住宅小區(qū)調(diào)研報告

住宅小區(qū)調(diào)研報告of1372014.11.252021/5/91of3737一海爾山海灣2021/5/92項目概況of237項目名稱：海爾山海灣容積率：2.4綠化率：40％總戶數(shù)：4000建筑面積：530000平方米占地面積：217588平方米2021/5/93區(qū)位分析of337位置：海爾·山海灣地處開發(fā)區(qū)薛家島（現(xiàn)稱鳳凰島）安子片區(qū)東北部。該區(qū)域位于開發(fā)區(qū)東側(cè)，鳳凰島旅游度假區(qū)內(nèi)，屬于鳳凰島板塊。該區(qū)域具有獨特的山海自然景觀、擁有濱海大道的便利，擁有長江路的繁華，另外海底遂道2011年建成通車等利好因素也大大提升了這一區(qū)域的價值。2021/5/94區(qū)位分析of437交通：位于薛家島碼頭附近，南臨濱海大道，北臨嘉陵江路(填海圍堰路),位于海底隧道門戶,周邊有1、2、18路等多條公交線路，未來規(guī)劃地鐵二號線，方便出行。1.北船職工公寓(公交站)258米2.怡情海岸(公交站)572米3.海爾山海灣北門(公交站)575米4.金澤儒家(公交站)638米5.海爾山海灣(公交站)747米6.藍圖二期(公交站)792米7.安子(公交站)812米8.中冶愛彼岸(公交站)815米9.煙臺前(公交站)913米10.金沙灘(公交站)935米11.西海景苑(公交站)988米12.金沙灘東(公交站)1030米22021/5/95區(qū)位分析of537周邊配套--教育1.安子向陽安置小區(qū)幼兒園939米2.青島經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)育才初級中學(xué)1223米3.海宸幼兒園1317米4.清華苑幼兒園1389米5.薛家島中心小學(xué)1560米6.青島耀中國際學(xué)校黃島校區(qū)1583米7.北京電影學(xué)院現(xiàn)代創(chuàng)意媒體學(xué)院1669米8.薛家島小學(xué)1694米9.薛家島中心幼兒園1726米10.開發(fā)區(qū)第一幼兒園1740米11.北京電影學(xué)院現(xiàn)代創(chuàng)意媒體學(xué)院(東南門)1776米12.嘉陵江路第一小學(xué)1997米2021/5/96區(qū)位分析of637周邊配套--生活1.永聯(lián)佳園超市129米2.澤雨超市144米3.青島博奧裝飾家居體驗館144米4.中澤超市(青島拜登度假公寓西北)160米5.招商銀ATM(北船重工)192米6.金沙灘景區(qū)-景區(qū)商業(yè)街1059米7.銀豆豆超1068米8.易捷便利店(嘉陵江東路)1116米2021/5/97區(qū)位分析of737周邊配套--醫(yī)療1.青島黃島蔡新章中醫(yī)診所143米2.錦都門診1306米3.黃島區(qū)逄敏惠兒科診所1328米4.黃島區(qū)羅昌壽口腔診所1334米5.宋志福診所1538米6.薛家島醫(yī)院1702米7.張筱秋內(nèi)科診所2607米2021/5/98區(qū)位分析of837周邊配套--商業(yè)項目周邊配有佳世客、長江購物廣場(利群)、家佳源麥凱樂等購物場所。2021/5/99區(qū)位分析of937周邊配套--娛樂項目周邊配有金沙灘、銀沙灘、薛家島旅游度假區(qū)、唐島灣游艇國際俱樂部、海上嘉年華、唐島灣公園等娛樂設(shè)施。2021/5/910功能結(jié)構(gòu)分析of10372021/5/911功能結(jié)構(gòu)分析of642組團分析：山海灣一共分為五期，每一期分別為一個居住組團，其中一期340戶，二期644戶，三期990戶，四期1195戶，五期831戶。一期二期五期四期三期2021/5/912功能結(jié)構(gòu)分析of1237用地平衡表2021/5/913交通道路分析of1337小區(qū)路網(wǎng)分析：采用網(wǎng)格式路網(wǎng)，道路均質(zhì)性好，道路相互連通，縮短戶主出行時間。2021/5/914交通道路分析of1437人流車流分析：整個社區(qū)真正做到了人車分流的設(shè)計，利用坡地造景、地庫下挖、地面上抬、地形再造，這樣地面全由綠化及純景觀人行步道組成，而行車及停車全部在地下實現(xiàn)。2021/5/915交通道路分析of1537小區(qū)停車分析地下車庫停車、地上私人車位停車及地面上抬，底層架空停車三種方式結(jié)合2021/5/916公共綠地分析of16372021/5/917公共綠地分析淘寶北京UED岱巖of1737海爾山海灣一期社區(qū)的景觀設(shè)計采用雙軸、雙心、多組團的設(shè)計理念，一樓一花園，一步一風景。社區(qū)兩個主要入口，西側(cè)入口為佛羅倫薩廣場，是社區(qū)精神的集中體現(xiàn)；南部入口為錫耶納廣場，完美呈現(xiàn)了錫耶納的田園風情。海爾山海灣沿東西主景觀軸，依次分布的是：但丁橋、達?芬奇廣場、伊特魯利亞時空。沿南北景觀軸依次分布的是：米開朗基羅莊園、達?芬奇廣場、拉斐爾莊園。文藝復(fù)興時期三大藝術(shù)俊杰的經(jīng)典之作，均在社區(qū)南北景觀軸中以豐富多彩的形式得以完美呈現(xiàn)。2021/5/918公共綠地分析淘寶北京UED岱巖of1837一二期通過植物的線型變化和喬木的精致處理來營造異域情調(diào)的植物庭院效果，表達景觀的優(yōu)雅氣息，在細節(jié)上通過具有濃郁手工氣息的鐵藝、瓷片拼花等方式實現(xiàn)托斯卡納風格景觀精神，充分體現(xiàn)自由、典雅、田園的的藝術(shù)氛圍。2021/5/919公共綠地分析of1937

三、四期是典型的現(xiàn)代風格，同時注重與一、二期風格的融合，綠地景觀以喬灌木、地被、草坪多層次搭配，立體感十足，但是較一二期更為簡潔。2021/5/920公共綠地分析淘寶北京UED岱巖of2037“五層垂直綠化”：一層為大型喬木，如水杉、榆樹等；二層為中小型喬木，如金桂、柿樹等；三層為灌木，如紅楓、紫葉李等；四層為花卉小灌木，如黃馨、紫薇等；五層為草皮等。五層垂直綠化為居于海爾山海灣的人們營造了太多的馨香與浪漫，四季花色，拼湊出海爾山海灣不一樣的美。榆樹（上）廣玉蘭（下）國槐黃櫨松柏灌木2021/5/921公建分析of2137項目的西北側(cè)配有大型教育中心，可以為業(yè)主的孩子提供良好便利的教育條件，東西側(cè)分別配有大型商業(yè)中心與小型商業(yè)網(wǎng)點，滿足業(yè)主不同的購物需求，小區(qū)的商業(yè)都位于小區(qū)外側(cè)，有利于帶動周圍的商業(yè)發(fā)展。2021/5/922建筑組合方式分析of2237海爾山海灣的建筑組合方式分別為行列式和周邊式，一期二期的多層小高層和四期的高層采用了行列式的組合方式，使得每戶都有良好的朝向日照和采光；三期和五期的高層采用了周邊式的組合方式，建筑沿中心景觀周邊布置，這樣的組合方式能更好的組織公建和活動綠地，并且構(gòu)建安靜，安全，方便的內(nèi)院空間。2021/5/923建筑單體分析of23372021/5/924建筑單體分析of2437

一、二期建筑風格整體采用純粹意大利托斯卡納風情，外立面色彩設(shè)計采用淺黃色與石材原色相結(jié)合，體現(xiàn)了原味的托斯卡納建筑色彩元素，一至二層采取天然石材墻面，二層以上為手刷外墻，體現(xiàn)了托斯卡納的傳統(tǒng)建筑工藝。建筑外立面采用層層退臺、戶戶露臺設(shè)計，使每家每戶最大化享有社區(qū)景觀。2021/5/925建筑單體分析of2537灰空間半開放走廊空間錯落2021/5/926建筑單體分析of2637三四期瞰海高層現(xiàn)代風格，運用弧形的曲線立面，貼合大海的呼吸韻律。底部三層深灰色的涂層和石材貼面裝飾；上部黃色或者紅褐色涂層，及弧形的橫向構(gòu)架裝飾。2021/5/927套型分析of2737頂層復(fù)式南北通透式設(shè)計多露臺設(shè)計日常生活空間與休息空間功能分區(qū)很合理私密與開放和諧共存2021/5/928套型分析of2837首層下躍下沉庭院干濕分區(qū)明顯動靜分區(qū)明顯主臥帶獨立陽光廳2021/5/929套型分析of2937多陽臺設(shè)計U-HOME家居智能化管理2021/5/930of3737二魯商藍岸國際2021/5/931項目概況of3037項目名稱：魯商藍岸國際容積率：3.99綠化率：35%總戶數(shù)：3000建筑面積：350000平方米占地面積：53280平方米2021/5/932區(qū)位分析of3137位置：魯商藍岸國際項目位于開發(fā)區(qū)江山南路與長江西路交匯處，中國石油大學(xué)對面，由12棟百米高層組成。魯商擁有完善的周邊配套，距離金融中心、商業(yè)中心僅3分鐘車程。五校環(huán)繞，江山路一小、實驗初中、一中、志賢中學(xué)、石油大學(xué)毗鄰而居。2021/5/933功能結(jié)構(gòu)分析of3237組團分析：魯商藍岸國際一共為兩期，共分為三個組團。2021/5/934功能結(jié)構(gòu)分析of3337綠地分析：該項目的綠地布置比較集中，建筑組合方式采用行列式，公共綠地被住宅圍合，形成院落，增強居民的歸屬感，每棟住宅樓周圍都配有宅旁綠地。N2021/5/935道路交通分析of3437人、車流線分析：魯商藍岸采用人車分行的道路規(guī)劃，在基地的外部做了一圈環(huán)路供車輛行駛，小區(qū)內(nèi)部則規(guī)劃為人行道路。N2021/5/936道路交通分析of3537路網(wǎng)分析2021/5/937交通流線分析of3637停車分析：小區(qū)內(nèi)停車采用地上停車與地下停車相結(jié)合的方式，但調(diào)研發(fā)現(xiàn)地下車庫停車利用率較低，戶主大多選擇地上停車，并且占用消防車道造成行車道路擁擠。2021/5/938of3737三場地調(diào)研2021/5/939場地調(diào)研o