首次業(yè)主大會籌備工作步驟

./首次業(yè)主大會籌備工作步驟一、申請由物業(yè)項目3名以上業(yè)主〔房屋產(chǎn)權(quán)證或備案合同上記載的自然人持產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件〔驗原件及入住20%以上業(yè)主簽名同意的書面材料到縣〔市、區(qū)房管局申請?！哺郊?二、告知縣〔市、區(qū)房管局在街道業(yè)主聯(lián)名申請后,經(jīng)審核符合成立業(yè)主大會條件的,3日書面告知鄉(xiāng)〔鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處?！哺郊?三、社區(qū)居委會、籌備組組織開展籌備工作要點〔一向全體業(yè)主公告業(yè)主大會籌備組組建方案。〔附件3〔二籌備組產(chǎn)生后,由社區(qū)在項目顯著位置公示籌備組成員。〔公示時間不少于7天〔三公示期滿,無異議,籌備組正式啟動各項籌備工作。1、依據(jù)示文本,擬定《業(yè)主大會議事規(guī)則〔草案》、《管理規(guī)約〔草案》。在擬定過程中可通過多種形式向廣大業(yè)主告知并征求意見?！补鏁r間不少于5天2、確定業(yè)主委員會成員候選人條件、產(chǎn)生辦法及人數(shù),并向全體業(yè)主公告?！补鏁r間不少于3天3、確認(rèn)業(yè)主身份,統(tǒng)計本次業(yè)主大會人數(shù)和建筑面積,并向全體業(yè)主公告。〔公告時間不少于3天4、籌備組確定的本屆業(yè)主委員會成員人數(shù)、候選人及候選人情況在小區(qū)公告?！补鏁r間不少于3天〔附件55、在小區(qū)公告召開首次業(yè)主大會的時間、地點、形式和容,準(zhǔn)備大會?！补鏁r間不少于15天〔附件6〔四首次業(yè)主大會結(jié)束后,籌備組審核業(yè)主大會議題的有效通過情況,并向全體業(yè)主公告?！哺郊?0〔五籌備組組織召開業(yè)主委員會第一次會議,選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會主任、副主任、秘書等并進行成員分工?！擦l(xiāng)〔鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處對籌備組報送的籌備工作情況及材料進行審查后,3日發(fā)放《業(yè)主委員會備案表》,有業(yè)主委員會到所在縣〔市、去房管部門審查備案?！哺郊?1〔七業(yè)主委員會憑房管部門的備案證明刻制印章,印章名稱為物業(yè)管理小區(qū)〔大廈名稱后加業(yè)主委員會?！舶丝h〔市、區(qū)房管局將業(yè)主委員會備案情況向轄區(qū)鄉(xiāng)〔鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處以文書形式函告?！簿旁谏鐓^(qū)監(jiān)督下,依法備案的業(yè)主委員會在區(qū)域公告人員分工情況?；I備組將有關(guān)材料移交業(yè)主委員會后解散?！哺郊?3申請＿＿＿＿＿＿＿＿＿房管局：我們是＿＿＿＿＿＿＿＿＿小區(qū)〔大廈業(yè)主,現(xiàn)申請成立小區(qū)〔大廈業(yè)主委員會,選舉業(yè)主委員會,請予以指導(dǎo)。申請人簽名：年月日申請人基本情況小區(qū)名稱：地址：首次業(yè)主入住時間：總戶數(shù)：入住戶數(shù)：入住率：簽名門牌號產(chǎn)權(quán)證〔或合同備案號附件1〔續(xù)業(yè)主申請成立業(yè)主大會簽名表小區(qū)名稱：地址：序號業(yè)主簽名門牌號產(chǎn)權(quán)證〔或合同備案號附件2存根編號：＿＿＿＿＿＿＿＿鄉(xiāng)〔鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處：你轄區(qū)＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿〔項目名稱,已符合成立業(yè)主大會條件,請通知項目所在社區(qū)居委會組織開展該項目首次成立業(yè)主大會的籌備工作。業(yè)主聯(lián)系人：住址：：年月日函編號：＿＿＿＿＿＿＿＿鄉(xiāng)〔鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處：你轄區(qū)＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿〔項目名稱,已符合成立業(yè)主大會條件,請通知項目所在社區(qū)居委會組織開展該項目首次成立業(yè)主大會的籌備工作。業(yè)主聯(lián)系人：住址：：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿房管局〔局年月日附件3公告＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿各位業(yè)主：依據(jù)《市物業(yè)管理條例》規(guī)定,＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿小區(qū)〔大廈已符合成立業(yè)業(yè)主大會條件,你開展籌備工作。首次業(yè)主大會籌備組將有業(yè)主代表、建設(shè)單位代表、社區(qū)居委會代表、轄區(qū)公安派出所代表組成,籌備組組長由社區(qū)居委會代表擔(dān)任?；I備組業(yè)主代表名將以下列方式產(chǎn)生：1、2、3、社區(qū)居委會〔章年月日附件3業(yè)主大會票權(quán)統(tǒng)計表產(chǎn)權(quán)人產(chǎn)權(quán)證〔合同備案號物業(yè)類型產(chǎn)權(quán)面積座落位置計算方法：1、產(chǎn)權(quán)證〔或備案合同一證一票；2、產(chǎn)權(quán)面積按專有部分產(chǎn)權(quán)證〔或備案合同記載的面積計。附件5業(yè)主委員候選人登記表性別年齡照片籍貫政治面貌民族出生地參加工作時間學(xué)歷現(xiàn)住址工作單位及職務(wù)號聯(lián)系方式物業(yè)費繳納情況個人簡歷服務(wù)宣言附件6公告＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿小區(qū)全體業(yè)主：茲定于＿＿＿＿年＿＿＿月＿＿＿＿日＿＿＿時在＿＿＿＿＿＿召開首次業(yè)主大會會議,大會議題是：表決成立業(yè)主大會；表決《業(yè)主大會議事規(guī)則》；表決《管理規(guī)約》選舉業(yè)主委員成員；其他事項。為保證業(yè)主大會的合法有效,請全體業(yè)主〔被委托人委托書或業(yè)主代表〔持業(yè)主代表委托表決書準(zhǔn)時參加?；I備組成員簽字：社區(qū)居委會〔章年月日附件7委托書業(yè)主,住址：,產(chǎn)權(quán)證號〔合同備案號：,產(chǎn)權(quán)面積：平方米,委托參加本次業(yè)主大會,就下列事項行使表決權(quán)：成立業(yè)主大會;通過《業(yè)主大會議事規(guī)則》；通過《管理規(guī)約》；選舉業(yè)主委員成員〔次委托書有效期七天委托人被委托人年月日附件8業(yè)主代表委托表決書業(yè)主：住址：產(chǎn)權(quán)面積：,產(chǎn)權(quán)證號,委托業(yè)主參加本次業(yè)主大會,代表表決以下事項：表決議題表決意見1、成立業(yè)主大會同意不同意2、《業(yè)主大會議事規(guī)則》3、《管理規(guī)約》4、業(yè)主委員會成員推選》候選人住址同意不同意說明：1、請在相應(yīng)意見欄中打：√2、如推選其他人,請在空欄中填寫；3、本表格涂改無效。社區(qū)居委會〔章委托人簽名：年月日年月日委托書、業(yè)主代表委托表決書說明委托書是物業(yè)項目房屋產(chǎn)權(quán)所有人〔業(yè)主因故不能參加首次業(yè)主大會時,委托他人〔具備法律賦予的民事權(quán)利的自然人代表自己參加大會的一種委托,被委托人可以是業(yè)主,也可以是其他人,但必須由委托人本人簽名蓋章。業(yè)主代表委托表決書由業(yè)主填寫,經(jīng)業(yè)主簽名后,叫業(yè)主代表在業(yè)主大會上代表業(yè)主投票。業(yè)主代表委托表決書應(yīng)是使用轄區(qū)居民委員會印發(fā)的統(tǒng)一表格〔附件8并加蓋社區(qū)居委會印章,否則為無效票。附件9表決票業(yè)主住址產(chǎn)權(quán)建筑面積表決意見：表決議題住址同意不同意1、成立業(yè)主大會2、《業(yè)主大會議事規(guī)則》3、《管理規(guī)約》4、業(yè)主委員會成員推選：候選人附件10公告小區(qū)〔大廈首次業(yè)主大會已于年月日召開,應(yīng)到會業(yè)主〔或業(yè)主代表人,實到會人。大會議題表決情況如下：1、表決成立業(yè)主大會議題,同意票,同意的人數(shù)達%、統(tǒng)一的人數(shù)所擁有的建筑面積達%。2、表決《業(yè)主大會議事規(guī)則》,同意票,同意的人數(shù)達%、同意的人數(shù)所擁有的建筑面積達%。3、表決《管理規(guī)約》,同意票,同意的人數(shù)達%、同意的人數(shù)所擁有的建筑面積達到%。4、業(yè)主委員會候選人成員表決統(tǒng)計候選人同意票數(shù)同意的人數(shù)百分比同意的建筑面積百分比業(yè)主大會四項議題的表決,已〔未符合法定程序要求?；I備組成員簽字：社區(qū)居委會〔章年月日附件11業(yè)主委員會備案表申請單位：填報日期：年月日物業(yè)管理項目情況項目名稱聯(lián)系人座落位置區(qū)〔縣、市路〔街號管理單位聯(lián)系總建筑面積〔萬出售面積〔萬總套數(shù)首位業(yè)主入住時間已入住戶數(shù)入住率〔%業(yè)主大會情況業(yè)主委員會名稱業(yè)主大會人數(shù)首次業(yè)主大會召開時間、地點首次業(yè)主大會出席人數(shù)總票權(quán)數(shù)人數(shù)面積屆別業(yè)主大會決議情況業(yè)主大會議事規(guī)則通過票數(shù)管理規(guī)約通過票數(shù)選聘〔續(xù)聘、解聘物業(yè)公司通過票數(shù)籌集〔使用維修資金通過票數(shù)共用部位、公用設(shè)施經(jīng)營通過票數(shù)通過票數(shù)附件11選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會成員情況性別年齡工作單位及職務(wù)家庭住址業(yè)委會職務(wù)聯(lián)系主管部門意見經(jīng)辦人簽字：負(fù)責(zé)人簽字：單位蓋章：年月日備案證明編號業(yè)委會備［］第號領(lǐng)證日期領(lǐng)證人簽字說明：此表一式三份,業(yè)主委員會、社區(qū)、備案部門各存一份附件12存根鄉(xiāng)〔鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處：社區(qū)局委員轄區(qū)的小區(qū)〔大廈業(yè)主委員會已于年月日在我局備案。附：業(yè)主委員會備案表一份縣〔市、區(qū)房管局〔章年月日函鄉(xiāng)〔鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處：社區(qū)局委員轄區(qū)的小區(qū)〔大廈業(yè)主委員會已于年月日在我局備案。經(jīng)辦人：批準(zhǔn)：年月日附件13公告經(jīng)業(yè)主大會表決選舉產(chǎn)生的小區(qū)〔大廈業(yè)主委員會,已經(jīng)主管部門合法備案,名成員選舉分工如下：主任副主任成員秘書社區(qū)居委會〔章業(yè)主委員會〔章年月日業(yè)主大會議事規(guī)則第一章總則第一條為維護本物業(yè)小區(qū)全體業(yè)主的合法權(quán)益,規(guī)業(yè)主大會、業(yè)主委員會的議事活動,根據(jù)《物權(quán)法》、《物業(yè)管理條例》、《業(yè)主大會規(guī)則》等有關(guān)規(guī)定,制定本物業(yè)小區(qū)業(yè)主大會議事規(guī)則。第二條業(yè)主大會是物業(yè)小區(qū)全體業(yè)主組成的議事機構(gòu),依法管理、決策小區(qū)共有事權(quán)。業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)。第三條本議事規(guī)則經(jīng)業(yè)主大會通過,對全體業(yè)主具有約束力。第四條本議事規(guī)則經(jīng)年月日業(yè)主大會通過,本業(yè)主大會自首次業(yè)主大會會議召開之日起成立。第二章業(yè)主大會召開程序第五條發(fā)布公告。業(yè)主大會召開會議前15日,業(yè)主委員會或召集人應(yīng)當(dāng)將召開會議的容以書面形式向物業(yè)小區(qū)業(yè)主公告。物業(yè)小區(qū)的業(yè)主大會會議,應(yīng)當(dāng)同時告知所在鄉(xiāng)〔鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處和縣〔市、區(qū)房管局。第六條征詢意見。業(yè)主委員會或召集人發(fā)放征詢意見表,將業(yè)主大會一是容書面征詢物業(yè)小區(qū)業(yè)主意見。業(yè)主自己或者委托代理人〔憑委托書填寫征詢意見表,并簽名有效。第七條回收統(tǒng)計意見。業(yè)主委員或召集人柯通過設(shè)立投票箱、上門伙計掛號信等形式回收物業(yè)小區(qū)業(yè)主意見,并邀請所在街道、居委會指導(dǎo)、監(jiān)督,或請公證處公證。業(yè)主委員會或召集人發(fā)放和回收征詢意見表殼分步驟進行。第八條通報大會議事決定。業(yè)主大會會議應(yīng)當(dāng)有業(yè)主委員會或召集人作書面記錄并存檔。業(yè)主委員或召集人必須在公告欄通報業(yè)主大會議事決定的時間,通報征詢意見結(jié)果,接受物業(yè)小區(qū)業(yè)主的查詢和監(jiān)督。業(yè)主委員會或召集人將業(yè)主大會的議事決定自會議結(jié)束后3日以書面形式在物業(yè)小區(qū)公告,并將有關(guān)材料送所在鄉(xiāng)〔鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處和縣〔市、區(qū)房管局備案。。第二章議事容第九條業(yè)主大會的議事容：〔一制定、修改業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約；〔二制定物業(yè)小區(qū)公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的管理規(guī)定；〔三選舉、更換業(yè)主委員會成員,監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；〔四決定物業(yè)服務(wù)方式,選聘、續(xù)聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他物業(yè)服務(wù)人；〔五決定專項維修資金的使用、續(xù)籌方案；〔六聽取和審查業(yè)主委員會的工作報告；〔七審議、批準(zhǔn)業(yè)主委員會年度財務(wù)預(yù)算方案、決算方案,決定業(yè)主委員會成員報酬；〔八制定物業(yè)小區(qū)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、經(jīng)營方案；〔九改變或撤銷業(yè)主委員會不適當(dāng)?shù)臎Q定；〔十決定物業(yè)小區(qū)的其他重大事項。第十條業(yè)主委員會的議事容：〔一組織召集業(yè)主大會會議,向業(yè)主大會報告工作；〔二為業(yè)主大會選聘、續(xù)聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好相關(guān)準(zhǔn)備工作,經(jīng)業(yè)主大會決定和授權(quán),代表業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂、接觸物業(yè)服務(wù)合同；〔三組織業(yè)主委員會的換屆選舉,組織修訂管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則；〔四督促業(yè)主、物業(yè)使用人遵守管理規(guī)約、按時足額繳納物業(yè)服務(wù)費用；〔五及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議,監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同,協(xié)調(diào)處理物業(yè)服務(wù)中的有關(guān)問題；〔六提出維修資金續(xù)籌方案,督促維修資金繳納責(zé)任人按照規(guī)定繳納維修資金,組織業(yè)主討論維修資金的使用；〔七公告業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約、物業(yè)服務(wù)合同和業(yè)主大會決議等容；〔八對違反管理規(guī)約及損害他人合法權(quán)益的行為,有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約,要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失；〔九按業(yè)主大會授權(quán)決定共有物權(quán)的經(jīng)營方案,簽訂經(jīng)營合同,管理經(jīng)營收入,定期公布賬目；〔十法律法規(guī)規(guī)定的其他事項。第三章投票規(guī)則第十一條業(yè)主的投票權(quán)采用產(chǎn)權(quán)制。業(yè)主自取得物業(yè)產(chǎn)權(quán)時自然取得投票權(quán)。業(yè)主大會作出決定,須經(jīng)專有部分占建筑總面積1/2以上業(yè)主且占總?cè)藬?shù)1/2以上業(yè)主同意；業(yè)主大會作出專項維修資金使用、續(xù)籌方案的決定和決定改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施的,須經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上業(yè)主同意。第十二條持有房產(chǎn)證或經(jīng)房管局備案的預(yù)售合同為投票權(quán)人。業(yè)主的投票權(quán)可書面委托使用人、承租人或其他業(yè)主行使,但是用人及承租人不具有業(yè)主代表和業(yè)主委員會委員的被選舉權(quán)。第十三條業(yè)主應(yīng)主動在指定地點領(lǐng)取投票表格,沒有領(lǐng)取投票表格,業(yè)主委員會應(yīng)派人逐戶派送,送達物業(yè)使用人的,視為送達業(yè)主本人。投票人必須按要求在投票表格上填寫有關(guān)情況并簽名〔蓋章。第十四條同一物業(yè)業(yè)主超過一人的,由其中一名工友人簽名確認(rèn)的意思表示,市委全部物業(yè)共有人的意思表示。第四章議事方式第十五條業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議,定期會議每〔個月召開一次。有下列情形之一的,業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會臨時會議,同時告知所在鄉(xiāng)〔鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處和縣〔市、區(qū)房管局。〔一1/3以上業(yè)主委員會委員提議；〔二20%以上業(yè)主提議的；〔三發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理的；〔四業(yè)主大會議事規(guī)則或者管理規(guī)約規(guī)定的其他情形。第十六條業(yè)主大會會議可以采用集體討論或書面征求意見或兩者相結(jié)合的形式,但應(yīng)當(dāng)由物業(yè)小區(qū)專有部分占建筑物總面積1/2以上業(yè)主且占總?cè)藬?shù)1/2以上業(yè)主參加?！惨粫嬲髑笠庖娦问?。業(yè)主以答復(fù)調(diào)查問卷或提出書面意見表達個人意愿,并簽名確認(rèn)。經(jīng)收集匯總表決結(jié)果,形成業(yè)主大會的決定。〔二集體討論形式。集體討論形式可分為兩種形式,業(yè)主可任選一種：1、全體業(yè)主會議制。物業(yè)小區(qū)〔大廈的業(yè)主直接參加業(yè)主大會,討論重大事項,進行投票表決。2、業(yè)主代表大會制,以幢、單元、樓層等為單位,推選一名業(yè)主代表參加業(yè)主大會,業(yè)主代表須經(jīng)所代表的專有部分占建筑物總面積1/2以上業(yè)主且占總?cè)藬?shù)1/2以上業(yè)主同意,業(yè)主代表因故不能參加業(yè)主大會的,其所代表的業(yè)主可以另外推選一名業(yè)主代表參加。一句業(yè)主代表的權(quán)限不同,業(yè)主代表大會制可分為兩種形式,業(yè)主可分選一種：〔1委托代表制。業(yè)主代表在參加業(yè)主大會表決3日前,應(yīng)就業(yè)主大會擬討論的事項征求所代表業(yè)主意見。凡旭要投票表決的業(yè)主的贊同、反對的具體票數(shù)經(jīng)本人簽字后有業(yè)主代表在業(yè)主大會投票時如實反映?！?全權(quán)代表制。業(yè)主代表在參加業(yè)主大會表決3日前,應(yīng)就業(yè)主大會擬討論的事項征求所代表的業(yè)主意見,經(jīng)所代表的專有部分占建筑物總面積1/2以上業(yè)主且占總?cè)藬?shù)1/2以上業(yè)主投票表決,形式統(tǒng)一意見,有業(yè)主代表按照統(tǒng)一意見代表所代表的全部面積和人數(shù)在業(yè)主大會上行使表決權(quán)?！?第十七條業(yè)主大會采用以下方式回收業(yè)主意見：〔一設(shè)投票箱：在物業(yè)服務(wù)區(qū)域分設(shè)多個投票箱,有業(yè)主自行將個人意見投入意見向,有業(yè)主委員會或業(yè)主大會籌備組統(tǒng)計、匯總?！捕O(shè)專人派發(fā)、回收意見：組織有關(guān)人員逐戶派發(fā)、回收業(yè)主意見,有業(yè)主大會籌備組統(tǒng)計、匯總。第十八條業(yè)主委員會成員應(yīng)當(dāng)符合下列條件：〔一本物業(yè)管理區(qū)域具有完全民事行為能力的業(yè)主；〔二遵守國家有關(guān)法律、法規(guī)；〔三遵守業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約,模履行業(yè)主義務(wù),按時足額交納物業(yè)服務(wù)費用；〔四熱心公益事業(yè),責(zé)任心強,公正廉潔,具有社會公信力；〔五具有一定組織能力；〔六具備必要的工作時間；〔七。第十九條業(yè)主委員會議方式：〔一業(yè)主委員會由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生,是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu),對業(yè)主大會負(fù)責(zé)?！捕I(yè)主委員會設(shè)委員名〔3-11數(shù),其中主任1名,副主任名,秘書1名,有業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生。業(yè)主委員會每屆任期3年,委員任期屆滿可連選連任。〔三每次業(yè)主委員會會議應(yīng)當(dāng)在會議召開至少5日前,通知全體業(yè)主委員會委員并送達有關(guān)材料。〔四業(yè)主委員會會議決定問題采取少數(shù)服從多數(shù)的原則。業(yè)主委員會會議必須有過半數(shù)委員出席,每位委員有一票表決權(quán),作出決定須經(jīng)全體委員半數(shù)以上同意。第二十條業(yè)主委員會的議事程序：〔一業(yè)主委員會會議有定期會議和臨時會議；定期會議每〔個月召開1次；有1/3以上成員提議或主任認(rèn)為必要時應(yīng)當(dāng)召開臨時會議。業(yè)主委員會會議由主任召集、主持,也可委托副主任召集、主持?！捕l(fā)布公告。業(yè)主委員會在會議召開5日前將召開會議的通知、議事容等以書面形式在物業(yè)小區(qū)公告?！踩龑徸h容。業(yè)主委員會在業(yè)主大會授權(quán)圍進行審議?！菜臉I(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)做好會議記錄,出席會議的委員應(yīng)當(dāng)在會議記錄上簽名。委員應(yīng)當(dāng)對業(yè)主委員會的決議承擔(dān)責(zé)任。業(yè)主委員會的決議違反法律、法規(guī),侵害業(yè)主合法權(quán)益,造成嚴(yán)重?fù)p失的,參加決議的委員應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任,但在表決中對決議有異議并記載在會議記錄中的,該委員可以免除責(zé)任?！参逋▓笞h事決定。業(yè)主委員會在公告欄通報業(yè)主委員會議視情況及其決定。〔六決定執(zhí)行。業(yè)主委員會執(zhí)行會議決定或委托物業(yè)服務(wù)公司執(zhí)行會議決定。第二十一條業(yè)主委員會人期滿一個月前,應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會會議進行業(yè)主委員會的換屆選舉?！惨徽Q屆的,元業(yè)主委員會自新一屆業(yè)主委員會備案之日停止工作,并于備案之日起10將有關(guān)資料、公章等在社區(qū)監(jiān)督下移交新一屆業(yè)主委員會。〔二因參加業(yè)主大會會議的業(yè)主未能達到法定人數(shù)等客觀原因,未能如期換屆的,業(yè)主委員會仍應(yīng)繼續(xù)履行職責(zé)。〔三業(yè)主委員會癱瘓難以履行職責(zé)的,應(yīng)將有關(guān)資料、公章移交所在社區(qū)居委會暫時保管,由社區(qū)居委會組織換屆選舉。第二十二條業(yè)主大會和業(yè)主委員會開展工作的經(jīng)費由全體業(yè)主承擔(dān),業(yè)主每月按每平方米建筑面積繳納元,共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營收益的%列入經(jīng)費開支。經(jīng)費開支包括：業(yè)主大會、業(yè)主委員會會議開支、必要的日常辦公費、業(yè)主委員會成員工資等費用。經(jīng)費收支賬目有業(yè)主委員會專人負(fù)責(zé)管理,業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)制定年度財務(wù)預(yù)算、決算方案,包業(yè)主大會決定,并應(yīng)該以書面形式將年度財務(wù)預(yù)算、決算方案和經(jīng)費收支賬目與業(yè)主大會會議結(jié)束后7日在物業(yè)小區(qū)公告,接受業(yè)主的質(zhì)詢。第六章附則第二十三條本規(guī)則所稱業(yè)主是指物業(yè)小區(qū)〔大廈房屋的所有權(quán)人,包括尚未售出物業(yè)的建設(shè)單位。第二十四條本規(guī)則經(jīng)業(yè)主大會同構(gòu)后生效本規(guī)則經(jīng)業(yè)主大會通過后生效,報轄區(qū)鄉(xiāng)〔鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處和縣〔市、區(qū)房管局備案。第二十五條本規(guī)則為規(guī)定的事項,按照有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定執(zhí)行。物業(yè)小區(qū)年月日《業(yè)主大會議事規(guī)則》使用說明1、本示文本僅供業(yè)主大會籌備組或業(yè)主委員會擬定《業(yè)主大會議事規(guī)則》時參考使用,市物業(yè)管理行業(yè)自二00八年十二月一日啟用。2、業(yè)主大會或業(yè)主大會籌備組客隊本規(guī)則的條款容按照法律法規(guī)規(guī)定進行選擇、修改、增補或刪減。3、擬定的《業(yè)主大會議事規(guī)則》應(yīng)在業(yè)主大會會議召開15日前以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域公示。業(yè)主管理規(guī)約〔示文本第一章總則第一條根據(jù)國家、省、市物業(yè)管理相關(guān)法律、法規(guī)、政策,為維護〔以下簡稱"物業(yè)"全體業(yè)主、使用人的合法權(quán)益以及公共環(huán)境和秩序,保障物業(yè)安全與合理使用,制定本管理規(guī)約,對業(yè)主的共同利益,業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù),違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項依法作出約定。第二條本管理規(guī)約對全體業(yè)主和物業(yè)使用人均有約束力。第三條業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同中涉及業(yè)主共同利益的約定,應(yīng)與本管理規(guī)約一致。第二章物業(yè)基本情況第四條本物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)的基本情況物業(yè)名稱座落位置物業(yè)類型建筑面積物業(yè)管理區(qū)域四至：東至南至西至北至第五條根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)和物業(yè)買賣合同,業(yè)主享有以下物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)：1、由單幢建筑物的全體業(yè)主共有的共有部位,包括該幢建筑物的承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu),公共門廳、公共走廊、公共樓梯間、戶外墻面、屋面、、、等；2、由單幢建筑物的全體業(yè)主共有的共用設(shè)施設(shè)備,包括該幢建筑物的給排水管道、落水管、水箱、水泵、電梯、冷暖設(shè)施、照明設(shè)施、消防設(shè)施、避雷設(shè)施、、、、等；3、由物業(yè)管理區(qū)域全體業(yè)主共有的共用部位和公用設(shè)施設(shè)備,包括圍墻、池＃、照明設(shè)施、共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋、物業(yè)管理用房、、、等。第三章物業(yè)的使用第六條業(yè)主對物業(yè)的專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利,但不得妨礙其他業(yè)主正常使用物業(yè)。第七條業(yè)主應(yīng)遵守法律、法規(guī)的規(guī)定,按照有利于物業(yè)使用、安全、整潔以及公平合理、不損害公共利益和他人利益的原則,在供電、供水、供熱、供氣、排水、通行、通風(fēng)、采光、裝飾裝修、環(huán)境衛(wèi)生、環(huán)境保護等方面妥善處理與相鄰業(yè)主的關(guān)系。第八條業(yè)主應(yīng)按設(shè)計用途使用物業(yè)。因特殊情況需要改變物業(yè)設(shè)計用途的,業(yè)主應(yīng)在征得相鄰業(yè)主書面同意后,報有關(guān)行政主管部門批準(zhǔn),并告知業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)。第九條業(yè)主需要裝飾裝修房屋的,應(yīng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè),并與其簽訂裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議。業(yè)主應(yīng)按裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議的約定從事裝飾裝修行為,遵守裝飾裝修的注意事項,不得從事裝飾裝修的禁止行為。第十條業(yè)主應(yīng)在指定地點防止裝飾裝修材料及裝修垃圾,不得擅自占用物業(yè)共用部位和公共場所。本物業(yè)管理區(qū)域的裝飾裝修施工時間為,其他時間不得施工。第十一條因裝飾裝修房屋影響物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的正常使用以及侵害相鄰業(yè)主合法權(quán)益的,業(yè)主應(yīng)及時恢復(fù)原狀并承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。第十二條業(yè)主應(yīng)按有關(guān)規(guī)定合理使用水、電、氣、暖等共用設(shè)施設(shè)備,不得擅自拆改。第十三條業(yè)主應(yīng)按設(shè)計與六的位置安裝空調(diào),未預(yù)留設(shè)計位置的,應(yīng)按物業(yè)服務(wù)企業(yè)指定的位置安裝,并按要求做好噪音及冷凝水的處理。第十四條業(yè)主及物業(yè)使用人使用電梯,應(yīng)遵守本物業(yè)管理區(qū)域的電梯使用管理規(guī)定。第十五條在物業(yè)管理區(qū)域行駛和停放車輛,應(yīng)遵守本物業(yè)管理區(qū)域的車輛行駛和停車規(guī)則。第十六條本物業(yè)管理區(qū)域禁止下列行為：1、損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)、破壞房屋外貌,擅自改變房屋設(shè)計用途；2、占用或損壞物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及相關(guān)場地,擅自移動物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備；3、違章搭建、私設(shè)攤點、占用綠地；4、在非指定為之傾倒或拋棄垃圾、雜物；5、違反有關(guān)規(guī)定堆放易燃、易爆、劇毒、放射性物品,排放有毒有害物質(zhì),發(fā)出超標(biāo)噪聲；6、擅自在物業(yè)共用部位和相關(guān)場所懸掛、貼、涂改、刻畫；7、利用物業(yè)從事危害公共利益和侵害他人合法權(quán)益；8、；9、法律、法規(guī)禁止的其他行為。第十七條業(yè)主和物業(yè)使用人在本物業(yè)管理區(qū)域飼養(yǎng)動物不得違反有關(guān)規(guī)定,并應(yīng)遵守以下約定：1、2、第四章物業(yè)的維修養(yǎng)護第十八條業(yè)主對物業(yè)專有部分的維修養(yǎng)護行為不得妨礙其他業(yè)主的合法權(quán)益。第十九條因維修養(yǎng)護物業(yè)確需進入相關(guān)業(yè)主的物業(yè)專有部分時業(yè)主或物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)事先告知相關(guān)業(yè)主,相關(guān)業(yè)主應(yīng)給予必要的配合。相關(guān)業(yè)主阻撓維修養(yǎng)護的進行造成物業(yè)損壞及其他損失的應(yīng)負(fù)責(zé)修復(fù)并承擔(dān)賠償責(zé)任。第二十條發(fā)生危及公共利益或其他業(yè)主合法權(quán)益的緊急情況,必須及時進入物業(yè)專有部分進行維修養(yǎng)護但無法通知相關(guān)業(yè)主的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)可向相鄰業(yè)主說明情況,在第三方〔如所在地居委會或派出所或的監(jiān)督下,進入相關(guān)業(yè)主的物業(yè)專有部分進行維修養(yǎng)護,時候應(yīng)及時通知相關(guān)業(yè)主并做好善后工作,維修養(yǎng)護發(fā)生的費用由責(zé)任人承擔(dān)。第二十一條因維修養(yǎng)護物業(yè)或者公共設(shè)施,業(yè)主確需臨時占用、挖掘道路、場地的、應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意,并在約定期限恢復(fù)原狀。第二十二條物業(yè)存在安全隱患,危機公共利益或其他業(yè)主合法權(quán)益時,責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時采取措施消除隱患。第二十三條本物業(yè)管理區(qū)域的全體業(yè)主應(yīng)按規(guī)定繳存、使用和管理物業(yè)專項維修資金第五章業(yè)主的共同利益第二十四條為維護業(yè)主的共同利益,全體業(yè)主同意在物業(yè)管理活動中授