房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所得稅政策解析

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所得稅政策解析海豐縣稅務(wù)局鄒心成目錄Contents土增稅清算涉及所得稅退稅收入成本稅前扣除12345申報(bào)填寫(xiě)收入0101收入一、稅收收入在房地產(chǎn)企業(yè)所得稅范疇，稅收收入分為未完工收入和完工收入，兩種收入轉(zhuǎn)化的時(shí)間節(jié)點(diǎn)是完工，完工之前確認(rèn)的收入為未完工收入，完工之后未完工收入轉(zhuǎn)化為完工收入。（一）稅收收入的范圍開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷售收入的范圍是銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品過(guò)程中取得的全部?jī)r(jià)款，包括現(xiàn)金、現(xiàn)金等價(jià)物等其他的經(jīng)濟(jì)利益，這就意味著在銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品過(guò)程中收取相關(guān)費(fèi)用也在所得稅收入的范圍。（二）稅收收入的確認(rèn)根據(jù)國(guó)稅發(fā)〔2009〕31號(hào)文《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》第六條之規(guī)定，企業(yè)通過(guò)正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預(yù)售合同》所取得的收入，應(yīng)確認(rèn)為銷售收入的實(shí)現(xiàn)，具體按以下規(guī)定確認(rèn);01收入01020304采取一次性全額收款方式銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)于實(shí)際收訖價(jià)款或取得索取價(jià)款憑據(jù)（權(quán)利）之日，確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。采取分期收款方式銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)款和付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。采取銀行按揭方式銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)款確定收入額，其首付款應(yīng)于實(shí)際收到日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。采取委托方式銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，總體來(lái)講是遵循孰高原則，從稅收的角度來(lái)講是為了避免房地產(chǎn)企業(yè)人為拆分收入，具體應(yīng)按以下原則確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)∶①采取支付手續(xù)費(fèi)方式委托銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)款于收到受托方已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。②采取視同買(mǎi)斷方式委托銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，屬于企業(yè)與購(gòu)買(mǎi)方簽訂銷售合同或協(xié)議，或企業(yè)受托方、購(gòu)買(mǎi)方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格高于買(mǎi)斷價(jià)格，則應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn);如果屬于前兩種情況中銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格低于買(mǎi)斷價(jià)格，以及屬于受托方與購(gòu)買(mǎi)方簽訂銷售合同或協(xié)議的，則應(yīng)按買(mǎi)斷價(jià)格計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。③采取基價(jià)（保底價(jià)）并實(shí)行超基價(jià)雙方分成方式委托銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，屬于由企業(yè)與購(gòu)買(mǎi)方裝銷售合同或協(xié)議，或企業(yè)受托方、購(gòu)買(mǎi)方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，如果銷售登隨顏稱議中約定的價(jià)格高于基價(jià)，則應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格計(jì)算的價(jià)款手收到受托方已銷并發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收人的實(shí)現(xiàn)，企業(yè)按規(guī)定支付受托方的分成額，不得直接從銷售收入中扣除;如果銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)格低于基價(jià)的，則應(yīng)按基價(jià)計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。屬于由受托方與購(gòu)買(mǎi)方直接簽訂銷售合同的，則應(yīng)按基價(jià)加上按規(guī)定取得的分成額于收到受托方已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。④采取包銷方式委托銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，包銷期內(nèi)可根據(jù)包銷合同的有關(guān)約定，參照上述1至3項(xiàng)規(guī)定確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn);包銷期滿后尚未出售的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，企業(yè)應(yīng)根據(jù)包銷合同或協(xié)議約定的價(jià)款和付款方式確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。01收入（三）未完工收入與完工收入房地產(chǎn)銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的收入要包括完工前的收入，還有完工后的收入.完工前的收入要按照預(yù)計(jì)毛利率來(lái)計(jì)算應(yīng)稅所得額，而完工之后要按照實(shí)際的毛利額來(lái)計(jì)算應(yīng)稅所得額。企業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)包括土地的開(kāi)發(fā)，建造、銷售住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開(kāi)發(fā)產(chǎn)品。除土地開(kāi)發(fā)之外，其他開(kāi)發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一的，應(yīng)視為已經(jīng)完工;010203（1）開(kāi)發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報(bào)房地產(chǎn)管理部門(mén)備案（2）開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已開(kāi)始投入使用（3）開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)遵循竣工、交付使用、產(chǎn)權(quán)三個(gè)條件時(shí)點(diǎn)確認(rèn)的孰先原則，只要滿足任何一個(gè)條件，即可認(rèn)定為完工產(chǎn)品。（四）所得稅處理

1.基本處理思路企業(yè)銷售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應(yīng)先按預(yù)計(jì)稅毛利率分季（或月）計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。2.成本專項(xiàng)報(bào)告房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將已確定的成本對(duì)象報(bào)送主管稅務(wù)機(jī)關(guān)后，不得隨意調(diào)整或相互混淆，如確需調(diào)整成本對(duì)象的，應(yīng)就調(diào)整的原因、依據(jù)和調(diào)整前后成本變化情況等出具專項(xiàng)報(bào)告，在調(diào)整當(dāng)年企業(yè)所得稅年度納稅申報(bào)時(shí)報(bào)送主管稅務(wù)機(jī)關(guān)。3.預(yù)計(jì)毛利率01收入企業(yè)銷售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅毛利率由各省、自治、直轄市稅務(wù)局按下列規(guī)定進(jìn)行確定：（1）開(kāi)發(fā)項(xiàng)目位于省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的.不得低于15%;（2）開(kāi)發(fā)項(xiàng)目位于地及地級(jí)市城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于10%;（3）開(kāi)發(fā)項(xiàng)目位于其他地區(qū)的，不得低于5%;（4）屬于經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房和危改房的，不得低于3%。全?。ú缓钲谑校氖路康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)銷售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅毛利率，具體標(biāo)準(zhǔn)∶（1）開(kāi)發(fā)項(xiàng)目位于廣州市城區(qū)和郊區(qū)的，計(jì)稅毛利率為15%。（2）開(kāi)發(fā)項(xiàng)目位于除廣州市以外的其他地級(jí)市城區(qū)和郊區(qū)的，計(jì)稅毛利率為10%（3）開(kāi)發(fā)項(xiàng)目位于其他地區(qū)的，計(jì)稅毛利率為5%。（4）屬于經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房和危改房的，計(jì)稅毛利率為3%。該《公告》自2019年1月1日起施行，適用于所展期2019及以后年度的企業(yè)所得稅申報(bào)，對(duì)比其他地方，目前廣東省的預(yù)計(jì)毛利率是比較寬松的。4.稅收收入分類的原理未完工收入是按照預(yù)計(jì)毛利率計(jì)算的預(yù)計(jì)毛利額計(jì)入應(yīng)納稅所得額，而完工收入是按照完工收入減去完工產(chǎn)品對(duì)應(yīng)的實(shí)際成本后的差額（即實(shí)際毛利）計(jì)入應(yīng)納稅所得額的。二、會(huì)計(jì)收入根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第14號(hào)——收入》第四條規(guī)定，銷售商品收入同時(shí)滿足下列條件的，才能予以確認(rèn)∶（1）企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移給購(gòu)貨方;（2）企業(yè)既沒(méi)有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒(méi)有對(duì)已售出的商品實(shí)施有效控制;（3）收人的金額能夠可靠地計(jì)量;（4）相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè);（5）相關(guān)的已發(fā)生或?qū)l(fā)生的成本能夠可靠地計(jì)量。根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)處置資產(chǎn)所得稅處理問(wèn)題的通知》（國(guó)稅函〔2008〕828號(hào)），企業(yè)將資產(chǎn)移送他人的下列情形，因資產(chǎn)所有權(quán)屬已發(fā)生改變而不屬于內(nèi)部處置資產(chǎn)，應(yīng)按規(guī)定視同銷售確定收人∶（1）用于市場(chǎng)推廣或銷售;（2）用于交際應(yīng)酬;（3）用于職工獎(jiǎng)勵(lì)或福利;（4）用于股息分配;（5）用于對(duì)外捐贈(zèng);（6）其他改變資產(chǎn)所有權(quán)屬的用途。三、其他業(yè)務(wù)收入（一）視同銷售收入確認(rèn)收入（或利潤(rùn)）的方法和順序?yàn)椋?）按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開(kāi)發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)銷售價(jià)格確定;（2）由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)赝愰_(kāi)發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)公允價(jià)值確定;（3）按開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本利潤(rùn)率確定，開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本利潤(rùn)率不得低于15%，具體比例由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。01收入（二）財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入各類財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入確認(rèn)時(shí)間規(guī)定如下∶（1）企業(yè)發(fā)生債務(wù)重組，應(yīng)在債務(wù)重組合同或協(xié)議生效時(shí)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。（2）企業(yè)轉(zhuǎn)讓股權(quán)收入，應(yīng)于轉(zhuǎn)讓協(xié)議生效且完成股權(quán)變更手續(xù)時(shí)，確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。轉(zhuǎn)讓股權(quán)收入扣除為取得該股權(quán)所發(fā)生的成本后，為股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得。企業(yè)在計(jì)算股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得時(shí)，不得扣除被投資企業(yè)未分配利潤(rùn)等股東留存收益中按該項(xiàng)股權(quán)所可能分配的金額。（3）企業(yè)權(quán)益性投資取得股息、紅利等收入，應(yīng)以被投資企業(yè)股東會(huì)或股東大會(huì)作出利潤(rùn)分配或轉(zhuǎn)股決定的日期，確定收入的實(shí)現(xiàn)。（三）租金收入根據(jù)國(guó)稅函〔2010〕79號(hào)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于貫徹落實(shí)企業(yè)所得稅法若干稅收問(wèn)題的通知》第一條之規(guī)定，根據(jù)《企業(yè)所得稅實(shí)施條例》第十九條的規(guī)定，企業(yè)提供固定資產(chǎn)、包裝物或者其他有形資產(chǎn)的使用權(quán)取得的租金收入，應(yīng)按交易合同或協(xié)議規(guī)定的承租人應(yīng)付租金的日期確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。其中，如果交易合同或協(xié)議中規(guī)定的租賃期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根據(jù)《實(shí)施條例》第九條規(guī)定的收入與費(fèi)用配比原則，出租人可對(duì)上述已確認(rèn)的收入，在租賃期內(nèi)分期均勻計(jì)人相關(guān)年度收入。根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)——投資性房地產(chǎn)》第五條，投資性房地產(chǎn)的租金收入和售后租回，適用《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第21號(hào)——租賃》;根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第21號(hào)——租賃》第二十六條，對(duì)于經(jīng)營(yíng)租賃的租金，出租人應(yīng)當(dāng)在租賃期內(nèi)各個(gè)期間按照直線法確認(rèn)為當(dāng)期損益?？梢?jiàn)，79號(hào)文給了納稅人選擇的權(quán)利，納稅人可以選擇將一次性收取的租金收入在租賃期內(nèi)均勻計(jì)入相關(guān)年度應(yīng)稅收入，這樣可與企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定保持一致，所得稅匯算清繳時(shí)無(wú)需再做調(diào)整。（四）融資性售后回租業(yè)務(wù)收入根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局公告2010年第13號(hào)《關(guān)于融資性售后回租業(yè)務(wù)中承租方出售資產(chǎn)行為有關(guān)稅收問(wèn)題》之規(guī)定，融資性售后回租業(yè)務(wù)是指承租方以融資為目的將資產(chǎn)出售給經(jīng)批準(zhǔn)從事融資租賃業(yè)務(wù)的企業(yè)后，又將該項(xiàng)資產(chǎn)從該融資租賃企業(yè)租回的行為。融資性售后回租業(yè)務(wù)中承租方出售資產(chǎn)時(shí)，資產(chǎn)所有權(quán)以及與資產(chǎn)所有權(quán)有關(guān)的全部報(bào)酬和風(fēng)險(xiǎn)并未完全轉(zhuǎn)移。根據(jù)現(xiàn)行企業(yè)所得稅法及有關(guān)收入確定規(guī)定，融資性售后回租業(yè)務(wù)中，承租人出售資產(chǎn)的行為，不確認(rèn)為銷售收入，對(duì)融資性租賃的資產(chǎn)，仍按承租人出售前原賬面價(jià)值作為計(jì)稅基礎(chǔ)計(jì)提折舊。租賃期間，承租人支付的屬于融資利息的部分，作為企業(yè)財(cái)務(wù)費(fèi)用在稅前扣除。01收入成本02可售面積單位工程成本和已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本按下列公式計(jì)算確定∶可售面積單位工程成本=本對(duì)象總成本÷成本對(duì)象總可售面積已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本=已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積×可售面積單位工程成本四、四種關(guān)系的明確區(qū)分（一）期間費(fèi)用與開(kāi)發(fā)成本31號(hào)文明確指出，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本核算按照制造成本法核算，即在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中明確區(qū)分期間費(fèi)用和開(kāi)發(fā)成本。（二）已完工產(chǎn)品和在建未建產(chǎn)品完工年度需要及時(shí)結(jié)算已完工產(chǎn)品的計(jì)稅成本，已完工產(chǎn)品已售部分的成本允許在完工年度稅前扣除，已完工產(chǎn)品未售部分的成本只能留在開(kāi)發(fā)成本的賬面不得稅前扣除，而在建未建產(chǎn)品對(duì)應(yīng)的成本就更不得在完工年度稅前扣除。（三）已售產(chǎn)品成本和未售產(chǎn)品成本已經(jīng)銷售的完工產(chǎn)品，必須要在完工當(dāng)期結(jié)轉(zhuǎn)收入和成本。（四）會(huì)計(jì)成本和計(jì)稅成本同樣的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)，會(huì)計(jì)與稅收的處理有可能不一致。從企業(yè)所得稅的角度來(lái)講，會(huì)計(jì)成本與計(jì)稅成本不一致的地方在年度匯算清繳時(shí)需做納稅調(diào)整。02成本一、成本歸集的重要性房地產(chǎn)三大稅種都跟成本密不可分，成本能否正確歸集核算，是三大主體稅種能否正確計(jì)算的核心。二、成本核算的政策依據(jù)會(huì)計(jì)-財(cái)會(huì)2013年17號(hào)文、所得稅-國(guó)稅發(fā)2009年31號(hào)文、土地增值稅-土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則、國(guó)稅發(fā)2006年187號(hào)、國(guó)稅函2010年220號(hào)及各地方土增稅清算規(guī)程。三、計(jì)稅成本概述計(jì)稅成本是指企業(yè)在開(kāi)發(fā)、建造開(kāi)發(fā)產(chǎn)品（包括固定資產(chǎn)，下同）過(guò)程中所發(fā)生的按照稅收制定進(jìn)行核算與計(jì)量的應(yīng)歸入某項(xiàng)成本對(duì)象的各項(xiàng)費(fèi)用。五、成本核算的基本思路02成本01（1）對(duì)當(dāng)期實(shí)際發(fā)生的各項(xiàng)支出，按其性質(zhì)、經(jīng)濟(jì)用途及發(fā)生的地點(diǎn)、時(shí)間去進(jìn)行整理、歸類，并將其區(qū)分為應(yīng)計(jì)入成本對(duì)象的成本和應(yīng)在當(dāng)期稅前扣除的期間費(fèi)用。同時(shí)還應(yīng)按規(guī)定對(duì)有關(guān)預(yù)提費(fèi)用和待攤費(fèi)用進(jìn)行計(jì)量與確認(rèn)。02（2）對(duì)應(yīng)計(jì)入成本對(duì)象中的各項(xiàng)實(shí)際支出、預(yù)提費(fèi)用、待攤費(fèi)用等合理地劃分為直接成本、間接成本和共同成本，并按規(guī)定將其合理地歸集、分配至已完工成本對(duì)象、在建成本對(duì)象和未建成本對(duì)象。03（3）對(duì)前期已完工成本對(duì)象應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本費(fèi)用按已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品、未銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品和固定資產(chǎn)進(jìn)行分配，其中應(yīng)由已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品負(fù)擔(dān)的部分，在當(dāng)期納稅申報(bào)時(shí)進(jìn)行扣除，未銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本費(fèi)用待其實(shí)際銷售時(shí)再予扣除。04（4）對(duì)本期已完工成本對(duì)象分類為開(kāi)發(fā)產(chǎn)品和固定資產(chǎn)并對(duì)其計(jì)稅成本進(jìn)行結(jié)算。其中屬于開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按可售面積計(jì)算其單位工程成本，據(jù)此再計(jì)算已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本和未銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本。對(duì)本期已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本準(zhǔn)予在當(dāng)期扣除，未銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本待其實(shí)際銷售時(shí)再予扣除。05（5）對(duì)本期未完工和尚未建造的成本對(duì)象應(yīng)當(dāng)負(fù)擔(dān)的成本費(fèi)用，分別建立明細(xì)臺(tái)帳，待開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工后再予結(jié)算。六、成本核算七步法（一）計(jì)稅成本對(duì)象的確定成本對(duì)象是指為了歸集和分配開(kāi)發(fā)建造過(guò)程中的各項(xiàng)耗費(fèi)而確定的應(yīng)該承擔(dān)的成本對(duì)象。。02成本2.計(jì)稅成本對(duì)象確定的方法（1）能一期開(kāi)發(fā)完的項(xiàng)目，按住宅、別墅、獨(dú)立商業(yè)、公寓、寫(xiě)字樓等不同可售產(chǎn)品類型劃分成本核算對(duì)象。以上開(kāi)發(fā)產(chǎn)品內(nèi)含有無(wú)償移交的公共配套設(shè)施（非獨(dú)立建筑），如衛(wèi)生站、居委會(huì)、警務(wù)室等，含在所屬開(kāi)發(fā)產(chǎn)品中一起核算。（2）不能一期開(kāi)發(fā)完的項(xiàng)目，分期分別進(jìn)行核算，在此基礎(chǔ)上再按以上方法確定成本核算對(duì)象。（3）酒店、商業(yè)街、文娛場(chǎng)所、綜合樓、劇院等配套物業(yè)，應(yīng)分別劃分成本核算對(duì)象。（4）中小學(xué)、幼兒園以及無(wú)償移交政府的公共配套設(shè)施（指建筑造價(jià)較高的獨(dú)立建筑物如煤氣站、消防站、垃圾站、派出所等），單獨(dú)作為過(guò)渡性成本核算對(duì)象;對(duì)于建筑造價(jià)較低的獨(dú)立公共配套設(shè)施，并人"歸集待分?jǐn)偂A(chǔ)配套"核算，不單獨(dú)作為成本核算對(duì)象。（5）單獨(dú)建造的停車場(chǎng)所應(yīng)作為單獨(dú)成本核算對(duì)象;非單獨(dú)建造的停車場(chǎng)所不單獨(dú)設(shè)置成本核算對(duì)象，含在所屬開(kāi)發(fā)產(chǎn)品中核算。（6）由整個(gè)項(xiàng)目受益及暫時(shí)無(wú)法明確受益對(duì)象的成本，先在"歸集待分?jǐn)?項(xiàng)目核算，如整個(gè)小區(qū)的道路、管網(wǎng)、小區(qū)電力設(shè)施及通信網(wǎng)絡(luò)，小區(qū)公共區(qū)域的園藝景觀建筑、假山、人工湖與噴泉、大門(mén)等基礎(chǔ)配套等。1.計(jì)稅成本對(duì)象確定的原則在稅收方面，31號(hào)文對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的成本對(duì)象劃分規(guī)定了六個(gè)原則∶（1）可否銷售原則（2）分類歸集原則（3）功能區(qū)分原則（4）定價(jià)差異原則（5）成本差異原則（6）權(quán)益區(qū)分原則（二）歸集開(kāi)發(fā)成本開(kāi)發(fā)成本分為實(shí)際發(fā)生的成本、預(yù)提成本和待攤成本。1.實(shí)際發(fā)生的成本一般分為六個(gè)會(huì)計(jì)科目，分別是土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建筑費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)，少部分企業(yè)增設(shè)利息資本化科目。02成本2.預(yù)提成本根據(jù)31號(hào)文，三項(xiàng)預(yù)提成本可在稅前扣除∶（1）出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預(yù)提，但最高不得超過(guò)合同總金額的10%。（2）公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的，可按預(yù)算造價(jià)合理預(yù)提建造費(fèi)用。（3）應(yīng)向政府上交但尚未上交的報(bào)批報(bào)建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi)用可以按規(guī)定預(yù)提。3.待攤成本待攤成本是指前期形成的成本，應(yīng)由各期開(kāi)發(fā)產(chǎn)品共同承擔(dān)，不能在某一期開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本中一次性攤掉。（三）分配共同成本房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本分為兩大類∶一是直接成本和能夠分清成本對(duì)象的間接成本;二是共同成本和不能分清負(fù)擔(dān)對(duì)象的間接成本。占地面積法建筑面積法直接成本法預(yù)算造價(jià)法分配方法的運(yùn)用（四）計(jì)算總成本（五）計(jì)算單位工程成本（六）計(jì)算銷售成本（七）后續(xù)成本的二次分?jǐn)偠惽翱鄢?3收入和稅前扣除是企業(yè)所得稅的兩大核心要素，兩者相比較而言，稅前扣除項(xiàng)目由于種類繁多、標(biāo)準(zhǔn)各異等原因而復(fù)雜很多。根據(jù)企業(yè)所得稅法及實(shí)施條例，企業(yè)實(shí)際發(fā)生的與取得收入有關(guān)的、合理的支出，包括成本、費(fèi)用、稅金、損失和其他支出，準(zhǔn)予在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)扣除。主要文件依據(jù)-國(guó)總2018年28號(hào)《企業(yè)所得稅稅前扣除憑證管理辦法》03稅前扣除一、稅前扣除憑證的規(guī)定一是《辦法》明確收款憑證、內(nèi)部憑證、分割單等也可以作為稅前扣除憑證，減輕了納稅人的辦稅負(fù)擔(dān);二是《辦法》在稅前扣除憑證的種類、填寫(xiě)內(nèi)容、取得時(shí)間、補(bǔ)開(kāi)、換開(kāi)要求等方面進(jìn)行了詳細(xì)的規(guī)定，有利于企業(yè)加強(qiáng)自身財(cái)務(wù)管理和內(nèi)控管理，減少稅收風(fēng)險(xiǎn);三是針對(duì)企業(yè)未取得外部憑證或者取得不合規(guī)外部憑證的情形，《辦法》規(guī)定了補(bǔ)救措施，保障了納稅人合法權(quán)益。（一）憑證稅前扣除的基本原則根據(jù)該辦法第四條，稅前扣除憑證在管理中遵循真實(shí)性、合法性、關(guān)聯(lián)性原則。1.真實(shí)性∶經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)真實(shí)、支出實(shí)際發(fā)生2.合法性∶形式合法、來(lái)源合法3.關(guān)聯(lián)性∶與支出關(guān)聯(lián)且有證明力12303稅前扣除（二）稅前扣除憑證的種類根據(jù)稅前扣除憑證的取得來(lái)源，《辦法》將其分為內(nèi)部憑證和外部憑證。內(nèi)部憑證是指企業(yè)根據(jù)國(guó)家會(huì)計(jì)法律、法規(guī)等相關(guān)規(guī)定，在發(fā)生支出時(shí)，自行填制的用于核算支出的會(huì)計(jì)原始憑證。外部憑證是指企業(yè)發(fā)生經(jīng)營(yíng)活動(dòng)和其他事項(xiàng)時(shí)，取得的發(fā)票、財(cái)政票據(jù)、完稅憑證、分割單以及其他單位、個(gè)人出具的收款憑證等。（三）取得稅前扣除憑證的特殊性處理《辦法》規(guī)定了企業(yè)應(yīng)在當(dāng)年度企業(yè)所得稅法規(guī)定的匯算清繳期結(jié)束前取得符合規(guī)定的稅前扣除憑證。企業(yè)在規(guī)定期限內(nèi)取得符合規(guī)定的發(fā)票、其他外部憑證的，相應(yīng)支出可以稅前扣除。應(yīng)當(dāng)取得而未取得發(fā)票、其他外部憑證或者取得不合規(guī)發(fā)票、不合規(guī)外部憑證的，可以按照以下規(guī)定處理：1.匯算清繳期結(jié)束前的稅務(wù)處理2.匯算清繳期結(jié)束后的稅務(wù)處理（四）房地產(chǎn)業(yè)務(wù)稅前扣除的特殊性房地產(chǎn)項(xiàng)目業(yè)務(wù)復(fù)雜，取得的外部憑證種類繁多，其包括但不限于發(fā)票（包括紙質(zhì)發(fā)票和電子發(fā)票）、財(cái)政票據(jù)、完稅憑證、收款憑證和分割單等。03稅前扣除二、允許稅前扣除的項(xiàng)目三、不允許稅前扣除的項(xiàng)目-8項(xiàng)（一）工資薪金支出企業(yè)發(fā)生的合理的工資薪金支出，準(zhǔn)予扣除。前款所稱工資薪金，是指企業(yè)每一納稅年度支付給在本企業(yè)任職或者受雇的員工的所有現(xiàn)金形式或者非現(xiàn)金形式的勞動(dòng)報(bào)酬，包括基本工資、獎(jiǎng)金、津貼、補(bǔ)貼、年終加薪、加班工資，以及與員工任職或者受雇有關(guān)的其他支出。（二）職工福利費(fèi)企業(yè)職工福利費(fèi)包括以下內(nèi)容∶①尚未實(shí)行分離社會(huì)職能的企業(yè)，其內(nèi)設(shè)福利部門(mén)所發(fā)生的設(shè)備、設(shè)施和人員費(fèi)用。②為職工衛(wèi)生保健、生活、住房、交通等所發(fā)放的各項(xiàng)補(bǔ)貼和非貨幣性福利。③按照其他規(guī)定發(fā)生的其他職工福利費(fèi)，包括喪葬補(bǔ)助費(fèi)、撫恤費(fèi)、安家費(fèi)、探親假路費(fèi)等企業(yè)發(fā)生的職工福利費(fèi)，應(yīng)該單獨(dú)設(shè)置賬冊(cè)，進(jìn)行準(zhǔn)確核算。（三）職工教育經(jīng)費(fèi)企業(yè)發(fā)生的職工救育經(jīng)費(fèi)需要與企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)相關(guān)，且取得符合稅收法規(guī)規(guī)定的有效憑證。（四）工會(huì)經(jīng)費(fèi)（五）社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)（六）住房公積金（七）企業(yè)租用個(gè)人車輛四、常規(guī)性扣除項(xiàng)目規(guī)定03稅前扣除（八）業(yè)務(wù)招待費(fèi)（九）廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)（十）捐贈(zèng)支出（十一）銷售傭金（十二）固定資產(chǎn)折舊五、利息支出（一）利息支出的稅務(wù)處理房地產(chǎn)企業(yè)具有開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、資金需求量大、利息支出高等特點(diǎn)，利息支出的會(huì)計(jì)稅務(wù)處理成為影響企業(yè)所得稅的關(guān)鍵一環(huán)。借款費(fèi)用同時(shí)滿足下列條件的，才能開(kāi)始資本化∶①資產(chǎn)支出已經(jīng)發(fā)生，資產(chǎn)支出包括為購(gòu)建或者生產(chǎn)符合資本化條件的資產(chǎn)而以支付現(xiàn)金、轉(zhuǎn)移非現(xiàn)金資產(chǎn)或者承擔(dān)帶息債務(wù)形式發(fā)生的支出;②借款費(fèi)用已經(jīng)發(fā)生;③為使資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用或者可銷售狀態(tài)所必要的購(gòu)建或者生產(chǎn)活動(dòng)已經(jīng)開(kāi)始。03稅前扣除（二）非關(guān)聯(lián)方借款利息支出非金融企業(yè)向非金融企業(yè)借款的利息支出，不超過(guò)按照金融企業(yè)同期同類貸款利率計(jì)算的數(shù)額的部分，準(zhǔn)予稅前扣除。（三）關(guān)聯(lián)方借款利息支出企業(yè)與其關(guān)聯(lián)方之間的業(yè)務(wù)往來(lái)，不符合獨(dú)立交易原則而減少企業(yè)或者其關(guān)聯(lián)方應(yīng)納稅收入或者所得額的，稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)按照合理方法調(diào)整。（四）投資未到位利息支出企業(yè)一個(gè)年度內(nèi)每一賬面實(shí)收資本與借款余額保持不變的期間作為一個(gè)計(jì)算期，每一計(jì)算期內(nèi)不得扣除的借款利息按該期間借款利息發(fā)生額乘以該期間企業(yè)未繳足的注冊(cè)資本占借款總額的比例計(jì)算，公式為∶企業(yè)每一計(jì)算期不得扣除的借款利息=該期間借款利息額x該期間未繳足注冊(cè)資本額÷該期間借款額。03稅前扣除六、房地產(chǎn)企業(yè)三項(xiàng)費(fèi)用扣除計(jì)算基數(shù)（一）三項(xiàng)費(fèi)用扣除基數(shù)表中取數(shù)的邏輯業(yè)務(wù)招待費(fèi)、廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)的計(jì)算基數(shù)是營(yíng)業(yè)收入，而營(yíng)業(yè)收入是由主營(yíng)業(yè)務(wù)收人、其他業(yè)務(wù)收入和視同銷售收入三部分構(gòu)成。（二）三項(xiàng)費(fèi)用扣除基數(shù)的計(jì)算公式稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)企業(yè)以前年度納稅情況進(jìn)行檢查時(shí)調(diào)增的應(yīng)納稅所得額，凡企業(yè)以前年度發(fā)生虧損且該虧損屬于企業(yè)所得稅法規(guī)定允許彌補(bǔ)的，應(yīng)允許調(diào)增的應(yīng)納稅所得額彌補(bǔ)該虧損。彌補(bǔ)該虧損后仍有余額的，按照企業(yè)所得稅法規(guī)定計(jì)算繳納企業(yè)所得稅。未完工年度三項(xiàng)費(fèi)用扣除計(jì)算基數(shù)=未完工產(chǎn)品預(yù)售收入+其他業(yè)務(wù)收入+視同銷售收入+該年度稅務(wù)機(jī)關(guān)查補(bǔ)收入完工年度三項(xiàng)費(fèi)用扣除計(jì)算基數(shù)=完工產(chǎn)品收入+其他業(yè)務(wù)收入+視同銷售收入＋未完工產(chǎn)品預(yù)售收入+該年度稅務(wù)機(jī)關(guān)查補(bǔ)收入-未完工產(chǎn)品收入結(jié)轉(zhuǎn)已完工產(chǎn)品收入七、稅金及附加目前稅金及附加的處理方式有兩種∶一是按照權(quán)責(zé)發(fā)生制原則，在辦理產(chǎn)權(quán)移交手續(xù)的時(shí)候，再依照結(jié)轉(zhuǎn)的收入做配比扣除;二是直接在發(fā)生當(dāng)期扣除。一是稅金及附加的定性應(yīng)為期間費(fèi)用，按照《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》的規(guī)定，費(fèi)用的處理可以對(duì)象化，也可以期間化。對(duì)象化的費(fèi)用構(gòu)成產(chǎn)品成本，期間化的費(fèi)用計(jì)入當(dāng)期損益。從這點(diǎn)來(lái)看，稅金及附加顯然不會(huì)構(gòu)成開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本，因此稅金及附加的定性為期間費(fèi)用，沒(méi)有必要同收與成相配比。二是從國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的實(shí)踐來(lái)看，稅金及附加也更加符合期間費(fèi)用的概念三是全國(guó)會(huì)計(jì)專業(yè)資格考試大綱明確成本費(fèi)用總額包含營(yíng)業(yè)成本、稅金及附加、管理費(fèi)用、用售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。很顯然，稅金及附加不歸屬于營(yíng)業(yè)成本，而屬于和三大費(fèi)用并列的期間費(fèi)用。03稅前扣除八、三項(xiàng)成本預(yù)提因此在完工年度匯算清繳時(shí)，稅收上允許有三項(xiàng)成本的預(yù)提。以下三項(xiàng)成本可以預(yù)提;（1）出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足房地產(chǎn)企業(yè)三大稅種及關(guān)鍵風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)解析金額可以預(yù)提，但最高不得超過(guò)合同總金額的10%。（2）公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的，可按預(yù)算造價(jià)合理預(yù)提建造費(fèi)用。此類公共配設(shè)施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規(guī)定必須配套建造的條件。（3）應(yīng)向政府上交但尚未上交的報(bào)批報(bào)建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi)用可以按規(guī)定預(yù)提。物業(yè)完善費(fèi)用指按規(guī)定應(yīng)由企業(yè)承擔(dān)的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項(xiàng)基金。九、公共配套設(shè)施第一種是歸全體業(yè)主所有的，第二種是無(wú)償贈(zèng)與地方政府、公用事業(yè)單位的。第二種產(chǎn)品是無(wú)償移交給地方政府或者公共事業(yè)單位的。十、資產(chǎn)損失的稅前扣除（一）資產(chǎn)損失的分類03稅前扣除（二）資產(chǎn)損失的稅前扣除（三）資產(chǎn)損失的申報(bào)方法（四）資產(chǎn)損失稅前扣除的追補(bǔ)（五）申報(bào)扣除流程（六）證據(jù)資料的內(nèi)容與要求企業(yè)資產(chǎn)損失相關(guān)的證據(jù)包括具有法律效力的外部證據(jù)和特定事項(xiàng)的企業(yè)內(nèi)部證據(jù)。具有法律效力的外部證據(jù)，是指司法機(jī)關(guān)、行政機(jī)關(guān)、專業(yè)技術(shù)鑒定部門(mén)等依法出具的與本企業(yè)資產(chǎn)損失相關(guān)的具有法律效力的書(shū)面文件。（七）需要出具外部鑒證報(bào)告的情形（八）房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)損失1.貨幣性資產(chǎn)損失2.非貨幣性資產(chǎn)損失3.債權(quán)性投資損失4.企業(yè)股權(quán)投資損失土增稅清算涉及所得稅退稅0404土增稅清算涉及所得稅退稅一、申請(qǐng)退稅的時(shí)間國(guó)總2016年81號(hào)公告將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以申請(qǐng)退稅的時(shí)間規(guī)定為所有開(kāi)發(fā)項(xiàng)目清算后，即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按規(guī)定對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅清算后，如土地增值稅清算當(dāng)年匯算清繳出現(xiàn)虧損，且沒(méi)有后續(xù)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的，可申請(qǐng)退稅。后續(xù)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，包括正在開(kāi)發(fā)以及中標(biāo)的項(xiàng)目。申請(qǐng)所得稅退稅的先決條件是沒(méi)有后續(xù)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。二、多繳企業(yè)所得稅款的計(jì)算方法多繳企業(yè)所得稅款的計(jì)算應(yīng)按如下步驟進(jìn)行∶1.土地增值稅總額按開(kāi)發(fā)年度分?jǐn)傇擁?xiàng)目繳納的土地增值稅總額，應(yīng)按照該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)各年度實(shí)現(xiàn)的項(xiàng)目銷售收入占整個(gè)項(xiàng)目銷售收入總額的比例，在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)各年度進(jìn)行分?jǐn)偅唧w按以下公式計(jì)算∶各年度應(yīng)分?jǐn)偟耐恋卦鲋刀?土地增值稅總額x（項(xiàng)目年度銷售收入÷整個(gè)項(xiàng)目銷售收入總額）2.當(dāng)年應(yīng)補(bǔ)充扣除的土地增值稅，調(diào)整當(dāng)年度應(yīng)納稅所得額該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)