重試市中央公園投標(biāo)文本36畝容積率

C91-1/02中交中央公園方案投標(biāo)設(shè)計(jì)BiddingforCentralParkProjectC91-1/02CHINACOMMUNICATIONSCONSTRUCTIONCOMPANYCONENES2019.PART01PRE-PHASEANALYSES|前期分析PART02BASEINTERPRETATION|基地解讀項(xiàng)目周邊情況

projectperiphery規(guī)劃條件

planningconditions

豎向

vertical

地塊價(jià)值

blockvalue總結(jié)

summaryPART03規(guī)劃設(shè)計(jì)|PLANNINGANDDESIGN項(xiàng)目愿景projectvision前期方案推敲preliminaryschemedeliberation方案一scheme1

方案二scheme2方案三scheme3PART04設(shè)計(jì)說(shuō)明|DESIGNEXPLANATIONPART05技術(shù)圖紙|TECHNICALDRAWINGSTHEFIRSTHPART-01前期分析PRE-PHASEANALYSES熱點(diǎn)區(qū)域：基地位于國(guó)內(nèi)最大的開(kāi)放式城市公園重慶市中央公園片區(qū)，居住價(jià)值較高。沙坪壩區(qū)SHAPINGBADISTRICT江北區(qū)JIANGBEIDISTRICT南岸區(qū)NANANDISTRICT渝中區(qū)CITYCENTER渝北區(qū)YUBEIDISTRICT基地區(qū)位分析容積率：2.5高層梯戶比：T3，T4面積段：T488-107

T3105-143當(dāng)前售價(jià)：22000元合景泰富譽(yù)峰金輝中央銘著金茂中央公園容積率：5.3高層梯戶比：T4面積段：T4134-204當(dāng)前售價(jià)：19000元起容積率：1.79高層梯戶比：T2，T4面積段：T487-116

T2125-142當(dāng)前售價(jià)：暫無(wú)容積率：1.5高層梯戶比：T4，T2主力面積段：T489-143當(dāng)前售價(jià)：暫無(wú)陽(yáng)光城SITE周邊競(jìng)品市場(chǎng)趨勢(shì)

控總價(jià)控面積產(chǎn)品類型：高層、小高層住宅為主；面積：面積段在85-120平米之間；附加值：面寬較小，房間個(gè)數(shù)偏少，附加值較低，贈(zèng)送面積較少THESECONDPART-02場(chǎng)地解析BASEINTERPRETATION交通：基地位于中央公園東側(cè)，距離輕軌10號(hào)線約1KM。周邊條件人行流線售樓部周邊地塊中交售樓部可開(kāi)口路段102m可開(kāi)口路段98m可開(kāi)口路段60m165m129m94m32m27.8m53mR2-二類居住用地用地面積：18724計(jì)容建筑面積：46810容積率：2.5建筑密度：35%綠地率：30%建筑限高：100M公共服務(wù)設(shè)施：菜市場(chǎng)（建筑面積2000）箱涵保護(hù)線規(guī)劃條件解讀場(chǎng)地內(nèi)有貫通箱涵，建筑不得在箱涵保護(hù)線范圍內(nèi)，除去保護(hù)線內(nèi)的面積，場(chǎng)地的實(shí)際容積率為3.3箱涵存在的不利因素箱涵的存在占用了建筑的可用面積，使場(chǎng)地的實(shí)際容積率由2.5變?yōu)?.3箱涵存在的有利因素由于建筑不能在保護(hù)線以內(nèi)，故只能用來(lái)做中庭景觀，又因?yàn)橄浜炌瞬煌牡貕K，所以可以打造為連通的景觀軸線禁止開(kāi)口路段禁止開(kāi)口路段禁止開(kāi)口路段禁止開(kāi)口路段箱涵保護(hù)線規(guī)劃條件現(xiàn)狀地形323.00318.50324.50324.00319.79321.00318.00327.50320.75原始地形323.00318.50324.50283.00H=37.75MH=42M321.50327.50320.75地形分析用地價(jià)值分析社會(huì)停車(chē)場(chǎng)用地公共交通場(chǎng)站用地加油加氣站用地居住價(jià)值由場(chǎng)地中央想向四周遞減，由于場(chǎng)地西北角和東北角分別有社會(huì)停車(chē)場(chǎng)和加油站，所以在其周?chē)幸欢ㄉ虡I(yè)價(jià)值并向場(chǎng)地中央遞減居住價(jià)值（由高到低）商業(yè)價(jià)值（由高到低）價(jià)值分析項(xiàng)目成功的要素因勢(shì)利導(dǎo)，緊跟市場(chǎng)節(jié)奏的產(chǎn)品。設(shè)計(jì)的推理產(chǎn)生高溢價(jià)的總圖。荷值最大化與工程成本可供的相對(duì)平衡。滿足新規(guī)范，滿足規(guī)劃主管部門(mén)的控制要求，快速推進(jìn)項(xiàng)目進(jìn)度。THETHIRDPART-03規(guī)劃設(shè)計(jì)PLANNINGANDDESIGN優(yōu)雅的社區(qū)環(huán)境設(shè)計(jì)愿景超大的景觀尺度設(shè)計(jì)愿景設(shè)計(jì)愿景

創(chuàng)新引領(lǐng)空間氣質(zhì)和功能主義的完美平衡前期經(jīng)過(guò)組合的各種可能性進(jìn)行排列最后選擇6個(gè)方案作為深入思考方向項(xiàng)目海選方向一33F高層+8F洋房方向四18F高層+8F洋房方向三33F高層/18F高層方向二33F高層+18F高層02：33F+18F+8F貨值：6.257億結(jié)構(gòu)成本：1.096億有效貨值：5.161億01：33F+18F貨值：6.057億結(jié)構(gòu)成本：1.000億有效貨值：5.057億03：18F+8F貨值：6.562億結(jié)構(gòu)成本：1.444億有效貨值：5.118億05：18F+8F貨值：6.482億結(jié)構(gòu)成本：1.554億有效貨值：4.928億04：26F貨值：5.786億結(jié)構(gòu)成本：0.84億有效貨值：4.946億06：33F+8F貨值：6.640億結(jié)構(gòu)成本：2.412億有效貨值：4.228億項(xiàng)目海選洋房最大化=有效貨值最大化？總圖關(guān)系分析283.00H=37.75MH=42M320.75洋房處于深填方區(qū)總圖關(guān)系分析1162M55M工程成本高總圖關(guān)系分析結(jié)論北側(cè)深填方區(qū)，修建一棟洋房所需要建筑基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)成本與修建一棟高層所需工程成本接近洋房結(jié)構(gòu)需要62M高層結(jié)構(gòu)需要62M62M62M高低配原則結(jié)論按照2018.03.01新規(guī)，兩江新區(qū)，高低配形式很難通過(guò)規(guī)劃。100M高層24M多層高低結(jié)論高低配有效貨值

低北面不適合過(guò)多布置洋房，更適合規(guī)劃高層總圖關(guān)系分析工程成本低貨值低有效貨值低工程成本高貨值高有效貨值低工程與貨值的平衡點(diǎn)？PLAN

1高層HIGH-LEVEL

SMALLHEIGHT

VILLA根據(jù)溢價(jià)條件、去化率等，方案一方案生成32F高層STEP1場(chǎng)地西北面，周邊建筑多為高層，為呼應(yīng)大規(guī)劃區(qū)域內(nèi)天際線趨勢(shì)，在用地西北角布置32F高層住宅在建高層住宅H=53.9M規(guī)劃高層在建高層住宅H=65.2M在建高層住宅H=50M方案生成STEP2場(chǎng)地北側(cè)C91-2/02為社會(huì)停車(chē)場(chǎng)用地，可為用地內(nèi)需配置的菜市場(chǎng)利用，故在用地西北角布置菜市場(chǎng)（建筑面積2000）C91-2/02S42（社會(huì)停車(chē)場(chǎng)用地）菜市場(chǎng)方案生成箱涵保護(hù)線STEP3在箱涵保護(hù)線外，布置18F高層住宅。方案生成STEP4植入景觀系統(tǒng)。方案一總圖主要指標(biāo)用地面積:18724.00總計(jì)容面積：46810.00容積率：2.5貨值：5.057億面積占比32F高層17606.2240%17F高層26912.7860%住宅:44519.00配套：2291.00架空：1964.08C91-1/02方案一地塊技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表項(xiàng)目數(shù)值單位設(shè)計(jì)要求備注項(xiàng)目用地面積18724.00㎡18724.00約36.46畝總建筑面積67339.88㎡

地上建筑面積48774.08㎡

地上計(jì)容建筑面積46810.00㎡46810.00

其中1.住宅44519.00㎡

其中高層44519.00㎡

洋房0.00㎡

2.商業(yè)0.00

3.架空面積1964.08

514.08

4.地上配套用房2291.00㎡

其中社區(qū)組織用房88.00㎡87.8020㎡/100戶菜市場(chǎng)2000.00㎡2000.00

物管用房203.00㎡202.02不小于總建筑面積3‰且大于50㎡地下室面積18565.80㎡

其中機(jī)動(dòng)車(chē)庫(kù)17442.36㎡

其中人防車(chē)庫(kù)面積1950.96㎡

非人防車(chē)庫(kù)面積15491.40㎡

設(shè)備用房842.58㎡

蓄水池280.86㎡

1.5㎡/100㎡用地總基地基底面積2570.40㎡

其中

住宅基底面積

2570.40㎡

占地面積：3240容積率2.50

2.50

建筑密度14%%≤35%

綠地率30%%≥30%

戶數(shù)439戶

其中高層439戶

洋房0戶

機(jī)動(dòng)車(chē)位534輛534

住宅100以下250輛

100㎡≤建筑面積≤200㎡按1.5個(gè)車(chē)位/戶，建筑面積﹤100㎡按1個(gè)車(chē)位/戶100以上284輛其中人防車(chē)位56輛

單車(chē)位面積：34.8非人防車(chē)位477輛

其中32F高層:17606.2217F高層：26912.78效果圖展示待替換效果圖展示待替換效果圖展示效果圖展示效果圖展示產(chǎn)品分布社區(qū)服務(wù)用房（建面：88.00）32F高層（建面：17606.22）物管用房（建面：203.00）菜市場(chǎng)（建面：2000.00）17F高層（建面：26912.78）方案一各產(chǎn)品占比32F高層17606.2238%17F高層26912.7857%配套用房2291.005%合計(jì)46810.00

人行主入口人行次入口交通分析消防撲救場(chǎng)地消防流線地下車(chē)庫(kù)出入口100m66m30m景觀面積6000景觀分析產(chǎn)品配比高層109戶型戶數(shù)：60戶戶型占比：13.70%面積占比：14.46%高層89戶型戶數(shù)：60戶戶型占比：13.70%面積占比：11.81%高層98戶型戶數(shù)：62戶戶型占比：14.16%面積占比：13.44%小高117戶型戶數(shù)：128戶戶型占比：29.22%面積占比：33.12%小高96戶型戶數(shù)：128戶戶型占比：29.22%面積占比：27.17%歸家動(dòng)線歸家動(dòng)線星級(jí)入口景觀客廳城市森林門(mén)庭禮序架空入戶森森草地歸家動(dòng)線星級(jí)入口歸家動(dòng)線景觀客廳歸家動(dòng)線林蔭城市森林歸家動(dòng)線森森草地歸家動(dòng)線門(mén)庭禮序歸家動(dòng)線架空入戶歸家動(dòng)線一覽無(wú)余地下車(chē)庫(kù)舒適性和經(jīng)濟(jì)性的全面升級(jí)箱涵保護(hù)線箱涵將地塊一分為二100輛以上車(chē)庫(kù)需兩個(gè)車(chē)庫(kù)出入口本項(xiàng)目一共需要四個(gè)車(chē)庫(kù)出入口車(chē)庫(kù)入口04車(chē)庫(kù)入口02車(chē)庫(kù)入口03車(chē)庫(kù)入口01車(chē)庫(kù)入口04車(chē)庫(kù)入口02車(chē)庫(kù)入口03車(chē)庫(kù)入口01車(chē)庫(kù)出入口

車(chē)庫(kù)平面單車(chē)位指標(biāo)：34.8總車(chē)位數(shù)：574個(gè)一層：285個(gè)二層：289個(gè)總建筑面積：18893.35車(chē)庫(kù)平面結(jié)構(gòu)測(cè)算戶型專篇精心打造精品戶型視野夠開(kāi)闊、空間夠開(kāi)敞、功能夠齊全中央公園片區(qū)樓盤(pán)分析中央公園龍湖

景粼玖序中糧中央公園祥云金茂國(guó)際生態(tài)新城合景譽(yù)峰魯能泰山7號(hào)萬(wàn)科翡翠公園華潤(rùn)公園九里金輝中央銘著雅居樂(lè)富春山居萬(wàn)科森林公園公園大道重慶魯能城鵬潤(rùn)鹿山臺(tái)新城朗雋大都會(huì)中交中央公園本案金茂中央公園陽(yáng)光城新拿地龍脊時(shí)代廣場(chǎng)北辰新拿地金科+美的新拿地樓盤(pán)名稱容積率建筑類型產(chǎn)品面積段銷售狀態(tài)龍湖景粼玖序2.00洋房小高大平層套內(nèi)100-198在售中糧中央公園祥云2.52大平層、洋房套內(nèi)103-155售完金茂國(guó)際生態(tài)新城2.78高層、聯(lián)排、疊拼套內(nèi)63-112待售萬(wàn)科翡翠公園2.50大平層小高、高層建面98-180在售合景譽(yù)峰2.50大平層17-26層套內(nèi)77-117在售魯能泰山7號(hào)2.88疊拼、小高大平層、洋房、普通高層套內(nèi)77-195.53在售華潤(rùn)公園九里3.49洋房、大平層小高、高層套內(nèi)94-146在售金輝中央銘著2.77住宅、疊拼、公寓套內(nèi)69-129,202-277在售中央雲(yún)璟1.79大平層板樓小高層高層套內(nèi)102-112在售萬(wàn)科森林公園2.00洋樓14-18層大平層套內(nèi)81-109在售雅居樂(lè)富春山居1.78洋房、大平層、聯(lián)排、雙拼、疊拼套內(nèi)81-120，123-133在售中交中央公園2.71普通住宅,花園洋房,疊拼、合院套內(nèi)105.57-153.94在售龍脊時(shí)代廣場(chǎng)2.50小高層高層套內(nèi)53.34-72.30售完新城朗雋大都會(huì)2.11普通住宅,花園洋房,大平層,聯(lián)排套內(nèi)84-161在售公園大道4.17普通住宅,花園洋房,大平層,標(biāo)準(zhǔn)寫(xiě)字樓套內(nèi)93-260在售鵬潤(rùn)鹿山臺(tái)1.60板樓多層小高層高層大平層套內(nèi)92.8-179在售重慶魯能城2.00塔樓多層住宅售完注：數(shù)據(jù)來(lái)源于搜房網(wǎng)1.高層基本供小于求，建面110平米以下存量較小，建面110平米以上存量較多。2.洋房基本供小于求，建面120平米以下存量較小，建面120平米以上存量較多。高層主力面積段：95—120（輔助80-90）洋房主力面積段：95—120市場(chǎng)趨勢(shì)

控面積產(chǎn)品類型：高層、小高層住宅為主；面積：面積段在85-120平米之間；附加值：面寬較小，房間個(gè)數(shù)偏少，附加值較低，贈(zèng)送面積較少控總價(jià)目標(biāo)戶戶享有超大視距總價(jià)可控中庭景觀中庭景觀中庭景觀超大視野超大視野超大視野超大視野編號(hào)戶型特點(diǎn)套內(nèi)面積陽(yáng)臺(tái)全面積陽(yáng)臺(tái)占比(%)建筑面積戶數(shù)棟建筑面積得房率公攤系數(shù)A-13室2廳2衛(wèi)78.957.759.8297.852592.2480.68%0.24A-23室2廳2衛(wèi)87.8811.8513.49108.912A-32室2廳1衛(wèi)72.107.169.9389.362樓型特點(diǎn)樓型平面——T6前端大戶型坐享極致中庭景觀1兩翼大戶型享有前后雙向視野2北向小戶型擁有開(kāi)敞超大視野3A-1A-1A-2A-2A-3A-3A-1A-1A-2A-2A-3A-3全面積贈(zèng)送半面積贈(zèng)送97.85108.9189.3697.85108.9189.36戶型設(shè)計(jì)A-1編號(hào)戶型特點(diǎn)套內(nèi)面積陽(yáng)臺(tái)全面積建筑面積得房率公攤系數(shù)A-13室2廳2衛(wèi)78.957.7597.8580.68%0.24A-1A-1中庭景觀建面：97.85m2套內(nèi)：78.95m2戶型特點(diǎn)三面寬1雙面采光2三面寬雙面采光A-2A-2A-3A-3雙面采光戶型設(shè)計(jì)魯能泰山雅居樂(lè)富春山居T6—建面97競(jìng)品戶型套內(nèi)77m建面98m22戶型特點(diǎn)：?jiǎn)蜗虿晒?，戶型采光通風(fēng)較差

次臥布置不合理套內(nèi)81m建面97m22戶型特點(diǎn)：雙向采光，戶型采光較好

臥室尺寸較小更優(yōu)本案戶型設(shè)計(jì)本案樓盤(pán)位置樓盤(pán)位置K.O我方產(chǎn)品雅居樂(lè)富春山居戶型結(jié)構(gòu)：三室兩廳兩衛(wèi)建筑面積：97.85平方米戶型結(jié)構(gòu)：三室兩廳兩衛(wèi)建筑面積：97.00平方米三面寬產(chǎn)品采光更有利三面寬VS2.5面寬標(biāo)準(zhǔn)臥室VS非標(biāo)臥室次臥3m面寬，3.3m進(jìn)深，符合臥室使用要求U形廚房利用率更高廚房采用U形布局，無(wú)浪費(fèi)交通面積3.3m2.4m戶型設(shè)計(jì)三面寬2.5面寬建面：97.85m2建面：97.00m2編號(hào)戶型特點(diǎn)套內(nèi)面積陽(yáng)臺(tái)全面積建筑面積得房率公攤系數(shù)A-13室2廳2衛(wèi)87.8811.85108.9180.68%0.24戶型特點(diǎn)超大景觀陽(yáng)臺(tái)1橫廳采光面廣2A-2建面：108.91m2套內(nèi)：87.88m28.1m超大陽(yáng)臺(tái)A-1A-1超大視野A-2A-2A-3A-3中庭景觀中庭景觀戶型設(shè)計(jì)T6—建面109競(jìng)品戶型雅居樂(lè)富春山居新城朗雋大都會(huì)套內(nèi)94m建面110m戶型特點(diǎn)：雙向采光，戶型采光較好套內(nèi)84m建面104m戶型特點(diǎn)：?jiǎn)蜗虿晒?，戶型采光較差

套內(nèi)91m建面112m戶型特點(diǎn)：雙向采光，戶型采光較好面寬更大，橫廳布局更優(yōu)本案樓盤(pán)位置樓盤(pán)位置本案戶型設(shè)計(jì)K.O新城朗雋大都會(huì)餐廚對(duì)位8.1m超大觀景陽(yáng)臺(tái)戶型結(jié)構(gòu)：三室兩廳兩衛(wèi)建筑面積：108.91平方米套內(nèi)面積：87.88平方米戶型結(jié)構(gòu)：三室兩廳兩衛(wèi)建筑面積：112.00平方米套內(nèi)面積：91.00平方米餐廳廚房對(duì)位，流線更短我方產(chǎn)品13.1m大面寬交通流線更短建面：108.91m2建面：112.00m24面寬3面寬4面寬VS3面寬8.1m陽(yáng)臺(tái)VS6.9m陽(yáng)臺(tái)戶型設(shè)計(jì)編號(hào)戶型特點(diǎn)套內(nèi)面積陽(yáng)臺(tái)全面積建筑面積得房率公攤系數(shù)A-13室2廳1衛(wèi)72.109.9389.3680.68%0.24戶型特點(diǎn)四面寬1獨(dú)立客餐廳2A-1A-1超大視野A-2A-2A-3A-3四面寬A-3建面：89.36m2戶型設(shè)計(jì)樓型平面——T4編號(hào)戶型特點(diǎn)套內(nèi)面積陽(yáng)臺(tái)全面積陽(yáng)臺(tái)占比(%)建筑面積戶數(shù)棟建筑面積得房率公攤系數(shù)B-14室2廳2衛(wèi)97.0712.0412.40116.852425.6983.070.20B-23室2廳2衛(wèi)79.759.2311.5795.992B-1B-1B-2B-2中庭景觀中庭景觀中庭景觀中庭景觀超大視野超大視野超大視野樓型特點(diǎn)前端大戶型坐享極致中庭景觀1兩翼大戶型享有前后雙向視野2B-1B-1B-2B-2全面積贈(zèng)送半面積贈(zèng)送戶型設(shè)計(jì)建面：116.85m2建面：116.85m2建面：95.99m2建面：95.99m2編號(hào)戶型特點(diǎn)套內(nèi)面積陽(yáng)臺(tái)全面積陽(yáng)臺(tái)占比(%)建筑面積得房率公攤系數(shù)B-14室2廳2衛(wèi)97.0712.0412.40116.8583.070.20123戶型特點(diǎn)B-1B-2B-2B-1中庭景觀超大視野大面寬陽(yáng)臺(tái)1奢華主臥套2橫廳采光面廣3建面：116.85m2B-1戶型設(shè)計(jì)K.O我方產(chǎn)品華潤(rùn)置地公園九里戶型結(jié)構(gòu)：四室兩廳兩衛(wèi)建筑面積：116.85平方米套內(nèi)面積：97.07平方米戶型結(jié)構(gòu)：三室兩廳兩衛(wèi)建筑面積：120平方米套內(nèi)面積：94平方米橫廳VS豎廳舒適橫廳，視線更優(yōu)面積更小，多一個(gè)功能房間。建面：116.85m2B-14面寬3面寬面寬更大，采光更好4面寬VS3面寬四房VS三房戶型設(shè)計(jì)B-2中庭景觀超大視野編號(hào)戶型特點(diǎn)套內(nèi)面積陽(yáng)臺(tái)全面積陽(yáng)臺(tái)占比(%)建筑面積得房率公攤系數(shù)B-23室2廳2衛(wèi)79.759.2311.5795.9983.070.20戶型特點(diǎn)B-2B-1B-1三面寬三面寬1雙面采光2雙面采光雙面采光建面：95.99m2B-2戶型設(shè)計(jì)K.O我方產(chǎn)品合景譽(yù)峰戶型結(jié)構(gòu)：三室兩廳兩衛(wèi)建筑面積：95.99平方米套內(nèi)面積：79.75平方米戶型結(jié)構(gòu)：三室兩廳兩衛(wèi)建筑面積：97.00平方米套內(nèi)面積：77.00平方米客廳完整VS客廳開(kāi)門(mén)雙面采光，充足日照獨(dú)立客餐廳，無(wú)流線干擾明衛(wèi)VS暗衛(wèi)建面：95.99m2B-2戶型設(shè)計(jì)雙面采光VS單面采光建面：97.00m2架空層平面立面專篇滿足規(guī)劃要求，直面市場(chǎng)，品相適當(dāng)提升金茂中央公園金輝中央銘著合景泰富陽(yáng)光城金科美的北辰根據(jù)項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)兩江新區(qū)對(duì)外立面要求逐漸提升立面控制立面控制材料名稱：真石漆顏

色：米白色材料名稱：真石漆顏

色：淺灰色材料名稱：鋁板顏

色：淺灰色材料名稱：石材顏

色：米白色再思考能否加大溢價(jià)空間？PLAN

2高層+洋房HIGH-LEVEL、SMALLHEIGHT根據(jù)溢價(jià)條件、景觀環(huán)境最大化等，方案二32F架空17F架空17F架空17F架空17F架空32F架空17F架空17F商業(yè)8F8F方案生成方案一方案二以洋房置換高層提升溢價(jià)空間深填方區(qū)不適合擺放洋房產(chǎn)品283.00H=32MH=42M321.50深填方區(qū)淺填方區(qū)方案生成方案二總圖主要指標(biāo)用地面積:18724.00總計(jì)容面積：46810.00容積率：2.5貨值：5.161億面積占比洋房12416.0028%17F高層13752.0831%32F高層18042.9241%住宅:44211.00配套：2286.00架空：919.39C91-1/02方案二地塊技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表項(xiàng)目數(shù)值單位設(shè)計(jì)要求備注項(xiàng)目用地面積18724.00㎡18724.00約36.46畝總建筑面積65355.59㎡

地上建筑面積47729.39㎡

地上計(jì)容建筑面積46810.00㎡46810.00

其中1.住宅44211.00㎡

其中高層31795.00㎡

洋房T412416.00㎡

2.商業(yè)313.00

3.架空面積919.39

671.02

4.地上配套用房2286.00㎡

其中社區(qū)組織用房89.00㎡88.6020㎡/100戶菜市場(chǎng)2000.00㎡2000.00

物管用房197.00㎡196.07不小于總建筑面積3‰且大于50㎡地下室面積17626.20㎡

其中機(jī)動(dòng)車(chē)庫(kù)16502.76㎡

其中人防車(chē)庫(kù)面積1909.18㎡

非人防車(chē)庫(kù)面積14593.58㎡

設(shè)備用房842.58㎡

蓄水池280.86㎡

1.5㎡/100㎡用地總基地基底面積3355.09㎡

住宅基底面積

3355.09㎡

㎡

占地面積：3240容積率2.50

2.50

建筑密度18%%≤35%

綠地率30%%≥30%

戶數(shù)443戶

其中高層315戶

洋房128戶

機(jī)動(dòng)車(chē)位507輛507

住宅100以下316輛

100㎡≤建筑面積≤200㎡按1.5個(gè)車(chē)位/戶，建筑面積﹤100㎡按1個(gè)車(chē)位/戶100以上191輛其中人防車(chē)位55輛

單車(chē)位面積：34.8非人防車(chē)位452輛

其中32F高層:18042.9217F高層:13752.08效果圖展示效果圖展示效果圖展示待替換社區(qū)服務(wù)用房（建面：89.00）32F高層（建面：18042.92）物管用房（建面：197.00）菜市場(chǎng)（建面：2000.00）17F高層（建面：13752.08）商業(yè)（建面：313.00）洋房（建面：12416.00）產(chǎn)品分布方案二各產(chǎn)品占比32F高層18042.9238%17F高層13752.0829%8F洋房12416.0027%商業(yè)313.001%配套用房2286.005%合計(jì)46810.00

交通分析人行次入口人行主入口消防撲救場(chǎng)地消防流線地下車(chē)庫(kù)出入口景觀分析110m72m30m景觀面積6300高層109戶型戶數(shù)：60戶戶型占比：13.70%面積占比：14.81%高層89戶型戶數(shù)：60戶戶型占比：13.70%面積占比：12.10%高層98戶型戶數(shù)：62戶戶型占比：14.16%面積占比：13.77%小高117戶型戶數(shù)：64戶戶型占比：14.61%面積占比：16.67%小高96戶型戶數(shù)：64戶戶型占比：14.61%面積占比：13.92%洋房98戶型戶數(shù)：128戶戶型占比：29.22%面積占比：28.42%產(chǎn)品配比方案一貨值：5.057億方案二貨值：5.161億方案對(duì)比地下車(chē)庫(kù)舒適性和經(jīng)濟(jì)性的全面升級(jí)地下入戶大堂車(chē)庫(kù)平面單車(chē)位指標(biāo)：34.8總車(chē)位數(shù)：537個(gè)一層：259個(gè)二層：278個(gè)總建筑面積：17856.00車(chē)庫(kù)平面結(jié)構(gòu)測(cè)算戶型專篇精心打造精品戶型視野夠開(kāi)闊、空間夠開(kāi)敞、功能夠齊全戶型特點(diǎn)套內(nèi)面積陽(yáng)臺(tái)全面積陽(yáng)臺(tái)占比(%)建筑面積戶數(shù)棟建筑面積得房率公攤系數(shù)3室2廳2衛(wèi)83.7210.4612.4997.502195.0085.87%0.16樓型平面——97洋房樓型特點(diǎn)主要功能朝向面向小區(qū)中庭景觀1次要功能享超大視野2戶型南北通透，雙向陽(yáng)臺(tái)3控面積控總價(jià)控車(chē)位全面積贈(zèng)送半面積贈(zèng)送戶型設(shè)計(jì)建面：97.50m2建面：97.50m2建面：97.50m2套內(nèi)：83.72m2戶型特點(diǎn)南北通透1主客流線分開(kāi)2戶型特點(diǎn)套內(nèi)面積陽(yáng)臺(tái)全面積建筑面積得房率公攤系數(shù)3室2廳2衛(wèi)83.7210.4697.5085.87%0.16戶型設(shè)計(jì)立面專篇效果圖展示33F高層是否滿足新規(guī)？規(guī)劃條件函限高100M《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》GB50180-20182.5容積率住宅建筑高度控制最大值為54MVS100M54M規(guī)劃條件中央公園兩江新區(qū)規(guī)劃局按照新規(guī)范嚴(yán)控項(xiàng)目54M的可能性54M限高的條件下，總圖排布的可能性T6+T4可滿足容積率溢價(jià)空間不高T4+洋房可滿足容積率價(jià)值最大化T4T4T4T4T4T6T4T4T4T4T4T4有效貨值：5.089億有效貨值：4.883億有效貨值：5.115億T6T6T4可滿足容積率溢價(jià)空間不高根據(jù)滿足規(guī)劃條件54M，方案三PLAN

3小高+洋房SMALLHEIGHT、VILLA方案三總圖主要指標(biāo)用地面積:18724.00總計(jì)容面積：46810.00容積率：2.5有效貨值：5.118億面積占比洋房16400.3237%17F高層28126.6863%住宅:44527.00配套：2283.00架空：863.23

C91-1/02方案三地塊技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表項(xiàng)目數(shù)值單位設(shè)計(jì)要求備注項(xiàng)目用地面積18724.00㎡18724.00約36.46畝總建筑面積65456.03㎡

地上建筑面積47673.23㎡

地上計(jì)容建筑面積46810.00㎡46810.00

其中1.住宅44527.00㎡

其中高層28126.68㎡

洋房T416400.32㎡

2.商業(yè)0.00

3.架空面積863.23

831.36

4.地上配套用房2283.00㎡

其中社區(qū)組織用房86.00㎡85.6020㎡/100戶菜市場(chǎng)2000.00㎡2000.00

物管用房197.00㎡196.37不小于總建筑面積3‰且大于50㎡地下室面積17782.80㎡

其中機(jī)動(dòng)車(chē)庫(kù)16659.36㎡

其中人防車(chē)庫(kù)面積1906.93㎡

非人防車(chē)庫(kù)面積14752.43㎡

設(shè)備用房842.58㎡

蓄水池280.86㎡

1.5㎡/100㎡用地總基地基底面積4156.81㎡

住宅基底面積

4156.81㎡

㎡

占地面積：3240容積率2.50

2.50

建筑密度22%%≤35%

綠地率30%%≥30%

戶數(shù)428戶

其中高層0戶

洋房428戶

機(jī)動(dòng)車(chē)位511輛511

住宅100以下262輛

100㎡≤建筑面積≤200㎡按1.5個(gè)車(chē)位/戶，建筑面積﹤100㎡按1個(gè)車(chē)位/戶100以上249輛其中人防車(chē)位55輛

單車(chē)位面積：34.8非人防車(chē)位456輛

其中17F高層:28126.688F洋房:16400.32效果圖展示待替換效果圖展示待替換效果圖展示待替換效果圖展示效果圖展示待替換社區(qū)組織用房（建面：86.00）物管用房（建面：197.00）菜市場(chǎng)（建面：2000.00）17F高層（建面：28126.68）洋房（建面：16400.32）產(chǎn)品分布方案三各產(chǎn)品占比17F高層28126.6860%8F洋房16400.3235%配套用房2283.005%合計(jì)46810.00

產(chǎn)品配比洋房98戶型戶數(shù)：128戶戶型占比：30.48%面積占比：28.65%小高112戶型戶數(shù)：66戶戶型占比：15.71%面積占比：16.88%小高97戶型戶數(shù)：128戶戶型占比：30.48%面積占比：28.36%小高116戶型戶數(shù)：66戶戶型占比：15.71%面積占比：17.49%洋房118戶型戶數(shù)：32戶戶型占比：7.62%面積占比：8.62%歸家動(dòng)線星級(jí)入口歸家動(dòng)線02歸家動(dòng)線03歸家動(dòng)線04歸家動(dòng)線05歸家動(dòng)線06歸家動(dòng)線07歸家動(dòng)線8歸家動(dòng)線09歸家動(dòng)線1032F高層核心筒面積：99.16㎡17F小高層核心筒面積：51.23㎡核心筒面積減小：47.93㎡增加可售套內(nèi)面積：3067.52㎡32F17F地下車(chē)庫(kù)舒適性和經(jīng)濟(jì)性的全面升級(jí)車(chē)庫(kù)平面單車(chē)位指標(biāo)：34.8總車(chē)位數(shù)：529個(gè)一層：265個(gè)二層：264個(gè)總建筑面積：17696.86車(chē)庫(kù)平面結(jié)構(gòu)測(cè)算戶型專篇精心打造精品戶型視野夠開(kāi)闊、空間夠開(kāi)敞、功能夠齊全C-3C-3C-3C-1C-2C-2C-3C-1樓型平面——T4編號(hào)戶型特點(diǎn)套內(nèi)面積陽(yáng)臺(tái)全面積陽(yáng)臺(tái)占比(%)建筑面積戶數(shù)棟建筑面積得房率公攤系數(shù)C-13室2廳2衛(wèi)95.7313.2913.88112.291843.0185.250.17C-24室2廳2衛(wèi)98.8511.7710.90116.071C-33室2廳1衛(wèi)82.339.8011.9096.582C-3C-1C-3C-2樓型特點(diǎn)前端大戶型坐享極致中庭景觀1較小享有超大視野2中庭景觀超大視野超大視野全面積贈(zèng)送半面積贈(zèng)送中庭景觀建面：96.58m2建面：96.58m2建面：112.29m2建面：116.07m2戶型設(shè)計(jì)C-3C-3C-3C-1C-2C-2C-3C-1編號(hào)戶型特點(diǎn)套內(nèi)面積陽(yáng)臺(tái)全面積陽(yáng)臺(tái)占比(%)建筑面積得房率公攤系數(shù)C-13室2廳2衛(wèi)95.7313.2913.88112.2985.250.17戶型特點(diǎn)大面寬橫廳1雙面采光21雙面采光雙面采光奢華主臥套3建面：112.29m2戶型設(shè)計(jì)K.O我方產(chǎn)品戶型結(jié)構(gòu)：三室兩廳兩衛(wèi)建筑面積：112.29平方米套內(nèi)面積：95.73平方米戶型結(jié)構(gòu)：三室兩廳兩衛(wèi)建筑面積：114.00平方米套內(nèi)面積：90.00平方米4房VS3房橫廳VS豎廳合景譽(yù)峰相同面積多出一個(gè)功能房間3。5開(kāi)間VS3開(kāi)間3.5面寬3面寬建面：112.29m2建面：114m2戶型設(shè)計(jì)C-2C-2C-3C-3C-3C-1C-3C-1編號(hào)戶型特點(diǎn)套內(nèi)面積陽(yáng)臺(tái)全面積陽(yáng)臺(tái)占比(%)建筑面積得房率公攤系