廣州南沙房地產(chǎn)市場競爭格局研究

南沙區(qū)域競爭市場態(tài)勢HOPEFLUENTn

南沙的山、海自然資源優(yōu)越，是廣州唯

一

擁有海

岸資源的區(qū)域n大山地公園、南沙高爾夫球會、4A

景區(qū)黃山魯森

林公園、大角山天后宮、南沙大酒店以及即將開

發(fā)的南沙游艇項目等休閑度假資源，為南沙房地

產(chǎn)開發(fā)提供有力的支持。山海型資源和休閑配套設(shè)施相對豐富，為南沙休閑度假項目的開發(fā)提供有力

的支持難默建第分析***BA*4*S**R*A1-R

mtm-mme**kt*aE*F-**Ne*a=……大角山

天后宮下橫檔島

旅游區(qū)規(guī)劃游艇俱樂部HOPEFLUENT南沙

高爾夫

球會黃山魯

森林公園大酒店-南沙目前在售的項目較少，主要集中在資源或配套條件優(yōu)越的區(qū)位，已有品

牌發(fā)展商進入，板塊氛圍逐漸形成注：逸濤雅苑近年內(nèi)處于斷貨期，今年會推出新一批貨量HOPEFLUENT物業(yè)類型項目名稱主

力

戶

型(

m

2

)單價水平(元/m2)總價水平(萬元/套)別墅產(chǎn)品南沙濱海花園獨立：400-500獨立：12000

-

16000獨立：600-750南沙奧園獨立：320-

500聯(lián)排：180-200獨立：28000聯(lián)排：13000-

14000獨立：900-1400聯(lián)排：230-

280南沙境界合院：200-300聯(lián)排：約200疊拼：約200合院：13000聯(lián)排：9000疊拼：6500合院：300-450聯(lián)排：180疊拼：105起洋房產(chǎn)品南沙濱?；▓@洋房：170洋房：5300(毛坯)洋房：90南沙碧桂園洋房110-130樣板房：6500(裝修)洋房：65-80南沙奧園平層：168-182復(fù)式：300-340公寓：40-70平層：7000-

8000(裝修)

復(fù)式：8000(毛坯)公寓：9000(裝修)平層：120-150復(fù)式：240-270公寓：36-65南沙境界洋房：125-156洋房：5500(毛坯)洋房：70-90海力花園洋房：147-158公寓：45-57洋房：4700-

5600(毛坯)公寓：6500

-

7500(毛坯)洋房：70-90公寓：30-40共應(yīng)：自住型洋房和別墅成為供應(yīng)主流，突出性價比和投資價值n洋房以70-130m

、滿足基本自住需求的實用兩房、三房為主，性價比較為突出n

別墅方面，南沙濱?；▓@的水晶灣和南沙奧園的養(yǎng)生獨立別墅，及各盤大量聯(lián)排，別墅依然是南沙供應(yīng)的

主流，面積有所控制、獨立單價在15000-25000之間，聯(lián)排單價在一萬左右，突出投資價值數(shù)據(jù)來源：合富輝煌市場調(diào)研，采集時間2010年1月HOPEFLUENT

物業(yè)類型項目名稱主力戶型(m2)總價水平(萬元/套)已推貨量銷售情況別墅產(chǎn)品南沙濱?；▓@獨立：400-500獨立：600-750目前在售400-500m2獨立別墅，連體已售罄南沙奧園獨立：320-500聯(lián)排：180-200獨立：900-

1400聯(lián)排：230-

280自07年銷售至今，仍有部分180m2、156m2聯(lián)排未消化，獨亡

墅基本未銷售南沙碧桂園獨立200-

500聯(lián)排180-200獨立：300以上聯(lián)排120

-

150早期推出，已售馨南沙境界合院：230-270聯(lián)排：約200疊拼：約200合院：300-450聯(lián)排：120-160疊拼：105起聯(lián)排及合院因價格較低，各剩20套，銷售情況較好；疊拼剩6

套，銷售相對緩慢洋房產(chǎn)品南沙濱?；▓@17090水晶灣高層一期、二期共推472套，已售馨，四期洋房僅剩少

2、3層170m2四房單位南沙碧桂園洋房110-

13065-80已推1890套，基本售罄，僅剩3套樣板房南沙奧園平層：168-182復(fù)式：300-340公寓：40-70平層：120-

150復(fù)式：240-270公寓：36-65已推641套，因總價較高銷售情況一般南沙境界洋房：125-156洋房：70-90已推444套，洋房僅剩5套，海力花園洋房：147-158公寓：45-57洋房：70-90公宙：30-40已推320套基本售罄，消化率約90%,僅余少量47m2的公寓和

158

四房單位HOPEFLUENT數(shù)

據(jù)

來

源

：

合

富

輝

煌

市

場

調(diào)

研

，

采

集

時

間

2

0

1

0

年

1

月戈交：低總價洋房的銷售速度理想，品質(zhì)和性價比較高的別墅受到市場歡迎n

以南沙濱海花園為代表的高品質(zhì)別墅受到市場認(rèn)可，而以南沙境界為代表的經(jīng)濟型別墅因總價低，也較好的吸引了部分投資和度假客戶。物業(yè)項目名稱客戶來源及職業(yè)特征職業(yè)特征置業(yè)目的別墅南沙濱?；▓@南沙本地(15%)、廣州市區(qū)(45%)、番禺(20%)、東莞深圳、港澳(10%):南沙本地：外企高管、私企業(yè)主區(qū)域外：私企業(yè)主、經(jīng)商人士、職業(yè)投資者獨立別墅以休閑度假和投資為主，部分自住聯(lián)排別墅以休閑投資為主；南沙奧園南沙本地(20%)、廣州市區(qū)及番禺(70%)的客戶、少量其他城市(10%)區(qū)域外：廣州為主，私企業(yè)主、經(jīng)商人士、職業(yè)投資者度假/投資、自住南沙境界南沙本地(40%)、廣州市區(qū)及番禹(50%),東莞深圳、港澳(10%)]南沙本地：區(qū)府公務(wù)員、企業(yè)高管區(qū)域外：私企業(yè)主、經(jīng)商人士、職業(yè)投資者度假/投資、白住洋房南沙濱?；▓@南沙本地80%,南沙以外區(qū)域20%南沙本地：區(qū)政府公務(wù)員和新增產(chǎn)業(yè)人群為主；周邊村鎮(zhèn)居民區(qū)域外：廣州市區(qū)工薪階層；少量退休人員；與南沙有一定地緣或生意關(guān)系的深港人士本地客戶：第一居所，常住為主、投資為輔區(qū)域外客戶：第二居所，投資南沙奧園南沙本地30%,南沙以外區(qū)域70%南沙碧桂園南沙本地65%,南沙以外區(qū)域35%富港優(yōu)山美地南沙本地50%,南沙以外區(qū)域50%南沙境界南沙本地50%,南沙以外區(qū)域50%HOPEFLUENT

數(shù)

據(jù)

來

源

：

合

富

輝

煌

市

場

調(diào)

研

，

采

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間

2

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1

0

年

1

月戶：來自廣州市區(qū)、番禺的客戶成為置業(yè)的主力客群，看重休閑和投資價值：

沙本地客戶占比逐漸上升，需求相對更集中在洋房方面n

別墅客群主要來自廣州市區(qū)和番禺的私企業(yè)主，以及部分南沙企業(yè)高管，其中廣州及番禺客戶看重休閑和投資，而南沙客戶基本為自??；n

洋房方面，南沙本地產(chǎn)業(yè)人口的常住需求有所上升，約占成交客戶的5-6成；廣州、番禺等區(qū)域外的投資客戶同樣成為洋房市場的重要客群，注重物業(yè)的保值和增值。物業(yè)項目名稱建筑及外立面產(chǎn)品創(chuàng)新設(shè)計附加值別墅南沙濱?；▓@南加州風(fēng)格、地中海風(fēng)格，有一定品質(zhì)感部分別墅采用全鋼結(jié)構(gòu)設(shè)計大面積花園私家車位、車庫南沙奧園意大利風(fēng)情，但品質(zhì)感不強、表現(xiàn)不到位無無南沙境界嶺南風(fēng)格，立面粗糙缺乏質(zhì)感合院、疊拼設(shè)計露臺、地下室洋房南沙濱海花園立面粗糙，缺乏質(zhì)感，無飄窗設(shè)計無無南沙奧園意大利風(fēng)情，但品質(zhì)感不強、表現(xiàn)不到位無無富港優(yōu)山美地現(xiàn)代簡約風(fēng)格，但品質(zhì)感較差無無南沙境界現(xiàn)代簡約風(fēng)格，有一定品質(zhì)感無無三品：洋房產(chǎn)品中規(guī)中矩，缺少亮點和創(chuàng)新；別墅的產(chǎn)品力有待加強、缺乏附

口值，整體質(zhì)素偏低n因主要滿足基本的自住需求，因此洋房產(chǎn)品設(shè)計中規(guī)中矩、戶型大多方正實用，但缺乏更多創(chuàng)新和亮點；

n

由于依托南沙較好的景觀資源，別墅在產(chǎn)品打造方面的力度明顯不夠。除南沙濱?；▓@相對較好之外，其他樓盤的別墅產(chǎn)品質(zhì)素普遍不高，主要表現(xiàn)在缺乏品質(zhì)感、附加值低(花園面積小少地下室/少露臺設(shè)計等)、細(xì)部處理欠缺(外立面粗糙、無飄窗設(shè)計)等方面。HOPEFLUENT

數(shù)據(jù)來源：合富輝煌市場調(diào)研

區(qū)域市場：市場上重點項目如何構(gòu)筑其核心競爭力?HOPEFLUENT南沙碧桂園南沙境界濱海花園南沙奧園開發(fā)商廣州城建開發(fā)南沙房地產(chǎn)有限公司占地280萬m2容積率0.5物業(yè)類型獨立、聯(lián)排、小高層配套設(shè)施商業(yè)街，會所，超市、小學(xué)入市時間2003年在售均價(元/m2)獨立：12000

-

16000洋房：5300(毛坯)主力客群洋房以南沙本地自住客戶為主；別墅以廣州市區(qū)、番禺市橋客戶為主，部分南沙外企高管，購房主要用于投

資和度假，部分自住較強的產(chǎn)品開發(fā)能力打造休閑度假品質(zhì)大盤有沙濱?；▓@HOPEFLUENT景觀利用：充分利用海景資源，地塊內(nèi)部通過豐富的景觀體系打造休閑

度假項目的氣質(zhì)n濱?；▓@擁有較長的江岸和海岸線，具有得天獨厚的資源條件；n

項目充分利用海景資源，打造稀缺的海岸別墅產(chǎn)品，提升項目自身的競爭，除了挖掘海景資源價值外，

積極打造內(nèi)部舒適的空間，通過層次豐富的景觀體系打造休閑度假項目的氣質(zhì)。三期(半島)一期六期五期HOPEFLUENT二期(水晶灣)《陽光海崖)施門站南沙是政府二甲麗理(牌)速珠江出?？谄?九期四期南沙二中在能門大糖地

鐵毒分律)

北希季

角

立

文1*2**0*-環(huán)*產(chǎn)品打造：別墅以產(chǎn)品升級保持項目的競爭力，注重產(chǎn)品的創(chuàng)新與特色n

早期產(chǎn)品以現(xiàn)代風(fēng)格為主，外墻多為白色涂料，耐久性差，目前已出現(xiàn)哭墻，裂墻等現(xiàn)象，產(chǎn)品特色和

品質(zhì)均欠奉n

后期開發(fā)的產(chǎn)品有很大的改進，完全擺脫一期原有的項目形象，打造南加州風(fēng)情小鎮(zhèn)，并設(shè)計全鋼結(jié)構(gòu)

的別墅產(chǎn)品，注重產(chǎn)品開發(fā)的創(chuàng)新、特色以及品質(zhì)等方面項目名稱客戶來源及職業(yè)特征職業(yè)特征置業(yè)目的南沙濱?；▓@南沙本地(15%)、廣州市區(qū)(45%)、番禺

(20%)、東莞深圳、港澳(10%):南沙本地：外企高管、私企業(yè)主區(qū)域外：私企業(yè)主、經(jīng)商人士、

職業(yè)投資者獨立別墅以休閑度假和投資為

主，部分自住聯(lián)排別墅以休閑投資為主；HOPEFLUENT產(chǎn)品打造：洋房產(chǎn)品的打造力度略顯不足，存在較大可提升空間n

三期鉑翠灣洋房的外立面色調(diào)以褚色搭配寶藍(lán)、歐洲宮廷式的圓頂窗和羅馬柱設(shè)計，建筑風(fēng)格未能很好

延續(xù)別墅區(qū)南加州風(fēng)格的低調(diào)穩(wěn)重和地中海風(fēng)格的明快外立面施工粗糙，品質(zhì)感較差n

外立面貼磚、窗臺羅馬柱施工粗糙，難以體現(xiàn)海景豪宅的尊貴和檔次感n

南向望蕉門河的主臥室無飄窗設(shè)計，景觀利用不到位，削弱產(chǎn)品整體品質(zhì)主臥無飄窗設(shè)計HOPEFLUENT建筑風(fēng)n

項目開發(fā)啟動區(qū)選擇在鄰近主干道

地塊進行開發(fā)；n

首期以聯(lián)排別墅為主，配以獨立和

小高層產(chǎn)品進入市場，開發(fā)強度小，

有效控制開發(fā)風(fēng)險；n

二期開發(fā)以資源價值最優(yōu)秀的一線

海景地塊打造獨立組團，鞏固項目

休閑度假氣質(zhì)；n

中期穩(wěn)步開發(fā)洋房產(chǎn)品，后期開發(fā)風(fēng)險較大的商務(wù)商業(yè)和酒店物業(yè)。開發(fā)模式：早期以別墅物業(yè)為主產(chǎn)品組合入市，控制開發(fā)風(fēng)險，并營造休

閑度假項目形象和氣質(zhì)，為中后期開發(fā)寫字樓等高風(fēng)險物業(yè)奠定基礎(chǔ)星級酒店L3

酒店商務(wù)商務(wù)區(qū)LJ

四期(獨立、聯(lián)HOPEFLUENT商業(yè)街寫字樓獨立別墅聯(lián)排別墅小高層洋房燕門站

兩如愿班麗共2蕉門河商務(wù)中心區(qū)珠江出?？谌t(yī)細(xì)(

)a=

-4南沙二中7-9過進門大德地鐵?北5環(huán)F分期位置與資源推出組團物業(yè)類型一期靠近高速路及交通主干道，享受河景資源陽光海岸獨立別野聯(lián)排別墅小高層洋房寫字樓及臨街商鋪二期位于項目最南端，臨海地塊，資源優(yōu)越水晶灣獨立別墅三期地處項目東面，地塊完整，南面擁有山體資源濱海半島多層洋房小高層洋房聯(lián)排獨立四期地塊東側(cè)，北臨京珠南路，無特殊景觀資源—--洋房五-九期集中與項目北面，臨近區(qū)政府，商務(wù)區(qū)及地鐵站口商務(wù)組團寫字樓及酒店星級灑店

酒店商務(wù)

商務(wù)區(qū)

四期9商業(yè)街-2

墅聯(lián)排別墅1-:小高層洋房開發(fā)模式：整體開發(fā)模式由第二居所向第一居所和商用物業(yè)演變發(fā)展，可見

開發(fā)商在控制開發(fā)風(fēng)險的同時看好南沙發(fā)展前景n

項目開發(fā)前期以低密度住宅為主，著重打造

休閑度假氛圍，降低開發(fā)的風(fēng)險n

后期洋房物業(yè)和寫字樓、酒店等商用物業(yè)為

主，逐步向常住型產(chǎn)品過度，可見城建集團

看好南沙未來的城市和產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景HOPEFLUENT珠江出?？贜*2t沙?開發(fā)商奧園集團南沙分公司占地67萬m2容

積

率1.0物業(yè)類型獨立、聯(lián)排、小高層配套設(shè)施五星級酒店、商業(yè)街、周邊休閑配套入市時間2007年7月在售均價(元/m2)獨立：28000聯(lián)排：13000-14000平層洋房：7000-8000(裝修)復(fù)式洋房：8000(毛坯)公寓：9000(裝修)主力客群廣州市區(qū)、番禺市橋客戶為主，購房主要

用于投資和度假；部分南沙本地自住客，

少量其他區(qū)域客戶充分挖掘自身資源條件，打造休閑度假產(chǎn)品沙奧園HOPEFLUENTn地塊自然資源豐富，形成天然主景觀中心，配以

景觀節(jié)點，構(gòu)建完整而有序的景觀軸線，具有較

好的均好性n

資源及海景遠(yuǎn)眺資源外，多數(shù)別墅均為環(huán)湖布置，

以多層及小高層物業(yè)包圍，外圍可享受山景資源，

使各住宅均能享受到一定的景觀資源景觀利用：內(nèi)外景觀資源豐富，打造集中式景觀中心，各物業(yè)布局圍繞

重要景觀節(jié)點進行布局，注重景觀的均好性對于內(nèi)湖與山體的景觀利用，除了山頂享受內(nèi)湖HOPEFLUENT產(chǎn)品打造：欲打造意大利異域風(fēng)情，但產(chǎn)品品質(zhì)和性價比不高，未能有效從

市場中有所突破n建筑風(fēng)格是“意大利南部鄉(xiāng)村休閑風(fēng)格”

,打造休閑度假生活的意圖明顯，但產(chǎn)品品質(zhì)感不強，特色不

明顯，與其他歐陸風(fēng)情產(chǎn)品差異不大，未能有效詮釋產(chǎn)品內(nèi)涵，難以從市場中突圍而出n

價格水平較高，尤其是洋房產(chǎn)品價格偏高、戶型大，總價未能得到有效控制，導(dǎo)致銷售速度不理想n

聯(lián)排無私家車位/車庫，產(chǎn)品附加值低，性價比和品質(zhì)不高勿業(yè)類型項目名稱戶

型

(

m

2

)單價水平(元/m2)總價水平(萬元/套)醫(yī)排別墅南沙奧園聯(lián)排150-30013000-14000190-420南沙境界聯(lián)排2009000180羊房產(chǎn)品濱?；▓@1705300(毛坯)90南沙碧桂園90-1306500(樣板房)55-85南沙奧園168-1827000-8000(裝修)120-150南沙境界125-1565500(毛坯)7C-90注：南沙奧園目前在售聯(lián)排尾貨，獨立別墅未推，因此以聯(lián)排產(chǎn)品作為比較對象HOPEFLUENTHOPEFLUENT

物業(yè)類型層/戶數(shù)房

型面

積區(qū)間(

m

2

)客戶群酒店式公寓兩

梯

3

0

戶單間-兩房兩廳39-89投資客居多高層一梯兩戶三房兩廳133-170休閑度假客戶占主導(dǎo)

，

主要來自廣州市區(qū)

、

番禺和周邊區(qū)域

，

客戶來源廣泛一梯三戶三房兩廳98-144小

高

層首層復(fù)式四

房

三

廳275-315兩梯兩戶(疊復(fù))300-340聯(lián)排別墅二層三房150-180廣州休閑度假和投資客戶三層四房兩廳-六房三廳180-300獨立別墅三層七房三廳六衛(wèi)320-500尚未推貨n

為了滿足休閑度假客群需求，打造的洋房戶型產(chǎn)品戶型面積相

對較大n聯(lián)排別墅以緊湊型產(chǎn)品占主導(dǎo)，多在200m2以內(nèi)，以較高性價

比吸引客戶n獨立別墅產(chǎn)品占據(jù)最優(yōu)越的景觀資源，戶型適當(dāng)放大，檔次走

高，拉升項目的整體層次產(chǎn)品打造：以休閑度假產(chǎn)品為主，豐富的物業(yè)類型吸引廣泛的客群二

FLUEN1分期位置與資源推出組團物業(yè)類型目的期靠近主出入口，有湖景資源且與商業(yè)區(qū)開

發(fā)相結(jié)合二區(qū)環(huán)湖組團

一區(qū)商業(yè)組團高層洋房以較好景觀資源及類型豐富物業(yè)吸引

注意力小高層洋房聯(lián)排別墅復(fù)式大宅二期自然山體與湖景之間，

雙重遠(yuǎn)景資源四區(qū)及二區(qū)組團近湖部分聯(lián)排別墅利用景觀資源優(yōu)勢及中高端物業(yè)奠定

項目檔次小高層洋房發(fā)售又域地處項目西面，山地，

三面環(huán)山，東面可望

湖景三區(qū)半山組團小高層洋房后

續(xù)

開

發(fā)

用

地，

五

區(qū)

是

景

觀

價

值

最

高

的

用

地，

配以

獨

立別

墅，

競

爭

力

大地塊東北獨立組團，既有內(nèi)湖資源，又可遠(yuǎn)眺獅子洋五區(qū)山頂天湖

組團獨立別墅臨近一區(qū)商業(yè)，北面

有山體資源六區(qū)臨山組團小高層洋房開發(fā)模式：低開發(fā)強度產(chǎn)品入市，降低開發(fā)風(fēng)險，有序釋放地塊資源價值，

穩(wěn)步拉高項目的形象與檔次n

以豐富的低開發(fā)強度物業(yè)組合入市，兼有五星級酒店的大型配套，有效拓展客戶

群，并利于控制風(fēng)險，并為項目后期開發(fā)奠定項目的高檔形象；n中后期開發(fā)獨立別墅和洋房組團，進一步鞏固和拉升項目的形象與檔次高層洋房2:小高層洋房:

聯(lián)

排

別

墅元；獨立別墅●

配套會所□鉑海國際公寓□

五

星

級

酒

店

及

寫

字●

開發(fā)時序北方萬坤置業(yè)有限公司22

萬m21.1聯(lián)排、疊拼、合院、小高層、公寓風(fēng)情商業(yè)街，主要利用周邊配套2007年合院：13000聯(lián)排：9000疊拼：6500洋房：5500早期以香港客戶為主，本地常住客戶

較多，后期以廣州市區(qū)、番禺市橋休

閑投資客戶為主，兼有部分自住客戶開發(fā)商占地容積率物業(yè)類型配套設(shè)施創(chuàng)新產(chǎn)品及高性價比廣泛吸納客群HOPEFLUENT可沙境界在售均價

(元/m2)主力客群入市時間開發(fā)條件：充分利用山景資源條件和自身的坡地地形n

規(guī)模：占地22萬m2n

資源環(huán)境：內(nèi)部景觀資源有限，鄰近生態(tài)公園，山景價值高，外圍山景是境界的核心資源景觀。

產(chǎn)品利用自身坡地地形打造別墅產(chǎn)品，具有一定的起伏效果n

開發(fā)指標(biāo)：容積率均為1.0左右，開發(fā)強度相對較大指標(biāo)南沙境界占

地

(

m

2

)2

2

萬資源條件大山博公園容積率1.1建筑密度22.8%綠地率43.1%配套體系自身打造，風(fēng)情商業(yè)街

私家山頂公園HOPEFLUENT分期開售時間銷售速度均價水平客戶一期2006年底別墅約30套/月類別墅約50套/月類別墅4600聯(lián)排7300黃閣及南沙客戶居多二期2007年8月別墅16-20套/月疊拼30-35套/月類別墅8500聯(lián)排11000合院別墅14000廣州、番禺休閑投資客戶占主導(dǎo)三期2007年12月至今別墅8-10套/月

洋房100套/月類別墅6500聯(lián)排9000合院別墅13000洋房5500(毛坯)別墅：南沁(40%)、廣州(50%),莞深、

港澳(10%))洋房：廣州與南沙本地各占一半產(chǎn)品打造：創(chuàng)新的產(chǎn)品和高性價比有效吸

引消費者的關(guān)注，并實現(xiàn)快銷n

引入合院別墅、疊拼別墅等創(chuàng)新產(chǎn)品，與其他項目具有一定的差異化，創(chuàng)新的低密度產(chǎn)品有效吸引客

戶置業(yè)n產(chǎn)品性價比較高，附送地下室、車庫、露臺等，是熱銷的重要原因HOPEFLUENT

注：類別墅包括情景洋房和疊拼，別墅產(chǎn)品包括聯(lián)排和合院

開發(fā)模式：以豐富的低密度物業(yè)類型啟動廣泛吸引客群，營造高端形象n

項目的啟動區(qū)選擇在緊鄰城市主干道的地塊，景觀資源一般，利于充分展示項目形象，會所是啟動區(qū)重

要配套，利于輻射后期開發(fā)地塊；n

首期開發(fā)產(chǎn)品以豐富的物業(yè)類型盡量廣泛吸引個層次客群，且性價比突出，樹立項目形象，小高層等產(chǎn)

品于后期開發(fā)，減小開發(fā)風(fēng)險。分期面市時間物業(yè)類型一期2006年底類別墅-情景洋房聯(lián)排別墅合院別墅二期2007年8月聯(lián)排別墅合院別墅類別墅-疊拼三期2007年11月小高層洋房、公寓四期未定方案西期三期一期HOPEFLUENT廣州方向會所商業(yè)街南沙方向二期開發(fā)商南沙碧桂園物業(yè)發(fā)展有限公司占地20萬m2容積率0.8物業(yè)類型獨立、聯(lián)排、多層、小高層配套設(shè)施商業(yè)街，主要依賴周邊配套入市時間2005年12日在售均價(元/m2)洋房：6500裝修(現(xiàn)僅剩3套樣板

房

)主力客群本地常住人群為主，廣州和番禺投資和休閑度假客群，少量香港

等外圍客戶發(fā)揮品牌優(yōu)勢，樹立本地市場高性價比的標(biāo)桿沙碧桂園HOPEFLUENT景觀利用：重視自然景觀，充分挖掘外界的優(yōu)質(zhì)景觀資源，

內(nèi)部打造重

要景觀節(jié)點，保持各地塊景觀的均好性n項目規(guī)劃用地不規(guī)整，被自然村等外界因素劃分成4個地塊，地塊分散n基于項目自身內(nèi)部資源有限，除盡量利用外圍山景資源之外，各地塊內(nèi)部均打造景觀節(jié)點增強自身的景

觀價值，保持各地塊相對平衡的均好性教育配套

臨街商

鋪白然村二期四期HOPEFLUENT-期期n該項目延用了碧桂園項目操作的常規(guī)思路，以較強的成本控制能

力打造產(chǎn)品，別墅洋房均帶裝修(600-1000元/m2),

洋房降價后取消裝修，降低置業(yè)門檻；n

歐陸風(fēng)情是碧桂園產(chǎn)品的常見手法，但外墻多使用涂料，并打造

長聯(lián)排等產(chǎn)品，品質(zhì)感和價值感未能有效體現(xiàn)。三品打造：延用碧桂園傳統(tǒng)的歐陸風(fēng)情，產(chǎn)品性價比突出，但品質(zhì)感展現(xiàn)不足HOPEFLUENT分期時間位置與資源戶型面積(m2)開盤價格(元/m2)物業(yè)類型一期2005年12月靠近主出入口，平地，南面有水景資源；獨立：185-300聯(lián)排：160-250多層：70-100獨立：8000-10000聯(lián)排：4500多層：3200-4500獨立別墅聯(lián)排別墅多層洋房二期2007年1月項目主干道穿插而過，北面有水景資源；獨立：

185-300聯(lián)排：

160-250獨立：12000聯(lián)排：7000聯(lián)排別墅獨立別墅三期2007年10月地處項目東面，地塊完整，南面擁有山體資源；聯(lián)排：

160-250多層：70-100小高層：92-130小高層：5300(帶裝修)多層：5500

(帶裝修)多層洋房小高層洋房聯(lián)排四期2008年6月位于地塊西南角，地形狹長，靠近白然山體；洋房90-152洋房3500(毛坯)高層洋房發(fā)模式：低開發(fā)強度物業(yè)入市，景觀價值逐漸放，開發(fā)強度穩(wěn)步增大，有效控制開發(fā)風(fēng)險n

以靠近主干道的地塊作為啟動區(qū)，利于展示形象；n

早期多層、聯(lián)排和獨立等物業(yè)入市，有效樹立項目檔次，

快速回籠資金，降低開發(fā)風(fēng)險；n

中后期開發(fā)逐步開發(fā)小高和高層，穩(wěn)步釋放景觀價值，

基于前期物業(yè)的價值高，后期物業(yè)開發(fā)可靈活調(diào)整，開發(fā)和銷售空間均較大。HOPEFLUENT

獨立別墅

聯(lián)

排

別

墅

6層多層

11層小高

18層高層百

然

山

一

體主干道252項目名稱濱海花園南沙奧園南沙境界南沙碧桂園對

本

項

目

產(chǎn)

品

開

發(fā)

的

啟

示項目競爭力高品質(zhì)產(chǎn)品，但

存在提升的空間資源利用創(chuàng)新產(chǎn)品性價比成熟配套性價比充

分

利

用山

景

資

源，

具

有創(chuàng)

新特

色

的高

品

質(zhì)產(chǎn)

品

受

到

客

戶

追

捧景觀體系海景及江景資源

內(nèi)部園林打造外部的山海資源及內(nèi)部湖景打造外部山景資源外部山景資源充

分

挖

掘

和

利

用

地

塊

內(nèi)

部

極

佳

的

森

林、

山

景

資

源

，重

視

內(nèi)

外

景

觀

的均好性產(chǎn)品打造較強的產(chǎn)品打造

力、特色和創(chuàng)新品質(zhì)不高，特色不明顯有一定創(chuàng)新，但

整體品質(zhì)一般品質(zhì)一般利

用

水

榭

花

都

優(yōu)

越

的

產(chǎn)

品

開

發(fā)

能

力

，

注

重

產(chǎn)

品

整

體

質(zhì)

素

，

并

適

當(dāng)加

入

創(chuàng)

新

的

產(chǎn)

品

元

素

，

實

現(xiàn)

對

現(xiàn)

有

市

場

的超

越開發(fā)模式低密度產(chǎn)品先行，

后期開發(fā)常住型

產(chǎn)品和商用物業(yè)先開聯(lián)排，資源價值高的獨立和洋房拉升檔次和價格創(chuàng)新多元化產(chǎn)品先行，開發(fā)強度

逐漸拉升別墅物業(yè)先行，開

發(fā)強度逐漸增大低

開

發(fā)

強

度休

閑

度

假

產(chǎn)

品

入

市

，

樹

立

項

目

檔

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形

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，

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開

發(fā)

強

度，

有

效

控

制

開

發(fā)

風(fēng)

險HOPEFLUENT

沙區(qū)域市場重點案例對本項目開發(fā)的啟示南沙境界星河地產(chǎn)龍光集團越秀城建南沙濱海花園千山花園(A+B地塊)—在售項目后續(xù)開發(fā)

—新項目HOPEFLUENT后續(xù)競爭：

目前可統(tǒng)計預(yù)測南沙后續(xù)新開發(fā)用地將超過650萬m2,住宅開發(fā)

量建筑面積近800萬m2,

后續(xù)競爭激烈即將出讓的2010N

JY-1地

塊」碧桂園金洲地鐵站項目逸濤雅苑越秀城建時代地產(chǎn)鹿苑項目南沙奧園即將出讓的-2010N

JY

-3在售項目南沙境界濱?；▓@逸濤雅苑南沙奧園總占地(m2)22萬280萬200萬67萬容積率1.10.51.41.0后續(xù)開發(fā)土地(m2)一100萬100萬約30萬預(yù)計后續(xù)開發(fā)建面(m2)約140萬約30萬后續(xù)供應(yīng)產(chǎn)品設(shè)計方案未定別墅/類別墅、小高層、五星級酒店/寫字樓/商業(yè)街洋房小高層洋房獨立別墅(140-

150套)在售項目仍有超過230萬m2土地可供開發(fā)，住宅開發(fā)量接近200萬m2n

在售項目后續(xù)仍有較大的開發(fā)量的項目主要集中在南沙境界、濱?；▓@、逸濤雅苑和南沙奧園；n

該四個項目后續(xù)開發(fā)用地接近230萬m2,后續(xù)開發(fā)住宅面積接近200萬m2,若以南沙目前約20萬m2/年的消化量估計，至少需要10年時間消化在售產(chǎn)品貨量；n產(chǎn)品類型較為豐富，包括洋房