店鋪選址調(diào)查的分析報告分析

店鋪選址調(diào)查的分析報告店鋪選址前首要的準備工作就是對店鋪地址進行周密的調(diào)查，列出一份詳盡的選址調(diào)查報告，從而逐個分析店鋪的選址的利與弊，最后擬定該地址與否適合店鋪的運行。店鋪選址調(diào)查報告第一步人口狀況理解該地段家庭人口及收入水平家庭狀況是影響消費需求的基本因素。家庭特點涉及：人口、家庭組員年紀、收人狀況等。店鋪選址調(diào)查報告第二步人口密度的普查一種地區(qū)的人口密度，能夠用每平方公里的人數(shù)或戶數(shù)來擬定。一種地區(qū)人口密度越高，則選址商店的規(guī)?？蓪?yīng)擴大。店鋪選址調(diào)查報告第三步客流量的統(tǒng)計普通在評定地理條件時，應(yīng)認真測定通過該地點行人的流量，這也就是將來商店的客流量。人流量的大小同該地上下車人數(shù)有較大關(guān)系。上下車客人數(shù)的調(diào)查重點為：1.各站上下車乘客人數(shù)歷年來的變化。2.上下車乘客人數(shù)愈多的地方愈有利。3.上下車乘客人數(shù)若減少，又無新的交通工具替代的狀況下，商圈人口也會減少。店鋪選址調(diào)查報告第四步分析消費者的購置力商圈內(nèi)家庭和人口的消費水平是由其收入水平?jīng)Q定的，因此，商圈人口收入水平對地理條件有決定性的影響。家庭人均收入可通過入戶抽樣調(diào)查獲取。例如北京西郊某商廈在立地之初，就對周邊商圈一至二公里半徑的居民按照分群隨機抽樣的辦法，抽取出家庭樣本個。通過匯總分析，這戶居民中，人均收入在月千元左右的約占50％，500—1000元的占20％，1000—1500元的占20％，人均月收入500元下列的10％；人均月收入元以上的約占10％。由此闡明，該地區(qū)居民大都系工薪族家庭，屬于中檔收入水平。店鋪選址調(diào)查和評定辦法(1)商圈的調(diào)查商圈，也稱商業(yè)圈，是指店鋪吸引消費者的地理區(qū)域。商圈的大小，與消費者所購置商品的特性、消費習(xí)慣、交通因素等有很大關(guān)系。普通以店鋪設(shè)定的地點為圓心，周邊一定距離為半徑所劃定的范疇作為商圈設(shè)定考慮的因素，但事實上，還應(yīng)綜合店鋪的業(yè)態(tài)形式、商品的特性、交通網(wǎng)的設(shè)立等一系列因素。并且商圈的形式不一定都是同心圓，店鋪類型、規(guī)模、周邊有無競爭者，顧客來回時間和交通障礙等都會影響商圈調(diào)查的成果。商圈包含三個層次：中心商業(yè)田、次級商業(yè)田和邊沿商業(yè)圈。中心商業(yè)圈占這一店鋪顧客總數(shù)的55％一70％。這是最靠近店鋪的區(qū)域，顧客在人口中所占的密度最高，每個顧客的平均購貨額也最大，極少同其它商圈發(fā)生重疊。次級商業(yè)圈包含這一店鋪顧客總數(shù)的15％一25％。這是位于中心商業(yè)圈外圍的商圈，顧客較為分散，普通日慣用品對這一商圈的顧客缺少吸引力。邊沿商業(yè)圈包含了剩余部分的顧客，他們最分散，如便利店對他們就不含有吸引力，只有某些特殊晶、選購品才會吸引他們的到來。①有效商圈范疇的調(diào)查對于新設(shè)店鋪商圈的劃定，往往通過調(diào)查評價，涉及對市場趨勢的分析和對消費者的調(diào)查。②商圈的顧客群調(diào)查商圈內(nèi)的顧客群分為兩部分：一是流動人口：二是住戶。兩種人口對營業(yè)額的影響不同。流動人口測定的普通辦法是：a．指定專人(最佳是兩個以上的人員，可輪流測量，獲得全天的測試資料)到預(yù)定的店址測定各年紀層的人數(shù)。b．將幾個時段內(nèi)測定的流動人口數(shù)平均，得到每小時平均人數(shù)。c．預(yù)估不同年紀層可能發(fā)生的客單價，即每一種顧客的購置金額。d．預(yù)估入店率，即流動人口中進入店鋪的人數(shù)比例。住戶測定的辦法是：③商圈內(nèi)的競爭店調(diào)查在作商圈內(nèi)競爭店調(diào)查時，必須考慮到下列因素：現(xiàn)有同種業(yè)態(tài)店鋪的數(shù)量，規(guī)模分布，新店開張率，全部商店的優(yōu)勢與弱點，短期和長久變動以及飽和狀況等。任何一種商圈都可能處在商店過少、過多或飽和的狀況。過小的商圈內(nèi)只有極少的商店，提供滿足商圈內(nèi)消費者需求的特定產(chǎn)品與服務(wù)，以至每家商店都得不到對應(yīng)的投資回報；一種飽和的商圈內(nèi)的商店數(shù)目正好滿足商圈內(nèi)人口對特定產(chǎn)品與服務(wù)的需要。飽和指數(shù)表明，一種商圈所能支持的商店不可能超出一種固定數(shù)量，飽和指數(shù)可由下式求得：普通來說，應(yīng)選擇飽和指數(shù)較高的商圈開店。由于飽和指數(shù)越大，這意味著改善圈內(nèi)的飽和度越低；飽和指數(shù)越小，商圈的飽和度越高。④開業(yè)后營業(yè)額估算營業(yè)額的估算應(yīng)考慮：商圈內(nèi)常住居民的購置量；商圈范疇內(nèi)企事業(yè)單位的購置量；流動顧客群的購置量；超級市場在商圈范疇內(nèi)的市場占有率等。⑤適宜的賣場面積擬定連鎖超市普通對某種業(yè)態(tài)的店鋪都定有賣場面積原則及賣場構(gòu)造原則。這首先是為了樹立統(tǒng)一的公司形象；另首先也是為了使商品的平面布置、立體陳列、設(shè)備安置等店鋪設(shè)計項目套用原則化的模式，以減少設(shè)計費用；也是為了使各連鎖店的商品構(gòu)造的基本一致性而使采購成本和流動資金減少。因此，要實現(xiàn)經(jīng)營的原則化，首先必須做到賣場面積及構(gòu)造的原則化。⑥投資收益調(diào)查通過商圈調(diào)查能夠估算店鋪的營業(yè)額，但該店鋪與否值得經(jīng)營，還必須把營業(yè)額與投資額相比較，評定出損益狀況。這項評定要注意久遠性的考慮，如以上。①開店投資預(yù)估。開店投資重要涉及：a．設(shè)備。b．工程.c．包裝材料。d．設(shè)計費用。②經(jīng)營費用預(yù)估。經(jīng)營費甩可分為固定費用與變動費用兩類。固定費用是指與銷售額的變動沒有直接關(guān)系的費用支出，如工資、福利費、折舊費、水電費、管理費等；變動費用是指隨商品銷售額的變化96變化韻費用,如運雜費、保管費、包裝費、商品損耗、借款利息、保險費、營業(yè)稅等。③損益平衡點分析。損益平衡點是指店鋪收益與支出相等時的營業(yè)額，超出此點，店鋪即有盈利，低于此點即表達虧損。a．損益的計算辦法以下：實際攢益＝稅前損益—分擔(dān)總部費用稅前損益＝銷售毛利—變動費用—固定費用銷售毛利＝營業(yè)收人—銷售成本b．損益平衡點的計算辦法以下：固定費用損益平衡點銷售額：--------------------毛利率-變動費用率c．經(jīng)營安全率的計算辦法以下?lián)p益平衡點銷售額經(jīng)營安全率=(1—--------------------)X100％預(yù)期銷售額這一比例是衡量店鋪經(jīng)營狀況的重要指標，普通測定的原則為：安全率在30%以上為優(yōu)秀店；20％一30%為優(yōu)良店；10％～20％為普通店；10%下列為不良店。(2)店址調(diào)查的評定辦法店址在進行了立地調(diào)查，對某些指標進行了估算后，還不能擬定與否適合開店，只有對這些指標進行評定后，才干做出決定。本節(jié)只給出兩種基本的辦法，以供讀者參考。①比較法即將本店的多個條件與銷售業(yè)績良好的商店比較，看看其優(yōu)于本店的條件有哪些，劣于本店的條件有哪些。這樣，公司就能夠理解本店鋪在同類市場上的地位以及局限性之處。通過逐步改善，提高公司在市場上的競爭地位.②市場占有率法對于任何一種店鋪來說，都有一種損益平衡點銷售額的預(yù)計若此銷售額所規(guī)定的商圈必要市場占有率比較低，則風(fēng)險不高；反之，規(guī)定的市場占有率越高，風(fēng)險越高。假設(shè)預(yù)選地的商圈規(guī)模為100萬，只要銷售額達30萬即可達損益平衡點，即30％的商圈占有率，風(fēng)險便不高。若銷售額需達70萬元才可達損益平衡點，而70％的商圈占有率是非常高難度的指標，萬一有任何失誤，極易蒙受損失。因而，在該地開店的風(fēng)險就過高。普通來說，某店鋪的必要市場占有率越低越好。某店鋪的必要市插占有率；損益平衡點銷售額／市場規(guī)模市場規(guī)模：商圈內(nèi)戶數(shù)*每戶支出一、調(diào)查目的1.選擇適宜開社區(qū)便利店的地區(qū)2.具體理解目的區(qū)域的消費概況以及競爭者狀況，為門店選址提供對的根據(jù)。二、調(diào)核對象及抽樣根據(jù)第二手資料及初步消費分析，加上專業(yè)人員的實地考察，選定某社區(qū)居民為調(diào)核對象。由于家庭經(jīng)濟背景的差別，社區(qū)居民收支也會有差別，從而造成消費購置習(xí)慣的差別性。為了精確快速的得出調(diào)查成果，本次調(diào)查決定采用隨機抽樣法。三、調(diào)查內(nèi)容:1.哪些地區(qū)適合開便利店2.目的區(qū)域的周邊環(huán)境3.消費者收入調(diào)查4.競爭者調(diào)查四、調(diào)查辦法實地考察、現(xiàn)場問卷調(diào)查五、樣本量：5000份六、調(diào)查執(zhí)行控制:1.資料收集分析：通過查詢、交換、購置、索取、委托情報網(wǎng)收集等辦法獲取有關(guān)二手資料，注意資料來源并對其進行效度評定，篩選有用信息。2.實地考察：對第一步得出的幾個區(qū)域進行考察，涉及消費潛力、周邊環(huán)境及競爭者。3.對目的區(qū)域進行消費者狀況調(diào)查規(guī)定：立地條件：（1）坐落于“生活道路”（2）緊挨車站（3）商圈內(nèi)有足量的生活人口（4）靠近集聚人的場合（5）附近有辦公樓街（6）附近有單身宿舍或單身公寓（7）房租應(yīng)在一天的銷售額下列（8）競爭者較少不適合便利店發(fā)展的因素：（1）商圈內(nèi)人口極少（2）車流的動線極少（3）地下店鋪（4）要登樓梯的店鋪（5）不能設(shè)店招與燈箱的店鋪（6）店鋪的形狀不規(guī)則競爭者調(diào)查：（1）識別競爭者。（2）識別競爭對手的方略，力求揚長避短，發(fā)揮優(yōu)勢，在競爭中保持主動地位。（3）判斷競爭者目的，有助于推斷每個競爭者與否對其現(xiàn)在的地位和財