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FIGURES|北京|2023年第三季度寫(xiě)字樓租賃與投資需求溫和復(fù)蘇零售物業(yè)刷新新增供應(yīng)與凈吸納量紀(jì)錄之三。得益于新項(xiàng)目較好的預(yù)租表現(xiàn),新租交易總面積環(huán)比增加,主要以搬遷為主。整體平均租金面價(jià)降幅擴(kuò)大,各子市場(chǎng)租金均呈下行態(tài)勢(shì)。零售物業(yè):非核心商圈集中交付六個(gè)優(yōu)質(zhì)零售物業(yè),總體量創(chuàng)單季新增供應(yīng)歷史新高。全市凈吸納量在新增項(xiàng)目高開(kāi)業(yè)率帶動(dòng)下破歷史紀(jì)錄全國(guó)及北京首店在既有優(yōu)質(zhì)購(gòu)物中心多點(diǎn)開(kāi)花。租金整體平穩(wěn)而項(xiàng)目間表現(xiàn)分-倉(cāng)儲(chǔ)物流:大興空港竣工一座倉(cāng)儲(chǔ)物流項(xiàng)目滿倉(cāng)交付。綜合及針對(duì)高端消費(fèi)、冷鏈的第三方物廊坊凈吸納量連續(xù)第二個(gè)季度超過(guò)30萬(wàn)平方米。天津新租需求較上半年有明顯回暖。一商務(wù)園區(qū):經(jīng)開(kāi)區(qū)兩個(gè)特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)和上地一個(gè)類辦公項(xiàng)目交付。全市凈吸納量主要受新項(xiàng)目帶動(dòng),既有項(xiàng)目?jī)粑{量錄得負(fù)值,租金以及產(chǎn)品定位的差異使得子市場(chǎng)之間的去化表現(xiàn)愈發(fā)分化。租金報(bào)價(jià)持續(xù)下降,其中泛中關(guān)村集群各子市場(chǎng)降幅領(lǐng)先。資屬性的辦公類交易呈回暖態(tài)勢(shì)。隨著“新經(jīng)濟(jì)地產(chǎn)”模式逐步成熟,涉及的相關(guān)板塊受到投資者和企業(yè)的持續(xù)關(guān)注。圖表1:季度回顧寫(xiě)字樓租金空置率零售物業(yè)租金物流租金空置率商務(wù)園區(qū)租金空置率物業(yè)投資總額+1.6百分點(diǎn)+0.2百分點(diǎn)+0.4百分點(diǎn)年初至今+2.5百分點(diǎn)年初至今年初至今年初至今+1.4百分點(diǎn)同比+3.1百分點(diǎn)同比+1.1百分點(diǎn)同比同比+4.0百分點(diǎn)年初至今總額同比-2.1%季度環(huán)比新增供應(yīng)助推升級(jí)需求釋放2023年第三季度,位于中關(guān)村、東二環(huán)、奧體和望京等區(qū)域的六個(gè)新項(xiàng)目集中交付,新增寫(xiě)字樓面積46.2萬(wàn)平方米,自2021年第四季度以后單季新增供應(yīng)首次超過(guò)20萬(wàn)平方米,結(jié)束本輪供應(yīng)低谷期。位于成熟區(qū)域的甲級(jí)寫(xiě)字樓占新增供應(yīng)總量比超三,給市場(chǎng)帶來(lái)了更多升級(jí)空間。在各區(qū)政府招商政成功鎖定大面積租戶的搬遷落位,預(yù)租總面積超13萬(wàn)平方米。得益于新項(xiàng)目較好的預(yù)租表現(xiàn),季內(nèi)新租交易總面積環(huán)比增加,新租活動(dòng)主要以搬遷為主。為達(dá)到降本增效的目的,企業(yè)整合到更少的辦公地點(diǎn)、縮減面積或搬遷至性價(jià)比更高的項(xiàng)目等活動(dòng)較為普遍,而擴(kuò)租活動(dòng)依然謹(jǐn)慎。分行業(yè)看,金融表現(xiàn)穩(wěn)健,成為本季需求主力并占新租總面積的41%,升級(jí)搬遷及擴(kuò)租活動(dòng)多集中在傳統(tǒng)金融類租軟件開(kāi)發(fā)和平臺(tái)互聯(lián)網(wǎng)類租戶;能源及公共事業(yè)板塊國(guó)有企業(yè)升級(jí)搬遷活躍,需求位各子市場(chǎng)租金普降換量季內(nèi)全市凈吸納量錄得12.9萬(wàn)平方米。受新項(xiàng)目入市和既有項(xiàng)目租戶遷出或縮減面積等影響,成熟子市場(chǎng)空置率均有不同程度的提升,新興子市場(chǎng)去化速度也比上季度有所放緩,整體空置率環(huán)比上漲1.6個(gè)百分點(diǎn)至21.2%以滿足新租企業(yè)對(duì)優(yōu)化成本的要求,加速租賃交易的簽約。季內(nèi)整體平均租金面價(jià)降幅擴(kuò)大,同樣本環(huán)比下降2.1%至295.6元/平方米/月,各子市場(chǎng)租金均呈下行態(tài)勢(shì),未來(lái)六個(gè)月,預(yù)計(jì)有近13萬(wàn)平方米的新增寫(xiě)字樓面積投放至新興區(qū)域,整體空置率在供應(yīng)量回落期間有望保持平穩(wěn)。CBRE《2023年中國(guó)區(qū)辦公樓租戶調(diào)查》顯示,近八成企業(yè)表示未來(lái)三年租金支出增速將不高于整體運(yùn)營(yíng)成本增速。當(dāng)前北京市場(chǎng)環(huán)境為租戶降本增效策略的落地提供了更多選擇空間,根據(jù)CBRE統(tǒng)計(jì),60%以上北京存量寫(xiě)字樓新租租金已回落至2011年水平。越來(lái)越多租戶在租約臨期時(shí)會(huì)考量和對(duì)比外數(shù)據(jù)來(lái)源:世邦魏理仕研究部,2023年第三季度2指數(shù)(012003指數(shù)(012003單季新增供應(yīng)與凈吸納量均破歷史紀(jì)錄朝陽(yáng)東壩?,F(xiàn)烤卡仕達(dá)蘋(píng)果派等,而零售類首店則包括運(yùn)動(dòng)品牌Icebreaker、潮流服飾MOF租金整體平穩(wěn)而項(xiàng)目間表現(xiàn)分化為落實(shí)《北京培育建設(shè)國(guó)際消費(fèi)中心城市實(shí)施方案(2021-2025年)》,北京市重點(diǎn)售物業(yè)市場(chǎng)發(fā)展格局。商業(yè)建筑面積(平方米)商業(yè)建筑面積(平方米)東壩萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)萬(wàn)達(dá)集團(tuán)龍湖集團(tuán)五棵松萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)萬(wàn)達(dá)集團(tuán)東城其他昆泰集團(tuán)惠多港購(gòu)物中心東五環(huán)集團(tuán)奢侈品太古里北區(qū)東方新天地茉莉奶白新中關(guān)購(gòu)物中心中關(guān)村運(yùn)動(dòng)休閑國(guó)貿(mào)商城圖表5:購(gòu)物中心首層租金指數(shù)3北京新租活躍度回升2023年第三季度,北京大興空港竣工一座倉(cāng)儲(chǔ)物流項(xiàng)目滿倉(cāng)交付。季內(nèi)新租活動(dòng)大多分布在順義空港、大興空港、大興京南、經(jīng)開(kāi)區(qū)等核心子市場(chǎng)。由于北京市場(chǎng)剛需旺盛,綜合及針對(duì)高端消費(fèi)、冷鏈的第三方物流表現(xiàn)亮眼,占新租總面積的78%,醫(yī)藥企業(yè)也借助市場(chǎng)可租空間增加的機(jī)會(huì)積極布局。季內(nèi)凈吸納量環(huán)比增長(zhǎng)87%至13.2萬(wàn)平方米,空置率環(huán)比下降1.5個(gè)百分點(diǎn)至13.5%。全市租金漲幅持續(xù)放緩,平均租金同樣本比環(huán)比微漲0.1%至每月每平方米57.1元。當(dāng)下租戶端成本意識(shí)依舊較強(qiáng),核心區(qū)相對(duì)入市較早的高標(biāo)倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施對(duì)于大面積環(huán)京市場(chǎng)供應(yīng)持續(xù)加碼市場(chǎng)需求持續(xù)釋放,新租活動(dòng)主要涉及廣陽(yáng)經(jīng)開(kāi)區(qū)、固安、安次等,以產(chǎn)業(yè)供應(yīng)鏈及綜合服務(wù)商為主的第三方物流占據(jù)新租交易總面積的88%。廊坊區(qū)位及性價(jià)比整體空置率環(huán)比下滑5.6個(gè)百分點(diǎn)至44.7%,廊坊經(jīng)開(kāi)區(qū)、安次季內(nèi)空置率下滑相天津本季共有六個(gè)項(xiàng)目合計(jì)53.6萬(wàn)平方米新增供應(yīng)交付,今年總和已超過(guò)110萬(wàn)平方米,打破歷年年度新增供應(yīng)最高紀(jì)錄。季內(nèi)新租需求較上半年有明顯回暖,全市凈吸納量錄得11.3萬(wàn)平方米。鑒于新上行3.8個(gè)百分點(diǎn)至34.0%,以綜合第三方物流為主的占新租交易面積45%居首,未來(lái)六個(gè)月,預(yù)計(jì)北京順義仍將迎來(lái)約32萬(wàn)平方米的新增供應(yīng),而廊坊多個(gè)子市場(chǎng)及天津武清亦分別有約88萬(wàn)和48萬(wàn)平方米新增供應(yīng)入市。CBRE發(fā)布的《京津廊倉(cāng)儲(chǔ)物流市場(chǎng):解構(gòu)供需的區(qū)位差異》推論,新增供應(yīng)持續(xù)放量之下,京津冀協(xié)同發(fā)展戰(zhàn)略將成為環(huán)京需求發(fā)展的重要推手。近期北京通州區(qū)與廊坊北三縣一體數(shù)據(jù)來(lái)源:世邦魏理仕研究部,2023年第三季度注:核心物流區(qū)域?yàn)轫樍x空港、通州馬駒橋、大興京指數(shù)(012009-指數(shù)(012009-商務(wù)園區(qū)市場(chǎng)+0.4百分點(diǎn)季度環(huán)比平均租金-0.7%季度環(huán)比新租需求行業(yè)多元化2023年第三季度,北京商務(wù)園區(qū)一共迎來(lái)三個(gè)新項(xiàng)目共計(jì)體量18.1萬(wàn)平方米交付使用,其中兩個(gè)新增特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)集研發(fā)辦公、部分生產(chǎn)制造功能于一體,均位于亦莊經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū),分別定位醫(yī)藥健康和智能制造、集成電路產(chǎn)業(yè);而另一個(gè)類辦公項(xiàng)目則位于上地子市場(chǎng),開(kāi)發(fā)過(guò)程中已被頭部互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)整體預(yù)租和定制。本季新租需求行業(yè)分布較上半年更為多元化,TMT、醫(yī)藥健康和能源及公共事業(yè)靠前但優(yōu)勢(shì)不明顯,分別占36%,14%和10%。TMT釋放的需求中以人工智能、區(qū)塊鏈相關(guān)的軟件系統(tǒng)開(kāi)發(fā)以及電商類的板塊尤為突出,而醫(yī)藥健康行業(yè)隨著融資端的放緩,新租需求以中型成熟企業(yè)擴(kuò)租為主,新成立和新入京企業(yè)有限。租金和產(chǎn)品定位差異加速子市場(chǎng)間去化表現(xiàn)分化本季全市凈吸納量錄得8.2萬(wàn)平方米,主要受新項(xiàng)目帶動(dòng),既有項(xiàng)目?jī)粑{量錄得負(fù)值,整體市場(chǎng)仍處于調(diào)整期。租金以及產(chǎn)品定位的差異使得子市場(chǎng)之間的去化表現(xiàn)愈發(fā)分化。類辦公物業(yè)預(yù)租或去化速度放緩,但能實(shí)現(xiàn)部分生產(chǎn)制造功能的新項(xiàng)目去化表現(xiàn)占優(yōu)。分區(qū)域看,中關(guān)村軟件園繼續(xù)受到頭部及腰部科技企業(yè)退租的影響,空置率持續(xù)攀升至30.5%的歷史最高水平;東升也因項(xiàng)目租金遠(yuǎn)超鄰近子市場(chǎng),類辦公需求集中入市但需求不振等原因,空置率一路上漲超40%;而上地業(yè)主則通過(guò)下調(diào)租金、推出簡(jiǎn)裝修或特價(jià)房源等形式,吸引了一批成本導(dǎo)向的中小企業(yè)入駐,去化部分空置面積。其他區(qū)域,電子城在醫(yī)藥健康,軟件科技類企業(yè)跨區(qū)搬遷的帶動(dòng)下,凈吸納量近一年來(lái)首次轉(zhuǎn)正;而經(jīng)開(kāi)區(qū)、大興和豐臺(tái)科技園的新租活動(dòng)則較為平淡。在分化的市場(chǎng)壓力下,全市商務(wù)園區(qū)租金報(bào)價(jià)同樣本比環(huán)比下降0.7%至每月每平方米158.8元,其中泛中關(guān)村集群各子市場(chǎng)降幅領(lǐng)先。未來(lái)六個(gè)月,全市預(yù)計(jì)會(huì)迎來(lái)近87萬(wàn)平方米的新項(xiàng)目交付,其中六成新項(xiàng)目集中在泛中關(guān)村集群。九月北京市政府相繼發(fā)布《促進(jìn)未來(lái)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新發(fā)展實(shí)施方案》和四支百億投資引導(dǎo)基金遴選管理機(jī)構(gòu)的公告,面向未來(lái)信息、健康、制造、能源、材料、空間等領(lǐng)域,打造產(chǎn)業(yè)策源高地,有助構(gòu)建未來(lái)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新發(fā)展生態(tài),培育商務(wù)園區(qū)租賃需求的新生力量。數(shù)據(jù)來(lái)源:世邦魏理仕研究部,2023年第三季度物業(yè)投資市場(chǎng)+189%季度環(huán)比2023年第三季度,北京物業(yè)投資市場(chǎng)交易筆數(shù)和金額都有顯著上漲。季內(nèi)一共錄得13筆大宗交易累計(jì)金額達(dá)153.6億元,環(huán)比上漲189%,和去年同期相比亦上漲從交易物業(yè)類型來(lái)看,超過(guò)八成投資金額流向包括產(chǎn)業(yè)園區(qū)的辦公類板塊,其中企業(yè)購(gòu)置自用需求繼續(xù)保持活躍,例如季內(nèi)單筆交易額最大的交易來(lái)自某科技企業(yè)購(gòu)置中關(guān)村子市場(chǎng)的辦公樓宇自用。投資屬性的辦公類交易呈回暖態(tài)勢(shì),中郵人壽以42.6億元交易收購(gòu)位于安定門(mén)的中糧置地廣場(chǎng),是今年北京首個(gè)單筆超過(guò)30億元的投資屬性交易。項(xiàng)目緊鄰北二環(huán)與中軸線,為在原三利百貨舊址上拆改重建的甲級(jí)寫(xiě)字樓,并具有建筑和運(yùn)營(yíng)標(biāo)準(zhǔn)高、租戶結(jié)構(gòu)優(yōu)質(zhì)穩(wěn)定、土地剩余年限長(zhǎng)等優(yōu)勢(shì),是北京市場(chǎng)稀缺的核心型資產(chǎn),因而備受機(jī)構(gòu)投資者青睞。另外,隨著“新經(jīng)濟(jì)地產(chǎn)”模式逐步成熟,涉及的相關(guān)板塊受到投資者和企業(yè)的持續(xù)關(guān)注,季內(nèi)錄得險(xiǎn)資購(gòu)入順義片區(qū)養(yǎng)老公寓、外地企業(yè)購(gòu)入園區(qū)附近酒店以及城投平臺(tái)購(gòu)入亦莊子市場(chǎng)工業(yè)廠房等交易,為大宗投資市場(chǎng)注入活力。按買(mǎi)家類型看,以險(xiǎn)資為主的機(jī)構(gòu)投資者交易金額占比達(dá)41%,而政府城投平臺(tái)也在特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)或工業(yè)廠房積極拓展。國(guó)有資本入局,傳統(tǒng)投資者依然謹(jǐn)慎在國(guó)家發(fā)展戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)、盤(pán)活存量資產(chǎn)等方針政策的指引下,越來(lái)越多國(guó)有屬性投資者
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