限期完成貸款審批;否則應(yīng)當(dāng)現(xiàn)金補(bǔ)足。

筆者認(rèn)為，合理時(shí)間可以以兩個(gè)月為最大限度。買方在買房前，首先應(yīng)當(dāng)詢問銀行，明確可以貸款的合理限額，防止貸款審批不能或者超期，對(duì)貸款資信要有合理的預(yù)期，防止發(fā)生貸款違約。

2、買方貸款審批進(jìn)程的告知義務(wù)。買方貸款申請(qǐng)往往由其自行辦理或者托付中介機(jī)構(gòu)辦理，對(duì)貸款的進(jìn)程賣方無法獲得足夠的信息。賣方可以要求買方書面對(duì)賣方提交貸款銀行的名稱、分支機(jī)構(gòu)、貸款銀行經(jīng)辦人、貸款金額，以便于賣方核實(shí)，更主要的是賣方可以處分確認(rèn)貸款的進(jìn)度，防止人為拖延。

3、約定買方逾期辦理貸款手續(xù)的違約責(zé)任，督促其辦理貸款審批。

同時(shí)，為加快貸款速度，賣方須無條件協(xié)作買方辦理貸款審批手續(xù)，否則買方免責(zé)。

二、關(guān)于逾期交房的違約責(zé)任

如甲方未按本協(xié)議約定方式辦理交房手續(xù)，則乙方可按買賣合同第十條規(guī)定，要求甲方支付拖延交房的違約金;如乙方未遵照本協(xié)議約定方式辦理接收房產(chǎn)手續(xù)，并經(jīng)甲方發(fā)函通知后仍拒不協(xié)作辦理的，則視為雙方已完成房屋交接手續(xù)。

■律師分析：

部分中介公司在買賣合同條款制作中都沒有約定交房條款，一旦交房產(chǎn)生爭(zhēng)議，往往找不到干脆的條款進(jìn)行說明。對(duì)賣方而言，交房是其最終一項(xiàng)重要義務(wù)，假如賣方不交房，買方就無法實(shí)現(xiàn)居其屋的要求，況且賣方已經(jīng)收到全部房?jī)r(jià)款，再運(yùn)用出售的房屋就沒有法律依據(jù)。因此，有必要對(duì)拒不交房的行為進(jìn)行限制。

當(dāng)然，假如房屋質(zhì)量問題沒有根本性瑕疵，買方?jīng)]有權(quán)利拒絕接收房屋，也無權(quán)拒絕支付房屋尾款。假如在房屋交付標(biāo)準(zhǔn)上(包括房屋存在部分滲漏水，不影響居住)產(chǎn)生分歧，買方應(yīng)當(dāng)在收房后再尋求法律方式解決房屋交付標(biāo)準(zhǔn)問題。

三、關(guān)于房產(chǎn)證密碼的條款

甲方的產(chǎn)權(quán)證如已經(jīng)設(shè)定密碼，若甲方或甲方的代理人在該房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)過戶時(shí)輸入的密碼錯(cuò)誤或者遺忘密碼，導(dǎo)致該房地產(chǎn)買賣交易延遲履行或者無法履行的，甲方應(yīng)當(dāng)根據(jù)本合同第十條的約定擔(dān)當(dāng)違約責(zé)任。如甲方遺忘密碼，應(yīng)剛好前往相關(guān)部門辦理密碼掛失，并辦理重置密碼手續(xù)，因該手續(xù)需花費(fèi)較長(zhǎng)時(shí)間，務(wù)必請(qǐng)?zhí)崆稗k理。

■律師分析：

為交易平安，老的房產(chǎn)證可以事后設(shè)定密碼，而新辦理的房產(chǎn)證自動(dòng)帶有密碼，因此，假如賣方的產(chǎn)權(quán)證已經(jīng)設(shè)定密碼，為順當(dāng)辦理產(chǎn)權(quán)過戶，就須要賣方供應(yīng)密碼，假如賣方供應(yīng)的密碼錯(cuò)誤或者遺忘密碼，就會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)買賣交易延遲履行或者無法履行的，因此，須要對(duì)賣方供應(yīng)產(chǎn)權(quán)證密碼的義務(wù)加重責(zé)任，否則會(huì)影響后續(xù)房屋買賣進(jìn)展：包括收房以及房款支付等。

當(dāng)然詳細(xì)須要擔(dān)當(dāng)什么樣的違約責(zé)任須要商榷。終歸賣方遺忘密碼和不賣房等根本性違反合同相比是有區(qū)分的，需區(qū)分對(duì)待，沒有必要用買賣合同第十條的違約責(zé)任條款特殊加重賣方義務(wù)。

建議，在詳細(xì)條款制定中，可以考慮設(shè)定某個(gè)詳細(xì)的賠償金額，或者籠統(tǒng)地規(guī)定損害賠償責(zé)任，詳細(xì)損害賠償金額可以由買方舉證證明。當(dāng)然，假如賣方在合理期限內(nèi)惡意不重新設(shè)置密碼，則買方可以追究賣方的違約責(zé)任。

附：買賣合同第十條規(guī)定：每逾期一日，甲方應(yīng)向乙方支付甲方已收款0.5%的滯納金;逾期超過七日的，乙方有權(quán)單方面解除合同，并要求甲方另外支付乙方合同總額20%的違約金。乙方單方解除合同的，應(yīng)當(dāng)書面通知甲方，甲方應(yīng)在接到書面通知之日起叁日內(nèi)退還乙方已支付的全部房?jī)r(jià)款，并在接到書面通知書之日起壹拾日內(nèi)向乙方支付違約金和滯納金。

四、有關(guān)附贈(zèng)設(shè)備的條款

該房地產(chǎn)內(nèi)的固定裝修、附屬設(shè)施、設(shè)備及室內(nèi)裝飾(包括家具、家電)價(jià)格均包含在房?jī)r(jià)款內(nèi)，隨該房地產(chǎn)交付同時(shí)一并轉(zhuǎn)讓給乙方。

■律師分析：

房屋買賣合同的標(biāo)的不僅是房屋，在房屋轉(zhuǎn)移交付時(shí)還會(huì)涉及到房屋內(nèi)的固定附屬設(shè)施、設(shè)備(含家具、家電)的實(shí)際交付問題。假如買賣雙方對(duì)房屋交付標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)生分歧，也會(huì)產(chǎn)生交易不開心。因此，有必要對(duì)交付的現(xiàn)狀做具體的列明，包括制定具體的交付清單，以避開交易糾紛。

買賣交易中，最簡(jiǎn)單產(chǎn)生糾紛的是家具、家電問題以及珍貴室內(nèi)裝飾問題。因此，假如涉及贈(zèng)送家具、家電問題的，應(yīng)當(dāng)填寫家具、家電清單并提交買賣雙方簽字確認(rèn)，必要時(shí)可以對(duì)室內(nèi)交付現(xiàn)狀拍照留存。

五、關(guān)于戶口問題的條款

“賣方必需在房屋權(quán)利轉(zhuǎn)移前(或者過戶手續(xù)辦理完畢后20日內(nèi))，將房屋內(nèi)全部的戶口遷出，若由于賣方的緣由沒有將戶口剛好遷出，導(dǎo)致買方經(jīng)濟(jì)損失的，應(yīng)當(dāng)擔(dān)當(dāng)賠償責(zé)任?！?/p>

■律師分析：

1、戶口轉(zhuǎn)移的時(shí)間問題?？陀^上講，在過戶之前強(qiáng)制要求賣方遷移戶口，可以最大化地愛護(hù)自己的權(quán)利，防止戶口在過戶后因?yàn)楦鞣N緣由不能剛好遷出給買方造成的影響，這種影響不僅表現(xiàn)在對(duì)房屋的再次處分上，還可能表現(xiàn)為影響買方戶口的遷入問題。因此，過戶之前要求賣方提前遷出戶口是必要的。對(duì)賣方而言，在出售之前，考慮戶口的遷出問題明顯非常必要。假如賣方?jīng)]有根據(jù)合同約定剛好遷出戶口，就會(huì)涉及到損害賠償問題。

2、損害賠償問題。戶口遷移問題屬于行政管理問題，不屬于民事案件的受理范圍，買方無法以戶口遷移問題向法院提起訴訟，要求賣方強(qiáng)制遷移戶口;而只能以賣方拒不遷移戶口違約為由，要求賣方擔(dān)當(dāng)違約損害賠償。這就涉及到違約賠償金的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)問題。

假如買賣合同只是籠統(tǒng)地規(guī)定：“若由于賣方的緣由沒有將戶口剛好遷出，導(dǎo)致買方經(jīng)濟(jì)損失的，應(yīng)當(dāng)擔(dān)當(dāng)賠償責(zé)任”，又因?yàn)橘I方無法舉證證明其實(shí)際受到的損害賠償金額，其合理賠償要求往往得不到法院的支持。

所以，有必要對(duì)戶口延期遷出違約責(zé)任做出詳細(xì)規(guī)定。因此，實(shí)踐中又往往會(huì)出現(xiàn)這樣的表述：“若由于賣方的緣由沒有將戶口剛好遷出的，每逾期一日則根據(jù)房屋總價(jià)的萬分之五計(jì)算違約金，直到賣方房屋內(nèi)戶口全部遷移為止?！痹摋l款能夠有效解決損害賠償無法舉證的問題，但是假如賣方客觀上無法遷出戶口，長(zhǎng)達(dá)幾年，又會(huì)產(chǎn)生違約金過高，顯示公允的問題