房地產(chǎn)會計全程核算(第一天)

《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)全程

——會計核算》

中華會計網(wǎng)校講師：叢慧

前言正確、合理、巧妙的賬務(wù)處理是納稅籌劃的基礎(chǔ) 近年來，隨著國家對房地產(chǎn)企業(yè)監(jiān)控力度的加大，房地產(chǎn)企業(yè)也更加重視了企業(yè)的稅收籌劃。但多數(shù)企業(yè)都忽視了一個問題：平時的賬務(wù)處理決定著最后的土地增值稅及所得稅清算的最終結(jié)果。房地產(chǎn)的火熱，較高的利潤空間，優(yōu)越的待遇催生了房地產(chǎn)會計的火熱。很多企業(yè)重金難求一位業(yè)務(wù)精通的房地產(chǎn)財務(wù)總監(jiān)。前言做過多個房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃項目，賬務(wù)處理可謂百家百樣，往往最后清算關(guān)頭，企業(yè)為降低稅負而挺身走險，打法律的擦邊球。企業(yè)和財務(wù)人員同時承擔著極大的風險。財務(wù)的不可逆性使企業(yè)平時賬務(wù)處理的水平?jīng)Q定著最后稅收籌劃的成果。結(jié)合百家之長，總結(jié)一套成熟的賬務(wù)處理方法，使企業(yè)最終清算順利通過稅務(wù)關(guān)。本套房地產(chǎn)企業(yè)全程會計核算以《企業(yè)會計準則》為依據(jù)，按照房地產(chǎn)開發(fā)流程的順序，結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)實際案例進行系統(tǒng)全面的講解。第一章：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)概述

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)務(wù)概述二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計概述三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅業(yè)務(wù)概述

第一章：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)概述思考：1、房地產(chǎn)企業(yè)的運作流程是什么？2、房地產(chǎn)企業(yè)與其他行業(yè)（如：工廠、酒店）會計核算有何異同？第一章：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)概述一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)務(wù)概述（運作流程）設(shè)立企業(yè)獲取土地使用權(quán)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)轉(zhuǎn)讓銷售房地產(chǎn)持有房地產(chǎn)第一章：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)概述二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計概述目前《企業(yè)會計制度》、《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度》并沒有明文廢止，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)執(zhí)行的可能是以上兩種制度或者是《企業(yè)會計準則（2006）》。第一章：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)概述二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計概述

特殊情況舉例：1、存貨其他企業(yè)擁有的土地使用權(quán)一般作為無形資產(chǎn)核算，而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是作為存貨核算；且借款費用可以進行資本化。2、預(yù)收賬款在會計報表附注中除列示期末余額、外，還應(yīng)列示預(yù)計竣工時間和預(yù)售比例。3、收入收入形式具有多樣性包括土地、商品房、配套設(shè)施等；銷售多采用預(yù)售，屬于遠期交易，造成收款期與房屋交付期不一致。第一章：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)概述二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計概述4、成本開發(fā)產(chǎn)品的成本組成具有很大差異，種類多且設(shè)計的多樣性；成本不能明確區(qū)分，不同工種的施工單位協(xié)同作業(yè)，屬多步驟生產(chǎn)；5、產(chǎn)品售價與其成本不配比房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品的成本載體是整個建設(shè)工程，而銷售是以樓層或戶型為單位，單個樓層或戶型的售價明顯與其成本不配比。如同一結(jié)構(gòu)房屋，低層建筑施工成本低于高層，但銷售價格卻相反。通常企業(yè)成本結(jié)轉(zhuǎn)方法是：總成本除以總開發(fā)建筑面積，得出均攤的建筑面積成本，這樣并未考慮房屋樓層、朝向的因素，在一定期間的經(jīng)營成果可能不真實。第一章：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)概述通過上述舉例,房地產(chǎn)項目會計核算特點有:1、開發(fā)模式?jīng)Q定會計核算具體項目有的成立子公司，有的是分公司

2、銷售核算與自營核算并存開發(fā)的產(chǎn)品存在一是對外銷售；一是留作自用（自營）

3、開發(fā)節(jié)點與收入、成本核算一般建設(shè)時間長，預(yù)售收入作為預(yù)收帳款，開發(fā)建設(shè)中的支出計入開發(fā)成本，在竣工后才結(jié)轉(zhuǎn)為收入、成本第一章：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)概述4、存在總承包、分包的核算

5、非持續(xù)經(jīng)營假設(shè)可能開發(fā)完一個項目要很長時期才有另一個項目，或許就終止的情形

6、借款費用的核算除要有自有資金，一般均要銀行貸款

7、公共配套的核算配套設(shè)施有的作為有償使用，有的作為無償使用，有的是房地產(chǎn)自留產(chǎn)權(quán)，取得經(jīng)營收益，有的是不留第一章：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)概述三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅業(yè)務(wù)概述企業(yè)設(shè)立階段獲取土地階段開發(fā)建設(shè)階段轉(zhuǎn)讓及銷售階段房產(chǎn)持有階段印花稅契稅印花稅契稅耕地占用稅印花稅城鎮(zhèn)土地使用稅營業(yè)稅城建稅教育費附加土地增值稅印花稅企業(yè)所得稅營業(yè)稅城建稅教育費附加城鎮(zhèn)土地使用稅房產(chǎn)稅第一章：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)概述

企業(yè)設(shè)立階段(第二章)

一、企業(yè)設(shè)立階段業(yè)務(wù)概述二、企業(yè)設(shè)立階段納稅處理三、企業(yè)設(shè)立階段會計處理第一章：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)概述

獲取土地階段(第三章)

一、獲取土地階段業(yè)務(wù)概述二、獲取土地階段納稅處理三、獲取土地階段會計處理

第一章：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)概述

開發(fā)建設(shè)階段(第四章)

一、開發(fā)建設(shè)階段業(yè)務(wù)概述二、成本費用核算三、材料、固定資產(chǎn)、出包工程會計核算四、職工薪酬會計核算五、開發(fā)產(chǎn)品核算六、開發(fā)建設(shè)階段納稅及納稅業(yè)務(wù)的會計處理第一章：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)概述

轉(zhuǎn)讓及銷售階段(第五章)

一、轉(zhuǎn)讓及銷售階段業(yè)務(wù)概述二、轉(zhuǎn)讓及銷售階段納稅處理三、土地增值稅清算四、轉(zhuǎn)讓及銷售階段會計處理第一章：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)概述

投資性房地產(chǎn)(第六章)

一、投資性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)概述二、投資性房地產(chǎn)納稅處理三、投資性房地產(chǎn)會計處理第一章：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)概述

合作開發(fā)房地產(chǎn)(第七章)

一、合作開發(fā)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)概述

二、合作開發(fā)房地產(chǎn)會計與稅務(wù)處理第一章：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)概述

利潤形成及利潤分配(第八章)

一、利潤形成及分配業(yè)務(wù)概述

二、利潤形成及分配會計處理

(了解內(nèi)容)第一章：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)概述企業(yè)所得稅(第九章)

一、企業(yè)所得稅匯算清繳二、企業(yè)所得稅年度匯算舉例三、所得稅會計

第一章：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)概述第十章土地增值稅清算第一章：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)概述

財務(wù)會計報告(第十一章)

一、財務(wù)會計報告概述二、資產(chǎn)負債表三、利潤表四、現(xiàn)金流量表五、所有者(或股東)權(quán)益變動表六、財務(wù)報表附注

(了解內(nèi)容)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計科目設(shè)置成本類開發(fā)成本開發(fā)間接費房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本費用的構(gòu)成注明：是會計核算的開發(fā)成本，不完全等同于土地增值稅前可扣除的成本。第二章企業(yè)設(shè)立階段

一、企業(yè)設(shè)立階段業(yè)務(wù)概述二、企業(yè)設(shè)立階段會計處理三、企業(yè)設(shè)立階段納稅處理第二章企業(yè)設(shè)立階段一、企業(yè)設(shè)立階段業(yè)務(wù)概述

設(shè)立公司時主要的關(guān)注點：

1、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第五條設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，除應(yīng)當符合有關(guān)法律、行政法規(guī)規(guī)定的企業(yè)設(shè)立條件外，還應(yīng)當具備下列條件：

（一）有100萬元以上的注冊資本；

（二）有4名以上持有資格證書的房地產(chǎn)專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人員，2名以上持有資格證書的專職會計人員。

省、自治區(qū)、直轄市人民政府可以根據(jù)本地方的實際情況，對設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的注冊資本和專業(yè)技術(shù)人員的條件作出高于前款的規(guī)定。

2、設(shè)立有限責任公司符合股東法定人數(shù)：有限責任公司最多50人，可是1人）

3、《公司法》第二十六條有限責任公司的注冊資本為在登記機關(guān)登記的全體股東認繳的出資額。公司全體股東的首次出資額不得低于注冊資本的百分之二十，也不得低于法定的注冊資本最低限額，其余部分自公司成立之日起兩年內(nèi)繳足；其中，投資公司可以在五年內(nèi)繳足。有限責任公司注冊資本的最低限額為人民幣三萬元。法律、法規(guī)對其注冊資本的最低限額有較高規(guī)定的，從其規(guī)定。（注意：房地產(chǎn)公司最低100萬元，但是各個省份對暫定資質(zhì)的房地產(chǎn)公司有注冊資金的最低要求，如山東最低1000萬元。）第二章企業(yè)設(shè)立階段4、《公司法》第二十七條股東可以用貨幣出資，也可以用實物、知識產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)等可以用貨幣估價并可以依法轉(zhuǎn)讓的非貨幣財產(chǎn)作價出資；但是，法律、行政法規(guī)規(guī)定不得作為出資的財產(chǎn)除外(如:股權(quán)出資09年3月1日才施行,且有明確的規(guī)定)。對作為出資的非貨幣財產(chǎn)應(yīng)當評估作價，核實財產(chǎn)，不得高估或者低估作價。法律、行政法規(guī)對評估作價有規(guī)定的，從其規(guī)定。全體股東的貨幣出資金額不得低于有限責任公司注冊資本的百分之三十（注意：30%）。第三十六條公司成立后，股東不得抽逃出資。（注意：不得抽逃）第二章企業(yè)設(shè)立階段房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照條件分為一、二、三、四級資質(zhì)等級。第二章企業(yè)設(shè)立階段二、企業(yè)設(shè)立階段會計處理（一）新設(shè)立公司的會計核算

1、投資者以貨幣出資程序:工商公司名稱核準-------開立臨時賬戶-----投資人投入的貨幣資金------到臨時賬戶-----驗資----辦理營業(yè)執(zhí)照-----刻章、開立基本存款賬戶----動用資金。會計根據(jù)《現(xiàn)金繳款單》或《銀行進賬單》借記“銀行存款”科目；按投入資本所占份額，貸記“實收資本”，按其差額，貸記“資本公積-資本溢價”。新辦企業(yè)一般不存在資本溢價。

第二章企業(yè)設(shè)立階段【例2-1】甲、乙兩公司共同出資設(shè)立ABC地產(chǎn)有限責任公司（以下簡稱ABC地產(chǎn)公司），公司注冊資本為1000萬元，甲、乙持股比例分別是60%、40%。2010年5月20日，ABC地產(chǎn)有限責任公司如期收到各投資者一次性繳足的款項。根據(jù)上述資料，公司依據(jù)銀行進賬單作以下賬務(wù)處理：

借：銀行存款—臨時戶10000000

貸：實收資本—甲公司6000000

—乙公司4000000

公司拿到營業(yè)執(zhí)照，刻好財務(wù)印簽，重新開立基本賬戶，需要將臨時存款賬戶的資金轉(zhuǎn)入基本存款賬戶上，這筆資金就可以動用了。第二章企業(yè)設(shè)立階段

2、投資者以非貨幣資產(chǎn)出資以非貨幣財產(chǎn)出資，需要注意投資方要如期辦理其財產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移手續(xù)，其中動產(chǎn)，原則上以交付為轉(zhuǎn)移，對于不動產(chǎn)、機動車，由于我國一般實行登記主義，則需要進行相應(yīng)的過戶登記，對于法律法規(guī)規(guī)定需要辦理過戶登記才能算為財產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的，如違反規(guī)定未及時辦理過戶登記的，即使非貨幣財產(chǎn)已實際交付給公司使用，仍將視為投資方未履行相應(yīng)的出資義務(wù)。按照《公司法》規(guī)定，要先辦理財產(chǎn)轉(zhuǎn)移手續(xù)才能驗資，但因為設(shè)立時法律主體尚未產(chǎn)生，無法辦理財產(chǎn)轉(zhuǎn)移手續(xù)。所以實踐中一般是按分期出資的方式，先以貨幣資金出資成立公司，之后再短期內(nèi)辦理土地使用權(quán)、房產(chǎn)等非貨幣資產(chǎn)財產(chǎn)轉(zhuǎn)移手續(xù)，然后再辦理驗資手續(xù)。以實物資產(chǎn)出資的，應(yīng)在辦理財產(chǎn)轉(zhuǎn)移手續(xù)時，按照評估確認的價值或合同、協(xié)議或公司章程的價值，借記“固定資產(chǎn)”或“無形資產(chǎn)”，按投入資本，貸記“實收資本”。第二章企業(yè)設(shè)立階段【例2-2】甲、乙、丙三家公司共同出資設(shè)立ABC地產(chǎn)有限責任公司進行，公司注冊資本1000萬元，甲乙丙持股比例分別是50%、30%、20%。甲以土地使用權(quán)出資，土地使用權(quán)進過評估確認的價值是500萬元，乙公司以貨幣資金出資300萬元，丙公司以設(shè)備出資200萬元。根據(jù)上述資料，乙公司將資金打入ABC公司臨時賬戶后，ABC公司依據(jù)進賬單作以下賬務(wù)處理：借：銀行存款—臨時戶3000000

貸：實收資本—乙公司3000000

甲公司于ABC公司辦妥驗資手續(xù)時，依據(jù)財產(chǎn)轉(zhuǎn)移清單和評估確認價值證明文件，ABC公司應(yīng)作如下賬務(wù)處理：借：無形資產(chǎn)—土地使用權(quán)5000000

貸：實收資本—甲公司5000000

如果這塊土地全部是用來開發(fā)商品房的，公司應(yīng)作賬務(wù)調(diào)整；借：開發(fā)成本—土地出讓及拆遷補償費5000000

貸：無形資產(chǎn)—土地使用權(quán)5000000

丙公司辦妥財產(chǎn)轉(zhuǎn)移手續(xù)時，依據(jù)財產(chǎn)轉(zhuǎn)移清單和評估確認價值證明文件，ABC公司應(yīng)作如下賬務(wù)處理：借：固定資產(chǎn)3000000

貸：實收資本—丙公司3000000第二章企業(yè)設(shè)立階段上述公司的成立是比較理想化的情況。如果甲公司實際投入的土地評估價值大于500萬元，如何做賬務(wù)處理呢？通常的做法是，在三方的投資協(xié)議或合同中明確約定，多余的掛賬甲公司的其他應(yīng)付款。如果甲公司土地評估價值是600萬元。ABC公司依據(jù)銀行進賬單、財產(chǎn)轉(zhuǎn)移手續(xù)、評估價值確認證明文件，作如下賬務(wù)處理：借：無形資產(chǎn)--土地使用權(quán)6000000

銀行存款--臨時戶3000000

固定資產(chǎn)2000000

貸：實收資本—甲公司5000000--乙公司3000000--丙公司2000000

其他應(yīng)付款—甲公司1000000第二章企業(yè)設(shè)立階段（二）公司增加注冊資本的核算

房地產(chǎn)企業(yè)增加資本一般有三條途徑：一是所有者（包括原企業(yè)所有者和新投資者）投入；二是資本公積轉(zhuǎn)為實收資本；三是將盈余公積轉(zhuǎn)增資本。企業(yè)將盈余公積轉(zhuǎn)增資本時，必須經(jīng)股東會決議批準。在實際將盈余公積轉(zhuǎn)增資本時，要按股東原有持股比例結(jié)轉(zhuǎn)。這里要注意的是，資本公積和盈余公積均屬所有者權(quán)益。公司為有限責任公司的，應(yīng)按原投資者所持股份同比例增加各股東的股權(quán)。房地產(chǎn)企業(yè)在增加注冊資本時按照增加注冊資本的不同方式，進行不同的會計處理。

1、所有者（包括原企業(yè)所有者和新投資者）投入所有者（包括原企業(yè)所有者和新投資者）接受投資投入的資本，借記“銀行存款”、“固定資產(chǎn)”、“無形資產(chǎn)”、“長期股權(quán)投資”等科目，貸記“實收資本”等科目。企業(yè)增加注冊資本時有新投資者介入，新介入的投資者繳納的出資額大于其按約定比例計算的其在注冊資本中所占的份額部分，應(yīng)作為資本公積，計入“資本公積——資本溢價”科目。第二章企業(yè)設(shè)立階段（1）投資者以貨幣出資房地產(chǎn)企業(yè)增加注冊資本的，應(yīng)在投資者將貨幣存入準備設(shè)立的公司在銀行開設(shè)的臨時賬戶時，依據(jù)銀行加蓋受理章的現(xiàn)金繳款單，或者銀行進賬單回單的金額，借記“銀行存款”科目；按投入資本在注冊資本中所占份額，貸記“實收資本”科目，按其差額，貸記“資本公積——資本溢價”等科目?！纠?-3】ABC地產(chǎn)公司由甲、乙共同投資設(shè)立，原注冊資本為1000萬元。甲、乙出資分別為600萬元、400萬元。2009年5月26日，丙公司加入ABC地產(chǎn)公司，投入貨幣資金300萬元，經(jīng)協(xié)商，丙公司持股比例為20%，投資后的注冊資本為1250萬元。丙公司投入資本時，ABC應(yīng)作：借：銀行存款3000000

貸：實收資本——丙公司2500000

資本公積——資本溢價500000第二章企業(yè)設(shè)立階段

需要說明的是：公司成立后，后來加入的股東，應(yīng)該要比公司成立時的股東支付要多出一部分錢，才可以得到與在公司成立時的股東一樣的持股比例，為什么呢？因為人家比你先投入，比你多承擔了資金的風險，你的資金沒有承擔這些風險，如果要得到與以前股東相同的持股比例，當然要多付出一些錢來，后來的股東多付的那部分錢，就是資本溢價，在科目上走“資本公積”。第二章企業(yè)設(shè)立階段（2）投資者以非貨幣財產(chǎn)出資以非貨幣資產(chǎn)增資時，股東應(yīng)當在依法辦理財產(chǎn)轉(zhuǎn)移手續(xù)后，依據(jù)財產(chǎn)移交清冊，借記“固定資產(chǎn)”、“無形資產(chǎn)”、“長期股權(quán)投資”等科目，貸記“實收資本”等科目?！纠?-4】ABC地產(chǎn)公司由甲乙共同投資設(shè)立，原注冊資本為1000萬元。甲乙出資分別為600萬元、400萬元。2009年3月23日，丙公司加入ABC地產(chǎn)公司，投入土地使用權(quán)500萬元，經(jīng)協(xié)商，注冊資本增加為1500萬元，丙公司持股比例為30%。丙于4月15日辦妥土地使用權(quán)過戶手續(xù)。ABC地產(chǎn)公司將土地使用權(quán)作為儲備土地用于開發(fā)住宅核算。根據(jù)上述資料，ABC地產(chǎn)公司應(yīng)作以下賬務(wù)處理：借：存貨5000000

貸：實收資本——丙公司4500000

資本公積——資本溢價500000第二章企業(yè)設(shè)立階段2．

將資本公積轉(zhuǎn)為實收資本將資本公積轉(zhuǎn)為資本。在辦理增資手續(xù)后，依據(jù)股東會決議，應(yīng)借記“資本公積——資本溢價”科目，貸記“實收資本”或“股本”科目?！纠?-5】ABC地產(chǎn)公司由甲、乙、丙共同投資設(shè)立，原注冊資本為1000萬元，甲、乙出資分別為600萬元、400萬元。為了擴大經(jīng)營規(guī)模，經(jīng)批準，ABC地產(chǎn)公司按照原出資比例將資本公積500萬元轉(zhuǎn)增資本。根據(jù)上述資料，依據(jù)股東會決議，ABC地產(chǎn)公司應(yīng)作以下財務(wù)處理：借：資本公積5000000

貸：實收資本——甲3000000

——乙2000000第二章企業(yè)設(shè)立階段（三）公司實收資本減少的核算減少有兩種原因；一是資本過剩；二是企業(yè)發(fā)生重大虧損。企業(yè)因資本過剩而減資，一般要歸還股款。公司減少注冊資本，應(yīng)當符合《公司法》規(guī)定的程序，減少后的注冊資本數(shù)額應(yīng)達到法律、行政法律、行政法規(guī)規(guī)定的公司注冊資本的最低限額并經(jīng)驗資機構(gòu)驗資。有限責任公司減少實收資本的會計處理比較簡單，按法定程序報經(jīng)批準減少注冊資本的，按照股東大會批準文件借記“實收資本”科目，貸記“庫存現(xiàn)金”、“銀行存款”等科目。第二章企業(yè)設(shè)立階段（四）開辦費的核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在籌建期間內(nèi)發(fā)生的開辦費，包括人員工資、辦公費、培訓費、差旅費、印刷費、注冊登記費以及不計入固定資產(chǎn)成本的借款費用等。籌建期間為從企業(yè)開始籌建之日起至取得營業(yè)執(zhí)照之日的期間。開辦費在實際發(fā)生時，依據(jù)相關(guān)原始憑證，借記“管理費用——開辦費”，貸記“銀行存款”等科目?！纠?-6】20×9年1月5日，ABC地產(chǎn)公司支付設(shè)立驗資費用10000元。在驗資費用實際發(fā)生時，ABC地產(chǎn)公司應(yīng)依據(jù)銀行轉(zhuǎn)賬憑證和驗資發(fā)票作以下賬務(wù)處理：借：長期待攤費用——開辦費10000

銀行存款10000

同時在開始生產(chǎn)經(jīng)營的當月轉(zhuǎn)入當期損益借：管理費用—開辦費10000貸：長期待攤費用——開辦費10000第二章企業(yè)設(shè)立階段三、企業(yè)設(shè)立階段相關(guān)稅費的處理印花稅1、營業(yè)帳薄記載資金的帳薄按照實收資本和資本公積的合計金額0.5‰在帳薄啟用時貼花；其他帳薄在啟用時按件貼花，每件5元。2、權(quán)利許可證照房產(chǎn)證、土地證、營業(yè)執(zhí)照，每件5元。3、土地使用權(quán)合同對于以土地使用權(quán)投資入股的，公司以土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移數(shù)據(jù)征收印花稅，按照合同記載金額的0.5‰貼花。第二章企業(yè)設(shè)立階段契稅在房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)立階段，如果接受出資人土地使用權(quán)等不動產(chǎn)出資的，接受出資的單位按照成交價格的3%-5%繳納契稅。第二章企業(yè)設(shè)立階段稅收的賬務(wù)處理房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生的印花稅和契稅，一般不通過“應(yīng)繳稅費”科目進行核算，印花稅在實際繳納時直接進入“管理費用”，契稅發(fā)生時視取得土地使用權(quán)的用途計入不同的會計科目。第二章企業(yè)設(shè)立階段【例2-7】2009年3月，ABC房地產(chǎn)公司購買印花稅票1000元。繳納土地入股時的契稅60000元。

ABC地產(chǎn)公司應(yīng)作如下會計處理：借：管理費用1000

土地費用－為取得土地使用權(quán)而支付的金額---契稅

60000

貸：銀行存款61000第二章企業(yè)設(shè)立階段開辦費的稅務(wù)規(guī)定《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》(2007年第63號）第十三條規(guī)定，在計算應(yīng)納稅所得額時，企業(yè)發(fā)生的下列支出，作為長期待攤費用，按照規(guī)定攤銷的，準予扣除：

（一）已足額提取折舊的固定資產(chǎn)的改建支出；

（二）租入固定資產(chǎn)的改建支出；

（三）固定資產(chǎn)的大修理支出；

（四）其他應(yīng)當作為長期待攤費用的支出。第二章企業(yè)設(shè)立階段《中華人民共和國企業(yè)所得稅法實施條例》（國務(wù)院令2007年第512號）第七十條規(guī)定，企業(yè)所得稅法第十三條第（四）項所稱其他應(yīng)當作為長期待攤費用的支出，自支出發(fā)生月份的次月起，分期攤銷，攤銷年限不得低于3年。

第二章企業(yè)設(shè)立階段從上述規(guī)定可以看出，在“長期待攤費用”中并沒有包括開辦費。2008年4月25日國家稅務(wù)總局網(wǎng)站上，關(guān)于“開辦費稅前扣除”問題的答復(fù)：“新稅法不再將開辦費列舉為長期待攤費用，與會計準則及會計制度的處理一致，即企業(yè)可以從生產(chǎn)經(jīng)營當期一次性扣除”第二章企業(yè)設(shè)立階段因此，新設(shè)立的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，對于開辦費的稅務(wù)處理應(yīng)該按照新稅法的精神，計入當期損益，并不再作納稅調(diào)整。開辦費在“管理費用”科目下核算。第二章企業(yè)設(shè)立階段

五、思考題解答:以土地使用權(quán)作價入股是否繳納營業(yè)稅？土地增值稅？企業(yè)所得稅？契稅？第二章企業(yè)設(shè)立階段答：營業(yè)稅免征，征收土地增值稅與企業(yè)所得稅、契稅。具體政策參考：《關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)營業(yè)稅問題的通知》（財稅[2002]191號）文件規(guī)定：以無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)投資入股，接受投資方利潤分配，共同承擔投資風險的行為，不征收營業(yè)稅第二章企業(yè)設(shè)立階段以土地使用權(quán)投資換取股權(quán)屬于非貨幣性資產(chǎn)交換。《關(guān)于企業(yè)資產(chǎn)所得稅處理問題的通知》（國稅函[2008]828號）第二條：企業(yè)將資產(chǎn)移送他人的下列情形，因資產(chǎn)所有權(quán)屬已發(fā)生改變而不屬于內(nèi)部處置資產(chǎn)，應(yīng)按規(guī)定視同銷售確定收入……（六）其他改變資產(chǎn)所有權(quán)屬的用途。第二章企業(yè)設(shè)立階段根據(jù)財政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字[1995]48號）第一條規(guī)定，對于以房地產(chǎn)進行投資、聯(lián)營的，投資、聯(lián)營的一方以土地（房地產(chǎn)）作價入股進行投資或作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中時，暫免征收土地增值稅。對投資、聯(lián)營企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。第二章企業(yè)設(shè)立階段《關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財稅[2006]21號）的規(guī)定，自2006年3月2日起，對于以土地（房地產(chǎn)）作價投資入股進行投資或聯(lián)營的，凡所投資、聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進行投資和聯(lián)營的，均不適用財稅字[1995]48號文件第一條暫免征收土地增值稅的規(guī)定，應(yīng)按規(guī)定繳納土地增值稅。第二章企業(yè)設(shè)立階段根據(jù)《中華人民共和國契稅暫行條例細則》第八條第一款規(guī)定，以土地、房屋權(quán)屬作價投資、入股方式轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬的，視同土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓征稅。第二章企業(yè)設(shè)立階段思考：契稅計稅價格具體包括哪些內(nèi)容？第二章企業(yè)設(shè)立階段根據(jù)《關(guān)于國有土地使用權(quán)出讓等有關(guān)契稅問題的通知》（財稅[2004]134號）的規(guī)定，出讓國有土地使用權(quán)的，其契稅計稅價格為承受人為取得該土地使用權(quán)而支付的全部經(jīng)濟利益。具體情況分為以下兩種：（1）以協(xié)議方式出讓的，其契稅計稅價格為成交價格。成交價格包括土地出讓金、土地補償費、安置補助費、地上附著物各青苗補償費、拆遷補償費、市政建設(shè)配套費等承受者應(yīng)支付的貨幣、實物、無形資產(chǎn)及其他經(jīng)濟利益。第二章企業(yè)設(shè)立階段沒有成交價格或者成交價格明顯偏低的，征收機關(guān)可依次按下列兩種方法確定：（1）評估價格（2）土地基準價格以競價方式出讓的，其契稅計稅價格，一般慶確定為競價的成交價格。第二章企業(yè)設(shè)立階段思考：企業(yè)籌劃期間開辦費的支出能否計算為當期虧損？第二章企業(yè)設(shè)立階段答：不能。從計算扣益年度開始，可以在企業(yè)所得稅前扣除。政策參考：《關(guān)于貫徹落實企業(yè)所得稅法若干稅收問題的通知》（國稅函[2010]79號）第七條規(guī)定，企業(yè)自開始生產(chǎn)經(jīng)營的年度，為開始計算企業(yè)損益的年度。企業(yè)從事生產(chǎn)經(jīng)營之前進行籌辦活動期間發(fā)生的籌辦費支出，不得計算為當期損益。第二章企業(yè)設(shè)立階段企業(yè)在從事生產(chǎn)經(jīng)營之前進行籌辦期間發(fā)生的籌辦費用不得計算為當期的虧損。應(yīng)從開始生產(chǎn)經(jīng)營，計算損益的年度扣除。房地產(chǎn)企業(yè)，應(yīng)把握住“開始計算企業(yè)損益”的時期，在投資設(shè)立的當年就可以確認虧損，使籌辦費用支出在成立前期即可稅前扣除。第二章企業(yè)設(shè)立階段思考：開辦費中的業(yè)務(wù)招待費如何處理？第二章企業(yè)設(shè)立階段答：企業(yè)開辦費包括：人員工資、辦公費、培訓費、差旅費、印刷費、注冊費、登記費以及不計入固定資產(chǎn)成本的借款費用等在實際發(fā)生時：借：管理費用－開辦費

貸：銀行存款等第二章企業(yè)設(shè)立階段所得稅的處理政策參考：根據(jù)《關(guān)于企業(yè)所得稅應(yīng)納稅所得額若干稅務(wù)問題處理的公告》（國家稅務(wù)總局2012年第15號）第五條規(guī)定，企業(yè)在籌建期間內(nèi)，發(fā)生籌辦活動有關(guān)的業(yè)務(wù)招待費支出，可按實際發(fā)徨額的60%計入企業(yè)籌辦費，并按有關(guān)規(guī)定在稅前扣除。第二章企業(yè)設(shè)立階段根據(jù)《企業(yè)所得稅法實施條例》第四十三條規(guī)定，企業(yè)發(fā)生的與生產(chǎn)經(jīng)營活動有關(guān)的業(yè)務(wù)招待費支出，按照生生額的60%扣除，但最高不得超過當年銷售（營業(yè)）收入的0.5%。當年沒有營業(yè)（銷售）收入的，全額進行納稅調(diào)整。第三章獲取土地階段討論：一、取得土地使用權(quán)環(huán)節(jié)的印花稅金額較大,應(yīng)計入取得土地的成本還是費用？二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商品房建設(shè)期間繳納的土地使用稅應(yīng)計入“開發(fā)成本”或是“管理費用”？第三章獲取土地階段

一、獲取土地階段業(yè)務(wù)概述二、獲取土地階段納稅處理三、獲取土地階段會計處理

第三章獲取土地階段一、獲取土地階段業(yè)務(wù)概述1、土地所有權(quán)與使用權(quán)制度根據(jù)《土地管理法》的規(guī)定，我國實行土地社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制。2、土地的獲取方式(為房地產(chǎn)開發(fā)土地來源主要的五種)以出讓方式取得土地使用權(quán)以劃撥方式取得土地使用權(quán)投資者投入土地使用權(quán)其他方式獲取土地使用權(quán)以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)第三章獲取土地階段3、閑置土地處置制度具有以下情況之一的，可以認定為閑置土地：①建設(shè)用地批準書頒發(fā)之日起滿1年未動工開發(fā)建設(shè)的。②已動工開發(fā)建設(shè)但開發(fā)建設(shè)面積占應(yīng)動工開發(fā)建設(shè)總面積不足1/3或者已投資額占總投資額不足25%且未經(jīng)批準中止開發(fā)建設(shè)連續(xù)滿1年的。③法律及行政法規(guī)規(guī)定的其他情形。4、終止土地所有權(quán)如:公共利益需要、城市規(guī)劃5、其他土地政策如對廉租房、經(jīng)濟適用房的規(guī)定第三章獲取土地階段二、獲取土地階段納稅處理1、契稅

根據(jù)《中華人民共和國契稅暫行條例》及相關(guān)規(guī)定，企業(yè)需要依據(jù)國有土地使用權(quán)出讓、出售成交價格按照3%-5%繳納契稅。以自有房產(chǎn)做股投入本人獨資經(jīng)營企業(yè)，免交契稅。2、印花稅①、營業(yè)帳薄記載資金的帳薄按照實收資本和資本公積的合計金額0.5‰在帳薄啟用時貼花；其他帳薄在啟用時按件貼花，每件5元。②、權(quán)利許可證照房產(chǎn)證、土地證、營業(yè)執(zhí)照，每件5元。③、土地使用權(quán)合同對于以土地使用權(quán)投資入股的，公司以土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移數(shù)據(jù)征收印花稅，按照合同記載金額的0.5‰貼花。第三章獲取土地階段3、耕地占用稅房地產(chǎn)企業(yè)獲取的土地符合耕地條件的需要依據(jù)實際占用耕地面積、按照規(guī)定的適用稅額一次性繳納耕地占用稅，不符合耕地條件的不必繳納耕地占用稅。4、城鎮(zhèn)土地使用稅取得土地使用權(quán)后需要以實際占用的土地面積為計稅依據(jù)，按照稅法規(guī)定的差額幅度稅額計算繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。如大城市（人口50萬以上）每平方米1.5—30元第三章獲取土地階段思考：土地閑置費、土地評估費是否可以在土地增值稅前扣除？第三章獲取土地階段答：根據(jù)《閑置土地處置辦法》（國土資源令第53號）第十四條規(guī)定：除由政府、政府有關(guān)部門的行為造成動工開發(fā)延遲的情形外，未動工滿一年的，按照土地出讓或者劃拔價款的百分之二十征收土地閑置費。土地閑置費不得列入開發(fā)成本。第三章獲取土地階段《關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（國稅函[2010]220號）第四條規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費不得扣除。第三章獲取土地階段思考：土地閑置費可否在企業(yè)所得稅前扣除？第三章獲取土地階段問：《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發(fā)[2009]31號）第二十七條明確規(guī)定，土地閑置費可以稅前扣除。而從2012年7月1日開始實施的《閑置土地處置辦法》（國土資源部令第53號）第十四條規(guī)定，土地閑置費不得列入生產(chǎn)成本。第三章獲取土地階段?！堕e置土地處置辦法》（國土資源部令第53號）規(guī)定，“土地閑置費不得列入生產(chǎn)成本”，該部門規(guī)章自2012年7月1日起執(zhí)行。因此，2012年7月1日起企業(yè)繳納的土地閑置費不得在稅前扣除。第三章獲取土地階段思考：已經(jīng)取得土地使用權(quán)，但尚未開始開發(fā)，是否交城鎮(zhèn)土地使用稅？第三章獲取土地階段答：根據(jù)《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》第二條規(guī)定：在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土地的單位和個人，為城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅義務(wù)人?！蛾P(guān)于城鎮(zhèn)土地使用稅若干具體問題的解釋各暫行規(guī)定》（國稅地[1998]15號）第四條規(guī)定：土地使用稅由擁有土地使用權(quán)的單位或個人繳納。因此，取得土地使用權(quán)，就應(yīng)當繳納土地使用稅。第三章獲取土地階段思考：未辦理土地使用權(quán)證，是否繳納土地使用稅？第三章獲取土地階段答：根據(jù)《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知》（財稅[2006]186號）規(guī)定：以出讓或轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權(quán)的，應(yīng)由受主方從合同約定交付土地時間的次月起繳納土地使用稅；合同未規(guī)定交付時間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納土地使用稅。第三章獲取土地階段思考：同一投資主體內(nèi)部劃拔土地使用權(quán)是否繳納契稅？第三章獲取土地階段答：根據(jù)《關(guān)于企業(yè)事業(yè)單位改制重組契稅政策的通知》（財稅[2012]4號）第八條規(guī)定：企業(yè)改制重組過程中，同一投資主體內(nèi)部所屬企業(yè)之間土地、房屋權(quán)屬的劃拔，包括母公司與其全資子公司之間，同一公司所屬全資子公司之間，同一自然人與其設(shè)立的個人獨資企業(yè)、一人有限公司之間土地、房屋權(quán)屬的劃拔，不征收契稅。第三章獲取土地階段三、獲取土地階段會計處理1、取得土地使用權(quán)確認

接受土地使用權(quán)出讓接受土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓

投資者投入的土地使用權(quán)

其他方式

入賬成本=土地出讓金+相關(guān)費用+相關(guān)稅費（稅費包括取得土地使用權(quán)時涉及的契稅、耕地占用稅等）入賬成本=購買價款+相關(guān)費用+相關(guān)稅費(如有關(guān)行政事業(yè)性收費、補交土地出讓金）入賬成本依照投資合同或協(xié)議約定的價值，但合同或協(xié)議約定價值不公允的除外入賬成本依照《企業(yè)會計準則第7號、12號、16號、20號》確定如非貨幣性資產(chǎn)交換債務(wù)重組第三章獲取土地階段2、獲取土地使用權(quán)的賬務(wù)處理

房地產(chǎn)企業(yè)取得的土地使用權(quán)，根據(jù)《企業(yè)會計準則第6號—無形資產(chǎn)》應(yīng)用指南的規(guī)定，通常應(yīng)確認為無形資產(chǎn)，但改變土地使用權(quán)用途，用于賺取租金的，應(yīng)將其轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)取得土地使用權(quán)用于建造對外出售的房屋建筑物，相關(guān)的土地使用權(quán)賬面價值應(yīng)當計入所建造的房屋建筑物的成本。取得土地使用權(quán)繳納的相關(guān)契稅、印花稅及耕地占用稅一般不通過“應(yīng)交稅費”賬戶，契稅、耕地占用稅視取得土地使用權(quán)的用途計入不同的會計賬戶，印花稅直接計入“管理費用”。

第三章獲取土地階段我們從五個方面來介紹：①用于土地開發(fā)的土地使用權(quán)根據(jù)企業(yè)會計準則，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)取得的土地使用權(quán)用于土地開發(fā)，應(yīng)將土地使用權(quán)的取得成本計入“開發(fā)成本”中，即借記“開發(fā)成本——土地開發(fā)”科目，貸記“銀行存款”、“應(yīng)付賬款”等。取得的土地使用權(quán)所繳納的印花稅直接計入“管理費用”核算。第三章獲取土地階段【例】2010年6月，ABC地產(chǎn)公司取得100畝的土地使用權(quán)用于開發(fā)商品性土地總價款5000萬元，單價50萬元/畝，契稅征收率為4%，當?shù)卣?guī)定的耕地占用稅稅額為22.5元/平方米，通過銀行轉(zhuǎn)賬支付土地出讓金及相關(guān)稅費。

1.支付土地出讓金時，依據(jù)財政部門開具的土地使用權(quán)出讓金專用票據(jù)和銀行轉(zhuǎn)款手續(xù)，ABC地產(chǎn)公司應(yīng)進行的會計處理為：

借：開發(fā)成本—土地開發(fā)—土地征用及拆遷補償費50000000

貸：銀行存款50000000

2.應(yīng)繳納的契稅為：

5000×4%=200（萬元）依據(jù)契稅完稅憑證和付款證明，ABC地產(chǎn)公司應(yīng)進行的會計處理為：借：開發(fā)成本—土地開發(fā)—土地征用及拆遷補償費2000000

貸：銀行存款2000000

第三章獲取土地階段3.應(yīng)繳納的耕地占用稅為：

100×666.67×22.5=150（萬元）依據(jù)耕地占用稅完稅憑證和付款證明，ABC地產(chǎn)公司應(yīng)進行的會計處理為：借：開發(fā)成本—土地開發(fā)1500000

貸：銀行存款15000004.簽訂土地使用權(quán)出讓合同，應(yīng)繳納的印花稅為

5000×0.5‰=2.5（萬元）繳納印花稅時，依據(jù)印花稅憑證和付款證明，ABC地產(chǎn)公司應(yīng)進行的會計處理為：借：管理費用——印花稅25000

貸：銀行存款25000第三章獲取土地階段②用于商品房開發(fā)的土地使用權(quán)根據(jù)企業(yè)會計準則，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得的土地使用權(quán)用于建造對外出售的房屋建筑物，相關(guān)的土地使用權(quán)應(yīng)當計入所建造的房屋建筑成本，即借記“開發(fā)成本——房屋開發(fā)”科目，貸記“銀行存款”、“應(yīng)付賬款”等。取得的土地使用權(quán)所繳納的印花稅直接計入“管理費用”核算。第三章獲取土地階段【例】2010年6月，ABC地產(chǎn)公司取得85畝的土地使用權(quán)用于商品房開發(fā)，價款2500萬元，契稅征收率為4%，當?shù)卣?guī)定的耕地占用稅稅額為22.5元/平方米，通過銀行轉(zhuǎn)賬支付土地出讓金及相關(guān)稅費。

1.支付土地出讓金時，依據(jù)財政部門開具的土地使用權(quán)出讓金專用票據(jù)和銀行轉(zhuǎn)款手續(xù)，ABC地產(chǎn)公司應(yīng)進行的會計處理為：

借：開發(fā)成本—房屋開發(fā)—土地征用及拆遷補償費25000000

貸：銀行存款25000000

2.應(yīng)繳納的契稅為：

2500×4%=100（萬元）依據(jù)契稅完稅憑證和付款證明，ABC地產(chǎn)公司應(yīng)進行的會計處理為：借：開發(fā)成本—房屋開發(fā)—土地征用及拆遷補償費1000000

貸：銀行存款1000000第三章獲取土地階段3.應(yīng)繳納的耕地占用稅為：

85×666.67×22.5=127.50（萬元）依據(jù)耕地占用稅完稅憑證和付款證明，ABC地產(chǎn)公司應(yīng)進行的會計處理為：借：開發(fā)成本—房屋開發(fā)1275000

貸：銀行存款12750004.簽訂土地使用權(quán)出讓合同，應(yīng)繳納的印花稅為

2500×0.5‰=1.25（萬元）繳納印花稅時，依據(jù)印花稅憑證和付款證明，ABC地產(chǎn)公司應(yīng)進行的會計處理為：借：管理費用——印花稅12500

貸：銀行存款12500第三章獲取土地階段③自建用房的土地使用權(quán)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得的土地使用權(quán)用于自建用房等地上建筑物時，土地使用權(quán)的取得成本直接計入“無形資產(chǎn)”賬戶，且土地使用權(quán)的賬面價值不與地上建筑物合并計算成本，而仍作為無形資產(chǎn)進行核算，土地使用權(quán)與地上建筑物分別進行攤銷和提取折舊。為建造辦公樓等自用而取得的土地使用權(quán)所繳納的契稅，計入“無形資產(chǎn)”賬戶。第三章獲取土地階段【例】2010年1月，ABC房地產(chǎn)公司一出讓方式取得土地一宗，以銀行存款支付500萬元，并在該塊土地上自行建造一棟辦公樓，發(fā)生建筑成本1100萬元。辦公樓已經(jīng)完工并達到預(yù)定可使用狀態(tài)。假定土地使用權(quán)年限50年，無凈殘值；寫字樓使用年限25年，預(yù)計凈殘值100萬元；都采用直線折舊法進行攤銷和計提折舊。契稅稅率4%。

1、支付土地出讓金時，依據(jù)財政部門開具的土地使用權(quán)出讓金專用票據(jù)，進行的會計處理：借：無形資產(chǎn)—土地使用權(quán)5000000

貸：銀行存款50000002、應(yīng)繳納的契稅

500*4%=20萬元根據(jù)契稅完稅憑證和付款證明，進行的會計處理為：借：無形資產(chǎn)—土地使用權(quán)200000

貸：銀行存款200000

第三章獲取土地階段3、簽訂土地使用權(quán)出讓合同，應(yīng)繳納的印花稅為：

500*0.5‰=0.25萬元借：管理費用---印花稅2500

貸：銀行存款25004、在土地上自行建造辦公樓，發(fā)生建造費用時，根據(jù)付款憑證、稅務(wù)部門監(jiān)制的發(fā)票，進行的會計處理為：借：在建工程11000000

貸：應(yīng)付賬款等110000005、辦公樓達到預(yù)定可使用狀態(tài)，進行的會計處理為：借：固定資產(chǎn)---辦公樓11000000

貸：在建工程110000006、每年分攤土地使用權(quán)核對辦公樓計提折舊，進行的會計處理為：借：管理費用504000

貸：累計折舊400000

累計攤銷104000第三章獲取土地階段④暫時沒有確定使用用途的土地使用權(quán)如果取得的土地暫時沒有確定使用用途，計入“無形資產(chǎn)—土地使用權(quán)”賬戶。⑤用于賺取租金的土地使用權(quán)企業(yè)改變土地使用權(quán)的用途，將其作為用于對外出租時，應(yīng)將其轉(zhuǎn)為投資性地產(chǎn)?！纠?010年6月，ABC地產(chǎn)公司取得土地使用權(quán)9000萬元用于房地產(chǎn)開發(fā)，已完成土地開發(fā),土地開發(fā)成本800萬元,因房地產(chǎn)市場萎縮,公司減緩開發(fā),將已開發(fā)的土地用于出租,2010年8月與A公司簽訂了租賃合同.

第三章獲取土地階段1.支付土地出讓金時：

借：開發(fā)成本—土地開發(fā)90000000

貸：銀行存款90000000

2.支付土地開發(fā)成本：借：開發(fā)成本—土地開發(fā)8000000

貸：銀行存款80000003、將已開發(fā)的土地轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)

借：投資性房地產(chǎn)—使用權(quán)98000000

貸：開發(fā)成本—土地開發(fā)98000000第三章獲取土地階段3、獲取土地階段納稅會計處理①契稅的會計處理

契稅一般不通過“應(yīng)交稅費”科目進行核算，視取得土地使用權(quán)的用途計入不同的會計科目.房地產(chǎn)企業(yè)為進行房地產(chǎn)開發(fā)而取得的土地使用權(quán)所繳納的契稅,在實際繳納時依據(jù)契稅完稅憑證直接計入“開發(fā)成本”科目。為建造辦公樓等自用而取得的土地使用權(quán)所繳納的契稅，在實際繳納時依據(jù)契稅完稅憑證直接計入“無形資產(chǎn)”科目。

【例】2010年5月25日，ABC地產(chǎn)公司取得一塊土地使用權(quán)進行房地產(chǎn)開發(fā)，支付土地出讓金9000萬元，繳納契稅3600000元。（假設(shè)契稅稅率4%）支付契稅時，ABC地產(chǎn)公司應(yīng)依據(jù)契稅完稅憑證作以下會計處理：借：開發(fā)成本3600000

貸：銀行存款3600000

若用于自建辦公大樓，這時就借記“無形資產(chǎn)”第三章獲取土地階段思考：土地使用稅如何進行會計處理？第三章獲取土地階段答：根據(jù)《企業(yè)會計準則－會計科目和主要賬務(wù)處理》規(guī)定：除了與投資性房地產(chǎn)相關(guān)的房產(chǎn)稅、土地使用稅在“營業(yè)稅金及附加”科目核算外，其他土地的土地使用稅均在“管理費用”科目核算。第三章獲取土地階段2、土地使用納稅業(yè)務(wù)的會計處理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商品房建設(shè)期間繳納的土地使用稅應(yīng)計入“開發(fā)成本”，持此觀點認為鑒于房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的特殊性，商品房建設(shè)期間繳納的土地使用稅，應(yīng)屬于《企業(yè)會計準則第1號---存貨》所規(guī)定的：“使存貨達到當前狀態(tài)和場所所必須的必要、合理的支出”，應(yīng)計入“開發(fā)成本”，而不應(yīng)依一般的會計處理規(guī)定，計入期間費用，我認為因土地使用稅是按期納稅的稅種，除《企業(yè)會計準則第1號---存貨》外，會計中并無明確規(guī)定，國稅發(fā)[2009]31號文在列舉開發(fā)成本項目構(gòu)成中也沒有明確土地使用稅。所以

第三章獲取土地階段房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按規(guī)定計算應(yīng)交的土地使用稅時，借記“管理費用”賬戶，貸記“應(yīng)交稅費——應(yīng)交土地使用稅”賬戶；上交時，借記“應(yīng)交稅費——應(yīng)交土地使用稅”賬戶，貸記“銀行存款”賬戶第三章獲取土地階段【例】ABC地產(chǎn)公司擁有一宗50萬平方米的土地使用權(quán)，其中市政道路及綠化帶用地5萬平方米，已完成銷售商品房占用土地25萬平方米，該地城鎮(zhèn)土地使用稅稅額為5元/平方米，按季繳納。

1.

應(yīng)納土地使用稅額計算方法如下：應(yīng)繳納城鎮(zhèn)土地使用稅的土地面積=50-25-5=20（萬平方米）年度應(yīng)納稅額=20×5=100（萬元）每季度應(yīng)納稅額=100÷4=25（萬元）

2.

上述ABC地產(chǎn)公司的會計處理為：（1）

ABC地產(chǎn)公司計算土地使用稅時：借：管理費用——土地使用稅250000

貸：應(yīng)交稅費——應(yīng)交土地使用稅250000

（2）

上交土地使用稅時：借：應(yīng)交稅費——應(yīng)交土地使用稅時250000

貸：銀行存款250000第三章獲取土地階段思考：未取得《國有土地使用權(quán)證》能否作為無形資產(chǎn)核算？第三章獲取土地階段答：根據(jù)《企業(yè)會計準則第6號－無形資產(chǎn)》第四條規(guī)定：無形資產(chǎn)同時滿足下列條件，才能予以確認：（1）與該無形資產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟利益很可能流入企業(yè)；（2）該無形資產(chǎn)的成本能夠可靠地計量。因此，是否取得土地證不是確認為無形資產(chǎn)的必要條件。只要已經(jīng)簽訂了不可撤銷的土地出讓合同，也取得了該土地的實際控制權(quán)，在會計上就可以確認為無形資產(chǎn)。第四章開發(fā)建設(shè)階段第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)階段業(yè)務(wù)概述

一般來說，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不直接從事項目施工建設(shè)，而是委托有施工資質(zhì)的施工單位進行項目施工。房地產(chǎn)項目的施工建設(shè)是房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的重要階段，此階段的工作包括材料及設(shè)備供應(yīng)、工程分包、建筑和安裝施工等。（一）材料及設(shè)備供應(yīng)為了保證材料質(zhì)量或控制材料成本，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以根據(jù)自身的情況選擇“甲供材”（也稱A類材料）或“甲控材”（也稱B類材料）的方式對材料進行控制?！凹坠┎摹笔欠康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)直接采購材料，直接供應(yīng)給施工單位，如直接組織采購鋼材、水泥、外墻磚及門窗型材等；“甲控材”是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)限定了材料的品牌、材質(zhì)及規(guī)格（有時也規(guī)定價格），由施工單位負責采購并綜合在報價內(nèi)，如只規(guī)定管材、防水材料、五金配件的品牌等但不直接供應(yīng)，由施工單位負責采購及供應(yīng)。有的房地產(chǎn)企業(yè)還有C類材料，對于涉及金額比較小的零配件等由施工單位自行采購。第四章開發(fā)建設(shè)階段（二）工程發(fā)包工程發(fā)包是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將房地產(chǎn)開發(fā)項目的施工采用發(fā)包方式委托施工單位進行施工。工程發(fā)包的主要工作包括:發(fā)包方式選擇、各類合同條件談判和合同簽訂等。發(fā)包方式一般有直接委托、招標，招標又可以采用邀請招標和公開招標，將工程發(fā)包給施工企業(yè)。合同談判主要包括價款、結(jié)算方式及付款方式的談判。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與施工企業(yè)在工程承包合同中規(guī)定的工程價款的結(jié)算，應(yīng)根據(jù)國家有關(guān)工程價款結(jié)算辦法，結(jié)合當?shù)氐挠嘘P(guān)規(guī)定具體確定，目前主要有如下三種方式：第四章開發(fā)建設(shè)階段1、按月結(jié)算按月結(jié)算就是按照每月實際完成的分部分項工程進行結(jié)算，由于房地產(chǎn)企業(yè)施工跨年度，施工管理復(fù)雜，按月結(jié)算及時性強，但工作量大。2.分段結(jié)算就是將一個單位工程按形象進度劃分為幾個階段(部位),如基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)、裝飾及竣工等，按照完成階段，分段驗收結(jié)算工程價款。分段結(jié)算也可按月預(yù)付工程款，注意，此時一定要扣除甲供材，即在月中按照當月施工計劃工作量預(yù)付，于工程竣工驗收后按工程承包合同價值扣除預(yù)付工程款后進行結(jié)算。這種結(jié)算方式比較普遍。3、竣工一次結(jié)算開發(fā)項目工期在12個月之內(nèi)或價值較小的，也可以采取每月月中支付，竣工后一次決算。第四章開發(fā)建設(shè)階段（三）工程分包房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主體工程一般由具有資質(zhì)的施工企業(yè)負責施工，除主體工程外，一般將電梯安裝、門窗、防水、保溫、外墻涂料及消防等工程分包給其他施工單位來完成，還有水、電、天然氣、有線電視、熱源及消防等各種配套，需要向政府或?qū)I(yè)公司繳納符合標準的資源性費用，具體工程施工一般也由各專業(yè)公司所屬的工程隊來完成。材料設(shè)備供應(yīng)組織和工程發(fā)包、分包完成后，就由施工單位進場建筑和安裝施工，具體施工過程在此不再介紹。第四章開發(fā)建設(shè)階段第二節(jié)

房地產(chǎn)開發(fā)成本及費用核算

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)經(jīng)營對象是房地產(chǎn)。房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)及其權(quán)屬的統(tǒng)稱。其中：房產(chǎn)是指各種房屋財產(chǎn)，包括住宅、廠房、商鋪、以及文教、體育、辦公用房等；地產(chǎn)是指土地財產(chǎn)，在我國，土地歸國家和集體所有，企業(yè)只能取得土地使用權(quán)，所以企業(yè)的地產(chǎn)指的是對土地的使用權(quán)以及地下各種基礎(chǔ)設(shè)施，如供水、供電、供氣、供熱、排水、排污等地下管線及地面道路等。

第四章開發(fā)建設(shè)階段一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本及費用的核算流程企業(yè)計稅成本核算的一般程序如下：

1、對當期實際發(fā)生的各項支出，按其性質(zhì)、經(jīng)濟用途及發(fā)生的地點、時間區(qū)進行整理、歸類，并將其區(qū)分為應(yīng)計入成本對象的成本和應(yīng)在當期稅前扣除的期間費用。同時還應(yīng)按規(guī)定對在有關(guān)預(yù)提費用和待攤費用進行計量與確認。

2、對應(yīng)計入成本對象中的各項實際支出、預(yù)提費用、待攤費用等合理的劃分為直接成本、間接成本和共同成本，

并按規(guī)定將其合理的歸集、分配至已完工成本對象、在建成本對象和未建成本對象。

第四章開發(fā)建設(shè)階段3、對期前已完工成本對象應(yīng)負擔的成本費用按已銷開發(fā)產(chǎn)品、未銷開發(fā)產(chǎn)品和固定資產(chǎn)進行分配，其中應(yīng)由已銷開發(fā)產(chǎn)品負擔的部分，在當期納稅申報時進行扣除，未銷開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)負擔的成本費用待其實際銷售時再予扣除。

第四章開發(fā)建設(shè)階段

4、對本期已完工成本對象分類為開發(fā)產(chǎn)品和固定資產(chǎn)并對其計稅成本進行結(jié)算。其中屬于開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按可售面積計算其單位工程成本，據(jù)此再計算已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本和未銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本。對本期已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本，準予在當期扣除，未銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本待其實際銷售時再予扣除。

5、對本期未完工和尚未建造的成本對象應(yīng)當負擔的成本費用，應(yīng)按分別建立明細臺帳，待開發(fā)產(chǎn)品完工后再予結(jié)算。第四章開發(fā)建設(shè)階段二、房地產(chǎn)企業(yè)成本對象的確定原則成本對象是指為歸集和分配開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)、建造過程中的各項耗費而確定的費用承擔項目。計稅成本對象的確定原則如下：

（一）可否銷售原則。開發(fā)產(chǎn)品能夠?qū)ν饨?jīng)營銷售的，應(yīng)作為獨立的計稅成本對象進行成本核算；不能對外經(jīng)營銷售的，可先作為過渡性成本對象進行歸集，然后再將其相關(guān)成本攤?cè)肽軌驅(qū)ν饨?jīng)營銷售的成本對象。

（二）分類歸集原則。對同一開發(fā)地點、竣工時間相近、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)類型沒有明顯差異的群體開發(fā)的項目，可作為一個成本對象進行核算。

（三）功能區(qū)分原則。開發(fā)項目某組成部分相對獨立，且具有不同使用功能時，可以作為獨立的成本對象進行核算。

第四章開發(fā)建設(shè)階段

（四）定價差異原則。開發(fā)產(chǎn)品因其產(chǎn)品類型或功能不同等而導(dǎo)致其預(yù)期售價存在較大差異的，應(yīng)分別作為成本對象進行核算。

（五）成本差異原則。開發(fā)產(chǎn)品因建筑上存在明顯差異可能導(dǎo)致其建造成本出現(xiàn)較大差異的，要分別作為成本對象進行核算。

（六）權(quán)益區(qū)分原則。開發(fā)項目屬于受托代建的或多方合作開發(fā)的，應(yīng)結(jié)合上述原則分別劃分成本對象進行核算。成本對象由企業(yè)在開工之前合理確定，并報主管稅務(wù)機關(guān)備案。成本對象一經(jīng)確定，不能隨意更改或相互混淆，如確需改變成本對象的，應(yīng)征得主管稅務(wù)機關(guān)同意。第四章開發(fā)建設(shè)階段三、房地產(chǎn)開發(fā)成本項目的構(gòu)成

按照成本支出的用途不同，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)品的開發(fā)成本可劃分為土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用。具體而言，各類成本主要包括以下的內(nèi)容：

1、土地征用費及拆遷補償費。指為取得土地開發(fā)使用權(quán)（或開發(fā)權(quán)）而發(fā)生的各項費用，主要包括土地買價或出讓金、大市政配套費、契稅、耕地占用稅、土地使用費、土地閑置費、土地變更用途和超面積補交的地價及相關(guān)稅費、拆遷補償支出、安置及動遷支出、回遷房建造支出、農(nóng)作物補償費、危房補償費等。

第四章開發(fā)建設(shè)階段

2、前期工程費。指項目開發(fā)前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、測繪、規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究、籌建、場地通平等前期費用。

3、建筑安裝工程費。指開發(fā)項目開發(fā)過程中發(fā)生的各項建筑安裝費用。主要包括開發(fā)項目建筑工程費和開發(fā)項目安裝工程費等。

4、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費。指開發(fā)項目在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項基礎(chǔ)設(shè)施支出，主要包括開發(fā)項目內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費。

5、公共配套設(shè)施費：指開發(fā)項目內(nèi)發(fā)生的、獨立的、非營利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出。

6、開發(fā)間接費。指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、工程管理費、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項目營銷設(shè)施建造費等。第四章開發(fā)建設(shè)階段四、房地產(chǎn)企業(yè)間接成本的分配方法

企業(yè)開發(fā)、建造的開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)按制造成本法進行計量與核算。其中，應(yīng)計入開發(fā)產(chǎn)品成本中的費用屬于直接成本和能夠分清成本對象的間接成本，直接計入成本對象，共同成本和不能分清負擔對象的間接成本，應(yīng)按受益的原則和配比的原則分配至各成本對象，具體分配方法可按以下規(guī)定選擇其一：

第四章開發(fā)建設(shè)階段（一）占地面積法。

指按已動工開發(fā)成本對象占地面積占開發(fā)用地總面積的比例進行分配。一次性開發(fā)的，按某一成本對象占地面積占全部成本對象占地總面積的比例進行分配。分期開發(fā)的，首先按本期全部成本對象占地面積占開發(fā)用地總面積的比例進行分配，然后再按某一成本對象占地面積占期內(nèi)全部成本對象占地總面積的比例進行分配。期內(nèi)全部成本對象應(yīng)負擔的占地面積為期內(nèi)開發(fā)用地占地面積減除應(yīng)由各期成本對象共同負擔的占地面積。

第四章開發(fā)建設(shè)階段（二）建筑面積法。

指按已動工開發(fā)成本對象建筑面積占開發(fā)用地總建筑面積的比例進行分配。一次性開發(fā)的，按某一成本對象建筑面積占全部成本對象建筑面積的比例進行分配。分期開發(fā)的，首先按期內(nèi)成本對象建筑面積占開發(fā)用地計劃建筑面積的比例進行分配，然后再按某一成本對象建筑面積占期內(nèi)成本對象總建筑面積的比例進行分配。

（三）直接成本法。

指按期內(nèi)某一成本對象的直接開發(fā)成本占期內(nèi)全部成本對象直接開發(fā)成本的比例進行分配。

（四）預(yù)算造價法。

指按期內(nèi)某一成本對象預(yù)算造價占期內(nèi)全部成本對象預(yù)算造價的比例進行分配。

第四章開發(fā)建設(shè)階段

企業(yè)下列成本應(yīng)按以下方法進行分配：土地成本，一般按占地面積法進行分配。如果確需結(jié)合其他方法進行分配的，應(yīng)商稅務(wù)機關(guān)同意。土地開發(fā)同時連結(jié)房地產(chǎn)開發(fā)的，屬于一次性取得土地分期開發(fā)房地產(chǎn)的情況，其土地開發(fā)成本經(jīng)商稅務(wù)機關(guān)同意后可先按土地整體預(yù)算成本進行分配，待土地整體開發(fā)完畢再行調(diào)整。單獨作為過渡性成本對象核算的公共配套設(shè)施開發(fā)成本，應(yīng)按建筑面積法進行分配。借款費用屬于不同成本對象共同負擔的，按直接成本法或按預(yù)算造價法進行分配。其他成本項目的分配法由企業(yè)自行確定。第四章開發(fā)建設(shè)階段五、房地產(chǎn)企業(yè)成本核算應(yīng)設(shè)置的會計帳戶

為了核算房地產(chǎn)企業(yè)的成本費用，企業(yè)可根據(jù)其本身經(jīng)營開發(fā)的業(yè)務(wù)要求，設(shè)置以下賬戶進行會計核算。

1.“開發(fā)成本”賬戶

“開發(fā)成本”賬戶核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在土地、房屋、配套設(shè)施的開發(fā)過程中發(fā)生各項費用。該賬戶借方登記企業(yè)在土地、房屋、配套設(shè)施和代建工程的開發(fā)過程中發(fā)生的各項費用，貸方登記開發(fā)完成已竣工驗收的開發(fā)產(chǎn)品的實際成本。期末借方余額反映未完工開發(fā)項目的實際成本，該賬戶應(yīng)按開發(fā)成本的內(nèi)容設(shè)置土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用等二級明細賬戶。第四章開發(fā)建設(shè)階段

2.“開發(fā)間接費用”賬戶

“開發(fā)間接費用”賬戶核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各頂開發(fā)間接費用。該賬戶借方登記企業(yè)內(nèi)部獨立核算單位為開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各項間接費用，貸方登記分配計入開發(fā)成本核算對象的開發(fā)間接費用，用末該賬戶無余額。該賬戶應(yīng)按費用項目設(shè)置多欄式明細賬。

3.“管理費用”賬戶

“管理費用”賬戶核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為組織和管理企業(yè)開發(fā)經(jīng)營所發(fā)生的管理費用。該賬戶借方登記企業(yè)發(fā)生的各項管理費用，貸方登記期末結(jié)轉(zhuǎn)入“本年利潤”賬戶的各頂管理費用。期末，“管理費用”賬戶的余額結(jié)轉(zhuǎn)“本年利潤”賬戶后無余額。該賬戶應(yīng)按費用項目設(shè)置多欄式明細賬。第四章開發(fā)建設(shè)階段

4.“銷售費用”賬戶

“銷售費用”賬戶核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售開發(fā)產(chǎn)品的過程中發(fā)生的各種費用。該賬戶借方登記企業(yè)發(fā)生的各項銷售費用，貸方登記期末結(jié)轉(zhuǎn)入“本年利潤”賬戶和各項銷售費用。期末，“銷售費用”賬戶的余額結(jié)轉(zhuǎn)“本年利潤”賬戶后無余額。該賬戶應(yīng)按費用項目設(shè)置多欄式明細賬。

5.“財務(wù)費用”賬戶

“財務(wù)費用”賬戶核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為籌集生產(chǎn)經(jīng)營所需資金等而發(fā)生的籌資費用。該賬戶借方登記企業(yè)發(fā)生的財務(wù)費用，貸方登記期末結(jié)轉(zhuǎn)入“本年利潤”賬戶的各項財務(wù)費用。期末，“財務(wù)費用”賬戶的余額結(jié)轉(zhuǎn)“本年利潤”賬戶后無余額。該賬戶應(yīng)按費用項目設(shè)置多欄式明細賬。在此特別說明，房地產(chǎn)企業(yè)的貸款一般是項目貸款，用于本項目，因此，房地產(chǎn)企業(yè)的貸款利息應(yīng)予以資本化，計入開發(fā)成本—**項目--開發(fā)間接費或單獨設(shè)置開發(fā)成本—**項目--利息支出。第四章開發(fā)建設(shè)階段六、房屋開發(fā)成本核算（一）房屋開發(fā)成本核算對象的確定

本章著重介紹房地產(chǎn)企業(yè)為銷售而開發(fā)的商品房，開發(fā)完成以后將作為商品對外銷售。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)確定房屋開發(fā)成本計算對象時，應(yīng)考慮房屋開發(fā)內(nèi)容，地點、用途、結(jié)構(gòu)、施工方式、施工進度等因素，按以下原則來確定：

1.

一般開發(fā)應(yīng)以每一獨立編制有設(shè)計概算和施工圖預(yù)算的單項工程，即每棟獨立的房屋作為成本計算對象。第四章開發(fā)建設(shè)階段2.

對于同一開發(fā)地點、開竣工時間相近、結(jié)構(gòu)類型相同，并由同一施工隊伍施工的群體開發(fā)項目，可以合并作為一個成本計算對象，待開發(fā)完成后，再將其實際總成本按每棟獨立房屋概算、預(yù)算的比例進行分配，求得每棟房屋的開發(fā)成本。

3.對于個別規(guī)模較大、工期較長的房屋開發(fā)項目，可以結(jié)合工程進度和責任制的要求，以房屋開發(fā)項目的各個部位作為成本計算對象，待開發(fā)完成后再將各部位的實際成本進行匯總，求得該棟房屋的開發(fā)成本。第四章開發(fā)建設(shè)階段（二）房屋開發(fā)成本項目的設(shè)置

房屋開發(fā)成本作為開發(fā)產(chǎn)品成本的重要組成部分，其各成本項目具有與開發(fā)產(chǎn)品成本項目相同的內(nèi)容，即土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、建筑安裝工程費、公共配套設(shè)施費和開發(fā)間接費六個成本項目。（三）房屋開發(fā)成本的歸集

房屋開發(fā)建設(shè)發(fā)生的各項成本費用支出，能夠分清負擔對象的，可以直接計入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對象；有些房屋開發(fā)費用發(fā)生時由多個成本核算對象共同負擔，需按一定標準分配計入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對象。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)不同的支出內(nèi)容，采用相應(yīng)的辦法將房屋開發(fā)成本歸集到各成本核算對象的成本項目。

第四章開發(fā)建設(shè)階段1