寫字樓物業(yè)管理(方案)

寫字樓物業(yè)管理（方案）精品文檔上海萬達商業(yè)廣場管理有限公司寫字樓物業(yè)管理方案修訂號：二零零七年十月上海萬達商業(yè)廣場管理有限公司寫字樓物業(yè)管理方案精品文檔前言：物業(yè)管理的日常服務(wù)與聯(lián)系是物業(yè)管理服務(wù)最基本的一項日常工作。物業(yè)管理的宗旨是為業(yè)戶提供服務(wù)，物業(yè)公司通過有效的服務(wù)來保證業(yè)戶的需求，樹立企業(yè)的形象，同時通過服務(wù)獲得一定的經(jīng)濟效益。一、日常服務(wù)內(nèi)容及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)：日常服務(wù)內(nèi)容維修保養(yǎng)服務(wù)；綠化養(yǎng)護服務(wù)；治安消防服務(wù)；環(huán)境衛(wèi)生管理服務(wù)（附空置房管理規(guī)定）；停車管理服務(wù)；特約服務(wù)。日常聯(lián)系內(nèi)容每三個月發(fā)放一次業(yè)戶評議表，了解服務(wù)質(zhì)量；寫字樓中設(shè)置業(yè)戶聯(lián)系箱，每天定時開箱；設(shè)立投訴電話接受業(yè)戶的投訴；及時回訪業(yè)戶征詢意見。日常服務(wù)與聯(lián)系的質(zhì)量控制a.客戶服務(wù)員應(yīng)多途徑與業(yè)戶保持溝通，經(jīng)常走訪業(yè)戶聽取意見，及時提供各類服務(wù)，滿足合理要求；b?寫字樓管理處經(jīng)理要做好清潔、綠化、保安和停車工作巡檢，保證服務(wù)質(zhì)量。日常服務(wù)與聯(lián)系的質(zhì)量要求精品文檔質(zhì)量要求以物業(yè)行業(yè)規(guī)范服務(wù)達標(biāo)為依據(jù)，嚴(yán)格按各項服務(wù)的管理制度及標(biāo)準(zhǔn)進行操作。二、投訴、報修處理管理處設(shè)接待窗口、工作聯(lián)系箱、監(jiān)督投訴電話受理業(yè)戶業(yè)務(wù)咨詢、報修、收費、投訴；管理處實行8：30-17：30業(yè)戶接待，365天24小時應(yīng)急維修服務(wù)；并公開辦事制度、公開收費項目和標(biāo)準(zhǔn);管理處監(jiān)督、投訴電話24小時開通，72小時內(nèi)有回復(fù)；管理處實行維修回訪制度；對回訪中發(fā)現(xiàn)的問題，24小時內(nèi)書面通知工程部人員整改；業(yè)戶接待員要認真聽取投訴意見并做好記錄；處理投訴要做到讓業(yè)戶滿意，及時與業(yè)戶溝通，處理結(jié)果做好記錄，每周進行統(tǒng)計和小結(jié)。三、特約服務(wù)及服務(wù)承諾通過建立各種物業(yè)管理規(guī)定以外的服務(wù)項目以更好為業(yè)戶服務(wù)。服務(wù)宗旨便民、利民、優(yōu)化業(yè)戶的工作質(zhì)量。服務(wù)原則微利保本、量入為出。服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)凡推出的服務(wù)項目，保證服務(wù)質(zhì)量，對每一項服務(wù)實行投訴反饋制度，質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)以相關(guān)行業(yè)的服務(wù)要求為準(zhǔn)。特約服務(wù)內(nèi)容特約服務(wù)是物業(yè)服務(wù)中除公共性服務(wù)外其余為業(yè)戶提供服務(wù)的活動，這些服務(wù)是根據(jù)業(yè)戶的需求而設(shè)立，主要有：便民服務(wù)、特約服務(wù)和代辦服務(wù)幾項內(nèi)容。便民服務(wù)精品文檔便民服務(wù)是管理公司為提高社會效益而開展的一些無償性務(wù),可開展的服務(wù)項目：-借針線包、打氣筒；設(shè)立便民小藥箱；郵件、報紙收發(fā)服務(wù)。有償服務(wù)有償服務(wù)是為了滿足業(yè)戶的特殊需要而提供的個別服務(wù)，是物業(yè)公司受業(yè)戶委托開展的一項服務(wù)活動，該項服務(wù)只要有業(yè)戶需要，我們都應(yīng)盡可能提供，真正體現(xiàn)管理公司全方位服務(wù)特點。一般可提供的項目有：-各種室內(nèi)衛(wèi)生、清潔服務(wù)工作；-禮儀服務(wù)。代辦服務(wù)物業(yè)管理公司的代辦服務(wù)是為了滿足不同層次的業(yè)戶服務(wù)求。代辦服務(wù)項目應(yīng)是多樣的，管理處可根據(jù)寫字樓客觀條件和實際需要統(tǒng)籌安排，一般可開展的項目有：-代辦交費、代辦保險；代辦訂購車船票、飛機票、戲票；-代訂書報雜志、代購物品；其他委托服務(wù)。服務(wù)承諾開展特約服務(wù)收費根據(jù)服務(wù)要求和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，本著收支平衡，略有盈余的精神與業(yè)戶協(xié)商定價；對于業(yè)戶提出的特約服務(wù)要求，一般情況當(dāng)場予以答復(fù),特殊情況2天內(nèi)答復(fù)；業(yè)戶對于提供服務(wù)上的投訴，24小時內(nèi)給予答復(fù)，屬于服務(wù)上問題即作整改，并書面向業(yè)戶征詢意見；服務(wù)人員在服務(wù)過程中亂收費、向業(yè)戶索要勞務(wù)費或徇私舞弊，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)嚴(yán)肅處理。同時管理處書面向業(yè)戶道歉退還費用并加賠同等金額。精品文檔四、保安管理服務(wù)負責(zé)寫字樓內(nèi)的治安防范工作，主要包括：門崗警衛(wèi)、寫字樓巡邏、防汛防臺及防盜、防火監(jiān)督、電視監(jiān)控、24小時無間斷值班等。做到無重大偷盜、火災(zāi)、汛澇等責(zé)任事故發(fā)生，有能力制止打架、斗毆等現(xiàn)象門崗在指定位置、指定面向立崗，嚴(yán)禁脫崗；立崗姿勢端正，身體挺直，雙手背后，兩腿呈跨立狀，不準(zhǔn)稍息呈依倚狀或其他形狀，面帶微笑行注目禮；熱情回答詢問，禁止與他人閑聊，對外來人員進行詢問、登記，勸阻推銷人員、衣冠不整者進入；雨天提供傘套、雨衣套；對進出車輛進行記錄、收發(fā)證，及時為進出車輛開關(guān)大門;交接崗時按規(guī)范操作；在指定處休息，對備用鑰匙使用進行登記，做好休息處清潔工作。巡崗按巡邏路線、巡邏次數(shù)執(zhí)行；帶好對講機，巡邏到位儀、巡邏記錄、電筒；巡視內(nèi)容：寫字樓圍墻、鐵柵、配電間、垃圾房、指示標(biāo)識、綠化、建物等公共設(shè)施。發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)如實做好記錄；巡邏中遇業(yè)主要求應(yīng)及時提供服務(wù)或立即通知有關(guān)人員到現(xiàn)場處理；當(dāng)接到監(jiān)控中心對講機呼叫時，應(yīng)立即趕到現(xiàn)場進行處理,并向上級報告，將處理結(jié)果反饋監(jiān)控中心。遇緊急情況按《應(yīng)急預(yù)案》執(zhí)行；巡邏中發(fā)現(xiàn)可疑人員應(yīng)進行詢問、驗證，必要時可帶到管理處處理；精品文檔整理非機動車輛有序停放在指定部位；檢查寫字樓內(nèi)停放的機動車輛，發(fā)現(xiàn)異常應(yīng)保持現(xiàn)場并立即通知車主;檢查機動車庫內(nèi)公共設(shè)施、車輛，發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)如實作好記錄并向上級報告；檢查非機動車庫值班人員執(zhí)行調(diào)牌制度，消防器材等，發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)如實作好記錄并向上級報告。監(jiān)控接崗后進行錄像帶調(diào)換，保存期為二周，嚴(yán)禁發(fā)生差錯，經(jīng)管理處同意后方可查看存帶；執(zhí)勤期間密切注視顯示屏，發(fā)現(xiàn)異常情況應(yīng)立即用對講機向領(lǐng)班報告，跟蹤處理結(jié)果，并作好記錄，遇緊急情況按《應(yīng)急預(yù)案》執(zhí)行;保持顯示屏、錄像機清潔；接到消防報警系統(tǒng)、周界報警系統(tǒng)警報時，應(yīng)立即用對講機向領(lǐng)班報告，并跟蹤處理結(jié)果作好記錄，然后將系統(tǒng)重新復(fù)位、布防；接到業(yè)戶電子對講電話，鈴響三聲之內(nèi)應(yīng)答，認真聽取要求，用對講機向領(lǐng)班報告，并作好記錄；負責(zé)對講機的保管、充電、調(diào)換和借用手續(xù)；負責(zé)防汛防臺期間應(yīng)急通訊。車輛管理（地面若干車位）引導(dǎo)車輛在指定部位有序停車，提醒車主關(guān)好車窗車門，貴重物品不留放車內(nèi);督促車輛遵守禁令標(biāo)志，糾正違章行駛、停放的車輛，不得在寫字樓轄區(qū)內(nèi)學(xué)習(xí)駕駛和洗車；發(fā)生事故應(yīng)保持現(xiàn)場，立即向管理處報告；治安管理精品文檔發(fā)生盜竊、匪警處理程序a?隊員在值勤中遇有（或接報）公開使用暴力或其他手段（如打、砸、搶、偷等）強行索取或毀壞業(yè)主財物或威脅業(yè)主人身安全的犯罪行為時，要切實履行保安員職責(zé)，迅速制止犯罪。當(dāng)發(fā)生突發(fā)案件時，要保持鎮(zhèn)靜，設(shè)法制服罪犯，同時立即通

過通訊設(shè)備呼叫求援。所有持對講機的保安隊員在聽到求援信號后，要立即趕到現(xiàn)場，同時通知門崗并封鎖寫字樓出入口,場，同時通知門崗并封鎖寫字樓出入口,然后視情況向有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)匯報。d.若犯罪分子逃跑，一時又追捕不上時d.若犯罪分子逃跑，一時又追捕不上時,要看清人數(shù)、衣著、相貌、身體特征，所用交通工具及特征等,貌、身體特征，所用交通工具及特征等,并及時報告管理處,重大案件要立即撥“110”電話報警。e.有案發(fā)現(xiàn)場的（包括偷盜、搶劫現(xiàn)場）e.有案發(fā)現(xiàn)場的（包括偷盜、搶劫現(xiàn)場）要保護現(xiàn)場，任何人不得擅自移動任何東西，包括罪犯留下的一切手痕、腳印、煙頭等，不得讓外人進入現(xiàn)場；在公安機關(guān)人員未勘查現(xiàn)場或現(xiàn)場堪察完畢之前，不得離開。f.記錄業(yè)戶所提供的所有情況，記錄被搶（盜）物品及價值,詢問業(yè)戶是否有任何線索、懷疑對象等情況。g.事主或現(xiàn)場如有人員受傷，要立即設(shè)法盡快送醫(yī)院醫(yī)治搶救并報告公安機關(guān)。發(fā)生斗毆或爭吵處理程序執(zhí)勤中（或用戶投訴）發(fā)現(xiàn)客戶之間有爭吵、斗毆的現(xiàn)象時，要及時制止。制止原則：-勸阻雙方住手、住口；-將爭吵或斗毆的雙方或一方客戶勸離現(xiàn)場；-持有器械斗毆則應(yīng)先制止持械一方；-有傷員則先送傷員去醫(yī)院救治。迅速報告管理處領(lǐng)導(dǎo)，由管理處出面調(diào)解，如個人力量單薄，應(yīng)請求增援。精品文檔在制止?fàn)幊?、斗毆雙方時，切記不能動粗，不允許惡言相向。發(fā)現(xiàn)可疑分子的處理程序門崗執(zhí)勤中如發(fā)現(xiàn)可疑分子時，要審查其證件，對持無效證件或說不出正當(dāng)理由的人員禁止進入寫字樓；巡邏執(zhí)勤如發(fā)現(xiàn)可疑分子時，要查驗其證件，必要時帶到管理處辦公室進一步審查；發(fā)現(xiàn)有推銷業(yè)務(wù)和散發(fā)廣告的要堅決制止，并帶到管理處辦公室辦審查，如證件齊全則讓本人寫保證書一份，并把證件號碼登記下，教育后放走；發(fā)現(xiàn)有做案嫌疑人要嚴(yán)格審查，必要時可送到警署審查;巳在處理各類可疑人員時，不允許自己處理放人，更不允許敲詐、勒索、私自罰款；f.對于必須罰款的人由管理處決定。值班人員在執(zhí)勤中，若遇到不愿出示證件強行進入、強行在不準(zhǔn)停車的地方停車等情況處理規(guī)程糾正違章時，要使用禮貌規(guī)范的服務(wù)用語，以理服人。對不聽勸阻者，要查清姓名、單位，如實記錄并向管理處或保安領(lǐng)班匯報。發(fā)生糾紛時，要沉著冷靜，注意掌握政策和工作原則，若遇到蠻橫無理，打罵值班人員的，可上報管理處，由管理處出面妥善處理。若社會上的人來寫字樓轄區(qū)故意擾亂，不聽勸告，自行其事，情節(jié)嚴(yán)重的，報公安機關(guān)依法處理。五、保潔服務(wù)地面保潔?（室內(nèi)）表面、接縫、角落、邊線處潔凈、無雜物、塵灰、印跡、污垢、污漬、劃痕等現(xiàn)象?；◢徥?、大理石表面光亮。精品文檔（室外）每日上班時用竹掃把清掃外圍地面一遍，將垃圾收起放入垃圾筒或垃圾袋內(nèi)，對于有沙土之處應(yīng)用小掃把認真清掃，確保地面無明顯沙土；每天對各公共部位樓道進行地面保潔，及時清掃地面紙屑、果皮、煙頭、積水等，然后用塵推推塵一遍，使地面保持干凈、光亮、無雜物、無積水；每日清理沙井、雨水槽內(nèi)雜物，確保其內(nèi)無雜物。墻面保潔表面、接縫、頂角、邊線處潔凈、無塵灰、印跡、污垢、污漬、劃痕等現(xiàn)象?；◢徥⒋罄硎砻婀饣?、明亮。面磚表面光滑，色澤均一，點、線、面、線條清晰。門、窗保潔窗臺、門框、門套、窗框、窗套及其上下部的縫隙出、玻璃與門框四只角的結(jié)合處、絞鏈等部位，無塵灰、印跡、污垢、污漬等。門底無積污。門窗玻璃潔凈、無塵灰、印跡、污垢、污漬、劃痕等現(xiàn)象。金屬的扶手、拉手等無氧化斑點，色澤光亮。電梯保潔a.轎廂地坪按上述地面保潔標(biāo)準(zhǔn)。b.電梯門按上述門窗保潔標(biāo)準(zhǔn)。C.轎廂壁和操作面板無塵灰、印跡、污漬、污垢、劃痕。轎廂內(nèi)壁不同材質(zhì)立面按上述墻面保潔標(biāo)準(zhǔn)。衛(wèi)生間保潔衛(wèi)生間空間無臭味、異味，空氣清新。地面按上述地面保潔標(biāo)準(zhǔn)。精品文檔c?墻板條、坐廁隔板、坐廁隔板門按上述墻面保潔標(biāo)準(zhǔn)。衛(wèi)生潔具內(nèi)部、表面及下面無塵灰、印跡、異味?；瘖y鏡表面潔凈明亮、投光性好，鏡面人像清晰?！晷l(wèi)生間門、門套按上述門窗保潔標(biāo)準(zhǔn)。g.衛(wèi)生間衛(wèi)生紙架、干手機、燈罩表面無塵灰、印跡，并保持其光澤。垃圾周轉(zhuǎn)站保潔a.每日將樓層垃圾收集并運到垃圾周轉(zhuǎn)站;傾倒垃圾后，用水龍頭將桶沖洗干凈，將垃圾袋洗凈套±;C.用水清洗站內(nèi)外墻壁及地面；d.每月對垃圾周轉(zhuǎn)站消殺兩次。-垃圾收集與清運通過規(guī)范的垃圾收集與清運，保持整潔美觀，消除臭味和各種細菌、害蟲，不污染環(huán)境，不影響人們的健康。及時清除樓面上所有的垃圾，收集清運時，用垃圾袋裝好,并選擇適宜的通道和時間；在清除垃圾時，不能將垃圾散落在樓道地面上；要經(jīng)常沖洗垃圾間，保持垃圾間的整潔，防止產(chǎn)生異味及飛蟲；配合環(huán)衛(wèi)做好清運垃圾工作?？罩梅抗芾硪?guī)定A每周對房屋進行三次地面的清潔，做到墻面及地面無灰塵。B每周對房屋進行一次玻璃窗戶的清潔，做到玻璃面明亮潔凈無灰塵。C每月二次對房屋內(nèi)的管道及各類線架進行清潔，做到無灰塵及蜘蛛網(wǎng)。精品文檔六、綠化服務(wù)清除雜草a.應(yīng)及時清除雜草，除早、除小、除凈;b.清除雜草的方法有：人工除草、化學(xué)除草。施肥冷地型草種追肥宜在春季和秋季，暖地型草種的施肥宜在晚春；追肥應(yīng)以符合肥料為主。追肥的時間和數(shù)量可根據(jù)土壤肥力、草種和幼苗生長等情況而定。早春、晚秋可施有機肥。施肥方法可撒施和根外追肥。病蟲害防治病蟲害的防治都應(yīng)以防為主，防治結(jié)合；對不同種病蟲害的防治可根據(jù)具體情況選擇無公害藥劑或高效低毒的化學(xué)藥劑?？菟乐仓甑耐诔Y(jié)合補植工作對枯死植株進行調(diào)整；枯死的大樹挖除前，必須報經(jīng)市園林主管部門審批，任何部門與個人無權(quán)擅自挖除。花壇花壇的養(yǎng)護、管理根據(jù)天氣情況，保證水分供應(yīng)，宜清晨澆水，澆水時應(yīng)防止將泥土沖到莖、葉上；做好排水措施，嚴(yán)禁雨季積水；花卉生長旺盛期，應(yīng)適當(dāng)追肥，施肥量根據(jù)花卉種類而定。施肥后宜立即噴灑清水，嚴(yán)禁肥料沾污莖、葉面；及時做好病蟲害防治工作；e?花壇保護設(shè)施應(yīng)經(jīng)常保持清潔完好；精品文檔￡花壇換花期間，每年必須有1次以上土壤改良和土壤消毒。每次換花期間地裸露不得超過5天；花卉應(yīng)生長健壯、花型正、花色艷、花期長并且注重做好“五一”，“十一”全年觀賞期（包括觀葉）不得少于280天；花壇內(nèi)應(yīng)及時做好清除枯萎的花蒂、黃葉、雜草、垃圾;及時補種、換苗。花壇內(nèi)缺株倒苗不得超過3-5處，無枯枝殘花（殘花量不得大于15%）0七、設(shè)備管理服務(wù)房屋、建筑設(shè)施［質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)］主體結(jié)構(gòu)屋架、柱、梁、檀條及各承重磚墻平直完好，無傾斜、無裂縫出現(xiàn)；b?鋼?？蚣軜?gòu)件完好牢固，保護層無剝落，主筋無外露現(xiàn)象，確保構(gòu)件的承載能力；c.基礎(chǔ)無老化、無腐蝕、無酥碎、無折斷現(xiàn)象，確?；A(chǔ)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定牢固。屋面平整完好，屋面防水層基本完好，隔熱保溫板完好無缺，無裂縫，排水暢通，壓頂出線無起殼、裂縫，粉刷完好。外粉刷外粉刷無起売（包括各類線腳粉刷，雨蓬、陽臺等粉刷），無裂縫、無剝落、無滲水、接縫平整、色調(diào)協(xié)調(diào)。內(nèi)粉刷各種內(nèi)粉刷及踢腳線無剝落現(xiàn)象，瓷磚不起殼現(xiàn)象，粉刷完好。水、電、衛(wèi)精品文檔a.各種照明電器線路完好，無老化，開關(guān)、插座、燈泡正常工作。衛(wèi)生設(shè)備各種衛(wèi)生器具設(shè)備完好，零件不損壞，使用方便。c?給排水上、下水管完好，用水正常，水箱流水暢通，排水系統(tǒng)暢通。落水各種水落'水管無損壞，托鉤鐵腳完好，排水暢通。溝路a.路面、明溝街坊路面無裂縫破損，平整完好；室外明溝流水暢通。b.下水道、窖井下水道無阻塞，流水暢通；窖井蓋圈完好無損，與路面齊平。供配電設(shè)備［質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)］低壓開關(guān)柜耐壓試驗應(yīng)符合規(guī)范規(guī)定；開關(guān)柜內(nèi)各元件應(yīng)齊全、完整、固定、牢靠，盤面油漆應(yīng)完好；電器或端子排接線應(yīng)牢固，綁扎排列整齊，標(biāo)志清晰齊全；接地線連接應(yīng)緊密牢固，導(dǎo)電漆均勻無遺漏；e?操作部分應(yīng)靈活，接點和機械聯(lián)鎖的動作應(yīng)正確；閘刀開關(guān)、負荷開關(guān)、空氣開關(guān)和熔斷器完好；接觸器和各種繼電器完好，面板指示燈和按鈕完好；?精品文檔雙電源箱能自動切換；控制箱手動和自動操作均能運行。照明設(shè)備燈具、開關(guān)、插座和照明配電箱等固定牢靠，清潔整齊;開關(guān)是否切斷相線，單相三極插座接地線是否可靠，照明燈頭有無觸電危險；照明線路的絕緣是否良好，接線頭不應(yīng)外露，燈具高度是否符合規(guī)定；防爆潮濕場所是否應(yīng)用防爆防潮燈具；倉庫照明燈具和可燃物之間的距離是否符合要求；移動的照明燈具是否用安全電壓36優(yōu)或24伏。防雷接地裝置接地電阻值應(yīng)符合要求；接地線應(yīng)平直、牢固，不應(yīng)有高低起伏和彎曲現(xiàn)象；接地體焊接應(yīng)牢固，防腐處理應(yīng)均勻。機房環(huán)境消防設(shè)施完備，有效；內(nèi)、外保持清潔，室內(nèi)照明、通風(fēng)良好，地面、墻壁、門窗、設(shè)備均無積塵、積水、油漬；C.無亂堆雜物和易爆、易燃物品；電工絕緣工具、絕緣鞋、手套、接地線齊全、有效、整齊。給排水設(shè)備［質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)］供水泵各水泵運行主要參數(shù)（流量、揚程等）符合出廠要求；管道上的各閥門、避震接頭、壓力表、止回閥等齊全有效，無泄漏，閥門啟閉靈活；各水泵運行平穩(wěn)，無震動，無異常聲，潤滑良好，無咬泵現(xiàn)象；電氣控制箱中各器件齊全，啟動、運行正?？煽?；精品文檔水泵、電機等接地裝置、防護罩等安全可靠，無缺損。水箱及附件各浮球閥自動啟閉靈活、可靠；各進出閥門啟閉活絡(luò)有效，無滲漏；溢水管暢通，箱底排污閥良好；減壓閥暢通完好，減壓閥前、后閥門壓力表、旁通閥齊全有效；各管道設(shè)備等無銹蝕，無滲漏。排水系統(tǒng)各排水（廢水）管道暢通，無滲漏、堵塞；各排水（污水）管道暢通，無滲漏、堵塞；各檢查口標(biāo)記清楚，操作方便；d?各排水橫管無倒返水，排水暢通。消防系統(tǒng)［質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)］消火栓泵a.消火泵（流量、揚程等主要參數(shù)）符合出廠要求；b.管道上的閥門、避震接頭、壓力表、旁通閥等齊全有效,無泄漏、閥門啟閉靈活；C.消火泵運行平穩(wěn)、無振動，潤滑良好、無咬泵現(xiàn)象;電氣控制和各元件齊全，正常可靠，性能完好；水泵、電機等接地裝置、防護罩安全可靠，無缺損;￡管道設(shè)備等無銹蝕、無滲漏。增壓泵增壓泵運轉(zhuǎn)平穩(wěn)，各項運行參數(shù)符合出廠標(biāo)準(zhǔn)。消火栓及配套設(shè)施各層消火栓箱及附件齊全完好；啟動報警按鈕完好、性能可靠；各層消火栓出水壓力符合要求；消防接合器齊全、有效，無泄漏；精品文檔戶外立式消火栓齊全有效，開啟靈活；消防進水環(huán)網(wǎng)暢通，閥門便于操作，并有明顯標(biāo)記。噴淋泵噴淋泵（流量、揚程等主要參數(shù)）符合出廠要求；管道附件齊全有效、各閥門啟用靈活；噴淋泵運行平穩(wěn)、潤滑良好，無咬泵現(xiàn)象；電氣控制和器件齊全、正?？煽浚阅芡旰?；泵、電機等接地裝置、防護罩安全可靠，無缺損；￡管道設(shè)備等無銹蝕，無滲漏。噴淋頭及管道不同規(guī)格的噴頭不得相互代用；噴頭規(guī)格、安裝數(shù)量與竣工資料相符；噴頭、管道無滲漏、銹蝕；管道內(nèi)水壓恒定，器件齊全、正確。消防送風(fēng)排煙設(shè)備各防火閥門自動、手動開閉靈活有效；b?各送風(fēng)口完好、無堵塞、結(jié)灰；C.送、排風(fēng)機（風(fēng)量、動壓等參數(shù)）符合出廠要求；送、排風(fēng)機運轉(zhuǎn)平穩(wěn)，潤滑良好；各風(fēng)機控制器電氣元件齊全有效，性能可靠；風(fēng)機設(shè)備接地保護、防護罩安全、有效。消防報警消火栓泵運轉(zhuǎn)應(yīng)與報警聯(lián)動；噴淋泵運轉(zhuǎn)應(yīng)與報警聯(lián)動；c?報警裝置應(yīng)可靠、正常，杜絕誤報。煙、溫感監(jiān)視屏各煙、溫感探頭完好，感應(yīng)正確；探頭顯示屏完好，記錄、提示、打印正確可靠;備用電源完好，切換迅速有效；各煤氣探頭完好，感應(yīng)報警正確、可靠。精品文檔其他消防設(shè)施機房、設(shè)備滅火器按規(guī)定應(yīng)配備到位；車庫、倉庫應(yīng)配備的滅火器材到位?？照{(diào)系統(tǒng)［質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)］?主機制冷量符合出廠要求，溫度控制正確。運轉(zhuǎn)平衡，無沖擊、碰撞聲。制冷劑充注量符合出廠要求、平衡，管路無泄漏，且干燥、清潔。聯(lián)軸器無松動，密封無泄漏，潤滑油清澈，油位正常。油泵工作正常，無異常聲響。各檢測儀表齊全，靈敏可靠。電氣控制部分可靠，程序運行正常，控制箱內(nèi)無塵。管道保溫良好。電機絕緣電阻大于0.5MQ。排污管干凈，加熱器溫度正常，過濾器無堵塞。各運行參數(shù)達到出廠標(biāo)準(zhǔn)。電梯系統(tǒng)［質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)］?曳引機a.主機運行正常，速度平穩(wěn)可靠。b.冷卻風(fēng)機正常、有效。C.減速和潤滑良好，油位正常。d.制動器完好、可靠。?轎廂內(nèi)部按鈕齊全完好，信號登記有效。照明完好，通風(fēng)機運轉(zhuǎn)平穩(wěn)，無異常聲。精品文檔手動、自動操作運行正常。應(yīng)急對講完好可靠。e.f.超載報警正確可靠。轎門開閉平穩(wěn)，時間適中。轎廂長、短行程的平層精度符合要求。?安全系統(tǒng)安全鉗齊全，性能靈活可靠。限速開關(guān)可靠，動作靈敏。各安全開關(guān)齊全、性能可靠、有效。廳門及轎門安全連鎖開關(guān)齊全，性能可靠、有效。e.f.急停開關(guān)完好，性能可靠、有效。檢修及運行狀態(tài)正常。?導(dǎo)軌導(dǎo)靴連接點平滑，固定螺栓無松動，導(dǎo)軌不走位。運行時靴襯與導(dǎo)軌無異常聲，滑動平穩(wěn)。導(dǎo)軌潤滑良好，油杯、油氈等齊全。各導(dǎo)軌表面無重大銹蝕。?供電系統(tǒng)每臺梯專用一只控制箱，電氣規(guī)范符合要求。應(yīng)急備用電源能自動切換。動力電與照明電，控制電與信號電不得混用。發(fā)電機運行平穩(wěn)，無異常聲。轎頂、井道照明齊全良好。電梯控制和內(nèi)接線符合要求，無臨時跳線。接地保護符合要求。?底坑無積水、滲漏、線路受潮。照明、插座齊全完好。急停檢修開關(guān)有效。

精品文檔緩沖器正常、符合規(guī)定要求。?機房設(shè)施a.手動松閘扳手、手動輪齊全。b.機房空調(diào)完好,a.手動松閘扳手、手動輪齊全。b.機房空調(diào)完好,運行正常。c.監(jiān)視設(shè)備完好,運行正常。?資料日常運行記錄原始技術(shù)資料運行管理制度d.安全運行證、年檢證。弱電系統(tǒng)［質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)］攝像監(jiān)控系統(tǒng)控制臺-各控制器件運行正常，能實行切換定機、掃描式監(jiān)視等;-操作鍵盤靈活、可靠；-電源鎖開關(guān)完好。顯示屏-各顯示屏上監(jiān)視器齊全、完好，顯像清晰，符合設(shè)計要求；-各顯示器接線清楚，無隨意拉接線；監(jiān)視器安裝牢固、可靠。電源設(shè)備交流穩(wěn)壓電源工作正常、穩(wěn)定；各輸出電路熔絲配置合理，沒有不規(guī)則行為；-高、低壓電源嚴(yán)格分離，交、直流電源分隔明顯，無隨意拉線；二路電源切換正常、可靠；設(shè)備接地保護、防護等安全、可靠。攝像機精品文檔-各攝像機工作正常，配置數(shù)量齊全;-帶云臺、帶變焦的攝像機應(yīng)調(diào)節(jié)自如，符合性能要求；-各攝像機防護罩應(yīng)齊全（特別是室外型）；-各攝像機鏡頭的光圈調(diào)定正確，確保顯像清晰，符合設(shè)計要求。錄像機-所配錄像機齊全，性能良好，符合性能要求；各攝像監(jiān)視點的信號，均能切換到錄像機上進行錄制（包括切換到備用錄像機）。保安防盜系統(tǒng)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)巡更系統(tǒng)主機、序號機功能完好；電源、充電體充放電正常；配套附件完好。收視系統(tǒng)a.控制箱-控制柜中各穩(wěn)頻器、衰減器、濾波器工作正常；-能接收各開路信號，并確保收視效果達到設(shè)計要求，無干擾

信號；-電源容量適當(dāng)，無過載情況，熔絲匹配;-設(shè)備接地保護符合規(guī)定。天線.主桿天線能接收各開路信號（設(shè)計確定）天線安裝牢固，輔助支撐齊全、有效；測試符合規(guī)定。確保信號強度;能錄制節(jié)目；圖像清晰。.避測試符合規(guī)定。確保信號強度;能錄制節(jié)目；圖像清晰。-各調(diào)制器工作正常,-各錄像機性能良好,-各監(jiān)視器工作正常,d.線路終端八、精品文檔-各放大器性能可靠，接地保護符合要求;-各分支器齊全、有效；-各終端器齊全、固定可靠；-線路敷設(shè)與固定合理，屏蔽良好。收費管理收費管理標(biāo)準(zhǔn)及依據(jù)物業(yè)服務(wù)收費是指物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主所收取的費用。物業(yè)服務(wù)收費理應(yīng)遵循合理、公開以及費用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括以下部分：1、 管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等；2、 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護費用；3、 物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用；4、 物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用；5、 物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用；6、 辦公費用；7、 物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；8、 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費用；9、 經(jīng)業(yè)主同意的其它費用。物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費用，理應(yīng)通過專項維修資金予以列支，不得計入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。物業(yè)管理企業(yè)理應(yīng)向業(yè)主大會或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資a.九、a.b.精品文檔金年度預(yù)決算并每年很多于一次公布物業(yè)服務(wù)資金的收支況。物業(yè)服務(wù)收費采取酬金制方式，物業(yè)管理企業(yè)或者業(yè)主大會能夠按照物業(yè)服務(wù)合同約定聘請專業(yè)機構(gòu)對物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況進行審計。利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的，理應(yīng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)管理企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益理應(yīng)主要用于補充專項維修資金,也能夠按照業(yè)主大會的決定使用。以上規(guī)定依據(jù)建設(shè)部《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》的相關(guān)內(nèi)容制定并要求嚴(yán)格實施；收費程序客戶服務(wù)部負責(zé)物業(yè)管理費、車位租金、管理費、電費等各類收入的催繳，以書面形式將每位業(yè)戶的具體金額和繳費明細送達業(yè)戶手中并告知繳費的時間及地點（客戶服務(wù)員不得向業(yè)戶收取相關(guān)費用，所有費用由業(yè)戶親自到收費大廳交納）?？蛻舴?wù)主要職責(zé)負責(zé)辦理業(yè)主/租戶的交房、裝修、入住手續(xù)，做到認真接待，手續(xù)齊全，并將新進業(yè)主/租戶的有關(guān)資料信息及時傳送至管理處各有關(guān)部門，協(xié)同做好業(yè)主/租戶入住前的管理工作。建立完整的業(yè)主/租戶檔案，完善檔案保管制度，明確保密及查閱紀(jì)律，嚴(yán)格執(zhí)行查閱登記手續(xù)。嚴(yán)格執(zhí)行寫字樓裝修規(guī)則，行使業(yè)主/租戶裝修申請管理職責(zé)。在辦理精品文檔業(yè)主/租戶裝修申請手續(xù)時，須根據(jù)不同情況分別制訂既不違背裝修規(guī)則，又切實可行的指導(dǎo)意見。負責(zé)業(yè)主/租戶投訴、接待工作，認真做好記錄，及時將投訴意見傳達到管理處相關(guān)責(zé)任部門加以迅速妥善的處理，并做好回訪工作，每月對投訴事項進行匯總分析，以策不斷完善管理。重大投訴及時上報寫字樓經(jīng)理。負責(zé)業(yè)主/租戶及公司內(nèi)部報修的接待工作，開具報修單,認真做好記錄，及時將報修單轉(zhuǎn)達至管理處有關(guān)處理部門加以迅速妥善的處理。負責(zé)報修單的回收，并做好回訪工作，同時監(jiān)督各相關(guān)部門報修單的具體實施情況，每月進行匯總分析，以策不斷完善管理。f?負責(zé)寫字樓商務(wù)中心會務(wù)接待、短租辦公室租賃等各項具體工作的開展。定期巡查寫字樓辦公區(qū)、及時跟進新入住