【恒大房地產企業(yè)融資風險控制的案例13000字（論文）】

第PAGEII頁恒大房地產企業(yè)融資風險控制的案例分析目錄TOC\o"1-3"\h\u16060一、緒論 19348（一）研究背景及目的 114343（二）文獻綜述 2139151.國外研究綜述 2149622.國內研究綜述 2296663.文獻研究述評 328072二、房地產企業(yè)融資風險控制的一般理論概述 426763（一）房地產企業(yè)融資風險控制的概念簡述 428660（二）融資風險控制的基本流程和一般策略 480471.基本流程 4302152.一般策略 424727（三）房地產企業(yè)融資風險控制的一般理論概述 5157641.融資風險的類型 5229152.融資風險控制手段和過程特點 64656三、恒大事件背景下房地產企業(yè)融資風險控制的現(xiàn)實分析 84908（一）恒大事件背景下房地產企業(yè)融資的基本情況 8240281.恒大事件基本情況介紹 8268332.恒大地產融資類型分析 9192243.恒大地產融資需求分析 113648（二）恒大融資風險控制存在問題的原因分析 13277751.恒大融資風險控制存在問題的內部原因 13270222.恒大融資風險控制存在問題的外部原因 1415918四、恒大事件影響下我國房地產企業(yè)融資及其風險分析 1525425（一）我國房地產行業(yè)融資變化 1514222（二）我國房地產企業(yè)融資風險控制中存在的主要問題 15107101.商業(yè)信用融資風險控制不足 1561962.銀行貸款風險控制效果不理想 1517743.股票、債券融資困難，風險分散受阻 15125274.應交稅費壓力長存，支付風險擴大 1695475.資金沉淀嚴重，風險控制難度加大 16128776.融資風險控制存在滯后性 1618809五、我國房地產企業(yè)融資風險控制的具體建議 185132（一）建立現(xiàn)代風險控制理念，增強風險防范意識 1825599（二）擴寬融資渠道，實現(xiàn)融資方式多元化 181367（三）加強階段性融資結構優(yōu)化管理 1819755（四）健全企業(yè)內部監(jiān)管制度 195064（五）合理安排資金規(guī)劃，加強資金管理 1916532（六）建立融資風險預警系統(tǒng) 1926490六、結論 217512七、參考文獻 22一、緒論（一）研究背景及目的20世紀初，房地產事業(yè)飛速發(fā)展，許多人享受到了這個時代帶來的紅利而因此發(fā)家致富?！俺捶俊爆F(xiàn)象也愈演愈烈，這種投機行為產生了巨大的資產泡沫，嚴重損害了實體經濟的發(fā)展。隨后在政府宏觀調控政策干預下，房地產行業(yè)的發(fā)展開始變得正規(guī)起來，同時，之前殘留的問題也逐漸顯露出來。在房地產企業(yè)的經營發(fā)展中，資金是不可或缺的，獲取土地、房屋開發(fā)和建造、市場營銷等各個方面都需要大量資金支持。在過去以及現(xiàn)在，房地產行業(yè)資金的獲取都主要是通過銀行貸款。社會主義市場經濟的逐漸發(fā)展，企業(yè)可以通過資本市場直接進行融資，但是他們大部分還是通過銀行貸款來融資。過度依賴銀行融資會使企業(yè)融資的財務風險以及投資者的風險增加，同時對企業(yè)的要求也大大提高。良好的經濟效益和財務狀況是企業(yè)得到較好發(fā)展必不可少的內容。這也導致了企業(yè)在投資時畏手畏腳、過度謹慎，從而阻礙整個社會的經濟發(fā)展。除此之外，房地產企業(yè)的債務結構大都不夠合理。過度使用杠桿、負債比例過高讓房地產企業(yè)處于較大的風險之中。房地產公司是屬于資金密集型企業(yè)的行業(yè)，需要通過融資來獲得大量的資金，而融資的過程中難免產生許多風險。合理的融資結構可以有效地分散財務風險，保證企業(yè)的健康發(fā)展。而目前多元化的融資方式，是企業(yè)得以生存的一個保障。也是房地產行業(yè)近些年來亟待解決的難題。同時，對融資過程中風險的有效管理可以改善企業(yè)的融資結構，提高資金利用效率，優(yōu)化相關資源的配置。這對房地產企業(yè)的發(fā)展具有重大的意義。本文將分析在恒大事件背景下房地產企業(yè)融資情況進行深入研究，找到問題所在并提出解決建議，以此給我國房地產企業(yè)帶來啟發(fā)和借鑒意義。2016年政府首次提出“房子是用來住的，不是用來炒的”，長效機制政策框架不會松動，這也意味著房地產行業(yè)粗放式發(fā)展的黃金期已經過去。融資方面，2020年8月，央行及住建部聯(lián)合召開房地產企業(yè)座談會，會議提出要“實施好房地產金融審慎管理制度”，未來將逐步擴展到全行業(yè)，精準打擊房企加杠桿能力。目前，我國房地產行業(yè)面臨銷售放緩，外部融資困難等問題，各大房企受政策管制紛紛“降杠桿，降負債”，融資逐漸向內源方式傾斜，發(fā)展模式從早期的“加杠桿+囤地”的粗放式向精細化過渡，行業(yè)向平穩(wěn)健康方向發(fā)展。文獻綜述關于房地產企業(yè)融資的相關研究，國外的理論研究較為成熟，對融資風險的識別、評估、防控都有比較完善深入的研討，我國學者對房地產行業(yè)的研究開始的比較晚，研究內容涉及融資風險成因、表現(xiàn)、風險識別、風險防范、新型融資渠道等方面，隨著房地產市場的不斷發(fā)展，相關研究也在逐漸完善。1.國外研究綜述在融資理論方面，它基本上由三個體系組成：一個是以美國經濟學家DavidDurand為代表的結構理論第一流派，包括支持提供充足債務的凈收入理論和可信賴的凈經營收益理論。二是現(xiàn)代公司財務結構理論，以Modigliani和Miller建立的MM理論為基礎，側重于無稅MM理論和有稅MM理論。發(fā)展一種新的金融理論體系，例如債務理論，然后是債務融資，最后是股權，其理論認為公司的財務結構必須向投資者發(fā)出公司經營良好的信號，公司應優(yōu)先考慮內部融資。房地產企業(yè)融資方面，Clauretie和Sirmans（2012）[1]將融資方式分類為持久性和非持久性融資，然后房地產融資具有持久性和非持久性融資性質。美國學者RichardImperiale[2]詳細介紹了信托證券、投資基金、ABS等金融工具，通過這類金融工具可以更好的為房地產企業(yè)融資提供資金支持。Whiting[3]則重點分析了REITs的運作方式，借助這種模式，房地產企業(yè)可以獲取社會資金支持，這有利于房地產企業(yè)的發(fā)展壯大。房地產企業(yè)融資風險方面，Kevenides[4]認為國際房地產市場面臨包括經營、利率、匯率等風險，房地產要實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，必須針對這些風險進行克服，并能提出針對性的解決建議。Bredin[5]等指出貨幣政策對房地產投資信托的收益有持續(xù)性的影響，說明房地產市場對貨幣政策非常敏感，基于此，房地產企業(yè)需要具備充足的流動資金，防止因貨幣風險給企業(yè)經營帶來的影響。2.國內研究綜述房地產融資渠道方面，王云峰（2013）[6]指出我國房地產企業(yè)在融資過程中普遍以來的經驗，缺乏科學理性的分析。吳志松（2014）[7]介紹了“借殼上市”的三種運作模式：股份回購、資產置換和間接控股上市公司，指出中小房地產公司在運用借殼上市時要防范潛在財務和法律等風險。楊啟瑞（2014）[8]探討了私募房地產投資基金在項目不同階段的風險管理策略，幫助投資人識別評估風險，從而科學客觀地投資決策。張野（2019）[9]認為改變當前融資現(xiàn)狀需要豐富融資渠道，政府適當放寬債券發(fā)行限制條件，以此來緩解房地產業(yè)資金壓力。馬兆良（2019）[10]提出房地產上市公司應根據項目的不同階段采取不同方案的融資策略。劉泰琴（2020）[11]認為企業(yè)可以利用自身信用等級優(yōu)勢發(fā)行項目投資收益?zhèn)驊召~款保理實現(xiàn)多元化融資。對于我國房地產企業(yè)特有風險，郭金琴和許群（2014）[12]分析了我國房地產企業(yè)融資風險成因，包括負債過多，融資渠道單一，預算管理制度不夠完善等，并建議企業(yè)要加強對國家政策和金融環(huán)境的關注，擴寬融資渠道以防范風險。李素紅等（2013）[13]構建層次分析模型評價分析企業(yè)融資風險，發(fā)現(xiàn)政策法律因素對融資風險影響最大。劉艷妮（2019）[14]指出企業(yè)應完善預算管理體系，借助房產預售和發(fā)行股票吸引投資。曹曙光（2019）[15]運用AHP層次分析法對案例公司風險量化分析，得出該公司面臨較高的融資風險。王鑫鳳（2020）[16]通過構建長期債務融資風險的線性回歸模型發(fā)現(xiàn)企業(yè)資產增長越快，融資風險越低。在融資風險控制方面，朱梓菡（2012）[17]認為房地產企業(yè)要加強對資金鏈的重視。李建瑞（2017）[18]以保利地產為對象，發(fā)現(xiàn)保利地產創(chuàng)新不足，建議采取多元化融資的方式。趙娜（2018）[19]指出要重視審計工作，加強企業(yè)內控管理。3.文獻研究述評通過國內外學者關于房地產企業(yè)的融資研究，可以看出學者們針對此房地產企業(yè)融資做了大量相關內容的分析與探討，主要就房地產融資渠道、房地產融資風險以及風險控制策略展開分析，但是針對具體的案例企業(yè)或者是結合時事背景的相關案例研究內容甚少?；诖耍疚囊院愦笫录槔?，對房地產企業(yè)融資問題開展研究，通過恒大暴雷事件給房地產企業(yè)融資帶來啟發(fā)，以此促進房地產企業(yè)更好的良性發(fā)展。二、房地產企業(yè)融資風險控制的一般理論概述（一）房地產企業(yè)融資風險控制的概念簡述“融資風險”是指公司可能因資金回報不確定而面臨經營困難甚至破產。影響融資風險的最重要因素是市場供求、宏觀環(huán)境、金融結構和成本等因素。大部分內部融資風險來自公司的股權和債務融資。影響與融資相關的外部風險的因素通常是財務、政治、法律等?？傮w而言，外部融資風險無法控制，企業(yè)主要依靠內部融資風險防控來降低融資風險。需要監(jiān)控融資風險，以確保房地產公司在財務上具有可行性并且公司可持續(xù)運營?？刂曝攧诊L險是指房地產公司使用適當?shù)姆椒?、工具和流程來降低風險發(fā)生的可能性，減少與風險相關的損失。融資風險控制一般分為風險識別與預警、風險評估與安置、對沖等。對于融資規(guī)范的房企，往往需要建立完善的風控體系，建立風險控制機構。（二）融資風險控制的基本流程和一般策略1.基本流程企業(yè)資金鏈中的風險控制過程是指通過在整個項目運作中積極主動地實施風險控制，將財務風險降到最低，對于房地產企業(yè)而言，融資風險控制基本流程如下：收集信息收集信息風險評估制定策略監(jiān)督改進圖2.1融資風險控制基本流程2.一般策略為房地產公司制定和應用融資風險管理戰(zhàn)略是一個通過選擇適當?shù)膽?zhàn)略和技術來準確抑制潛在風險，從而使損失最小化的過程。完善的融資風險管理策略的制定和應用涉及到控制目標的定義、控制策略的選擇和融資風險管理策略的應用。這些方面會隨著房地產企業(yè)項目融資的改變而變化，并非一成不變的。房地產融資中風險管理的發(fā)展和應用，是為了對復雜多變的風險因素作出及時的反應，并將房地產金融各方面的風險降到最低。（三）房地產企業(yè)融資風險控制的一般理論概述1.融資風險的類型（1）融資的政策風險政策風險與政策變化導致的房地產價格波動有關。近年來，政府多次加息，房地產融資成本不斷上升。國家政策始終符合國情，其中一些措施將支持房地產公司的發(fā)展，例如放寬貨幣政策，其中有些則不利于房地產企業(yè)的發(fā)展，如緊縮信貸政策，為了適應當前市場并實現(xiàn)長期發(fā)展，房地產行業(yè)必須不斷注意政府政策并采取預防措施。（2）融資的經濟運行周期風險經濟運行周期風險是指房地產企業(yè)無法承受與經濟周期變化相關的風險，因此必須分析當前的經濟形勢，防止房地產企業(yè)在大規(guī)模開發(fā)中出現(xiàn)經濟過熱現(xiàn)象，經濟運行周期的變化不會直接影響房地產企業(yè)，而是會影響房地產企業(yè)的發(fā)展，是通過一系列經濟指標來影響的。經濟增長將使國民經濟進入高速增長期，政府將通過高利率和通貨緊縮來控制經濟過熱。一是房地產投資和消費需求下降，房地產銷售放緩，房地產價格上漲，房地產行業(yè)社會資源下降，將導致房地產市場生產相對萎縮。目前，我國經濟相對穩(wěn)定，已逐步從快速發(fā)展向平穩(wěn)過渡，主要原因是經濟增長放緩，經濟增長方式加快產業(yè)結構調整提高產業(yè)價值新興市場。經濟衰退將終結房地產業(yè)爆炸式增長的時代，房地產業(yè)的發(fā)展將趨于穩(wěn)定，并將緩慢回歸到合理的發(fā)展水平，對于房地產公司來說，是很嚴峻的情況。（3）融資的利率風險利率風險是指隨著利率上升而增加融資成本的風險。信托產品通常是固定收入的產品，降低市場利率，完成項目公司的合同、增加融資成本?？偟膩碚f，有可能提前免除目標計劃下的債務，為目標計劃提供資金的企業(yè)可以提前支付本金，并且目標計劃制定后的利息通常為一年或一年半，關于房地產信托基金，自由貨幣政策降低了房地產信托基金的利率，這是一個很好的例子，最終回到了合理的水平。一方面，降低融資利率降低了房地產企業(yè)的融資成本，自然提高了房地產企業(yè)的利潤。另一方面，利率的降低導致了以前房地產貸款的好處的喪失。投資者將投資于更有利可圖的產品，這將有針對性的影響到房地產信托融資的效率。（4）融資的房地產市場供求風險房地產供需風險是指房地產供需變化所產生的風險。當市場發(fā)生變化時，房地產市場的需求也會發(fā)生變化，供求關系的變化必然導致房地產價格的波動。為了解決目前房地產市場過熱的問題，必須平衡供給和需求，為了平衡供求，促進房地產市場的穩(wěn)定健康發(fā)展。與市場需求和供給有關的風險主要表現(xiàn)在市場需求、供給和工業(yè)競爭方面，也反映在以下情況下：由于市場競爭，實際需求的變化以及對整個房地產企業(yè)發(fā)展的影響，無法按預期完成項目投資，這些政策剝奪了投資基金的償還能力，并威脅到流動資金。此外，對住房的需求增長與經濟發(fā)展有關，這也是近年來房地產激烈競爭的原因。消費者的觀念直接影響房地產的銷售，由于房地產項目的發(fā)展時間較長，在此期間房地產開發(fā)和消費需求不斷變化如果房地產開發(fā)商在項目規(guī)劃階段不能保證市場有足夠的前景發(fā)展，那么房地產開發(fā)是不可能的，這可能導致產品價格下降或價值下降，從而影響投資收入。2.融資風險控制手段和過程特點（1）融資風險控制手段1）收集信息為了正確及時地了解與公司活動相關的風險，首先需要了解公司可能存在的風險以及整個房地產行業(yè)普遍存在的風險。這涉及到從公司收集關于其內部和外部發(fā)展環(huán)境、整體活動、現(xiàn)有風險因素和潛在風險因素等方面的實時信息。這些信息將成為后續(xù)搜索和整合的基礎，這對企業(yè)來說至關重要。2）風險評估風險評估是房地產金融風險管理的重要步驟，通常包含三個組成部分。一是風險識別。風險識別旨在根據外部環(huán)境，通過分析相關數(shù)據和經驗，識別可能導致財務風險的因素。錯誤識別所涉及的財務風險可能會錯誤識別風險管理的所有階段，并影響公司的整體運營。二是風險分析。風險分析是通過對風險因素的識別和分析，以及對業(yè)務運營的廣泛研究和分析，對先前獲得的信息進行識別和分析。三是專項風險評估。在分析財務風險并確定其驅動因素后，將對風險進行衡量、績效評估，并為風險管理和風險管理決策奠定堅實的基礎。3）制訂和實施風險管理策略為房地產公司制定和應用融資風險管理戰(zhàn)略是一個通過選擇適當?shù)膽?zhàn)略和技術來準確抑制潛在風險，從而使損失最小化的過程。完善的融資風險管理策略的制定和應用涉及到控制目標的定義、控制策略的選擇和融資風險管理策略的應用。這些方面會隨著房地產企業(yè)項目融資的改變而變化，并非一成不變的。房地產融資中風險管理的發(fā)展和應用，是為了對復雜多變的風險因素作出及時的反應，并將房地產金融各方面的風險降到最低。（2）融資風險控制手段特點1）長期性通常情況下，房地產企業(yè)建設的過程項目漫長且復雜，而在項目的進程中，企業(yè)都需要進行融資風險管控。因此，房地產企業(yè)的融資風險管控的周期較長。2）效益性一個房地產項目的運行需要大量的資金來支持，隨著人力、物力成本的增加，企業(yè)項目的開發(fā)成本也在不斷增加。對融資風險的防控和管理可以有效減少公司的資金損失，增加企業(yè)的經濟利益；同時，企業(yè)效益的提升又為房地產企業(yè)項目的進行提供了保障。二者相互支持、相互協(xié)調，共同促進公司的發(fā)展。3）動態(tài)性房地產項目融資管理的過程中，資金是一直在流動的。公司經營管理模式的調整、企業(yè)的內外部環(huán)境等都會對融資風險的管控產生影響。例如銀行貸款利率的變化、政府政策、相關法律法規(guī)以及公司整體戰(zhàn)略的改變都會增大融資風險。所以，企業(yè)需要不停的調整和完善融資策略，實施管控融資風險。4）復雜性房地產項目的運行是一個復雜的過程，這決定了其融資風險防控管理的復雜性。在選擇融資方式時，需要考慮很多因素，例如融資的資本成本、融集資金的數(shù)量等。不同融資方式的風險也大不相同，這使得了融資風險的管理變得非常復雜。此外，房地產企業(yè)項目的建造過程中，需要大量資本進行運作，包括建筑材料、外包建設方等。企業(yè)必須對其他合作行業(yè)的情況有一定的了解，避免因信息不對稱、合同條款不合理造成企業(yè)融資風險增大。這些情況都會增強房地產企業(yè)融資風險管控的復雜性。三、恒大事件背景下房地產企業(yè)融資風險控制的現(xiàn)實分析（一）恒大事件背景下房地產企業(yè)融資的基本情況1.恒大事件基本情況介紹恒大成立于1992年，是中國一家大型房地產公司，主要從事房地產開發(fā)和銷售。目前恒大還擁有國內一流的房地產開發(fā)資質。經過多年的發(fā)展，公司形成了以房地產開發(fā)運營為主導，以房地產融資和社區(qū)消費服務為補充的“一主兩翼”發(fā)展格局。債務驅動一直是恒大快速發(fā)展的支撐。通過籌集貸款購買土地，然后以較低的利潤率快速出售房屋，重振資金循環(huán)，進而推動企業(yè)快速發(fā)展。但這種模式的障礙在2020年凸顯。2020年8月20日，中國人民銀行、住房和城鄉(xiāng)建設部在京召開大型房地產企業(yè)座談會，劃定房地產融資“三條紅線”，即剔除預付款后的資產負債率大于70%，凈負債率大于100%，現(xiàn)金短缺負債率小于2倍。如果全部觸及“三條紅線”，企業(yè)將不能融資。在這種背景下，恒大被迫低價出售其已開發(fā)的商品房。恒大未能在股權和流動性計劃的出售上取得重大進展。恒大集團在三道紅線的壓力下，面臨全面降杠桿的需求。很明顯，當前恒大集團已經陷入了下降螺旋的陷阱中。因為要降低杠桿，甩賣資產和手中的物業(yè)、房地產資源從而導致折價出售打擊了市場信心，無論是銀行、其他房企、地方政府、買房者還是房產投機客信心都會被打擊，從而不敢輕易的施以援手，因此缺少接盤俠的力量，導致恒大降低杠桿的過程不順利，從而導致繼續(xù)甩賣更多的資產，于是形成典型的下降螺旋去杠桿的過程，這就是硬著陸，表現(xiàn)在資本市場中，是典型的股債雙殺。按照恒大的說法，2021年9月通常是中國房地產行業(yè)房地產合同銷售的高峰期。但由于集團負面消息不斷，嚴重影響了潛在買家的信心，公司預計9月份銷售額將繼續(xù)大幅下滑，導致集團銷售額持續(xù)惡化，進一步給現(xiàn)金流及流動性帶來巨大壓力。這種從資產市場到實體產業(yè)的下降循環(huán)一旦形成，除非有巨大的力量提供足夠強大的利好能夠逆轉市場的信心，否則恒大面臨的局面會越來越危險。圖3.1恒大事件時間軸線2.恒大地產融資類型分析（1）直接融資與間接融資恒大地產是中國最大的房地產公司，它充分利用行業(yè)排名，利用資本市場的多種融資渠道來滿足巨額的融資。截至2020年12月30日，恒大地產直接融資包括企業(yè)債券、股票、私募股權基金以及企業(yè)內部融資，間接融資包括長期銀行貸款和短期貸款。根據2020年恒大地產的財務報表，企業(yè)融資總額中，直接融資和間接融資的占比分別為55%和45%[[][]數(shù)據來源：新浪財經網圖3.2恒大地產直接融資與間接融資（2）股權融資與債券融資恒大地產的籌款方式已經穩(wěn)定多年。在自籌資金方面，公司自籌資金占比持續(xù)下降，自最初的股權籌集以來，它已經下降，而且資本儲備多年來一直在下降[[][]數(shù)據來源：新浪財經網圖3.3恒大地產股權融資與債券融資（3）長期融資與短期融資2017年至2020年，長期融資和短期融資比重均呈現(xiàn)下降趨勢，如圖3.4所示。圖3.4恒大地產長期融資與短期融資根據圖3.4中的調查數(shù)據，與長期融資相比，短期融資所占比例較高，對短期融資的依賴性較高?？傮w而言，恒大地產沒有對宏觀經濟走勢做出自我反應的決策，對經濟衰退缺乏積極的態(tài)度，錯過了調整自身融資方式的重要機會。3.恒大地產融資需求分析隨著恒大地產業(yè)務在全國乃至全球大范圍的擴展，恒大地產對于融資的需求已經到了難以估量的地步，根據恒大財務情況分析，2017年恒大的融資需求為2300億元，之后幾年，融資需求一直呈現(xiàn)增長趨勢，到了2020年，融資需求更是達到了4600億元，為2017年的2倍，從這個可以看出目前的恒大對于資金的需求到了非常嚴峻的地步。圖3.5恒大地產長融資需求4.恒大地產償債能力分析房地產公司的財務特征不同于其他行業(yè)。土地本質上具有投融資等特殊屬性，不能采用一般的行業(yè)風險評估方法，并選擇房地產公司的特點。比較實用的風險評估和計算方法。如下表所示。表3.1恒大地產償債能力主要指標年份20162017201820192020資產負債率（%）84.487.4591.2394.1186.25流動比率1.541.431.341.521.4速動比率0.560.510.50.620.52利息保障倍數(shù)4.243.222.612.191.43ROE30.6510.6920.4825.2829.04恒大地產的流動比率和速度比率一般來說1.3<CR<2,0.5<QR<1，大多數(shù)的銀行貸款的到期債務支付能力相對較弱的恒大地產控股公司不出售現(xiàn)金的形式，但借新還舊的還款方法，保留了更多的現(xiàn)金以擴大增長，但如果市場發(fā)生變化，銀行增加信貸額度，企業(yè)將陷入資本混亂的危機。利益保證倍數(shù)反映了企業(yè)的盈利能力。企業(yè)的盈利能力是企業(yè)財務的重要基準價值之一，是衡量企業(yè)長期償債能力的重要指標。如果利益保護的臨界價格倍數(shù)高于臨界價格1，則公司可以維持其正常支付能力。價格越高，公司的支付能力就越強。如果價格太低，公司的支付能力就會提高。到2020年，恒大地產的權益將降至1.43。由于權益保護倍數(shù)是根據字典利息和稅后利潤計算的，所以恒大地產控股的大部分稅后利潤將在2020年之前使用。如果房地產行業(yè)進入下行周期，恒大地產控股有限公司的財務狀況將面臨困難。5.恒大地產融資偏好選擇首先，銀行貸款仍然是恒大地產最重要的融資方式。銀行貸款占總負債的比例會增加，企業(yè)融資的總成本也會降低。2017年以來，恒大地產的融資成本分別為:2017年9.74%、2018年9.59%、2019年8.27%、2020年8.09%。年度報告數(shù)據中的融資成本下降，但是仍高于行業(yè)平均水平。其次，流動負債占據了企業(yè)負債的絕大部分。通過企業(yè)財務報表對長期和短期貸款進行分期分析，并進行了相對平衡分析。短期和長期債務的比率約為90%。盡管增長較快，但短期償債壓力依然較大。因此，為了做強公司，有必要將長期負債率提高到相應的水平。恒大地產控股公司將實施股權融資與長短期債權融資相結合的動態(tài)融資策略，將快速靈活地改變公司財務結構，以應對金融市場的變化，而不是依賴單一的融資來源。（二）恒大融資風險控制存在問題的原因分析1.恒大融資風險控制存在問題的內部原因（1）信貸融資機會成本過高資金是房地產公司的基礎。沒有銀行，房地產公司就無法存在。目前，恒大的主要狀況是貸款融資成本過高。銀行貸款審批手續(xù)繁瑣耗時，房地產項目市場環(huán)境瞬息萬變。一旦獲得批準，當時的幾個因素不允許公司開發(fā)該項目，導致信譽不佳。因此，有必要發(fā)展多渠道融資方式、多邊融資方式，降低資金風險，充分獲取資金來源，保障企業(yè)正常經營和盈利。內生融資和外生融資共同構成了我們房地產公司目前的財務結構。其中，內部融資具有成本效益，是恒大等眾多企業(yè)的首選。相反，公司自己的資源和預付款消除了公司的風險，然后將風險轉嫁給市場和消費者。雖然從外部融資的方式有很多，但手續(xù)復雜。與其他利益相關者的資產、資產和利益的融資有關。外部融資成本相對較高。因此，越來越多的企業(yè)選擇向銀行借款，65%的房地產企業(yè)是通過銀行貸款融資的。（2）過度負債導致的財務風險負債經營是中國房地產企業(yè)最常見的經營方式，恒大地產也不例外。它可以確保股東獲得高額利潤。即使在通貨膨脹的情況下，它仍然可以盈利，并增加本應下降的公司的加權平均資本成本。杠桿使股東更容易控制公司。一方面，過多的債務增加了企業(yè)的經營風險。另一方面，“杠桿效應”也是一把雙刃劍。如果被濫用，將對業(yè)務產生負面影響，導致盈虧不足。恒大也經常使用短期融資，但長期融資很少見。相關規(guī)定加強了對項目支出和資本支出的控制。建筑商的抵押貸款和抵押貸款支付在延長短期資產壽命方面不再像以前那樣有效，濫用財務激勵措施使恒大的負債率處于低、高水平。如果在金融杠桿的影響下，無法及時有效地調動資金，則存在資金鏈斷裂的潛在風險，資金危機更為嚴重。2.恒大融資風險控制存在問題的外部原因（1）房地產行業(yè)融資法律不完善我國房地產金融法律相對不完善，阻礙了融資模式的創(chuàng)新和發(fā)展，信息的及時性無法有效保障，缺乏政策優(yōu)先政策法規(guī)，缺乏資源，利用不足。盡管融資方式不斷發(fā)展和多樣化，但金融體系和金融市場服務未能及時滿足房地產企業(yè)的融資需求和市場發(fā)展速度。很多房地產公司采用的融資方式不規(guī)范，有的公司甚至高利貸。高額的融資成本是各種混亂的根源。迫切需要制定相關法律法規(guī)，完善房地產融資市場。（2）房地產市場融資體系不完善我國許多房地產行業(yè)仍處于起步階段。目前的房地產融資模式比較單一，在市場上的知名度不高，政策法規(guī)不完善，引導政策的實際效力很低，管控體系還不夠完善。因此，金融市場在房地產領域效率低下。迫切需要建立一個規(guī)范的金融市場，既能服務于整個行業(yè)，又能服務于個體企業(yè)。這將減少中國房地產企業(yè)對銀行貸款的過度依賴，降低融資風險，拓寬和創(chuàng)新融資渠道，保持良好的治理。（3）房地產金融體系效率不高金融體系在房地產市場中發(fā)揮著重要作用。金融體系可以優(yōu)化資源配置，平衡資源豐富企業(yè)與低資源企業(yè)的關系，改善金融結構。我國目前的情況是，很多房地產企業(yè)缺乏資金，而一些企業(yè)則嚴重依賴資金尋找投資對手。究其原因，是由于資本流動不均，資源分配不合理。

四、恒大事件影響下我國房地產企業(yè)融資及其風險分析（一）我國房地產行業(yè)融資變化從A股房地產開發(fā)板塊看，2018年以來整個行業(yè)一直處于底部震蕩的結構之中，無論是大盤如何演繹，其他行業(yè)如何輪番表演，都和它沒有關系。雖然從估值的角度看，A股113家房產公司只有8.9倍市盈率，0.9倍市凈率，合計1.6萬億的市值，屬于估值非常低的行業(yè)，但是市場擔心的是三道紅線之下的企業(yè)債務危機問題。無論是華夏幸福、藍光發(fā)展還是河南建業(yè)，這種區(qū)域性的龍頭也面臨巨大的流動性危機問題，這種從中小企業(yè)到全國性龍頭的行業(yè)性危機，深刻表明了我國的“房住不炒”政策是認真的。每一次的社會改革都要有群體付出成本，很明顯，吃了20年價格上漲牛市紅利的房產行業(yè)到了付出成本的時刻，由此可以看出，恒大集團陷入危機導致房地產行業(yè)回落，且多家房企受到影響。（二）我國房地產企業(yè)融資風險控制中存在的主要問題1.商業(yè)信用融資風險控制不足房地產企業(yè)的開發(fā)周期較長，前期投入所需要的資金數(shù)目較大，因此，在項目開發(fā)之前做好預算管理是企業(yè)融資的基礎。有些企業(yè)可能管理制度不完善，缺乏相關領域的專業(yè)人才，企業(yè)自身的實力不強，這就導致了其無法對企業(yè)資源進行整合優(yōu)化，也不能做出比較規(guī)范的預算管理，難以吸引到投資者從而加大了融資難度。除此之外，在資本市場中信用才是王道，企業(yè)的一切經濟活動以及和金融機構融資等都會和信用掛鉤，若是企業(yè)的市場競爭力弱、盈利能力不足的話，便難以獲得較高的信用評級，而資信狀況不佳也導致房地產企業(yè)出現(xiàn)融資困境。2.銀行貸款風險控制效果不理想銀行貸款在房地產企業(yè)融資中的占比高，而銀行的貸款利息又容易受到金融調控政策影響，導致企業(yè)面臨貸款利息變動風險。根據上文可以看出我國房地產企業(yè)對于銀行貸款的依附性很強，而融資成本極易受到國家金融政策的影響，使得融資成本不斷提高。3.股票、債券融資困難，風險分散受阻我國房地產企業(yè)融資都要借助資本市場來充當資金供給者和資金需求者之間的橋梁，但是房地產企業(yè)融資卻受到了各種限制。一是銀行貸款的難度增大。在“房住不炒”被多次提出、強調后，各地銀行也緊跟著調整了相關政策，收縮開發(fā)性貸款等涉房業(yè)務，銀行貸款利率提高，控制房地產貸款投放。信貸緊縮使得房地產企業(yè)還貸壓力增大，融資的難度也進一步加大。二是信托融資受到限制。銀監(jiān)會提高發(fā)放貸款的門檻，對于信托融資的審查更為嚴格，而且信托融資所獲得的資金額度并不高，并不足以支撐房地產企業(yè)前期進行項目開發(fā)的資金需求。此外，由于近幾年房地產信托市場發(fā)展過快，引起了銀監(jiān)會的密切關注，從銀監(jiān)會的態(tài)度來看，國家對于房地產信托的調控會逐漸收緊，使用房地產信托進行融資的門檻也會越來越高，這就導致了部分中小型房地產企業(yè)難以達到融資標準而根本無法使用此種融資模式。三是上市融資更為困難。隨著我國資本市場的日趨完善，上市融資規(guī)模大、融資成本較低，在融資之后還能通過配股、增股的方式來募集資金，這樣一來便能夠支撐房地產企業(yè)長遠發(fā)展，對于滿足條件的大型房地產企業(yè)來說不失為一個很好的選擇。然而，房地產企業(yè)融資周期較長，且盈利性并不穩(wěn)定、持續(xù)，這使得上市條件對于大多數(shù)房地產企業(yè)來講是難以達到的。4.應交稅費壓力長存，支付風險擴大房地產與城投邏輯不太一樣，“供應商<非標<信貸<債券”的邏輯并不完全適用于房地產。就房地產公司而言，每個金融機構都有權對其進行處理和存儲，每個貸方都有權凍結或遞延其資產。不能因為財產被封存而忽略利息債務。這類危機模式下，各金融機構出售的資金受到嚴密控制，加劇了公司的財務困境。有息負債越大，企業(yè)融資越困難。5.資金沉淀嚴重，風險控制難度加大房地產公司出售房屋時，提前接受訂單，并收取部分定金和預付款。這部分指令也構成了房地產公司的責任。這種方式的最大優(yōu)勢體現(xiàn)在項目融資需求的增加，有利于房地產業(yè)的滾動增長。但從目前情況分析，押金預售已成為企業(yè)發(fā)展和融資的重要手段。房地產企業(yè)部分項目首付和預付款比例高達45%，給企業(yè)經營帶來很大風險。定金預售賬戶所帶來的較大風險主要有：由于市場環(huán)境的嚴峻和變化而帶來的風險；研究開發(fā)的進程太快，激發(fā)著社會上的矛盾。6.融資風險控制存在滯后性許多房地產公司還沒有完善的風險管理體系。此外，從事融資風險管理的人員缺乏足夠的知識和實踐經驗，導致房地產公司無法形成以風險管理機構為核心的獨立風險管理體系，導致風險管理職能與實際業(yè)務運作脫節(jié)。因此，在信息不充分的情況下，房地產公司基于風險管理的決策不能保證其合理性，風險監(jiān)測也不能取得良好的效果。五、我國房地產企業(yè)融資風險控制的具體建議（一）建立現(xiàn)代風險控制理念，增強風險防范意識首先，房地產企業(yè)應根據既定的經營目標和資金狀況選擇融資方式，運用現(xiàn)代風險控制理論，加強企業(yè)員工的風險防范意識。不能把所有的精力集中在籌集資金的成本上，必須考慮企業(yè)現(xiàn)金流的風險來降低財務風險。其次，在確定初期融資類型后，企業(yè)應根據市場趨勢運用創(chuàng)新思維和融資相結合的方法，在動態(tài)調整籌資策略的基礎上，將籌資成本降低到能夠有效控制的水平。（二）擴寬融資渠道，實現(xiàn)融資方式多元化企業(yè)要想在嚴峻的市場環(huán)境中盡快做大做強，一個穩(wěn)定的資金鏈是最重要的環(huán)節(jié)。除銀行融資外，隨著企業(yè)的發(fā)展，債權、資金等渠道應逐漸轉化為重要的融資變體。資本是企業(yè)發(fā)展的血液。只有重視這一問題，才能不斷開拓視野，爭取合作和渠道。隨著金融市場和地方融資環(huán)境的不斷改善，這將是房地產企業(yè)下一步重點改善的方向。（三）加強階段性融資結構優(yōu)化管理大多企業(yè)的破產源于“黑字破產”，即時企業(yè)在盈利甚至持續(xù)盈利的情況下，也容易發(fā)生由于現(xiàn)金流短缺導致的企業(yè)破產，而短期償債能力是其決定性因素。企業(yè)應合理安排債務融資期限，搭配好短期債務和長期債務比例關系，對于固定資產的投資需求需要來源于長期資金，而流動資產、速動資產規(guī)模要保證覆蓋住短期負債規(guī)模，做到滿足資產負債表穩(wěn)健型結構的基本要求。由于面房地產企業(yè)產品開發(fā)周期長，并且其產品銷售容易受到政府調控等外部因素影響，導致企業(yè)在經營過程中現(xiàn)金流入速度較慢，所以，企業(yè)在經營過程中應根據生命周期理論，依據項目經營周期規(guī)劃好不同開發(fā)項目運營時間搭配。同時也要考慮根據項目開發(fā)周期和企業(yè)經營現(xiàn)金流入時間確定債務融資期限，避免出現(xiàn)債務集中兌付和缺乏現(xiàn)金流支撐的局面。企業(yè)利潤核算是按照權責發(fā)生制，現(xiàn)金流核算是按照收付實現(xiàn)制。在企業(yè)經營項目過程中，應加強應收賬款管理，合理設定信用條件，減少應收賬款規(guī)模，加快應收賬款周轉速度，控制壞賬損失程度。（四）健全企業(yè)內部監(jiān)管制度房地產行業(yè)的政策和市場環(huán)境變化都非常之快，而融資活動會受到政治和經濟環(huán)境影響。為了順應房地產市場整體下行的環(huán)境，房地產企業(yè)應該在這樣的大背景下審時度勢，分析企業(yè)的實際情況以尋求合適的發(fā)展戰(zhàn)略，從而實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。一方面，在“資金為王”的房地產行業(yè)中，房地產企業(yè)應該及時拓寬融資渠道，保證有充足的資金用于周轉，不斷提高自身競爭力；另一方面，在融資的過程中不僅要注重風險的把控，還要降低企業(yè)的融資成本，以防止資金鏈斷裂而導致難以存續(xù)。在新的融資政策和市場變化下，房地產企業(yè)要健全內部監(jiān)管制度，在相應的市場環(huán)境下對自己各方面重新進行審視，并且視實際情況選擇合適的發(fā)展戰(zhàn)略。（五）合理安排資金規(guī)劃，加強資金管理企業(yè)在融資過程中應當考慮企業(yè)自身的實力、資金流現(xiàn)狀，根據項目規(guī)模等實際情況來考慮融資規(guī)模和方式。企業(yè)可以聘請專業(yè)人才，對項目開發(fā)所需資金進行推算，然后對比采取不同融資方式所產生的成本，從中篩選出對企業(yè)來說當下最為合適的融資規(guī)模和融資方式。避免企業(yè)負責人因為專業(yè)知識的缺乏盲目融資，只簡單地考慮規(guī)模而忽略效益，可能為企業(yè)帶來較大的風險。（六）建立融資風險預警系統(tǒng)房地產企業(yè)要建立一套完備的風險預警體系，通過識別、評估、回應、監(jiān)控、匯報等步驟對風險進行持續(xù)監(jiān)控和管理，有明確的風險管理組織架構，包括決策層、領導層、執(zhí)行層、協(xié)調部門和內審部門。以下為房地產企業(yè)具體職責分配情況。圖5.1房地產企業(yè)風險預警體系六、結論房地產業(yè)是經濟穩(wěn)定和加速增長的最快途徑，一直是我國經濟的堅實支柱。融資是房地