小產(chǎn)權(quán)房交易的負(fù)外部性與法律性質(zhì)

小產(chǎn)權(quán)房交易的負(fù)外部性與法律性質(zhì)

近年來(lái)，城市房?jī)r(jià)上漲。在高價(jià)位的背景下，農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)呈現(xiàn)出其下游的價(jià)格優(yōu)勢(shì)，并以巨大的法律風(fēng)險(xiǎn)發(fā)展壯大。而小產(chǎn)權(quán)房交易使房地產(chǎn)交易市場(chǎng)各方參與者的交易費(fèi)用增加,對(duì)社會(huì)具有明顯的負(fù)外部性,它的繁榮對(duì)民生利益勢(shì)必造成危害。因此,筆者通過(guò)對(duì)小產(chǎn)權(quán)房交易的負(fù)外部性進(jìn)行深入分析的基礎(chǔ)上,從法學(xué)視角探求制約小產(chǎn)權(quán)房負(fù)外部性的方法。1小產(chǎn)權(quán)問(wèn)題的理性分析1.1產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)的二元結(jié)構(gòu)導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)不能自主流轉(zhuǎn)小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生于20世紀(jì)90年代中期,當(dāng)時(shí)購(gòu)買的人較少,而且主要用于休閑或養(yǎng)老,沒(méi)有作為第一居所使用,所以沒(méi)有形成規(guī)模。近年來(lái),由于房?jī)r(jià)持續(xù)攀升導(dǎo)致城市居民購(gòu)買力不足,許多人便開始選擇價(jià)格低廉的小產(chǎn)權(quán)房,這是小產(chǎn)權(quán)房市場(chǎng)產(chǎn)生的重要原因。當(dāng)前我國(guó)的土地所有權(quán)包括農(nóng)村集體土地所有權(quán)和國(guó)有土地所有權(quán)。國(guó)有土地所有權(quán)和使用權(quán)可以分離,使用權(quán)可以由所有權(quán)人處置,或轉(zhuǎn)讓或抵押或出租;而農(nóng)村集體所有權(quán)不能自主流轉(zhuǎn),個(gè)人不能享有處分權(quán)。這種在產(chǎn)權(quán)方面長(zhǎng)期存在的不平等關(guān)系使我國(guó)形成了“兩種產(chǎn)權(quán)、兩個(gè)市場(chǎng)”的二元結(jié)構(gòu)。集體土地所有權(quán)的權(quán)能不完整,農(nóng)民的經(jīng)濟(jì)利益不能得到完全保護(hù),國(guó)家只在名義上承認(rèn)農(nóng)村土地歸農(nóng)民集體使用。在具體權(quán)能設(shè)置上,農(nóng)民集體對(duì)土地的占有、使用、收益和處分都是相當(dāng)有限的,最終的支配權(quán)掌握在政府手中。集體所有的土地只有被征收后,由國(guó)家通過(guò)招標(biāo)、拍賣、掛牌再出讓給開放商后才能進(jìn)行開發(fā),而農(nóng)民只能獲取為數(shù)不多的征地補(bǔ)償安置費(fèi)用,這部分補(bǔ)償相對(duì)于該土地產(chǎn)生的巨大商業(yè)利潤(rùn)而言微不足道。因?yàn)槲覈?guó)有關(guān)土地征用后的補(bǔ)償,并沒(méi)有采納“如果被征用后實(shí)際價(jià)值上漲,那么所獲得的補(bǔ)償應(yīng)當(dāng)同上漲的價(jià)值相稱”的理論,農(nóng)民也就無(wú)法從商品房開發(fā)中取得應(yīng)有的經(jīng)濟(jì)利益。這無(wú)疑就為小產(chǎn)權(quán)房市場(chǎng)的產(chǎn)生提供了溫床。1.2小產(chǎn)權(quán)房的法律性質(zhì)法律上并沒(méi)有小產(chǎn)權(quán)的概念,房產(chǎn)權(quán)本不分大小,但由于我國(guó)現(xiàn)有土地的二元結(jié)構(gòu)形成了社會(huì)上約定成俗的說(shuō)法。在城市國(guó)有土地上通過(guò)合法渠道開發(fā)的房屋產(chǎn)權(quán)叫大產(chǎn)權(quán),物權(quán)中的所有權(quán)能包括住宅所有權(quán)、使用權(quán)、處分權(quán)、收益權(quán)等各項(xiàng)支配權(quán)利可以行使。而在農(nóng)村集體土地上開發(fā)的房屋由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府頒發(fā)的所有權(quán)證書,沒(méi)有獲得由縣級(jí)以上房產(chǎn)管理部門頒發(fā)的房屋所有權(quán)證書和土地使用權(quán)證,這類產(chǎn)權(quán)房就是小產(chǎn)權(quán)房。小產(chǎn)權(quán)房的法律性質(zhì)可以從物權(quán)和債權(quán)兩個(gè)方面進(jìn)行分析。(1)從物權(quán)方面講,我國(guó)對(duì)房屋所有權(quán)采用法定登記制度,只有經(jīng)過(guò)國(guó)家法定的部門登記才能合法有效地?fù)碛性摲课?。小產(chǎn)權(quán)房占用的是農(nóng)村集體土地,基層政府可以頒發(fā)給農(nóng)村集體組織成員宅基地使用權(quán)證和房產(chǎn)證,但是即便是擁有房產(chǎn)證小產(chǎn)權(quán)房也是不能自由轉(zhuǎn)讓的,只能在集體組織成員內(nèi)部轉(zhuǎn)讓。目前的小產(chǎn)權(quán)房顯然越過(guò)了以上的限制,所以說(shuō)從物權(quán)角度分析,法律的空白成為小產(chǎn)權(quán)交易的障礙。(2)從民商事關(guān)系來(lái)看,小產(chǎn)權(quán)房交易過(guò)程中形成是合同關(guān)系。如前所述,小產(chǎn)權(quán)只能在集體組織成員內(nèi)部轉(zhuǎn)讓,似乎城市居民購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房的買賣合同可能存在無(wú)效風(fēng)險(xiǎn)。但排除影響合同效力的因素,僅僅考慮城市居民購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房這一事實(shí),并不構(gòu)成合同的無(wú)效事由。因?yàn)樵谖覈?guó)現(xiàn)行法律中沒(méi)有規(guī)定禁止城市居民購(gòu)買農(nóng)村集體土地上建造的房屋。只要是買賣雙方平等協(xié)商又不存在合同無(wú)效的情形,該買賣合同就是有效的。2企業(yè)外部性和負(fù)外部性外部性是經(jīng)濟(jì)學(xué)術(shù)語(yǔ),是指一定的經(jīng)濟(jì)行為對(duì)外部的影響,分為正外部性和負(fù)外部性。其中負(fù)外部性是指一個(gè)人的行為或企業(yè)的行為影響了其他人或企業(yè),使之支付了額外的成本費(fèi)用,但后者又無(wú)法獲得相應(yīng)補(bǔ)償?shù)默F(xiàn)象。小產(chǎn)權(quán)房的負(fù)外部性主要表現(xiàn)在3個(gè)不同方面。2.1小產(chǎn)權(quán)房建造的危害農(nóng)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè),關(guān)系到我國(guó)現(xiàn)代化建設(shè)的大局。小產(chǎn)權(quán)的建設(shè)對(duì)農(nóng)業(yè)安全的影響主要表現(xiàn)在2個(gè)方面:(1)小產(chǎn)權(quán)房侵蝕農(nóng)業(yè)用地。小產(chǎn)權(quán)房的建造給農(nóng)民帶來(lái)了短期的經(jīng)濟(jì)效益,但也侵蝕了大量農(nóng)業(yè)用地,從長(zhǎng)遠(yuǎn)目光來(lái)看最終會(huì)導(dǎo)致農(nóng)業(yè)生產(chǎn)系統(tǒng)的失衡。同時(shí),小產(chǎn)權(quán)房的建造對(duì)保護(hù)耕地、維護(hù)農(nóng)業(yè)安全來(lái)說(shuō)構(gòu)成了巨大威脅。(2)小產(chǎn)權(quán)房使農(nóng)業(yè)生態(tài)環(huán)境惡化。在農(nóng)業(yè)用地方面,建造小產(chǎn)權(quán)房導(dǎo)致農(nóng)業(yè)用地資源大幅下降,影響農(nóng)業(yè)生產(chǎn)用地的可持續(xù)利用。另外,購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房的市民進(jìn)入農(nóng)村生活,加劇了農(nóng)村水資源的消耗,增加了水資源的污染物,造成土壤的污染,直接威脅著灌溉區(qū)的糧食質(zhì)量安全。2.2小產(chǎn)權(quán)房交易合同的締結(jié)小產(chǎn)權(quán)房的交易費(fèi)用是指購(gòu)房人取得和實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)權(quán)利所支付的費(fèi)用,包括信用咨詢費(fèi)用、監(jiān)督費(fèi)用、締約費(fèi)用、維權(quán)費(fèi)用等等。因?yàn)樾‘a(chǎn)房在產(chǎn)權(quán)上具有不完整性,購(gòu)房人在購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房之前需要了解相關(guān)的國(guó)家政策,這會(huì)產(chǎn)生額外的信息采集費(fèi)用。當(dāng)購(gòu)房人決定購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房時(shí),為了規(guī)避未來(lái)可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn),在訂立購(gòu)房合同時(shí)會(huì)增加相關(guān)條款來(lái)保障自己的切身利益,這就增加了合同的締約費(fèi)用。購(gòu)房者購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房之后如果遇到產(chǎn)權(quán)糾紛,小產(chǎn)權(quán)房權(quán)利的法律缺失使小產(chǎn)權(quán)房所有人的維權(quán)費(fèi)用增加。過(guò)高的交易費(fèi)用是外部性的一種表現(xiàn),也可以對(duì)外部性進(jìn)行解釋。2.3小產(chǎn)權(quán)房的增值合同條款不能轉(zhuǎn)讓小產(chǎn)權(quán)房的顯著優(yōu)勢(shì)是價(jià)格低廉,表面上看購(gòu)房人獲得了實(shí)惠,但是購(gòu)房人為了貪圖一點(diǎn)經(jīng)濟(jì)利益,需要額外支付許多費(fèi)用。購(gòu)房人所擁有的產(chǎn)權(quán)不具有轉(zhuǎn)讓、處分、收益等權(quán)利,不能辦理抵押貸款,更無(wú)法進(jìn)入房地產(chǎn)進(jìn)行流通。市場(chǎng)中可轉(zhuǎn)讓的權(quán)利性利益是從排他性權(quán)利中得到的,或者說(shuō)排他性權(quán)利是實(shí)現(xiàn)可轉(zhuǎn)讓權(quán)利利益的前提。因?yàn)樾‘a(chǎn)權(quán)房不能轉(zhuǎn)讓,所以購(gòu)房人如果想要繼續(xù)實(shí)現(xiàn)小產(chǎn)權(quán)房的增值權(quán)利,必須要簽訂一系列的合約。轉(zhuǎn)讓條約的締約費(fèi)用越高,購(gòu)房人獲得的轉(zhuǎn)讓性權(quán)利利益就少,與具有完整產(chǎn)權(quán)的購(gòu)房人相比,小產(chǎn)權(quán)房的擁有人需要額外支付轉(zhuǎn)讓交易費(fèi)用。3從法律角度來(lái)看，本文研究了限制小產(chǎn)權(quán)面積負(fù)擔(dān)性的方法小產(chǎn)權(quán)房的存在引起經(jīng)濟(jì)行為交易費(fèi)用的增加,與我國(guó)的住房市場(chǎng)化改革目標(biāo)相背離,所以應(yīng)該采取必要的立法措施解決小產(chǎn)權(quán)房的種種問(wèn)題。3.1小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題的破解之策小產(chǎn)權(quán)房處于法律的灰色地帶,如果將農(nóng)村土地法律制度進(jìn)行調(diào)整勢(shì)必能將小產(chǎn)權(quán)房合法化,所以說(shuō)小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題的核心問(wèn)題在于如何修正我國(guó)現(xiàn)行的農(nóng)村土地法律制度。3.1.1社員權(quán),確定產(chǎn)權(quán)財(cái)產(chǎn)所有權(quán)權(quán)屬清楚才能受到法律保護(hù),進(jìn)而才能保證所有權(quán)人充分利用其權(quán)利,發(fā)揮其效用。集體所有的土地可以明確農(nóng)民集體以村為基本單位,以村戶籍薄上的農(nóng)業(yè)戶口為標(biāo)準(zhǔn)來(lái)確認(rèn)社員資格,可以參照法人治理結(jié)構(gòu)的方式。按照本村實(shí)際情況建立社員大會(huì)或者社區(qū)代表大會(huì),通過(guò)大會(huì)制度對(duì)本村土地的利用進(jìn)行表決。組成經(jīng)營(yíng)管理協(xié)會(huì),由經(jīng)營(yíng)管理協(xié)會(huì)會(huì)員負(fù)債具體的土地規(guī)劃方案,并且對(duì)土地的使用進(jìn)行監(jiān)督,向大會(huì)定期匯報(bào)工作,對(duì)全體社員負(fù)責(zé)。另外,還需進(jìn)一步明確集體土地產(chǎn)權(quán)的邊界,開展集體土地所有權(quán)登記工作。通過(guò)以上的集體土地所有權(quán)制度的改革,賦予農(nóng)村集體土地所有權(quán)以更大的排他性,以便有效地抵御來(lái)自外部的侵權(quán),從而更有效地保護(hù)耕地和廣大農(nóng)戶的利益。3.1.2國(guó)內(nèi)其他地區(qū)為農(nóng)村流轉(zhuǎn)制度提供了豐富的試點(diǎn)工作我國(guó)嚴(yán)格控制農(nóng)村土地的流轉(zhuǎn),農(nóng)村土地只能被國(guó)家征收,成為國(guó)有土地之后才能進(jìn)入市場(chǎng)流通。小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)說(shuō)明現(xiàn)實(shí)生活中雖然非農(nóng)用地沒(méi)有法律的允許依然按照市場(chǎng)規(guī)律進(jìn)行交易。從這個(gè)角度來(lái)說(shuō),實(shí)現(xiàn)小產(chǎn)權(quán)房合法化的關(guān)鍵是在于農(nóng)村非農(nóng)用地流轉(zhuǎn)的法定化。目前從國(guó)家角度上雖沒(méi)有允許非農(nóng)用地的流轉(zhuǎn),但是我國(guó)某些省份已經(jīng)開始了非農(nóng)用地流轉(zhuǎn)的試點(diǎn)工作。安徽省蕪湖市2000年開展農(nóng)民集體所有建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)試點(diǎn)工作,2005年6月23日廣東省頒布《廣東省集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》,其中規(guī)定廣東農(nóng)村集體建設(shè)用地可以上市流轉(zhuǎn)。2007年7月31日成都市委下達(dá)的第37號(hào)文件規(guī)定:“農(nóng)村土地整理和拆院并院節(jié)約的集體建設(shè)用地指標(biāo),在符合規(guī)劃的前提下,可就地興建建筑物;也可經(jīng)批準(zhǔn)后等量掛鉤到規(guī)劃建設(shè)用地區(qū)有償使用,所獲得的收益必須全部用于現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展和農(nóng)村建設(shè)?！边@些省份的試點(diǎn)工作為我國(guó)改革農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)制度提供了寶貴經(jīng)驗(yàn)。筆者認(rèn)為,解決小產(chǎn)權(quán)房的最終解決途徑是全國(guó)人大常委會(huì)對(duì)我國(guó)的《土地管理法》進(jìn)行修改,依照符合市場(chǎng)規(guī)律,維護(hù)農(nóng)民利益的原則,對(duì)農(nóng)村非農(nóng)用地流轉(zhuǎn)的條件、對(duì)象、范圍、程序等問(wèn)題做出詳細(xì)規(guī)定。3.2農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織小產(chǎn)權(quán)房交易平臺(tái)的構(gòu)建,可以由政府直接設(shè)立,也可以由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織聘請(qǐng)一些相關(guān)專業(yè)人員組成。筆者認(rèn)為,可以由政府聘請(qǐng)一些相關(guān)專業(yè)人員組成一個(gè)機(jī)構(gòu)幫助農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織處理小產(chǎn)權(quán)房的交易問(wèn)題。這個(gè)機(jī)構(gòu)應(yīng)該遵循市場(chǎng)交易規(guī)律,由政府、集體經(jīng)濟(jì)組織