合同范本之商品房買賣合同新版本

商品房買賣合同新版本【篇一：新版商品房買賣合同示范文本解讀【盧照偉】】新版《商品房買賣合同示范文本》解讀今時今日的房地產市場已經發(fā)生了翻天覆地的變化，房屋產品的技術特性、開發(fā)商的開發(fā)能力、購房者的權利意識已是今非昔比。新頒布的商品房買賣合同的示范文本分為預售、現(xiàn)售兩個版本，條款基本一致，實踐中我們更多用的是預售版本的合同，該預售合同文本共24頁、主合同條款29條，同時有11個附件，篇幅內容較2000版本增加很多，這種變化也反映了此次合同文本約定細化、規(guī)范化的顯著特點。一、示范文本的不統(tǒng)一性如果把2014年版本簡稱“新版”，2000年版本簡稱“舊版”；舊版出臺時中國房地產業(yè)才剛剛起步，此后經歷了十年黃金時代，舊版早已不再能適應現(xiàn)實需要。然而住建部和工商總局直至2013年才發(fā)布新版的征求意見稿，在此之前，各地房管部門已先后頒布了地方版本，用于彌補舊版的模糊、空白和漏洞。新版說明第1項的后半句尤需注意。允許各地在合法合規(guī)的前提下，結合地方情況調整合同內容。也就是說，新版不再強調全國統(tǒng)一，而是作為各地指導。各地可以根據(jù)新版內容完善各自的執(zhí)行版本，而不是絕對適用新版。可以預見，各地現(xiàn)用版本仍將基本執(zhí)行，但會根據(jù)新版精神做出微調。目前，各地房產交易的官方網(wǎng)站并未將新版設置為可下載的合同。全國各地仍然運用現(xiàn)用版本。但作為從業(yè)人員，我們應該提前擁有風險防范意識。二、增加“專業(yè)術語解釋”“專業(yè)術語解釋”是新版的一個亮點。商品房銷售領域中的專業(yè)術語，對開發(fā)商可能是常識，對購房人而言卻不易充分理解。新版將“專業(yè)術語解釋”列于說明之后、正文之前的醒目位置，幫助購房人更好把握合同中專業(yè)術語的涵義，做到理解條款、識別風險、準確決策。不過，當購房人對專業(yè)術語關鍵要素的認識非常清晰，房地產開發(fā)企業(yè)繞開法律規(guī)制的某些行為將帶來更高的風險。1、商品房預售。明確預售商品房的前提是房地產開發(fā)企業(yè)已取得《商品房預售許可證》，否則可能涉及欺詐行為和懲罰性賠償。2、法定代理人。3、套內建筑面積、房屋的建筑面積。明確了套內建筑面積和房屋的建筑面積的計算方式。計算建筑面積的房屋必須層高達到2.20m及以上。概念引自《房產測量規(guī)范》第一單元附錄b和第一單元8.1.2。4、不可抗力。必須是（1）客觀情況，而且無法（2）預見、（3）避免和（4）克服，這四大要素必須同時具備，否則就不能認定為不可抗力。如此一來，房地產開發(fā)企業(yè)不能簡單將違約歸因于不可抗力而免責。5、民用建筑節(jié)能。6、房屋登記、所有權轉移登記、房屋登記機構。7、分割拆零銷售、返本銷售、售后包租?！渡唐贩夸N售管理辦法》第十一、十二條禁止房地產開發(fā)企業(yè)返本銷售或者變相返本銷售，禁止對未竣工的商品房售后包租或者變相售后包租，禁止分割拆零銷售。然而在商業(yè)地產領域，這三種銷售模式可謂屢見不鮮。三者概念引自《商品房銷售管理辦法》第四十五條，目的是向購房人提示風險，造成對違法合同無效的擔憂，此類操作不再方便。三、補充協(xié)議效力受到沖擊房地產開發(fā)企業(yè)出于自我保護、降險止損的考慮，常常借助補充協(xié)議變更《商品房買賣合同》主合同條款。事實上，補充協(xié)議的主要特點和功能之一，就是排除買受人權利、免除出賣人責任或加重買受人責任，以至于補充協(xié)議常常替代主合同的實際地位。新版明確排除適用不合理的補充協(xié)議，但也不能因此認定補充協(xié)議無效。因為主合同與其補充協(xié)議從意思自由的角度來看是平等的，主合同可以約定變更主合同條款的補充協(xié)議為無效，補充協(xié)議也可以約定主合同的第二十八條為無效。關于“顯失公平”的法律行為如何規(guī)制，我國法律早有規(guī)定，但最終被變更或撤銷的還是少數(shù)。①新版第二十八條必然會極大增加對房地產開發(fā)企業(yè)的威懾作用和法律風險，但其本身的法律效力也存在極大爭議。我們認為，第二十八條的真正效果，取決于司法部門的法律實踐，尤其是最高人民法院的司法解釋。在此之前，我們應當更謹慎地設計補充協(xié)議：1、避免顯失公平的表述；2、房地產開發(fā)企業(yè)與購房人的權利、義務和責任相互對應，避免數(shù)字化、直觀化的差異；3、變更新版第二十八條。責任外，還要求將空氣質量、建筑隔聲、節(jié)能措施三項內容明確披露在合同中，而且前兩項如果不達標，給開發(fā)商一次整改的機會，再不達標的，購房者直接有權退房。而這三項措施，恰恰是現(xiàn)在開發(fā)商比較不重視的內容，特別容易構成違約。寫到這，筆者仿佛看到“開發(fā)商學費清單”已經在列出來了。新規(guī)則5：質量擔保措施首次列入買賣合同預售合同第十八條及附件八特別約定了如果開發(fā)商不承擔質量保修義務，必須由另一家單位來承擔連帶責任，這另一家單位可以是開發(fā)商的股東或者關聯(lián)公司，這一方面是強化開發(fā)商的質量責任，另一方面更具現(xiàn)實意義的是，目前國內房地產開發(fā)中普遍采用項目公司開發(fā)制，而項目公司一旦開發(fā)結束就被注銷，造成商品房有人賣、無人修的現(xiàn)狀，所以此條款著重解決的是商品房的“養(yǎng)老問題”，即開發(fā)項目的項目公司注銷后的商品房質量責任承擔問題。新規(guī)則6：購房者信息保密義務的明確提出到的購房者信息負有保密義務，除非公檢法及紀檢部門執(zhí)行公務需要或者有購房者的書面同意，開發(fā)商不得對外披露和越權使用，否則就構成侵權和違約的競合，購房者可以選擇其一主張。該條款毫無疑問是對當下購房者隱私信息被不斷濫用和泄露現(xiàn)狀的強烈回應，其實購房者信息被泄露的源頭很多，有時未必是從開發(fā)商處泄露出去的，這就需要開發(fā)商高度自律，并且采取今后可舉證的方式來切實保障購房客戶的信息安全。新規(guī)則7：補充協(xié)議的約定要更謹慎開發(fā)商通過增加補充協(xié)議條款來減輕自身在某些方面的責任，這幾乎是房地產市場中的潛規(guī)則，市場中所謂“房地產霸王合同”的呼聲也不絕于耳。針對這種呼聲，2014版商品房買賣合同中特別強調了“補充協(xié)議中含有不合理的減輕或免除本合同中約定應當由出賣人承擔的責任，或不合理的加重買受人的責任、排除買受人主要權利內容的，仍以本（主）合同為準”，這個條款的內容對開發(fā)商的殺傷力會相當?shù)拇?，大到超出你的想象，按照這個標準，許多開發(fā)商手頭現(xiàn)有的補充協(xié)議文本至少一半以上的條款要重寫，何為“不合理”的減輕、免除、加重責任，這個度即使對于專業(yè)人士來說，也會非常難把握。新規(guī)則8：要求開發(fā)商在附件中重點披露遮擋或妨礙房屋正常使用的情況【篇三：2016年最新版房屋買賣合同】房屋買賣合同甲方（賣出方）：乙方（買受方）：根據(jù)國家房地產法律法規(guī)和相關政策規(guī)定，甲乙雙方在平等、自愿的基礎上，甲方將擁有產權的房屋賣給乙方，達成以下協(xié)議：第一條買賣房屋基本情況1、房屋地址：市區(qū)小區(qū)號樓單元2、房屋建筑面積：約平方米（以實測為準），戶型為室廳3、附帶車位：個，類型：4、房屋用途：5、建成年份：年第二條轉讓價款和支付方式1、該房屋（含車位）買賣成交總價款為￥元（人民幣元整）。2、支付方式：在本合同簽訂當日，乙方向甲方一次性付清該房屋價款。3、乙方向甲方付清該房屋價款后，甲方向乙方交付：該房屋鑰匙，購房交款憑證，水卡，電卡，燃氣卡，該房屋其它相關資料。第三條責任和義務1、甲方承諾該房屋無產權糾紛、無債務糾紛。2、本合同簽訂后，甲方因集資建設該房屋發(fā)生的退還或補交費用，由乙方享有或承擔。3、辦理該房屋產權登記、過戶等行為產生的所有費用由乙方承擔，甲方應積極配合辦理。4、該房屋在本合同簽訂前所產生的物業(yè)費、衛(wèi)生費、維修費和相關配套設施使用費由甲方承擔繳清，本合同簽訂后由乙方承擔。5、本合同簽訂后，該房屋產生的稅費由乙方承擔。第四條補充約定事項1、本合同簽訂后，在甲方辦理該房屋產權登記之日起年內，乙方應辦理該房屋過戶。因乙方未辦理該房屋過戶給甲方造成損失時，乙方須給予賠償。2、本合同簽訂后，即使該房屋市場價值發(fā)生變化，甲乙雙方都不得對本合同履行提出額外要求。第五條爭議處理1、本合同在履行過程中，如果甲方拒絕配合乙方辦理該房屋過戶手續(xù)，視為違約。2、本合同在履行過程中任意一方違約時，需向對方賠付違約金，違約金按照本合同房屋總價款20%計算。3、本合同在履行過程中如發(fā)生爭議，由甲乙雙