安居小區(qū)項目可行性研究報告

中國地產(chǎn)商域網(wǎng)PAGE中國地產(chǎn)商域網(wǎng)目錄TOC\o"1-2"\h\z\u第一章總論 1第一節(jié)概述 1第二節(jié)項目實施單位概況 2第二章研究的依據(jù)與簡要結(jié)論 4第一節(jié)研究的依據(jù)與范圍 4第二節(jié)項目概況及簡要結(jié)論 5第三節(jié)主要經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo) 7第三章項目背景及建設(shè)的必要性 8第一節(jié)項目背景 8第二節(jié)項目建設(shè)的必要性 13第四章市場需求及建設(shè)規(guī)模 15第一節(jié)市場需求 15第二節(jié)建設(shè)規(guī)模 16第三節(jié)建設(shè)工期 17第五章場址選擇及建設(shè)條件 18第一節(jié)東阿縣概況 18第二節(jié)項目選址 19第三節(jié)建設(shè)條件 20第六章設(shè)計方案 25第一節(jié)設(shè)計依據(jù) 25第二節(jié)總體設(shè)計方案 25第三節(jié)建筑設(shè)計方案 30第四節(jié)結(jié)構(gòu)設(shè)計方案 33第五節(jié)給排水設(shè)計方案 34第六節(jié)變配電及通訊設(shè)計方案 35第七章環(huán)境保護與消防 38第一節(jié)環(huán)境保護 38第二節(jié)消防 39第八章節(jié)能 42第一節(jié)編制依據(jù) 42第二節(jié)節(jié)能措施 43第九章物業(yè)管理 45第十章實施階段及組織結(jié)構(gòu) 47第十一章項目招標(biāo)方案 48第一節(jié)編制依據(jù) 48第二節(jié)招標(biāo)方案 48第十二章投資估算和資金籌措 52第一節(jié)估算依據(jù) 52第二節(jié)投資估算 53第三節(jié)資金籌措 53第十三章社會效益分析 54第十四章結(jié)論 55附表：經(jīng)濟評價表東阿縣安居小區(qū)項目PAGE3第一章總論第一節(jié)概述一、項目名稱：東阿縣安居小區(qū)項目二、項目建設(shè)單位：東阿縣房地產(chǎn)管理處法定代表人：李成偉聯(lián)系方式、項目擬建地址：東阿縣商業(yè)街西首路北。四、可行性研究報告編制單位：單位名稱：聊城金石建設(shè)項目管理咨詢有限公司地址：聊城鐵塔路37號（區(qū)政協(xié)四樓）資質(zhì)證書編號：工咨丙11820060042聯(lián)系人:呂躍昌王棟聯(lián)系電話：0635-86097098696056手機:1386959798713561497518第二節(jié)項目實施單位概況一、單位概況東阿縣房地產(chǎn)管理處，原為成立于1986年的房地產(chǎn)管理所，1993年7月改為房地產(chǎn)管理處，為副科級事業(yè)單位，同房改辦合署辦公，一個機構(gòu)兩塊牌子。2003年6月經(jīng)縣委、政府批準(zhǔn)，升格為正科級事業(yè)單位，隸屬縣建設(shè)局管理，設(shè)辦公室、財務(wù)科、產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍科、交易所、評估所、房改科、拆遷辦、開發(fā)辦、租賃科、檔案室、法制科、宣傳科十二個科室及昌盛房地產(chǎn)交易服務(wù)中心、更新拆遷服務(wù)中心、金橋中心服務(wù)中心、永輝評估分公司、東建房產(chǎn)測繪中心五個企業(yè)。1998年，榮獲全省建設(shè)執(zhí)法年先進單位榮譽稱號。2004年、2005年、2007年三次榮獲全市房地產(chǎn)管理暨房屋拆遷管理規(guī)范化先進單位。二、企業(yè)法定代表人簡介李成偉，男，中共黨員，1968年3月出生，東阿縣劉集鎮(zhèn)人，本科文化程度，1984年7月參加工作，1984年8月-1998年5月，任姜樓鄉(xiāng)農(nóng)業(yè)技術(shù)員、團委書記、文書、秘書、副鄉(xiāng)長、黨委副書記；1998年5月-2001年12月，任大橋鎮(zhèn)黨委副書記、鎮(zhèn)長；2001年12月-2003年2月，任銅城鎮(zhèn)委副書記、鎮(zhèn)長；2003年2月-2006年2月，任牛角店鎮(zhèn)黨委書記；2006年2月底至今，任東阿縣建設(shè)局黨組書記、局長。多次被縣委縣政府授予先進工作者榮譽稱號；1997年被評為全國第二次農(nóng)業(yè)普查先進個人；2003年被省政府授予防非典先進個人。第二章研究的依據(jù)與簡要結(jié)論第一節(jié)研究的依據(jù)與范圍一、研究工程的依據(jù)1、國家及省有關(guān)政策、法規(guī)和規(guī)定；2、現(xiàn)行有關(guān)技術(shù)規(guī)范、規(guī)定；3、《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》（國發(fā)［2007］24號）；4、《廉租住房保障辦法》；5、《經(jīng)濟適用住房管理辦法》；6、國家發(fā)展和改革委員會關(guān)于可行性研究報告編制內(nèi)容和深度的有關(guān)規(guī)定要求；7、聊城市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展“十一五”規(guī)劃；8、建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)（第三版）9、東阿縣城市總體規(guī)劃及城建、環(huán)保、消防等政策和規(guī)定；10、關(guān)于對東阿縣保障性住房建設(shè)項目實施方案的批復(fù)；11、項目承辦單位提供的其他有關(guān)基礎(chǔ)資料、數(shù)據(jù)；12、項目承辦單位委托編制本項目可行性報告的委托書；13、其它文件規(guī)定要求。二、研究工作的范圍1、對建設(shè)項目符合國家有關(guān)政策、法規(guī)、和規(guī)劃進行研究。2、滿足項目建設(shè)單位對該項目功能等投資方面的要求。3、對項目的消防、環(huán)保及節(jié)能的評價。4、對項目進度的確定。5、進行投資估算、經(jīng)濟效益評價和社會效益評價。6、提出本項目可行性研究工作結(jié)論。第二節(jié)項目概況及簡要結(jié)論一、項目概況1、建設(shè)規(guī)模東阿縣安居小區(qū)建設(shè)項目占地面積5609.8平方米，建筑面積7685.4平方米，居住戶數(shù)96戶（其中廉租住房為82戶，經(jīng)濟適用住房為14戶），居住人數(shù)336人左右，容積率1.37?？偼顿Y631.50萬元。2、外部配套條件本項目建設(shè)位于城市規(guī)劃區(qū)以內(nèi)，可依托城市供電、供水、供暖等公用工程，配套條件較好。3、環(huán)境保護措施本項目投入使用后僅有生活污水、生活垃圾和廚房油煙產(chǎn)生，生活垃圾統(tǒng)一收集處理，污水及油煙經(jīng)處理后，可達標(biāo)排放，對周圍環(huán)境不產(chǎn)生污染。4、總投資及資金來源總投資631.50萬元，其中建筑工程費用為576.41萬元；工程建設(shè)其他費用36.70萬元；基本預(yù)備費18.39萬元。資金來源：由縣財政撥付314萬元，爭取上級補貼80萬元，其余部分由建設(shè)單位自籌。5、項目建設(shè)期項目建設(shè)期一年。二、項目評價結(jié)論本項目屬于保障性住房建設(shè)項目，符合國家政策。住宅樓戶型設(shè)計合理，其中60平方米住宅占總住宅比例的100％，根據(jù)對東阿縣低收入困難家庭的調(diào)查，該項目建成后能滿足東阿縣城內(nèi)部分低收入家庭的居住需要。同時，隨著東阿縣城市總體規(guī)劃的逐步實施和招商引資速度的加快，住房市場供需矛盾更加突出，本項目建設(shè)96套住宅（其中廉租房82套，經(jīng)濟適用房14套），對緩解當(dāng)?shù)鼐用褡》烤o張的狀況，特別是解決中低收入家庭的住房困難，具有十分重要的作用。因此，經(jīng)研究分析論證，東阿縣安居小區(qū)建設(shè)項目開發(fā)建設(shè)是十分必要的，也是可行的。第三節(jié)主要經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)本項目主要經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)見附表1-1：附表1-1：主要經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)表序號項目單位數(shù)量備注1規(guī)劃總用地m25609.82總建筑面積m27685.43總?cè)莘e率1.374綠地率30%5建筑密度22.83%6住宅平均層數(shù)67居住戶（套）數(shù)戶（套）968居住人數(shù)人3369戶均人口人/戶3.510總投資萬元631.50其中：建筑工程費萬元576.41工程建設(shè)其他費用萬元36.70基本預(yù)備費萬元18.39第三章項目背景及建設(shè)的必要性第一節(jié)項目背景隨著國民經(jīng)濟的快速發(fā)展以及分配制度的改革，城市居民收入水平得到極大的提高，由于勞動技能、生產(chǎn)要素等方面的差距，城市居民的合理收入差距也在不斷拉大，因而對居住條件也提出了不同的需求。城市中低收入人群住房難問題越來越顯著。2007年8月30日，建設(shè)部副部長齊驥在國務(wù)院舉行的新聞發(fā)布會上表示，“十一五”期末，全國廉租住房制度保障范圍要擴大到低收入住房困難家庭。《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》中指出：住房問題是重要的民生問題。黨中央、國務(wù)院高度重視解決城市居民住房問題,始終把改善群眾居住條件作為城市住房制度改革和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的根本目的。20多年來,我國住房制度改革不斷深化,城市住宅建設(shè)持續(xù)快速發(fā)展,城市居民住房條件總體上有了較大改善。但也要看到,城市廉租住房制度建設(shè)相對滯后,經(jīng)濟適用住房制度不夠完善,政策措施還不配套,部分城市低收入家庭住房還比較困難。為切實加大解決城市低收入家庭住房困難工作力度,現(xiàn)提出以下意見:一、明確指導(dǎo)思想、總體要求和基本原則(一)指導(dǎo)思想。以鄧小平理論和“三個代表”重要思想為指導(dǎo),深入貫徹落實科學(xué)發(fā)展觀,按照全面建設(shè)小康社會和構(gòu)建社會主義和諧社會的目標(biāo)要求,把解決城市(包括縣城,下同)低收入家庭住房困難作為維護群眾利益的重要工作和住房制度改革的重要內(nèi)容,作為政府公共服務(wù)的一項重要職責(zé),加快建立健全以廉租住房制度為重點、多渠道解決城市低收入家庭住房困難的政策體系。(二)總體要求。以城市低收入家庭為對象,進一步建立健全城市廉租住房制度,改進和規(guī)范經(jīng)濟適用住房制度,加大棚戶區(qū)、舊住宅區(qū)改造力度,力爭到“十一五”期末,使低收入家庭住房條件得到明顯改善,農(nóng)民工等其他城市住房困難群體的居住條件得到逐步改善。(三)基本原則。解決低收入家庭住房困難,要堅持立足國情,滿足基本住房需要;統(tǒng)籌規(guī)劃,分步解決;政府主導(dǎo),社會參與;統(tǒng)一政策,因地制宜;省級負總責(zé),市縣抓落實。二、進一步建立健全城市廉租住房制度(四)逐步擴大廉租住房制度的保障范圍。城市廉租住房制度是解決低收入家庭住房困難的主要途徑。2007年底前,所有設(shè)區(qū)的城市要對符合規(guī)定住房困難條件、申請廉租住房租賃補貼的城市低保家庭基本做到應(yīng)保盡保;2008年底前,所有縣城要基本做到應(yīng)保盡保?！笆晃濉逼谀?全國廉租住房制度保障范圍要由城市最低收入住房困難家庭擴大到低收入住房困難家庭;2008年底前,東部地區(qū)和其他有條件的地區(qū)要將保障范圍擴大到低收入住房困難家庭。(五)合理確定廉租住房保障對象和保障標(biāo)準(zhǔn)。廉租住房保障對象的家庭收入標(biāo)準(zhǔn)和住房困難標(biāo)準(zhǔn),由城市人民政府按照當(dāng)?shù)亟y(tǒng)計部門公布的家庭人均可支配收入和人均住房水平的一定比例,結(jié)合城市經(jīng)濟發(fā)展水平和住房價格水平確定。廉租住房保障面積標(biāo)準(zhǔn),由城市人民政府根據(jù)當(dāng)?shù)丶彝テ骄》克郊柏斦惺苣芰Φ纫蛩亟y(tǒng)籌研究確定。廉租住房保障對象的家庭收入標(biāo)準(zhǔn)、住房困難標(biāo)準(zhǔn)和保障面積標(biāo)準(zhǔn)實行動態(tài)管理,由城市人民政府每年向社會公布一次。(六)健全廉租住房保障方式。城市廉租住房保障實行貨幣補貼和實物配租等方式相結(jié)合,主要通過發(fā)放租賃補貼,增強低收入家庭在市場上承租住房的能力。每平方米租賃補貼標(biāo)準(zhǔn)由城市人民政府根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟發(fā)展水平、市場平均租金、保障對象的經(jīng)濟承受能力等因素確定。其中,對符合條件的城市低保家庭,可按當(dāng)?shù)氐牧庾》勘Ｕ厦娣e標(biāo)準(zhǔn)和市場平均租金給予補貼。(七)多渠道增加廉租住房房源。要采取政府新建、收購、改建以及鼓勵社會捐贈等方式增加廉租住房供應(yīng)。小戶型租賃住房短缺和住房租金較高的地方,城市人民政府要加大廉租住房建設(shè)力度。新建廉租住房套型建筑面積控制在50平方米以內(nèi),主要在經(jīng)濟適用住房以及普通商品住房小區(qū)中配建,并在用地規(guī)劃和土地出讓條件中明確規(guī)定建成后由政府收回或回購;也可以考慮相對集中建設(shè)。積極發(fā)展住房租賃市場,鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)中小戶型住房面向社會出租。（八）確保廉租住房保障資金來源。地方各級人民政府要根據(jù)廉租住房工作的年度計劃，切實落實廉租住房保障資金：一是地方財政要將廉租住房保障資金納入年度預(yù)算安排。二是住房公積金增值收益在提取貸款風(fēng)險準(zhǔn)備金和管理費用之后全部用于廉租住房建設(shè)。三是土地出讓凈收益用于廉租住房保障資金的比例不得低于10%，各地還可根據(jù)實際情況進一步適當(dāng)提高比例。四是廉租住房租金收入實行收支兩條線管理，專項用于廉租住房的維護和管理。對中西部財政困難地區(qū)，通過中央預(yù)算內(nèi)投資補助和中央財政廉租住房保障專項補助資金等方式給予支持。當(dāng)前，住房和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展存在三個主要矛盾，即房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展粗放，與人口資源矛盾突出；住房保障制度滯后，低收入家庭住房狀況較差；房地產(chǎn)市場體系不健全，調(diào)控機制不完善，致使部分城市普通商品房的房價過高，超出了中低收入者的支付能力。部分城市政府介入住房問題的力度不夠，經(jīng)濟適用住房、廉租房供應(yīng)量不足，甚至是嚴重不足。日前召開的全國住房工作會議明確提出，“住房問題是重要的民生問題”，并要“積極采取措施，逐步擴大廉租住房制度的保障范圍，解決好城市低收入家庭的住房困難”。由此我們不難看出，政府的思路很明確，就是要通過政府在公共服務(wù)領(lǐng)域的努力，把解決城市低收入人群的住房困難當(dāng)作“重中之重”，從而將“民生第一優(yōu)先權(quán)”作為今后的住房新國策。2008年11月5日，國務(wù)院總理溫家寶主持召開國務(wù)院常務(wù)會議。會議認為，世界經(jīng)濟金融危機日趨嚴峻，為抵御國際經(jīng)濟環(huán)境對我國的不利影響，必須采取靈活審慎的宏觀經(jīng)濟政策，以應(yīng)對復(fù)雜多變的形勢。當(dāng)前要實行積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策，出臺更加有力的擴大國內(nèi)需求措施，加快民生工程、基礎(chǔ)設(shè)施、生態(tài)環(huán)境建設(shè)和災(zāi)后重建，提高城鄉(xiāng)居民特別是低收入群體的收入水平，促進經(jīng)濟平穩(wěn)較快增長。會議確定了當(dāng)前進一步擴大內(nèi)需、促進經(jīng)濟增長的十項措施。第一項便是加快建設(shè)保障性安居工程。加大對廉租住房建設(shè)支持力度，加快棚戶區(qū)改造，實施游牧民定居工程，擴大農(nóng)村危房改造試點。通過拉動內(nèi)需和保障性住房建設(shè)是的結(jié)合，一方面解決了低收入家庭住房問題；另一方面，通過消費升級、提高，能夠促進整個社會經(jīng)濟的發(fā)展。從中央到地方各級政府都很重視保障性住房的建設(shè)，旨在給居民建造安居環(huán)境。山東省政府負責(zé)人在2008年12月22山東省政府認為，促進房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展，對于改善民生、拉動相關(guān)產(chǎn)業(yè)、從最終消費環(huán)節(jié)擴大內(nèi)需十分重要。2008年10月份以來，國家相繼出臺了一系列支持居民住房消費的優(yōu)惠政策，山東省政府也研究制定了政策性文件。山東要求各地要因地制宜，盡快制定出臺促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的政策措施，增強消費者和投資者信心，增強購房群眾的支付能力和企業(yè)的市場應(yīng)對能力。近期，山東省將全力抓好保障性住房建設(shè)。山東省政府要求，對列入中央第一批新增投資計劃的69個廉租住房建設(shè)項目，所在地政府要抓緊落實配套資金，迅速啟動，加快進度。同時，各地要抓緊清理房地產(chǎn)收費，切實降低開發(fā)成本，減輕購房者負擔(dān)。第二節(jié)項目建設(shè)的必要性隨著城市規(guī)模的不斷擴大，城市人口的不斷增長，婚齡青年逐漸增多，加上城市居民文化素質(zhì)的提高，人們對居住環(huán)境和居住質(zhì)量的需求也逐步提升，東阿縣住房的供需矛盾仍然十分突出。并且每年都要新增一部分缺房戶，加之縣城部分機關(guān)、企事業(yè)單位職工的住房設(shè)施不配套，居住條件和環(huán)境也亟待改善。東阿縣安居小區(qū)建設(shè)項目位于商業(yè)街西首路北，西關(guān)中學(xué)以西，銅城敬老院以東，藥監(jiān)局以南，該地段交通便利、位置優(yōu)越、配套設(shè)施齊全，適宜居住。遵照東阿縣城市的整體規(guī)劃，將該項目確定為保障性住房小區(qū)用地。綜上所述，建設(shè)東阿縣安居小區(qū)項目勢在必行，該項目的建設(shè)與國家現(xiàn)行政策和社會發(fā)展戰(zhàn)略是完全相符的。第四章市場需求及建設(shè)規(guī)模第一節(jié)市場需求房子是百年大計，關(guān)乎消費者的切身利益。一家擁有一套屬于自己的房子特別是環(huán)境宜人、位置優(yōu)越的房子是心中的夢想。房產(chǎn)開發(fā)能讓人們實現(xiàn)心中的夢想，讓夢想成真。從政府對住宅政策的關(guān)注點來看，建設(shè)部提出住宅建設(shè)必須面向百姓，面向未來，把“兩個面向”作為住宅建設(shè)者的出發(fā)點和立足點，面向百姓就是面向現(xiàn)實的有效需求，包括不同需求層次的消費者。隨著城鎮(zhèn)化進程加快，大量人口涌入城市，中低收入家庭占縣城人口絕大多數(shù)，他們的住、行等問題就提上了日程，其中絕大多數(shù)需要低價位的住宅安置，他們是普通住宅的消費主體。解決城鎮(zhèn)低收入家庭住房困難是政府公共服務(wù)的一項重要職責(zé)。溫家寶總理在2008年3月5日在政府工作報告中強調(diào)：“房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)重點發(fā)展面向廣大群眾的普通商品住房。政府要特別關(guān)心和幫助解決低收入家庭住房問題。加大財稅等政策支持，建立健全廉租房制度。改進和完善經(jīng)濟適用房制度?！甭鋵嵾@一要求，必須強化地方政府的住房保障責(zé)任。東阿縣地處魯西平原，東依泰山，南臨黃河，隸屬“江北水城”--聊城市，地處東經(jīng)116o12′至116o33′、北緯36o07′至36o33′，總面積787平方公里，轄9個鄉(xiāng)鎮(zhèn)、2個街道、1個工業(yè)園區(qū)，共有559個行政村，42萬人口。東阿縣地理位置優(yōu)越，交通便利?？h境依傍黃河百余里，引黃濟津、濟衛(wèi)工程的渠首均在東阿。東距濟南市80公里，西距聊城市25公里。毗鄰京九、京滬、濟邯、濟館等交通動脈，105國道和三條省道貫穿全境，區(qū)位優(yōu)勢日益明顯，東阿縣是一個適宜人類居住的城市。東阿縣屬溫帶大陸性季風(fēng)氣候，四季分明，年平均氣溫和降水量適中，無霜期較長，日照充足。年平均氣溫14.4oC，年平均相對濕度64.6，年平均降水量563.3毫米，年平均日照2300小時，年平均無霜期236天。隨著東阿縣國民經(jīng)濟的快速發(fā)展，居民收入水平的逐年提高和物質(zhì)文化生活條件的不斷改善。但是在東阿縣仍有一部分低收入人群至今住房問題都沒解決。據(jù)調(diào)查統(tǒng)計，目前，東阿縣尚有無房戶1192戶，并且每年都要新增一部分缺房戶。可見保障性住房需求明顯。第二節(jié)建設(shè)規(guī)模東阿縣安居小區(qū)建設(shè)項目占地面積5609.8平方米，建筑面積7685.4平方米，共96戶（其中82戶為廉租住房，14戶為經(jīng)濟適用住房），居住人數(shù)336人左右，容積率1.37，總投資631.50萬元。第三節(jié)建設(shè)工期本項目建設(shè)工期一年。2009年4月中下旬開工，2010年5月竣工。第五章場址選擇及建設(shè)條件第一節(jié)東阿縣概況東阿縣地處魯西平原，東依泰山，南臨黃河，隸屬“江北水城”——聊城市，地處東經(jīng)116o12′至116o33′、北緯36o07′至36o33′，總面積787平方公里，轄9個鄉(xiāng)鎮(zhèn)、2個街道、1個工業(yè)園區(qū)，共有559個行政村，42萬人口。東阿縣地理位置優(yōu)越，交通便利。縣境依傍黃河百余里，引黃濟津、濟衛(wèi)工程的渠首均在東阿。東距濟南市80公里，西距聊城市25公里。毗鄰京九、京滬、濟邯、濟館等交通動脈，105國道和三條省道貫穿全境，區(qū)位優(yōu)勢日益明顯，東阿縣是一個適宜人類居住的城市。東阿縣屬溫帶大陸性季風(fēng)氣候，四季分明，年平均氣溫和降水量適中，無霜期較長，日照充足。年平均氣溫14.4oC，年平均相對濕度64.6，年平均降水量563.3毫米，年平均日照2300小時，年平均無霜期236天。東阿縣地處魯西平原，黃河之濱，總面積787平方公里，轄5鎮(zhèn)5鄉(xiāng)，43萬人口。東阿歷史悠久，自然資源條件優(yōu)越。曹植曾為東阿王，魚山留有曹植墓葬，為國家重點文物保護單位；東阿為阿膠之鄉(xiāng)。阿膠因出東阿而得名，已有2000多年歷史，東阿阿膠曾多次獲國際國內(nèi)金獎；東阿地下水為優(yōu)質(zhì)飲用礦泉水；東阿建材資源比較豐富，為魯西地區(qū)唯一的有山縣，同時與泰山山脈一河之隔，取山石資源十分方便，近幾年已發(fā)展成魯西平原的建材基地。改革開放以來，東阿的各項事業(yè)蓬勃發(fā)展。東阿人的開放意識日益強化，投資環(huán)境不斷改善。在新的世紀，東阿人民將以更加執(zhí)著求實的精神，緊緊抓住歷史機遇，迎接新世紀的挑戰(zhàn)，進一步擴大對外開放，加大招商引資力度，努力建設(shè)一個經(jīng)濟繁榮、人民富裕、社會進步的新東阿。我們熱忱歡迎國內(nèi)外金融界、企業(yè)界及社會各界的志士仁人，關(guān)注東阿，到東阿投資興業(yè)，共同促進東阿在新的世紀走向新的輝煌。東阿縣城市功能齊全，2000年被命名為“省級衛(wèi)生城”，“藍天碧水阿膠城”的生態(tài)園林城市框架已初步形成，熱電、天然氣、污水處理、廣場、公園等城市配套設(shè)施完善；金融、保險、醫(yī)療、教育、文化等機構(gòu)健全。第二節(jié)項目選址東阿縣安居小區(qū)建設(shè)項目位于東阿縣商業(yè)街西首路北，西關(guān)中學(xué)以西，銅城敬老院以東，藥監(jiān)局以南，該地段空氣清新，交通便利，遵照東阿縣城市的整體規(guī)劃，將該地段確定為廉租住房小區(qū)用地。第三節(jié)建設(shè)條件一、地理位置東阿縣隸屬“江北水城”—聊城市，地處東徑116°02′至116°33′，北緯36°07′至36°33′，海拔28-38米。依傍黃河百余里，引黃濟津、濟衛(wèi)工程的渠首均在東阿。東距濟南市80公里，西距聊城市25公里。毗鄰京九、京滬、濟邯、濟館等交通動脈，105國道和三條省道貫穿全境，距濟南國際機場僅1個多小時路程，區(qū)位優(yōu)勢日益明顯。二、工程地質(zhì)、水文地質(zhì)、地震烈度1、工程地質(zhì)條件魯西北地區(qū)自古代燕山運動以來，地殼運動總趨勢以下降為主，長期接受新生界沉積，第四紀覆蓋層較厚。本區(qū)域地形平坦，地貌屬黃河沖擊平原，底層情況：自上而下2、水文地質(zhì)東阿地處魯南黃河沖積平原，包含淺、中、深三個含水層，淺層地下水埋深60米，中層地下水補給比較困難。三層地下水之間均有厚層粘土分隔，彼此之間無水力聯(lián)系。三、地震烈度國家制定的《中國地震動參數(shù)區(qū)劃圖》顯示，聊城從南到北分別有三個地震設(shè)防等級，其中東阿為7度，場地?zé)o活動斷裂通過，無液化土層及可能震陷的土層分布，地層均勻性密實較好，因此場地穩(wěn)定性良好。四、氣象條件1、氣溫歷年平均氣溫：13.極端最高氣溫：41.1極端最低氣溫：20.7最熱月平均氣溫31.1夏季平均氣溫：25.62、氣壓年平均氣壓：1013hpa極端最高氣壓：1043ghpa極端最低氣壓：999.6hpa3、濕度年均相對濕度：68.4%最熱月平均相對濕度：76%4、風(fēng)向、風(fēng)速年主導(dǎo)風(fēng)向及頻率：SSE風(fēng)，15%年次主導(dǎo)風(fēng)向及頻率：S風(fēng)，14%年平均風(fēng)速：3.4米/秒最大風(fēng)速：25.1米/秒年靜風(fēng)頻率：20%5、雨量、雪量年平均降雨量：269.3mm年最大降雨量：985.8mm年最小降雨量：309.0mm降雪天數(shù)：67天最大積雪深度：130mm五、社會經(jīng)濟條件東阿縣自然資源豐富，物產(chǎn)富饒。水資源豐富，水質(zhì)特優(yōu)。水資源總量460億立方米，可利用水量2.8億立方米。地下水礦物質(zhì)含量高，微量元素豐富，每立方米比標(biāo)準(zhǔn)水重3.8公斤。其中鍶的含量達到0.5-0.8毫克/升,硝酸根含量只有5毫克/升，經(jīng)國家地質(zhì)礦產(chǎn)部鑒定，為“天然優(yōu)質(zhì)飲用礦泉水”。常飲此水可以改善心血功能，抑制腎內(nèi)酸鈣結(jié)石，調(diào)節(jié)中樞神經(jīng)，促進骨骼生成。東阿是國家商品糧基地縣、全國優(yōu)質(zhì)小麥基地縣、國家級生態(tài)示范縣，生態(tài)農(nóng)產(chǎn)品資源十分豐富，以綠色農(nóng)業(yè)著稱。優(yōu)質(zhì)小麥種植面積50萬畝，林業(yè)、畜牧、瓜菜、桑蠶等產(chǎn)業(yè)開發(fā)前景廣闊。全縣有林面積56萬畝，年可采伐量100萬立方米，而且周邊地區(qū)木材也十分豐富，為發(fā)展木材加工業(yè)提供了可靠的資源保障。全縣無公害瓜菜面積達到10萬畝；大牲畜存欄14.7萬頭；肉蛋奶總產(chǎn)量5萬噸。勞動力資源比較充足，優(yōu)勢明顯。六、交通運輸通訊東阿縣區(qū)位優(yōu)勢明顯，交通發(fā)達，通訊便捷，項目所在地距京九鐵路聊城貨運站40公里，距濟聊館告訴公路口15公里，緊靠105國道，區(qū)內(nèi)公路中通八達，已形成路網(wǎng)，交通運輸條件十分便利。項目所在地電話線路暢通，寬帶網(wǎng)路上網(wǎng)迅速、準(zhǔn)確，保證居民通訊需要。七、公用工程東阿縣基礎(chǔ)設(shè)施完善，城市功能齊全，投資環(huán)境良好。2000年被命名為“省級衛(wèi)生城”，“藍天碧水阿膠城”的生態(tài)園林城市框架已初步形成，熱電、天然氣、污水處理、廣場、公園等城市配套設(shè)施完善；金融、保險、醫(yī)療、教育、文化等機構(gòu)健全，中國建設(shè)銀行、中國農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行、中國工商銀行、中國農(nóng)村信用合作社、中國農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行在東阿縣設(shè)有分支機構(gòu)；保險公司4家，有各類超市、連鎖店和購物中心，電信業(yè)務(wù)還為用戶提供IP電話、高速寬帶上網(wǎng)等電信增值業(yè)務(wù)；全縣已建成了無縫覆蓋的移動電話網(wǎng)絡(luò)，可與國內(nèi)所有城市及國際上49個國家和地區(qū)實現(xiàn)自動漫游，形成方便快捷的生活環(huán)境。城鄉(xiāng)供電網(wǎng)絡(luò)發(fā)達，擁有1座220千伏變電站、7座110千伏變電站。東阿縣城區(qū)供水能力為5萬立方米/日，水質(zhì)符合國家標(biāo)準(zhǔn)，供水普及率為100％。有管道煤氣、管道液化石油氣和瓶裝石油氣三種供氣方式。有2座熱電廠，裝機規(guī)模7.5萬千瓦，基本滿足市民生活需求。第六章設(shè)計方案第一節(jié)設(shè)計依據(jù)本項目設(shè)計依據(jù)主要有：1、《中華人民共和國城市規(guī)劃法》；2、《東阿縣城市總體規(guī)劃》；3、《民用建筑設(shè)計通則》；4、《城市居住規(guī)劃設(shè)計規(guī)范（GB50108-93）》；5、《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范（GB50220-95）》；6、《城市道路交通規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》；7、《建設(shè)部城市居住小區(qū)試點綜合評價內(nèi)容（實施方案）》；8、東阿縣規(guī)劃部門提供的1∶1000平面圖；9、項目單位提供的關(guān)于編制本項目可行性報告的有關(guān)資料。第二節(jié)總體設(shè)計方案一、設(shè)計指導(dǎo)思想在東阿縣城市總體規(guī)劃的指導(dǎo)下，認真貫徹項目開發(fā)建設(shè)服務(wù)于城市總體發(fā)展規(guī)劃，并結(jié)合擬建場址的地域情況來策劃項目的功能設(shè)置。結(jié)合擬建場址的地塊情況，對東阿縣安居小區(qū)建設(shè)項目進行統(tǒng)籌規(guī)劃，達到既節(jié)省土地資源，又能圓滿實現(xiàn)各自的功能。注重項目建筑的立面造型，營造東阿喜鵲之鄉(xiāng)的特色景觀。本著“以人為本”的設(shè)計理念，以人為核心，以不破壞周圍的自然景觀為先導(dǎo)，以提高居住環(huán)境質(zhì)量和使用功能，滿足不同心理需求和豐富多彩的居住行為為目標(biāo)，努力創(chuàng)造一個經(jīng)濟合理、使用方便、建筑新穎、環(huán)境優(yōu)美且充滿良好民風(fēng)氛圍和居民交往空間的現(xiàn)代化景觀式、帶有濃厚文化氣息的園林式、智能化的人文居住小區(qū)。二、設(shè)計原則本項目設(shè)計總則為高起點規(guī)劃，高水平設(shè)計，嚴格按國家和地方頒布的法律法規(guī)及《東阿縣城市規(guī)劃管理辦法》的要求設(shè)計。本項目定位為廉租住房，貫徹以人為本的思想，以建設(shè)人文型、生態(tài)型居住環(huán)境為規(guī)劃目標(biāo)，創(chuàng)造一個布局合理、功能齊全、交通便捷、綠意昂然、生活方便、具有文化內(nèi)涵的居住小區(qū)。注重居住地的生態(tài)環(huán)境和居住的生活質(zhì)量，合理分配和使用各項資源，全面體現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展思想，把提高人居環(huán)境作為規(guī)劃設(shè)計、建筑設(shè)計的基本出發(fā)點和最終目的。利用空間的營造、綠化空間的流動改善居住地生態(tài)環(huán)境。完善的配套設(shè)施，方便的交通系統(tǒng)，宜人的空間設(shè)計將有助于居民生活質(zhì)量的提高。體現(xiàn)合理、合適、方便、安全的指導(dǎo)思想，著力建成一個功能合理、公共設(shè)施配套、室內(nèi)外環(huán)境優(yōu)美、建筑新穎、交通方便，經(jīng)濟實用。為了適應(yīng)時代發(fā)展的要求，小區(qū)的建筑風(fēng)格和形式不受傳統(tǒng)風(fēng)格的影響或限制，擬采用簡練的現(xiàn)代構(gòu)成手法，體現(xiàn)建筑的時代氣息和21世紀新的居住理念。使小區(qū)居民在享受生活方便的同時，感覺到現(xiàn)代文化的時代氣息。設(shè)計理念體現(xiàn)在建筑方案總體構(gòu)思緊緊把握“人與自然和諧發(fā)展”這一中心主題，強調(diào)綜合環(huán)境和居住生活方式協(xié)調(diào)，注重消費者人際、精神和心理上的需求和溝通，從規(guī)劃、設(shè)計、營銷、創(chuàng)造符合時代精神面貌的現(xiàn)代化建筑和優(yōu)美環(huán)境的住宅小區(qū)與周邊建筑環(huán)境協(xié)調(diào)統(tǒng)一。三、總體布局根據(jù)項目的要求總建筑面積7685.4平方米，均為住宅。該項目地理位置優(yōu)越，交通相對便利。該地塊地勢平坦，地質(zhì)結(jié)構(gòu)無不良構(gòu)造，適宜作為建筑用地。在有限的土地上合理提高密度；創(chuàng)造出具有特色、舒適怡人的城市居住環(huán)境，讓居民意識到這是他們理想的住所，從而產(chǎn)生一種歸屬感和自豪感——這就是本設(shè)計所追求的境界。在總體布局特點是強調(diào)各住戶景觀環(huán)境朝向及交通安寧度“均好性”。使從綠地各景觀節(jié)點盡可能多地覆蓋和照顧到大多數(shù)住戶。另外，在設(shè)計中也著力將各景觀節(jié)點均勻分布，并形成各節(jié)點之間的溝通和有機的聯(lián)系，各住戶也在由此而形成的豐富而富于變化的環(huán)境空間中真正得益。保證住宅朝向良好。建筑形態(tài)除保證自身優(yōu)美外觀外還有利于室外環(huán)境的塑造，創(chuàng)造出有收有放，步移景異的景觀效果。在項目總平面規(guī)劃內(nèi)，充分本著“經(jīng)濟，適用、堅固、美觀”八字方針。合理化布局，充分體現(xiàn)“以人為本”的原則。四、綠化系統(tǒng)規(guī)劃小區(qū)綠地系統(tǒng)規(guī)劃應(yīng)遵循以下原則：1、小而精致，切含主題定位。2、充分利用空白，營造主體化，豐富層次感。小區(qū)綠化系統(tǒng)與人行系統(tǒng)密切結(jié)合，分布于小區(qū)各個角落，為良好的環(huán)境景觀設(shè)計創(chuàng)造了優(yōu)越的條件。主入口道路由南向北縱貫整個小區(qū)。以自然流暢的環(huán)境特色給環(huán)境抹上一道回歸自然的輕松色彩。充分考慮到居民的交往需要，給他們創(chuàng)造一定的交往場所，在綠化中，按照兒童、老人的不同需求安排兒童游樂設(shè)施及休息交往場所，針對不同年齡段的使用者界定出不同的空間變化，居民就近使用，既照看兒童，促進鄰里交往，又不致于干擾鄰里，這個環(huán)境是尺度親切，考慮周到，居民所共同擁有的半公共空間。小區(qū)綠化融入城市景觀，使小區(qū)成為現(xiàn)代化的花園住宅小區(qū)。小區(qū)整體綠化配植注重空間層次，高低結(jié)合，花草、灌木、喬木相結(jié)合，以灌木為底襯，以花卉為點綴，種植喬木，形成既美觀豐富又適用宜人的小區(qū)整體綠化，使小區(qū)真正擁有一個舒適的花園式環(huán)境。五、公建設(shè)置根據(jù)方便居民生活的原則，配套公建安排在居民使用最方便的地方，使它們的位置符合人們的生活活動規(guī)律。六、戶外公共場地及環(huán)境設(shè)計1、室外地面鋪裝本項目需對綠地、道路以外的室外地面進行鋪裝，使之不露土，防止揚塵。小路選用混凝土或廣場磚鋪砌；樹池采用空眼彩色地磚鋪砌，兼顧綠化和硬化兩種功能；地面鋪裝施工應(yīng)做好底基層的素土夯實，保證基層的級配砂石或混凝土、三合土等施工質(zhì)量，已提高硬化地面的耐久性。2、公用設(shè)施①小區(qū)出入口的門衛(wèi)、收發(fā)、電動門、標(biāo)志物等，應(yīng)與小區(qū)建筑統(tǒng)一設(shè)計，做到風(fēng)格一致、尺度協(xié)調(diào)。其中門衛(wèi)和收發(fā)室可并入沿街商業(yè)用房考慮。②配電室等小型配套建筑在滿足功能需要的前提下做到以下幾點：一是可與小區(qū)公建和其他建筑歸并集中；二是選擇較為隱蔽的建設(shè)場址，不占據(jù)視線顯著的位置。③果皮箱、垃圾箱等環(huán)衛(wèi)設(shè)施從外形、色彩上統(tǒng)一設(shè)計，并按適當(dāng)位置擺放，選用新型環(huán)保節(jié)能材料的制品。戶外消火栓應(yīng)醒目的立于主干道路附近的綠地，以保障其功能。七、豎向設(shè)計1、地面和道路坡度本項目區(qū)內(nèi)場地現(xiàn)高差不大，土地平整時可根據(jù)地勢和規(guī)劃設(shè)計建筑格局進行平整。地面坡度和車行道縱坡不大于0.3%，人行道不需要設(shè)踏步和防滑措施。2、地面排水采用車行道和宅前道路排泄地面雨水，一般為單側(cè)設(shè)雨水口，局部低洼易積水地段可設(shè)雙側(cè)雨水口，其數(shù)量根據(jù)匯水面積、流量、道路縱坡等在設(shè)計段確定。3、室內(nèi)外高差建筑物底層地面高出室外地面0.3-0.45米。第三節(jié)建筑設(shè)計方案一、設(shè)計依據(jù)1、《民用建筑設(shè)計通則》；2、《住宅建筑設(shè)計規(guī)范》；3、《東阿縣城市規(guī)劃控制條件》；4、承辦單位推薦及客戶要求的意見。二、建筑設(shè)計小區(qū)區(qū)域環(huán)境、配套條件及地質(zhì)條件較好，對空間設(shè)計有具體要求，以中低收入階層為受用目標(biāo)。1、類型與結(jié)構(gòu)結(jié)合東阿縣城市總體規(guī)劃，為提高土地利用率，單元式住宅均為一梯兩戶。根據(jù)總平面布置需要確定單元式住宅2個單元。一梯四戶布置。配套公共建筑主要包括物業(yè)管理、配電室、公廁等社區(qū)服務(wù)設(shè)施，建筑型式靈活選擇。2、戶型設(shè)計⑴、住宅戶型設(shè)計中強調(diào)采光和通風(fēng)的重要性，每戶主要房間（起居廳、主臥室等）都能得到南向的采光。起居廳和餐廳（北向采光帶陽臺）形成連貫空間，有利于通風(fēng)，每戶的衛(wèi)生間盡可能設(shè)計成明間。⑵、戶型設(shè)計中同時強調(diào)舒適性和經(jīng)濟性。在保障舒適度的前提下壓縮走道交通面積，合理劃分動靜分區(qū)、潔污分區(qū)，巧妙安排儲藏空間，提高房型使用系數(shù)和得房率。廚房臨近戶門，并緊鄰餐廳，方便使用。衛(wèi)生間靠近臥室，便于使用。起居廳作為家庭核心活動區(qū)域，對景觀視覺感受要求高，在保證良好朝向的同時，要因地制宜，保證好的景觀。⑶、戶型充分考慮了市場需求，以二室一廳戶型為主。⑷、每單元樓梯間均有自然采光通風(fēng)。⑸、合理組織公共交通，壓縮交通面積，能便捷通達各戶，提高使用系數(shù)。⑹、每戶均在浴廁外安排了洗衣機位置并設(shè)有專用上下水管，創(chuàng)造給排水條件。⑺、每個居室均空調(diào)室外機和冷凝水管的位置，在窗下或陽臺處設(shè)有空調(diào)托板，并設(shè)計了鐵藝欄桿，避免隨意安裝造成立面的雜亂無章。3、建筑風(fēng)格與造型建筑風(fēng)格定位融入了現(xiàn)代主義手法，并有一定的創(chuàng)新意識。立面造型上屏棄繁雜的裝飾，通過簡潔的水平線角、窗套等細部處理，創(chuàng)造出簡潔、大方的外觀形象。⑴、建筑設(shè)計采用現(xiàn)代主義手法，通過色彩、材料、細部等精細設(shè)計，創(chuàng)造一種溫和的居住氣氛，同時又不失現(xiàn)代簡潔明快的風(fēng)格。⑵、南陽臺統(tǒng)一封閉成陽光室，增加生活情趣，防止用戶自行破壞立項目4、裝修材料⑴、建筑材料的選擇考慮到美觀、經(jīng)濟、環(huán)保、節(jié)能和耐久性的要求。⑵、外墻采用加外保溫節(jié)能做法，均滿足國家“三步節(jié)能”要求，部分戶內(nèi)分室輕隔墻采用70厚現(xiàn)制鋼筋混凝土墻。⑶、層面采用兩層SBS（4厚）卷材防水，擠塑聚苯板保溫層。⑷、住宅外立面采用高級涂料，封閉陽臺和外門窗采用雙層中空白玻塑鋼門窗。⑸、住宅室內(nèi)墻面和頂棚為砂漿抹面亂膩子，留二次裝修面層；地面做至豆石混凝土墊層，面層留待二次裝修；住宅廚房、衛(wèi)生間地面和墻面做防水層，并預(yù)留上下水口，不設(shè)廚具和潔具。⑹、住宅戶門采用防盜門，戶內(nèi)木門施工時不安裝，做預(yù)埋件處理。第四節(jié)結(jié)構(gòu)設(shè)計方案一、地上結(jié)構(gòu)住宅及配電室等輔助公共建筑均采用磚混結(jié)構(gòu)。二、基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)項目區(qū)地質(zhì)條件較好，根據(jù)本項目建筑物的類型，條形混凝土基礎(chǔ)。三、抗震設(shè)計根據(jù)建設(shè)部建抗（1993）13號《關(guān)于執(zhí)行“中國地震烈度區(qū)劃圖（1990）”有關(guān)規(guī)定的通知》和省建抗（1993）44號《關(guān)于抗震設(shè)防烈度有關(guān)規(guī)定的通知》，據(jù)建筑抗震高計規(guī)范（GB50011-2001），設(shè)防烈度要求為7度。四、防雷防雷主要利用結(jié)構(gòu)鋼筋作為接地引下線,基礎(chǔ)鋼筋作為接地極以節(jié)約投資成本，小區(qū)各建筑保護接地采用"TN-N-S"制。第五節(jié)給排水設(shè)計方案一、供水1、水源、水壓、水質(zhì)主水源由縣供水干管引自來水，水源來自縣水廠，主管線DN200，水壓0.25Mpa，不需加壓及二次凈化，引入小區(qū)泵房作為小區(qū)的供水水源。2、供水系統(tǒng)項目供水系統(tǒng)為低壓供水系統(tǒng)。供水系統(tǒng)為生活、消防聯(lián)合供水系統(tǒng)，供生活和室外消防用水。室外消防采用低壓制、給水管網(wǎng)呈環(huán)狀敷設(shè)。建筑物內(nèi)消火栓供水系統(tǒng)由設(shè)在泵站的消火栓泵供給。消火栓給水管道在室內(nèi)呈環(huán)狀布置。根據(jù)項目規(guī)模，同一時間內(nèi)火災(zāi)次數(shù)按1次考慮，室負消火栓用水量為15L/S，室內(nèi)消火栓用水量為20L/S。在主要交叉路口內(nèi)設(shè)置地上消火栓，布置間距不大于120米3、管網(wǎng)布置為提高小區(qū)供水的安全可靠性，給水主干管與城市供水管道形成環(huán)狀網(wǎng)，支管采用枝狀網(wǎng)布置，在小區(qū)主干道上布置主干管。4、用水量測算用水標(biāo)準(zhǔn)如下：居民生活用水：180L/人/天；公建用水：20L/人/天；綠化及道路噴灑用水：1.5L/m2；二、排水方案排水系統(tǒng)采用雨水、污水分流體制，管道均采取埋設(shè)。1、雨水（1）雨水量確定依據(jù)當(dāng)?shù)乇┯陱姸裙竭M行雨水水力計算。（2）依據(jù)小區(qū)的地形條件，小區(qū)內(nèi)主干雨水管道沿規(guī)劃小區(qū)級道路埋設(shè)。雨水由道路雨水口匯集后排入城市市政管道。2、生活污水管道布置與供水管網(wǎng)路線平行，根據(jù)污水量在適當(dāng)位置設(shè)化糞池，化糞池與建筑物的距離不小于5.0米，污水經(jīng)過化糞池初步處理后，排至市政污水管網(wǎng)。第六節(jié)變配電及通訊設(shè)計方案一、變配電1、電源本項目供配電按雙回路設(shè)計，用埋地電纜引入小區(qū)配電站。在項目內(nèi)設(shè)變電室，由變電室引380V電源去各住宅單元穿鋼管引入,在各單元設(shè)總配電箱。電力線路一律地下敷設(shè)，沿小區(qū)主要道路敷設(shè)蓋板式電纜溝，敷設(shè)位置位于人行道下，電纜溝至建筑物路段采用地下直埋，電纜穿越道路及有可能受到機械損傷的路段一律加裝鑄鐵管保護。2、照明設(shè)計照度住宅起居室等活動區(qū)照明為30-70LX；臥室、書寫閱讀為150-300LX。床頭閱讀75-150LX；餐廳50-100LX衛(wèi)生間20-51LX；樓梯間15-30LX；公共建筑及其它場所(包括道路照明)根據(jù)有關(guān)規(guī)范實施。3、光源燈具室內(nèi)以緊湊型熒光燈為主光源，白熾燈為輔，光源顯示色指數(shù)Ra≥80。戶外燈為防爆燈具，并在休閑區(qū)設(shè)置庭院燈。4、計量為實現(xiàn)用電計量的準(zhǔn)確性和便于用電管理，選用一戶一表制，電表(自動斷電保護)分層戶外集中設(shè)置。二、通訊系統(tǒng)1、電話通訊小區(qū)鋪設(shè)電話電纜，電話信號線引自商業(yè)街市政信號線，安裝電話交換箱，在小區(qū)會所設(shè)光端機房,由弱電機房設(shè)配線架引去各單元，每個單元都鋪設(shè)嵌式電話箱，每戶室均預(yù)埋電話暗線。2、電視及其它電視信號線引自商業(yè)街道市政信號線,每單元底層樓梯間弱電箱內(nèi)設(shè)放大器一個,分支器盒設(shè)于各層弱電箱內(nèi),每個終端的信號電平值為73+5dB,圖像質(zhì)量等級應(yīng)在四級以上。有線電視線路沿道路走線。每戶室均在起居、主臥室各設(shè)置電視插口一個。第七章環(huán)境保護與消防第一節(jié)環(huán)境保護一、建設(shè)地點與環(huán)境現(xiàn)狀本項目地址位于東阿縣城區(qū)，周圍以居民為主，無工業(yè)污染源存在，環(huán)境狀況良好。該地段周圍環(huán)境幽雅、空氣清新、污染較少。本項目建成投入使用后，除產(chǎn)生的少量生活污水、生活垃圾等需采取治理措施處理后，基本上沒有其它污染排放，因此，對周圍環(huán)境不會產(chǎn)生不良影響。二、污染源及污染物措施1、主要污染源及污染物本項目為住宅建設(shè)，其主要污染物是生活污水，廚房油煙及生活垃圾，為保證小區(qū)本身的環(huán)境衛(wèi)生要求和不對周圍環(huán)境產(chǎn)生影響，對上述污染源必須采用適當(dāng)?shù)闹卫泶胧?、環(huán)境治理措施本項目產(chǎn)生的污染物數(shù)量不多，對周圍環(huán)境產(chǎn)生的影響較輕，主要治理措施如下：a生活污水：采用化糞池對污水進行處理，達標(biāo)后直接排入市政下水道。b生活垃圾：首先集中到小區(qū)內(nèi)的垃圾中轉(zhuǎn)站，再由城市環(huán)衛(wèi)部門運往城市垃圾處理場統(tǒng)一處理。三、綠化為創(chuàng)造一個優(yōu)美的生活環(huán)境、防止污染，保護環(huán)境，需做好小區(qū)綠化，充分發(fā)揮綠地的防護功能和改善生態(tài)環(huán)境的作用，同時具有花、香、綠、果四大觀賞特性，以確保組團環(huán)境優(yōu)美整潔。四、環(huán)境影響評價本項目屬住宅小區(qū)建設(shè)，其污染源很小，污染物排放量也很小，產(chǎn)生的少量生活污水，廚房油煙、生活垃圾經(jīng)處理后，也完全達到環(huán)境保護的要求，對周圍環(huán)境不會產(chǎn)生污染。第二節(jié)消防本設(shè)計認真貫徹執(zhí)行“預(yù)防為主、防消結(jié)合”的消防工作方針和有關(guān)安全防火方面的規(guī)定，在總圖布置、消防給水、易發(fā)生火災(zāi)場所的消防措施和建筑設(shè)計等方面均按現(xiàn)行有關(guān)規(guī)范要求進行設(shè)計。一、設(shè)計依據(jù)1、建設(shè)單位關(guān)于該工程的設(shè)計委托書；2、規(guī)劃部門關(guān)于該地段的片區(qū)規(guī)劃圖；3、有關(guān)設(shè)計規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)：《建筑內(nèi)部裝修設(shè)計防火規(guī)范（GB50222-95）》；《工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)強制性條文》；二、工程概述本工程耐火等級為一級，耐火分類為一類；三、建筑結(jié)構(gòu)部分該工程為磚混結(jié)構(gòu)，非承重墻體材料為240厚加氣混凝土砌塊，樓板為鋼筋混凝土現(xiàn)澆板。四、給排水消防部分1、給排水部分：本工程給水采用自備水源及自來水兩套供水系統(tǒng)，屋頂水箱供水。2、消防栓系統(tǒng)：由市政給水及消防水箱保證給水量和水壓消火栓：室內(nèi)外消火栓系統(tǒng)各自連成環(huán)狀管網(wǎng)在頂層設(shè)置18立方米消防水箱確保消防用水量，消火栓的設(shè)置原則是保證建筑物內(nèi)任何部位均能有兩股水柱同時到達火災(zāi)點，延續(xù)時間8小時。消防用水量：按防火規(guī)范室外消火栓用水量20L/S，室內(nèi)消火栓用水量20L/S。⑴室內(nèi)消火栓設(shè)置：每個箱內(nèi)配DN19MM水槍，L25M麻質(zhì)龍帶消防按鈕各一個。(2)消火栓栓口距地為1.1米(3)室外設(shè)兩套地上式水泵結(jié)合器的供水管分別與室內(nèi)消火栓給水管網(wǎng)連接。(4)系統(tǒng)控制原理：平時高位水箱保持兩系統(tǒng)的管網(wǎng)壓力，火災(zāi)初起時穩(wěn)壓泵啟動供水消防水量增大管網(wǎng)，壓力迅速下降管道上電接點壓力表接通報警可有消防中心啟動消火栓泵。3、移動滅火器配置：均按中級危險A類火災(zāi)，滅火器類型為干粉滅火器，設(shè)置于專用滅火器箱?？傊鞠涝O(shè)計，結(jié)合有關(guān)專業(yè)的具體情況，嚴格執(zhí)行《建筑設(shè)計防火措施》等有關(guān)規(guī)定，考慮了基本的消防措施，在正常的情況下，嚴格按照操作規(guī)程進行工作，可以避免火災(zāi)事故的發(fā)生，發(fā)展，確保生產(chǎn)安全，一旦發(fā)生火災(zāi)，可利用較完善的消防措施，使災(zāi)情得到及時控制，把災(zāi)害造成的損失減到最低程度。第八章節(jié)能第一節(jié)編制依據(jù)一、法律法規(guī)1、《中華人民共和國節(jié)約能源法》2、《中華人民共和國清潔生產(chǎn)促進法》3、《國務(wù)院關(guān)于加強節(jié)能工作的決定》4、《節(jié)約用電管理辦法》5、《山東省節(jié)約能源條例》6、《山東省綜合利用資源條例》7、《山東省節(jié)能檢查辦法》8、《國務(wù)院辦公廳關(guān)于開展資源節(jié)約活動的通知》9、《聊城市基本建設(shè)和技改投資項目節(jié)能評估審核暫行辦法》二、節(jié)能設(shè)計依據(jù)1、國家行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)《民用建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》(JGJ26-95)2、國家標(biāo)準(zhǔn)《民用建筑熱工設(shè)計規(guī)范》GB50176-933、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)《民用建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》JGJ26-954、《中華人民共和國節(jié)約能源法》5、建設(shè)部長143號令《民用建筑節(jié)能管理規(guī)定》6、三、東阿公共建筑節(jié)能設(shè)計有關(guān)指標(biāo)參數(shù)1、東阿采暖天數(shù)110天2、東阿采暖耗煤量指標(biāo)Q=10.7KG/M23、東阿采暖期室外平均溫度0.14、東阿采暖房間平均室內(nèi)計算溫度165、東阿采暖期度日數(shù)19696、東阿采暖期最冷月平均溫度-1.47、東阿采暖耗熱量指標(biāo)QH（W/M2）20.3四、本工程建設(shè)采取的節(jié)能措施1、外墻：240厚加氣混凝土砌塊外貼40厚擠塑聚苯板2、屋面：屋面采用60厚擠塑聚苯板3、窗戶：采用PVC塑料中空玻璃窗4、外門：采用鋼化中空玻璃門5、非采暖房間隔墻：外抹20厚聚苯板保溫漿料6、門窗框周邊縫隙做大于20厚發(fā)泡聚氨酯第二節(jié)節(jié)能措施一、設(shè)備、電氣的選用所有設(shè)備，電器等選用符合國家民用規(guī)定的節(jié)能型設(shè)備，新型高效電器。冬季采暖采用集中供暖、分戶控制，采用輻射性能好的暖氣片。二、節(jié)水樓房衛(wèi)生間采用節(jié)水措施，選用節(jié)水型衛(wèi)生潔具，坐便器水箱兩檔選擇，大便沖洗水量≤6升，給水龍頭選用節(jié)水型帶過濾芯水龍頭，給水管道采用PP-R管材，以節(jié)約用水。三、燈具以節(jié)能型為主，節(jié)約用電采用節(jié)能公共照明及控制體系，室外公共照明采用太陽能照明，樓宇內(nèi)公共照明設(shè)施設(shè)置節(jié)能感應(yīng)控制開關(guān)。四、建筑、裝飾材料的選擇采用保溫復(fù)合砌塊和保溫新型墻體材料，推廣使用新技術(shù)，新工藝，充分利用自然光，以節(jié)能降耗。屋面保溫采用珍珠巖板，貼在樓板找平層上，外墻保溫采用聚苯顆粒板。采用雙層塑鋼窗及保溫門。陽臺采用封閉式陽臺。室內(nèi)溫度在冬季不低于12度，夏季不高于28度。另外小區(qū)管理機構(gòu)應(yīng)加強管理，完善各項規(guī)章制度，定期對各類設(shè)備、器具等進行檢查、維修，防止跑、冒，減少不必要的浪費。第九章物業(yè)管理城市住宅物業(yè)管理是近幾年在住房商品化過程中出現(xiàn)的對住宅小區(qū)實施專業(yè)化管理，將更好地維護住宅小區(qū)使用功能，延長房屋使用年限，為居民創(chuàng)造一個整潔、文明、安全的居住環(huán)境。東阿住房管理處將委托東阿信譽最好的物業(yè)管理公司，對該項目實行物業(yè)管理。項目的物業(yè)管理規(guī)劃及服務(wù)水平不僅影響到業(yè)主和租賃者居住和經(jīng)營，同時也直接關(guān)系到開發(fā)企業(yè)的聲譽和銷售狀況。隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展和消費者消費行為的逐步邁向理性化，物業(yè)管理的內(nèi)容及水平也是租賃者參考所參考的一個重要依據(jù)。項目建成后，為適應(yīng)現(xiàn)代城市居民生活和社區(qū)管理、服務(wù)需要，小區(qū)擬設(shè)立獨立的物業(yè)管理機構(gòu)，物業(yè)公司嚴格按照國家對物業(yè)管理的有關(guān)規(guī)定獨立運行、自負盈虧、自我經(jīng)營、自我發(fā)展。物業(yè)管理的目標(biāo)：1、最大限度地維護業(yè)主的利益；2、保證商業(yè)設(shè)施、辦公區(qū)的正常使用和運行；3、引進先進的管理理念和技術(shù)，為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)、高效、齊全的服務(wù)，創(chuàng)造優(yōu)美、舒適的居住、辦公、休閑環(huán)境；4、達到全縣優(yōu)秀物業(yè)小區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)；5、創(chuàng)造社會效益的同時，保證公司的經(jīng)濟效益，維持公司的正常運轉(zhuǎn)和發(fā)展；6、培養(yǎng)和鍛煉一批優(yōu)秀的、高素質(zhì)的物業(yè)管理人才和隊伍。物業(yè)管理機構(gòu)其職責(zé)包括：1、小區(qū)保安：小區(qū)保安包括監(jiān)控系統(tǒng)的運行和維護；二十四小時保安值勤及巡更任務(wù)。2、衛(wèi)生清潔：小區(qū)環(huán)境清潔、保潔，住宅樓道等公共部分清潔、保潔及垃圾收集、清運。3、綠化維護：小區(qū)內(nèi)花草樹木的生長維護、雜草清理等。4、公共設(shè)施維護：小區(qū)內(nèi)景觀、休閑、運動、娛樂設(shè)施保養(yǎng)、維修、維護。5、房屋及配套設(shè)施(上下水、電、暖、液化氣等)維修、維護。6、小區(qū)供暖、供水：供暖指居民及公共場所(超市、醫(yī)院等)的冬季供暖；供水包括小區(qū)內(nèi)居民用水、商業(yè)設(shè)施用水及綠化景觀和運動設(shè)施供水。7、代收相關(guān)費用(水、電、暖、物業(yè)等)。第十章實施階段及組織結(jié)構(gòu)一、本項目共分三個階段第一階段：前期運作、辦理土地手續(xù)、項目立項。2009年1月-2009年4月第二階段：工程開工，建筑施工管理階段。2009年4月-2009年12月第三階段：工程主體完工，樓房移交。2010年1月-2009年5月二、項目組織結(jié)構(gòu)本項目嚴格按照國家建設(shè)程序進行建設(shè)，實行項目法人制、合同管理、項目招投標(biāo)制、項目監(jiān)理制管理。項目項目建設(shè)小組建筑公司安裝公司設(shè)計院監(jiān)理公司咨詢公司第十一章項目招標(biāo)方案第一節(jié)編制依據(jù)1、《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法》2、國家計委第5號令《工程建設(shè)項目自行招標(biāo)試行辦法》3、《工程建設(shè)項目招標(biāo)范圍和規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定》4、《國務(wù)院辦公廳印發(fā)國務(wù)院有關(guān)部門實施招標(biāo)投標(biāo)活動行政監(jiān)督的職責(zé)分工意見的通知》(國辦發(fā)[2000]34號)5、《關(guān)于編報工程建設(shè)項目招標(biāo)初步方案的若干規(guī)定》第二節(jié)招標(biāo)方案一、招標(biāo)代理機構(gòu)的選擇根據(jù)本工程實際情況對建設(shè)項目和機電設(shè)備選擇委托招標(biāo)代理機構(gòu)代理招標(biāo)的形式。對招標(biāo)代理機構(gòu)應(yīng)從信譽、實力、資質(zhì)等方面擇優(yōu)考慮。二、制定合理、具體的招標(biāo)方案

1、選擇合理的招標(biāo)方式

目前我國現(xiàn)行的招標(biāo)主要有三種形式：公開招標(biāo)、邀請招標(biāo)和議標(biāo)。本工程原則上采用公開招標(biāo)方式，選擇實力強，信譽高，技術(shù)力量良好的施工企業(yè)。針對投資小，專業(yè)性強或拆補的不適合公開招標(biāo)的項目，采用邀請招標(biāo)。

2、選擇合理的資格預(yù)審方案

A、通過資格預(yù)審選擇信譽好、技術(shù)力量強的施工單位。對投標(biāo)人資格的審查，是做好工程施工工作的必要保證，首先編制資格預(yù)審文