房地產(chǎn)項(xiàng)目定位學(xué)習(xí)的報(bào)告計(jì)劃模板范例范例

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附件五：項(xiàng)目定位報(bào)告模板

××項(xiàng)目定位報(bào)告

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營(yíng)銷策劃部

××年××月××日榮盛房地產(chǎn)發(fā)展股份有限公司

目錄

第一部分項(xiàng)目決議背景及綱要2

一、外面環(huán)境2

二、內(nèi)部要素2

第二部分項(xiàng)目地塊整體狀況剖析3

一、地塊地點(diǎn)3

二、地塊現(xiàn)狀3

三、項(xiàng)目交通出行狀況3

四、項(xiàng)目周邊社區(qū)配套4

五、項(xiàng)目周邊環(huán)境（依據(jù)個(gè)案特征描繪，沒(méi)有的能夠不寫(xiě)）4

六、市政配套（都要說(shuō)明距宗地距離、接入的可能性）4

七、主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)4

第三部分市場(chǎng)剖析5

一、宏觀市場(chǎng)5

二、房地產(chǎn)市場(chǎng)5

三、地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)5

第四部分項(xiàng)目地塊SWOT剖析6

一、項(xiàng)目地塊優(yōu)勢(shì)剖析6

二、項(xiàng)目地塊劣勢(shì)剖析6

三、項(xiàng)目時(shí)機(jī)點(diǎn)剖析6

四、項(xiàng)目威迫點(diǎn)剖析6

第五部分項(xiàng)目市場(chǎng)定位剖析7

一、項(xiàng)目定位的原則、戰(zhàn)略與宏圖7

（一）、基根源則7

（二）、戰(zhàn)略構(gòu)思7

（三）、小區(qū)宏圖7

二、項(xiàng)目整體定位7

（一）、我們的項(xiàng)目是什么樣的住所？7

（二）、定位論證7

三、市場(chǎng)所位定位8

四、小區(qū)功能定位8

五、形象定位8

（一）、我們的住所以什么樣的形象出現(xiàn)？8

（二）、定位論證8

六價(jià)錢(qián)定位8

七戶型面積配比定位9

八目標(biāo)客戶定位及剖析9

九小區(qū)配套功能的定位10

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第一部分項(xiàng)目決議背景及綱要

一、外面環(huán)境

1、城市發(fā)展規(guī)劃與宗地的關(guān)系及對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的影響，如：交通捷

運(yùn)系統(tǒng)的規(guī)劃與建設(shè)、城市功能規(guī)劃與布局、局部地區(qū)開(kāi)發(fā)要點(diǎn)、政

府重要政策馬上公布等；

2、宗地所屬地區(qū)在該城市的歷史、經(jīng)濟(jì)、文化、戰(zhàn)略發(fā)展等方面

的地位。

3、項(xiàng)目淵源，特別的政治或文化背景，如：危房改造、高新技術(shù)

區(qū)生活住所配套、文化園、政府要點(diǎn)工程等。

二、內(nèi)部要素

1、項(xiàng)目啟動(dòng)對(duì)公司將來(lái)幾年發(fā)展戰(zhàn)略、發(fā)展規(guī)劃的意義（一般

3—5年），在公司發(fā)展中的地位（能否核心項(xiàng)目），如石家莊水泵廠項(xiàng)

目要說(shuō)明該項(xiàng)目對(duì)公司再省內(nèi)發(fā)展布局的重要戰(zhàn)略意義；

2、公司進(jìn)入要點(diǎn)地區(qū)市場(chǎng)、項(xiàng)目合理布局，對(duì)公司提高市場(chǎng)覆蓋率、提高品牌形象、降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、擴(kuò)大社會(huì)影響力的作用；

3、從公司將來(lái)的收益需求、可連續(xù)經(jīng)營(yíng)等角度描繪立項(xiàng)的意義。

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第二部分項(xiàng)目地塊整體狀況剖析

一、地塊地點(diǎn)

宗地所處城市、行政地區(qū)地理地點(diǎn)（包含是不是商業(yè)中心、文化

中心、教育中心或行政中心等）。附圖：項(xiàng)目在該城市的區(qū)位圖，標(biāo)記

出宗地地區(qū)地點(diǎn)，與標(biāo)記性市政設(shè)備、建筑物（如市中心商圈、機(jī)場(chǎng)

等）的相對(duì)地點(diǎn)和距離、地段的定性描繪（與主要中心地區(qū)辦公/商務(wù)

政府的關(guān)系）。

二、地塊現(xiàn)狀

1、四至范圍；

2、地勢(shì)、地表現(xiàn)狀，包含宗地內(nèi)能否有溝渠、較深的溝壑（小峽

谷）、池塘及高壓線等對(duì)開(kāi)發(fā)有較大影響的要素，并計(jì)算所以而損失的

實(shí)質(zhì)用地面積；

3、地塊地表能否波及到居民拆遷、舊廠搬家或其余改造等，并說(shuō)

明拆遷對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度的影響；

4、地下?tīng)顩r，包含管線、地下電纜、暗渠、地上建筑物原有樁基

及地下建筑構(gòu)造等，地上地下都要注意有沒(méi)有受保護(hù)的歷史文物遺跡、

可利用的建立；

5、土地地形及完好性，地形能否規(guī)整，有否市政代征地、市政綠化帶、市政道路、名勝遺跡、江河湖泊等要素切割土地；

附圖：平面地形圖，標(biāo)記四至范圍及有關(guān)數(shù)據(jù)；地形地貌圖，主

要反應(yīng)宗地地面建筑、河流、溝壑、高壓線等內(nèi)容；地下?tīng)顩r圖，包

括地下管線、暗渠、電纜等。

三、項(xiàng)目交通出行狀況

1、公交系統(tǒng)狀況，包含主要線路、行車區(qū)間等；

2、宗地出行主要依賴的交通方式，能否需要發(fā)展商自己解決；

3、現(xiàn)有交通捷運(yùn)系統(tǒng)，近期或規(guī)劃中能否有地鐵、輕軌等對(duì)交通狀況有重要影響的工程。

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附圖：交通狀況表示圖，包含現(xiàn)有和將來(lái)規(guī)劃的城市公共交通和

快速捷運(yùn)系統(tǒng)。

四、項(xiàng)目周邊社區(qū)配套

項(xiàng)目周邊社區(qū)配套一般是指以項(xiàng)目可輔射范圍（3km）內(nèi)的教育（大

中小學(xué)及教育質(zhì)量狀況）、醫(yī)院、購(gòu)物（大型購(gòu)物中心、主要商業(yè)和菜

市場(chǎng)）、郵局、休閑（文化、體育、娛樂(lè)、公園等等設(shè)備）、銀行以及

其余配套設(shè)備。

附圖：生活設(shè)備散布圖，詳細(xì)地點(diǎn)、距離。

五、項(xiàng)目周邊環(huán)境（依據(jù)個(gè)案特征描繪，沒(méi)有的能夠不寫(xiě)）

項(xiàng)目周邊環(huán)境一般包含地區(qū)治安狀況、空氣狀況、噪聲狀況、污

染狀況（化工廠、河流湖泊污染等）、危險(xiǎn)源狀況（如高壓線、放射性、易燃

易爆物件生產(chǎn)或倉(cāng)儲(chǔ)基地等）、周邊景觀、風(fēng)水狀況以及近期或規(guī)劃中周邊環(huán)境的主要變化，如道路的拓寬、工廠的搬家、大型醫(yī)院、學(xué)校、

購(gòu)物中心或商場(chǎng)的建設(shè)等。

六、市政配套（都要說(shuō)明距宗地距離、接入的可能性）

說(shuō)明項(xiàng)目的道路、上水、下水、電信、水、暖、電、氣等基礎(chǔ)市

政配套狀況，一般要點(diǎn)需要說(shuō)明的道路現(xiàn)狀及規(guī)劃發(fā)展，包含現(xiàn)有路

幅、規(guī)劃路幅，規(guī)劃實(shí)行的時(shí)間，與宗地的關(guān)系（影響）。

七、主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)

項(xiàng)目的基本用地狀況（總占地面積、代征地面積、凈用地面積、

綠化面積、道路面積）、建筑面積（住所建筑面積、公建建筑面積，公

建的內(nèi)容，并劃分經(jīng)營(yíng)性和非經(jīng)營(yíng)性公建的面積）、容積率、容積率、建筑密度、控高、綠化率以及其余規(guī)劃指標(biāo)，特別需說(shuō)明要點(diǎn)性或難

度較大的指標(biāo)對(duì)項(xiàng)目規(guī)劃、建設(shè)的影響。

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第三部分市場(chǎng)剖析

一、宏觀市場(chǎng)

宏觀市場(chǎng)一般是指包含城市經(jīng)濟(jì)狀況、人口、收入及支出、城市

中長(zhǎng)久規(guī)劃發(fā)展目標(biāo)等方面在內(nèi)的宏觀背景，詳細(xì)到分項(xiàng)有GDP及增

長(zhǎng)率、固定財(cái)富投資、市里人口及增加率、人均可支配收入及增加率、

花費(fèi)性支出、城市中長(zhǎng)久發(fā)展規(guī)劃（經(jīng)濟(jì)、城市功能地區(qū)、人口規(guī)劃

以及市政交通系統(tǒng)等）。

二、房地產(chǎn)市場(chǎng)

房地產(chǎn)市場(chǎng)一般要點(diǎn)從城市房地產(chǎn)市場(chǎng)整體市場(chǎng)供需、價(jià)錢(qián)水平以及

發(fā)展趨向三個(gè)大方面進(jìn)行描繪剖析。

三、地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)

1、地區(qū)房地產(chǎn)現(xiàn)狀：描繪地區(qū)房地產(chǎn)的市場(chǎng)供需、價(jià)錢(qián)水平以及在

城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的地點(diǎn)等基本狀況。

2、地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn)：要點(diǎn)描繪地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的產(chǎn)品特點(diǎn)及走勢(shì)、主力客戶集體及花費(fèi)剖析。

3、地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)：地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)品（戶型配比、面積區(qū)

間、戶型構(gòu)造）、價(jià)錢(qián)、營(yíng)銷方式等方面的競(jìng)爭(zhēng)描繪與剖析。（個(gè)案剖析將采納表

格的形式）

4、地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)個(gè)案剖析：要點(diǎn)描繪地區(qū)內(nèi)在開(kāi)經(jīng)典項(xiàng)目、直接

競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目或銷售狀況較好的項(xiàng)目，要點(diǎn)對(duì)個(gè)案進(jìn)行產(chǎn)品、價(jià)錢(qián)、營(yíng)銷手法

等方面剖析。

5、地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)剖析：鑒于上述地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)四個(gè)方面的剖析，明確地區(qū)市場(chǎng)現(xiàn)有產(chǎn)品特點(diǎn)，確立地區(qū)市場(chǎng)產(chǎn)品需求熱門(mén)，正確立位地區(qū)

市場(chǎng)的價(jià)錢(qián)水平易走勢(shì)等。

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第四部分項(xiàng)目地塊SWOT剖析

一、項(xiàng)目地塊優(yōu)勢(shì)剖析

二、項(xiàng)目地塊劣勢(shì)剖析

三、項(xiàng)目時(shí)機(jī)點(diǎn)剖析

四、項(xiàng)目威迫點(diǎn)剖析

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第五部分項(xiàng)目市場(chǎng)定位剖析

“成功的營(yíng)銷應(yīng)從好的產(chǎn)品開(kāi)始”。好的產(chǎn)品取決于其能否能有效地知足市場(chǎng)的需要，也取決于其能否倡議了一種切合人性的生活追求。

項(xiàng)目定位也就是為項(xiàng)目制定整體戰(zhàn)略目標(biāo)，并盡量詳盡地論證這樣的立項(xiàng)“行”仍是“不可以”。定位的基本思路詳細(xì)剖析以下。一、項(xiàng)目定位的原則、戰(zhàn)略與宏圖

（一）、基根源則

1．從花費(fèi)者的心理謀求定位，而不是從生產(chǎn)或銷售者的立場(chǎng)定位；

2．針對(duì)特定目標(biāo)市場(chǎng)，而非整個(gè)市場(chǎng)；

3．充分考慮市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和市場(chǎng)潛力；

4．聯(lián)合本項(xiàng)目區(qū)位特點(diǎn)，充散發(fā)揮區(qū)位環(huán)境優(yōu)勢(shì)；

5．追求差別化的產(chǎn)品，創(chuàng)建出項(xiàng)目所在地的樣板品牌。

（二）、戰(zhàn)略構(gòu)思

1．成立精選小區(qū)

2．服務(wù)城市居民

3．建立品牌效應(yīng)

（三）、小區(qū)宏圖

對(duì)小區(qū)的品位、景觀、生活和娛樂(lè)配套，以及物業(yè)服務(wù)等以文字、圖片、音像等

進(jìn)行描繪。

二、項(xiàng)目整體定位

（一）、我們的項(xiàng)目是什么樣的住所？

從項(xiàng)目特點(diǎn)、地塊優(yōu)勢(shì)、小區(qū)配套、自然環(huán)境與人文環(huán)境等方面對(duì)項(xiàng)目作出整體描繪。

（二）、定位論證

（1）從項(xiàng)目所處宏觀環(huán)境剖析

（2）從項(xiàng)目自己狀況剖析

（3）從所在城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)研剖析

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（4）從開(kāi)發(fā)商的實(shí)力剖析

三、市場(chǎng)所位定位

1、市場(chǎng)當(dāng)先者

2、市場(chǎng)挑戰(zhàn)者

3、市場(chǎng)創(chuàng)新者

四、小區(qū)功能定位

1、我們的住所具備什么功能？

2、定位論證

五、形象定位

（一）、我們的住所以什么樣的形象出現(xiàn)？

（二）、定位論證

1）與所在城市的建筑特點(diǎn)和歷史文化底蘊(yùn)相聯(lián)合。

2）切合市場(chǎng)主流審雅看法。

3）適合超前，做出創(chuàng)新。

六價(jià)錢(qián)定位

我們的住所能賣到什么價(jià)錢(qián)？

定位論證

能夠從以下幾個(gè)方面睜開(kāi)：

1）項(xiàng)目規(guī)模

往常大型項(xiàng)目的一期是以相對(duì)廉價(jià)入市，快速吸引買家，齊集人氣，打響品牌。

跟著住所小區(qū)的日趨成熟，配套設(shè)備逐漸完美，小區(qū)著名度提高，在后邊幾期中能夠

不打或少打廣告，提高售價(jià)，獲得更高的投資回報(bào)。

2）市場(chǎng)調(diào)研剖析

依據(jù)所在城市房地產(chǎn)發(fā)展趨向，確立合理的市場(chǎng)均價(jià)，使目標(biāo)客戶相對(duì)最大化，

市場(chǎng)承接力較強(qiáng)，并且能夠保證發(fā)展商獲得滿意的經(jīng)濟(jì)效益。

3）開(kāi)發(fā)周期

開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)的項(xiàng)目，從整體銷售來(lái)剖析，為了獲得剛進(jìn)入市場(chǎng)就博得先機(jī)的良

好勢(shì)態(tài)，為項(xiàng)目在后期有較大調(diào)價(jià)空間，建立項(xiàng)目?jī)r(jià)錢(qián)和形象整體逐漸走高市場(chǎng)印象，

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一期均價(jià)不宜太高。

4）項(xiàng)目所處地區(qū)

項(xiàng)目所處地區(qū)的市政配套、規(guī)劃遠(yuǎn)景，人們認(rèn)知程度等。

七戶型面積配比定位

我們的住所要做到多大？

1）項(xiàng)目整體戶型定位原則：逢迎主流，適合超前。

2）戶型面積配比表

例：

戶型面積（M2）比率平面形式二房二廳80–11019%平面三房二廳100–12530%平面130–14520%平、錯(cuò)層四房二廳145–17525%平、錯(cuò)層五房三廳180–2806%復(fù)、躍復(fù)合體

3）面積配比定位剖析––––我們?yōu)楹芜@樣定位？

定位論證：

八目標(biāo)客戶定位及剖析

）目標(biāo)市場(chǎng)范圍定位

）目標(biāo)客戶細(xì)分–––我們的住所將會(huì)吸引什么人來(lái)購(gòu)置？一般來(lái)講，能夠依據(jù)以下幾種分類進(jìn)行細(xì)分：

A、以購(gòu)置戶型分：

①購(gòu)置二房以經(jīng)濟(jì)狀況較好的青年夫婦和只身一人貴族為主，年紀(jì)在30歲左右，具

有穩(wěn)固的收入，購(gòu)置一般為自用。購(gòu)房心理以偏好環(huán)境（大規(guī)模崇高社區(qū)，景觀整體

規(guī)劃好），地段較好（交通便利）為主。

②三房在中年夫婦（兒女已上學(xué)）和部分經(jīng)濟(jì)條件好的青年夫婦為主，年紀(jì)集中

在40歲左右，收入較高，事業(yè)已有必定成就。二次置業(yè)為主，購(gòu)房心理多以地段偏好（交通便利），偏好環(huán)境（大規(guī)模崇高社區(qū)，整體規(guī)劃好）和休閑享受（各種休閑設(shè)備

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比較齊備）為主。

③四房及四房以上的房屋，總價(jià)較高，客戶根源較為復(fù)雜，也更加狹窄，可能來(lái)

自中年夫婦家庭構(gòu)造和很少量青年夫婦，甚至是只身一人貴族。但都是經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚，追

求時(shí)髦和講究尊貴、魄力。以二次或多次置業(yè)，自用為主。購(gòu)房心理以休閑享受和商

品偏好為主。

B、按地區(qū)和職業(yè)可分

一般來(lái)說(shuō)有以下幾種：

①本市里成功人士和周邊市、縣事業(yè)有成者或私營(yíng)公司主；

②外處投資的私營(yíng)老板，外資公司高級(jí)管理人員；

③市里特別行業(yè)的高收入人士，如律師、金融、保險(xiǎn)以及高科技人士；

④本市里企事業(yè)單位中高層領(lǐng)導(dǎo)和主管；

⑤本市里政府部門(mén)公事員；

以上①②④⑤中主要以購(gòu)置三房為主，少許是二房、四房和復(fù)式單位的目標(biāo)客戶群。

③⑤是購(gòu)置二房單位的主要目標(biāo)客戶群。

①②③④⑤中有部分會(huì)購(gòu)置四房，躍復(fù)式單位。

C、目標(biāo)客戶定位剖析

①小區(qū)價(jià)錢(qián)要在目標(biāo)客戶經(jīng)濟(jì)能力擔(dān)當(dāng)范圍以內(nèi)的。

②小區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)、生活配套要切合目標(biāo)客戶的生活和享福要求。

③小區(qū)所包含的人文精神要切合目標(biāo)客戶的生活理念。

九小區(qū)配套功能的定位

目的：怎樣表現(xiàn)項(xiàng)目?jī)?nèi)在價(jià)值？

創(chuàng)建樓盤(pán)個(gè)性，形成較強(qiáng)的差別性，能夠在以下幾個(gè)方面突出特點(diǎn)：

1、居家品位：環(huán)境獨(dú)到、風(fēng)格文雅、舒坦溫馨居家空間。

2、服務(wù)品位：優(yōu)秀、專業(yè)、齊備，以人為本的酒店式管理。

3、生活品位：講究室內(nèi)設(shè)計(jì)理念（如少裝飾、多裝飾）居家裝備齊備（如工人房、

書(shū)齋、健身房、儲(chǔ)蓄間等）的高質(zhì)素生活（泛會(huì)所、大型人文主題生態(tài)公園）。

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4、社區(qū)品位：小區(qū)中庭的綠化美化、休閑活動(dòng)空間、配合輕松的背景音樂(lè)，步入

此中，心情舒緩，享受自然。

5、文化品嘗：在小區(qū)內(nèi)設(shè)置各樣文化設(shè)備，加強(qiáng)小區(qū)的文化內(nèi)涵，提高小區(qū)文化

品嘗。

物業(yè)安保培訓(xùn)方案

為規(guī)范保安工作，使保安工作系統(tǒng)化/規(guī)范化,最后使保安具備知足工作需要的知識(shí)和技術(shù)，特?cái)M訂本教課教材綱領(lǐng)。

一、課程設(shè)置及內(nèi)容所有課程分為專業(yè)理論知識(shí)和技術(shù)訓(xùn)練兩大科目。

此中專業(yè)理論知識(shí)內(nèi)容包含：保安理論知識(shí)、消防業(yè)務(wù)知識(shí)、職業(yè)道德、法律知識(shí)、保安禮儀、救護(hù)知識(shí)。作技術(shù)訓(xùn)練內(nèi)容包含：崗位操作引導(dǎo)、勤務(wù)技術(shù)、消防技術(shù)、軍事技術(shù)。

二．培訓(xùn)的及要求培訓(xùn)目的

1）保安人員培訓(xùn)應(yīng)以保安理論知識(shí)、消防知識(shí)、法律知識(shí)教課為主，在教課過(guò)程中，應(yīng)要修業(yè)員全面熟知保安理論知識(shí)及消防專業(yè)知識(shí)，在工作中的操作與運(yùn)用，并基本掌握現(xiàn)場(chǎng)保護(hù)及辦理知識(shí)2）職業(yè)道德課程的

教課應(yīng)依據(jù)不一樣的崗位元而予以不一樣的內(nèi)容，使保何在各自不一樣的工作崗位上都能養(yǎng)成擁有本職業(yè)特點(diǎn)的優(yōu)秀職業(yè)道德和行為規(guī)范）法律知識(shí)教課是理論課的主要內(nèi)容之一，要求所有保安都應(yīng)熟知國(guó)家有關(guān)法

律、法例，成為懂法、知法、守紀(jì)的公民，運(yùn)用法律這一有力武器與違紀(jì)犯法分子作斗爭(zhēng)。工作進(jìn)口門(mén)衛(wèi)保衛(wèi)，定點(diǎn)保衛(wèi)及地區(qū)巡邏為主要內(nèi)容，在平時(shí)管理和發(fā)生突發(fā)事件時(shí)能夠運(yùn)用所學(xué)的技術(shù)保護(hù)公司財(cái)

產(chǎn)以及自己安全。

2、培訓(xùn)要求

1）