布魯克林區(qū)域分析

目錄一、布魯克林（Brooklyn）概況 2人口 2交通 4經(jīng)濟 5二、紐約未來發(fā)展規(guī)劃 6人口預測 6未來土地、住宅規(guī)劃 9三、布魯克林地區(qū)房地產(chǎn)市場 10房地產(chǎn)出租市場 10房地產(chǎn)銷售市場 12布魯克林Greenponit區(qū) 13布魯克林中心Downtown區(qū) 14四、項目地塊 16一、布魯克林（Brooklyn）概況紐約是美國最大城市及第一大港，地處美國東北紐約州東南部，大約在華盛頓特區(qū)和波士頓中間位置，緊鄰的哈德遜河讓紐約市享有運航之便，使其快速發(fā)展成為一個貿(mào)易重鎮(zhèn)。紐約城區(qū)大多落在曼哈頓、史泰登島和長島，因為土地狹小所以人口密度很高。紐約市土地面積約790平方公里，分為曼哈頓區(qū)、皇后區(qū)、布魯克林區(qū)、布朗克斯區(qū)、斯塔滕島區(qū)五個區(qū)。布魯克林為美國紐約市的五個行政區(qū)之一，也就是紐約州的國王區(qū)，為紐約州人口最多的區(qū)。布魯克林位于曼哈頓東南部，東連皇后區(qū)。在紐約市五大區(qū)中，為人口最多的一區(qū)（250萬居民）。作為移民國家的美國特色，尤其是世界之都紐約市的特色，布魯克林擁有幾乎來自全球各地的住民。這是一個大熔爐，但不同民族大都保有自己文化色彩的聚居小區(qū)。隨著新移民大增，本森赫也受到青睞，中國兩岸三地、俄羅斯、東歐、南亞和中東等地的移民越來越多，社區(qū)更加多元和繁榮起來了。人口根據(jù)2009美國社區(qū)調查，布魯克林的人口為46.6%白色，其中36.9%例非西班牙裔白人。黑人占總人口的34.2%，其中32.9%例非西班牙裔黑人。土著美國人占0.3%的人口，而亞洲人由9.5%的人口。太平洋島民只有0.1%的人口，和多民族美國人占總人口的1.4%。西班牙裔和拉丁裔由布魯克林的人口的19.6%。根據(jù)2012美國人口普查局估計，有2565635人（從2300000到1990），880727戶，583922的家庭生活在布魯克林。人口密度為34920只/平方英里（13480公里2）。有930866套住房在13180平方英里的平均密度（5090公里2）"AmericanFactFinder".UnitedStatesCensusBureau./在布魯克林的家庭收入中位數(shù)為32135美元，與一個家庭收入中位數(shù)為36188美元。男性平均收入為34317美元，高于女性，他們的平均收入是30516美元。人均收入是16775美元。大約22%的家庭和25.1%的人口在貧困線以下，其中包括34%的那些65歲或18歲以下和21.5%以上。紐約的五個行政區(qū)概觀轄區(qū)人口陸地面積行政區(qū)縣2013年

7月1日估計平方

英里平方

公里曼哈頓紐約1,626,1592359布朗克斯布朗克斯1,418,73342109布魯克林國王2,592,14971183皇后區(qū)皇后區(qū)2,296,175109283史泰登島里奇蒙472,62158151紐約市8,405,837303786紐約州19,651,12747,214122,284資料來源：美國人口調查局/popest/data/counties/totals/2013/index.html交通布魯克林區(qū)內有著廣大的大眾運輸系統(tǒng)。共有八條\o"紐約地鐵"紐約地鐵路線穿越布魯克林，包括\o"紐約地鐵法蘭克林大道接駁線"法蘭克林大道接駁線在內，92.8%的當?shù)鼐用裢高^地鐵往來于布魯克林和曼哈頓之間。布魯克林區(qū)內有170座地鐵車站，重要的車站包括\o"亞特蘭提大道-巴克萊中心車站"亞特蘭提大道-巴克萊中心、百老匯聯(lián)運、德卡大道街、杰街-都會科技、和科尼島-斯提威爾大道。整個布魯克林區(qū)都有巴士行經(jīng)，此外每天也有數(shù)班開往曼哈頓的快速巴士服務。紐約市著名的黃色計程車也在布魯克林區(qū)內行駛，但數(shù)量較少。布魯克林共有三座通勤鐵路車站：東紐約、諾斯全大道，以及\o"亞特蘭提轉運站"亞特蘭提轉運站。轉運站位于\o"亞特蘭提大道-巴克萊中心車站"亞特蘭提大道-巴克萊中心地鐵站旁，共有10條地鐵路線在此交匯。大多數(shù)的快速道路和公園道路位于布魯克林的西區(qū)和南區(qū)。這些道路包括展望快速道路、紐約州27號道路、環(huán)狀公園道路和杰克·羅賓森公園道路。布魯克林的主要交通干道包括亞特蘭提大道、第四大道、86街、金斯高速公路（KingsHighway）、海灣公園道路（BayParkway）、海洋公園道路（OceanParkway）、東方公園道路（EasternParkway）、林登大道（LindenBoulevard）、麥金尼斯大道（McGuinessBoulevard）、弗萊布許大道（FlatbushAvenue）、\o"賓夕法尼亞大道"賓夕法尼亞大道（PennsylvaniaAvenue）和貝德福大道（BedfordAvenue）。布魯克林和曼哈頓之間以三座橋梁與一條車行隧道連接，分別是\o"布魯克林大橋"布魯克林大橋、\o"曼哈頓大橋"曼哈頓大橋、\o"威廉斯堡大橋"威廉斯堡大橋和\o"布魯克林-炮臺公園隧道"布魯克林-炮臺公園隧道。此外也有數(shù)條地鐵隧道貫穿地下。\o"韋拉札諾海峽大橋"韋拉札諾海峽大橋則連結了布魯克林及郊區(qū)風情的\o"史坦頓島"史坦頓島。雖然布魯克林區(qū)大多數(shù)的邊界位于內陸，但此區(qū)仍有數(shù)座橋梁與\o"皇后區(qū)"皇后區(qū)連結，包括科希丘什科大橋（屬于布魯克林-皇后區(qū)快速道路的一部分）、普拉斯基大橋，以及詹姆斯·拜倫紀念大橋（JJByrneMemorialBridge），這些橋梁都通往皇后區(qū)的紐頓小灣（NewtownCreek）。海洋公園道路大橋則連結了布魯克林與洛卡威半島（RockawayPeninsula）布魯克林曾是長久以來的重要運輸港口，尤其是位于\o"日落公園(布魯克林)"日落公園的布魯克林軍事港（BrooklynArmyTerminal）。大多數(shù)的貨柜輪船已經(jīng)移往新澤西側的紐約港（NewYorkHarbor）?？?，但布魯克林游輪港（BrooklynCruiseTerminal）繼續(xù)在紐約成長中的游輪產(chǎn)業(yè)中扮演重要地位。紐約水上公路（NYWaterway）則在布魯克林西岸和\o"曼哈頓下城"曼哈頓下城、\o"曼哈頓中城"中城和\o"長島市"長島市之間提供通勤接駁服務。經(jīng)濟自從2008年金融危機以來，紐約的經(jīng)濟一直在緩慢復蘇。目前紐約的就業(yè)崗位達到了900萬個，高于美國平均水平。失業(yè)率也從2009年的8.5%在2014年七月降至6.6%。資料來源：資料來源：Politifact,U.S.BureauofLaborStatisticsandU.S.DepartmentofCommerce/BureauofEconomicAnalysisJune2009June2014%changeU.S.rankJobs8.5million9.0million5.9%17thUnemploymentrate8.5%6.6%-1.9%34thNewYorkstateGDP$1.15trillion$1.23trillion+7%30th紐約市的失業(yè)率在2014年

6

月降至

7.9%，繼續(xù)其下降趨勢，但仍然高于美國這一比例與紐約州。事實上，這座城市與美國失業(yè)率之間的差距在

2009年以來就很大。二、紐約未來發(fā)展規(guī)劃紐約市有300多年的歷史，從最初的殖民地，到今天的世界大都會。紐約全市共有76個民族，使用125種語言，3%是華人。全美第一部都市規(guī)劃法1916年在紐約市最先產(chǎn)生，全美最完整的城市規(guī)劃法1964年在紐約市制定。2007年4月紐約市市長邁克爾-彭博（MichaelR.Bloomberg）宣布實施紐約市的新一輪綜合規(guī)劃——《更蔥綠、更美好的紐約》（PlaNYC2030:AGreener,GreaterNewYork）。這一規(guī)劃的目標是到2030年將紐約“21世紀第一個可持續(xù)發(fā)展的城市”，規(guī)劃首先分析了紐約市當前發(fā)展所面臨的三大挑戰(zhàn)：增長、基礎設施老化、環(huán)境惡化，并從土地、水資源、交通、能源、空氣、氣候變化幾大方面，制訂了127項計劃（initiative）有針對性地解決紐約城市發(fā)展的問題。人口預測報告中提到，布魯克林區(qū)將在2030年人口達到272萬，整個紐約人口將達到900萬。人口的增長將帶來很多的機會，其中包括增加75萬個工作崗位，而醫(yī)療保健和教育行業(yè)會從中獲得最多的增長。紐約需要新疆6000萬平方英尺的商業(yè)空間來容納新的工作崗位，這將會使曼哈頓下城以及哈德遜工廠、長島市和布魯克林中央商務區(qū)再次繁榮。為了保護現(xiàn)有50萬崗位的工業(yè)經(jīng)濟體，紐約以及見著了18個工商業(yè)開發(fā)區(qū)。（見下表：紐約市就業(yè)前景）旅游業(yè)是紐約發(fā)展第三快的行業(yè)，而新增加的游客數(shù)量將會推動這一行業(yè)的增長。紐約的旅游業(yè)從1991年到2006年翻了一翻，從當時的230萬人次增加到了2006年的440萬人次，即使旅館和機場的容量將限制這一增長，預測到2030年游客人數(shù)將會依然超過650萬。人口增長同樣會帶來許多回報，由于稅收人口基數(shù)擴大，紐約將從增加的工作、游客和居民手中獲得130億美元的年稅收入，這筆收入將會幫助紐約建設提供資金。紐約作為全球金融領軍城市的地位在近兩年開始受到威脅。“911”后，以曼哈頓為核心的CBD有分散發(fā)展的趨勢。為了保持紐約金融、貿(mào)易中心的地位，紐約政府力圖加強CBD的區(qū)域布局和建設，在曼哈頓下城、中城河布魯克林中心區(qū)等CBD基礎上，推進曼哈頓上城、布朗科斯的哈勃、昆斯的長島市、法拉盛和牙買加等區(qū)域性商務中心的發(fā)展（見下圖）。未來土地、住宅規(guī)劃根據(jù)麥肯錫提供的《紐約城市規(guī)劃：更綠色更美好的紐約》報告預測，到2030年，紐約是人口可能超過910萬。當前低空房率和不斷增長的需求困擾著成熟的住房市場，使得房屋價格不斷承受上漲的壓力。城市的建筑用地變得越來越少的情況下，房價中的土地承包開始增加，而且供給量的不斷減少逐漸將土地價格推向新高（見以上圖表：紐約是空地狀況）。報告還指出，要增加30萬到50萬套住房供給，降低土地價格，使人口的增長向公交覆蓋的地區(qū)發(fā)展，同時通過創(chuàng)新性的融資方式，運用包容性區(qū)劃，為低收入居民提供購房產(chǎn)權項目等，使紐約的住房價格更加合理；投資建設新的休閑設施，開放公園，為每個社區(qū)增加新綠化帶和公共廣場，在2030年實現(xiàn)步行10分鐘可到達公園。近日，紐約市長白思豪在演講中宣布，他將重新改寫紐約市發(fā)展的歷史，在未來8年內，在紐約市五區(qū)內新建16萬個市場價公寓單元，并同時新建和維持共20萬個可負擔住房單元。這一計劃的投入大約為410億元。三、布魯克林地區(qū)房地產(chǎn)市場房地產(chǎn)出租市場根據(jù)美國房地產(chǎn)經(jīng)紀公司DouglasElliman發(fā)布的2014年第四季度大紐約地區(qū)房市報告，與2013年相比，曼哈頓公寓的月平均租金在2014年下跌了1.2%，平均為3960美元。布魯克林區(qū)的公寓租金則是下降了1.3%，為3139美元。相比之下，皇后區(qū)的公寓月平均租金則出現(xiàn)了大幅增長，增幅為4.9%，達到了每個月3015美元。DouglasElliman的副總裁科林布拉特（YuvalGreenblatt）將這一變化歸因為：越來越多被曼哈頓以及布魯克林高額租金嚇走的租客搬到了皇后區(qū)。根據(jù)該報告，去年關于紐約租房市場最大的一個變化是：新租約的數(shù)量出現(xiàn)了前所未有的增長。以布魯克林為例子，與續(xù)約的租戶相比，在該區(qū)簽訂新租房合約的租戶出現(xiàn)了111%的增長，這一數(shù)字在皇后區(qū)則是達到了121%，就算是在新房不多的曼哈頓，簽訂新租房合約的租戶也比預約租戶多出了33%。這份報告還顯示：雖然曼哈頓的房價仍是紐約五大區(qū)中最高的，不過布魯克林的房價正在飆漲。在DouglasElliman發(fā)布的2015年2月紐約地區(qū)的房市報告中，布魯克林地區(qū)的房屋出租中間價有所下跌，相比去年同期下降了0.6個百分點，中間價（medianrentalprice）為$2,863。但也有機構調查數(shù)據(jù)顯示，在布魯克林的下城區(qū)，辦公室空置率降低到了3.2%。圖：布魯克林地區(qū)出租圖近幾年來，布魯克林出現(xiàn)了大量新建的公寓樓，不過這仍無法滿足人們對該區(qū)公寓的極大需求。DouglasElliman的報告顯示：布魯克林獨立產(chǎn)權公寓（condo）的中間價格在去年上漲了2.6%，不過光是在去年，在該區(qū)可供出售的房屋數(shù)量就上漲了41%。在寫字樓租賃市場，辦公室租金呈逐年走高的趨勢。相比火爆的曼哈頓地區(qū)（midtown、midtownsouth、downtown），布魯克林地區(qū)的租金相對便宜，但是隨著未來市政規(guī)劃，紐約第二個CBD落戶布魯克林，未來的寫字樓租賃上漲潛力巨大。在商業(yè)租賃市場，布魯克林的空置率在最近兩年保持了一個很低的水平，這得益于當?shù)剌^周邊相對多的人口，商業(yè)氣氛濃厚。房地產(chǎn)銷售市場布魯克林市場情況2014年第四季度變化百分比2014年年第三季度變化百分比2013年第四季度平均銷售價格$756,5694.2%$726,1009.9%$688,334中位銷售均價$585,000-0.4%$587,5152.6%$570,110銷售數(shù)量1,697-18.3%2,077-3.1