【新收入準(zhǔn)則對房地產(chǎn)企業(yè)的影響分析-以綠地集團(tuán)為例15000字（論文）】

新收入準(zhǔn)則對房地產(chǎn)企業(yè)的影響研究—以綠地集團(tuán)為例目錄TOC\o"1-2"\h\u16039一、緒論 111461（一）研究背景及意義 124623（二）文獻(xiàn)綜述 112370（三）研究內(nèi)容 35559（四）研究方法 425932二、我國收入準(zhǔn)則的發(fā)展與評價(jià) 513231（一）我國收入準(zhǔn)則修訂動(dòng)因與內(nèi)容 57117（二）我國新收入準(zhǔn)則的國際比較 72447（三）我國新舊收入準(zhǔn)則比較 811817（四）對新收入準(zhǔn)則的評價(jià) 95672三、收入準(zhǔn)則在房地產(chǎn)企業(yè)中的應(yīng)用及影響 1215989（一）舊收入準(zhǔn)則在房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)用及影響 1216289（二）新收入準(zhǔn)則在房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)用及影響 1215637四、新收入準(zhǔn)則對綠地的影響 1513373（一）綠地集團(tuán)簡介 1526860（二）對綠地收入確認(rèn)政策的影響 15597（三）對期初報(bào)表調(diào)整的影響 1615849（四）對資產(chǎn)負(fù)債表項(xiàng)目的影響 1710547（五）對利潤表項(xiàng)目的影響 1711513（六）對財(cái)務(wù)指標(biāo)的影響 1812715五、研究結(jié)論及展望 214275（一）主要研究結(jié)論 215295（二）相關(guān)建議 2111318（三）不足與展望 2210018參考文獻(xiàn) 23一、緒論（一）研究背景及意義1.研究背景收入作為會(huì)計(jì)六大要素之一，其確認(rèn)與計(jì)量與企業(yè)的營運(yùn)能力等外顯指標(biāo)有直接影響。隨著社會(huì)的進(jìn)步和發(fā)展，舊收入準(zhǔn)則也越來越難以適應(yīng)和滿足復(fù)雜的業(yè)務(wù)的核算要求。2014年的5月，IASB和FASB頒布IFRS15和Topic606新收入準(zhǔn)則引起國際市場的巨大反響。隨后我國于2017年7月也推出新收入準(zhǔn)則——《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第14號(hào)——收入》CAS14(2017)（以下簡稱新收入準(zhǔn)則）。新收入的不僅解決了原舊收入準(zhǔn)則界限劃分不清等諸多問題，同時(shí)會(huì)計(jì)準(zhǔn)的趨同也是中國積極融入世界、實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)全球化的重要舉措。房地產(chǎn)行業(yè)其巨大的資金吞吐量對促進(jìn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長都作出了重要貢獻(xiàn)。但是在其飛速發(fā)展的同時(shí)，也不可避免地伴隨著財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)虛假、片面等現(xiàn)象。在舊收入準(zhǔn)則階段，我國房地產(chǎn)企業(yè)主要是采用在風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬轉(zhuǎn)移模型和“完工百分比法”進(jìn)行收入確認(rèn)，導(dǎo)致收入的確認(rèn)的時(shí)間點(diǎn)非常集中且波動(dòng)性較大，與現(xiàn)金流量和成本支出不相匹配，而且很容易出現(xiàn)存在人為操縱虛增收入、粉飾利潤的情況。新收入準(zhǔn)則運(yùn)用同一的“五步法”確認(rèn)模型，大大增加了會(huì)計(jì)信息的真實(shí)性和可比性。2.研究意義收入作為投資者和債權(quán)人等眾多財(cái)務(wù)信息使用者重點(diǎn)關(guān)注的關(guān)鍵指標(biāo)，也是企業(yè)立足于社會(huì)的根本。因此，如何準(zhǔn)確、規(guī)范、高效地確認(rèn)和計(jì)量與收入有關(guān)的會(huì)計(jì)信息對于任意一個(gè)企業(yè)都尤為重要。新收入準(zhǔn)則的主要調(diào)整將“五步法模型”作為統(tǒng)一模型，其相對舊收入準(zhǔn)則而言，更具有一致性和可比性。具體體現(xiàn)在由雙方簽訂的有法律保障的合同中，在滿足收入確認(rèn)時(shí)點(diǎn)或者按照完工進(jìn)度在某一時(shí)段內(nèi)確認(rèn)收入，也更符合經(jīng)濟(jì)交易的實(shí)質(zhì)，反映出了會(huì)計(jì)信息質(zhì)量實(shí)事求是的原則，使財(cái)務(wù)信息得以真實(shí)的傳播。本文從新收入準(zhǔn)則給房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)帶來的影響進(jìn)行分析，找出企業(yè)盡早識(shí)別新收入準(zhǔn)則的可行性，進(jìn)而促使會(huì)計(jì)主體對新收入準(zhǔn)則的理解與運(yùn)用，以提前做好財(cái)務(wù)、經(jīng)營管理等方面的規(guī)劃，強(qiáng)化內(nèi)部管理和會(huì)計(jì)核算工資，改善企業(yè)的管理現(xiàn)狀起到一定的作用。（二）文獻(xiàn)綜述1.國外研究現(xiàn)狀國際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則理事會(huì)頒布的國際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和《建造合同》生效至今經(jīng)過40余年的發(fā)展，經(jīng)歷過多次的重大調(diào)整，已生成較為成熟的會(huì)計(jì)體系。其中最近的一次重大修改為IFRS15的頒布，取代IAS18、IAS11以及解釋公告，引起國外學(xué)者的廣泛討論。2013年Jones·JeffersonP、Pagach·Donald（2013）通過對IASB2011年發(fā)布的征求意見稿中“收入確認(rèn)的五個(gè)步驟”研究，最早在文章中提到“新五步收入確認(rèn)過程”，其步驟基本和IASB2014年發(fā)布的IFRS的五步法模型相似，只是內(nèi)容有所區(qū)別。Holzmann·OscarJ、Munter·Paul（2014）在文章中詳細(xì)研究分析草案中的各步驟。讓人們提前接觸收入準(zhǔn)則修訂的主體部分與其今后的趨勢。2014年5月IASB發(fā)布IFRS15后，在國際市場產(chǎn)生巨大的轟動(dòng)效應(yīng)。海外學(xué)者從不同的角度與立場對新收入準(zhǔn)則進(jìn)行分析，談?wù)撈湓谄髽I(yè)的應(yīng)用及影響。TanTiongTong（2014年）在文章中探討了新模型的基本原理、所做的改變、新IFRS的顯著特征，并通過眾多舉例解釋了IFRS15在實(shí)物中的應(yīng)用。幫助編寫者和用戶更好地理解新標(biāo)準(zhǔn)的要求。Christopherj.Napier和CheistianStadler（2020年）通過框架分析新收入準(zhǔn)則對公司的影響。如何識(shí)別、衡量、呈現(xiàn)和披露其收入（會(huì)計(jì)效應(yīng)）的變化會(huì)影響公司及其交易在內(nèi)部和外部的理解（信息效應(yīng)），可以改變證券價(jià)格（資本市場效應(yīng)），也可以改變公司的運(yùn)作方式，以及成本和現(xiàn)金流（實(shí)際效應(yīng)）。2.國內(nèi)研究現(xiàn)狀唐瀅瀅、汪祥耀（2014）在文章中提出根據(jù)國情完全參照IFRS15的修正內(nèi)容進(jìn)行全面改革是行不通的。應(yīng)實(shí)行“漸進(jìn)式”的方法先對部分地區(qū)與行業(yè)進(jìn)行試點(diǎn)操作。李現(xiàn)宗、張啟（2014）通過對IFRS15制定理念和目的的具體分析，提出IFRS15中由原理遵循的“收入費(fèi)用觀”改變?yōu)楝F(xiàn)行的“資產(chǎn)負(fù)債觀”，同時(shí)認(rèn)為我國目前的市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境還不太完善，不能對IFRS15實(shí)行“直接采用”的做法，而應(yīng)當(dāng)遵循客觀的經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律采取部分借鑒部分創(chuàng)新的原則。馬雪瑩（2019）通過結(jié)合新收入準(zhǔn)則的修訂背景和主要內(nèi)容對“五步法模型”進(jìn)行詳細(xì)概述。張俊民（2017）分析新收入準(zhǔn)則的基本關(guān)鍵點(diǎn)，提出“以交易價(jià)格”進(jìn)行收入計(jì)量能避免“公允價(jià)值”計(jì)量帶來的不利影響，并且還對合同中的諸多履約義務(wù)的計(jì)量問題作出研究。謝智勇、史淑霞（2017）梳理了我國收入準(zhǔn)則的變革歷程，進(jìn)行了新舊收入準(zhǔn)則的比較分析。國內(nèi)有學(xué)者比較關(guān)注新收入準(zhǔn)則對企業(yè)納稅的影響。盧文君（2018）從新收入準(zhǔn)則下的會(huì)計(jì)收入確認(rèn)模式出發(fā)，探究了在新收入準(zhǔn)則的指導(dǎo)下兩種收入確認(rèn)方式，即在“某一時(shí)點(diǎn)”和“某一時(shí)段”對企業(yè)納稅時(shí)點(diǎn)和納稅計(jì)量的影響。最后國內(nèi)學(xué)者討論了新收入準(zhǔn)則對相關(guān)企業(yè)和行業(yè)的影響。薛翠宏（2020）以長亮科技為例，在會(huì)計(jì)核算與財(cái)務(wù)報(bào)告方面，其提出的主要措施是盡快讓上市企業(yè)要做好實(shí)施新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的準(zhǔn)備，以避免造成由于不熟悉和不規(guī)范操作降低會(huì)計(jì)信息質(zhì)量。姚小秋（2019）采用案例分析法進(jìn)行新收入準(zhǔn)則下房地產(chǎn)企業(yè)確認(rèn)收入時(shí)點(diǎn)分析，并給出應(yīng)對的相關(guān)建議。王廣林、孫佳欣、孫語晨、尹程程（2020）基于新收入準(zhǔn)則分析互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)會(huì)計(jì)處理模式，特別就電商銷售退回業(yè)務(wù)進(jìn)行了詳細(xì)分析。3.文獻(xiàn)評述通過對上文中文獻(xiàn)綜述部分的梳理可以看出國內(nèi)外學(xué)者對新收入準(zhǔn)則的頒布都格外關(guān)注，從頒布前的預(yù)測探究到頒布時(shí)的解釋引導(dǎo)，最后到頒布后的實(shí)務(wù)應(yīng)用，都從理論和實(shí)際方面進(jìn)行了全面的分析。從而也得出不少指導(dǎo)性建議和概述性結(jié)論。國內(nèi)外新收入準(zhǔn)則的橫向?qū)Ρ确治鑫覈杖霚?zhǔn)則與國際保持持續(xù)趨同，同時(shí)又根據(jù)我國經(jīng)濟(jì)市場和會(huì)計(jì)制度文化的差異解釋了CAS14（2014）與IFRS15差異的原因及合理性。通過對多角度的對比分析，推演出新的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則收入確認(rèn)時(shí)段和時(shí)點(diǎn)的不同判斷和處理等問題，以及對企業(yè)的財(cái)務(wù)指標(biāo)和會(huì)計(jì)處理影響的相關(guān)結(jié)論。（三）研究內(nèi)容考慮到文章的構(gòu)思的邏輯性和內(nèi)容的關(guān)聯(lián)性，本文一共分為五個(gè)部分進(jìn)行論述。第一部分是緒論。首先通過講述新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的誕生的背景以及其影響，讓我們對新會(huì)計(jì)收入準(zhǔn)則有大概的了解；其次，通過國內(nèi)外學(xué)者相關(guān)課題研究，了解該課題目前的主要研究方向與現(xiàn)狀。最后，確定本文的研究內(nèi)容與行文框架。第二部分主要是表述會(huì)計(jì)準(zhǔn)則發(fā)展的歷程以及做出相應(yīng)的評價(jià)。通過對比分析的方法，重點(diǎn)表現(xiàn)收入準(zhǔn)則的變化及影響。以此來奠定后文的基礎(chǔ)。第三部分先從企業(yè)背景入手，講述房企運(yùn)用收入準(zhǔn)則后產(chǎn)生的影響，最后在總結(jié)新舊收入準(zhǔn)則對房地產(chǎn)行業(yè)的差異。第四部分是案例介紹。以記敘的方式講述綠地集團(tuán)的發(fā)展歷程和近年來的經(jīng)營現(xiàn)狀，隨后結(jié)合實(shí)際數(shù)據(jù)研究新收入準(zhǔn)則對綠地的財(cái)務(wù)報(bào)告和會(huì)計(jì)處理情況的影響。第五部分是結(jié)論及展望。梳理總結(jié)出前文分析的新舊收入準(zhǔn)則的主要差異及其影響，最后給出相關(guān)結(jié)論，并且提出本文中研究的不足以及未來展望。（四）研究方法1.文獻(xiàn)研究法文獻(xiàn)研究法是通過收集整理國內(nèi)外相關(guān)課題的研究文獻(xiàn)，對前人創(chuàng)作成果加以學(xué)習(xí)和引用。其能夠較為系統(tǒng)全面的分析總結(jié)新收入準(zhǔn)則發(fā)展歷程、修訂內(nèi)容和相關(guān)影響，整理為文獻(xiàn)綜述。2.比較分析法比較分析法是對新舊收入準(zhǔn)則和我國與國際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則從不同維度對比分析，進(jìn)而歸納總結(jié)相同部分，突出強(qiáng)調(diào)差異部分。其意圖在于通過差異部分引出新收入準(zhǔn)則對房地產(chǎn)企業(yè)的影響。3.案例分析法本文以綠地集團(tuán)為案例分析的對象，加以結(jié)合前文所講述的理論知識(shí)進(jìn)行案例研究，從而論證相關(guān)論點(diǎn)以加深新收入準(zhǔn)則對房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生影響的機(jī)制并且提出相關(guān)建議。

二、我國收入準(zhǔn)則的發(fā)展與評價(jià)（一）我國收入準(zhǔn)則修訂動(dòng)因與內(nèi)容1.我國收入準(zhǔn)則修訂的歷史沿革表1國內(nèi)收入準(zhǔn)則修訂歷程簡表發(fā)布年份準(zhǔn)則名稱收入形式1992年《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》企業(yè)在銷售商品或提供勞務(wù)等經(jīng)營業(yè)務(wù)中實(shí)現(xiàn)的營業(yè)收入1999年《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則--收入》銷售商品、提供勞務(wù)、他人使用本企業(yè)資產(chǎn)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則--建造合同》2006年《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則--收入》銷售商品、提供勞務(wù)、他人使用本企業(yè)資產(chǎn)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則--建造合同》建造承包商建造工程合同2017年《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第14號(hào)--收入》銷售商品、提供勞務(wù)、讓渡資產(chǎn)使用權(quán)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第15號(hào)--建造合同》建造承包商建造工程合同2017年《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第14號(hào)--收入》強(qiáng)調(diào)合同收入，不在區(qū)分商品、勞務(wù)、讓渡使用權(quán)以及建造合同等形式我國收入準(zhǔn)則修訂歷程大概可以歸納為1949~1992年所處的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)市場背景下會(huì)計(jì)調(diào)整主要是會(huì)計(jì)科目和會(huì)計(jì)報(bào)表等形式上的修改，并未實(shí)質(zhì)性地改變會(huì)計(jì)核算的體系和內(nèi)容。1992年我國通過會(huì)計(jì)制度的第一次根本性變革，發(fā)布“兩則”、“兩制”。其中《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》首次出現(xiàn)對收入的正式定義。1999年1月1日開始執(zhí)行的我國最早的收入準(zhǔn)則即《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則——收入》，在形式和內(nèi)容都基本上與國際保持一致。2006年為兼顧本土市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展和與保持國際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則趨同發(fā)布的CAS14（2006）相比之前的收入準(zhǔn)則將收入確認(rèn)范圍限定于“會(huì)導(dǎo)致所有者權(quán)益增加的、與所有者投入資本無關(guān)”的收入。并且首次在收入計(jì)量中引入公允價(jià)值的概念。為滿足國內(nèi)日益復(fù)雜的業(yè)務(wù)需求和國外會(huì)計(jì)準(zhǔn)則趨同的原則，財(cái)政部于2017年7月公布CAS14（2017），規(guī)定以“合同”為基礎(chǔ)，采用“五步法”進(jìn)行收入確認(rèn)，與國際準(zhǔn)則持續(xù)趨同。2.新收入準(zhǔn)則的主要內(nèi)容（1）五步法模型：新收入準(zhǔn)則收關(guān)于定義并沒有做出調(diào)整，但是取消了關(guān)于業(yè)務(wù)收入的分類。用統(tǒng)一的“五步法模型”替代原來的“風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬轉(zhuǎn)移模型”，新收入準(zhǔn)則下收入確認(rèn)和計(jì)量的步驟如表2所示。其中還存在一些特殊規(guī)定，如將滿足條件的多項(xiàng)合同或承諾的多項(xiàng)商品、服務(wù)作為單個(gè)合同或履約義務(wù)進(jìn)行合并處理等。表2五步法確認(rèn)模型簡介步驟1：識(shí)別客戶合同合同是指兩個(gè)或兩個(gè)以上的參與方之間訂立的、產(chǎn)生了可執(zhí)行權(quán)力和義務(wù)的安排步驟2：識(shí)別合同中的履約義務(wù)履約義務(wù)是指與客戶的合同中，向客戶支付商品或服務(wù)的承諾步驟3：確定教育價(jià)格交易價(jià)格是指主體預(yù)期有權(quán)用于交換向客戶承諾支付商品或服務(wù)的度假金額，且扣除代表第三方收取的金額步驟4：向合同中單項(xiàng)履約義務(wù)分?jǐn)偨灰變r(jià)格對于具有多項(xiàng)履約義務(wù)的合同，主體應(yīng)當(dāng)將交易價(jià)格向各項(xiàng)履約義務(wù)進(jìn)行分?jǐn)?，其金額應(yīng)當(dāng)反映主體預(yù)期在履行了各項(xiàng)履約義務(wù)后有權(quán)回收的對價(jià)金額步驟5：履行每一項(xiàng)單項(xiàng)履約義務(wù)時(shí)確認(rèn)收入企業(yè)將商品控制權(quán)轉(zhuǎn)移給客戶，可能是在某一時(shí)段內(nèi)中發(fā)生，也可能是在某一時(shí)點(diǎn)發(fā)生（2）交易價(jià)格的確認(rèn)：新準(zhǔn)則中在收入確認(rèn)方面將方式區(qū)分為“時(shí)點(diǎn)”和“時(shí)段”，在交易價(jià)格計(jì)量方面針對交易價(jià)格也作出更詳細(xì)的規(guī)定，具體如下表：表3交易價(jià)格的確認(rèn)一般情況根據(jù)合同條款和商業(yè)慣例確定有可變對價(jià)按照預(yù)期價(jià)值或者最可能發(fā)生金額最佳估計(jì)數(shù)存在重大融資成分按現(xiàn)金支付所需支付的金額確定非現(xiàn)金對價(jià)按非現(xiàn)金對價(jià)的公允價(jià)值確定應(yīng)付客戶對價(jià)（代金券，優(yōu)惠券）將應(yīng)付對價(jià)作為交易價(jià)格的抵減項(xiàng)（3）新增會(huì)計(jì)科目為保證新收入準(zhǔn)則中“五步法模型”在日益復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)中的順利的落地實(shí)行，會(huì)計(jì)科目也進(jìn)行相應(yīng)的配套調(diào)整，新增的會(huì)計(jì)科目如下：合同取得成本：企業(yè)取得合同發(fā)生的增量成本預(yù)期能夠收回的，應(yīng)當(dāng)作為合同取得成本確認(rèn)為一項(xiàng)資產(chǎn)；但是該項(xiàng)資產(chǎn)攤銷的期限不超過一年的，可以在發(fā)生時(shí)計(jì)入當(dāng)期損益。增量成本，是指企業(yè)不取得合同就不會(huì)發(fā)生的成本合同履約成本：企業(yè)為履行合同發(fā)生的成本，不屬于其他企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)范范圍且同時(shí)滿足下列條件的應(yīng)當(dāng)作為合同履約成本確認(rèn)為一項(xiàng)資產(chǎn)①該成本與一份當(dāng)前或預(yù)期取得的合同直接相關(guān)，包括直接人工、直接材料、制造費(fèi)用、明確由客戶承擔(dān)成本以及僅因該合同而發(fā)生的其他成本②該成本增加了企業(yè)未來用于履行履約義務(wù)的資源③該成本預(yù)期能夠收回合同資產(chǎn)：企業(yè)已向客戶轉(zhuǎn)讓商品而所有權(quán)收取對價(jià)的權(quán)利，且該權(quán)利取決于時(shí)間流逝之外的其他因素合同負(fù)債：企業(yè)已收到或應(yīng)收客戶對價(jià)而向客戶轉(zhuǎn)讓商品的義務(wù)（4）特殊交易的處理新收入準(zhǔn)則在第二章“銷售商品收入”針對特殊交易作出明確指引，統(tǒng)一規(guī)范相關(guān)會(huì)計(jì)處理，具體如下表所示：表4特殊交易事項(xiàng)的處理特殊交易事項(xiàng)收入確認(rèn)和計(jì)量現(xiàn)金折扣核算銷售商品涉及現(xiàn)金折扣的，應(yīng)當(dāng)按照扣除現(xiàn)金折扣前的金額來卻銷售商品收入金額?，F(xiàn)金折扣在實(shí)際發(fā)生時(shí)計(jì)入當(dāng)期損益?；緶?zhǔn)則對現(xiàn)金折扣采用總價(jià)法核算商業(yè)折扣核算按照扣除商業(yè)折扣后的金額來確認(rèn)銷售商品收入金額銷售折扣核算在發(fā)生時(shí)沖減當(dāng)期銷售商品收入銷售退回核算沖減當(dāng)期的銷售商品收入附有質(zhì)保條款企業(yè)額外提供的服務(wù)應(yīng)當(dāng)作為單項(xiàng)履約義務(wù)進(jìn)行計(jì)量和確認(rèn)售后回購因存在于客戶的遠(yuǎn)期安排二附有回購義務(wù)或企業(yè)享有回購權(quán)利應(yīng)當(dāng)作為租賃交易或融資交易進(jìn)行相應(yīng)的會(huì)計(jì)處理附有應(yīng)客戶要求回購商品義務(wù)客戶具有行使該要求權(quán)重大經(jīng)濟(jì)動(dòng)因的，企業(yè)應(yīng)當(dāng)將售后回購作為租賃交易或融資交易；否則，企業(yè)應(yīng)當(dāng)將其作為附有銷售退回條款的銷售交易（二）我國新收入準(zhǔn)則的國際比較CAS14（2017）雖然參考IFRS15內(nèi)容，但CAS14（2017）并不是對IFRS15的照搬照抄，而是結(jié)合目前的基本國情和現(xiàn)行社會(huì)制度下經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行狀況。通過CAS14（2017）和IFRS15的對比，我們可以得到如下差異表，表5新收入準(zhǔn)則與IFRS15比較新收入準(zhǔn)則IFRS15收入定義在日?；顒?dòng)中產(chǎn)生的，會(huì)導(dǎo)致所有者權(quán)益增加的與所有者投入資本無關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益的總流入主體在正常經(jīng)營活動(dòng)中產(chǎn)生的收益：收益為會(huì)計(jì)期間內(nèi)經(jīng)濟(jì)利益的增加，但與權(quán)益參與者出資相關(guān)除外適用范圍所有與客戶之間的合同：金融工具及其他合同權(quán)力與義務(wù)、租賃、保險(xiǎn)合同除外向客戶交付商品或服務(wù)的合同：金融工具、租賃、保險(xiǎn)合同、從事相同經(jīng)營業(yè)務(wù)的主體之間進(jìn)行的非貨幣性交換除外計(jì)量按照分?jǐn)傊羵€(gè)各單項(xiàng)履約義務(wù)的交易價(jià)格計(jì)量收入：企業(yè)代第三方收取的款項(xiàng)以及企業(yè)預(yù)期將退還給客戶的款項(xiàng)，作為負(fù)債進(jìn)行處理，不計(jì)入交易價(jià)格主體預(yù)計(jì)因向客戶轉(zhuǎn)讓已承諾的商品或服務(wù)二有權(quán)獲得的對價(jià)金額，不包括帶第三方收取的款項(xiàng)和企業(yè)預(yù)期將要退還給客戶的款項(xiàng)銜接規(guī)定①首次執(zhí)行本準(zhǔn)則的企業(yè)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)執(zhí)行本準(zhǔn)則累計(jì)影響書調(diào)整當(dāng)年年初留存收益及財(cái)務(wù)報(bào)表相關(guān)項(xiàng)目金額，可對比期間信息不予調(diào)整②對于最早可比期間期初之前或首次執(zhí)行本準(zhǔn)則當(dāng)年年初之前發(fā)生的合同變更，可予以簡化處理①追溯調(diào)整所列報(bào)的每一個(gè)前期報(bào)告期間②將首次采用本準(zhǔn)則的累計(jì)影響確認(rèn)為對包含首次采用的年度報(bào)告期間的期初留存收益余額的調(diào)整生效日期境內(nèi)外同時(shí)上市的企業(yè)、在境外上市并采用國際財(cái)務(wù)報(bào)告準(zhǔn)則或企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則編制財(cái)務(wù)報(bào)告的企業(yè)、在境內(nèi)上市的企業(yè)、費(fèi)上市企業(yè)的采納時(shí)間分布做了規(guī)定2018年1月1日起，正式應(yīng)用本準(zhǔn)則可以看出，兩者在整體上還是保持趨同的關(guān)系，只是在收入定義、適用范圍、銜接規(guī)定等方面有一定的不同，其中的差異主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：市場發(fā)展方向和成熟度差異，我國的市場經(jīng)濟(jì)因?yàn)槠鸩捷^晚，市場經(jīng)濟(jì)相對尚不夠完善。（2）會(huì)計(jì)管理制度差異：西方國家的會(huì)計(jì)管理體制偏向于自我約束管理型，而我國是的會(huì)計(jì)制度遵循的是的集中與立法管理。一方面是我國從業(yè)人員總體素質(zhì)相比較為欠缺，缺乏必要的職業(yè)判斷能力。另一方面，近年來我國的會(huì)計(jì)制度和準(zhǔn)則的調(diào)整頻率加快，調(diào)整內(nèi)容跨度較大。很多從業(yè)人員不能較快適應(yīng)和熟悉。（3）稅制設(shè)立差異：西方國家以直接稅為主，間接稅為輔，而我國是以增值稅等間接稅為主。（4）會(huì)計(jì)文化特色差異：西方國家會(huì)計(jì)規(guī)范比較靈活，更加依靠職業(yè)素質(zhì)和專業(yè)判斷。而我國強(qiáng)調(diào)法律制度、會(huì)計(jì)規(guī)范注重統(tǒng)一、會(huì)計(jì)方法傾向穩(wěn)健。（三）我國新舊收入準(zhǔn)則比較新收入準(zhǔn)則將原收入準(zhǔn)則和建造合同進(jìn)行整合，變動(dòng)前后的差異對比如表6所示：表6新舊收入準(zhǔn)則比較比較項(xiàng)目新收入準(zhǔn)則舊收入準(zhǔn)則制定理念資產(chǎn)負(fù)責(zé)觀收入費(fèi)用觀適用范圍適用所有與客戶簽訂的合同：金融工具及其他合同權(quán)力與義務(wù)、租賃、保險(xiǎn)合同除外銷售商品、提供勞務(wù)、讓渡資產(chǎn)使用權(quán)、建造承包商建造工程合同收入確認(rèn)模型五部法模型銷售商品：風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬轉(zhuǎn)移模型提供勞務(wù)、建造合同：完工百分比法收入確認(rèn)條件控制權(quán)轉(zhuǎn)移主要風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬轉(zhuǎn)移收入確認(rèn)時(shí)點(diǎn)滿足三個(gè)條件之一的，在某一時(shí)段內(nèi)確認(rèn)無統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)收入計(jì)量基礎(chǔ)以合同中預(yù)期有權(quán)收取的對價(jià)作為交易價(jià)格公允價(jià)值特點(diǎn)交易事項(xiàng)處理明確指引了某些特定交易或事項(xiàng)的收入確認(rèn)和計(jì)量，如附有銷售退回條款的銷售、附有質(zhì)保條款的銷售、附有客戶額外購買選擇權(quán)的銷售、向客戶授予知識(shí)產(chǎn)權(quán)許可等準(zhǔn)則中未明確指出，指南中有一定指導(dǎo)列報(bào)增加合同資產(chǎn)或合同負(fù)債不做規(guī)定信息披露收入的分解、合同資產(chǎn)、合同負(fù)債、履約義務(wù)信息、重大會(huì)計(jì)估計(jì)以及會(huì)計(jì)政策變更、為獲取或履行合同成本所確認(rèn)的資產(chǎn)信息等收入確認(rèn)采用的會(huì)計(jì)政策本期各項(xiàng)收入的金額可以看出，新舊收入準(zhǔn)則在制定理念、適用范圍、收入確認(rèn)基礎(chǔ)、收入確認(rèn)點(diǎn)等方面都存在著明顯的差異，其中主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：1.新收入準(zhǔn)則是原舊收入和建造合同準(zhǔn)則統(tǒng)一結(jié)果舊收入準(zhǔn)則和建造合同準(zhǔn)則在某些情形下邊界不夠清晰。新收入準(zhǔn)則將不同類型經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)視同資產(chǎn)以合同為基礎(chǔ)應(yīng)用統(tǒng)一收入確認(rèn)模型，并且就“在某一時(shí)段內(nèi)”還是“在某一時(shí)點(diǎn)”確認(rèn)收入標(biāo)準(zhǔn)提供具體指引，提高會(huì)計(jì)信息可比性。2.收入確認(rèn)判斷時(shí)點(diǎn)由“風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬轉(zhuǎn)移”更改為“控制權(quán)轉(zhuǎn)移”在實(shí)際業(yè)務(wù)中，其實(shí)這兩個(gè)時(shí)點(diǎn)在一般情況下都是一致的。但在某些復(fù)雜的多重交易下這兩個(gè)時(shí)點(diǎn)也會(huì)不一致，而這種情況在房地產(chǎn)企業(yè)也比較常見。因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)務(wù)通常比較復(fù)雜且完成時(shí)間較長，新收入準(zhǔn)則根據(jù)“五步法模型”將多個(gè)合同進(jìn)行識(shí)別區(qū)分在控制權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)點(diǎn)確認(rèn)收入也更加科學(xué)合理。3.指導(dǎo)思想由收入費(fèi)用觀轉(zhuǎn)變?yōu)橘Y產(chǎn)負(fù)債觀收入費(fèi)用觀是以收益指標(biāo)作為衡量企業(yè)的主要指標(biāo)，認(rèn)為收益是收入和費(fèi)用配比的結(jié)果，重點(diǎn)關(guān)注企業(yè)的收益表和利潤表。比較在乎企業(yè)一定時(shí)期的盈利能力和收益水平，而忽略企業(yè)資產(chǎn)的長遠(yuǎn)價(jià)值。僅僅只能呈現(xiàn)當(dāng)期的經(jīng)營成果。資產(chǎn)負(fù)債觀認(rèn)為收入是資產(chǎn)和負(fù)債變化的結(jié)果。資產(chǎn)負(fù)債觀更加注重企業(yè)交易的本質(zhì)。以凈資產(chǎn)的增加作為收入的計(jì)量依據(jù)，可以有效地防止人為操控利潤，粉飾報(bào)表的可能。（四）對新收入準(zhǔn)則的評價(jià)1.新收入準(zhǔn)則的積極意義（1）統(tǒng)一收入確認(rèn)模型，提高收入信息質(zhì)量透明度和可比性。新收入準(zhǔn)則將銷售業(yè)務(wù)統(tǒng)一歸類，用統(tǒng)一的“五步法”模型規(guī)范企業(yè)收入確認(rèn)的標(biāo)準(zhǔn)，一定程度上縮小了因業(yè)務(wù)不同而造成的會(huì)計(jì)信息的差異。此外，新收入準(zhǔn)則在披露信息要求更為嚴(yán)格，要求企業(yè)披露更多與資產(chǎn)信息相關(guān)詳細(xì)內(nèi)容，如合同中包含的履約義務(wù)等。這些規(guī)定都有利于實(shí)現(xiàn)外部監(jiān)督，防止企業(yè)進(jìn)行相關(guān)盈余管理，更有利于報(bào)表使用者做出正確決策（2）強(qiáng)調(diào)合同的重要性，培養(yǎng)企業(yè)的合同意識(shí)，強(qiáng)化合同管理.新收入準(zhǔn)則將合同視為收入確認(rèn)和計(jì)量的基礎(chǔ)，摒棄原舊收入中很多不合理的規(guī)定。簡化收入管理流程，使得收入的確認(rèn)在實(shí)務(wù)上更具有操作性，與經(jīng)濟(jì)實(shí)質(zhì)更一致。與此同時(shí)合同雙方主體在法律上有了明確的權(quán)責(zé)，有效加強(qiáng)企業(yè)對合同的重視和管理。（3）增強(qiáng)各部門之間的配合度與協(xié)調(diào)能力通過業(yè)務(wù)層面的溝通探討全方面提升企業(yè)管理能力。新收入準(zhǔn)則中存在的大量會(huì)計(jì)估計(jì)的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的獲取，需要依靠法務(wù)、稅務(wù)、資金等多部門提供支撐。這個(gè)過程自然能加強(qiáng)各部門的交流。通過多部門確認(rèn)驗(yàn)證不僅能提高數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性和可靠性，還能全面拓寬和提升相關(guān)人員的業(yè)務(wù)水平和職業(yè)技能。（4）更有利于促進(jìn)跨國企業(yè)的健康發(fā)展。保持會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的趨同，我國能更好地把握世界經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的規(guī)律，便于學(xué)習(xí)國外優(yōu)秀的經(jīng)濟(jì)制度。其中不僅能降低因財(cái)務(wù)報(bào)表差異造成的融資成本，還能提高國際貿(mào)易的效率，促進(jìn)國際資本市場健康發(fā)展。2.新收入準(zhǔn)則存在的問題新收入準(zhǔn)則雖然整合了舊收入準(zhǔn)則和建造合同，解決部分收入確認(rèn)依據(jù)不清晰的弊端，但是也還存在以下幾點(diǎn)問題：（1）新收入準(zhǔn)則會(huì)增加相關(guān)部門工作人員的工作量和企業(yè)核算成本新收入準(zhǔn)則是以合同為收入確認(rèn)基礎(chǔ)，而每一項(xiàng)交易中又可能會(huì)存在多個(gè)子合。新收入準(zhǔn)則規(guī)定需要對每一項(xiàng)合同都通過五步法進(jìn)行識(shí)別、確認(rèn)、分?jǐn)?、?jì)量。這會(huì)大幅度增加會(huì)計(jì)核算部門的工作量，降低業(yè)務(wù)辦理效率，影響企業(yè)的經(jīng)營效益。新收入準(zhǔn)則雖然在關(guān)聯(lián)合同的處理上也允許能夠合并處理，但是根據(jù)相關(guān)定義有一些步驟還是不能省略，合同的數(shù)量并不會(huì)大幅度縮減。而且由于新收入準(zhǔn)則頒布后，企業(yè)為與時(shí)俱進(jìn)從而及時(shí)調(diào)整內(nèi)部會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的框架與流程，這也會(huì)不可避免地導(dǎo)致企業(yè)支出。（2）新收入準(zhǔn)則對從業(yè)人員提出更高要求。圖1商品控制權(quán)轉(zhuǎn)移考慮跡象數(shù)據(jù)來源：企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第14號(hào)——收入（財(cái)會(huì)[2017]22號(hào)）新收入準(zhǔn)則在第13條下關(guān)于控制權(quán)轉(zhuǎn)移的判斷提供6個(gè)“考慮跡象”，如所REF_Ref8490\h圖1示。而且關(guān)于履行履約義務(wù)是適用于“某一時(shí)點(diǎn)”確認(rèn)還是“某一時(shí)段”以及關(guān)于履約進(jìn)度的合理測量都需要依賴會(huì)計(jì)人員的職業(yè)判斷。因此，我國從業(yè)人員需要加強(qiáng)相關(guān)方面的系統(tǒng)學(xué)習(xí)，以掌握相關(guān)的專業(yè)技術(shù)。（3）新收入準(zhǔn)則可能會(huì)影響到企業(yè)披露會(huì)計(jì)信息的及時(shí)性和準(zhǔn)確性在實(shí)施新收入準(zhǔn)則的浪潮下，何確保會(huì)計(jì)信息披露的準(zhǔn)確性和及時(shí)性也是一大難題。集團(tuán)總部需要制定一套共用的模板提供給子公司參考，對于差異部分需要進(jìn)行相關(guān)的調(diào)整，信息的傳遞必須要完整、真實(shí)且及時(shí)，若其中某個(gè)一家子公司沒有達(dá)到上述要求則會(huì)影響到整個(gè)集團(tuán)的會(huì)計(jì)信息質(zhì)量。（4）新收入準(zhǔn)則需要更多的關(guān)注客戶違約風(fēng)險(xiǎn)較之前的舊收入準(zhǔn)則而言，風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移報(bào)酬模型是其確定收入點(diǎn)的一個(gè)主要措施，一般房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)選擇實(shí)際交付時(shí)點(diǎn)、竣工驗(yàn)收時(shí)點(diǎn)或者產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)點(diǎn)。在這三種情況下風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)轉(zhuǎn)移到客戶，因此對企業(yè)的影響較小。但是在新收入準(zhǔn)則的要求下，企業(yè)是按照履約進(jìn)度來確認(rèn)收入的，又因?yàn)榉慨a(chǎn)從簽訂購房合同到實(shí)際完成交付周期較長，都可能出現(xiàn)房屋質(zhì)量問題或者因?yàn)榭蛻魡畏矫嬖虺霈F(xiàn)違約的情況。在此之前按照完工進(jìn)度確認(rèn)的收入就很可能無效，從而高估企業(yè)實(shí)際利潤。

三、收入準(zhǔn)則在房地產(chǎn)企業(yè)中的應(yīng)用及影響（一）舊收入準(zhǔn)則在房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)用及影響1.舊收入準(zhǔn)則對房地產(chǎn)企業(yè)收入確認(rèn)的研究在舊收入準(zhǔn)則下，企業(yè)在將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給客戶時(shí)進(jìn)行確認(rèn)收入。在我國舊收入準(zhǔn)則下風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬轉(zhuǎn)移時(shí)點(diǎn)的選擇有四種，分別是竣工驗(yàn)收時(shí)點(diǎn)、實(shí)際交付時(shí)點(diǎn)、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)點(diǎn)和其他未明確表示收入確認(rèn)時(shí)點(diǎn)。不同確認(rèn)時(shí)點(diǎn)的依據(jù)如表7所示：表7舊收入準(zhǔn)則下不同收入確認(rèn)時(shí)點(diǎn)的選擇依據(jù)選擇時(shí)點(diǎn)確認(rèn)依據(jù)竣工驗(yàn)收時(shí)點(diǎn)項(xiàng)目已竣工且完成驗(yàn)收，達(dá)到交付條件；項(xiàng)目成本已經(jīng)發(fā)生且能夠得到可靠計(jì)量；買賣雙方已經(jīng)簽訂合約且取得付款證明實(shí)際交付時(shí)點(diǎn)項(xiàng)目竣工且完成驗(yàn)收達(dá)到交付條件；項(xiàng)目成本已經(jīng)發(fā)生，并且能過得到可靠計(jì)量買賣雙方已經(jīng)簽訂合約且取得付款證明；已經(jīng)實(shí)際交付且通過客戶驗(yàn)收產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)點(diǎn)項(xiàng)目竣工且完成驗(yàn)收達(dá)到交付條件；項(xiàng)目成本已經(jīng)發(fā)生，并且能過得到可靠計(jì)量買賣雙方已經(jīng)簽訂合約且取得付款證明；已經(jīng)實(shí)際交付且通過客戶驗(yàn)收。房地產(chǎn)企業(yè)與客戶辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)房地產(chǎn)企業(yè)收入確認(rèn)時(shí)點(diǎn)不同的原因在客觀上是因?yàn)榕f收入準(zhǔn)則與建造合同準(zhǔn)則使用范圍交叉。在主觀上也存在有些企業(yè)會(huì)根據(jù)自身的情況認(rèn)為選擇相對有利“時(shí)點(diǎn)”，從而達(dá)到美化財(cái)務(wù)報(bào)表，欺瞞報(bào)表使用者的目的。2.舊準(zhǔn)則下房地產(chǎn)收入確認(rèn)存在的問題在舊收入準(zhǔn)則下，無論是因?yàn)闇?zhǔn)則未對收入時(shí)點(diǎn)明確要求的客觀原因，還是企業(yè)人為的為美化報(bào)表的主觀選擇，確認(rèn)時(shí)點(diǎn)的差異都會(huì)影響會(huì)計(jì)信息的可靠性和可比性；房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目竣工多選擇在第四季度，按照完工確認(rèn)法在此后的某個(gè)時(shí)點(diǎn)集中確認(rèn)收入，會(huì)造成企業(yè)營業(yè)收入和利潤出現(xiàn)明顯的季節(jié)性和階段性的不均衡變動(dòng)；由于房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)周期長，資金需求量大。房地產(chǎn)企業(yè)都會(huì)在預(yù)售時(shí)收取房款的30%-50%作為“首付款”，這一階段有大量現(xiàn)金流入?yún)s需要在竣工后某個(gè)時(shí)點(diǎn)確認(rèn)收入，造成現(xiàn)金流量和營業(yè)收入不成比例；（二）新收入準(zhǔn)則在房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)用及影響1.新準(zhǔn)則下房地產(chǎn)企業(yè)收入的確認(rèn)新收入準(zhǔn)則中由于對舊的收入準(zhǔn)則CAS14（2004）進(jìn)行有機(jī)地結(jié)合以及在建造合同（CAS15）中，也包括整合了相應(yīng)的完工確認(rèn)法和完工百分比法兩種收入確認(rèn)方法。具體表現(xiàn)在新收入準(zhǔn)則第十一條規(guī)定規(guī)定收入確認(rèn)分為“時(shí)點(diǎn)”和“時(shí)段”兩種模式，具體條件如REF_Ref13026\h圖2所示。圖2新收入準(zhǔn)則“時(shí)段”確認(rèn)收入標(biāo)準(zhǔn)數(shù)據(jù)來源：企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第14號(hào)——收入（財(cái)會(huì)[2017]22號(hào)）在我國房地產(chǎn)銷售按是否預(yù)售可分為期房銷售和現(xiàn)房銷售。其中現(xiàn)房銷售因?yàn)檎麄€(gè)交易過程中的合同簽訂、支付價(jià)款、房屋交付并驗(yàn)收以及相應(yīng)手續(xù)的辦理和產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移都能集中在較短時(shí)間內(nèi)完成，所以現(xiàn)房銷售和銷售普通商品類似都是在某一時(shí)點(diǎn)確認(rèn)輸入。期房銷售需要根據(jù)所簽訂的合同細(xì)則和相應(yīng)的法律規(guī)定去判斷屬于那種收入確認(rèn)方式。對于期房銷售，首先，購房者都會(huì)確認(rèn)所購商品房的房號(hào)，這代表該商品房的作用是不可替代，不能隨意變更他用的。其次，房地產(chǎn)企業(yè)在和購房者簽訂合同時(shí)，都會(huì)在合同中注明所售商品房的總金額，滿足條件（二）和條件（三）。所以從以上期房的銷售特點(diǎn)來看，一般的期房銷售應(yīng)當(dāng)都符合在一段時(shí)間內(nèi)確認(rèn)收入的標(biāo)準(zhǔn)。2.新收入準(zhǔn)則對房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)告的影響在新收入準(zhǔn)則的指導(dǎo)下，三大財(cái)務(wù)報(bào)表都發(fā)生了一定的變化。其中在資產(chǎn)負(fù)債新增“合同負(fù)債”表示企業(yè)已收或應(yīng)收客戶對價(jià)而應(yīng)向客戶轉(zhuǎn)讓商品的義務(wù)。在舊收入準(zhǔn)則下滿足一段時(shí)間確認(rèn)收入的項(xiàng)目部分“存貨”會(huì)在“合同資產(chǎn)”列示，期房銷售中的部分首付款在滿足一段時(shí)間確認(rèn)收入后，應(yīng)當(dāng)由“預(yù)收賬款”轉(zhuǎn)到“合同負(fù)債列示”。由于收入確認(rèn)方式的改變，在一定程度上會(huì)造成部分房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)提前確認(rèn)收入，同時(shí)新收入準(zhǔn)則規(guī)定，支付給銷售代理機(jī)構(gòu)的傭金不再計(jì)入當(dāng)期費(fèi)用而轉(zhuǎn)入“合同取得成本”，根據(jù)攤銷時(shí)間的不同可以將其歸類于“其他流動(dòng)資產(chǎn)”或“其他非流動(dòng)資產(chǎn)科目之中”，其間費(fèi)用的減少也將導(dǎo)致利潤的增加。關(guān)于信息披露部分，新收入準(zhǔn)則要求也更為嚴(yán)格，范圍也更為廣泛。3.新收入準(zhǔn)則對房地產(chǎn)會(huì)計(jì)處理的影響新收入準(zhǔn)則新增大量需要依賴會(huì)計(jì)職業(yè)判斷和估計(jì)的事項(xiàng)。例如關(guān)于新增和修改的合同是否符合新收入準(zhǔn)則合同的定義；關(guān)于某個(gè)合同是否還可以進(jìn)行劃分識(shí)別為單項(xiàng)履約義務(wù)，或者某些相關(guān)聯(lián)的合同是否可以合并處理；選擇某一時(shí)段還是某一時(shí)點(diǎn)履約，相關(guān)業(yè)務(wù)會(huì)計(jì)處理方法選擇的不同都會(huì)直接反映到企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表層面。另外收入準(zhǔn)則的改變也會(huì)很大程度的影響到企業(yè)的稅務(wù)處理。例如企業(yè)所得稅應(yīng)納稅額的會(huì)計(jì)核算方法，納稅時(shí)點(diǎn)因?yàn)槭杖氪_認(rèn)時(shí)點(diǎn)的選擇也會(huì)有所不同。這些改變不僅需要財(cái)務(wù)人員自身加強(qiáng)財(cái)務(wù)素養(yǎng)，對新收入準(zhǔn)則修正部分仔細(xì)研究和理解，還需要其他各部門的配合。

四、新收入準(zhǔn)則對綠地的影響（一）綠地集團(tuán)簡介綠地控股集團(tuán)有限公司(簡稱為“綠地”或“綠地集團(tuán)”)于1992年7月18日成立，總部在上海。綠地控股是國有持股的資深特大型國有企業(yè)，發(fā)展歷史悠久，在房地產(chǎn)行業(yè)排名前列。經(jīng)歷混合制改革后，2015年綠地控股借殼上市，成為上市公司。綠地是一家全球化經(jīng)營的企業(yè)，一直努力從“中國的綠地”轉(zhuǎn)變成“世界的綠地”。多年來，綠地始終堅(jiān)持市場化、資本化和國際化的道路，積極拓展海外業(yè)務(wù)。上市之后，綠地進(jìn)行全面轉(zhuǎn)型，在繼續(xù)保持房地產(chǎn)企業(yè)的領(lǐng)先地位，積極進(jìn)行了跨行業(yè)的發(fā)展，是房地產(chǎn)行業(yè)里多元化經(jīng)營的典型。綠地的主要業(yè)務(wù)有房地產(chǎn)開發(fā)、基建行業(yè)、綠化、物業(yè)、酒店、金融和汽車等。綠地已經(jīng)形成了“以房地產(chǎn)開發(fā)為主業(yè)，大基建、大金融、大消費(fèi)多種協(xié)同產(chǎn)業(yè)共同發(fā)展”的多元經(jīng)營格局。（二）對綠地收入確認(rèn)政策的影響表8新舊收入準(zhǔn)則對綠地收入確認(rèn)政策對比收入類型2017年2018年房地產(chǎn)銷售收入竣工結(jié)算時(shí)確認(rèn)在一段時(shí)間內(nèi)確認(rèn)+某一時(shí)點(diǎn)確認(rèn)物業(yè)出租按直線法確認(rèn)按直線法確認(rèn)提供勞務(wù)收入資產(chǎn)負(fù)債表日的完工百分比法進(jìn)行確認(rèn)在提供勞務(wù)過程中確認(rèn)建造合同收入資產(chǎn)負(fù)債表日的完工百分比法進(jìn)行確認(rèn)完工百分比法利息收入按借出貨幣資金的時(shí)間和實(shí)際利率計(jì)算確定結(jié)合表8可知，新收入準(zhǔn)則對綠地收入確認(rèn)的產(chǎn)生較大影響，且主要集中在房地產(chǎn)銷售業(yè)務(wù)。由于上文的分析可知，綠地集團(tuán)銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目分為期房銷售和現(xiàn)房銷售，新收入準(zhǔn)則對其的影響為收入確認(rèn)模式由竣工結(jié)算時(shí)點(diǎn)確認(rèn)更改為在某一時(shí)段和某一時(shí)點(diǎn)確認(rèn)。

（三）對期初報(bào)表調(diào)整的影響圖3會(huì)計(jì)政策變更對綠地集團(tuán)2018年1月1日報(bào)表期初各項(xiàng)目的調(diào)整影響從REF_Ref14752\h圖3可以看出，綠地集團(tuán)在新收入準(zhǔn)則下對2018年1月1號(hào)財(cái)務(wù)報(bào)表做出如下調(diào)整：因?yàn)橹胤诸惖挠绊?，“存貨”?xiàng)目有6.93億元被直接轉(zhuǎn)入新增的“合同資產(chǎn)項(xiàng)目”，該部分金額為2017年底綠地集團(tuán)“建造合同形成的已完工未結(jié)算資產(chǎn)”的金額，符合“合同資產(chǎn)”的定義。另外負(fù)債中“預(yù)收賬款”項(xiàng)目的4056.20億元被分配到新增項(xiàng)目“合同負(fù)債”中。這是因?yàn)樵摬糠帧笆赘犊睢苯痤~在舊收入準(zhǔn)則還未完成履約義務(wù)，所以只能計(jì)入“預(yù)收賬款”項(xiàng)目。在新收入準(zhǔn)則中該筆收入因?yàn)榉稀捌髽I(yè)已收或應(yīng)收客戶對價(jià)而應(yīng)向客戶轉(zhuǎn)讓商品或服務(wù)的義務(wù)”的標(biāo)準(zhǔn)，而應(yīng)該計(jì)入“合同負(fù)債項(xiàng)目”。因?yàn)橹赜?jì)量的影響，導(dǎo)致“其他流動(dòng)資產(chǎn)”項(xiàng)目增加30.64億元，這是因?yàn)橹坝?jì)入“銷售費(fèi)用”項(xiàng)目的為簽訂商品房銷售合同而支付給銷售代理機(jī)構(gòu)傭金，根據(jù)新收入準(zhǔn)則的規(guī)定將計(jì)入“合同取得成本”?！斑f延所得稅負(fù)債”項(xiàng)目的增加，一方面是因?yàn)?018年中期間應(yīng)用舊準(zhǔn)則較新準(zhǔn)則少確認(rèn)收入的差異，造成當(dāng)期所得稅少計(jì)提。另一方面是因?yàn)榉稀颁N售取得成本”的代理人傭金需要從“銷售費(fèi)用”轉(zhuǎn)出。該部分減少的費(fèi)用的減少會(huì)造成利潤的增加，從而影響到企業(yè)所得稅的計(jì)提。股東權(quán)益中未分配利潤的和少數(shù)股東權(quán)益兩個(gè)項(xiàng)目余額的調(diào)增同樣是受到新收入準(zhǔn)則下轉(zhuǎn)出“銷售費(fèi)用”造成營業(yè)利潤增加的影響。

（四）對資產(chǎn)負(fù)債表項(xiàng)目的影響圖4會(huì)計(jì)政策變更對綠地2018年6月30日合并資產(chǎn)負(fù)債表各項(xiàng)目的影響分析由REF_Ref18005\h圖4可知，新收入準(zhǔn)則對綠地集團(tuán)資產(chǎn)負(fù)債表的影響也是由于收入項(xiàng)目的重分類和重計(jì)量造成的，因?yàn)樵谏衔恼鹿?jié)中有較為詳細(xì)的介紹，本章節(jié)就不多贅述。另外，在圖4的“應(yīng)交稅費(fèi)”項(xiàng)目出現(xiàn)和之前理論研究相反的調(diào)減現(xiàn)象，按理說在新收入準(zhǔn)則的指導(dǎo)下部分滿足條件收入會(huì)隨履約進(jìn)度進(jìn)行納稅計(jì)算和申報(bào)，從而相比舊收入準(zhǔn)則下完工后時(shí)點(diǎn)更早。通過對綠地集團(tuán)2018年半年度報(bào)告我們得知，綠地集團(tuán)在2018年上半年度開發(fā)業(yè)務(wù)的完工結(jié)算占比提高了20%。該部分金額在舊收入準(zhǔn)則下符合完工后時(shí)點(diǎn)確認(rèn)本期收入，而在新收入準(zhǔn)則指導(dǎo)下，這些完工項(xiàng)目中符合在“某一時(shí)段”確認(rèn)條件的金額應(yīng)該在之前的會(huì)計(jì)期間隨履約進(jìn)度確認(rèn)收入。（五）對利潤表項(xiàng)目的影響表9會(huì)計(jì)政策變更對綠地集團(tuán)2018年半年報(bào)各項(xiàng)目的影響分析新舊收入準(zhǔn)則增加/減少金額營業(yè)收入25.70營業(yè)成本34.76稅金及附加-1.34銷售費(fèi)用-2.73投資收益-0.36利潤總額-5.35減：所得稅費(fèi)用-1.25凈利潤-4.10其中：歸屬于母公司股東的凈利潤-2.98少數(shù)股東損益-1.12綜合收益總額-4.10其中：歸屬于母公司股東的綜合收益-2.98歸屬于少數(shù)股東的綜合收益-1.12對表9綠地集團(tuán)2018半年度報(bào)表進(jìn)行整理分析，可以發(fā)現(xiàn)新收入準(zhǔn)則的應(yīng)用將“營業(yè)收入”調(diào)增27.7億元，營業(yè)成本也相配比的被調(diào)增34.76億元。這是因?yàn)樾率杖霚?zhǔn)則下不僅只有“營業(yè)收入”會(huì)隨履約進(jìn)度的增加，相應(yīng)的成本也會(huì)隨之結(jié)轉(zhuǎn)。從綠地集團(tuán)2018年半年度報(bào)告的影響來看，雖然收入的增長幅度上小于成本，凈利潤也出現(xiàn)4.1億元的調(diào)減，但加上年初未分配利潤的調(diào)增可以看出，新收入準(zhǔn)則的實(shí)施對綠地集團(tuán)還是有利的。（六）對財(cái)務(wù)指標(biāo)的影響1.償債能力根據(jù)綠地集團(tuán)2018年半年度報(bào)告和2018年年度報(bào)告匯總編制綠地集團(tuán)2018年期初、2018年半年度、2018年年報(bào)在應(yīng)用新收入準(zhǔn)則前后的資產(chǎn)負(fù)債表如表10所示（僅列示受會(huì)計(jì)政策變更部分）。表10新收入準(zhǔn)則對綠地集團(tuán)2018年資產(chǎn)負(fù)債表的影響報(bào)表日期單位：億元20180101調(diào)整前20180101調(diào)整后20180630調(diào)整前20180630調(diào)整后20181231調(diào)整前20181231調(diào)整后存貨5980.885975.636359.326386.237510.657503.03合同資產(chǎn)0.0023.860.0018.930.0013.64流動(dòng)資產(chǎn)合計(jì)10175.5310224.7811368.7011447.9112905.4612950.72資產(chǎn)總計(jì)11653.4711708.1213367.2613451.5215242.6215285.79預(yù)收款項(xiàng)4077.0620.864930.9023.775458.162.54合同負(fù)債0.004200.690.005142.850.005047.11應(yīng)交稅費(fèi)107.75107.7565.5965.18180.81187.31流動(dòng)負(fù)債合計(jì)8473.558488.829646.479697.6211205.1211219.14遞延所得稅負(fù)債2.6511.153.539.852.825.39非流動(dòng)負(fù)債合計(jì)1313.181321.671689.741696.061707.881710.45負(fù)債合計(jì)9786.739810.4911336.2111393.6712912.9912929.59未分配利潤771.72797.67766.61789.57896.49917.25少數(shù)股東權(quán)益539.99539.99705.09708.92792.75798.57所有者權(quán)益合計(jì)1866.741897.632031.052057.842329.632356.21負(fù)債和所有者權(quán)益總計(jì)11653.4711708.1213367.2613451.5215242.6215285.79由表10所示數(shù)據(jù)可以計(jì)算出綠地集團(tuán)2018年受新收入準(zhǔn)則影響的償債能力指標(biāo)如表11所示表11新收入準(zhǔn)則對綠地集團(tuán)2018年償債能力指標(biāo)影響單位：億元20180101調(diào)整前20180101調(diào)整后20180630調(diào)整前20180630調(diào)整后20181231調(diào)整前20181231調(diào)整后流動(dòng)比率120.09%120.45%117.85%118.05%115.17%115.43%速動(dòng)比率49.50%50.06%51.93%52.20%48.15%48.56%現(xiàn)金比率20.55%20.51%16.57%16.48%17.88%17.86%資產(chǎn)負(fù)債率83.98%83.79%84.81%84.70%84.72%84.59%2.營運(yùn)能力表12新收入準(zhǔn)則對綠地集團(tuán)2018年?duì)I運(yùn)能力相關(guān)科目的影響單位：億元20180101調(diào)整前20180101調(diào)整后20180630調(diào)整前20180630調(diào)整后20181231調(diào)整前20181231調(diào)整后存貨5980.885975.636359.326386.237510.657503.03營業(yè)成本1600.801600.80660.04694.801870.661861.04營業(yè)收入2428.972428.971034.041059.752984.322976.79應(yīng)收賬款14.3314.3317.7817.7815.8915.89總資產(chǎn)11653.4711708.1213367.2613451.5215242.6215285.79通過對表12的數(shù)據(jù)分析可得綠地集團(tuán)2018年受新收入準(zhǔn)則的營運(yùn)能力指標(biāo)如REF_Ref26785\h表13所示表13新收入準(zhǔn)則對綠地集團(tuán)2018年?duì)I運(yùn)能力指標(biāo)影響20180101調(diào)整前20180101調(diào)整后20180630調(diào)整前20180630調(diào)整后20181231調(diào)整前20181231調(diào)整后存貨周轉(zhuǎn)率26.77%26.79%10.38%10.88%24.80%24.86%存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)136413633517335514721468應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率1701705860188187總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率20.84%20.75%7.74%7.88%19.58%19.47%由表13可知新收入準(zhǔn)則對應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率影響不大，較小幅度的變動(dòng)是因?yàn)闋I業(yè)收入變動(dòng)的影響。對存貨周轉(zhuǎn)率和總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率有一定的促進(jìn)作用，在2018年中期因?yàn)樾率杖霚?zhǔn)則的影響綠地集團(tuán)的存貨周轉(zhuǎn)率提高了0.5%，周轉(zhuǎn)天數(shù)減少38天。新收入準(zhǔn)則的實(shí)施能在一定程度上提高綠地集團(tuán)的營運(yùn)能力。3.盈利能力表14新收入準(zhǔn)則對綠地集團(tuán)2018年盈利能力相關(guān)科目的影響單位：億元20180101調(diào)整前20180101調(diào)整后20180630調(diào)整前20180630調(diào)整后20181231調(diào)整前20181231調(diào)整后存貨5980.885975.636359.326386.237510.657503.03營業(yè)成本1600.801600.80660.04694.801870.661861.04營業(yè)收入2428.972428.971034.041059.752984.322976.79利潤總額511.42511.42202.03196.68672.70674.60凈利潤372.08372.08139.33135.23492.71492.72通過表14“營業(yè)收入”和“營業(yè)成本”的數(shù)據(jù)分析可知新收入準(zhǔn)則對營業(yè)收入和營業(yè)成本的影響是正相關(guān)的，結(jié)合表15可知在2018年所選期間新收入準(zhǔn)則對“營業(yè)成本”科目的影響更大一些，所以造成了新收入準(zhǔn)則對綠地集團(tuán)在2018年半年度“營業(yè)收入”和“營業(yè)成本”雖然同時(shí)調(diào)增，但銷售凈利率、成本費(fèi)用率、營業(yè)利潤率都出現(xiàn)不同程度的下調(diào)情況；2018年增年度“營業(yè)收入”和“營業(yè)成本”雖然同時(shí)調(diào)增，但銷售凈利率、成本費(fèi)用率、營業(yè)利潤率都出現(xiàn)不同程度的上漲情況。表15新收入準(zhǔn)則對綠地集團(tuán)2018年盈利能力指標(biāo)影響20180101調(diào)整前20180101調(diào)整后20180630調(diào)整前20180630調(diào)整后20181231調(diào)整前20181231調(diào)整后銷售凈利率15.32%15.32%13.47%12.76%16.51%16.55%成本費(fèi)用率31.95%31.95%30.61%28.31%35..96%36.25%營業(yè)利潤率151.73%151.73%156.66%152.53%159.84%159.95%銷售凈利率=凈利潤/營業(yè)收入成本費(fèi)用率=利潤總額/營業(yè)成本營業(yè)利潤率=營業(yè)收入/營業(yè)成本五、研究結(jié)論及展望（一）主要研究結(jié)論CAS14（2017）在修訂內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)以及表現(xiàn)形式上依然與IFRS15保持同步，這也體現(xiàn)我國會(huì)計(jì)制度一貫的國際趨同理念。其中形式上最大的變動(dòng)是整合了CAS14（2014）和建造合同，適用統(tǒng)一的控制權(quán)轉(zhuǎn)移收入確認(rèn)模型。在收入確認(rèn)方面提供兩種確認(rèn)方式，更符合當(dāng)期復(fù)雜的業(yè)務(wù)場景，當(dāng)也要考慮因過度地會(huì)計(jì)估計(jì)隱藏的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)。新收入準(zhǔn)則的實(shí)施在房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生巨大的影響。首先，收入確認(rèn)方式的“時(shí)點(diǎn)”和“時(shí)段”的區(qū)分，使房地產(chǎn)企業(yè)的收入確認(rèn)過程更科學(xué)合理，收入與費(fèi)用以及現(xiàn)金流的配比更趨于正常。同時(shí)“五步法模型”關(guān)于收入確認(rèn)和計(jì)量的統(tǒng)一知道，也有利用提高我國房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)信息的可比性。更嚴(yán)格的信息披露也能進(jìn)一步規(guī)范企業(yè)的會(huì)計(jì)處理，有利于會(huì)計(jì)制度的良好發(fā)展。當(dāng)然，新收入準(zhǔn)則的實(shí)施也不全然是有利的。新收入準(zhǔn)則對企業(yè)會(huì)計(jì)和管理人員提出更高的標(biāo)準(zhǔn)，需要各部門加強(qiáng)信息交換，各自母公司也要同意收入確認(rèn)口徑，避免對會(huì)計(jì)信息質(zhì)量造成影響。在選取綠地集團(tuán)進(jìn)行案例分析時(shí)發(fā)現(xiàn)，關(guān)于科目的重分類和重計(jì)量也是一個(gè)很大的影響因素。例如新增會(huì)計(jì)科目“合同資產(chǎn)”、“合同負(fù)債”、“合同取得成本”的引入對“存貨”、“預(yù)收賬款”、“銷售費(fèi)用”的計(jì)量范圍都會(huì)造成直接影響，從而影響到企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表的列視和財(cái)務(wù)指標(biāo)的計(jì)算。（二）相關(guān)建議1.重視合同管理，關(guān)注客戶違約情況新收入準(zhǔn)則以“合同”為核心，直接關(guān)系收入的確認(rèn)與計(jì)量，所以合同的管理和維護(hù)對企業(yè)就顯得尤為重要。因?yàn)橄啾扰f收入準(zhǔn)則下的“應(yīng)收賬款”，“合同資產(chǎn)”的最終實(shí)際收入的實(shí)現(xiàn)不光要承擔(dān)信用風(fēng)險(xiǎn)，根據(jù)“五步法”的原則，要將企業(yè)存在的多項(xiàng)履約義務(wù)全部完成才能轉(zhuǎn)入“應(yīng)收賬款”，其間完成的單項(xiàng)履約義務(wù)或者按履約進(jìn)度確認(rèn)的收入可能因?yàn)榭蛻舻倪`約風(fēng)險(xiǎn)而不能最終實(shí)現(xiàn)。2.加強(qiáng)部門之間協(xié)同合作新收入準(zhǔn)則因?yàn)椤昂贤钡臄M定到最終完成和在某一時(shí)段的收入確認(rèn)都和企業(yè)的各個(gè)業(yè)務(wù)部門密切