第三人名下的“產權房”能否執(zhí)行

第三人名下的“產權房〞能否執(zhí)行第三人名下的“產權房〞能否執(zhí)行人民法院在執(zhí)行案件，房產往往是重要的執(zhí)行對象。房產權按我國的法律規(guī)定屬登記物權，是以取得產權登記證實—房產證為其所有權的標志，即該物權的設立、變更、終止須經登記才能產生相應的法律效力。在司法施行中，對原屬被執(zhí)行人所有，卻因“惡意串通、逃避債務〞等無效乃至違法行為，并已經登記在第三人名下的“產權房〞能否執(zhí)行？目前，法律、法規(guī)對此無明確的規(guī)定，執(zhí)行人員在具體操作中比較困難。筆者想就此類產權房的執(zhí)行作些探討。對此類產權房執(zhí)行的障礙來自于兩個方面：第一、如何處理好行政避讓；第二，人民法院執(zhí)行機構有無確認此類民事行為“無效〞的權限和職能。首先必必須強調的是，政府房產監(jiān)管部門頒發(fā)房屋產權證的行為是一種十分嚴正的行政法律行為，其行為非經行政審判程序，任何其他機關均無權改變其行政行為的有效性，不能撤銷或宣布無效。這就是行政、司法各司其職、互相尊重、互不越權處理事務的行政避讓原則。因此，人民法院及其執(zhí)行機構對涉及到房屋產權歸屬的認定，應持十分慎重的態(tài)度。同時，我們也應該看到，目前執(zhí)行工作中，被執(zhí)行人轉移財產的狀況相當嚴重，其中也包括轉移不動產產權房。如果發(fā)現(xiàn)被執(zhí)行人與第三人串通轉移房產并變更產權登記證照的狀況，人民法院執(zhí)行機構如不采納有效措施加以遏止，那么這種狀況就會加速蔓延，極易使被執(zhí)行人鉆法律空子，與第三人勾結損害債權人的利益，而執(zhí)行制度保護權利的重點在于保護債權人的利益，因此，法律應賦予執(zhí)行機構對此類產權房處理的職能和權限。從法理上來看，執(zhí)行機構對此類產權房可以依法執(zhí)行，理由如下：第一，我國目前尚沒有一部完整系統(tǒng)的物權法，法學專家對物權的論著很多，爭議也較大，但對產權登記證的法律屬性而言，其觀點均是一致的。那就是：從產權登記行為的本身性質看，登記行為只是一種行政行為，它僅起到物權的公示作用，并不能承當衡量或決定房屋買賣、房屋轉讓是否有效的職能。第二、產權證照不等同于所有權。最高人民法院《關于落實執(zhí)行民事政策法律假設干問題的看法》第56條規(guī)定，“買賣雙方自愿，并立有契約、買方已交付了房款，并實際使用和管理了房屋，又沒有其他違法行為，只是買賣手續(xù)不完善的，應認為買賣關系有效，但應讓其補辦房屋買賣手續(xù)〞。這一解釋是對傳統(tǒng)的不動產所有權登記要式理論的突破，它說明了：沒有取得產權證的并不等于其沒有該房產的所有權，持有產權證的也不等于擁有房產的所有權。那么因案外人與被執(zhí)行人“惡意串通，轉移財產〞、“隱瞞事實〞等無效乃至違法行為，并已登記在第三人名下的產權房，更不能因其持有產權證而得認其所有權得到法律的認可和保護。第三、取得的產權證可以依法撤銷?！冻鞘蟹课輽鄬俚怯浌芾磙k法》第25條規(guī)定：“有以下情形之一的，登記機關有權注銷房屋權屬證書：〔一〕申報不實的.……〞；該法第35條規(guī)定：“以虛報、瞞報房屋權屬狀況等非法手段獲得房屋權屬證書的，由登記機關注銷其房屋權屬證書……〞。由此可見，產權登記管理部門發(fā)現(xiàn)通過隱瞞、欺騙手段取得的產權證可以依法撤銷。人民法院執(zhí)行機構是國家終裁權的實施機構，是法院裁判權的延伸。在執(zhí)行此類產權房案件中，實際上行使的是檢察和裁決的職權，有準審判的性質。執(zhí)行機構經執(zhí)行程序依法認定的事實，當然可以作為房產監(jiān)管部門撤銷此類“產權證〞的法定依據(jù)。第四，執(zhí)行機構執(zhí)行此類產權房有嚴格的檢察程序。首先，被執(zhí)行人惡意轉移房產，必必須有相關證據(jù)證實，尤其要防止損害善意取得第三人利益；其次，確認被執(zhí)行人轉移房產的事實必必須經三名執(zhí)行員組成的合議庭討論通過，并報院長批準；再次，還必必須書面報請產權登記部門依法撤銷該產權證。經過以上幾個環(huán)節(jié)的反復檢察、把關后，才能對此類產權房，依照法定程序強制執(zhí)行，并酌情對行為人進行制裁。江蘇省句容市人民法院·唐世民小產權房合同小產權房合同小產權房合同〔一〕出賣人〔甲方〕：身份證號碼：買受人〔乙方〕：身份證號碼：甲、乙雙方就房屋買賣事項在平等自愿，協(xié)商一致前提下訂立本合同條款如下，以資共同遵守。一、甲方為償還到期貸款原因自愿將其于___________的房產及其土地使用權〔住宿房屋一處，建筑面積_____平方米；廠房一處，建筑面積_______平方米；附屬場地_________平方米及附屬圍墻、水、電等設施，上述內容以下簡稱“本房屋〞〕以人民幣_____拾____萬____仟_____佰_____拾_____元整〔￥_____元〕的價款出售給乙方。二、乙方支付甲方合同保證定金壹萬元，如甲方反悔本合同，雙倍賠償；如乙方反悔本合同，定金不退。三、本合同簽按時，甲乙雙方都不具備過戶條件。等過戶條件成熟時，甲方須無條件協(xié)助乙方辦理房屋產權過戶手續(xù)，辦理過戶手續(xù)發(fā)生的契稅、土地出讓金由乙方負擔。甲方承當本合同轉讓的房屋及土地稅費。乙方在甲方交付房屋后一次性將房款交付甲方。四、本合同簽訂后，甲方對的房屋使用、收益、出租、擔保、抵押、買賣、占有等權利一并轉讓給乙方。五、本合同簽訂后，甲方保證乙方享有同甲方相同的居住權利。本合同簽訂后，甲方不得以本房屋為關聯(lián)與他人訂立任何合同。六、違約責任1、甲方應當于2009年月日交付乙方房屋，甲方如不按合同規(guī)定的日期交付房屋，每逾期1天按房價總額千分之一計算違約金支付給乙方。逾期超過30天時，乙方有權解除本合同。解約時，甲方除將已收的房價款全部退還乙方外，并應賠償乙方經濟損失人民幣__元。2、乙方全部或部分不履行本合同規(guī)定的付款日期及方式的。其逾期部分乙方應加付按日千分之一計算的'違約金給甲方。逾期超過_30天時，甲方有權解除合同。解約時，乙方已付定金不退。3、如果甲方出售的房屋存在質量問題影響到乙方居住權利的行使，一切責任由甲方承當，并應賠償乙方的損失。4、本合同簽訂后，任何一方不得擅自變更或解除合同。如因重大客觀原因導致本合同的解除，甲方應按照下述兩種算法取高值返還乙方：本房屋合同轉讓金額本金及利息，利息按年息20%計算，計息期自合同簽訂日起算；解除合同時本房屋市場評估價，并賠償乙方的房屋裝修費用，搬遷等損失。5、如因規(guī)劃部門、制定部門的原因影響房屋質量和使用功能的，甲方應當通知乙方，如有補償款發(fā)放，甲方應當全額退還乙方。七、本合同在履行過程中發(fā)生的爭議，由雙方當事人協(xié)商解決；協(xié)商不成的按下述方式解決：依法向合同簽署地人民法院起訴。八、其他約定未過戶前本房屋甲方以抵押形式抵押給乙方，并辦理抵押手續(xù)。九、本合同自雙方簽字或蓋章之日起生效。十、本合同一式5份，甲乙方各執(zhí)一份，見證人各一份。甲方：乙方：年月日年月日見證人：年月日小產權房合同〔二〕賣方〔以下簡稱甲方〕：姓名：___〔身份證號碼〕：地址：聯(lián)系：共有人：姓名：___〔身份證號碼〕：地址：聯(lián)系：買方〔以下簡稱乙方〕：姓名：〔身份證號碼〕：地址：聯(lián)系：第一條房屋的基本狀況：甲方房屋坐落于;位于第___層戶，房屋結構為__，房產證登記面積____平方米，地下室一間，面積平方，房屋權屬證書號為.第二條價格：以房產證登記面積為依據(jù)，每平米元，該房屋售價總金額為萬元整，大寫：***第三條付款方式：乙方于本合同簽訂之日向甲方支付定金___元整，大寫：**日內交付萬元〔大寫〕，余款元〔大寫〕在房屋過戶手續(xù)辦理完畢之日支付。第四條房屋交付期限：甲方應于本合同簽訂之日起日內，將該房屋交付乙方。第五條乙方逾期付款的違約責任：乙方如未按本合同第三條規(guī)定的時間付款，甲方對乙方的逾期應付款有權追究違約責任。自本合同規(guī)定的應付款限期之第二天起至實際付款之日止，每逾期一天，乙方按累計應付款的__%向甲方支付違約金。逾期超過__日，即視為乙方不履行本合同，甲方有權解除合同，追究乙方的違約責任。第六條甲方逾期交付房屋的違約責任：除不可抗拒的自然災害等特別狀況外，甲方如未按本合同第四條規(guī)定的期限將該房屋交給乙方使用，乙方有權按已交付的房價款向甲方追究違約責任。每逾期一天，甲方按累計已付款的__%向乙方支付違約金。逾期超過__日，則視為甲方不履行本合同，乙方有權解除合同，追究甲方的違約責任。第七條關于產權過戶登記的約定：甲方應協(xié)助乙方在房屋產權登記機關規(guī)定的期限內向房屋產權登記機關辦理權屬過戶登記手續(xù)。如因甲方的原因造成乙方不能在房屋交付之日起_____天內取得房地產權屬證書，(fwsir)乙方有權解除合同，甲方須在乙方提出退房要求之日起__天內將乙方已付款退還給乙方，并按已付款的__%賠償乙方損失。第八條簽訂合同之后，所售房屋室內設施不再變更。甲方保證在交易時該房屋沒有產權糾紛，質量符合國家有關規(guī)定，符合房屋出售的法定條件。房屋交付使用之前的有關費用包括水、電、氣、物業(yè)、有線等費用有甲方承當。由此引發(fā)的糾紛有甲方自行處理，于乙方無關。第九條甲方保證在辦理完過戶手續(xù)之日起日內，將戶口遷出，逾期超過___日，乙方每日按已付款的__