土地一二級(jí)開發(fā)課件

土地一級(jí)開發(fā)、二級(jí)開發(fā)主講： 楊

凡2019年4月12日0

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土地一級(jí)開發(fā)整體方案策劃0

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土地一級(jí)開發(fā)與運(yùn)營(yíng)實(shí)施流程及關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)0

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土地一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開發(fā)模式目錄CONTENT01.土地一級(jí)開發(fā)整體方案策劃1.何謂土地一級(jí)開發(fā)？、基本概念、延伸理解2.區(qū)域土地開發(fā)模式的轉(zhuǎn)變、粗放開發(fā)方式向集約開發(fā)方式的轉(zhuǎn)變、房地合一方式向房地分離方式的轉(zhuǎn)變“生地做熟、毛地做凈”，使土地具備可建設(shè)的條件，具備高投入的屬性。

土地一級(jí)開發(fā)是指按照國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、城市總體規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃和城市土地儲(chǔ)備供應(yīng)計(jì)劃的要求，將列入城市土地儲(chǔ)備供應(yīng)計(jì)劃的開發(fā)項(xiàng)目，在確定土地開發(fā)綜合策劃方案后，以政府委托或公開招標(biāo)的方式確定一級(jí)開發(fā)主體；獲得土地項(xiàng)目一級(jí)開發(fā)權(quán)的開發(fā)主體，再根據(jù)“政府主導(dǎo)、統(tǒng)一規(guī)劃、市場(chǎng)化運(yùn)作”的原則，運(yùn)用現(xiàn)代項(xiàng)目管理的理論、系統(tǒng)和方法，組織實(shí)施土地開發(fā)項(xiàng)目的征地、拆遷、規(guī)劃設(shè)計(jì)、市政基礎(chǔ)設(shè)施和配套建設(shè)、交通建設(shè)、環(huán)境建設(shè)和投融資，并為二級(jí)開發(fā)商（單純房屋開發(fā)）服務(wù)，提供土地開發(fā)項(xiàng)目完成后的經(jīng)營(yíng)管理方案，對(duì)土地開發(fā)項(xiàng)目實(shí)施速度、品質(zhì)、成本全過程把握和控制，達(dá)到土地開發(fā)項(xiàng)目社會(huì)效益、環(huán)境效益、經(jīng)濟(jì)效益高度統(tǒng)一的動(dòng)態(tài)過程。?

土地一級(jí)開發(fā)定義1.何謂土地一級(jí)開發(fā)？1）、基本概念如老居民區(qū)（含棚戶區(qū)）、城中村、老商業(yè)區(qū)產(chǎn)業(yè)集聚園區(qū)、“鐵公機(jī)”交通樞紐區(qū)、資源性開發(fā)區(qū)如城市新區(qū)、撤鄉(xiāng)進(jìn)城新區(qū)、新農(nóng)村城鎮(zhèn)化新區(qū)舊城改造新城區(qū)待開發(fā)區(qū)舊工業(yè)區(qū)、舊城區(qū)等城市更新項(xiàng)目?

土地一級(jí)開發(fā)對(duì)象傳統(tǒng)土地開發(fā)模式（土地出讓后開發(fā)）一級(jí)開發(fā)生地生地出讓建造房屋土地儲(chǔ)備與一級(jí)開發(fā)模式（土地出讓前開發(fā)）（政府土地儲(chǔ)備中心）土地出讓土地收購(gòu)建造房屋一級(jí)開發(fā)生地以招拍掛為主以開發(fā)商為主土地一級(jí)開發(fā)特點(diǎn)1、平臺(tái)優(yōu)（政府、資金、品牌）2、技巧高（高水平運(yùn)作模式）3、收益大（約是城市綜合體的3倍，住宅的5倍）4、長(zhǎng)期風(fēng)險(xiǎn)?。L(fēng)險(xiǎn)可控）5

、競(jìng)爭(zhēng)小（跳出傳統(tǒng)二級(jí)開發(fā)競(jìng)爭(zhēng)）6、掌控有方法（既可進(jìn)行一級(jí)開發(fā)，又可進(jìn)行二級(jí)開發(fā)）1）、基本概念?

土地一級(jí)開發(fā)特點(diǎn)從內(nèi)涵上看，土地一級(jí)開發(fā)除了是一個(gè)以“生地變熟地”為主要特點(diǎn)的工程過程之外，還具有以下三個(gè)要素：1、權(quán)屬流轉(zhuǎn)的過程土地一級(jí)開發(fā)的過程實(shí)際上是一個(gè)土地所有權(quán)、使用權(quán)等權(quán)屬的轉(zhuǎn)移和流動(dòng)的過程。三個(gè)要素2、調(diào)控土地的手段土地一級(jí)開發(fā)是政府運(yùn)用土地供應(yīng)規(guī)模與節(jié)奏調(diào)控土地市場(chǎng)（獲利）的重要手段。3、利益協(xié)調(diào)的平臺(tái)土地一級(jí)開發(fā)體現(xiàn)著以土地為載體的國(guó)家、企業(yè)（一級(jí)開發(fā)企業(yè)）和經(jīng)濟(jì)個(gè)體（包含原用地企業(yè)、城市居民和農(nóng)村農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者）三者之間的利益關(guān)系，是三者利益協(xié)調(diào)的平臺(tái)。1）、基本概念?

土地一級(jí)開發(fā)特點(diǎn)一級(jí)開發(fā)《土地一級(jí)開發(fā)管理暫行辦法》

對(duì)象及內(nèi)容——對(duì)確定的存量國(guó)有土地、擬征用和農(nóng)轉(zhuǎn)用土地，統(tǒng)一組織進(jìn)行征地、農(nóng)轉(zhuǎn)用、拆遷和市政道路等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的行為。依據(jù)——按照土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃及控制性詳細(xì)規(guī)劃和年度土地一級(jí)開發(fā)計(jì)劃（土地指標(biāo)）主體——政府委托市土地整理儲(chǔ)備中心及分中心?

土地一級(jí)開發(fā)主要因素2）、延伸理解一級(jí)開發(fā)的模式？指政府和企業(yè)在一級(jí)開發(fā)中各處于什么位置？?

土地一級(jí)開發(fā)的主體即主體是誰的問題政府下屬土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)為主體政府委托國(guó)資控股的企業(yè)行使一級(jí)開發(fā)的職能土地儲(chǔ)備部門通過市場(chǎng)招投標(biāo)的方式，確定有實(shí)力的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行具體地塊的一級(jí)開發(fā)2）、延伸理解城市規(guī)劃綱要城市總體規(guī)劃控制性詳細(xì)規(guī)劃修建性詳細(xì)規(guī)劃土地利用總體規(guī)劃分區(qū)規(guī)劃協(xié)調(diào)土地利用年度計(jì)劃城市經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃宏觀層面：對(duì)城市未來發(fā)展起著控制和引導(dǎo)作用微觀層面：決定著土地開發(fā)的區(qū)域、布局、規(guī)模、質(zhì)量和開發(fā)內(nèi)容土地一級(jí)開發(fā)的依據(jù)2）、延伸理解?

土地一級(jí)開發(fā)中的權(quán)屬關(guān)系土地權(quán)屬關(guān)系土地所有權(quán)土地使用權(quán)土地一級(jí)開發(fā)權(quán)土地一級(jí)開發(fā)實(shí)施單位依照法定程序，對(duì)特定土地實(shí)施征收、拆遷、規(guī)劃設(shè)計(jì)、市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)、管理、服務(wù)的權(quán)利。應(yīng)該是土地使用權(quán)衍生出的一項(xiàng)權(quán)能，是一種特殊的受限土地使用權(quán)。是土地所有人對(duì)其擁有的土地依法享有的的權(quán)利。我國(guó)實(shí)行土地的社會(huì)主義公有制，即全民所有制和集體所有制。2）、延伸理解是指民事主體在法律允許的范圍內(nèi)對(duì)國(guó)有土地或集體土地 的權(quán)利。政府一級(jí)開發(fā)主體二級(jí)開發(fā)單位土地所有權(quán)土地一級(jí)開發(fā)權(quán)（受限土地使用權(quán)）土地使用權(quán)熟地出讓生地出讓協(xié)助務(wù)服收回權(quán)利主體權(quán)屬?

權(quán)利主體與權(quán)屬關(guān)系2）、延伸理解2.區(qū)域土地開發(fā)模式的轉(zhuǎn)變、粗放開發(fā)方式向集約開發(fā)方式的轉(zhuǎn)變、房地合一方式向房地分離方式的轉(zhuǎn)變土地一級(jí)開發(fā)贏利模式城市運(yùn)營(yíng)本身的特點(diǎn)就是周期長(zhǎng)、投資大，但由于是滾動(dòng)開發(fā)模式，因此在運(yùn)營(yíng)過程中，資金的占用并不大。關(guān)于土地，可與各地政府合作進(jìn)行資源整合型城市運(yùn)營(yíng)、進(jìn)行土地規(guī)劃，并不占有土地，不存在‘土地儲(chǔ)備’的概念，更談不上‘囤地’。如xx集團(tuán)：同時(shí)進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)、休閑（旅游地產(chǎn)）、養(yǎng)療地產(chǎn)等領(lǐng)域的地產(chǎn)開發(fā)，為xx集團(tuán)多元化參與城市運(yùn)營(yíng)提供了不同的贏利模式。為二級(jí)拿地鋪墊（通過二級(jí)房地產(chǎn)開發(fā)獲利）分享土地增值收益（通過控制成本和開發(fā)創(chuàng)新獲利）從一級(jí)開發(fā)本身獲利（通過嚴(yán)格控制各階段成本費(fèi)用獲利）持有部分公共建筑（通過持有優(yōu)質(zhì)物業(yè)、提供公共服務(wù)獲利）1）、粗放開發(fā)方式向集約開發(fā)方式的轉(zhuǎn)變土地一級(jí)開發(fā)操作流程1、簽訂區(qū)域框架性合作協(xié)議（意向書）2、考察、調(diào)研、城市規(guī)劃會(huì)、評(píng)審會(huì)、策劃3、協(xié)商并簽訂區(qū)域合作協(xié)議書4、雙方組成合作開發(fā)指揮部5、完成整體項(xiàng)目的立項(xiàng)審批7、開始招商，成本收益優(yōu)先返還建業(yè)集團(tuán)6、土地營(yíng)銷啟動(dòng)9、土地一級(jí)開發(fā)結(jié)束，進(jìn)入二級(jí)開發(fā)階段8、招商結(jié)束，返還溢出土地收益1）、粗放開發(fā)方式向集約開發(fā)方式的轉(zhuǎn)變盈利模式1：從一級(jí)土地開發(fā)本身獲利比重最大、控制難度最大的成本費(fèi)用就在于征地拆遷費(fèi)用，雖然地方政府有相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)定，但實(shí)際執(zhí)行中有難度。要求開發(fā)商具備較強(qiáng)的與當(dāng)?shù)卣⒕用瘛⑵笫聵I(yè)單位進(jìn)行溝通、協(xié)調(diào)的能力，在轉(zhuǎn)居安置等方面妥善解決當(dāng)?shù)卣娃r(nóng)民的后顧之憂，同時(shí)能夠最大限度地降低成本，實(shí)現(xiàn)多贏局面。整體成本費(fèi)用的控制在于系統(tǒng)周密的安排。對(duì)于大面積的土地一級(jí)開發(fā)，需要分批次地批地、征地、拆遷，嚴(yán)格整合各步驟的節(jié)奏。例如，先蓋轉(zhuǎn)居房，原居民再搬遷，企業(yè)再征地拆遷，再安置勞動(dòng)力，資金安排則貫穿始終。通過各步驟的無縫銜接，使企業(yè)的人員效率、資金效率達(dá)到最高，政府和農(nóng)民的滿意度達(dá)到最高。成本結(jié)構(gòu)透明化，盈利能力就表現(xiàn)在對(duì)成本的控制能力。1）、粗放開發(fā)方式向集約開發(fā)方式的轉(zhuǎn)變盈利模式2：分享土地增值收益在某些城市，采取了在政府、開發(fā)商和原使用者等各個(gè)主體之間按一定比例分享增值收益的機(jī)制。在此情況下可以通過創(chuàng)新性的開發(fā)活動(dòng)，最大限度地提升土地價(jià)值，從而獲得最大利益。土地一級(jí)開發(fā)中，開發(fā)商能實(shí)現(xiàn)土地增值的措施有：投資環(huán)境景觀。例如，改造舊河道，變廢為寶；加強(qiáng)景觀和園林的規(guī)劃建設(shè)，美化環(huán)境。本質(zhì)是通過提高生態(tài)效益來實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益。投資公共配套設(shè)施。例如，配套制冷及熱力供應(yīng)，地下綜合商城、停車場(chǎng)，等等。本質(zhì)是通過提高社會(huì)效益來實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益。第一期出讓引入品牌商業(yè)設(shè)施或酒店，帶動(dòng)周邊地塊升值。實(shí)現(xiàn)一級(jí)和二級(jí)開發(fā)互動(dòng)。實(shí)現(xiàn)該盈利模式的前提在于當(dāng)?shù)卣姆窒頇C(jī)制、一級(jí)開發(fā)中的授權(quán)范圍，以及分批出讓計(jì)劃的安排。1）、粗放開發(fā)方式向集約開發(fā)方式的轉(zhuǎn)變盈利模式3：持有部分公共建筑北京市的土地一級(jí)開發(fā)，授權(quán)土地一級(jí)開發(fā)主體（國(guó)企為主）投資公共配套

設(shè)施，開發(fā)企業(yè)通過提供公共配套服務(wù)而獲得長(zhǎng)期現(xiàn)金流。該盈利模式對(duì)開發(fā)商而言，最大的挑戰(zhàn)在于對(duì)公共配套設(shè)施的投資決策，以及后期的運(yùn)營(yíng)管理能力。該盈利模式的本質(zhì)是政府允許土地一級(jí)開發(fā)主體進(jìn)行部分配套的二級(jí)開發(fā)建設(shè)，取決于同政府的溝通和協(xié)調(diào)。與當(dāng)?shù)卣顿Y的企業(yè)共同投資公共配套設(shè)施，會(huì)有利于促成此事。此項(xiàng)在實(shí)際運(yùn)作中，可把大部分轉(zhuǎn)交當(dāng)?shù)卣?）、粗放開發(fā)方式向集約開發(fā)方式的轉(zhuǎn)變盈利模式4：為二級(jí)拿地鋪墊通過與政府協(xié)商，出于主觀意愿或客觀原因，創(chuàng)造一些條件讓取得部分二級(jí)開發(fā)項(xiàng)目。在此情況下，要求一級(jí)開發(fā)商具有卓越的二級(jí)開發(fā)能力，通過二

級(jí)開發(fā)彌補(bǔ)一級(jí)開發(fā)收益的不足，實(shí)現(xiàn)一級(jí)開發(fā)和二級(jí)開發(fā)互動(dòng)。該盈利模式的前提，是政府愿意讓一級(jí)開發(fā)商取得一部分二級(jí)開發(fā)權(quán)，政府公關(guān)是關(guān)鍵。1）、粗放開發(fā)方式向集約開發(fā)方式的轉(zhuǎn)變土地一級(jí)開發(fā)增值方式按照城市土地開發(fā)的操作實(shí)施體系，xx集團(tuán)的主要任務(wù)是組織實(shí)施土地一級(jí)開發(fā)，并盡力介入前期策劃、二級(jí)開發(fā)和公用事業(yè)投資。來獲取更大的資源整合和利潤(rùn)空間前期策劃層面二級(jí)開發(fā)層面三個(gè)層面公共事業(yè)投資層面通過代建公建項(xiàng)目，一方面提升土地價(jià)值，便于招商；另一方面提高利潤(rùn)空間。通過投資建設(shè)市政公用設(shè)施，例如集中供熱、供冷、污水處理和垃圾處理等，獲得長(zhǎng)期的投資回報(bào)。在前期策劃中，可由開發(fā)企業(yè)地產(chǎn)研究院參與。整合社會(huì)資源幫助制定更具科學(xué)性、前瞻性的規(guī)劃方案，從而取得政府的認(rèn)同。2）、房地合一方式向房地分離方式的轉(zhuǎn)變2.區(qū)域土地開發(fā)模式的轉(zhuǎn)變?nèi){馬車（土地運(yùn)營(yíng)、地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)運(yùn)營(yíng)）與土地一級(jí)開發(fā)、房地產(chǎn)二級(jí)開發(fā)市場(chǎng)和商業(yè)運(yùn)營(yíng)三級(jí)市場(chǎng)相互聯(lián)動(dòng)、彼此呼應(yīng)，形成xx集團(tuán)完整的企業(yè)生態(tài)鏈，是驅(qū)動(dòng)xx集團(tuán)快速穩(wěn)健發(fā)展的基礎(chǔ)性原動(dòng)力。4.0模式是恒大集團(tuán)多元化發(fā)展的重心。2）、房地合一方式向房地分離方式的轉(zhuǎn)變城市運(yùn)營(yíng)土地一級(jí)開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)商業(yè)運(yùn)營(yíng)商業(yè)管理1.0模式2.0模式3.0模式4.0模式主題地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理文化旅游四駕馬車xx集團(tuán)開發(fā)指導(dǎo)思想1、處理好土地一級(jí)開發(fā)開發(fā)和地方產(chǎn)業(yè)發(fā)展的關(guān)系，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)升級(jí)與轉(zhuǎn)型。2、處理好土地一級(jí)開發(fā)與二級(jí)開發(fā)、三級(jí)開發(fā)的互動(dòng)關(guān)系，保證整體發(fā)展的良性循環(huán)3、加強(qiáng)xx集團(tuán)的產(chǎn)業(yè)生態(tài)鏈布局，促進(jìn)各產(chǎn)業(yè)之間高效銜接與循環(huán)，促進(jìn)各產(chǎn)業(yè)的長(zhǎng)期發(fā)展，發(fā)揮最大開發(fā)效益

。4、處理好城市運(yùn)營(yíng)與集團(tuán)整體資源調(diào)配與品牌、人才、資金、管理等相關(guān)體系的關(guān)系，達(dá)到成本最低化、運(yùn)作最優(yōu)化6、爭(zhēng)取政府對(duì)土地一級(jí)開發(fā)的最大支持政策和力度，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)鏈完善，拉動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展。5、處理好土地一級(jí)開發(fā)與開發(fā)企業(yè)整體發(fā)展戰(zhàn)略的關(guān)系，城市運(yùn)營(yíng)與土地一級(jí)開發(fā)完全服務(wù)于集團(tuán)戰(zhàn)略的需要2）、房地合一方式向房地分離方式的轉(zhuǎn)變處理好土地一級(jí)開發(fā)與城市、環(huán)境、產(chǎn)業(yè)、農(nóng)民、政府的關(guān)系，打造一個(gè)全新的、高效的、生態(tài)的產(chǎn)業(yè)生態(tài)鏈。2.區(qū)域土地開發(fā)模式的轉(zhuǎn)變贏利策略1、土地價(jià)格高就采用1.0模式（賣地），賣地賺錢，從土地一級(jí)開發(fā)市場(chǎng)獲取穩(wěn)定收益，搶占資源先機(jī)；2、房地產(chǎn)市場(chǎng)態(tài)勢(shì)好就進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)（蓋房），兩級(jí)聯(lián)動(dòng)，共同獲取超值利潤(rùn)；3、位置好，整體市場(chǎng)形勢(shì)好，就采用三級(jí)聯(lián)動(dòng)模式（商業(yè)），產(chǎn)業(yè)鏈全部啟動(dòng)。土地一級(jí)開發(fā)獲取穩(wěn)定收益，掌控上游資源；二級(jí)開發(fā)市場(chǎng)獲取高額利潤(rùn)；三級(jí)開發(fā)市場(chǎng)獲取持久收益。三級(jí)互補(bǔ)，資本流通，形成既保證穩(wěn)定現(xiàn)金流，又保證高額利潤(rùn)，兼具同步開發(fā)良性循環(huán)的穩(wěn)健良性生態(tài)產(chǎn)業(yè)鏈實(shí)現(xiàn)快速進(jìn)軍地產(chǎn)百億軍團(tuán)、實(shí)現(xiàn)年復(fù)合增長(zhǎng)率20-25%的速度、銷售收入突破新x00億元、用大約5年時(shí)間占據(jù)xx區(qū)域住宅市場(chǎng)10%左右的份額、8-10年內(nèi)建設(shè)約500萬平方米的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)等目標(biāo)2）、房地合一方式向房地分離方式的轉(zhuǎn)變—

二

三級(jí)開發(fā)贏利模式一級(jí)開發(fā)收益（賣地收益）1.開發(fā)類用地開發(fā)商政府機(jī)關(guān)社會(huì)團(tuán)體大型企業(yè)集團(tuán)普通企業(yè)等

2.經(jīng)營(yíng)類用地高爾夫酒店農(nóng)業(yè)公司游樂園高等院校等短期收益中長(zhǎng)期收益二級(jí)開發(fā)收益城市綜合體專業(yè)市場(chǎng)

別墅洋房公寓商業(yè)第一居所等三級(jí)開發(fā)收益租金收益商業(yè)酒店等經(jīng)營(yíng)管理收益益品牌收益1.品牌收益2.資本市場(chǎng)收益3.無形資產(chǎn)收益遠(yuǎn)期收益用別人的錢掙錢：充分高效的整合資源，拓展融資渠道，用別人的錢掙錢，短期收益、中長(zhǎng)期收益和遠(yuǎn)期收益并重，獲取土地一級(jí)、二級(jí)、三級(jí)開發(fā)的綜合收益與品牌收益。2）、房地合一方式向房地分離方式的轉(zhuǎn)變2.區(qū)域土地開發(fā)模式的轉(zhuǎn)變土地營(yíng)銷策略1概念營(yíng)銷2定位營(yíng)銷2）、房地合一方式向房地分離方式的轉(zhuǎn)變前期進(jìn)行項(xiàng)目整體規(guī)劃建設(shè)的概念炒作，通過規(guī)劃配套和良好定位，通過土地的運(yùn)營(yíng)及營(yíng)銷模式，充分挖掘土地的第一價(jià)值。以發(fā)展前景吸引投資者關(guān)注，并讓投資者相信規(guī)劃發(fā)展決心，進(jìn)而愿意出更高的價(jià)格拿地。針對(duì)本地塊的品質(zhì)和檔次，鎖定目標(biāo)客戶范圍（如開

發(fā)商、社會(huì)團(tuán)體、經(jīng)營(yíng)者

等），然后進(jìn)行重點(diǎn)宣傳

和跟蹤，促進(jìn)其加快拿地。土地招商和營(yíng)銷推廣，要讓

各地實(shí)力開發(fā)商看到競(jìng)爭(zhēng)所

帶來的巨大增值潛力。如可

化被動(dòng)為主動(dòng)，在前期先對(duì)

一些上市地產(chǎn)企業(yè)做目標(biāo)性

的推廣，進(jìn)而擴(kuò)大招商范圍。2.區(qū)域土地開發(fā)模式的轉(zhuǎn)變3主動(dòng)營(yíng)銷兼顧和融合各方參與者的利益，是區(qū)域土地開發(fā)利用良性運(yùn)轉(zhuǎn)的保證對(duì)于土地開發(fā)利用的探討，必須從房地產(chǎn)各個(gè)參與者的目標(biāo)和利益出發(fā)。宏觀形勢(shì)和外部沖擊，會(huì)影響各個(gè)參與方與欲開發(fā)土地之間的關(guān)系。必須兼顧和融合各個(gè)參與者的切身利益。用戶：所有者和租戶政府開發(fā)商土地稅收服務(wù)和決策交流及溝通購(gòu)買、出租區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展財(cái)政收益經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)財(cái)務(wù)目標(biāo)私人利益直接獲取土地收益開發(fā)模式探索2.區(qū)域土地開發(fā)模式的轉(zhuǎn)變02.土地一級(jí)開發(fā)與運(yùn)營(yíng)實(shí)施流程及關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)一級(jí)土地整理與運(yùn)營(yíng)常規(guī)流程圖解析一級(jí)土地項(xiàng)目開發(fā)及運(yùn)營(yíng)的重點(diǎn)管理一級(jí)土地開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)與規(guī)避1.一級(jí)土地整理與運(yùn)營(yíng)常規(guī)流程圖解析土地一級(jí)開發(fā)流程聯(lián)席會(huì)審議辦理

規(guī)劃條件辦理

授權(quán)批復(fù)項(xiàng)目核準(zhǔn)（市發(fā)改委）用地預(yù)審（國(guó)土分局）交通評(píng)價(jià)（市交通委）規(guī)劃許可證（市規(guī)劃委）明確具體范圍明確開發(fā)主體簽訂征地協(xié)議辦理征地批復(fù)辦理征地結(jié)案辦理拆遷許可證組織實(shí)施拆遷辦理拆遷結(jié)案編制市政方案組織市政建設(shè)完成市政驗(yàn)收土地一級(jí)開發(fā)驗(yàn)收土 地 供 應(yīng)1.

一級(jí)土地整理與運(yùn)營(yíng)常規(guī)流程圖解析生地規(guī)劃調(diào)查分析詳細(xì)規(guī)劃選擇地塊出讓手續(xù)拆遷安置土地平整熟地轉(zhuǎn)讓一級(jí)開發(fā)流程總覽2.一級(jí)土地項(xiàng)目開發(fā)及運(yùn)營(yíng)的重點(diǎn)管理管理收益一級(jí)開發(fā)過程中政企角色開發(fā)商：負(fù)責(zé)一級(jí)開發(fā)、只負(fù)責(zé)施工政府：收儲(chǔ)土地、上市收益、社會(huì)資源（基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套）土地收益（合理價(jià)格獲取優(yōu)質(zhì)土地）開發(fā)商經(jīng)濟(jì)收益（固定比例管理收益、固定比例開發(fā)收益、溢價(jià)分成、政府回購(gòu)物業(yè)等）一級(jí)開發(fā)政企角色政府：通過財(cái)政，收儲(chǔ)基金直接投資投資開發(fā)商：開發(fā)商融資政府：拆遷、控規(guī)、控制土地儲(chǔ)備和供應(yīng)土地一級(jí)

開發(fā)運(yùn)作模式政府主導(dǎo)、

政府運(yùn)作政府主導(dǎo)、企業(yè)運(yùn)作政府主導(dǎo)、政企合作根據(jù)政府和開發(fā)企業(yè)在土地一級(jí)開發(fā)過程中投資、管理和收益環(huán)節(jié)所處角色不同，結(jié)合國(guó)內(nèi)實(shí)操案例，思源將土地一級(jí)開發(fā)運(yùn)作模式歸為以上三類

。一級(jí)開發(fā)運(yùn)作模式2.1

一級(jí)土地項(xiàng)目開發(fā)模式2.1

一級(jí)土地項(xiàng)目開發(fā)模式政府主導(dǎo)、政府運(yùn)作模式要點(diǎn)實(shí)操政府成立土地儲(chǔ)備中心代表政府負(fù)責(zé)土地的一級(jí)開發(fā)土地儲(chǔ)備中心負(fù)責(zé)資金的籌措及一系

列土地一級(jí)開發(fā)工作；受委托對(duì)一級(jí)

開發(fā)進(jìn)行管理的企業(yè)收取管理費(fèi)作為

收益來源；政府獲得土地開發(fā)的收益。北京部分由土地儲(chǔ)備中心進(jìn)行一級(jí)開發(fā)的土地規(guī)定土地一級(jí)開發(fā)成本的2%作為企業(yè)的管理費(fèi)用大型國(guó)有企業(yè)具有政府授權(quán)的土地儲(chǔ)重慶九大國(guó)有企業(yè)進(jìn)行重慶的土地一級(jí)開發(fā)；武漢各新城開發(fā)公司進(jìn)行武漢各新城的土地一級(jí)開發(fā)國(guó)有大型企業(yè)（含新城備和一級(jí)開發(fā)權(quán)利；國(guó)有企業(yè)負(fù)責(zé)資開發(fā)公司）經(jīng)政府授權(quán)金的籌措和一系列土地一級(jí)開發(fā)工作；負(fù)責(zé)土地一級(jí)開發(fā)土地出讓收益上交財(cái)政，由財(cái)政按比例返還國(guó)有企業(yè)。政府籌資政府管理政府收益2.1

一級(jí)土地項(xiàng)目開發(fā)模式政府主導(dǎo)、企業(yè)運(yùn)作企業(yè)籌資企業(yè)負(fù)責(zé)土地一級(jí)開發(fā)政府獲得土地上市收益開發(fā)商獲得開發(fā)利潤(rùn)模 式 1要 點(diǎn)評(píng) 價(jià)政府委托，企業(yè)投資，企

業(yè)獲得固定一級(jí)開發(fā)利潤(rùn)。政府確定一級(jí)開發(fā)企業(yè)取得土地一級(jí)開發(fā)權(quán)，企

業(yè)只進(jìn)行土地一級(jí)開發(fā)，不參與后續(xù)的土地推廣、上市等一系列工作，不直接參與二級(jí)開發(fā)，以土

地一級(jí)開發(fā)成本的一定比例作為企業(yè)利潤(rùn)。政府通過授權(quán)企業(yè)開發(fā)解決了市政建設(shè)

融資問題，政府在后期結(jié)算中對(duì)一級(jí)開

發(fā)成本控制力度不足；一級(jí)開發(fā)企業(yè)投

資較大，獲利相對(duì)較小，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)較小，企業(yè)融資相對(duì)困難。案例：北京市以土地一級(jí)開發(fā)成本的8%作為一級(jí)開發(fā)企業(yè)固定利潤(rùn)，杭州市為10%2.1

一級(jí)土地項(xiàng)目開發(fā)模式政府主導(dǎo)、企業(yè)運(yùn)作模 式2要 點(diǎn)評(píng) 價(jià)政府授權(quán)，企業(yè)投資，政府對(duì)企業(yè)進(jìn)行綜合補(bǔ)償。通過招標(biāo)、協(xié)商等確定一級(jí)開

發(fā)企業(yè)，企業(yè)取得直接投資進(jìn)

行土地一級(jí)開發(fā)，政府對(duì)基礎(chǔ)

設(shè)施和公共配套設(shè)施進(jìn)行回購(gòu)，同時(shí)低價(jià)出讓部分土地給企業(yè)。一般適用于大規(guī)模土地，投入巨大，周期長(zhǎng)，情況復(fù)雜，保證政府和企業(yè)的利益平衡，保障項(xiàng)目順利實(shí)施。企業(yè)籌資企業(yè)負(fù)責(zé)土地一級(jí)開發(fā)、土地推廣招商包括土地在內(nèi)的綜合收益2.1

一級(jí)土地項(xiàng)目開發(fā)模式政府主導(dǎo)、政企合作政企合資合資公司負(fù)責(zé)土地一級(jí)開發(fā)、土地推廣招商政企收益款分成模 式要 點(diǎn)評(píng) 價(jià)政府與企業(yè)成立合資公司，共同投資，土地出讓金按比例分成。政府直接出資或以土地入股方式，與企業(yè)成立合資項(xiàng)目公司，以項(xiàng)目公司進(jìn)行土地一級(jí)開發(fā)，土地上市后，根據(jù)相關(guān)約定，政府與企業(yè)進(jìn)行土地出讓金分成。企業(yè)雄厚的資本實(shí)力與先進(jìn)的開發(fā)模式與政府的管理職能和地方經(jīng)驗(yàn)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，便于項(xiàng)目操作。案例：1、龍?jiān)ㄔO(shè)與臨安市政府以

8：2

出資成立項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)高新區(qū)開發(fā)。2、首開集團(tuán)與揚(yáng)州政府以

6：4

出資成立項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)蔣王片區(qū)運(yùn)作

。3.一級(jí)土地項(xiàng)目開發(fā)及運(yùn)營(yíng)的重點(diǎn)管理土地一級(jí)開發(fā)中的七大核心關(guān)鍵因素權(quán)益1確定發(fā)展商、政府、改造居民三者的權(quán)益及職責(zé)關(guān)注點(diǎn)：政府對(duì)區(qū)域環(huán)境提升、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、未來愿景的長(zhǎng)遠(yuǎn)訴求與發(fā)展商操作方向的關(guān)系；在政府影響下，居民拆遷安置、就業(yè)生計(jì)與發(fā)展商操作收益的關(guān)系。操作方向：確保發(fā)展商快速、穩(wěn)妥獲取優(yōu)質(zhì)土地2開發(fā)商 明確發(fā)展商自身戰(zhàn)略與區(qū)域改造目標(biāo)契合度關(guān)注點(diǎn)：發(fā)展商自身實(shí)力、品牌、信譽(yù)項(xiàng)目本身的品質(zhì)訴求、運(yùn)作周期要求操作方向：跨區(qū)域運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，具有相應(yīng)實(shí)力3.一級(jí)土地項(xiàng)目開發(fā)及運(yùn)營(yíng)的重點(diǎn)管理土地一級(jí)開發(fā)中的七大核心關(guān)鍵因素策劃3引入專業(yè)策劃顧問機(jī)構(gòu)，全程服務(wù)區(qū)域運(yùn)營(yíng)關(guān)注點(diǎn)：以第三方專業(yè)顧問的角色，幫助發(fā)展商協(xié)調(diào)與政府、拆遷居民的關(guān)系；全程協(xié)助發(fā)展商完成土地一級(jí)開發(fā)，二級(jí)開發(fā)及招商運(yùn)營(yíng)工作；隨時(shí)根據(jù)市場(chǎng)情況，對(duì)項(xiàng)目發(fā)展提出建議操作方向：選擇對(duì)區(qū)域運(yùn)營(yíng)各階段具備豐富經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)顧問公司規(guī)劃4高品質(zhì)完成市場(chǎng)可行性好的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案關(guān)注點(diǎn)：符合發(fā)展商戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)，順應(yīng)政府發(fā)展愿景、兼顧回遷居民利益具備切實(shí)可行的市場(chǎng)操作性操作方向：發(fā)展商主導(dǎo)規(guī)劃方案，考慮后期招商3.一級(jí)土地項(xiàng)目開發(fā)及運(yùn)營(yíng)的重點(diǎn)管理土地一級(jí)開發(fā)中的七大核心關(guān)鍵因素資本5開發(fā)周期內(nèi)有效地資本運(yùn)作關(guān)注點(diǎn)：拆遷安置、土地整理、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、二級(jí)開發(fā)中長(zhǎng)期持續(xù)、集中大量的資金需求；有效合理的融資渠道；動(dòng)態(tài)現(xiàn)金流的把控。操作方向：多元化融資、分期實(shí)施，爭(zhēng)取稅收金融優(yōu)惠政策拆遷6制定積極穩(wěn)妥的拆遷安置方案關(guān)注點(diǎn)：發(fā)展商出資拆遷情況下，要強(qiáng)化資金監(jiān)管；如何保證資金的合理有效利用，引導(dǎo)公共資源配置向自身地塊優(yōu)化操作方向：明確標(biāo)準(zhǔn)，積極參與、適當(dāng)讓渡權(quán)益3.一級(jí)土地項(xiàng)目開發(fā)及運(yùn)營(yíng)的重點(diǎn)管理土地一級(jí)開發(fā)中的七大核心關(guān)鍵因素工程7關(guān)注一級(jí)開發(fā)階段土地平整及開發(fā)建設(shè)工程管理關(guān)注點(diǎn)：注重成本控制、質(zhì)量控制原有人文、自然資源的再利用操作方向：直接招投標(biāo)，結(jié)合自身資源保護(hù)開發(fā)以上是土地一級(jí)開發(fā)過程中的核心控制環(huán)節(jié)，也是確保土地一級(jí)開發(fā)成功的關(guān)鍵因素，作為一級(jí)開發(fā)商在實(shí)操過程中應(yīng)該給予重點(diǎn)關(guān)注。?

土地一級(jí)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)與規(guī)避方式土地一級(jí)開發(fā)要面對(duì)三大類客戶：政府、原使用者、二級(jí)開發(fā)商土地一級(jí)開發(fā)涉及到征地、拆遷、轉(zhuǎn)居、安置、市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等工作，非市場(chǎng)因素很多資金需求量大各環(huán)節(jié)間的接口多征地與拆遷風(fēng)險(xiǎn)資金短缺風(fēng)險(xiǎn)成本失控風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)度失控風(fēng)險(xiǎn)土地難以出讓風(fēng)險(xiǎn)政府換屆風(fēng)險(xiǎn)按法規(guī)辦事，與當(dāng)?shù)爻鞘幸?guī)劃和土地儲(chǔ)備計(jì)劃相吻合，手續(xù)齊全，要求政府負(fù)責(zé)主導(dǎo)征地拆遷；周密計(jì)劃、系統(tǒng)安排，整合好各個(gè)步驟；協(xié)調(diào)政府給予貸款擔(dān)保，或者給予暫時(shí)土地使用權(quán)；建立職業(yè)化的征地、拆遷團(tuán)隊(duì)。防范措施風(fēng)險(xiǎn)特

點(diǎn)一二級(jí)聯(lián)動(dòng)問題和風(fēng)險(xiǎn)硬幣總有兩面。一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開發(fā)也給企業(yè)帶來一系列問題和風(fēng)險(xiǎn)：政策風(fēng)險(xiǎn)人力資源問題市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)1.2.4.3.1.

具體風(fēng)險(xiǎn)問題風(fēng)險(xiǎn)一：開發(fā)投入超出專業(yè)機(jī)構(gòu)評(píng)估確定的基準(zhǔn)地價(jià)拆遷成本可能超過專業(yè)機(jī)構(gòu)評(píng)估確定的基準(zhǔn)地價(jià)，而超出部分的“熟地”不能入市交易。如果政府不同意分享一級(jí)開發(fā)的增值收益，則開發(fā)上面臨虧損風(fēng)險(xiǎn)。拆遷難度的增加，進(jìn)一步加大了拆遷成本。1.

具體風(fēng)險(xiǎn)問題對(duì)于只是用于儲(chǔ)備的土地，經(jīng)土地儲(chǔ)備中心驗(yàn)收后，由其用自有資金償付給開發(fā)商，欠款風(fēng)險(xiǎn)加大。如果拆遷工作不順利，也會(huì)推遲整個(gè)項(xiàng)目的完工時(shí)間。風(fēng)險(xiǎn)二：長(zhǎng)期占用大量資金1.

具體風(fēng)險(xiǎn)問題風(fēng)險(xiǎn)三：市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)

國(guó)家政策的調(diào)控、房地產(chǎn)泡沫的破裂、國(guó)際金融危機(jī)等因素均能直接影響城市發(fā)展前景、房地產(chǎn)市場(chǎng)和土地市場(chǎng)的供需和活躍程度。當(dāng)土地供大于求或者房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣時(shí)，土地出讓價(jià)格就會(huì)隨著降低甚至流標(biāo)，從而影響土地一級(jí)開發(fā)商收回投資。因此，土地一家開發(fā)也面臨一定的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。1.

具體風(fēng)險(xiǎn)問題目前，國(guó)內(nèi)的土地一級(jí)開發(fā)市場(chǎng)尚沒有形成統(tǒng)一的規(guī)范，這就造成各地方政府為了加快城市建設(shè)，盲目承諾眾多招商引資優(yōu)惠政策、扶持政策，這些政策往往缺乏法律上和政策上的支持，如果遇到與國(guó)家政策沖突、當(dāng)?shù)卣耸伦儎?dòng)等因素，政府承諾的條件將無法保障實(shí)現(xiàn)。風(fēng)險(xiǎn)四：政策風(fēng)險(xiǎn)2.

風(fēng)險(xiǎn)控制策略及手段1）、優(yōu)化運(yùn)作流程，提升管理能力，有效控制成本優(yōu)化運(yùn)作流程、提升管理能力一級(jí)開發(fā)企業(yè)在土地整治和儲(chǔ)備過程中，涉及到征地、拆遷、基建、土地出讓等諸多環(huán)節(jié)一級(jí)開發(fā)又是一個(gè)綜合性系統(tǒng)性工程，涉及眾多和政府對(duì)口以及和外部合作單位談判的環(huán)節(jié)成本控制環(huán)節(jié)繁多綜合性系統(tǒng)性工程2.

風(fēng)險(xiǎn)控制策略及手段2）、加強(qiáng)規(guī)劃能力、挖掘區(qū)域潛在的價(jià)值土地一級(jí)開發(fā)的價(jià)值要素中最重要是規(guī)劃。土地的特征使其一旦開發(fā)，短期內(nèi)不可能復(fù)原，而規(guī)劃的優(yōu)劣對(duì)區(qū)域功能的實(shí)現(xiàn)具有決定性的作用。區(qū)域功能又對(duì)區(qū)域價(jià)值有根本性的影響。2.

風(fēng)險(xiǎn)控制策略及手段企業(yè)有敏銳的市場(chǎng)觸覺與政府需求保持較高程度的一致性根據(jù)市場(chǎng)需求來控制開發(fā)節(jié)奏提升區(qū)域土地價(jià)值3）、把握行業(yè)波動(dòng)周期，控制開發(fā)節(jié)奏整體宏觀經(jīng)濟(jì) 行業(yè)形勢(shì)區(qū)域經(jīng)濟(jì) 政策因素03.一二級(jí)土地聯(lián)動(dòng)開發(fā)大宗地塊拿地模式分析一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開發(fā)模式的操作關(guān)鍵點(diǎn)一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)控制主題地產(chǎn)取地新區(qū)開發(fā)取地大配套取地城市更新取地取地模式對(duì)國(guó)內(nèi)大規(guī)模取地模式進(jìn)行了細(xì)致分析，歸納總結(jié)出四大類規(guī)?；〉啬Ｊ揭?、大宗地塊拿地模式分析主題地產(chǎn)取地新區(qū)開發(fā)取地大配套取地城市更新取地取地模式對(duì)國(guó)內(nèi)大規(guī)模取地模式進(jìn)行了細(xì)致分析，歸納總結(jié)出四大類規(guī)模化取地模式旅游地產(chǎn)依賴自然或人造資源專業(yè)性強(qiáng)持續(xù)性經(jīng)營(yíng)資金投入較大主題地產(chǎn)模式——將地產(chǎn)與主題嫁接，滿足特定人群需求，追求更高生活品質(zhì)的開發(fā)模式；根據(jù)主題定位方向，目前我國(guó)主流主題地產(chǎn)取地模式可分為兩種類型。類型 釋義 模式共性養(yǎng)老地產(chǎn)依托周邊豐富資源而建，將旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)無縫嫁接，具有更好的自然景觀、建筑景觀，同時(shí)擁有完善的配套功能和極高的投資價(jià)值從建筑設(shè)計(jì)、園林規(guī)劃到裝飾標(biāo)準(zhǔn)各方面講究適老化設(shè)計(jì)，提供護(hù)理、醫(yī)療、康復(fù)等專業(yè)服務(wù)主題地產(chǎn)模式主題地產(chǎn)模式—旅游地產(chǎn)取地操作性指標(biāo)城市背景項(xiàng)目情況企業(yè)層面政府政策自然、人文資源豐富的城市

/

旅游需求旺盛的消費(fèi)地取地規(guī)模在2000畝以上；一般位于非核心的城郊區(qū)；一、二級(jí)開發(fā)；旅游/農(nóng)業(yè)/住宅用地旅游性配套持續(xù)性經(jīng)營(yíng)能力；資金實(shí)力較強(qiáng)；人造資源性旅游地產(chǎn)模式可復(fù)制部分項(xiàng)目對(duì)政策依賴性較高（高爾夫、農(nóng)業(yè)生態(tài)等），不需要對(duì)政府資源有過高要求投入指標(biāo)投入指標(biāo)收益指標(biāo)取地成本低；基礎(chǔ)配套資金沉淀大；啟動(dòng)慢低價(jià)取地，住宅開發(fā)盈利，經(jīng)營(yíng)性物業(yè)獲取穩(wěn)定現(xiàn)金流，整體回報(bào)周期較長(zhǎng)，操作模式較靈活核心要素：旅游資源城市或中心城市周邊，旅游型配套持續(xù)運(yùn)營(yíng)能力

，較大初始投入主題地產(chǎn)模式—養(yǎng)老地產(chǎn)取地操作性指標(biāo)城市背景項(xiàng)目情況企業(yè)層面政府政策投入指標(biāo)投入指標(biāo)收益指標(biāo)人口結(jié)構(gòu)老齡化城市；環(huán)境優(yōu)質(zhì)或具備養(yǎng)生資源性城市取地規(guī)模200-5000畝；大多位于城市周邊；一、二級(jí)開發(fā)團(tuán)隊(duì)專業(yè)型強(qiáng)（適老化設(shè)計(jì)，護(hù)理、醫(yī)療、康健等多功能打造）；有遠(yuǎn)期經(jīng)營(yíng)目標(biāo)；資金實(shí)力強(qiáng)對(duì)政策依賴性高（尤其是政策執(zhí)行力度及延續(xù)性）；與政府資源捆綁性不高取地成本低；前期配套完善投入大；啟動(dòng)快，項(xiàng)目周期長(zhǎng)本模式的盈利點(diǎn)主要為依靠概念低價(jià)圈地，開發(fā)住宅+物業(yè)長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)+會(huì)員制會(huì)費(fèi)+政策補(bǔ)貼獲得盈利核心要素：人口老齡化或具備適老資源的城市、政策大力扶持、具備專業(yè)的運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)一、大宗地塊拿地模式分析（二）.

主題地產(chǎn)（文旅、醫(yī)療、教育等）模式一、第一梯隊(duì)領(lǐng)頭羊房企依托自身在業(yè)內(nèi)的影響力，進(jìn)行多方位的資源整合。受國(guó)家政策和市場(chǎng)前景利好，房企紛紛涉足文旅、大健康、科技、教育等行業(yè)。二、第二梯隊(duì)二梯隊(duì)房企更多選擇在地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈深耕發(fā)展，以尋求更多的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。主要聚焦文旅、大健康和智慧科技類行業(yè)。三、第三梯隊(duì)中小房企跳脫傳統(tǒng)地產(chǎn)圈業(yè)務(wù)，搶占特色創(chuàng)新領(lǐng)域，如IP/主題樂園。中小企業(yè)創(chuàng)新多是依托

企業(yè)自身的產(chǎn)業(yè)特色和具備的

研發(fā)優(yōu)勢(shì)，如美的、海爾將其

家電資源導(dǎo)入地產(chǎn)項(xiàng)目一、大宗地塊拿地模式分析（二）.

主題地產(chǎn)（文旅、大健康、科技等）模式一、文旅小鎮(zhèn)模式二、大健康模式三、科技產(chǎn)業(yè)模式四、農(nóng)業(yè)扶貧模式五、商貿(mào)綜合模式文旅地產(chǎn)拿地五大新模式！核心關(guān)注點(diǎn)：選址要求發(fā)展模式代表案例文旅小鎮(zhèn)模式選址要求：區(qū)位：一二線城市城郊及外圍三四線城市；

資源：具有歷史文化底蘊(yùn)，資源具有稀缺性；其它則包括土地成本低廉，交通到達(dá)便利等；發(fā)展模式1、資源提升模式文旅小鎮(zhèn)模式發(fā)展模式2、IP資源嫁接模式文旅小鎮(zhèn)后期運(yùn)營(yíng)對(duì)選址要求較高，需靠近能極高、消費(fèi)力強(qiáng)的都市圈，且區(qū)域具有一定的資源稟賦。開發(fā)商需具備一定的資金實(shí)力和IP資源整合能力。文旅小鎮(zhèn)面臨過剩危機(jī)，存在定位不明確、主題不突出、房地產(chǎn)開發(fā)過渡等問題，后續(xù)運(yùn)

營(yíng)存在極大挑戰(zhàn)。另一方面，文旅小鎮(zhèn)模式資金投入較大，回收周期較長(zhǎng)，盈利對(duì)可售物業(yè)比例要求較高。文旅小鎮(zhèn)模式代表案例：藍(lán)光水果俠樂園藍(lán)光水果俠樂園以自有

IP「水果俠」樂園為核心競(jìng)爭(zhēng)力，通過捆綁住宅用地，獲取土地規(guī)模化的擴(kuò)張。大健康模式發(fā)展模式1、資源提升模式選址要求：健康小鎮(zhèn)：一二線城市周邊

50-120

公里，

1-2

小時(shí)車程，以康養(yǎng)為核心，融入運(yùn)動(dòng)、休閑、文化、生活等于一體的「大健康」生活小鎮(zhèn)。健康社區(qū)：一二線城郊，環(huán)境優(yōu)美、宜居，融合居家、社區(qū)、機(jī)構(gòu)養(yǎng)老于一體的一站式綜合養(yǎng)老社區(qū)。大健康模式大健康產(chǎn)業(yè)鏈復(fù)雜，衍生模塊較多，需要清晰定位，聚焦核心產(chǎn)業(yè)環(huán)節(jié)。開發(fā)企業(yè)需要整合健康醫(yī)療機(jī)構(gòu)和運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)資源。另：城市周邊養(yǎng)老地產(chǎn)多為投資客購(gòu)買或作為活躍老人的第二居所，入住率不足導(dǎo)致養(yǎng)老設(shè)施運(yùn)營(yíng)大都處于虧損狀態(tài)。大健康模式代表案例：恒大養(yǎng)生谷模式恒大以建立分級(jí)

診療體系、打通

就診綠色通道為

總綱，打造了醫(yī)

療、養(yǎng)老、保險(xiǎn)、健康服務(wù)四軸聯(lián)

動(dòng)的「恒大健康模式」?？萍籍a(chǎn)業(yè)地產(chǎn)取地模式類型定義特點(diǎn)典型案例政府主導(dǎo)工業(yè)園區(qū)政府主導(dǎo)，通過支持政策、稅收優(yōu)惠等條件營(yíng)造優(yōu)勢(shì)，通過招商引資、土地出讓等方式引進(jìn)符合相關(guān)條件的工業(yè)發(fā)展項(xiàng)目基于區(qū)域經(jīng)濟(jì)建設(shè)、社會(huì)發(fā)展、就業(yè)等各綜合因素考慮而設(shè)置，是促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的強(qiáng)有力的推動(dòng)器蘇州工業(yè)園區(qū)廣州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)實(shí)體企業(yè)進(jìn)駐型產(chǎn)業(yè)園由主體企業(yè)進(jìn)行的工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，主要是圍繞主體企業(yè)進(jìn)行的開發(fā)運(yùn)作，打造及完善企業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈某產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域具有強(qiáng)大綜合實(shí)力的企業(yè)，營(yíng)建一個(gè)相對(duì)獨(dú)立的工業(yè)園區(qū)；在自身企業(yè)入駐且占主導(dǎo)的前提下，借助企業(yè)在產(chǎn)業(yè)中的強(qiáng)大的凝聚力與號(hào)召力，引進(jìn)其他同類企業(yè)的聚集長(zhǎng)虹工業(yè)園

五糧液工業(yè)園區(qū)工業(yè)地產(chǎn)商運(yùn)營(yíng)型產(chǎn)業(yè)園工業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商通過土地一級(jí)開發(fā)、完善配套、建造廠房、倉庫、研發(fā)區(qū)域等，以租賃、轉(zhuǎn)讓或合資、合作經(jīng)營(yíng)的方式進(jìn)行項(xiàng)目相關(guān)設(shè)施的經(jīng)營(yíng)、管理以構(gòu)筑產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)服務(wù)聚集平臺(tái)為主導(dǎo)，以地產(chǎn)開發(fā)為載體，進(jìn)行城市產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)綜合運(yùn)營(yíng)，

獲取合理的地產(chǎn)開發(fā)利潤(rùn)及多元化的運(yùn)營(yíng)收入天安數(shù)碼城聯(lián)動(dòng)U谷

津通工業(yè)園產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)模式——以產(chǎn)業(yè)為依托，地產(chǎn)為載體，實(shí)現(xiàn)土地的整體開發(fā)與運(yùn)營(yíng)。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)3大類型平臺(tái)搭建全方位服務(wù)產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)域增值實(shí)現(xiàn)效益經(jīng)濟(jì)活躍度高/產(chǎn)業(yè)型/經(jīng)濟(jì)型的一至四線城市操作性指標(biāo)城市背景項(xiàng)目情況企業(yè)層面政府政策投入指標(biāo)投入指標(biāo)收益指標(biāo)取地成本低，前期資金投入較大，項(xiàng)目周期長(zhǎng)本模式的盈利點(diǎn)主要為低價(jià)取地，產(chǎn)業(yè)培育實(shí)現(xiàn)區(qū)域增值，從而開發(fā)物業(yè)或持有收租回現(xiàn)，此外還有創(chuàng)投收益等多種盈利模式取地規(guī)模在1000畝以上；一、二級(jí)開發(fā)；工業(yè)用地產(chǎn)業(yè)背景雄厚或具園區(qū)運(yùn)營(yíng)能力（招商、服務(wù)等）的企業(yè)，資金實(shí)力較強(qiáng)對(duì)政策依賴性適中，需提供適度政策優(yōu)惠核心要素：經(jīng)濟(jì)活躍度較高的城市、產(chǎn)業(yè)背景雄厚、具園區(qū)運(yùn)營(yíng)能力、政策優(yōu)惠支持科技產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)取地模式科技產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)模式發(fā)展模式1、新興科技產(chǎn)業(yè)選址要求：區(qū)位：一線城市外圍和二線城市城郊，距離城市核心區(qū)不超過

60km

；資源：有一定的制造業(yè)基礎(chǔ)和產(chǎn)業(yè)配套；其它要求則包括生態(tài)環(huán)境宜居，區(qū)位具備核心城市產(chǎn)業(yè)承接的機(jī)會(huì)等。借助企業(yè)強(qiáng)大的開發(fā)能力和招商能力，植入新興科技產(chǎn)業(yè)，打造科技產(chǎn)業(yè)+城市配套+公建配套的產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)?？萍籍a(chǎn)業(yè)模式選址條件苛刻，依托大城市產(chǎn)業(yè)外溢機(jī)會(huì)和人才基礎(chǔ)。房企產(chǎn)業(yè)進(jìn)入門檻較高，需要整合科創(chuàng)資源、搭建平臺(tái)、完善服務(wù)體系、創(chuàng)新模式機(jī)制等，目前仍以浙江模式為代表政府平臺(tái)型為主。科技產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)模式發(fā)展模式2、產(chǎn)業(yè)升級(jí)模式依托區(qū)域現(xiàn)有的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，對(duì)原有低端制造業(yè)進(jìn)行升級(jí)，打造智造+產(chǎn)業(yè)配套的產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)。科技產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)模式代表案例：碧桂園科技小鎮(zhèn)2017年5月，碧桂園首個(gè)產(chǎn)城融合的科技小鎮(zhèn)標(biāo)桿項(xiàng)目-惠州潼湖科技小鎮(zhèn)開工，以思科數(shù)據(jù)中心為依托，打造世界級(jí)的物聯(lián)網(wǎng)和智能控制產(chǎn)業(yè)基地。天津碧桂園高產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)：打造以光熱發(fā)電產(chǎn)業(yè)為核心兼顧風(fēng)力發(fā)電、環(huán)保及節(jié)能服務(wù)的新能源產(chǎn)業(yè)集群；以整車及核心零部件制造，新能源汽車及動(dòng)力電池、電機(jī)電控等零部件制造，汽車后服務(wù)為主的汽車產(chǎn)業(yè)鏈；以視覺工業(yè)、動(dòng)漫游戲、創(chuàng)意設(shè)計(jì)、互聯(lián)網(wǎng)+為核心的文化影視產(chǎn)業(yè)生態(tài)于一體的“碧桂園天津高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目。農(nóng)業(yè)扶貧模式選址要求：農(nóng)業(yè)小鎮(zhèn)：核心一二線城市郊區(qū)或周邊區(qū)縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)，距離市中心

50-120

公里，

1-2

小時(shí)車程。田園綜合體：經(jīng)濟(jì)活躍度高，人口密度大的城市郊區(qū)，距離交通節(jié)點(diǎn)便捷且距離近。響應(yīng)國(guó)家鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略，房企通過農(nóng)業(yè)

扶貧模式可以獲取農(nóng)業(yè)流轉(zhuǎn)用地，但目

前尚未形成成熟的產(chǎn)品模塊和盈利模式。農(nóng)業(yè)扶貧模式發(fā)展模式：1、產(chǎn)業(yè)扶貧模式純投資模式，重心偏向現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、休閑旅游等產(chǎn)業(yè)發(fā)展，提供就業(yè)機(jī)會(huì)為農(nóng)民創(chuàng)收。農(nóng)業(yè)扶貧模式發(fā)展模式：2、田園樂居模式重心偏向田園社區(qū)的建設(shè)，讓城市居民到農(nóng)村購(gòu)房、消費(fèi)，通過城市反哺農(nóng)村?，F(xiàn)代農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展需要整合一些農(nóng)業(yè)科研院所和線上渠道等資源，打造智慧產(chǎn)業(yè)鏈。企業(yè)需具備一定的資金實(shí)力，響應(yīng)國(guó)家扶貧號(hào)召，戰(zhàn)略性布局農(nóng)業(yè)扶貧模式。房企主流農(nóng)業(yè)扶貧模式為純投資模式，踐行企業(yè)社會(huì)責(zé)任，無盈利模式。以綠城為代表的田園樂居模式，目前還處在探索中，一期樣板區(qū)投入運(yùn)營(yíng)，盈利模式尚不清晰，能否規(guī)?；瘡?fù)制尚待市場(chǎng)檢測(cè)。農(nóng)業(yè)扶貧模式代表案例：藍(lán)城農(nóng)業(yè)：以「推動(dòng)中國(guó)新一輪農(nóng)村建設(shè)」為出發(fā)點(diǎn)，未來5-10

年內(nèi)建設(shè)100

個(gè)理想小鎮(zhèn)，通過租賃農(nóng)戶土地使農(nóng)民獲得工作崗位及土地租金收入。商貿(mào)綜合模式選址要求：城市綜合體：市中心或者城市副中心，有軌交或軌交規(guī)劃，周邊人口密度大；TOD：城市副中心或城郊，靠近公共交通主干線，交通便利。通過「商業(yè)+IP資源」或

TOD開發(fā)模式獲取市中心或城郊土地。發(fā)展模式1、「商業(yè)+」

模式。2、TOD模式商貿(mào)綜合模式發(fā)展模式：1、「商業(yè)+」模式在購(gòu)物中心植入「電競(jìng)、教育、醫(yī)療、樂園」等美好生活實(shí)現(xiàn)需要的IP服務(wù)行業(yè)，打造城市名片，助力企業(yè)以「綜合體」模式拿地，同時(shí)為商業(yè)引流。商貿(mào)綜合模式發(fā)展模式：2、TOD模式商貿(mào)綜合模式下，企業(yè)需具備商業(yè)開發(fā)和運(yùn)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)，需要整合教育、電競(jìng)、醫(yī)療等產(chǎn)業(yè)

IP資源。該種模式資金壁壘，

TOD開發(fā)規(guī)模較大，開發(fā)商需具備充沛的資金用于拿地、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)。TOD

模式對(duì)開發(fā)商實(shí)力要求較高，需要較強(qiáng)的資源整合能力和開發(fā)實(shí)力。商貿(mào)綜合模式代表案例：復(fù)星蜂巢城市關(guān)注城市訴求，滿足民生需求，依托于復(fù)星集團(tuán)在多個(gè)領(lǐng)域的投資運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)及國(guó)內(nèi)外優(yōu)質(zhì)資源的整合，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目核心功能的導(dǎo)入。五種創(chuàng)新拿地模式各有側(cè)重，

每一種方式的進(jìn)入門檻也不同，房企可根據(jù)企業(yè)自身特點(diǎn)、優(yōu)

劣勢(shì)比較以及對(duì)應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估

采用適合的拿地模式。隨著土

地市場(chǎng)的不斷發(fā)展，新的拿地

模式也會(huì)不斷涌現(xiàn)，這方面也

亟需房企的探索與創(chuàng)新能力。城市具備大型商業(yè)中心承載力，商業(yè)、商務(wù)需求水平旺盛操作性指標(biāo)城市背景項(xiàng)目情況企業(yè)層面政府政策投入指標(biāo)投入指標(biāo)收益指標(biāo)取地規(guī)模100-1000畝；地處城市核心區(qū)域或新區(qū)發(fā)展方向；只進(jìn)行二級(jí)開發(fā)運(yùn)營(yíng)能力強(qiáng)（商業(yè)部分良好的規(guī)劃定位及后期運(yùn)營(yíng)時(shí)項(xiàng)目成功關(guān)鍵）；資金實(shí)力強(qiáng)對(duì)政策依賴性較低，與政府資源捆綁性不高取地成本高；部分拆遷難度大；前期投入大本模式的盈利點(diǎn)主要為住宅開發(fā)獲取現(xiàn)金流回報(bào)，商業(yè)持續(xù)經(jīng)營(yíng)收入及資產(chǎn)抵押高貸款能力，中后期享受高額增值利潤(rùn)核心要素：商業(yè)商務(wù)需求旺盛的城市，高資金投入要求及商業(yè)持續(xù)運(yùn)營(yíng)能力商貿(mào)綜合體取地模式小結(jié)主題地產(chǎn)取地新區(qū)開發(fā)取地大配套取地城市更新取地取地模式對(duì)國(guó)內(nèi)大規(guī)模取地模式進(jìn)行了細(xì)致分析，歸納總結(jié)出四大類規(guī)?；〉啬Ｊ叫聟^(qū)開發(fā)取地模式快速造城城市具有新區(qū)發(fā)展規(guī)劃企業(yè)開發(fā)能力極強(qiáng)資金投入極大政府資源捆綁性高區(qū)域運(yùn)營(yíng)由開發(fā)商主導(dǎo)，快速開發(fā)、快速周轉(zhuǎn)的可復(fù)制的開發(fā)操作模式。配合衛(wèi)星城規(guī)劃，快速實(shí)現(xiàn)造城計(jì)劃及人口導(dǎo)入目標(biāo)，完成城市建設(shè)預(yù)期效果通過土地一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)，進(jìn)行新區(qū)土地整理出讓、項(xiàng)目開發(fā)、物業(yè)經(jīng)營(yíng)等，實(shí)現(xiàn)政府區(qū)域規(guī)劃目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)通過區(qū)域運(yùn)營(yíng)實(shí)現(xiàn)地塊價(jià)值最大化新區(qū)開發(fā)模式——依據(jù)新區(qū)規(guī)劃，為滿足城市發(fā)展需求，拓展城市新空間的規(guī)?；_發(fā)模式；根據(jù)操作方式不同，新區(qū)開發(fā)取地模式可分為兩種類型。類型 釋義 模式共性操作性指標(biāo)城市背景項(xiàng)目情況企業(yè)層面政府政策投入指標(biāo)投入指標(biāo)收益指標(biāo)選擇有經(jīng)濟(jì)實(shí)力支撐的中心城市；政府規(guī)劃有新開發(fā)區(qū)，且對(duì)新區(qū)人口規(guī)模等有快速發(fā)展需求；城市有外溢置業(yè)需求取地規(guī)模在1500畝以上；只進(jìn)行土地二級(jí)開發(fā)需具備高效的開發(fā)組織能力及基建能力，資金實(shí)力極強(qiáng)，模式可復(fù)制性高政府大力配套支持（道路、學(xué)校、醫(yī)院）、政府資源捆綁度高取地成本低；前期大規(guī)模建設(shè)投入巨大；啟動(dòng)快本模式依靠低價(jià)取地開發(fā)住宅盈利，商業(yè)抵押套現(xiàn)，資金快速滾動(dòng)，回報(bào)周期快；超高性價(jià)比產(chǎn)品設(shè)計(jì)新區(qū)開發(fā)模式—快速造城取地核心要素：有大量外溢需求的中心城市新區(qū)、眾多大配套整合能力與極高的資金投入要求新區(qū)開發(fā)模式—區(qū)域運(yùn)營(yíng)取地具有新區(qū)規(guī)劃的城市操作性指標(biāo)城市背景項(xiàng)目情況企業(yè)層面政府政策投入指標(biāo)投入指標(biāo)收益指標(biāo)取地規(guī)模在2000畝以上；一、二級(jí)開發(fā)聯(lián)動(dòng)具備強(qiáng)大市政基建實(shí)力、開發(fā)經(jīng)驗(yàn)及精力，資金雄厚，資源協(xié)調(diào)配合能力強(qiáng)取地成本低；前期資金壓力大；項(xiàng)目周期長(zhǎng)政府資源捆綁性很高，優(yōu)惠政策依賴性高（拆遷補(bǔ)償、基建、融資）本模式依靠低價(jià)控地或獲取優(yōu)質(zhì)土地實(shí)現(xiàn)土地增值+二級(jí)開發(fā)+持有經(jīng)營(yíng)盈利，后期往往能夠?qū)崿F(xiàn)高盈利核心要素：有新區(qū)規(guī)劃城市，具政府資源及政策支持，強(qiáng)大基建、資金實(shí)力與相關(guān)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)大配套取地模式一般性配套專業(yè)性配套建設(shè)酒店、會(huì)展、運(yùn)動(dòng)、休閑、文化、教育、醫(yī)療、城市地標(biāo)等配套設(shè)施，提升區(qū)域以及物業(yè)價(jià)值；以規(guī)模開發(fā)、配套先行的理念打造復(fù)合城區(qū)根據(jù)政府需求，代建城市基建、軌道交通等專業(yè)性配套設(shè)施，以此置換土地資源進(jìn)行開發(fā)

政府具有完善配套需求

企業(yè)開發(fā)建設(shè)能力強(qiáng)項(xiàng)目規(guī)模大資金投入大大配套模式——因代建或配建配套設(shè)施，實(shí)現(xiàn)政策紅利回報(bào)與區(qū)域價(jià)值提升雙贏的開發(fā)模式；根據(jù)配套設(shè)施類型不同，大配套取地模式可分為兩種類型類型 釋義 模式共性大配套模式——一般配套取地適合各類型城市（一~五線城市）操作性指標(biāo)城市背景項(xiàng)目情況企業(yè)層面政府政策投入指標(biāo)投入指標(biāo)收益指標(biāo)取地成本低；前期配套投入較大；啟動(dòng)快，項(xiàng)目周期靈活本模式的盈利點(diǎn)主要為低價(jià)控地，快銷盈利或控制優(yōu)質(zhì)土地開發(fā)權(quán)，以高性價(jià)比產(chǎn)品設(shè)計(jì)為主取地規(guī)模在1000畝以上；只進(jìn)行二級(jí)開發(fā)操作模式清晰，具備高效開發(fā)組織能力，大配套運(yùn)營(yíng)能力強(qiáng)，資金實(shí)力強(qiáng)，可復(fù)制性強(qiáng)需獲得政府相關(guān)配套支持（道路等），對(duì)政策依賴性不高核心要素：高效的開發(fā)組織能力和大配套運(yùn)營(yíng)能力，資金實(shí)力強(qiáng)，需政府相關(guān)配套支持當(dāng)?shù)卣嬖谫Y金缺口，財(cái)力不充足操作性指標(biāo)城市背景項(xiàng)目情況企業(yè)層面政府政策投入指標(biāo)投入指標(biāo)收益指標(biāo)取地規(guī)模在3000畝以上；一、二級(jí)開發(fā)；住宅用地取地成本低；前期資金需求量很大；啟動(dòng)快，項(xiàng)目周期長(zhǎng)本模式的盈利點(diǎn)主要為代建交通配套置換低價(jià)或者優(yōu)質(zhì)的土地，從而開發(fā)獲利城市基礎(chǔ)建設(shè)企業(yè)或?qū)I(yè)性配套建設(shè)單位，基建實(shí)力很強(qiáng)，資金實(shí)力雄厚政企合作，政府資源捆綁性很高，優(yōu)惠政策依賴性大，須獲得賴政府融資等方面支持大配套模式——專業(yè)配套取地核心要素：有代建需求財(cái)力不足的政府，城市專業(yè)基建企業(yè)或建設(shè)單位，資金實(shí)力雄厚城市更新取地模式城市更新大量拆遷高額前期投入政策依賴性很大風(fēng)險(xiǎn)較高對(duì)城市中某一衰落的區(qū)域進(jìn)行拆遷、改造、投資和建設(shè)，以全新的城市功能替換功能性衰敗的物質(zhì)空間，使之重新發(fā)展和繁榮。它包括對(duì)客觀存在實(shí)體以及各種生態(tài)環(huán)境、空間環(huán)境、文化環(huán)境、視覺環(huán)境、游憩環(huán)境等的改造與延續(xù)改造目標(biāo)政策制定開發(fā)模式資金平衡技術(shù)指標(biāo)開發(fā)控制方案操作舊新城市更新在操作過程中面臨來自各方面的不確定性，相對(duì)風(fēng)險(xiǎn)較高城市更新模式——通過重建或再開發(fā)、綜合整治或功能改變，優(yōu)化區(qū)域功能，助力城市升級(jí)類型 釋義 模式特點(diǎn)操作性指標(biāo)城市背景項(xiàng)目情況企業(yè)層面政府政策投入指標(biāo)投入指標(biāo)收益指標(biāo)部分區(qū)域呈發(fā)展飽和狀態(tài)，政府有舊改需求取地規(guī)模50-3000畝；拆遷面積大取地成本高；前期資金需求量大；談判周期長(zhǎng)啟動(dòng)慢，項(xiàng)目周期長(zhǎng)本模式的盈利點(diǎn)主要為獲取核心優(yōu)質(zhì)地段物業(yè)開發(fā)權(quán)，從而獲利；高溢價(jià)產(chǎn)品設(shè)計(jì)具備很強(qiáng)的操作協(xié)調(diào)能力及舊改經(jīng)驗(yàn)，資金實(shí)力很強(qiáng)政企合作，政府資源捆綁性很高，優(yōu)惠政策依賴性大，一般可政府支持城市更新取地模式核心要素：發(fā)展飽和的城市優(yōu)質(zhì)、企業(yè)極強(qiáng)的舊改協(xié)調(diào)能力及經(jīng)驗(yàn)、政府政策支持模式城市背景企業(yè)層面主題地產(chǎn)旅游地產(chǎn)自然、人文資源豐富的旅游城市

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休閑需求旺盛的中大規(guī)模城市周邊旅游性配套持續(xù)性經(jīng)營(yíng)能力；資金實(shí)力較強(qiáng)；基礎(chǔ)資金養(yǎng)老地產(chǎn)城市化程度較高的老齡化城市或具備較強(qiáng)自然、養(yǎng)生資源吸引力的城市團(tuán)隊(duì)專業(yè)型強(qiáng)（適老化設(shè)計(jì)，護(hù)理、醫(yī)療、康健等多功能打造）；有遠(yuǎn)期經(jīng)營(yíng)目標(biāo)；資金實(shí)力強(qiáng)新區(qū)開發(fā)快速造城有經(jīng)濟(jì)實(shí)力支撐的中心城市；政府規(guī)劃有新開發(fā)區(qū)，且對(duì)新區(qū)人口規(guī)模等有快速發(fā)展需求；城市有外溢置業(yè)需求需具備高效的開發(fā)組織能力及基建能力，資金實(shí)力極強(qiáng)區(qū)域運(yùn)營(yíng)具有新區(qū)發(fā)展需求的城市具備強(qiáng)大市政基建實(shí)力、開發(fā)經(jīng)驗(yàn)及精力，資金雄厚，資源協(xié)調(diào)配合能力強(qiáng)大配套一般性配套適合有新功能需求的各類型城市（一~五線城市）操作模式清晰，具備高效開發(fā)組織能力，大配套運(yùn)營(yíng)能力強(qiáng)，資金實(shí)力強(qiáng)，可復(fù)制性強(qiáng)專業(yè)性配套當(dāng)?shù)卣嬖谫Y金缺口，財(cái)力不充足城市基礎(chǔ)建設(shè)企業(yè)或?qū)I(yè)性配套建設(shè)單位，基建實(shí)力很強(qiáng)，資金實(shí)力雄厚商業(yè)綜合體城市具備大型商業(yè)中心承載力，商業(yè)、商務(wù)需求水平旺盛運(yùn)營(yíng)能力強(qiáng)（商業(yè)部分良好的規(guī)劃定位及后期運(yùn)營(yíng)時(shí)項(xiàng)目成功關(guān)鍵）；資金實(shí)力強(qiáng)，取地拆遷投入大城市更新部分區(qū)