第三章 增值稅 3.6 3.7 3.8

稅法第三章增值稅3.6簡易計(jì)稅方法3.6.1應(yīng)納稅額的計(jì)算3.6.2一般納稅人適用簡易計(jì)稅方法的情形3.6.3適用特殊征收率的情形3.7進(jìn)口貨物計(jì)稅方法、進(jìn)口服務(wù)扣繳計(jì)稅方法3.7.1進(jìn)口貨物計(jì)稅方法3.7.2扣繳計(jì)稅方法3.8幾種特殊經(jīng)營行為應(yīng)納稅額的計(jì)算3.8.1不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為應(yīng)納稅額與預(yù)繳稅額的計(jì)算3.8.2房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)納稅額與預(yù)繳稅額的計(jì)算3.8.3納稅人（其他個(gè)人除外）跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務(wù)的增值稅處理3.8.4不動產(chǎn)經(jīng)營租賃的增值稅處理章節(jié)目錄3.6.1應(yīng)納稅額的計(jì)算納稅人發(fā)生應(yīng)稅銷售行為適用簡易計(jì)稅方法的，按照銷售額和征收率計(jì)算應(yīng)納增值稅稅額，并且不得抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。計(jì)算公式為：應(yīng)納稅額=銷售額×征收率銷售額是不含增值稅的銷售額，納稅人采用銷售額和應(yīng)納增值稅稅額合并定價(jià)方法的，應(yīng)將含稅銷售額換算成不含稅銷售額。換算公式為：不含稅銷售額＝含稅銷售額÷（1＋征收率）適用簡易計(jì)稅方法，除有特殊規(guī)定（具體內(nèi)容見3.6.3）外，征收率為3%。小規(guī)模納稅人一律采用簡易計(jì)稅方法計(jì)稅。一般納稅人發(fā)生財(cái)政部和國家稅務(wù)總局規(guī)定的特定應(yīng)稅行為（具體內(nèi)容見3.6.2），可以選擇適用簡易計(jì)稅方法計(jì)稅，但一經(jīng)選擇，36個(gè)月內(nèi)不得變更。3.6簡易計(jì)稅方法適用對象：1.小規(guī)模納稅人2.稅法規(guī)定可以采用簡易計(jì)稅方式的一般納稅人增值稅法草案第十四條規(guī)定：增值稅征收率為百分之三。法規(guī)應(yīng)用案例：某餐館為增值稅小規(guī)模納稅人，某月共取得餐飲收入總額51.5萬元。如何計(jì)算該餐館當(dāng)月應(yīng)繳納的增值稅？解析:不含稅銷售額=51.5÷（1＋3%）＝50（萬元）應(yīng)繳納增值稅稅額=50×3%＝1.5（萬元）情景導(dǎo)入：甲公司是混凝土生產(chǎn)企業(yè)，增值稅一般納稅人，經(jīng)營范圍包括預(yù)拌商品混凝土、瀝青混凝土、石膏混凝土混凝土預(yù)制件等。某月將自產(chǎn)瀝青混凝土銷售，選擇簡易計(jì)稅方式按照3%征收率計(jì)算繳納了增值稅；另因生產(chǎn)的商品混凝土供不應(yīng)求，從其他企業(yè)外購一部分商品混凝土，作為自產(chǎn)混凝土的補(bǔ)充銷售給客戶。對于這部分轉(zhuǎn)銷售的外購混凝土，甲公司同樣采用簡易計(jì)稅方法按照3%征收率計(jì)算繳納了增值稅。甲公司上述業(yè)務(wù)處理正確嗎？1.銷售下列自產(chǎn)貨物，可選擇按簡易辦法計(jì)征增值稅（1）縣級及縣級以下小型水力發(fā)電單位生產(chǎn)的自產(chǎn)電力。小型水力發(fā)電單位，是指各類投資主體建設(shè)的裝機(jī)容量為5萬千瓦以下（含5萬千瓦）的小型水力發(fā)電單位。（2）自產(chǎn)建筑用和生產(chǎn)建筑材料所用的砂、土、石料。（3）以自己采掘的砂、土、石料或其他礦物連續(xù)生產(chǎn)的磚、瓦、石灰（不含黏土實(shí)心磚、瓦）。（4）自己用微生物、微生物代謝產(chǎn)物、動物毒素、人或動物的血液或組織制成的生物制品。（5）自產(chǎn)的自來水。（6）自來水公司銷售自來水。（7）自產(chǎn)的商品混凝土（僅限于以水泥為原料生產(chǎn)的水泥混凝土）。

3.6.2一般納稅人適用簡易計(jì)稅方法的情形（1）公共交通運(yùn)輸服務(wù)。公共交通運(yùn)輸服務(wù)，包括輪客渡、公交客運(yùn)、地鐵、城市輕軌、出租車、長途客運(yùn)、班車。（2）經(jīng)認(rèn)定的動漫企業(yè)為開發(fā)動漫產(chǎn)品提供的動漫腳本編撰、形象設(shè)計(jì)、背景設(shè)計(jì)、動畫設(shè)計(jì)、分鏡、動畫制作、攝制、描線、上色、畫面合成、配音、配樂、音效合成、剪輯、字幕制作、壓縮轉(zhuǎn)碼（面向網(wǎng)絡(luò)動漫、手機(jī)動漫格式適配）服務(wù)，以及在境內(nèi)轉(zhuǎn)讓動漫版權(quán)（包括動漫品牌、形象或者內(nèi)容的授權(quán)及再授權(quán)）。（3）電影放映服務(wù)、倉儲服務(wù)、裝卸搬運(yùn)服務(wù)、收派服務(wù)和文化體育服務(wù)。2.銷售下列服務(wù)和不動產(chǎn)，可選擇按簡易辦法計(jì)征增值稅政策實(shí)訓(xùn)：下列一般納稅人銷售貨物的情形中，可選擇按簡易征稅方法計(jì)算繳納增值稅的有：A．甲建筑公司生產(chǎn)的黏土實(shí)心磚

B.乙藥品零售企業(yè)銷售的抗癌藥品C.丙小型水力發(fā)電單位生產(chǎn)的自產(chǎn)電力（縣級）

D.丁建材公司銷售自產(chǎn)的以水泥為原料生產(chǎn)的水泥混凝土答案：BCD解析：生產(chǎn)黏土實(shí)心磚不能適用簡易計(jì)稅方法，選項(xiàng)A不正確。（9）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目。房地產(chǎn)老項(xiàng)目是指：①《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項(xiàng)目；②未取得《建筑工程施工許可證》的，建筑工程承包合同注明的開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項(xiàng)目。（10）提供非學(xué)歷教育服務(wù)。（11）一般納稅人提供勞務(wù)派遣服務(wù)，可以選擇差額納稅，以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除代用工單位支付勞務(wù)派遣員工的工資、福利和為其辦理社會保險(xiǎn)及住房公積金后的余額為銷售額，按照簡易計(jì)稅方法依5%的征收率計(jì)算繳納增值稅。（12）一般納稅人銷售電梯的同時(shí)提供安裝服務(wù)，其安裝服務(wù)可以按照甲供工程選擇適用簡易計(jì)稅方法計(jì)稅。（4）以納入營改增試點(diǎn)之日前取得的有形動產(chǎn)為標(biāo)的物提供的經(jīng)營租賃服務(wù)。（5）在納入營改增試點(diǎn)之日前簽訂的尚未執(zhí)行完畢的有形動產(chǎn)租賃合同。（6）以清包工方式提供的建筑服務(wù)。以清包工方式提供建筑服務(wù)，是指施工方不采購建筑工程所需的材料或只采購輔助材料，并收取人工費(fèi)、管理費(fèi)或者其他費(fèi)用的建筑服務(wù)。（7）為甲供工程提供的建筑服務(wù)。甲供工程是指全部或部分設(shè)備、材料、動力由工程發(fā)包方自行采購的建筑工程。（8）銷售或出租2016年4月30日前取得的不動產(chǎn)。3.下列情形，暫按簡易辦法計(jì)征增值稅：（1）資管產(chǎn)品管理人運(yùn)營資管產(chǎn)品過程中發(fā)生的增值稅應(yīng)稅行為。（2）寄售商店代銷寄售物品（包括居民個(gè)人寄售的物品在內(nèi)）。（3）典當(dāng)業(yè)銷售死當(dāng)物品。4.下列情形，可選擇按簡易辦法計(jì)征增值稅：（1）單采血漿站銷售非臨床用人體血液。（2）藥品經(jīng)營企業(yè)銷售生物制品。（3）生產(chǎn)銷售和批發(fā)、零售抗癌藥品政策應(yīng)用提示：一般納稅人按規(guī)定選擇適用簡易計(jì)稅方法計(jì)稅，一經(jīng)選擇，36個(gè)月內(nèi)不得變更。政策實(shí)訓(xùn)：一般納稅人發(fā)生的下列業(yè)務(wù)中，可選擇按簡易征稅方法計(jì)算繳納增值稅的有：A．收派服務(wù)B．電影放映服務(wù)C．以清包工方式提供的建筑服務(wù)D．出租2016年4月30日前取得的不動產(chǎn)答案：ABCD3.6.3簡易計(jì)稅方式中可按銷售差額計(jì)稅的情形1.納稅人提供建筑服務(wù)適用簡易計(jì)稅方法的，以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除支付的分包款后的余額為銷售額。分包款是指支付給分包方的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用。2.物業(yè)管理服務(wù)的納稅人，向服務(wù)接受方收取的自來水水費(fèi)，以扣除其對外支付的自來水水費(fèi)后的余額為銷售額，按照簡易計(jì)稅方法依照?3%的征收率計(jì)算繳納增值稅。3.一般納稅人和小規(guī)模納稅人提供勞務(wù)派遣服務(wù)，可以選擇差額納稅，以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除代用工單位支付給勞務(wù)派遣員工的工資、福利和為其辦理社會保險(xiǎn)及住房公積金后的余額為銷售額，按照簡易計(jì)稅方法依照?5%的征收率計(jì)算繳納增值稅。1．適用5%征收率的情形（1）一般納稅人銷售或經(jīng)營租賃不動產(chǎn)，選擇簡易計(jì)稅方法的。（2）一般納稅人2016年4月30日前簽訂的不動產(chǎn)融資租賃合同，或以2016年4月30日前取得的不動產(chǎn)提供的融資租賃服務(wù)，選擇適用簡易計(jì)稅方法的。（3）納稅人轉(zhuǎn)讓2016年4月30日前取得的土地使用權(quán)，選擇適用簡易計(jì)稅方法的。（4）一般納稅人提供人力資源外包服務(wù)，選擇按照差額計(jì)稅的。（5）納稅人提供安全保護(hù)服務(wù)，選擇差額計(jì)稅的。（6）一般納稅人收取試點(diǎn)前開工的一級公路、二級公路、橋、閘通行費(fèi)，選擇適用簡易計(jì)稅方法的。（7）小規(guī)模納稅人銷售自建或者取得的不動產(chǎn)。（8）小規(guī)模納稅人出租（經(jīng)營租賃）其取得的不動產(chǎn)（不含個(gè)人出租住房）。個(gè)人出租住房應(yīng)按照5%的征收率減按1.5%計(jì)算應(yīng)納稅額。3.6.4適用特殊征收率的情形2.減按2%計(jì)征增值稅的情形適用3%征收率的一般納稅人和小規(guī)模納稅人在下列情況下可以減按2%計(jì)征增值稅。（1）小規(guī)模納稅人（其他個(gè)人除外）銷售自己使用過的固定資產(chǎn)，減按2%征收率征收增值稅。一般納稅人銷售自己使用過的屬于不得抵扣且未抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的固定資產(chǎn)，按照簡易辦法依照3%征收率減按2%征收增值稅，納稅人應(yīng)開具普通發(fā)票。納稅人可以選擇放棄該政策，按照簡易辦法依照3%征收率繳納增值稅并可以開具增值稅專用發(fā)票。（2）納稅人銷售舊貨，按照簡易辦法依照3%征收率減按2%征收增值稅。舊貨是指進(jìn)入二次流通的具有部分使用價(jià)值的貨物（含舊汽車、舊摩托車和舊游艇），但不包括自己使用過的物品。上述適用3%征收率減按2%征收增值稅的情形，按下列公式確定銷售額和應(yīng)納稅額：銷售額=含稅銷售額÷（1+3%）應(yīng)納稅額=銷售額×2%具體政策提示：自2020年5月1日至2023年12月31日，從事二手車經(jīng)銷業(yè)務(wù)的納稅人銷售其收購的二手車，減按0.5%征收率征收增值稅，并按下列公式計(jì)算銷售額：銷售額＝含稅銷售額/（1+0.5%）政策實(shí)訓(xùn)1：甲企業(yè)為一般納稅人，某月出售使用過的包裝物、低值易耗品、材料等取得含稅銷售額56.5萬元，企業(yè)會計(jì)人員按照簡易辦法依照3%征收率減按2%計(jì)算繳納增值稅1.1萬元，計(jì)算方法為：56.5÷（1+3%）×2%=1.1（萬元）。該企業(yè)會計(jì)人員計(jì)算繳納增值稅的方法正確嗎？解析：該筆業(yè)務(wù)計(jì)算繳納增值稅的方法不正確。企業(yè)出售使用過的包裝物、低值易耗品、材料等不屬于銷售舊貨，而是銷售使用過的物品，應(yīng)按一般計(jì)稅方法計(jì)算銷項(xiàng)稅額。銷項(xiàng)稅額=56.5÷（1+13%）×13%=6.5（萬元）政策實(shí)訓(xùn)2：某二手車經(jīng)銷企業(yè)為增值稅小規(guī)模納稅人，2021年6月分別向增值稅一般納稅人甲公司和自然人王先生銷售其收購的二手車，取得的含稅銷售額分別為10.05萬元和8.04萬元，應(yīng)如何計(jì)算應(yīng)納稅額？解析：根據(jù)二手車經(jīng)銷階段的稅收優(yōu)惠政策，二手車經(jīng)銷企業(yè)銷售其收購的二手車時(shí)，按0.5%的征收率繳納增值稅，則該企業(yè)銷售二手車應(yīng)繳納的稅款為（10.05+8.04）/（1+0.5%）×0.5%=0.09萬元3.7.1進(jìn)口貨物計(jì)稅方法納稅人進(jìn)口貨物，按照組成計(jì)稅價(jià)格和規(guī)定的稅率計(jì)算應(yīng)納稅額，不得抵扣任何稅額。計(jì)算公式為：組成計(jì)稅價(jià)格=關(guān)稅完稅價(jià)格＋關(guān)稅＋消費(fèi)稅應(yīng)納稅額=組成計(jì)稅價(jià)格×稅率上式中的關(guān)稅完稅價(jià)格是征收關(guān)稅的稅基，其確定方法詳見6.4。法規(guī)運(yùn)用案例：

甲商貿(mào)公司某月進(jìn)口貨物一批。該批貨物在國外的買價(jià)40萬元，運(yùn)抵我國海關(guān)前發(fā)生包裝費(fèi)、運(yùn)輸費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)等共計(jì)20萬元。該貨物進(jìn)口關(guān)稅稅率15%，增值稅稅率13%。應(yīng)如何計(jì)算進(jìn)口該批貨物應(yīng)納增值稅？解析：關(guān)稅完稅價(jià)格=40＋20=60（萬元）

進(jìn)口環(huán)節(jié)應(yīng)納增值稅稅額=60×（1+15%）×13%=8.97（萬元）3.7進(jìn)口貨物計(jì)稅方法、進(jìn)口服務(wù)扣繳計(jì)稅方法3.7.2扣繳計(jì)稅方法情景引入：瑞士甲公司為我國乙公司提供一項(xiàng)咨詢服務(wù)，合同價(jià)款106萬元，瑞士甲公司在我國沒有設(shè)立經(jīng)營機(jī)構(gòu)，該筆咨詢服務(wù)應(yīng)納增值稅額如何計(jì)算？是否應(yīng)由甲公司申報(bào)繳納？境外的單位或個(gè)人在境內(nèi)銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)，在境內(nèi)未設(shè)有經(jīng)營機(jī)構(gòu)的，以購買方為扣繳義務(wù)人。情景解析：由于瑞士甲公司在我國沒有設(shè)立經(jīng)營機(jī)構(gòu)，應(yīng)由購買方乙公司代扣代繳該筆稅款。代扣代繳增值稅=106/（1+6%）×6%=6（萬元）一般情形的不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目不同，分別適用不同的稅收政策。本節(jié)內(nèi)容是針對一般情形不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為的稅收規(guī)定，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的稅收政策見3.8.2。納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動產(chǎn)，包括以直接購買、接受捐贈、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得的不動產(chǎn)。3.8幾種特殊經(jīng)營行為應(yīng)納稅額的計(jì)算3.8.1不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為應(yīng)納稅額與預(yù)繳稅額的計(jì)算1．一般納稅人轉(zhuǎn)讓2016年4月30日前取得的不動產(chǎn)應(yīng)納稅額的計(jì)算（1）轉(zhuǎn)讓2016年4月30日前取得（不含自建）的不動產(chǎn)，可以選擇適用簡易計(jì)稅方法計(jì)稅，以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除不動產(chǎn)購置原價(jià)或者取得不動產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額為銷售額，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。選擇適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額計(jì)算應(yīng)納稅額。（2）一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2016年4月30日前自建的不動產(chǎn)，可以選擇適用簡易計(jì)稅方法計(jì)稅，以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。選擇適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額計(jì)算應(yīng)納稅額。2.一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2016年5月1日后取得的不動產(chǎn)應(yīng)納稅額的計(jì)算適用一般計(jì)稅方法，以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額計(jì)算應(yīng)納稅額。3.小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓取得的不動產(chǎn)應(yīng)納稅額的計(jì)算（1）除個(gè)人轉(zhuǎn)讓其購買的住房外，按以下規(guī)定繳納增值稅：①小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓其取得（不含自建）的不動產(chǎn)，以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除不動產(chǎn)購置原價(jià)或者取得不動產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額為銷售額，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。②小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓其自建的不動產(chǎn)，以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。（2）個(gè)人轉(zhuǎn)讓其購買的住房，按以下規(guī)定繳納增值稅：①北京市、上海市、廣州市和深圳市適用的稅收政策：個(gè)人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，以銷售收入減去購買住房價(jià)款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅；個(gè)人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征增值稅。②其他地區(qū)適用的稅收政策：個(gè)人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個(gè)人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。4.預(yù)繳稅額的計(jì)算與納稅地點(diǎn)自然人按規(guī)定的計(jì)稅方法向不動產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅，無需預(yù)繳稅款。除自然人以外的納稅人轉(zhuǎn)讓取得的不動產(chǎn)，在不動產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款后，回到機(jī)構(gòu)所在地自行申報(bào)納稅。預(yù)繳稅款的計(jì)算方法不區(qū)分納稅人類型、不區(qū)分計(jì)稅方法，只區(qū)分不動產(chǎn)來源是取得（非自建）還是自建兩種情形進(jìn)行預(yù)繳。（1）非自建不動產(chǎn)：對于納稅人銷售非自建的不動產(chǎn)，應(yīng)以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除不動產(chǎn)購置原價(jià)或者取得不動產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額，按照5%的預(yù)征率（或者征收率）向不動產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳（或者繳納）稅款。計(jì)算公式為：應(yīng)預(yù)繳稅款=（全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-不動產(chǎn)購置原價(jià)或者取得不動產(chǎn)時(shí)的作價(jià)）÷（1+5%）×5%（2）自建不動產(chǎn)：對于納稅人銷售自建的不動產(chǎn)，應(yīng)以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，按照5%的預(yù)征率向不動產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳（或者繳納）稅款。計(jì)算公式為：應(yīng)預(yù)繳稅款=全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用÷（1+5%）×5%政策實(shí)訓(xùn)：某納稅人（非自然人）2021年6月30日轉(zhuǎn)讓其2015年購買的位于外省某市區(qū)的寫字樓一層，取得轉(zhuǎn)讓收入1000萬元（含稅，下同）。納稅人2015年購買時(shí)的價(jià)格為700萬元，保留了所有合法有效憑證。如果該納稅人為增值稅一般納稅人，選擇簡易計(jì)稅方法和一般計(jì)稅方法應(yīng)分別預(yù)繳多少稅款？如該納稅人為小規(guī)模納稅人又應(yīng)該如何預(yù)繳稅款？解析：預(yù)繳稅款時(shí)，不需要區(qū)分納稅人性質(zhì)，也不需要區(qū)分房產(chǎn)取得的時(shí)間是“營改增”之前還是之后，只需要判斷所銷售的不動產(chǎn)是自建的不動產(chǎn)，還是購入的不動產(chǎn)。該例中納稅人轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)為2015年外購的，應(yīng)以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除不動產(chǎn)購置原價(jià)后的余額，按照5%的預(yù)征率向不動產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，應(yīng)預(yù)繳稅款=300÷（1+5%）×5%=14.29萬元。1．銷售額的確定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，除按規(guī)定采用簡易計(jì)稅方式以外的，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅，按取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目對應(yīng)的土地價(jià)款后的余額計(jì)算銷售額。銷售額的計(jì)算公式如下：銷售額=（全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款）÷（1+9%）當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款=（當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積÷房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積）×支付的土地價(jià)款其中，當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積，是指當(dāng)期進(jìn)行納稅申報(bào)的增值稅銷售額對應(yīng)的建筑面積；房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積，是指房地產(chǎn)項(xiàng)目可以出售的總建筑面積，不包括銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)未單獨(dú)作價(jià)結(jié)算的配套公共設(shè)施的建筑面積。一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目，可以選擇適用簡易計(jì)稅方法按照5%的征收率計(jì)稅，以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額，不得扣除對應(yīng)的土地價(jià)款。一經(jīng)選擇簡易計(jì)稅方法計(jì)稅的，36個(gè)月內(nèi)不得變更為一般計(jì)稅方法計(jì)稅。3.8.2房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)納稅額與預(yù)繳稅額的計(jì)算2．預(yù)繳稅款房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的一般納稅人采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的，應(yīng)在收到預(yù)收款時(shí)按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款÷（1+適用稅率或征收率）×3%上式中，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，按照9%的適用稅率計(jì)算；適用簡易計(jì)稅方法計(jì)稅的，按照5%的征收率計(jì)算。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的一般納稅人應(yīng)在取得預(yù)收款的次月納稅申報(bào)期向主管國稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款。3．進(jìn)項(xiàng)稅額房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，兼有一般計(jì)稅方法計(jì)稅、簡易計(jì)稅方法計(jì)稅、免征增值稅的房地產(chǎn)項(xiàng)目而無法劃分不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額的，應(yīng)以《建筑工程施工許可證》注明的“建設(shè)規(guī)模”為依據(jù)進(jìn)行劃分。不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額=當(dāng)期無法劃分的全部進(jìn)項(xiàng)稅額×簡易計(jì)稅、免稅房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模房地產(chǎn)項(xiàng)目總建設(shè)規(guī)模建筑服務(wù)的納稅地點(diǎn)，遵循機(jī)構(gòu)所在地納稅的基本原則，輔之以建筑服務(wù)發(fā)生地預(yù)繳機(jī)制。對異地提供建筑服務(wù)，實(shí)行先在建筑服務(wù)發(fā)生地實(shí)行預(yù)繳，然后回到機(jī)構(gòu)所在地申報(bào)納稅的征管模式。對于納稅人在同一直轄市、計(jì)劃單列市范圍內(nèi)跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務(wù)的，由直轄市、計(jì)劃單列市稅務(wù)局決定是否適用該規(guī)定。納稅人跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務(wù)，按照以下規(guī)定預(yù)繳稅款：（1）一般納稅人跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務(wù)，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除支付的分包款后的余額，按照2%的預(yù)征率計(jì)算應(yīng)預(yù)繳稅款。應(yīng)預(yù)繳稅款=（全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-支付的分包款）÷（1+9%）×2%（2）簡易計(jì)稅方法納稅人跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務(wù)，以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除支付的分包款后的余額，按照3%的征收率計(jì)算應(yīng)預(yù)繳稅款。應(yīng)預(yù)繳稅款=（全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-支付的分包款）÷（1+3%）×3%納稅人取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除支付的分包款后的余額為負(fù)數(shù)的，可結(jié)轉(zhuǎn)下次預(yù)繳稅款時(shí)繼續(xù)扣除。納稅人應(yīng)按照工程項(xiàng)目分別計(jì)算應(yīng)預(yù)繳稅款，分別預(yù)繳。3.8.3納稅人（其他個(gè)人除外）跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務(wù)的增值稅處理納稅人以經(jīng)營租賃方式出租其取得的不動產(chǎn)（提供道路通行服務(wù)除外）適用下列辦法。取得的不動產(chǎn)包括以直接購買、接受捐贈、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得的不動產(chǎn)。納稅人（其他個(gè)人除外）所出租的不動產(chǎn)與其機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣（市、區(qū)）的，需要在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款，回機(jī)構(gòu)所在地申報(bào)繳納。他個(gè)人出租不動產(chǎn)，不需要預(yù)繳稅款，直接在不動產(chǎn)所在地申報(bào)納稅。對于不動產(chǎn)所在地與其機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣（市、區(qū)）但在同一直轄市或計(jì)劃單列市的，可由直轄市或計(jì)劃單列市國家稅務(wù)局決定是否需要預(yù)繳稅款。3.8.4不動產(chǎn)經(jīng)營租賃的增值稅處理1．出租不動產(chǎn)適用一般計(jì)稅方法的情形一般納稅人出租其2016年5月1日后取得的不動產(chǎn)，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅。2.出租不動產(chǎn)適用簡易計(jì)稅方法的情形（1）一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產(chǎn)（個(gè)人出租住房除外），可以選擇適用簡易計(jì)稅方法，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。（2）單位和個(gè)人（小規(guī)模納稅人）出租不動產(chǎn)（不含出租住房），按5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。（3）個(gè)體工商戶、其他個(gè)人出租住房，按照5%的征收率減按1.5%計(jì)算應(yīng)納稅額。3.預(yù)繳稅款的計(jì)算（1）適用一般計(jì)稅方法的，應(yīng)預(yù)繳稅款＝含稅銷售額÷（1+9%）×3%（2）適用簡易計(jì)稅方法計(jì)稅的，應(yīng)預(yù)繳稅款＝含稅銷售額÷（1+5%）×5%（3）個(gè)體工商戶出租住房的，應(yīng)預(yù)繳稅款＝含稅銷售額÷（1+5%）×1.5%綜合案例3-1：某生產(chǎn)企業(yè)為增值稅一般納稅人，生產(chǎn)的貨物適用13％增值稅稅率，2021年6月該企業(yè)的有關(guān)生產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務(wù)如下：