資產(chǎn)評估的市場法

第三章資產(chǎn)評估的市場法目錄1市場法概述2影響資產(chǎn)現(xiàn)行市價的因素3市場法中的主要具體評估方法4市場法的具體應用

市場法,也叫現(xiàn)行市價法或市場價格比較法,是指利用市場上同樣或類似資產(chǎn)的近期交易價格,經(jīng)過直接比較或類比分析，以估測資產(chǎn)價值的各種評估技術方法的總稱。中國資產(chǎn)評估協(xié)會《資產(chǎn)評估操作規(guī)范意見》中對“現(xiàn)行市價法”的定義是:“現(xiàn)行市價法是指在市場上選擇若干個相同或相似的資產(chǎn)作為參照物,針對各項價值影響因素,將被評估資產(chǎn)分別與參照物逐個進行價格差異的比較調整,再綜合分析各項調整結果,確定被評估資產(chǎn)的評估值的一種資產(chǎn)評估方法。”第一節(jié)市場法概述概念應用前提條件：1.評估的資產(chǎn)要具有一個充分活躍、公開的交易市場市場越活躍,交易越公平,市場法的結論就越精確2、公開市場上要有可比的資產(chǎn)及其交易活動實質：要能找到若干可比的資產(chǎn)及其交易案例

案例數(shù)目要保持合理，案例要具有可比性1）參照物與評估對象在功能（用途、性能）上具有可比性。2）參照物與被評估對象面臨的市場條件（供求關系、競爭狀況和交易條件）具有可比性。3）參照物成交時間與評估基準日間隔時間不能過長。市場法前提條件市場法的基本程序（一）選擇參照物1、基本數(shù)量要求：3個以上2、成交價真實3、成交價是正常交易的結果4、兩者有可替代性

評估對象與參照物之意的主要可比因素1、時間因素；2、區(qū)域因素；3、交易因素（P58）；4、功能因素；5、成新率因素；（二）在評估對象與參照物之間選擇比較因素。市場法的基本程序（三）進行對比指標、量化差異的工作（四）在各參照物成交價格的基礎上調整已經(jīng)量化的對比指標差異，形成初步結論（五）綜合分析確定評估結果

操作程序圖示確定被評估資產(chǎn)選擇參照物比較差異因素調整差異指標綜合分析得出結果1.參照物的可比性：功能、市場條件、資產(chǎn)實體特征和質量、成交時間等。2.參照物數(shù)量：三個以上。1.選擇差異因素：根據(jù)資產(chǎn)種類，選擇對資產(chǎn)價值影響較大的因素。2.指標對比、量化差異。以參照物成交價格為基礎，將各項差異指標進行調整，得出初評結果。對初評結果進行分析，用統(tǒng)計分析或其他方法判斷結果的合理性。優(yōu)點：（1）原理簡單、易于被理解和掌握。（２）充分考慮了市場變化因素，能夠客觀反映資產(chǎn)目前的市場情況，其評估的參數(shù)、指標直接從市場獲得，評估值更能反映市場現(xiàn)實價格；（３）評估結果易于被各方面理解和接受。市場法的優(yōu)缺點（Ｐ８９）缺點：（1）前提條件限制大，需要有公開活躍的市場作為基礎，有時因缺少可比數(shù)據(jù)而難以應用；（2）不適用于專用機器設備和大部分的無形資產(chǎn)，以及受到地區(qū)、環(huán)境等嚴格限制的一些資產(chǎn)評估。（３）參照資產(chǎn)與被評估資產(chǎn)的差異量化難度較大第二節(jié)影響資產(chǎn)現(xiàn)行市價的因素豆你玩蒜你狠糖高宗姜你軍藥你苦蘋什么辣翻天一、經(jīng)濟學：影響價格的因素一、供求影響價格問題一：引起價格變動和差異的具體因素有哪些？試舉例。氣候、時間、地域、生產(chǎn)條件、政策、宗教信仰、習俗等問題二：這些常見的具體因素是如何影響商品價格的？舉例說明。通過改變該商品的供求關系問題三：供求如何影響價格，并導致怎樣的現(xiàn)象和市場情況？供不應求時，價格，——“物以稀為貴”，為賣方市場供過于求時，價格，——“貨多不值錢”，為買方市場供求影響價格——間接因素——直接因素思考：豆你玩、蒜你狠、糖高宗、辣翻天、藥你苦、蘋什么等價格再上漲，漲得過一枚鉆戒的價格嗎？漲得過一套房子的價格嗎？價值決定價格思考：如果自行車供不應求，其價格會不會高過汽車，如果汽車供過于求，其價格會不會低于自行車？為什么？決定價格既不能無限上漲，又不能無限下跌的原因是什么？價值決定價格1、關系價值價格決定，基礎貨幣表現(xiàn)如其他條件不變價值量越大，價格越高價值量越小，價格越低2、商品價值量的決定

是指在現(xiàn)有的社會正常的生產(chǎn)條件下，在社會平均的勞動熟練程度和勞動強度下，制造某種商品所需要的勞動時間.價值量勞動時間個別勞動時間NO社會必要勞動時間YES

勞動量甲廠——手工織布，員工比較懶惰——8小時乙廠——縫紉機織布，工作比較積極——4小時丙廠——電腦織布，員工非常積極——2小時無關正比勞動價值論效用價值論—從需求角度對價值進行分析新古典經(jīng)濟學派—從供給和需求角度對價值進行分析2、商品價值量的決定（續(xù)）價值規(guī)律問題一：價值規(guī)律的表現(xiàn)形式?問題二：價值規(guī)律的基本內容?商品的價值量由生產(chǎn)該商品的社會必要勞動時間決定；商品交換以價值量為基礎實行等價交換。商品價格受供求關系影響，圍繞價值上下波動。小問1：從哪兩個角度講述？商品生產(chǎn)商品交換二、影響資產(chǎn)價格的一般因素（宏觀因素）三、影響資產(chǎn)價格的區(qū)域因素（中觀環(huán)境因素）四、影響資產(chǎn)價格的個別因素（微觀環(huán)境因素）機器設備價格因素土地價格建筑物價格第三節(jié)市場法中的主要具體評估方法一、直接比較法二、類比調整法根據(jù)參照案例價格調整的程度不同，市場法進一步分為“直接法”和“類比法”。前者由于被估資產(chǎn)和參考案例的相同程度比較高，只需要調整一個關鍵因素；后者則需要調整多個因素。根據(jù)因素的內容不同，直接法分為現(xiàn)行市價法、市價折扣法、功能類比法、價格指數(shù)法和成新率價格法等等。根據(jù)調整的基數(shù)內容不同，類比法分為市場售價類比法、成本市價法以及市盈率乘（倍）數(shù)法。一、直接比較法“直接比較法”是指利用參照物的交易價格及參照物的某一基本特征直接與評估對象的同一基本特征進行比較而判斷評估對象價值的一類方法。評估對象價值＝參照物成交價格×評估對象特征÷參照物特征注意：參照物的特征在分母。例如：評估一臺電腦的價格，已知同樣的電腦批發(fā)價為7000元，批發(fā)價一般是零售價的七折，問這臺電腦的零售價為多少？直接比較法1、現(xiàn)行市價法2、市價折扣法3、功能價值類比法4、價格指數(shù)法5、成新率價格調整法一、直接比較法現(xiàn)行市價法－直接選取相同參照物的現(xiàn)行市場價格作為評估價。適用于股票、債券、通用設備、汽車等標準化、有大量同質替代品，且市場信息公開的資產(chǎn)。被估資產(chǎn)的價格=參照物的現(xiàn)行市場價格市價折扣法－是指根據(jù)銷售條件或銷售時限不同，對價格進行折扣率的調整。適用于僅存在交易條件差異的資產(chǎn)間。例2－1。被估資產(chǎn)的價格=參照物成交價格×(1-價格折扣率)一、直接比較法功能價值類比－是指僅存在功能差異時，根據(jù)功能與價格的數(shù)學關系不同，對參照價格進行線性關系調整或指數(shù)關系調整。線性關系：y=ax+b或者y=ax指數(shù)關系：y=axn其中y表示價格；x表示功能值；a，b，n都是固定參數(shù)。被估資產(chǎn)價值=參照物成交價格×(評估對象生產(chǎn)能力÷參照物生產(chǎn)能力)被估資產(chǎn)價值=參照物成交價格×(評估對象生產(chǎn)能力÷參照物生產(chǎn)能力)x一、直接比較法價格指數(shù)法－是指僅存在時間因素的差異時，對參照價格根據(jù)物價變動指數(shù)進行修正。參照物修正價格＝實際成交價格×（1＋物價變動指數(shù)）參照物修正價格＝實際成交價格×(評估基準日的物價指數(shù)值÷實際成交日的物價指數(shù)值)例2005年7月待評估一套機器設備，已知該設備在2004年8月市場成交價格為130萬元，由于材料價以每月1％的速度上漲，則該設備評估價格為多少？若已知04年8月設備的價格指數(shù)為113，而05年7月為130，則該設備的評估價格又為多少？一、直接比較法成新率價格調整法－當參照物與被估資產(chǎn)僅存在成新程度不同時，通過成新率調整參照案例的成交價格。資產(chǎn)評估價值=參照物成交價格×(評估對象成新率÷參照物成新率)注意：對于成新率，可以通過已使用年限、尚可使用年限來計算。成新率＝尚可使用年限÷（已使用年限＋尚可使用年限）一、直接比較法－注意1、如果與被評估資產(chǎn)相同的參照物在評估基準日同時存在多種交易價格時，應當選用價格最低的一種。2、如果參照物價格變動幅度過大，可在分析參照物價格合理性的基礎上，加以適當調整。3、直接法對參照物與評估對象的可比性要求較高，雖然直觀簡捷，但其使用受到一定制約。二、類比調整法－定義“類比調整法”是市場中最基本的評估方法。該法通過對比分析調整參照物與評估對象之間的差異，在參照物成交價格的基礎上調整估算評估對象的價值。類比法的基本計算公式為：被評估資產(chǎn)評估值＝參照物價格×調整系數(shù)被評估資產(chǎn)評估值＝參照物價格×（1＋調整率）1.時間因素。時間因素是指參照物交易時間與被評估資產(chǎn)評估基準日時間上的不一致所導致的差異。如果評估對象與參照物之間只有時間因素的影響時，被評估資產(chǎn)的價值可用下式表示為：評估值＝參照物價格×交易時間差異修正系數(shù)參照物的主要差異因素（復習）2.區(qū)域因素。區(qū)域因素是指資產(chǎn)所在地區(qū)或地段條件對資產(chǎn)價格的影響差異。地域因素對房地產(chǎn)價格的影響尤為突出。當評估對象與參照物之間只有區(qū)域因素的影響時，被評估資產(chǎn)的價值可用下式表示為：評估值＝參照物價格×區(qū)域因素修正系數(shù)參照物的主要差異因素3.功能因素。功能因素是指資產(chǎn)實體功能過剩和不足對價格的影響。當評估對象與參照物之間只有功能因素的差異時，被評估資產(chǎn)的價值可用下式表示為：評估值＝參照物價格×功能差異修正系數(shù)參照物的主要差異因素4．交易情況。交易情況主要包括交易的市場條件和交易條件。市場條件主要是指參照物成交時的市場條件與評估時的市場條件是屬于公開市場或非公開市場以及市場供求狀況。交易條件主要包括交易批量、動機、時間等。當評估對象與參照物之間只有交易情況的差異時，被評估資產(chǎn)的價值可用下式表示為：評估值＝參照物價格×交易情況修正系數(shù)參照物的主要差異因素5．個別因素。個別因素主要包括資產(chǎn)的實體特征和質量。資產(chǎn)的實體特征主要是指資產(chǎn)的外觀、結構、規(guī)格型號等。資產(chǎn)的質量主要是指資產(chǎn)本身的建造或制造的工藝水平。當評估對象與參照物之間只有個別因素的差異時，被評估資產(chǎn)的價值可用下式表示為：評估值＝參照物價格×個別因素修正系數(shù)參照物的主要差異因素如果評估對象與參照物之間存在上述各種差異時，評估值計算公式可用下式表示為：評估值＝參照物價格×交易時間差異修正系數(shù)×區(qū)域因素修正系數(shù)×功能差異修正系數(shù)×交易情況修正系數(shù)×個別因素修正系數(shù)參照物的多種差異因素二、類比調整法－市場售價類比法是指以參照物的成交價為基礎，考慮參照物與評估對象在功能、市場條件和銷售時間等方面的差異，對比分析和量化差異，估算出評估對象的價值。評估價值＝參照物售價＋功能差異值＋時間差異值＋·······＋交易情況差異值評估價值＝參照物售價×功能差異修正系數(shù)×······×時間差異修正系數(shù)第一個公式更有道理，因為差異修正系數(shù)的參照基數(shù)是參照物的售價。但第二個公式更適用，因為連乘可以抵消因子，方便運算。類比調整法－市場售價類比法例注意幾個問題：評估的過程可比因素的選擇因素差異的調整幅度及其表示方法土地使用年限因素和容積率因素的修正交易實例修正價格的求得過程分析過程中的兩個表格二、類比調整法－成本市價法是以評估對象的現(xiàn)行合理成本為基礎，利用參照物的成本市價比率來估算評估對象的價值。評估價值＝評估對象現(xiàn)行合理成本×（參照物成交價格÷參照物現(xiàn)行合理成本）例二、類比調整法－市盈率法主要適用于整體企業(yè)的評估。是以參照物（企業(yè)）的市盈率作為乘數(shù)（倍數(shù)），以此乘數(shù)與評估對象（企業(yè)）的收益額相乘估算評估對象（企業(yè)）價值的方法。評估價值＝評估對象收益額×參照物（企業(yè)）市盈率例其中市盈率是指企業(yè)普通股每股市價為每股收益的倍數(shù)，反映投資人對每元凈利潤所愿支付的價格，可以用來估價股票的投資報酬和風險。1固定資產(chǎn)2機器設備概述3機器設備（評估）特點4市場法評估機器設備第四節(jié)市場法的具體應用一、機器設備評估固定資產(chǎn)的界定與確認固定資產(chǎn)的界定固定資產(chǎn)，是指同時具有以下特征的有形資產(chǎn)：

■為生產(chǎn)商品、提供勞務、出租或經(jīng)營管理而持有

■使用壽命超過一個會計年度。交通工具機器、設備房屋、建筑物固定資產(chǎn)機器設備定義機器設備是用來為所有者提供收益的、不動產(chǎn)以外的有形資產(chǎn)。主要特征：固定資產(chǎn)、動產(chǎn)、有形資產(chǎn)機器設備特點1、單位價值大、使用壽命長2、價值補償與實物更新不一致3、涉及專業(yè)門類多，工程技術性強 機器設備評估特點

1、以技術檢測為基礎2、存在情況/使用情況影響評估價值3、整體評估與單項評估相結合（一）適用范圍和前提條件1、需要一個充分活躍的機器設備交易市場2、與被評估設備相同或相類似的參照物設備能夠找到（二）評估步驟1、收集有關機器設備交易的資料2、選擇可供比較的交易實例作為參照物3、量化和調整交易情況的差異4、逐次量化和調整品牌方面、功能方面、新舊程度方面、交易日期的差異5、確定被評估機器設備的評估值市場途徑評估機器設備評估案例分析企業(yè)2001年5月1日購入挖掘機一臺，評估人員準備對該挖掘機2006年6月1日的價值進行評估。通過對該設備考察，以及對市場同類設備交易情況的了解，選擇了二個與被評估設備相類似的近期成交的設備作為參照物，參照物與被評估設備的有關資料如下表所示：序號經(jīng)濟技術參數(shù)計量單位參照物A參照物B被評估對象1交易價格元6000007000002銷售條件公開市場公開市場公開市場3交易時間2005年12月1日2006年3月1日4生產(chǎn)能力立方米/年5000070000600005已使用年限年8886尚可使用年限年1212127成新率%60707011/2/2023另據(jù)調查：評估基準日前一年來，每個月同類設備價格變化情況是每月平均上升1%左右；設備的生產(chǎn)能力與其市場售價呈正比例關系。試用市場途徑評估該挖掘機在2006年6月1日的價值。2023/11/2（1）交易時間因素分析與量化：（2）功能因素的分析與量化：（3）成新率因素差異量化：（4）調整差異：參照物A：600000×1.06×1.2×1.17＝892944（元），參照物B：700000×1.03×0.857×1＝617897（元）（5）采用算術平均法求取評估值：

（892944＋617897）/2＝755420.5（元）參照物A：106/100＝1.06，參照物B：103/100＝1.03參照物A：60000/50000＝1.2，參照物B：60000/70000＝0.857參照物A：70%/60%＝1.1666667＝1.17，參照物B：70%/70%＝1

1房地產(chǎn)概述2房地產(chǎn)評估特點3房地產(chǎn)的市場法評估二、房地產(chǎn)等不動產(chǎn)評估房地產(chǎn)是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分及其附帶的各種權益。房地產(chǎn)由于其自己的特點，即位置的固定性和不可移動性，在經(jīng)濟學上又被稱為不動產(chǎn)。可以有三種存在形態(tài)：即土地

、建筑物、房地合一。房地產(chǎn)概述專業(yè)性技術性復雜性科學、藝術和經(jīng)驗三者的結合房地產(chǎn)評估特點房地產(chǎn)的市場法評估

房地產(chǎn)的市場法評估就是通過與近期交易的類似房地產(chǎn)比較，并對一系列因素進行修正，而得到被估房地產(chǎn)在評估基準日的市場狀態(tài)下的價值水平。這些因素主要有交易情況因素、交易日期因素、個別因素以及房地產(chǎn)狀況因素等幾類。基本計算公式：P=P’*A*B*C*D*容積率修正系數(shù)*土地使用年期修正系數(shù)P為被評估房地產(chǎn)價值P’為可比交易實例價格A為交易狀況修正系數(shù)=正常交易情況指數(shù)（100）/可比實例交易情況指數(shù)B為交易日期修正系數(shù)=評估基準日價格指數(shù)/可比實例交易時點的價格指數(shù)（100）C為區(qū)域因素修正系數(shù)=被估對象所處區(qū)域因素條件指數(shù)（100）/可比實例所處區(qū)域因素D為個別因素修正系數(shù)=被估對象個別因素條件指數(shù)（100）/可比實例個別因素條件指數(shù)房地產(chǎn)的市場法評估一般步驟

1

收集交易資料2

確定可比交易案例3

因素修正4

確定評估值交易情況修正交易日期修正區(qū)域因素修正個別因素修正容積率修正土地使用年期修正某宗房地產(chǎn)交易日期是2009年3月，根據(jù)資料顯示，該地區(qū)此類房地產(chǎn)從2008年1月至2009年5月每月下降1%，隨后又每月反漲3%至今，求評估基準日為2010年2月底的交易日期修正系數(shù)。

B=(1-1%)3X（1+3%）9=1.266

假設甲、乙、丙都是商業(yè)用地，對被評估地塊甲的區(qū)域修正如下：區(qū)域因素被評估地塊甲參照實例乙參照實例丙商圈繁榮程度252429道路通達程度202122交通管制10910交通流量10911商業(yè)區(qū)中和環(huán)境201720自然條件779規(guī)劃因素878總分值10094109甲參照地塊乙、丙的區(qū)域因素修正率分別為：乙的區(qū)域因素修正率=100÷94×100%=106.4%丙的區(qū)域因素修正率=100÷109×100%=92.7%

容積率=建筑面積/用地面積容積率修正系數(shù)=被估宗地的容積率修正系數(shù)/可比實例的容積率修正系數(shù)假設甲、乙、丙的容積率分別為1.3、2.5、0.7，查閱該城市《容積率修正系數(shù)表》如下：容積率0.10.40.71.01.11.31.72.02.5修正系數(shù)0.50.60.81.01.11.21.61.82.1甲對乙的容積率修正系數(shù)=1.2÷2.1=57.1%乙對丙的容積率修正系數(shù)=1.2÷0.8=150%不動產(chǎn)評估案例1類似評估對象表2比較因素表3比較因素條件指數(shù)表4比較因素指數(shù)修正表4465修正結果表剩余年限修正表對比對象列表

周邊同類物業(yè)物業(yè)狀況售價(元/平方米)國際大廈（西大街南段）6層底商19層，總建筑面積60000平方米，外墻鋁合金藍色玻璃，局部花崗巖干掛，4部高速客梯6205商祺商務中心（北大街南段）3至12層地上12層，總建筑面積9958平方米，外墻陶瓷飾面磚，2部日本富士達客梯，網(wǎng)絡布線5460遠大商城（西大街尾段）3至9層地上9層，總建筑面積27246平方米，外墻鋁合金玻璃幕墻，局部花崗巖，3部西班牙熬用達客梯，遠大中央空調5800比較因素表1待估不動產(chǎn)案例A案例B案例C

區(qū)域因素交易均價待估610554605800所處位置12街111號北大街南段北大街南段西大街尾段交通條件通達便捷通達便捷通達便捷通達便捷繁華程度中央商務區(qū)中央商務區(qū)中央商務區(qū)中央商務區(qū)公設狀況完善完善完善完善個別因素結構形式框架框架剪力墻框架框架外裝狀況進口光面磁盤鋁合金玻璃幕墻陶瓷飾面磚鋁合金玻璃幕墻內裝狀況三星級標準普通裝修普通裝修普通裝修設備設施Bababa….Bababa……………層高2.85米3.6米3.9米3米投用時間1991年1999年2000年1998年物業(yè)水平自備供熱城市供熱城市供熱城市供熱剩余年限3364746容積率3.98.84.56.1比較因素表2待估不動產(chǎn)案例A案例B案例C功能用途商業(yè)商辦商辦商辦交易狀況正常正常正常正常交易日期待估基準日近期近期近期比較因素條件指數(shù)表待估不動產(chǎn)案例A案例B案例C

區(qū)域因素交易均價待估610554605800所處位置10010098100交通條件100100100100繁華程度1009898100公設狀況100100100100個別因素結構形式100102100100外裝狀況100108102101內裝狀況100989898設備設施100959495層高100100.06100.08100.01投用時間100126127124物業(yè)水平1001000100100容積率10085.7388.2989.53比較因素指數(shù)修正表待估不動產(chǎn)案例A案例B案例C

區(qū)域因素交易均價待估610554605800所處位置100/100100/100100/98100/100交通條件100/100100/100100/100100/100繁華程度100/100100/98100/98100/100公設狀況100/100100/100100/100100/100個別因素結構形式100/100100/102100/100100/100外裝狀況100/100100/108100/102100/101內裝狀況100/100100/98100/98100/98設備設施100/100100/95100/994100/95層高100/100100/100.06100/100.08100/100.01投用時間100/100100/126100/127100/124物業(yè)水平100/100100/100100/100100/100容積率100/100100/85.73100/88.29100/89.53修正結果表序號交易價格（元/平方米）區(qū)域因素修正個別因素修正比準價格（元/平方米）A61051.02040.90545640.47B54601.06250.94685492.34C58001.00000。95885561.15剩余年限修正表案例比準價格修正系數(shù)比準價格A5640.470.211173.41B5492.340.191027.23C5561.150.191047.94平均價格5564.651082.86

y是該地使用年期修正系數(shù)；

r是土地資本化率；

m是被估地可使用年期；

n是該用途土地法定最高出讓年期1無形資產(chǎn)市場法的適用范圍和前提2無形資產(chǎn)市場法的步驟3無形資產(chǎn)市場法的應用和注意事項4無形資產(chǎn)市場法的評價三、無形資產(chǎn)評估無形資產(chǎn)評估應用前提：1有一個充分發(fā)育活躍的無形資產(chǎn)市場2參照物及其與被評估無形資產(chǎn)可比較的指標，技術參數(shù)等資料是可收集到的

除此之外，參照物的成交時間要盡量接近于評估基準日；參照物的計價標準要與評估對象的計價標準相同或接近，即同為重置價格或收益現(xiàn)值。無形資產(chǎn)評估兩步法：第一步：篩選是指在市場上尋找與待估無形資產(chǎn)相同或相似的參照無形資產(chǎn)交易；第二步：調整是指通過比較待估無形資產(chǎn)和參照無形資產(chǎn)來確定調整系數(shù)，從而得到待估無形資產(chǎn)的準確價值。2023/11/2無形資產(chǎn)評估市場法的應用公式評估值=參照無形資產(chǎn)價格×功能系數(shù)×調整系數(shù)其中功能系數(shù)是由被評估無形資產(chǎn)與參照物功能差異而定，調整系數(shù)由被評估無形資產(chǎn)與參照物的成交時間成交地點及市場壽命周期等因素決定無形資產(chǎn)評估

應注意的問題：(一)具有合理比較基礎的類似的無形資產(chǎn);(二)收集類似的無形資產(chǎn)交易的市場信息是為橫向比較提供依據(jù)，而收集被評估無形資產(chǎn)以往的交易信息則是為縱向比較提供依據(jù);(三)作為市場法應用基礎的價格信息應滿足相關、合理、可靠和有效的要求;(四)無論是橫向比較，還是縱向比較，參照物與被評估無形資產(chǎn)會因時間、空間和條件的變化而產(chǎn)生差異，應該對此做出言之有理、持之有據(jù)的調整。無形資產(chǎn)評估優(yōu)點：客觀反映無形資產(chǎn)目前的市場情況，其評估的參數(shù)、指標直接從市場獲得，評估值更能反映市場現(xiàn)實價格。缺點：我國無形資產(chǎn)的交易市場還很不活躍，另外，無形資產(chǎn)因其獨一無二的特點造成在相同性資產(chǎn)的參照上往往相關性不是很高或者說極低。這些都制約了相關或相似無形資產(chǎn)交易數(shù)據(jù)的不完善以及歷史信息的不可比性。土地使用權評估——以武廣高速鐵路客運站商業(yè)建設用地為例交易情況修正：進行交易情況修正，應排除交易行為中的特殊因素所造成的可比實例成交價格偏差，將可比實例的成交價格調整為正常價格。（如有利害人之間的交易；急于出售或急于購買的交易。交易期日修正：由于可比實例的成交日期與估價時點通常不同，房地產(chǎn)市場狀況可能發(fā)生了變化，以至于即使兩宗完全相同的房地產(chǎn)，在這兩個不同時間的交易價格也會不同。因此，應將可比實例在其成交日期時的價格調整到在估價時點時的價格。采用環(huán)比價格指數(shù)進行修正的公式是：

可比實例在估價時點的價格＝可比實例在其成交日期的價格×成交日期的下一時期的價格指數(shù)×再下一時期的價格指數(shù)×……×估價時點時的價格指數(shù)估價對象市場價格=參照物交易價格×交易情況修正系數(shù)×交易期日

修正系數(shù)×區(qū)域因素修正系數(shù)×個別因素修正系數(shù)三個比較實例實例A:市經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)商務新區(qū)S322道路旁，宗地面積：4329.5㎡,土地用途為商業(yè)，容積率：4.0,土地使用權年期40年,2007年8月掛牌取得，成交價格：3697元/㎡。實例B:市中心城區(qū)燕泉路，宗地面積3921.2㎡,土地用途為商業(yè),容積率：3.8土地使用權年期40年,2008年3月掛牌取得，成交價格：3865元/㎡。實例C:市五嶺廣場文化中心日月路，宗地面積：3506.8㎡，土地用途為商業(yè)，土地使用權年期40，容積率4.2,2008年6月掛牌取得，成交價格3773元/㎡。估價項目與比較

案例比較因素估價項目比較實例ABC交

易

時

間2008年8月2008年7月2008年3月2008年6月交

易

方

式掛牌掛牌掛牌掛牌交

易

情

況正常正常正常正常土

地

用

途商業(yè)商業(yè)商業(yè)商業(yè)土

地

級

別商服用地IV級商服用地IV級商服用地IV級商服用地IV級土地使

用年限40404040區(qū)域因素商服中心級別區(qū)級商服區(qū)級商服區(qū)級商服區(qū)級商服距市服中心距離5㎞5.0㎞2.5㎞3.0㎞道路狀況混合主干道混合主干道生活主干道生活主干道距火車站距離2㎞2㎞3㎞2.5㎞路網(wǎng)密度1.0㎞/㎡1.0㎞/㎡1.5㎞/㎡1.5㎞/㎡距市中心距離6㎞6㎞3.0㎞3.5㎞生活設施完善度不完善不完善完善完善公用設施完善度五通一平五通一平五通一平五通一平環(huán)

境

質

量無污染無污染基本無污染基本無污染個別因素臨

街

狀

況一面臨街一面臨街一面臨街一面臨街容

積

率4.04.03.84.2宗

地

面

積4865.2㎡4329.5㎡3921.2㎡3506.8㎡宗

地

形

狀規(guī)則規(guī)則不規(guī)則較規(guī)則宗

地

地

質20T/㎡20T/㎡18T/㎡25T/㎡宗

地

地

勢坡度4%坡度5%坡度10%坡度3%規(guī)劃條件限制無規(guī)劃限制無規(guī)劃限制有規(guī)劃限制有規(guī)劃限制三個比較實例比較因素條件說明表估價項目與比較案例比較因素估價項目實例A實例B實例C交易時間100100100100交易情況100100