從小道運(yùn)動(dòng)到框架性協(xié)議長(zhǎng)達(dá)洛克菲勒沉浮上海灘

從小道運(yùn)動(dòng)到框架性協(xié)議長(zhǎng)達(dá)洛克菲勒沉浮上海灘

上海外灘的源項(xiàng)目終于開(kāi)啟了，但強(qiáng)大的地方政府與外國(guó)開(kāi)發(fā)商和前承包商之間的矛盾以及新型農(nóng)村合作醫(yī)療新承包商的新招聘新客戶使該項(xiàng)目仍然充滿變形。圣誕節(jié)、元旦直至中國(guó)的春節(jié),美國(guó)洛克菲勒國(guó)際集團(tuán)總裁喬納森·格林給自己和他的團(tuán)隊(duì)放一個(gè)長(zhǎng)假來(lái)休整。11月30日,“上海洛克菲勒集團(tuán)外灘源綜合開(kāi)發(fā)有限公司”在滬揭牌成立,標(biāo)志著洛克菲勒進(jìn)軍中國(guó)的第一個(gè)項(xiàng)目,在與中方達(dá)成框架性協(xié)議長(zhǎng)達(dá)一年半之后,歷經(jīng)輾轉(zhuǎn)磨難,終于開(kāi)始進(jìn)入實(shí)質(zhì)性運(yùn)作階段。2004年5月7日,美國(guó)資本巨鱷洛克菲勒國(guó)際集團(tuán)與新黃浦集團(tuán)簽署框架合作協(xié)議,共同開(kāi)發(fā)建設(shè)外灘源項(xiàng)目。其后的一年間,世人以為早已熱火盈天的外灘源工地其實(shí)一直冷冷清清,甚至連動(dòng)拆遷工作都尚未完成。期間甚至不時(shí)傳出消息,政府不排除尋找其他合作伙伴的可能。直到2005年11月30日,洛克菲勒才正式獲得了這個(gè)項(xiàng)目的控制權(quán)。從2003年初第一次來(lái)到上海,格林在這座被希望稱作“冒險(xiǎn)家的樂(lè)園”的城市幾次三番游走在狂喜與挫敗之間。時(shí)而是“州長(zhǎng)級(jí)別”的接待,時(shí)而是“這可不是正牌的洛克菲勒”的冷嘲熱諷;半年拿下舉世關(guān)注的外灘源項(xiàng)目而一腳踏進(jìn)天堂,很快又是“框架性協(xié)議不排除和其他國(guó)際開(kāi)發(fā)商的合作”之類的小道消息仿佛一夕置身冰冷的地獄,甚至存在被市政府淘汰出局的可能。而對(duì)于上海市政府以及具體項(xiàng)目中方操作公司新黃浦集團(tuán),同樣心存疑惑:難道歐美開(kāi)發(fā)商不是最有資金實(shí)力的嗎?洛克菲勒為何一直無(wú)法證明這一點(diǎn)?但愿這個(gè)互不信任的糟糕開(kāi)局不會(huì)影響到最終的喜劇收?qǐng)?。畢?外灘源項(xiàng)目是歐美主流開(kāi)發(fā)商第一次對(duì)接國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)。如果從這個(gè)角度來(lái)看,洛克菲勒在外灘源的沉浮,幾乎可以被視作一個(gè)標(biāo)本。歐平的“民事主體”2005年11月30日,洛克菲勒在外灘源柳暗花明的日子。洛克菲勒旗下RGAP公司作為外方主體與中方新黃浦集團(tuán)成立上海洛克菲勒集團(tuán)外灘源綜合開(kāi)發(fā)有限公司,并持有項(xiàng)目公司91%的股份。合資公司的成立,標(biāo)志著洛克菲勒正式入主外灘源。與此同時(shí),一家一直藏在水面下的公司與上海洛克菲勒外灘源項(xiàng)目一起出現(xiàn)在公眾面前,主業(yè)聚焦于房地產(chǎn)、燃?xì)夂碗娏υ谙愀凵鲜械膬?nèi)地企業(yè)的百仕達(dá)(1168.HK)成為洛克菲勒集團(tuán)開(kāi)發(fā)外灘源的合作伙伴。事實(shí)上,此前一年,《福布斯》富豪歐亞平掌控的百仕達(dá)已介入外灘源項(xiàng)目。2004年11月5日,洛克菲勒在英屬維爾京群島注冊(cè)成立了一家RockefellerGroupAsiaPacific,Inc.(以下簡(jiǎn)稱RGAP)公司。其中,洛克菲勒集團(tuán)旗下全資子公司Rock-Shanghai,Inc.(以下簡(jiǎn)稱RSI)認(rèn)購(gòu)510股A類股百仕達(dá)為此設(shè)立的全資子公司百仕達(dá)上海投資有限公司認(rèn)購(gòu)490股B類股。百仕達(dá)上海公司提供1.69億美元的股東貸款作為外灘源項(xiàng)目的所有施工前費(fèi)用,包括拆遷和土地批租。合作伙伴當(dāng)然不是憑空產(chǎn)生。2004年與新黃浦集團(tuán)達(dá)成框架合作協(xié)議之后,洛克菲勒的財(cái)務(wù)顧問(wèn)就開(kāi)始了在大中華區(qū)的“選秀”?！耙环矫?洛克菲勒需要有國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)的公司,為其操刀外灘源項(xiàng)目的許多具體事宜,參與政府斡旋。一方面,洛克菲勒也需要一個(gè)合作伙伴提供資金,分散風(fēng)險(xiǎn)。”為洛克菲勒提供項(xiàng)目咨詢顧問(wèn)的上海BMP房地產(chǎn)咨詢管理公司董事總經(jīng)理賀偉時(shí)告訴《中國(guó)企業(yè)家》。在香港狹小的金融圈子中,很快,洛克菲勒的財(cái)務(wù)顧問(wèn)和百仕達(dá)的投資顧問(wèn)遇到了一起。“專業(yè)機(jī)構(gòu)很容易發(fā)現(xiàn)誰(shuí)和誰(shuí)更適合合作,也許當(dāng)事人彼此反而不知道對(duì)方適合自己?！毕愀垡晃粚Ｗ鐾顿Y中介服務(wù)的業(yè)內(nèi)人士告訴《中國(guó)企業(yè)家》。在投資中介提供的10多家企業(yè)名單中,為什么百仕達(dá)屏開(kāi)雀選?“百仕達(dá)不是上海的企業(yè),但是也許這反而是被洛克菲勒選中的原因?！辟R偉時(shí)告訴《中國(guó)企業(yè)家》,洛克菲勒考慮到,上海本地企業(yè)固然有一定優(yōu)勢(shì),但是一旦另有目的,洛克菲勒很容易落到被架空甚至出賣(mài)的尷尬局面。但百仕達(dá)的老板歐亞平絕非等閑之輩。這個(gè)曾被媒體描述為“天生資本細(xì)胞”的人生于湖南,早年擔(dān)任過(guò)湖南一家國(guó)營(yíng)外貿(mào)公司副總經(jīng)理,后辭職以原油貿(mào)易掘得第一桶金。公開(kāi)資料顯示,歐亞平對(duì)地產(chǎn)的涉足始于1996年,盡管當(dāng)時(shí)深圳房地產(chǎn)處于低迷時(shí)期,但他不惜耗資9億元在深圳羅湖拿下一塊32萬(wàn)平方米的土地并成功運(yùn)作,這也使得歐亞平在港深兩地地產(chǎn)界聲名鵲起,這些年他已陸續(xù)在深圳開(kāi)發(fā)了百仕達(dá)花園、紅樹(shù)西岸等高檔項(xiàng)目。除了地產(chǎn),燃?xì)夂碗娏σ彩菤W亞平的主要業(yè)務(wù),其旗下香港上市公司百江燃?xì)飧蔷哂欣罴握\(chéng)背景—持有12.8%百江燃?xì)夤蓹?quán)的和黃是百江燃?xì)獾牡诙蠊蓶|。被數(shù)十家法律財(cái)務(wù)顧問(wèn)公司擁繞的洛克菲勒很清楚,引進(jìn)百仕達(dá)這樣擁有復(fù)雜關(guān)系的合作伙伴,與資金同時(shí)進(jìn)入項(xiàng)目的,還會(huì)有相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)。不過(guò),選擇只有資金沒(méi)有關(guān)系的人,顯然不是洛克菲勒的初衷?！八枰偈诉_(dá)的人脈資源,就有心里準(zhǔn)備要接受這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)?！备鶕?jù)洛克菲勒和百仕達(dá)的《投資協(xié)議》約定,RSI可在土地自交付日起的一年內(nèi)對(duì)RGAP最多245股C類股擁有回購(gòu)權(quán)。這意味著,如果全部行使回購(gòu)權(quán),洛克菲勒將擁有RGAP75.5%股權(quán),百仕達(dá)將擁有RGAP24.5%股權(quán)。洛克菲勒在資金投入最小的情況下,將外灘源項(xiàng)目的控制權(quán)仍舊牢牢地攥在手中。歐亞平出資遠(yuǎn)超過(guò)洛克菲勒,卻得不到外灘源項(xiàng)目的最大控制權(quán)。在業(yè)內(nèi)人士眼中,這很正常:“沒(méi)有洛克菲勒,外灘源這樣的項(xiàng)目百仕達(dá)根本不可能在政府的視線之內(nèi)?！边@樣的說(shuō)法看似殘酷,但前有敗北的香港恒基地產(chǎn)李兆基、新鴻基地產(chǎn)郭炳湘,百仕達(dá)董事長(zhǎng)歐亞平肯定能夠明白這個(gè)道理。這也許就是歐亞平為什么能夠接受在這個(gè)項(xiàng)目中出資與股權(quán)不對(duì)稱的“不公平”的原因。另外,賀偉時(shí)告訴《中國(guó)企業(yè)家》:“主動(dòng)權(quán)不僅僅表現(xiàn)在表面的股權(quán)上,雙方會(huì)通過(guò)其他方式來(lái)保證百仕達(dá)在這個(gè)項(xiàng)目上的利益,真正操作這個(gè)項(xiàng)目的會(huì)是百仕達(dá)?！痹谡讲僮鬟@個(gè)項(xiàng)目之前,歐亞平已經(jīng)開(kāi)始了相關(guān)的資本運(yùn)作,無(wú)疑,這也是與洛克菲勒的默契之一。2005年12月4日,外灘源項(xiàng)目公司成立的4天之后,洛克菲勒與百仕達(dá)宣布成立“洛克菲勒·百仕達(dá)大中華基金”。用以投資及發(fā)展中國(guó)的房地產(chǎn)項(xiàng)目。基金初期規(guī)模就將達(dá)4-5億美元,首個(gè)投入項(xiàng)目即為外灘源,歐亞平透露,“預(yù)計(jì)將在此項(xiàng)目上的總投資額逾3億美元,投資回報(bào)率將在30%以上。美國(guó)地產(chǎn)投資大鱷‘鐵獅門(mén)’等其他實(shí)力機(jī)構(gòu)投資者都有可能投資大中華基金,這一專項(xiàng)房地產(chǎn)基金日后將廣泛投資國(guó)內(nèi)地產(chǎn)市場(chǎng)?！背鱿鸪闪x式的喬納森格林只系了一條家常的灰色領(lǐng)帶,而外灘源項(xiàng)目公司成立儀式上,他卻特意挑選了一條在中國(guó)象征喜慶的紅色領(lǐng)帶。無(wú)論是RGAP復(fù)雜的公司結(jié)構(gòu),還是被眾人看好的大中華基金,在格林看來(lái),可能其重要之處不過(guò)是為外灘源提供資金。畢竟,這個(gè)計(jì)劃耗資10億美元的項(xiàng)目堪稱洛克菲勒在中國(guó)最大的賭注。上海:菲爾德集團(tuán)外灘源位于上海黃浦江和蘇州河的交匯處,東起黃浦江、西至四川中路、北抵蘇州河、南面滇池路,這一半島狀的明珠是上海標(biāo)志“萬(wàn)國(guó)建筑博覽會(huì)”外灘的源頭。規(guī)劃中的這22.9萬(wàn)平方米的地塊,現(xiàn)存15幢流派紛呈、歷經(jīng)滄桑的中外經(jīng)典建筑。正因?yàn)槿绱?將如此重要的一個(gè)重建項(xiàng)目交給誰(shuí),上海市和黃浦區(qū)政府頗費(fèi)了一番思量。在外灘源正式對(duì)外招標(biāo)的2003年之前,上海市政府已經(jīng)跟港臺(tái)、日韓、新馬等多國(guó)海外資金打交道超過(guò)10年。也正是在與這些海外資金的接觸中,上海市政府感到亞洲資金實(shí)力并不夠雄厚,在1997年的亞洲金融風(fēng)暴之后,上海的爛尾樓更是讓政府不得不在引進(jìn)外資上再三權(quán)衡?？梢哉f(shuō),洛克菲勒的喬納森·格林是在最合適的時(shí)間到了最合適的地方。在一次國(guó)際交流研討會(huì)上與上海市政府方面結(jié)識(shí)后不久,2003年1月,格林第一次來(lái)上海享受到了座駕在警車(chē)護(hù)送下在上海繁華擁擠的大街上飛奔、市長(zhǎng)和市委書(shū)記帶領(lǐng)高層官員代表團(tuán)在市政府貴賓樓為他祝酒的待遇。與此同時(shí),在上海一直呼風(fēng)喚雨的港資開(kāi)發(fā)商卻感到了政府方面熱情的驟減。雖然香港地產(chǎn)大亨恒基地產(chǎn)的李兆基、新鴻基地產(chǎn)的郭炳湘都參加了多次外灘源項(xiàng)目研討會(huì),但是早在喬納森·格林第一次來(lái)上海時(shí),上海一政府官員喊出的“歡迎洛克菲勒集團(tuán)來(lái)上海投資”可能就已經(jīng)為外灘源的歸屬作出了預(yù)言?！奥蹇朔评占瘓F(tuán)是國(guó)際著名的、在歷史建筑保護(hù)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域擁有相當(dāng)經(jīng)驗(yàn)的開(kāi)發(fā)商;外灘的很多建筑是國(guó)際一流的建筑,我們希望請(qǐng)國(guó)際一流的開(kāi)發(fā)商來(lái)開(kāi)發(fā);洛克菲勒集團(tuán)是西方現(xiàn)在第一家到大陸投資的開(kāi)發(fā)商?！弊鳛橐患?jí)開(kāi)發(fā)外灘源地區(qū)的國(guó)有企業(yè)負(fù)責(zé)人,新黃浦集團(tuán)的董事長(zhǎng)兼總裁吳明烈在談到最終選定洛克菲勒集團(tuán)的原因時(shí),熱情地列舉了以上原因?！皩?duì)于上海,洛克菲勒是本地在國(guó)際、國(guó)內(nèi)叫響的又一張‘A’牌?！鄙虾｜S浦區(qū)一位官員曾經(jīng)公開(kāi)對(duì)媒體表示。不難看出,整個(gè)上海方面對(duì)洛克菲勒的信任有加,而且,盡管沒(méi)有明確說(shuō)出,這種信任在某種程度上是建立在對(duì)洛克菲勒財(cái)力的信任上的。畢竟,洛克菲勒一直是與國(guó)人熟悉的那個(gè)石油大王、傳奇首富聯(lián)系在一起的,籠罩著黃金色彩的神秘光環(huán)。然而,在2004年5月簽訂框架性合作協(xié)議之后,洛克菲勒的表現(xiàn)與上海市政府的預(yù)期相去甚遠(yuǎn)。雖然洛克菲勒資金不到位一直未得到官方證實(shí)。但事實(shí)是,外灘源項(xiàng)目很快陷入了停滯。規(guī)劃方案遲遲難以確定,動(dòng)拆遷幾乎無(wú)法推動(dòng),所見(jiàn)之處皆是鎖住的一處處廢棄工地。相比之下,同在外灘源地塊由澳大利亞SPG拿下的上海半島酒店,很快通過(guò)了規(guī)劃審批,已經(jīng)完成土地平整。事實(shí)上,洛克菲勒集團(tuán)與享有盛譽(yù)的美國(guó)石油大王洛克菲勒家族切斷關(guān)聯(lián)已久。1989年,日本三菱地產(chǎn)成為其大股東后,通過(guò)數(shù)次的股份收購(gòu)百分之百控股了該集團(tuán)。當(dāng)?shù)弥恕奥濉狈潜恕奥濉焙?上海市政府的懊惱沮喪可想而知?！吧虾Ｊ姓畲蟮恼`會(huì)不在于洛克菲勒究竟是美國(guó)公司還是日本公司,而在于它認(rèn)為歐美房地產(chǎn)商資金雄厚,這種資金雄厚,就得是拿著一箱一箱的美金。”BMP房地產(chǎn)咨詢管理公司董事總經(jīng)理賀偉時(shí)對(duì)《中國(guó)企業(yè)家》說(shuō)。與港資房地產(chǎn)商交接熟練的上海市政府,熟悉的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式是典型的香港模式,從拿地、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、建成銷售,都由開(kāi)發(fā)商大包大攬。而美國(guó)模式并非如是,開(kāi)發(fā)商往往并不是真正的、主要的資金投入者,開(kāi)發(fā)商的價(jià)值在于組織項(xiàng)目:它能夠找到合適的項(xiàng)目,取得土地的開(kāi)發(fā)權(quán),包裝這個(gè)項(xiàng)目,吸引資金,有合適的客戶群。開(kāi)發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)在前期,主要精力并不是投入在開(kāi)發(fā)投資上,而是投在尋找和包裝項(xiàng)目上?！坝弥袊?guó)的說(shuō)法,美國(guó)模式是典型的‘空手套白狼’?！辟R偉時(shí)說(shuō)。由此可想而知,當(dāng)上海房?jī)r(jià)地價(jià)一路高漲,動(dòng)拆遷費(fèi)一再攀升,洛克菲勒卻拿不出地價(jià)款、動(dòng)拆遷費(fèi)用的真金白銀時(shí),雙方在資金上的矛盾只會(huì)越來(lái)越大。此后,一度傳出上海新黃浦集團(tuán)開(kāi)始尋找其他的投資者與合作伙伴。而雄心勃勃的喬納森·格林并不甘于在中國(guó)的第一站即折戟上海灘,吸納資金本是洛克菲勒這種美國(guó)模式房地產(chǎn)商的看家本領(lǐng),于是,就有了與百仕達(dá)的SGAP與大中華基金。資金一朝到位,困擾已久的動(dòng)拆遷勢(shì)如破竹。新黃浦集團(tuán)人士聲稱,現(xiàn)在,項(xiàng)目范圍內(nèi)80%的居民戶已拆遷出去,而單位動(dòng)遷面積超過(guò)了96%。洛克菲勒集團(tuán)總算沒(méi)有讓上海大丟面子。但上海方面是否又一如洛克菲勒所想.處處都有警車(chē)開(kāi)路,一路綠燈呢?新黃浦集團(tuán)在合資公司的地位洛克菲勒空降中國(guó)的第一站選擇了上海,很大原因在于對(duì)上海市政府的期待。在外灘源這個(gè)項(xiàng)目中,2005年3月,黃浦區(qū)區(qū)委書(shū)記錢(qián)景林、時(shí)任區(qū)長(zhǎng)陸曉春實(shí)地察看外灘源,要求全力以赴抓好項(xiàng)目開(kāi)發(fā);9月,黃浦區(qū)新任區(qū)長(zhǎng)姜亞察看外灘源項(xiàng)目基地,要求新黃浦集團(tuán)排出時(shí)間節(jié)點(diǎn);外灘源合作項(xiàng)目一期正式啟動(dòng),副市長(zhǎng)胡延照親自出席剪彩……在這些方面,上海市政府姿態(tài)相當(dāng)積極。具體操作上,為了外灘源項(xiàng)目順利進(jìn)行,文匯報(bào)的辦公樓以不到1億元的低價(jià)出售拆除,在上海灘獨(dú)享尊榮的友誼商店也不在例外,至今“居無(wú)定所”。但是,格林很快發(fā)現(xiàn),還有很多領(lǐng)域,上海市政府派出的合作企業(yè)新黃浦集團(tuán)讓步的空間非常小。據(jù)新黃浦集團(tuán)潘逸華介紹,外灘源項(xiàng)目的改造方針是“重現(xiàn)風(fēng)貌、重塑功能”。首先是“保護(hù)”,其次才是“開(kāi)發(fā)”。洛克菲勒方面主動(dòng)將15幢文物建筑的保留數(shù)量從6幢增加到了8幢,深得新黃浦方面贊許,但是這并不能為洛克菲勒方面其他得規(guī)劃要求增加籌碼。按照黃浦江兩岸開(kāi)發(fā)辦的要求,黃浦江兩岸將實(shí)行低密度開(kāi)發(fā),淘汰原來(lái)“毛容積率”的做法,采用“凈容積率”概念,商務(wù)辦公樓的凈容積率不超過(guò)4,住宅不超過(guò)2.5。而且,近岸50米-80米的土地將全部用于開(kāi)放空間和公共綠地。以上種種限制,意味著在并不很大的23萬(wàn)平方米地面上,留給新建房產(chǎn)的土地不會(huì)很多,這直接影響到外灘源項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的投資回報(bào)。對(duì)此,坊間傳言洛克菲勒對(duì)此相當(dāng)不滿,希望能夠調(diào)整規(guī)劃。據(jù)參與制定上海商業(yè)發(fā)展“十一五”規(guī)劃的上海大學(xué)教授孫元欣介紹,交通問(wèn)題將是阻礙外灘改造步伐的最大瓶頸,上海將考慮對(duì)外灘所處的中山東一路的部分路段,實(shí)行部分時(shí)段步行街制度。這也成為外灘源項(xiàng)目合作推進(jìn)不利的原因之一?！昂献骶褪请p方的不斷妥協(xié)?！盉MP賀偉時(shí)對(duì)《中國(guó)企業(yè)家》說(shuō)。“這一年半的時(shí)間,除了積極籌措資金,洛克菲勒的重要工作就是積極爭(zhēng)取最有利的規(guī)劃。”“外灘源項(xiàng)目的規(guī)劃方案正在修訂.目前正在報(bào)有關(guān)部門(mén)審批?！睋?jù)一位上海市政府人士透露,“其中沿江建筑的高度將可能提高,其中沿江第一排建筑高度不高于45米,第二排不高于57米。比原來(lái)的規(guī)劃各高了5米和7米。”而且,更為關(guān)鍵的是,格林為SPAG在外灘源爭(zhēng)取到了91%的股權(quán)。這超出了外界最大膽的猜測(cè)?！巴鉃┰粗皇巧虾Ｊ姓谕鉃┲亟ㄖ械囊粋€(gè)區(qū)塊,洛克菲勒的進(jìn)入提升的,是整個(gè)外灘的投資價(jià)值。”賀偉時(shí)說(shuō)。在2004年簽定框架合作協(xié)議時(shí),新黃浦集團(tuán)在合資公司中僅占9%股權(quán)就已經(jīng)確定,但是這一信息直至合資公司成立才對(duì)外披露。新黃浦集團(tuán)對(duì)于僅持有9%股權(quán)的原因未予以回應(yīng)。而洛克菲勒方面則認(rèn)為,9%正是新黃浦能夠?qū)?xiàng)目產(chǎn)生的協(xié)調(diào)政府關(guān)系能力的體現(xiàn)。雖然新黃浦還將負(fù)責(zé)項(xiàng)目前期的動(dòng)拆遷工作,但只會(huì)以工程款的方式獲得回報(bào)。為何新黃浦集團(tuán)在合資公司中僅持有9%的股權(quán)?據(jù)