第2章 房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究

房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營

2021/5/91第2章房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究

本章學(xué)習(xí)要求1.掌握房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資與收入估算，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評價(jià)的基本概念和指標(biāo)體系，主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，財(cái)務(wù)評價(jià)報(bào)表的編制；2.熟悉房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究的主要內(nèi)容與投資決策分析；熟悉房地產(chǎn)市場分析方法；以及房地產(chǎn)開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)分析；3.了解房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究的含義、作用、依據(jù)、工作程序，可行性研究報(bào)告的編制單位，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目國民經(jīng)濟(jì)評價(jià)，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目社會(huì)影響分析。2021/5/92重點(diǎn)問題房地產(chǎn)項(xiàng)目的環(huán)境影響評價(jià)房地產(chǎn)項(xiàng)目的國民經(jīng)濟(jì)評價(jià)房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)承受能力分析房地產(chǎn)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)狀況分析房地產(chǎn)可行性研究概述房地產(chǎn)可行性研究案例2021/5/93房地產(chǎn)可行性研究的概念即在投資決策前，對與項(xiàng)目有關(guān)的市場、資源、工程技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)等方面問題進(jìn)行全面的分析、論證和評價(jià)，從而判斷項(xiàng)目技術(shù)上是否可行、經(jīng)濟(jì)上是否合理，并對多個(gè)方案進(jìn)行優(yōu)選的科學(xué)方法。2.1房地產(chǎn)可行性研究概述房地產(chǎn)可行性研究的目的旨在使決策科學(xué)化、程序化，提高決策的可性，并為項(xiàng)目的實(shí)施控制提供依據(jù)或參考。2021/5/94按對象現(xiàn)狀條件按項(xiàng)目未來獲取收益的方式

投資機(jī)會(huì)研究初步可行性研究詳細(xì)可行性研究

出售型房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究出租型房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究混合型房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究

土地以及開發(fā)項(xiàng)目的可行性研究房地產(chǎn)綜合開發(fā)的可行性研究續(xù)建房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的可行性研究房地產(chǎn)可行性研究居住用途的房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究商業(yè)用途的房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究辦公用途的房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究旅館用途的房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究餐飲用途的房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究娛樂用途的房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究工業(yè)用途的房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究特殊用途的房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究土地開發(fā)項(xiàng)目可行性研究房地產(chǎn)可行性研究分類按研究階段按項(xiàng)目用途2.1房地產(chǎn)可行性研究概述2021/5/95房地產(chǎn)可行性研究的作用

…是投資決策的重要依據(jù)…是項(xiàng)目審批的依據(jù)

…是項(xiàng)目資金籌措的依據(jù)

…是編制設(shè)計(jì)任務(wù)書的依據(jù)

…是開發(fā)商與各方簽訂合同的依據(jù)

2.1房地產(chǎn)可行性研究概述2021/5/96①項(xiàng)目概況②市場研究⑥結(jié)論及建議④項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)⑤社會(huì)影響分析③項(xiàng)目開發(fā)方案可行性研究的主要內(nèi)容可行性研究的主要內(nèi)容2021/5/97房地產(chǎn)可行性研究的步驟詳細(xì)研究開發(fā)方案的設(shè)計(jì)和評價(jià)、選擇資料收集及市場調(diào)查組織準(zhǔn)備第四步第三步第二步第一步編寫研究報(bào)告書第五步2.1房地產(chǎn)可行性研究概述2021/5/98可行性研究報(bào)告的編制單位可行性研究報(bào)告可由開發(fā)商自行編制，但不適用于向金融機(jī)構(gòu)申請貸款的情況。通常情況下，由開發(fā)商委托具有相應(yīng)資質(zhì)的工程咨詢機(jī)構(gòu)來編制完成。2021/5/99房地產(chǎn)可行性研究報(bào)告的內(nèi)容研究報(bào)告1封面2摘要3目錄4正文5附件6附圖2.1房地產(chǎn)可行性研究概述2021/5/910廣義上，房地產(chǎn)市場調(diào)查是指為了解和預(yù)測房地產(chǎn)市場的產(chǎn)品供給和需求信息、正確判斷和把握市場現(xiàn)狀及其發(fā)展趨勢，同時(shí)為制定科學(xué)決策提供可靠依據(jù)的一項(xiàng)市場調(diào)查活動(dòng)。狹義上，房地產(chǎn)市場調(diào)查是指開發(fā)商為了項(xiàng)目開發(fā)的需要而進(jìn)行的市場調(diào)查活動(dòng)。2.2房地產(chǎn)市場調(diào)查概述1.房地產(chǎn)市場調(diào)查的含義2.2.1房地產(chǎn)市場調(diào)查的內(nèi)涵2021/5/9112.房地產(chǎn)市場調(diào)查的必要性和作用必要性能使決策者準(zhǔn)確把握產(chǎn)品定位及經(jīng)營策略，也可以從中發(fā)現(xiàn)新的市場機(jī)會(huì)，從而較好地規(guī)避市場風(fēng)險(xiǎn)可以幫助開發(fā)商掌握消費(fèi)者消費(fèi)意向及消費(fèi)動(dòng)態(tài)，尋求項(xiàng)目的最佳市場切入點(diǎn)，從而不斷開拓市場，提高市場占有率作用是項(xiàng)目策劃者認(rèn)識市場，捕捉新的市場機(jī)會(huì)的前提；是項(xiàng)目策劃者感知市場，了解消費(fèi)者需求的主要手段；是項(xiàng)目策劃者了解市場，挖掘賣點(diǎn)、形成創(chuàng)意的必要前提；是項(xiàng)目投資機(jī)會(huì)研究、項(xiàng)目定位、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)、項(xiàng)目營銷等一系列活動(dòng)的基礎(chǔ)，貫穿項(xiàng)目全程策劃的始終2021/5/912（1）調(diào)查內(nèi)容的廣泛性；（2）調(diào)查內(nèi)容的針對性；（3）調(diào)查內(nèi)容的時(shí)效性；（4）調(diào)查方法的多樣性與專業(yè)性；（5）調(diào)查結(jié)果的局限性。2.2.2房地產(chǎn)市場調(diào)查的原則（1）客觀性原則；（2）全面性原則；（3）經(jīng)濟(jì)性原則；（4）學(xué)習(xí)性原則。2.2.3房地產(chǎn)市場調(diào)查的特點(diǎn)2021/5/9131.訪問法2.2.4房地產(chǎn)市場調(diào)查常用方法人員訪問電話訪問郵寄訪問網(wǎng)上訪問2021/5/9142.觀察法直接觀察法親身經(jīng)歷法痕跡觀察法行為記錄法3.定性研究法焦點(diǎn)小組座談會(huì)深度訪談法投影技法4.實(shí)驗(yàn)法2021/5/9152021/5/9161.確定調(diào)查目的2.建立調(diào)查組織3.初步情況分析1.制定調(diào)查方案2.搜集資料3.資料的甄別與審查1.分析數(shù)據(jù)2.撰寫調(diào)查報(bào)告3.總結(jié)反饋準(zhǔn)備階段實(shí)施階段分析和總結(jié)階段2.2.6房地產(chǎn)市場調(diào)查程序2021/5/9172.2.7房地產(chǎn)市場調(diào)查的主要內(nèi)容環(huán)境調(diào)查需求調(diào)查供給調(diào)查營銷環(huán)境調(diào)查1.宏觀環(huán)境調(diào)查層面2.區(qū)域環(huán)境調(diào)查層面3.微觀環(huán)境調(diào)查層面1.市場需求容量調(diào)查2.消費(fèi)者調(diào)查1.房地產(chǎn)市場供給總體調(diào)查2.競爭樓盤調(diào)查3.競爭對手調(diào)查1.房地產(chǎn)廣告環(huán)境調(diào)查2.房地產(chǎn)營銷中介機(jī)構(gòu)調(diào)查3.房地產(chǎn)營銷媒體調(diào)查2021/5/9182.3房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目市場細(xì)分

所謂房地產(chǎn)市場細(xì)分，就是指營銷者通過市場調(diào)研，按照一定的標(biāo)準(zhǔn)，把房地產(chǎn)整體市場劃分為若干個(gè)消費(fèi)者群的市場分類過程。其中，每個(gè)消費(fèi)者群就是一個(gè)細(xì)分市場，也稱“子市場”。這里必須指出的是，細(xì)分市場不是根據(jù)產(chǎn)品品種、產(chǎn)品系列來進(jìn)行的，而是從消費(fèi)者的角度進(jìn)行劃分的，是根據(jù)市場細(xì)分得理論基礎(chǔ)即消費(fèi)者的需求、動(dòng)機(jī)、購買行為的多元性和差異性來劃分的。市場細(xì)分對開發(fā)企業(yè)的生產(chǎn)、營銷起著極其重要的作用。2.3.1房地產(chǎn)市場細(xì)分的概念2021/5/919住宅類房地產(chǎn)商業(yè)類房地產(chǎn)工業(yè)類房地產(chǎn)特殊用途房地產(chǎn)地理細(xì)分人口細(xì)分心理細(xì)分行為細(xì)分2.3.2房地產(chǎn)市場細(xì)分的方法按照房地產(chǎn)功能的不同分類住宅物業(yè)類型的市場細(xì)分方法2021/5/9202.4房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目定位2.4.1客戶定位

客戶定位就是開發(fā)商為自己的項(xiàng)目確定、確認(rèn)潛在客戶的過程，確定房地產(chǎn)項(xiàng)目的目標(biāo)消費(fèi)群體和他們的特征。1.客戶定位的概念2.目標(biāo)客戶群的研究內(nèi)容⑴客戶群年齡；⑵客戶群職業(yè)特征；⑶客戶群區(qū)域結(jié)構(gòu)；⑷客戶群的商品房消費(fèi)能力、消費(fèi)方式；⑸客戶群對商品房特征的需求；⑹客戶群對環(huán)境及配套的需求；⑺客戶群對物業(yè)管理的需求；⑻客戶群購買商品房的目的。2021/5/9212.4.2產(chǎn)品定位

凡是提供給市場的能夠滿足消費(fèi)者或用戶某種需求或欲望的任何有形建筑物、土地和各種無形服務(wù)均為房地產(chǎn)產(chǎn)品。1.房地產(chǎn)產(chǎn)品的整體概念物業(yè)管理信貸保證售后服務(wù)質(zhì)量地理位置建筑造型戶型結(jié)構(gòu)

核心利益有形產(chǎn)品核心產(chǎn)品延伸產(chǎn)品2021/5/9222.產(chǎn)品定位的概念

房地產(chǎn)項(xiàng)目的產(chǎn)品定位是在市場細(xì)分、客戶需求分析、客戶群確定的基礎(chǔ)上，對房地產(chǎn)項(xiàng)目的主要技術(shù)參數(shù)、模式等的確定，對產(chǎn)品效用、產(chǎn)品形式、產(chǎn)品功能的設(shè)計(jì)與創(chuàng)新，最終目的是反映產(chǎn)品獨(dú)特的市場形象。3.產(chǎn)品定位的原則（3）定位的前瞻性原則（4）產(chǎn)品之間的不可替代性（1）定位的市場化原則（2）定位的差異化原則2021/5/9234.產(chǎn)品定位的限制條件

房地產(chǎn)產(chǎn)品定位的限制條件是指對產(chǎn)品的性質(zhì)、檔次、價(jià)格等起到?jīng)Q定作用俄客觀和主觀條件，主要包括圖示幾個(gè)方面。房地產(chǎn)產(chǎn)品定位的限制條件主要包括以下幾個(gè)方面。（1）土地；（2）城市規(guī)劃；（3）顧客需求；（4）資金供應(yīng)；（5）市場條件；（6）開發(fā)商思維。2021/5/924房地產(chǎn)市場分析方法SWOT分析方法建筑策劃法目標(biāo)客戶需求定位法頭腦風(fēng)暴法5.產(chǎn)品定位的方法2021/5/9252.4.3形象定位1.形象定位的概念

形象定位主要是找到該房地產(chǎn)項(xiàng)目所持有、不同于競爭對手、能進(jìn)行概念化描述、能通過廣告表達(dá)并能為目標(biāo)客戶所接受而產(chǎn)生共鳴的特征。2.形象定位的原則（1）項(xiàng)目形象易于展示和傳播；（2）項(xiàng)目形象定位應(yīng)與項(xiàng)目產(chǎn)品特征符合；（3）項(xiàng)目形象定位與項(xiàng)目周邊的資源條件相符合；（4）項(xiàng)目形象與目標(biāo)客戶群的需求特征符合；（5）項(xiàng)目形象定位應(yīng)充分考慮市場競爭的因素，與其他樓盤有明顯的差異和區(qū)別。2021/5/926要解決什么問題？項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析如果能，什么時(shí)候開始賺錢？項(xiàng)目能否賺錢？賺錢時(shí)是否面臨的風(fēng)險(xiǎn)？2021/5/927如何解決？財(cái)務(wù)分析（確定性分析）風(fēng)險(xiǎn)概率分析（不確定性分析）靜態(tài)分析（NO資金時(shí)間價(jià)值）動(dòng)態(tài)分析（YES資金時(shí)間價(jià)值）簡單投資收益率靜態(tài)投資回收期動(dòng)態(tài)投資回收期財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）盈虧平衡分析敏感性分析風(fēng)險(xiǎn)概率分析2021/5/9282.5房地產(chǎn)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)狀況分析效率型指標(biāo)價(jià)值型指標(biāo)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值財(cái)務(wù)凈年值費(fèi)用現(xiàn)值費(fèi)用年值財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值率投資報(bào)酬率財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率投資回收期指標(biāo)體系期限型指標(biāo)2.5.1房地產(chǎn)項(xiàng)目反映財(cái)務(wù)狀況的指標(biāo)體系2021/5/929

財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo)的計(jì)算與評價(jià)不確定性與風(fēng)險(xiǎn)分析財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo)的計(jì)算與評價(jià)編制基本財(cái)務(wù)報(bào)表測算財(cái)務(wù)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，編制輔助財(cái)務(wù)報(bào)表2.5.2房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià)報(bào)表的編制1.財(cái)務(wù)評價(jià)基本程序2021/5/930房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià)輔助報(bào)表一般包括：總投資估算表1銷售收入和銷售稅金及附加表2投資計(jì)劃與資金籌措表3借款還本付息計(jì)算表42.財(cái)務(wù)評價(jià)輔助報(bào)表的編制2021/5/931

通過財(cái)務(wù)評價(jià)基本報(bào)表，可以計(jì)算反映項(xiàng)目盈利能力的主要財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo)，如財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率等。財(cái)務(wù)評價(jià)基本報(bào)表一般包括：現(xiàn)金流量表1損益表2資金來源與運(yùn)用表3項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表項(xiàng)目資本金現(xiàn)金流量表3.財(cái)務(wù)評價(jià)基本報(bào)表的編制2021/5/932財(cái)務(wù)分析基本報(bào)表財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo)靜態(tài)指標(biāo)動(dòng)態(tài)指標(biāo)財(cái)務(wù)盈利能力分析項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表投資回收期投資回收期財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率項(xiàng)目資本金現(xiàn)金流量表

投資回收期財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率損益表投資利潤率投資利稅率資本金利潤率

清償能力分析資金來源與運(yùn)用表借款償還期

4.財(cái)務(wù)分析及評價(jià)指標(biāo)的對應(yīng)關(guān)系2021/5/9332.5.3房地產(chǎn)項(xiàng)目反映財(cái)務(wù)狀況的指標(biāo)計(jì)算財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值財(cái)務(wù)內(nèi)部報(bào)酬率投資收益率靜態(tài)投資回收期和動(dòng)態(tài)投資回收期2021/5/934

財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值是指將項(xiàng)目壽命期內(nèi)的凈現(xiàn)金流量，用一個(gè)設(shè)定的折現(xiàn)率逐期折現(xiàn)的現(xiàn)值得代數(shù)和。數(shù)學(xué)表達(dá)式為：

FNPV——項(xiàng)目在起始時(shí)間點(diǎn)的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值；

CI-CO——凈現(xiàn)金流量；

——折現(xiàn)率，可以選用行業(yè)基準(zhǔn)收益率或期望的預(yù)期收益率；如果FNPV≥0，則項(xiàng)目可以被接受；如果FNPV≤0，則項(xiàng)目應(yīng)該被拒絕。2021/5/935凈現(xiàn)值(NPV)netpresentvalue將項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營過程中各年的凈現(xiàn)金流量用一定的貼現(xiàn)率折算成開發(fā)期初的現(xiàn)值之和。（看現(xiàn)金流量表）貼現(xiàn)率=（到期金額/現(xiàn)值）—1期數(shù)例：現(xiàn)值為10000元的資金，6個(gè)月后的價(jià)值是10615，則月貼現(xiàn)率為？貼現(xiàn)率=（10615/10000）—16=1%判斷標(biāo)準(zhǔn)：NPV≥0，盈利能力強(qiáng)，財(cái)務(wù)上可行

NPV<0，淘汰該項(xiàng)目2021/5/936現(xiàn)金流量表（單位：萬元）項(xiàng)目合計(jì)建設(shè)經(jīng)營期備注02.6-03.503.6-04.504.6-05.505.6-06.5

一、現(xiàn)金流入1.銷售收入二、現(xiàn)金流出1.土地費(fèi)2.前期工程費(fèi)3.建安費(fèi)4.銷售費(fèi)5.財(cái)務(wù)費(fèi)6.管理費(fèi)7.不可預(yù)見費(fèi)8.稅費(fèi)9.其他費(fèi)用三、凈現(xiàn)金流量四、累計(jì)凈現(xiàn)金流量五、貼現(xiàn)因子六、凈現(xiàn)值七、累計(jì)凈現(xiàn)值400002500150010001500150010005005005001000500-10001000500-1000150025000。710。80。6-1000400600700-1000-6001007002021/5/937

財(cái)務(wù)內(nèi)部報(bào)酬率

是指使項(xiàng)目凈現(xiàn)值等于零的折現(xiàn)率。公式為：

——項(xiàng)目在第t年的凈現(xiàn)金流量；

——項(xiàng)目開始進(jìn)行的時(shí)間點(diǎn)。2021/5/938內(nèi)部收益率(IRR)internalrateofreturn是在項(xiàng)目建設(shè)經(jīng)營期內(nèi)累計(jì)凈現(xiàn)值=0時(shí)的貼現(xiàn)率。是項(xiàng)目所能承受的最高貸款利率判斷標(biāo)準(zhǔn)：IRR≥

貸款利率，項(xiàng)目保本、盈利

IRR<

貸款利率，項(xiàng)目虧損計(jì)算方法：內(nèi)插法1。首先假設(shè)一個(gè)貼現(xiàn)率i1（一般是基準(zhǔn)收益率或目標(biāo)收益率），算出NPV1；2。若NPV為正，則采用一個(gè)更高的貼現(xiàn)率i2，算出NPV2<0;

要求：i1-i2≤2%)3。IRR=i1+（i1-i2）╳

NPV1NPV1+NPV22021/5/939現(xiàn)金流量表（單位：萬元）項(xiàng)目合計(jì)建設(shè)經(jīng)營期備注02.6-03.503.6-04.504.6-05.505.6-06.5一、現(xiàn)金流入1.銷售收入二、現(xiàn)金流出1.土地費(fèi)2.前期工程費(fèi)3.建安費(fèi)4.銷售費(fèi)5.財(cái)務(wù)費(fèi)6.管理費(fèi)7.不可預(yù)見費(fèi)8.稅費(fèi)9.其他費(fèi)用三、凈現(xiàn)金流量四、累計(jì)凈現(xiàn)金流量五、貼現(xiàn)因子六、凈現(xiàn)值七、累計(jì)凈現(xiàn)值400002500150010001500150010005005005001000500-10001000500-1000150025000。710。80。6-1000400600700-1000-6001007002021/5/940

投資收益率

是指項(xiàng)目在正常年份的凈收益或項(xiàng)目壽命期的年平均凈收益與投資總額的比率，通常用百分?jǐn)?shù)表示，計(jì)算公式為：投資收益率＝年凈收益÷投資總額×１００％

其中投資總額包括固定資產(chǎn)投資、投資方向調(diào)節(jié)稅、建設(shè)期利息和流動(dòng)資金投資。凈收益額可以為繳納所得稅前的利潤總額，也可以為繳納所得稅后的凈利潤。所以投資收益率可以分為稅前投資收益率和稅后投資收益率。

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項(xiàng)目總開發(fā)收入—總開發(fā)成本總開發(fā)成本開發(fā)商成本利潤率*100%=初步判斷房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)可行性的指標(biāo)項(xiàng)目利潤=項(xiàng)目總收入—項(xiàng)目總成本費(fèi)用銷售收入出租收入1.土地費(fèi)用2.前期工程費(fèi)3.房屋開發(fā)費(fèi)4.管理費(fèi)5.銷售費(fèi)用6.財(cái)務(wù)費(fèi)用7.其他費(fèi)用8.不可預(yù)見費(fèi)用9.稅費(fèi)土地使用權(quán)出讓金土地征用費(fèi)城市建設(shè)配套費(fèi)拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)建安工程費(fèi)附屬工程費(fèi)室外工程費(fèi)2021/5/942現(xiàn)金流量表（單位：萬元）項(xiàng)目合計(jì)建設(shè)經(jīng)營期備注02.6-03.503.6-04.504.6-05.505.6-06.5一、現(xiàn)金流入1.銷售收入二、現(xiàn)金流出1.土地費(fèi)2.前期工程費(fèi)3.建安費(fèi)4.銷售費(fèi)5.財(cái)務(wù)費(fèi)6.管理費(fèi)7.不可預(yù)見費(fèi)8.稅費(fèi)9.其他費(fèi)用三、凈現(xiàn)金流量四、累計(jì)凈現(xiàn)金流量五、貼現(xiàn)因子六、凈現(xiàn)值七、累計(jì)凈現(xiàn)值400002500150010001500150010005005005001000500-10001000500-1000150025000。710。80。6-1000400600700-1000-6001007002021/5/943成本利潤率=1500/4000*100%=37。5%2021/5/944

靜態(tài)投資回收期和動(dòng)態(tài)投資回收期

投資回收期是指項(xiàng)目的凈收益額用于抵償全部投資所需要的時(shí)間。靜態(tài)投資回收期（）

即在不考慮時(shí)間因素影響的條件下，項(xiàng)目的凈收益額用于抵償全部投資所需要的時(shí)間。公式為：2021/5/945動(dòng)態(tài)投資回收期（）

即項(xiàng)目以凈收益抵償全部投資所需的時(shí)間，是反映開發(fā)項(xiàng)目投資回收能力的重要指標(biāo)。對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目來說，動(dòng)態(tài)投資回收期自開發(fā)投資起始點(diǎn)算起，累計(jì)凈現(xiàn)值等于零或出現(xiàn)正值的年份即為投資回收終止年份。其計(jì)算公式為：動(dòng)態(tài)投資回收期以年表示，其詳細(xì)計(jì)算公式為：2021/5/946現(xiàn)金流量表（單位：萬元）項(xiàng)目合計(jì)建設(shè)經(jīng)營期備注02.6-03.503.6-04.504.6-05.505.6-06.5一、現(xiàn)金流入1.銷售收入二、現(xiàn)金流出1.土地費(fèi)2.前期工程費(fèi)3.建安費(fèi)4.銷售費(fèi)5.財(cái)務(wù)費(fèi)6.管理費(fèi)7.不可預(yù)見費(fèi)8.稅費(fèi)9.其他費(fèi)用三、凈現(xiàn)金流量四、累計(jì)凈現(xiàn)金流量五、貼現(xiàn)因子六、凈現(xiàn)值七、累計(jì)凈現(xiàn)值400002500150010001500150010005005005001000500-10001000500-1000150025000。710。80。6-1000400600700-1000-6001007002021/5/947T靜=？T動(dòng)=？2021/5/9482.5.4房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)投資預(yù)測與分析房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的預(yù)測主要包括對項(xiàng)目的銷售預(yù)測和開發(fā)建設(shè)投資數(shù)據(jù)的預(yù)測。預(yù)測方法根據(jù)預(yù)測的性質(zhì)劃分，包括定性預(yù)測和定量預(yù)測兩種。

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房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)投資構(gòu)成土地費(fèi)用前期工程費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)

房屋開發(fā)費(fèi)

公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)開發(fā)間接費(fèi)tt管理費(fèi)銷售費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用其他費(fèi)用稅金及政府收費(fèi)不可預(yù)見費(fèi)2021/5/950

成本費(fèi)用估算結(jié)果匯總2021/5/951確定租售方式確定可租售面積及可分?jǐn)偨ㄖ娣e確定售價(jià)（租金）水平安排租售進(jìn)度編制租售計(jì)劃表房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目租售方案的制定2021/5/952

風(fēng)險(xiǎn)與房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)從房地產(chǎn)投資的角度來說，風(fēng)險(xiǎn)是未來實(shí)際收益與預(yù)期收益的偏差和可能性大小。通常情況下，人們把風(fēng)險(xiǎn)劃分為：

--對市場內(nèi)所有投資項(xiàng)目均產(chǎn)生影響、投資者無法控制的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)

--僅對市場內(nèi)個(gè)別項(xiàng)目產(chǎn)生影響、投資者可以控制的個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)2.6房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)承受能力分析2021/5/953房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在投入資金的安全性、期望收益的可靠性、投資項(xiàng)目的變現(xiàn)性和資產(chǎn)管理的復(fù)雜性四個(gè)方面。

--房地產(chǎn)投資的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)如通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)、市場供求風(fēng)險(xiǎn)、周期風(fēng)險(xiǎn)、變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)和或然損失風(fēng)險(xiǎn)等；

--房地產(chǎn)投資的個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)包括收益現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)、未來經(jīng)營費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)、資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)、時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)、持有期風(fēng)險(xiǎn)。2021/5/954

房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析方法盈虧平衡分析項(xiàng)目安全率敏感性分析概率分析12342021/5/955

國家對擬建項(xiàng)目的考慮除了項(xiàng)目本身對開發(fā)商的影響外，還要綜合考慮對社區(qū)、城市環(huán)境、發(fā)展方向及資源的有效配置，因此要進(jìn)行國民經(jīng)濟(jì)評價(jià)。2.7房地產(chǎn)項(xiàng)目的國民經(jīng)濟(jì)評價(jià)2021/5/956財(cái)務(wù)評價(jià)與國民經(jīng)濟(jì)評價(jià)比較項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià)國民經(jīng)濟(jì)評價(jià)目標(biāo)利潤最大化國民經(jīng)