某著名地產(chǎn)策劃公司上海市香溢花城普陀區(qū)域典型案例分析

上海香溢花城

——普陀區(qū)域典型案例目錄一、工程屬性界定

二、板塊區(qū)位屬性界定

三、工程概況(位置及交通、周邊配套、區(qū)域規(guī)劃、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、物業(yè)形態(tài))四、產(chǎn)品說明(戶型點(diǎn)評、樣板房點(diǎn)評、亮點(diǎn))五、營銷表現(xiàn)手法六、工程表現(xiàn)七、工程成功的核心驅(qū)動因素八、啟示與借鑒一、工程屬性界定工程所屬類型:該工程位于上海普陀區(qū)域的內(nèi)環(huán)沿板塊內(nèi)，是軌道沿線的繁華成熟區(qū)域的稀缺性社區(qū)大盤。繼原來上海中心城公認(rèn)的四大住宅區(qū)：新天地板塊、徐家匯板塊、北靜安板塊、新黃浦板塊后，“內(nèi)環(huán)沿〞板塊在軌道交通3、4號線并軌后，以第五大稀缺住區(qū)的身份驚艷亮相。板塊資源屬性區(qū)位屬性普陀區(qū)中心、老牌成熟宜居區(qū)周邊配套成熟齊備長壽路商圈、人民廣場商圈等環(huán)伺軌道地鐵三、四、七（在建）號線匯聚地鐵沿線超大社區(qū)盤內(nèi)環(huán)沿板塊中心區(qū)稀缺黃金地段臨近南京西路、靜安寺等中心區(qū)上海繁華核心近在咫尺二、板塊區(qū)位屬性界定三、工程概況—地理方位及交通。工程地址:普陀區(qū)中山北路光新路交通路線:軌道交通三號線、四號線、七號線〔東側(cè)吡鄰中潭路站點(diǎn)，西側(cè)吡鄰鎮(zhèn)坪路站點(diǎn)〕。公交830、112、40路三、工程概況—周邊配套及區(qū)域規(guī)劃周邊配套:中小學(xué):光新中學(xué)

綜合商場:樂購、永樂家電、好美家

郵局:中國郵政

銀行:工行、建行、中行、上海銀行、招商銀行醫(yī)院:華源大藥房

規(guī)劃:60萬平米的大型綜合社區(qū)〔其中地上總建面積約46.8萬平方米，地下總建筑面積與約13.8萬平方米〕，內(nèi)含14萬平米商辦區(qū)域，高品質(zhì)辦公樓、星級酒店和1.4萬平米的文教場所。5.5萬L型集中綠地，全社區(qū)綠化率高達(dá)45%。傾力打造ALLINONE的完全生活理念。開發(fā)周期為4~5期。三、工程概況—技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)

開展商：上海昊川置業(yè)營銷代理:上海同策房產(chǎn)咨詢建筑設(shè)計(jì):上海倫達(dá)建筑設(shè)計(jì)公司景觀設(shè)計(jì)：瀾雅園藝咨詢占地面積：21萬平方建筑面積：46萬方綠化率：45%容積率：2.21物業(yè)費(fèi)：2.3元/平方米/月交房標(biāo)準(zhǔn)：精裝修〔2000元/平米〕三、工程概況—物業(yè)形態(tài)

物業(yè)形態(tài)：主要物業(yè)形態(tài)有13棟27-29的高層電梯公寓1棟寫字樓四、產(chǎn)品說明—戶型點(diǎn)評『優(yōu)點(diǎn)』戶型方正,功能齊全帶多個陽臺,通風(fēng)采光效果俱佳戶型布局有較強(qiáng)的私秘性具有1.1米寬的凸窗，極大增加了室內(nèi)可利用面積和情趣空間『缺乏』沒有干濕別離和動靜分區(qū)四、產(chǎn)品說明—樣板房設(shè)計(jì)樣板房的設(shè)計(jì)呈歐式風(fēng)格，整體表達(dá)了星級賓館的品質(zhì)

主要設(shè)計(jì)以亮色調(diào)為主，給人溫馨舒適感較強(qiáng)

入戶大堂設(shè)計(jì)精致，細(xì)節(jié)到位，給人一種強(qiáng)烈的歸宿感四、產(chǎn)品說明—亮點(diǎn)建筑外立面:柔和的線條和繁復(fù)繽紛的紋樣，石材基座，配以淺色外墻面，呈現(xiàn)出如外灘建筑一般的華美肅穆。

引入新概念:開發(fā)商以企業(yè)公民的心態(tài)，率先的將節(jié)能環(huán)保這樣的概念引入建筑中。采用了HoneywellMV250智能全屋整體式新風(fēng)凈化系統(tǒng)、外墻外保溫、Low-E中空玻璃等新技術(shù)和材料，有形的科技成就了無形的舒適，將現(xiàn)代建筑的智能化和ARTDECO的優(yōu)雅底蘊(yùn)完美融合，彰顯大家的優(yōu)雅氣脈。

采用獨(dú)特理念:——ALLINONE開發(fā)理念，令樓市聚焦上海香溢花城。戶型設(shè)計(jì):設(shè)計(jì)合理，采用全精裝修，帶1.1米寬大凸窗。獨(dú)特形象定位:該盤為60萬平米大型綜合社區(qū)

綜合完全大型社區(qū)內(nèi)含住宅、商辦、教育設(shè)施等多種產(chǎn)品

稀缺的內(nèi)環(huán)沿線地理位置全新精裝修戶型香溢花城內(nèi)環(huán)沿線品位ALLINONE獨(dú)特精裝修品質(zhì)生活五、營銷表現(xiàn)手法主要營銷接點(diǎn)市場表現(xiàn)日期現(xiàn)場展示推廣造勢期06年10月-07年10月高炮，售樓處蓄水客戶千余組，市場反應(yīng)火熱一期銷售07年10月樣板房展示,圍墻展板開盤共推出房源256套當(dāng)天基本售罄持續(xù)銷售期07年11-12月工地開放持續(xù)著強(qiáng)烈的關(guān)注度,部分忠實(shí)客戶等待后續(xù)房源二批次銷售08年1月部分樓體脫衣

五、營銷表現(xiàn)手法營銷策略主推廣語輔助手段輔助推廣語產(chǎn)品推廣期以大盤形象快速切入市場優(yōu)雅城邦內(nèi),開啟新上海生活主打綜合型社區(qū)內(nèi)環(huán)沿線將現(xiàn)大規(guī)模ARTDECO建筑群五、營銷表現(xiàn)手法五、營銷表現(xiàn)手法營銷策略主推廣語輔助手段輔助推廣語客戶積累期以核心賣點(diǎn)準(zhǔn)確命中消費(fèi)者購買心理內(nèi)環(huán)沿線大盤首次面市,置業(yè)市中心迎來又一良機(jī)突出地理稀缺,強(qiáng)調(diào)升值潛力極完全大型社區(qū)內(nèi)環(huán)旁,46萬大型完全社區(qū),精裝修品質(zhì)豪宅五、營銷表現(xiàn)手法營銷策略主推廣語輔助手段輔助推廣語強(qiáng)銷期以地理稀缺性,強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品自身價(jià)值,提高關(guān)注度內(nèi)環(huán):1.9%中還有多少機(jī)會突出大型完全社區(qū)內(nèi)環(huán)沿線大型完全社區(qū)首期面市五、營銷表現(xiàn)手法營銷策略主推廣語輔助手段輔助推廣語持續(xù)期持續(xù)產(chǎn)品信息,穩(wěn)固產(chǎn)品品質(zhì)形象新都市主義之香溢式優(yōu)雅宣傳項(xiàng)目品牌傳播生活理念該用什么態(tài)度去生活,才能秉持信仰營銷策略主推廣語輔助手段輔助推廣語二次強(qiáng)銷期以熱銷信息帶動銷售，從而刺激客戶從眾心理內(nèi)環(huán)大盤中產(chǎn)追捧,誠品裝修精英簇?fù)碇攸c(diǎn)強(qiáng)調(diào)品質(zhì),品牌和新裝修時代上海香溢花城新年銷售開門紅五、營銷表現(xiàn)手法五、營銷表現(xiàn)手法

價(jià)格戰(zhàn)術(shù):采用“低開高走〞潛價(jià)格規(guī)那么，促使工程持續(xù)熱銷內(nèi)應(yīng)外合：開發(fā)商協(xié)同區(qū)政府在小區(qū)北側(cè)和東側(cè)打造了大規(guī)模城市集中綠地六、工程表現(xiàn)采用“低開高走〞潛價(jià)格規(guī)那么，使它的開盤價(jià)格一直使市場對其形成期待值。10月20日上午開盤，是上海香溢花城在籌備一年多時間之后，作為市中心內(nèi)環(huán)線住宅市場稀缺性的房源。開盤共推出房源256套當(dāng)天根本售罄。在工程第一次開盤后仍保存著市場余溫,局部客戶在期待中等待二次開盤香溢花城將在一月中旬開出2號樓兩百余套2房到3房面積103~133平方米的房源,均價(jià)在22000每平米,目前正在登記預(yù)約中樹立人性化理念：“善待土地，做美好的建筑。假設(shè)干年之后，可能我們?nèi)艘呀?jīng)老了，但建筑還是年輕的。這就是上海香溢花城想要營造的筑。〞七、導(dǎo)致工程成功的核心驅(qū)動因素地段：上海香溢花城緊依內(nèi)環(huán)線，其成熟的板塊環(huán)境、便利的軌道交通等，都表達(dá)了市中心工程的特有優(yōu)勢。品質(zhì)：上海香溢花城以國際社區(qū)理念和優(yōu)雅建筑風(fēng)格為前提，打造市中心高品質(zhì)精裝修產(chǎn)品。價(jià)值前景：上海香溢花城融合了多重稀缺價(jià)值和價(jià)值前景，市場對這樣一個內(nèi)環(huán)線旁的樓盤充滿了信心。八、案例啟示與借鑒工程在精心籌備一年多時間之后，以市中心內(nèi)環(huán)線住宅市場稀缺性的房源亮相。即成為整個市場的聚焦點(diǎn)，不僅在片區(qū)內(nèi)，也在整個上海樓市也掀起不小的波瀾。除了產(chǎn)品自身的優(yōu)勢外，工程成功亦在于前期定位時的幾個關(guān)鍵舉措和后期執(zhí)行到位：〔1〕獨(dú)特形象定位〔以ALLINONE的完全生活理念,吸引了市場的關(guān)注〕〔2〕價(jià)值儲蓄〔經(jīng)歷了3年的規(guī)劃與建設(shè)，在炙手可熱的內(nèi)環(huán)沿線市場極為緊缺的情況下低調(diào)入市，使價(jià)值