監(jiān)理合同的評(píng)審

監(jiān)理合同的評(píng)審

為了全面履行監(jiān)督合同，維護(hù)客戶（業(yè)主）的合法權(quán)益，我們的企業(yè)組織了專業(yè)團(tuán)隊(duì)，全面收取和評(píng)估監(jiān)督合同。通過對(duì)監(jiān)理合同的清理和評(píng)審,就監(jiān)理合同簽訂和履行中發(fā)現(xiàn)的問題作了分析和總結(jié),為以后監(jiān)理合同的簽訂和履行提供了指導(dǎo)作用,也為提高監(jiān)理工作質(zhì)量和為業(yè)主提供滿意服務(wù)起到了很大的幫助?，F(xiàn)結(jié)合我公司在對(duì)監(jiān)理合同評(píng)審中出現(xiàn)的問題,談?wù)劷窈笤诤贤炗喓吐男兄袘?yīng)注意的事項(xiàng)。1簽署監(jiān)督協(xié)議應(yīng)注意以下幾點(diǎn)1.1規(guī)范文本的風(fēng)險(xiǎn)分析目前我們簽訂的監(jiān)理合同主要采用《建設(shè)工程委托監(jiān)理合同(示范文本)》(GF-2000-0202),合同文本由建設(shè)工程委托監(jiān)理合同、標(biāo)準(zhǔn)條件、專用條件三部分組成。這一規(guī)范性文本中合同條款嚴(yán)謹(jǐn),符合有關(guān)法律、法規(guī),比較全面地反映了委托人和監(jiān)理人的權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任,執(zhí)行起來法律糾紛相對(duì)較少。部分項(xiàng)目的監(jiān)理合同是由委托人起草的。對(duì)這種合同文件就需要全面和逐條地進(jìn)行評(píng)審,充分與委托人交換意見,避免與法律、法規(guī)相矛盾,避免出現(xiàn)合同本身前后不一致和不可操作性。要對(duì)其認(rèn)真地進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析。對(duì)于具有潛在的嚴(yán)重風(fēng)險(xiǎn)的項(xiàng)目可采取不接受委托的辦法進(jìn)行規(guī)避。1.2理合同內(nèi)容的規(guī)定應(yīng)根據(jù)具體的深度而有監(jiān)理范圍指的是委托監(jiān)理的工程范圍,在監(jiān)理合同中應(yīng)詳細(xì)明確和約定。例如監(jiān)理范圍包括幾個(gè)單位工程,應(yīng)列出單位工程表,每個(gè)單位工程的面積、層數(shù)、結(jié)構(gòu)、裝修、各種機(jī)電安裝的系列情況;是否包括室外工程,室外工程含有什么內(nèi)容,并詳細(xì)說明工程的部位及專業(yè)范圍。有的工程項(xiàng)目監(jiān)理服務(wù)自施工前期階段就已開始,但在簽訂監(jiān)理合同時(shí)連工程的具體范圍還難以明確界定,只好在取得初步設(shè)計(jì)文件審批后,以簽訂監(jiān)理補(bǔ)充協(xié)議的方式加以明確。有個(gè)別監(jiān)理合同對(duì)監(jiān)理范圍的約定是“紅線以內(nèi)所有工程”。這樣的表述顯然沒有真正界定工程監(jiān)理范圍,如果監(jiān)理費(fèi)是一筆固定數(shù),將可能給監(jiān)理單位帶來較大的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)。監(jiān)理工作內(nèi)容指的是監(jiān)理單位提供的服務(wù)內(nèi)容。一般指進(jìn)度控制、質(zhì)量控制、造價(jià)控制、合同管理、信息管理和組織協(xié)調(diào)。但也有的委托人只委托部分工作內(nèi)容,因此監(jiān)理工作內(nèi)容應(yīng)明確約定,最好在附加協(xié)議條款中就每項(xiàng)工作的具體內(nèi)容進(jìn)行詳細(xì)地表述,避免因雙方對(duì)每項(xiàng)工作內(nèi)容認(rèn)定不一致而產(chǎn)生糾紛。個(gè)別監(jiān)理合同約定的工作內(nèi)容為“全過程、全方位服務(wù)”,這樣的表述顯然太籠統(tǒng)而不具體,容易擴(kuò)大監(jiān)理單位的責(zé)任范圍。有的合同除了正常的監(jiān)理工作內(nèi)容外,還兼帶附加工作內(nèi)容,比如設(shè)計(jì)圖紙審核、協(xié)助進(jìn)行招標(biāo)等。對(duì)這些附加工作也應(yīng)具體約定,否則容易產(chǎn)生異議。1.3合同有效制約期的確定監(jiān)理合同有效期就是監(jiān)理工作的責(zé)任期。有些監(jiān)理合同對(duì)合同有效期是這樣約定的:“從簽訂合同至工程竣工”或者“以總承包合同為準(zhǔn)”,這實(shí)質(zhì)上沒有對(duì)合同有效期進(jìn)行約定。有的項(xiàng)目由于總承包合同沒有簽訂,竣工日期確定不下來,若按上述意思約定,在總承包合同簽訂后應(yīng)及時(shí)簽訂補(bǔ)充協(xié)議,明確具體的責(zé)任期(具體到年月日)。有的合同沒有簽訂日期,看起來不是重要問題,但對(duì)于附有“合同以簽訂時(shí)間生效”條件的合同來說,沒有簽訂日期的合同就不能生效實(shí)施,也就不知道合同是從什么時(shí)候開始生效的,容易引起合同糾紛。1.4其他附加工作監(jiān)理附加工作有兩個(gè)方面的含義:一個(gè)是指委托人委托監(jiān)理范圍和工作內(nèi)容以外另外增加的工作;另一個(gè)是指由于委托人或承包人的原因,使監(jiān)理工作受阻或延誤而導(dǎo)致增加工作量或持續(xù)時(shí)間。對(duì)于第一種情況,應(yīng)在簽訂合同時(shí)就需要將增加的工作內(nèi)容包含進(jìn)去,以保證監(jiān)理工作滿足合同要求;如果發(fā)生在合同履行過程中就需要及時(shí)補(bǔ)充合同,以保證合同雙方的利益。當(dāng)?shù)诙N情況發(fā)生時(shí),監(jiān)理單位要及時(shí)做好統(tǒng)計(jì)工作,確定由此可能造成的增加工作量并和委托人協(xié)商,簽訂補(bǔ)充協(xié)議。具體的附加工作可能包含有監(jiān)理范圍擴(kuò)大、監(jiān)理工作內(nèi)容增加、工程造價(jià)提高等方面。針對(duì)這些附加工作,在附加合同條款中要具體約定酬金的計(jì)算方法和金額。對(duì)于因工程造價(jià)調(diào)整而產(chǎn)生的附加工作要作具體分析。有的項(xiàng)目簽訂合同時(shí),工程造價(jià)定得很高,而在工程實(shí)施過程中,通過降低標(biāo)準(zhǔn)、減少內(nèi)容,造成工程造價(jià)減少很多,從而導(dǎo)致監(jiān)理費(fèi)大大減少。對(duì)于這種情況要認(rèn)真研究、區(qū)別對(duì)待,最好按工程實(shí)際規(guī)模計(jì)算監(jiān)理費(fèi)或工程規(guī)模不變監(jiān)理費(fèi)包死的辦法簽訂合同。1.5理業(yè)務(wù)在業(yè)務(wù)法上的效果額外工作是指正常工作和附加工作以外,因非監(jiān)理原因造成暫?；蛲Ｖ箞?zhí)行監(jiān)理業(yè)務(wù),其善后工作以及恢復(fù)執(zhí)行監(jiān)理業(yè)務(wù)的工作。當(dāng)發(fā)生額外工作時(shí),監(jiān)理單位應(yīng)及時(shí)書面通知委托人,對(duì)于額外工作所需要的時(shí)間、酬金的計(jì)算方法和支付時(shí)間,在合同的附加條款中也要作出具體約定,作為處理額外工作的依據(jù)。2做好合同管理和動(dòng)態(tài)跟蹤工作2.1理合同內(nèi)部交底監(jiān)理合同簽訂后,公司經(jīng)營(yíng)部要組織總監(jiān)理工程師和項(xiàng)目監(jiān)理部全體人員進(jìn)行監(jiān)理合同內(nèi)部交底。重點(diǎn)交底以下內(nèi)容:工程項(xiàng)目特點(diǎn)、建設(shè)單位基本情況、監(jiān)理工程的監(jiān)理范圍、監(jiān)理工作內(nèi)容、附加工作及額外工作、監(jiān)理費(fèi)支付、賠償責(zé)任等。2.2理合同執(zhí)行人包括公司經(jīng)理人總監(jiān)理工程師是受監(jiān)理單位的委派為履行監(jiān)理合同的第一責(zé)任人,對(duì)外代表監(jiān)理公司全權(quán)履行合同約定的監(jiān)理人的權(quán)利、責(zé)任和義務(wù),對(duì)委托人負(fù)責(zé);對(duì)內(nèi)通過履行監(jiān)理人的權(quán)利、責(zé)任和義務(wù)向公司經(jīng)理負(fù)責(zé)。總監(jiān)理工程師要全面熟悉掌握監(jiān)理合同內(nèi)容,組織項(xiàng)目監(jiān)理部的全體人員學(xué)習(xí)監(jiān)理合同,重點(diǎn)學(xué)習(xí)以下主要內(nèi)容:監(jiān)理范圍和監(jiān)理工作內(nèi)容;合同雙方的權(quán)利、責(zé)任和義務(wù);違約條款、項(xiàng)目存在的風(fēng)險(xiǎn)和規(guī)避措施等。在合同履行過程中如果出現(xiàn)合同修改或補(bǔ)充合同,也需要組織全體人員認(rèn)真學(xué)習(xí)。做好對(duì)監(jiān)理合同的動(dòng)態(tài)管理,全面履行監(jiān)理合同條款,既要為委托人提供優(yōu)良的合同約定服務(wù),又要及時(shí)收取監(jiān)理單位應(yīng)得到的報(bào)酬。2.3理合同履行過程中,策略一項(xiàng)目監(jiān)理部人員發(fā)生變動(dòng)時(shí),監(jiān)理單位及總監(jiān)理工程師應(yīng)及時(shí)和委托人溝通,說明人員變動(dòng)情況和變動(dòng)原因,以征得委托人的理解和信任,保證監(jiān)理服務(wù)的延續(xù)性。在監(jiān)理合同履行過程中如果發(fā)現(xiàn)開始時(shí)間、完成時(shí)間出現(xiàn)變動(dòng)或中間出現(xiàn)停工等現(xiàn)象,總監(jiān)理工程師應(yīng)及時(shí)和委托人進(jìn)行溝通協(xié)商,調(diào)整監(jiān)理服務(wù)時(shí)間,重新確定監(jiān)理服務(wù)期限,辦理監(jiān)理補(bǔ)充協(xié)議,以維護(hù)監(jiān)理單位的正當(dāng)利益。監(jiān)理合同履行過程中如果委托人增加了工作范圍和工作內(nèi)容,提出了新的工作要求或者減少工作范圍和工作內(nèi)容,總監(jiān)理工程師都應(yīng)及時(shí)同委托人進(jìn)行溝通,并依據(jù)原監(jiān)理合同內(nèi)容以及監(jiān)理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)來調(diào)整監(jiān)理服務(wù)期和監(jiān)理費(fèi),并辦理監(jiān)理補(bǔ)充協(xié)議?？偙O(jiān)理工程師在辦理工程項(xiàng)目竣工驗(yàn)收手續(xù)前,應(yīng)將監(jiān)理工作完成情況和監(jiān)理費(fèi)支付情況向委托人報(bào)告。通過與委托人協(xié)商,就未完監(jiān)理工作和支付監(jiān)理費(fèi)事宜,和委托人辦理相關(guān)手續(xù),或者辦理補(bǔ)充協(xié)議。3合同的履行過程在監(jiān)理合同履行過程中,由于各種條件的改變,需要變更監(jiān)理合同。監(jiān)理單位應(yīng)根據(jù)變化的實(shí)際情況,主動(dòng)提出補(bǔ)充協(xié)議的條款,與委托人協(xié)商簽訂補(bǔ)充協(xié)議。有的時(shí)候合同雙方達(dá)成一些口頭協(xié)議,而沒有形成書面協(xié)議。對(duì)于這種情況最好形成一個(gè)備忘錄或者紀(jì)要,作為可追溯的文件。另外由于各種原因造成合同終止執(zhí)行,也要形成一個(gè)可追溯的文件,對(duì)合同的履行過程進(jìn)行封閉。按照建設(shè)部GF-1999-0201《建設(shè)工程施工合同》第33條規(guī)定,“工程竣工驗(yàn)收