天森國際項目營銷策略案

天森·金海國際營銷策略案提報前的工作推進情況盤點在天森楊總、宦總、楊副總、趙經理、謝總監(jiān)的鼎力配合下，昆明中原推進了如下的工作：項目周邊市場調研（熟悉了項目區(qū)域市場環(huán)境，了解到第三城·財富中心、駿信國際汽配城、國際·昆明珠寶城等競爭樓盤信息）；房交會執(zhí)行策略案提報（溝通確認了房交會參展目的，參展形式，聚客方式及初步目標）；協(xié)助項目臨時接待中心及售樓部選址（初步定臨時接待中心位于金源商務中心3棟大堂）；協(xié)助完成展位場地租用工作（與展位組委會對接并確認展位）；協(xié)助完成展位設計工作（與兩家設計公司對接）；推進項目效果圖制作工作（與建筑設計單位對接，進行項目效果圖渲染工作）；協(xié)助與廣州奧迪斯公司就項目電梯選擇進行對接；……項目推進確認工作內容項目案名：天森·金海國際項目屬性定位：保稅區(qū)·三城中心·國際總部商務項目初次亮相：2011年春季房交會5-17-B1展位合作展位公司：朗藝合作廣告公司：和合盛陽臨時接待中心：金源商務中心3棟1F大堂目錄NO.1市場環(huán)境NO.4戰(zhàn)略部署NO.2項目解析NO.3營銷戰(zhàn)略市場背景競爭格局營銷策略項目定位價值解析品牌戰(zhàn)略市場環(huán)境解析Part1政府房地產政策分析Part1.1房地產市場持續(xù)受到政府調控，市場每次過熱后，政府即用嚴厲的政策進行打壓從近10年全國房地產銷售面積和銷售價格指數變化來看，房地產業(yè)歷經政策“千錘百煉”，貨幣政策是關鍵：房地產業(yè)1998年“房改”特別是2003年明確房地產業(yè)支柱產業(yè)地位以來，房地產業(yè)成為國家調控重點，幾乎每年都有各種“政策”出臺，但只有在2008年，在持續(xù)的從緊貨幣政策和宏觀經濟增速放緩的大背景下，中國房地產才首次出現調整。每一輪宏觀調控后，房價報復性反彈，政府政策的邊際效用遞減每一輪的宏觀調控都是政府對房價過快上漲的打壓，但每經過一次打壓，而后便是房價持續(xù)的上漲。如圖所示，自2007-2008年房價受政策嚴厲控制以來，房價持續(xù)上漲之勢未能改變。頒布時間出處名稱主要內容2010年1月10日國務院辦公廳《關于促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（國十條）1、加大差別化信貸政策執(zhí)行力度，二套房貸款首付款比例不得低于40%。2010年1月10日國土資源部國土資源部發(fā)言1、合理確定商品住房項目預售許可的最低規(guī)模，不得分層、分單元辦理預售許可。2、已取得預售許可的房地產開發(fā)企業(yè)，要在規(guī)定時間內一次性公開全部房源，嚴格按照申報價格，明碼標價對外銷售。2010年1月18日央行央行發(fā)言提高大型金融機構存款準備金率0.5個百分點2010年1月21日國土資源部《國土資源部關于改進報國務院批準城市建設用地申報與實施工作的通知》申報住宅用地的,經濟適用住房、廉租住房和中低價位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于70%.

2010年2月11日央行央行貨幣報告2010年廣義貨幣供應量將增長17%。2010年2月11日央行央行發(fā)言上調金融機構存款準備金率0.5個百分點2010年3月10日國土資源部關于加強房地產用地供應和監(jiān)管有關問題的通知(“國十九條”)1、嚴禁向別墅供地2、競買保證金提至20%3、確保保障性住房用地供應2010年3月12日國土資源部

將于今年3月至7月在全國開展對房地產用地突出問題的專項檢查,本次調查重點針對擅自改變房產用地用途、違規(guī)供應土地建設別墅以及囤地炒地等問題.2010年3月18日國資委國資委新聞發(fā)布會宣布央企即將退出房地產市場2010年受到通脹影響，房價過熱上漲，政府調控愈加嚴厲

2011年初，住宅限購政策登陸昆明，為商務商業(yè)帶來利好信息2010年4月14日國務院國務院常務會議（“國四條”）繼續(xù)支持居民自住和改善型住房消費，抑制投資投機性購房。加大差別化信貸政策執(zhí)行度，切實防范住房按揭貸款風險。力爭到2012年末，基本解決1540萬戶低收入住房困難家庭的住房問題。2010年4月15日國務院國務院常務會議（“新國四條”）1、90㎡以上首套房首付30%；2、二套房首付不得低于50%；3、三套房大幅度挑高首付款比例和利率水平；4、嚴格控制炒房和投機性購房2010年4月17日國務院《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》（“新國十條”）1、停發(fā)第三套房貸款；2、遏制外地炒房者；3、物業(yè)稅漸行漸近4、問責制強化執(zhí)行力2010年5月2日央行

中國人民銀行決定,從2010年5月10日起，上調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點,農村信用社、村鎮(zhèn)銀行暫不上調。2010年9月29日國家有關部委中央鞏固樓市調控成果三套及以上房貸暫停發(fā)各商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民家庭購買第三套及以上住房貸款；2010年10月28日昆明市別墅及多層須現房銷售昆明商品房將網上簽約從2011年1月1日起，昆明市將加強商品房預售的監(jiān)管。對開發(fā)商來說，高層建筑必須達到7層才能預售，別墅及多層住宅將要求全現房銷售，不得分層、分單元辦理預售許可。2010年11月2日昆明市昆房貸利率7折優(yōu)惠取消對購房者等于4次加息從11月1日起，銀行全面取消房貸7折利率，給予房貸客戶的利率優(yōu)惠下限調整為同檔期基準利率的85%。2010年1月18日昆明市人民政府召開“進一步加強房地產市場秩序調控工作新聞通報會”在昆明市主城四區(qū)及呈貢縣行政區(qū)域范圍內，昆明市戶籍居民和非本市戶籍居民的同一購房家庭在昆明主城四區(qū)及呈貢縣行政區(qū)域范圍內（含三個國家級開發(fā)、度假區(qū)）只能新購買一套商品住房。2011年2月11日云南省人民政府云南省人民政府關于進一步做好房地產市場調控工作的意見》（新“省十條”）1、購房不足5年者，轉讓營業(yè)稅按銷售收入全額征收；2、二套房首付款比例不低于60%；3、保障房用地供應不低于總量的70%；4、必須實行“限房價、競地價”2011年2月25日昆明市人民政府關于進一步做好房地產市場調控工作的實施意見“昆十條”還提出在全市范圍內推廣“限房價、競地價”的土地出讓方式，力求穩(wěn)定房價。比起1月18日出臺的“同一購房家庭只能新購買一套商品住房、各商業(yè)銀行暫停發(fā)放三套及以上住房貸款”限購令來說，“昆十條”的調控力度明顯加碼。昆明消費者對信貸政策反應較為敏感，2010年4月首付比例上調導致4、5月份成交量下滑2010年昆明主城區(qū)商品房每月成交量及成交價格連續(xù)性變化圖全國各地嚴格的限購令政策擠出了住宅投資投機者，量跌價升，剛需購買者觀望情緒濃厚長春上海北京廣州重慶昆明限購令政策出臺后各大城市成交量同比大幅回落，凸顯了市場的觀望情緒。2011年1月2011年2月中旬2011年2月下旬各大城市限購令細則出臺時間小結房地產市場持續(xù)受到政府調控，市場每次過熱后，政府即用嚴厲的政策進行打壓；每一輪宏觀調控后，房價報復性反彈，政府政策的邊際效用遞減；2010年受到通脹影響，房價過熱上漲，政府調控愈加嚴厲

；2011年初，住宅限購政策登陸昆明，為商務商業(yè)帶來利好信息；全國各地嚴格的限購令政策擠出了住宅投資投機者，量跌價升，剛需購買者觀望情緒濃厚；經開區(qū)優(yōu)惠政策Part1.2為進一步加大招商引資工作的力度，擴大利用外來資金規(guī)模，增強可持續(xù)發(fā)展的后勁，鼓勵各類經濟形式到昆明經濟技術開發(fā)區(qū)投資興業(yè)，經濟技術開發(fā)區(qū)在國家、省、市給予企業(yè)優(yōu)惠政策的基礎上對入駐經開區(qū)的鼓勵類項目和有功人員給予以下優(yōu)惠政策。經開區(qū)通過企業(yè)發(fā)展資金扶持區(qū)域內的企業(yè)，稅收政策優(yōu)惠力度較大——增值稅“兩免三減半”、企業(yè)所得稅“五免五減半”扶持政策：企業(yè)上繳的增值稅、營業(yè)稅及企業(yè)所得稅形成的經開區(qū)地方財政收入部分，以企業(yè)發(fā)展資金形式扶持企業(yè)發(fā)展，此政策自企業(yè)登記注冊年度起執(zhí)行三年，期滿后另行制定，具體比例如下：房地產類項目：給予30%；商貿、服務類項目：給予40%；工業(yè)生產類項目（包括科技開發(fā)類）：給予50%；增值稅“兩免三減半”優(yōu)惠政策：企業(yè)實際繳納的增值稅留成在經開區(qū)的部分前兩年全額返還，后三年減半返還；

企業(yè)所得稅“五免五減半”優(yōu)惠政策：企業(yè)實際繳納的所得稅留成在經開區(qū)的部分前五年全額返還，后五年減半返還；企業(yè)繳納的營業(yè)稅留存在經開區(qū)的部分，以上一年為基數，第一年將增量部分的50%、第二年將增量部分的60%、第三年將增量部分的70%以企業(yè)發(fā)展資金形式扶持企業(yè)發(fā)展，此政策自企業(yè)登記注冊年度起執(zhí)行三年，期滿后另行制定。資料來源：關于二〇一〇年促進招商引資若干政策的規(guī)定退二進三+雙重優(yōu)惠為經開區(qū)帶來龐大產業(yè)人群（一）“退二進三”是指將主城區(qū)工業(yè)企業(yè)搬遷進入工業(yè)園區(qū)集中、集約發(fā)展，其原址土地用來發(fā)展第三產業(yè)。（二）實施“退二進三”的范圍。昆明主城區(qū)范圍內不符合城鄉(xiāng)規(guī)劃和土地利用規(guī)劃要求的工業(yè)生產企業(yè)或其它經政府認定應搬遷的企業(yè)。（三）“退二進三”處置方式分搬遷入園、轉變經營業(yè)態(tài)和破產三種方式。其中，搬遷入園包括限期搬遷和引導搬遷兩種類型。（四）“退二進三”工作遵循規(guī)劃先行、市區(qū)聯(lián)動、特事特辦、提高效率、統(tǒng)籌兼顧的原則。（五）對“退二進三”企業(yè)的土地出讓收益實行統(tǒng)籌使用，兼顧由于規(guī)劃道路、綠地占用等原因部分企業(yè)搬遷改造資金不足的問題，做到總體平衡。為鼓勵企業(yè)在“退二進三”搬遷改造中加大技術改造、節(jié)能減排力度，實現產業(yè)升級和做大做強對“退二進三企業(yè)的補償分二種情況進行補償：1.搬遷企業(yè)原址以劃撥方式取得的土地使用權，企業(yè)在2010年底以前實施搬遷改造的，最高按基準地價的85%進行補償；企業(yè)在2010年底以后啟動搬遷改造的，最高按基準地價的70%進行補償。2.搬遷企業(yè)原址以出讓方式取得的土地使用權，企業(yè)在2010年底以前啟動搬遷改造的，最高按基準地價的95%進行補償；企業(yè)在2010年底以后啟動搬遷改造的，最高按基準地價的90%進行補償。資料來源：昆明市人民政府關于印發(fā)昆明市企業(yè)退二進三工作實施細則試行的通知促進企業(yè)技術改造、節(jié)能減排、產業(yè)升級和做大做強，推進昆明工業(yè)強市戰(zhàn)略經開區(qū)經濟發(fā)展前景Part1.3經開區(qū)經濟發(fā)展迅猛，“十一五”經開區(qū)生產總值337億元是“十五”的2.58倍十一五昆明進出口加工區(qū)順利通過國家九部委聯(lián)合驗收正式運行；十一五工業(yè)增加比重由05年的約5%升級為2010年的10.6%；十一五全區(qū)引進外內資366.28億元，為十五的9.3倍；十一五末全區(qū)注冊企業(yè)近8000家，工業(yè)企業(yè)470戶；十一五統(tǒng)一食品、中國兵器、云錫股份、昆明航空、華潤燃氣落戶昆明；經開區(qū)產業(yè)結構日趨合理，第三產業(yè)比例漸升，經濟發(fā)展飛速十一五期間第三產業(yè)增幅為15%現行經開區(qū)的發(fā)展展示出中心型企業(yè)增多，小面積寫字樓需求將增多經開區(qū)通過認定的國家高新技術企業(yè)達44家，高新技術產品產值達69億元；占全區(qū)生產總產值的31.2%昆明經濟開發(fā)區(qū)高瞻遠矚——十二五”爭創(chuàng)”西部一流園區(qū)，未來區(qū)域發(fā)展?jié)摿薮蠊δ芏ㄎ?“科技、生態(tài)、工業(yè)新城”著力創(chuàng)建國家新型工業(yè)產業(yè)示范園，國家生態(tài)工業(yè)示范園：體質機制創(chuàng)新改革示范園；國家勞動關系和諧園區(qū)；方針主線：產業(yè)提升，發(fā)揮園區(qū)優(yōu)勢產業(yè)的潛力，搭理開展產業(yè)招商，促進上下游企業(yè)的集聚和產業(yè)鏈條的延伸和完備規(guī)劃重點：核心區(qū)建設，堅持“布局合理、用地集約、產業(yè)集聚”的發(fā)展方向，集中力量著力推進園區(qū)組團開發(fā)，不斷提高規(guī)劃水平、土地利用水平，產業(yè)集聚薯片，大幅提升園區(qū)載體功能和城市服務功能；規(guī)劃方式：新區(qū)再造，形成新產業(yè)集群和新經濟增長點，積極對接昆明建設國際區(qū)域性物流樞紐城市；老區(qū)改造，從土地資源整合、產業(yè)轉型升級入手，向老區(qū)改造要空間，要效益，提高土地利用率，破解土地資源瓶頸，實現可持續(xù)發(fā)展；小結經濟開發(fā)區(qū)扶持企業(yè)謀長遠發(fā)展，稅收、企業(yè)發(fā)展資金等優(yōu)惠政策吸附企業(yè)進駐；經開區(qū)經濟發(fā)展迅速，第三產業(yè)占比日益增加，未來更加飛速發(fā)展；經濟開發(fā)區(qū)集中昆明的出口貿易企業(yè)，對寫字樓的需求巨大；經濟開發(fā)區(qū)十二五高瞻遠矚，通過科學規(guī)劃發(fā)展，力求打造西部一流園區(qū)；項目競爭格局Part1.4競爭對手的選取原則選擇經開區(qū)目前在售或半年內將會入市的項目選擇區(qū)域相同或類似項目選擇主力產品會產生客戶分流項目選的周邊配套資源相近的項目1、海關大廈（在用）2、昆明出口加工區(qū)（在用）3、國際珠寶城(在建)4、國際汽車城(在建)5、駿信國際汽配城(在建)6、財富中心(在建)7、國際銀座(在建)8、丹槿園(在建)9、紫云青鳥(在建）10、東盟傳媒谷謹浦總部基地（在建）11、世紀浩鴻商業(yè)廣場（在建）12、新廣豐食品批發(fā)市場（運營中）13、云大知城（已入?。╉樛ù蟮溃ㄒ惶柭罚┒柭?2354768910111213區(qū)域市場競爭狀況2011年下半年競品將集中入市，未來供應量較大物業(yè)名稱詳細位置建筑規(guī)模綠化率容積率入住時間價格國際·昆明珠寶城昆明·經濟開發(fā)區(qū)·出口加工區(qū)一期12萬㎡商業(yè)二期4萬㎡寫字樓24.74%1.9242011年8月未定紫云青鳥國際珠寶城經濟開發(fā)區(qū)規(guī)劃路1號與2號路的交叉口34.1萬平米25%1.99未定7000元/㎡國際銀座官渡區(qū)經濟開發(fā)區(qū)26萬平米41.33%3.9972012年12月未定第三城·財富中心官渡區(qū)經濟開發(fā)區(qū)9.7萬平米40.93%3.82012年7、8月8000元/㎡駿信國際汽配城昆明市經濟開發(fā)區(qū)浦新路一期10萬平米30%1.942012年年底9000元/㎡二期22.7萬平米合計

約119萬平米

A、本案所在區(qū)域內近期商務商業(yè)供應量超過100萬平米，體量龐大；B、國際·昆明珠寶城、國際銀座、財富中心均打造5Ａ甲級寫字樓，產品品質較高；C、除昆明·際珠寶城外所有的寫字樓供應將在2012年才可以入伙，因此項目應提前入市以避開供應高峰期；D、區(qū)域寫字樓項目的價格約7500-8000元/平米；競品市場戶型面積區(qū)間跨度大，組合方式靈活多樣物業(yè)名稱戶型區(qū)間國際·昆明珠寶城/紫云青鳥國際珠寶城/國際銀座公寓29.3-120㎡寫字樓單層600㎡第三城·財富中心公寓：36-95㎡寫字樓：150-1000㎡駿信國際汽配城180-1000㎡A、戶型面積區(qū)間明顯分為兩個區(qū)間：國際·昆明珠寶城為主的多層寫字樓、商業(yè)綜合體一體化產品系列；國際銀座、第三城·財富中心項目為主的公寓、寫字樓、商業(yè)綜合體一體的產品系列；B、銷售方式：項目的銷售方式一般以散售既多種戶型組合銷售為主，輔以整售；區(qū)域內的配套較為缺乏，競品樓盤抱團取暖，未來財富中心、國際銀座將打造區(qū)域內的商業(yè)配套物業(yè)名稱社區(qū)配套周邊配套綜合樓會所商業(yè)銀行醫(yī)院政府機關車站國際·昆明珠寶城/SRO體驗式商貿中心獨立商業(yè)體///小喜村火車站紫云青鳥國際珠寶城有/商務區(qū)商業(yè)//海關大廈小喜村火車站國際銀座有

4000㎡獨棟百貨商業(yè)獨立商業(yè)體交通銀行24小時ATM機/海關大廈小喜村火車站第三城·財富中心有6000㎡超市配套商務區(qū)商業(yè)交通銀行24小時ATM機/海關大廈小喜村火車站駿信國際汽配城有A區(qū)將打造會所商務區(qū)商業(yè)///小喜村火車站A、金融類配套較為稀缺；B、大交通較為便捷；C、項目臨近海關大廈，對于出口加工產業(yè)提供便利；競品樓盤多通過專業(yè)市場為導向，商業(yè)用地樓盤則以自身強大商業(yè)配套為導向，2011年以前入市樓盤消化速度慢，成交價格低物業(yè)名稱銷售周期開盤時間銷售率國際·昆明珠寶城一期12萬㎡廠房二期4萬㎡寫字樓2009年入市2010年4月一期還剩10多間鋪面

二期客戶登記中紫云青鳥國際珠寶城/未定內部認購不對外銷售國際銀座一期2011年6月未開盤第三城·財富中心一期2011年8月未開盤駿信國際汽配城一期10萬平米二期22.7萬平米2011年6月未開盤A、入市時間較為集中，容易形成競爭B、項目的規(guī)模均比本項目大C、各競爭樓盤通過打造項目配套商業(yè)提高產品的品質；區(qū)域內的樓盤定位起點較低，多數樓盤通過專業(yè)市場和政府引導進行宣傳推廣樓盤名稱屬性定位主廣告語推廣方式國際·昆明珠寶城寫字樓國際·昆明珠寶城SRO與世界同分享線下珠寶產業(yè)內部渠道介紹；

售樓部展示紫云青鳥國際珠寶城國際珠寶貿易加工基地//國際銀座26萬平米·優(yōu)越價值綜合體讓財富夢想起航10年秋交會；

新迎路口售樓部展示第三城·財富中心東部商業(yè)特區(qū)映象欣城第三城·財富中心讓昆明重新想象新廣豐批發(fā)市場售樓部展示；

老客戶線下口碑傳播駿信國際汽配城汽配航母·國資鑄造國資TOP汽配航母財富帝國列鼎中心售樓部展示；

汽配行業(yè)口碑營銷；

加油周刊?？?；A、各項目均依托產業(yè)園區(qū)做商業(yè)定位B、推廣的主要渠道為線下口碑營銷與售樓部展示多數樓盤以國資公司掛名開發(fā)，投資企業(yè)品牌發(fā)展意識微薄，營銷代理公司進行營銷整合，行業(yè)進入門檻逐漸拔高物業(yè)名稱開發(fā)團隊國際·昆明珠寶城寫字樓開發(fā)商：阿詩瑪文化產業(yè)投資集團

物業(yè)公司：阿詩瑪自營

代理商：廣州韜略紫云青鳥國際珠寶城開發(fā)商：紫云青鳥集團國際銀座開發(fā)商：云南國資昆明經開區(qū)產業(yè)開發(fā)有限公司；

投資商：云南會倫方基投資有限公司

代理商：至祥置業(yè)

整合推廣：深圳摩亞第三城·財富中心投資商：云南同創(chuàng)投資有限公司

發(fā)展商：

云南國資昆明經開區(qū)產業(yè)開發(fā)有限公司駿信國際汽配城開發(fā)商：云南國資昆明經開區(qū)產業(yè)開發(fā)有限公司

投資商：云南駿信商貿有限公司

策劃營銷：易事達地產顧問（中國）

招商代理：四合共創(chuàng)

整合推廣：廣州岱言A、項目均為國資委冠名開發(fā)；Ｂ、項目缺乏高品質的物業(yè)管理公司，難以保證后期物業(yè)服務的質量；C、項目的廣告合作商均為專業(yè)的廣告服務公司；總結競品項目的入市時間為2011年6月份以后，2011年下半年競爭激烈，群雄逐鹿；競品樓盤入伙時間集中于在2012年，區(qū)域將在三年內發(fā)展成熟；競品樓盤多以專業(yè)市場或國資建造主題入市，定位起點較低；競品樓盤均有宣傳經開區(qū)保稅政策，但力度較?。晃磥砣胧懈偲穼懽謽嵌酁?A甲級標準，面積自由組合，對本項目沖擊較大；競品樓盤物業(yè)管理標準較為普通，沒有知名物業(yè)管理公司作為顧問或進駐；區(qū)域內缺乏標桿性項目樓盤；項目解析Part2項目區(qū)位Part2.1項目位于現代化城市重要樞紐，新昆明未來的三城核心區(qū)經濟技術開發(fā)區(qū)位于昆明老城、呈貢新城、空港新城三城核心區(qū)域，區(qū)位優(yōu)勢明顯。經濟技術開發(fā)區(qū)交通便利、配套完善，是連接三城發(fā)展、交流的重要樞紐。昆明經濟技術開發(fā)區(qū)始建于1992年，2000年2月13日，被國務院批準為國家級開發(fā)區(qū)。開發(fā)區(qū)總體規(guī)劃面積9.8平方公里，坐落在昆明城市東部，是未來5年昆明城市重點開發(fā)的新區(qū)域，具有良好的區(qū)位優(yōu)勢、政策優(yōu)勢和環(huán)境優(yōu)勢。昆明經濟技術開發(fā)區(qū)將遵循“以工業(yè)為主、吸引外資為主、產品出口為主和致力于發(fā)展高新技術”的發(fā)展方針和圍繞云南省建設“綠色經濟強省、民族文化大省，面向南亞、東南亞的國際大通道”的總體思路，開拓創(chuàng)新，將開發(fā)區(qū)建設成為生物資源開發(fā)創(chuàng)新產業(yè)和高新技術產業(yè)的基地。項目位于經濟技術開發(fā)區(qū)核心腹地本案項目位于經開區(qū)出口加工區(qū)內，享有優(yōu)越的地理位置及雙重優(yōu)惠政策；與經開區(qū)內光電子產業(yè)基地、昆明信息產業(yè)基地、王家營物流中心緊密相連；立體的交通網絡——輕軌、高速公路、城市主干道、空港坐擁輕軌1號、4號線；緊鄰昆石、昆玉、昆安、昆曲高速公路和東繞城、廣福路、新昆洛路等城市主干道；到達巫家壩機場只需15分鐘車程，新機場只需20分鐘車程；3分鐘直達新南部客運站，15鐘到達主城中心；項目周邊市政、教育商業(yè)配套不夠完善，醫(yī)療配套缺乏，住宅小區(qū)匯集

，未來區(qū)域環(huán)境及商業(yè)有待改善

市政配套：昆明出口加工區(qū)海關大廈、公交羊甫車場教育：昆明大學、經開區(qū)一中、昆明國際學校居?。旱谌恰さら葓@、云大知城、世紀城、彼岸、奧宸橙郡、新亞洲體育城、新亞洲歡樂城商務商業(yè)：第三城·財富中心、國際銀座、國際珠寶城、國際汽車城、駿信國際汽配城、紫云青鳥、廣豐食品批發(fā)市場、世紀金源大飯店、家樂福、螺螄灣國際商貿城本案家樂福世紀金源大飯店螺螄灣國際商貿城昆明大學廣豐食品批發(fā)市場駿信國際汽配城國際汽車城海關大廈紫云青鳥國際珠寶城公交羊甫車場第三城·丹槿園云大知城世紀城彼岸第三城·財富中心國際銀座奧宸橙郡新亞洲歡樂城新亞洲體育城項目位于經開區(qū)出口加工區(qū)工業(yè)四區(qū)，本項目所屬區(qū)域將與周邊規(guī)劃的商業(yè)和住宅齊頭并進，形成出口加工區(qū)的區(qū)域中心昆明學院規(guī)劃集中商業(yè)區(qū)規(guī)劃集中居住區(qū)規(guī)劃出口加工區(qū)昆明學院周邊現狀——項目所在區(qū)域已建有市政配套及政府專職部門辦公區(qū)，區(qū)域內多個項目同時開發(fā)，未來發(fā)展?jié)摿薮?、海關大廈（在用）2、昆明出口加工區(qū)（在用）3、國際珠寶城(在建)4、國際汽車城(在建)5、駿信國際汽配城(在建)6、財富中心(在建)7、國際銀座(在建)8、丹槿園(在建)9、紫云青鳥(在建）10、東盟傳媒谷謹浦總部基地（在建）11、世紀浩鴻商業(yè)廣場（在建）12、新廣豐食品批發(fā)市場（運營中）13、云大知城（已入?。╉樛ù蟮溃ㄒ惶柭罚┒柭?2354768910111213項目所在區(qū)域現狀——“熱火朝天搞建設，順勢而為謀發(fā)展”海關大廈紫云青鳥國際珠寶城駿信國際汽配城第三城·財富中心國際銀座第三城·丹槿園項目概況Part2.2項目基礎信息——小體量工業(yè)用地寫字樓項目項目名稱：昆明現代城市綜合物料中心——電子及信息產品物料功能區(qū)——天森國際項目開發(fā)商：天森集團項目地理位置：經開區(qū)出口加工區(qū)工業(yè)四區(qū)項目規(guī)劃用地：10956.5㎡總建面：34589.71㎡，另還包含國際昆明珠寶城寫字樓2#建面8887.7㎡合計43477.71㎡地上總建面：28668.11㎡，另還包含國際昆明珠寶城寫字樓2#建面8887.7㎡合計37555.8㎡電梯數量：每棟廠房2部電梯層高：1F層高5.4m,2-9F層高3.6m，10F層高2.7m;地塊南北高差:3.5m地塊東西高差：15m地塊性質：工業(yè)用地用地年限：50年車位數量：地下120個項目四至情況——周邊有大型國有企業(yè)辦公樓，項目地塊平整，臨主干道面較小，昭示性不足北西南東東至：南方電網超高壓輸電分局大樓南至：經開區(qū)119西至：規(guī)劃9號道路及國際昆明珠寶城北至：信息產業(yè)辦辦公大樓項目SOWT分析內部環(huán)境外部環(huán)境優(yōu)勢（Strengths）劣勢（Weaknesses）區(qū)域交通便利：距離世紀城及新螺螄灣購物中心僅3.5公里，距離新機場僅16公里；位于經開區(qū)出口加工區(qū)享受雙重優(yōu)惠政策；周圍有海關及保稅區(qū)；產品層高3.6m,項目為工業(yè)用地，使用年限為50年；項目處于政府規(guī)劃重點發(fā)展區(qū)域，優(yōu)惠政策較多；項目距離主干道2號道路約為20m，昭示性較弱；只有1棟樓緊鄰規(guī)劃9號道路；項目地塊為工業(yè)用地客戶具有一定抗性；周邊商務商業(yè)配套較差；機會（Opportunities）SO基地指向：發(fā)揮優(yōu)勢利用機會WO基地指向：借助機會克服劣勢園區(qū)產業(yè)聚集，商務商業(yè)需求猛增；項目位于出口加工區(qū)，本區(qū)域為經開區(qū)的熱點開發(fā)區(qū)域，未來將成為區(qū)域中心；項目緊鄰輕軌1號、4號線；充分利用經開區(qū)的政策優(yōu)勢，吸引產業(yè)及投資人群；提升產品品質，提高附加值，豐富產品功能及相關配套，增加賣點，走差異化道路，突出競爭力。提高產品品質，從產品的外立面及燈光工程提高產品的昭示性；充分利用強調區(qū)域優(yōu)勢及自身配套來打消客戶抗性。威脅（Threats）ST基地指向：發(fā)揮優(yōu)勢戰(zhàn)勝威脅WT基地指向：克服劣勢避開威脅區(qū)域內潛在寫字樓供應量大，大規(guī)模項目較多，未來競爭激烈；競爭樓盤硬件標準較高，多為5Ａ甲級寫字樓；A．強調產品的獨特優(yōu)勢，提高產品質量，抵抗競爭。B．用項目軟性設施服務來營造辦公氛圍，彌補配套的缺陷；選擇正確的入市時間，保持產品在一定時間內擁有較強的市場競爭力，確保不會在短時間內被后起樓盤淘汰。從產品、物管服務、內部配套等各個方面的細節(jié)來體現產品品質，提高競爭力。小結大昆明三城中心和經開區(qū)區(qū)域中心的雙中心區(qū)位優(yōu)勢，立體交通網絡縱橫，交通十分便捷，位于雙軌道交通旁；項目周邊配套仍處在起步期，未來規(guī)劃配套較為齊全，發(fā)展前景良好；項目位于經濟開發(fā)區(qū)出口加工區(qū)，企業(yè)優(yōu)惠政策較多；項目周邊企事業(yè)單位及政府部門云集，上下游產業(yè)將被吸附而來；項目臨區(qū)域主干道有一段距離，昭示性不足；項目是一個小體量工業(yè)用地性質的寫字樓項目；項目建筑設計標準良好；營銷策略Part3營銷策略的選擇Part3.1競爭市場均以高端5A甲級寫字樓入市，配套齊全，昭示性好，交通優(yōu)勢明顯，本項目入市門檻高區(qū)位（核心商務區(qū)）檔次（高端）低端非核心商務區(qū)國際銀座國際·昆明珠寶城駿信國際汽配城本項目？財富中心世紀浩鴻商業(yè)廣場項目概況回顧大昆明三城中心和經開區(qū)區(qū)域中心的雙中心區(qū)位優(yōu)勢，立體交通網絡縱橫，交通十分便捷，位于雙軌道交通旁；項目周邊配套仍處在起步期，未來規(guī)劃配套較為齊全，發(fā)展前景良好；項目位于經濟開發(fā)區(qū)出口加工區(qū)，企業(yè)優(yōu)惠政策較多；項目周邊企事業(yè)單位及政府部門云集，上下游產業(yè)將被吸附而來；項目臨區(qū)域主干道有一段距離，昭示性不足；項目是一個小體量工業(yè)用地性質的寫字樓項目；項目建筑設計標準良好；競爭策略選擇——市場挑戰(zhàn)者和補缺者市場競爭策略分析從區(qū)位上，做商務商業(yè)區(qū)市場的挑戰(zhàn)者——改變游戲規(guī)則，以產品出發(fā)驅動樹立商務中心形象——強調新的評估標準——強調產品特色和價值區(qū)位策略——挑戰(zhàn)者市場競爭策略分析從檔次上，做高端產品補缺者——明確目標，挖掘客戶——瞄準市場中高端市場需求旺盛，供應稀缺的縫隙——創(chuàng)新產品和需求點產品檔次——補缺者寫字樓市場營銷驅動四種模式區(qū)位集聚驅動營銷模式產業(yè)驅動營銷模式概念驅動營銷模式寫字樓營銷驅動模式完善項目功能，以滿足商務的基本辦公需求；項目營銷驅動模式，吸引消費群體。領域時代/順城雙塔欣都龍城/俊發(fā)中心佰騰數碼/第三城產品驅動營銷模式南亞之門區(qū)位集聚驅動營銷模式產業(yè)驅動營銷模式概念驅動營銷模式本項目營銷策略產業(yè)+概念驅動模式為主導經開區(qū)出口加工區(qū)相關上下游產業(yè)為基礎，兼顧區(qū)位、產業(yè)和產品營銷產品驅動營銷模式非傳統(tǒng)商務區(qū)針對性打造產品不建議以產品驅動具備品牌特性區(qū)位——借勢三城中心區(qū)位價值，樹立商務新中心產業(yè)——重點挖掘片區(qū)產業(yè)客戶資源產品——加強產品的標志性本項目營銷模式——產業(yè)+概念驅動營銷模式項目定位Part3.2定位依據——區(qū)域客戶特征片區(qū)可供選擇寫字樓較少；片區(qū)中低端客戶以零售批發(fā)商、珠寶玉器等為主于寫字樓內辦公片區(qū)高端客戶則以科技型加工制造、IT、電子信息產業(yè)駐經開區(qū)辦事處等高端行業(yè)于寫字樓內辦公樓盤名稱客戶群體國際·昆明珠寶城珠寶產業(yè)從業(yè)人群、珠寶產業(yè)上下游個體投資者駿信國際汽配城汽配汽修產業(yè)人群、汽配產業(yè)上下游企業(yè)財富中心經開區(qū)出口加工區(qū)相關產業(yè)企業(yè)人群、投資客國際銀座經開區(qū)出口加工區(qū)相關產業(yè)企業(yè)人群、投資客客戶定位的思考——成長中的成熟型企業(yè)本案最大優(yōu)勢就是園區(qū)式生態(tài)型低密度個性化總部商務群，其個性化院落的辦公理念和相關的產業(yè)園區(qū)式的政策優(yōu)惠等；由此本案的主要目標群體定位為成長中的成熟型企業(yè)：創(chuàng)業(yè)有成的成熟企業(yè)，期望打造智能化、低密度、生態(tài)型，集辦公、科研、中試、產業(yè)于一體的企業(yè)總部集群基地。它們希望自己的辦公地點既能彰顯企業(yè)實力，具有良好的商務環(huán)境和辦公環(huán)境；又能體現濃郁的企業(yè)個性風格，成為企業(yè)獨立的象征。但是對于它們來講，在價格一直居高不下的樓市，不論是自己蓋辦公大樓，還是在城區(qū)內或租或買寫字樓，都將是一種巨大的負擔。而本項目恰恰滿足了企業(yè)總部商務的這種需求。本案身處開發(fā)區(qū)有相對個性化獨棟辦公、園區(qū)集群經濟、工作生活一體化配套；對該類企業(yè)具有一定吸引力。客戶定位——主流客戶群體對城市依賴度相對較低而對交通便捷度要求較高的企業(yè)：這些企業(yè)的發(fā)展并不依賴城市的消費群體，在便捷的交通條件下往往可以相對獨立于城市，如物流、貨運、倉儲等行業(yè)的大量企業(yè)在地價相對較低的本項目高度聚集，就可以使得其運營成本大大降低。高度依靠智力創(chuàng)造財富，對環(huán)境要求較高的企業(yè)：本案一大優(yōu)點是環(huán)境優(yōu)美、視野開闊，可以為入駐企業(yè)的員工創(chuàng)造舒適的工作環(huán)境。而那些高度依賴員工創(chuàng)造力創(chuàng)造財富的智力密集型企業(yè)，如IT、高新技術企業(yè)以及部分企業(yè)的培訓機構及辦公機構是比較適合入住此類物業(yè)中辦公的。依托經開區(qū)雙重優(yōu)惠政策發(fā)展的企業(yè)：經開區(qū)的雙重優(yōu)惠政策為云南的加工制造企業(yè)帶來了新的契機，云南省機械、食品、生物制藥、化工企業(yè)均包含在內；對自身形象比較注重的企業(yè)：隨著經濟的發(fā)展和企業(yè)自身的發(fā)展，更多的企業(yè)希望通過自身辦公環(huán)境，來展示其個性化的企業(yè)形象，而本項目即是一個不錯的選擇。以主流企業(yè)為服務對象的企業(yè)客戶定位——輔助客戶群體輔助客戶群體分為三類服務企業(yè)：一類是跟隨著主流企業(yè)發(fā)展的上下游企業(yè)，這些企業(yè)依托園區(qū)內主流企業(yè)，共同于形成“研發(fā)—制造—物流—營銷”這樣完整的產業(yè)鏈，促使加工區(qū)內企業(yè)向產業(yè)集群化發(fā)展。第二類是為主流企業(yè)服務的配套機構，如金融服務機構、商務服務機構等。第三類就是為在出口加工區(qū)工作的員工提供生活服務的企業(yè)，如餐飲、家政、休閑娛樂公司等。由于這些企業(yè)的入園區(qū)，使得主流企業(yè)運作更為方便、暢捷。其他類型企業(yè)可包括辦事處和物流企業(yè)等。其中辦事處有一大部分因需要生活、工作一體化而“屈居”住宅、公寓；物流企業(yè)首先考慮的就是效率和交通問題。物流企業(yè)一般不在市中心，可以節(jié)省租金成本；二是本案的交通比較好，這是一個效率問題。這兩點都比較符合物流企業(yè)的要求?？蛻舳ㄎ弧越涢_區(qū)自用企業(yè)為主，主城區(qū)投資客為輔主流成熟型企業(yè)60%輔助產業(yè)企業(yè)占30%投資客占5%辦事處和物流企業(yè)占5%主打客戶群體為經開區(qū)出口退稅區(qū)產業(yè)人群，客戶群體聚集，這類企業(yè)正值飛速發(fā)展期項目案名天森·金海國際屬性定位保稅區(qū)·三城中心·國際總部商務形象定位大平臺大生意產品定位——小面積、自由組合，135-1187平米至整棟單位盡量沿柱體劃分，滿足不同面積需求，80%分割和組合銷售，20%整層出租，靈活的銷售持有組合方式，不放走一個誠意客戶。BAABWCWC戶型套內面積（平米）套數A882B1042合計38442#樓面積劃分戶型套內面積（平米）套數C316.71D290.551E311.581合計918.834CDE產品定位——小面積、自由組合，135-1187平米至整棟單位盡量沿柱體劃分，滿足不同面積需求，80%分割和組合銷售，20%整層出租，靈活的銷售持有組合方式，不放走一個誠意客戶。項目價值解析及提升Part3.3價值分析思路形象優(yōu)勢區(qū)域優(yōu)勢產品優(yōu)勢情感價值品牌價值產品價值項目價值對位說服資源優(yōu)勢品牌優(yōu)勢項目價值挖掘形象優(yōu)勢：（通過平面設計和主推廣語進行表現）天森·金海國際，國際商務平臺；大平臺，大生意！區(qū)位優(yōu)勢：國家經濟開發(fā)區(qū)內，云南橋頭堡戰(zhàn)略唯一的保稅區(qū)；大昆明規(guī)劃三城中心、未來經開區(qū)的區(qū)域中心；資源優(yōu)勢：交通優(yōu)勢：昆玉、昆石、彩云北路、廣福路延長線多條快速干道交匯；軌道交通：項目位于輕軌四號線和輕軌一號線旁；出口加工區(qū)：項目緊鄰海關大廈，出口流程辦理便捷，產業(yè)聚集；產品優(yōu)勢：獨棟式企業(yè)總部基地；多層建筑形態(tài)，獨享靜謐環(huán)境和尊貴身份；外立面采用鋼掛石材，品質凸顯；首層5.4米，3.6米層高，超級立體空間；頂層帶露臺；120席車位，僅為不足100位業(yè)主尊享；135-1200平米面積自由組合；50年產權；品牌優(yōu)勢：天森木業(yè)20年實業(yè)品牌，鑄就卓越未來；附加優(yōu)勢：云南省城鄉(xiāng)規(guī)劃院設計施工圖；云南省省建七公司承建；云南省監(jiān)協(xié)監(jiān)理公司監(jiān)理；項目價值挖掘項目增值措施受到項目競爭市場影響，本項目需要從如下幾個方面進行項目增值改進：產品方面——5A甲級/類5A甲級標準；附加價值方面——附加商務服務標準；寫字樓價值體系——客戶敏感點研究停車不方便中午吃飯網絡速度慢衛(wèi)生間死角沒有室外空間整天在室內抗性研究——您目前寫字樓困擾寫字樓外立面大堂電梯品牌物管銀行餐飲中心商務中心寫字樓客戶最看重的因素：影響寫字樓檔次重要因素關鍵配套地段寫字樓形象價格租金回報自身配套交通寫字樓價值體系——客戶敏感點研究地段124567839形象硬件配套物管昭示規(guī)模升值高度價值體系地段與品質決定價值

地段位置以及整體品質是決定辦公樓租賃需求和租金價格的首要因素。與周邊區(qū)域相比，商務區(qū)的租金水平和出租率都明顯較高。物業(yè)服務與高端掛鉤

當前國內大城市辦公樓租賃對物業(yè)服務水平的重視程度越來越高，且逐漸與國際接軌。細節(jié)方面能夠體現整個物業(yè)的品質和形象，品牌物業(yè)管理公司則非常注重從細節(jié)入手。辦公環(huán)境影響舒適度寫字樓價值體系打造——通過客戶需求強化要點入戶大堂6大形象工程1標準層電梯間2生態(tài)花園3燈光工程4衛(wèi)生間6玻璃幕墻55大品質工程智能化1品牌電梯2公共空間指示系統(tǒng)3空氣置換系統(tǒng)4高速光纖、電費分戶55大配套工程商務會所1會議中心2商務中心3物業(yè)管理4員工飯?zhí)?空中花園考慮標準：美觀——作為寫字樓的點睛之筆，美觀大方；參與性——寫字樓往人性化方面發(fā)展，空中花園成為休閑區(qū)，而非觀賞區(qū)；提高附加值——配合銷售組合，提高附加值選擇建議：增加休閑桌椅，錯落景觀打造成為交流、休閑、放松平臺形象工程一樓頂生態(tài)花園打造——美觀可參與其中，提高附加值電梯間考慮因素：電梯間融合甲級寫字樓的特色，同時與大堂整體效果融合；建議要點：設計風格簡約，大氣，避免細部的復雜處理，方便后期物業(yè)管理。電梯廳作為除大堂外客戶最關注的公共空間，選材考究，建議采用高檔大理石＋不銹鋼裝飾材料，融合與大堂相協(xié)調的地面裝修，形成特有商務特質。形象工程二標準層電梯間——簡約大氣，美觀，檔次，燈光，安防貼面、地磚選材硬朗高檔關鍵詞：高度氣派明亮風水形象工程三

——水榭大堂玻璃幕墻考慮因素：玻璃幕墻奠定了項目的第一印象，彰顯昭示性，樹立項目的高檔物業(yè)形象。建議要點：玻璃幕墻開窗數量只要保證消防規(guī)范要求即可，盡量減少；幕墻尺寸盡可能采用大塊面玻璃，減少隱框，玻璃劃分盡量減少人體使用高度的視覺遮擋。形象工程四

——玻璃幕墻奠定項目形象利用夜間照明體現建筑外型與結構美

——燈光就是建筑的靈魂不影響建筑的白天景觀保證物業(yè)維修方便不可采用彩色及大量的動態(tài)變化光色光色建議采用：黃、白兩種光色選擇燈具的原則：必須符合設計的配光要求、燈具造型美觀與建筑外觀材質及造型協(xié)調匹配、品牌及質量安全選擇智能控制照明方式，可以節(jié)電在20~50%以上關鍵詞：科技、創(chuàng)新形象工程五——燈光工程——衛(wèi)生間設施完備的衛(wèi)生間，與各辦公間門口要有分隔距離設置玄關和過渡前室，并利用該空間提供人性化服務，如整裝室或化妝間地面、墻面選用高檔石材，配備廁紙、衣物鉤、干手機，選用感應式水龍頭，選用名牌潔具如科勒、美標、TOTO等；預備4個蹲位以上的空間衛(wèi)生間的裝修色調、采光色調與公共部分要求協(xié)調統(tǒng)一容易忽略的細節(jié)：衛(wèi)生間細節(jié)之處體現品質高低形象工程六形象工程七關鍵詞：景觀、小品、細節(jié)、留念吸引加工區(qū)的產業(yè)人群來到項目景觀區(qū)內休憩，成為城市的景觀和一道亮麗的風景樓宇系統(tǒng)：給排水系統(tǒng)、變電系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、自動計費系統(tǒng)；辦公系統(tǒng)：電子布告管理系統(tǒng)（天氣、本大廈通知、通告等）、停車場管理系統(tǒng)、物業(yè)管理計算機系統(tǒng)；通信系統(tǒng)：綜合布線系統(tǒng)、網絡寬帶、樓內電話系統(tǒng)；安防系統(tǒng)：閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、巡更系統(tǒng)、防盜報警系統(tǒng)；消防系統(tǒng)：自動火災報警、自動噴淋系統(tǒng)。從樓宇系統(tǒng)、辦公系統(tǒng)上尋找產品亮點【寫字樓產品策略】——品質工程一智能化系統(tǒng)關鍵詞：創(chuàng)新科技便利

市場上中低檔寫字樓多采用三菱15人規(guī)格轎廂順城采用通力電梯俊發(fā)中心采用觸摸屏電梯系統(tǒng)OTIS、通力、日立等品牌可考慮【寫字樓產品策略】——品質工程二品牌電梯關鍵詞：高速穩(wěn)定空間

樓棟號、層數、企業(yè)單位牌等指示系統(tǒng)消防疏散圖、平面圖等標識注重與樓宇品質格調一致的裝飾效果【寫字樓產品策略】——品質工程三公共空間指示系統(tǒng)關鍵詞：統(tǒng)一品質標識

改善辦公環(huán)境，彌補辦公室層高缺陷【寫字樓產品策略】——品質工程四空氣置換系統(tǒng)關鍵詞：科技人文

提高辦公效率和穩(wěn)定性提升產品科技含量【寫字樓產品策略】——品質工程五高速光纖、電費分戶關鍵詞：網速維護穩(wěn)定配備多媒體會議室，能接受10人以上會議統(tǒng)一管理寫字樓并提供商務服務，如訂票等服務設置商務會所功能，提供景觀休閑室等【寫字樓產品策略】——配套工程一商務中心

關鍵詞：商務會所氣派科技引進品牌物管顧問“俊發(fā)物業(yè)”“銀海物業(yè)”嚴格登記進入管理智能卡門禁結合商務中心，提供定制服務，如接待和郵遞、人力資源支持、復印和打印等服務、訂機標、翻譯設置呼叫中心、設備管理中心【寫字樓產品策略】——配套工程二物業(yè)管理

關鍵詞：品牌登記【寫字樓產品策略】——配套工程三員工飯?zhí)?/p>

關鍵詞：衛(wèi)生實惠方便品牌戰(zhàn)略Part3.4國際企業(yè)品牌打造的十大步驟形成企業(yè)長遠發(fā)展目標及可操作的價值觀(文化)確認長期的基本策略；了解產業(yè)環(huán)境確認自己的強弱點決定“核心”生意；完整的企業(yè)識別形成維護管理系統(tǒng)；確認品牌與消費者的關系；品牌策略/品牌識別；品牌責任歸屬組織運作；360°整合行銷傳播計劃及執(zhí)行；直接接觸消費者持續(xù)記錄建立活的客戶資料庫不斷養(yǎng)成品牌忠誠度；建立評估系統(tǒng)追蹤品牌資產；投資品牌持續(xù)一致,不輕易改變；形象商譽產品消費者視覺銷售渠道房地產品牌打造樹立良好品牌形象：過硬的項目質量是品牌存在的基礎和前提，打造良好品牌形象，從項目質量開始；合適的手段推廣傳播品牌：通過大眾傳播、社會傳播、媒介傳播推廣傳播，建立知曉、傳遞品牌核心價值；完善的物業(yè)服務體系：物業(yè)管理水平直接影響品牌價值，通過標準服務、多樣化服務、精神理念營造提升企業(yè)的品牌價值；天森地產的發(fā)展——整合優(yōu)質資源，鑄就地產精品，關注核心，實現利潤最大化

未來社會的趨勢將是分工越來越細，協(xié)作越來越緊密。將專業(yè)的事交給專業(yè)的公司和專業(yè)的人去做：

規(guī)劃交給規(guī)劃設計院，施工交給有一定資質的建筑公司，策劃交給專業(yè)的策劃公司，銷售交給專業(yè)的銷售代理公司，物業(yè)委托物業(yè)管理公司；并由此而形成長期穩(wěn)定的合作關系；

保證每一個環(huán)節(jié)都是專業(yè)的和杰出的，天森只是起到資源整合的作用，將每個環(huán)節(jié)整合起來，就成了地產精品。

這種模式的速度和品質方能實現“四兩撥千斤”，從繁瑣的日常事務中解脫出來，而主要注重研究整個房地產業(yè)的發(fā)展趨勢和消費者的需求，使"復制”的能力大大增強，利潤實現最大化。

天森品牌轉型的思考——木業(yè)與房地產的關聯(lián)天森木業(yè):企業(yè)經營理念——“以人為本，建立大視野，創(chuàng)造卓越公司”；企業(yè)精神——“人和、嚴謹、高效、卓越”；天森木業(yè)向房地產轉型的關鍵詞：綠色環(huán)保、可持續(xù)發(fā)展、品質、改善人居標準、優(yōu)質服務天森地產品牌理念的初步理解——品牌核心價值挖掘綠色、環(huán)保、可持續(xù)發(fā)展二十年磨一劍用心改善人居環(huán)境用高標準打造品質生活用專業(yè)高效團隊實現卓越未來“卓越生活用心啟航”全程營銷導入：從項目用地的初始狀態(tài)就開始導入品牌營銷并貫穿于項目設計規(guī)劃、質量工期、形象推廣、銷售代理、物業(yè)管理、品牌提升等過程，以核心價值和項目想結合的方式進行推廣傳播，形成品牌形象；通過關系營銷，逐漸形成品牌追逐者建立關系營銷的具體措施可以包括：

1、收集欲購房消費者的信息，建立天森會員俱樂部；

2、通過完善的數據庫管理，建立起完整的信息收集和反饋機制，使市場調研和營銷測試變得更為迅速、有效；3、通過會刊定期為會員發(fā)送企業(yè)最新動向及樓盤信息，并組織會員活動維系品牌忠誠度，進行地產信息測試和反饋；戰(zhàn)略部署Part4營銷鋪排Part4.1營銷總控圖:主題形象、客戶渠道、包裝展示、推廣活動、媒體投放開盤強銷期營銷節(jié)點客戶渠道汽車4S店；四、五星酒店；合作銀行；房交會；中原平臺使用；客戶全面攻略老客戶全面攻略客戶回訪客戶深挖時間11年4月5月6月7月8月10月12月2012年1月包裝展示售樓中心包裝；開盤包裝活動包裝配合進度取得預售證營銷階段持續(xù)銷售期主題形象三城中心，品質辦公形象；天森木業(yè)品牌形象；推廣活動大客戶簽約儀式經濟高峰論壇活動區(qū)域包裝調整盛大開盤媒體投放戶外、報版、分眾、雜志、網絡、廣播、DM、電臺、短信工程竣工驗收開盤熱銷喜訊/穩(wěn)固的投資回報率入伙房交會啟動認籌區(qū)域價值釋放；認籌信息；形象及認籌期引入領袖企業(yè)工程±0臨時接待中心；世紀城周邊客戶積累；售樓部開放線上線下區(qū)域及認籌期團購活動開盤信息發(fā)布；開盤熱銷喜訊發(fā)布；品牌宣傳工地包裝區(qū)域包裝產品及升級認籌產品價值釋放；認籌升級信息；售樓部接待中心；巡展活動；活動包裝；中國昆明出口商品貿易會參展；房交會活動項目巡展大商匯、新螺螄灣、國貿沃爾瑪產品信息推廣時間推盤節(jié)奏認籌開盤媒體推廣計劃報紙DM分眾網絡戶外4.145.156.307.307.317.13開盤強攻期持銷期完善項目網站、與搜狐網、焦點網等鏈接、實時發(fā)布項目營銷活動信息

品牌形象、形象展示、區(qū)位價值、認籌信息轎廂平面為主，強勢釋放開盤時間、投資價值價值；分眾為輔，播放項目信息短信7月27日—7月30日項目開盤時間配合銷售節(jié)點、營銷活動，針對高端客戶群在周四、五群發(fā)。保稅區(qū)，三城中心，國際總部商務；認籌火爆進行中，數量有限；7月30日開盤信息、優(yōu)惠政策、投資回報分析以春晚大觀周刊?？癁镈M資料，持續(xù)發(fā)布項目活動信息、投資案例分析，開盤前點對點強勢投放；開盤熱銷信息、投資回報分析開盤前群發(fā)項目信息、投資回報信息、優(yōu)惠政策項目產品、項目投資價值項目開盤信息開盤熱銷信息、持續(xù)熱銷信息釋放推廣主題卓越生活，用心啟航；大平臺，大生意；保稅區(qū)企業(yè)遠艦，天森·金海國際，總部商務領航三城中心雙地鐵物業(yè)，多層EOD國際總部基地，保稅區(qū)生態(tài)經濟引擎保稅區(qū)企業(yè)航母，凝聚財富精粹策略執(zhí)行Part4.2品牌形象先導策略：通過品牌形象的強勢導入，從一開始占據品牌、形象制高點，為項目、產品奠定優(yōu)質基調，有力支撐后期項目高形象媒體炒作：企業(yè)介紹企業(yè)榮譽

企業(yè)理念項目屬性物業(yè)管理知名合作單位形象先導策略事件營銷策略高形象策略情景體驗策略媒體策略客戶發(fā)動策略蓄客計劃開盤項目形象：昆明面向世界的平臺；企業(yè)遠艦，在這里走向世界；大平臺，大生意！……形象先導：房交會亮相形象先導策略事件營銷策略高形象策略情景體驗策略媒體策略客戶發(fā)動策略蓄客計劃開盤時間：4月14-18日地點：國貿中心5-17-B1號館目的：宣傳項目形象、項目區(qū)位、項目產品賣點，積累誠意客戶主要內容：房交會現場項目展示，客戶信息登記參會人員：中原銷售人員、房交會現場到訪客戶后續(xù)工作要點：媒體跟蹤炒作事件營銷：新聞發(fā)布會/產品推介會形象先導策略事件營銷策略高形象策略情景體驗策略媒體策略客戶發(fā)動策略蓄客計劃開盤時間：5月中旬（時間待定）地點：售樓部現場或租用酒店會議室目的：項目形象、項目產品賣點、新一代昆明辦公趨勢主要內容：各合作公司就為樓盤的工作進行發(fā)言，將規(guī)劃設計理念等項目賣點進行強調宣布邀請嘉賓：開發(fā)商領導、合作方代表參會人員：天森投資企業(yè)員工、大客戶代表、各大媒體后續(xù)工作要點：媒體跟蹤炒作形象先導策略事件營銷策略高形象策略情景體驗策略媒體策略客戶發(fā)動策略蓄客計劃開盤地點：世紀金源大酒店主辦：新地產、天森木業(yè)時間：2011年6月28日（周六）活動主題：項目品鑒、內部認購、相關優(yōu)惠政策宣布商會營銷：針對昆明各大商會、經開區(qū)相關產業(yè)協(xié)會進行針對性營銷。浙江商會、福州商會、重慶商會、湛江商會等，天森的戰(zhàn)略合作企業(yè)，各界關系圈層朋友形式：1、集中各大商會核心人物，牽頭組織活動，針對商會提供相應購樓優(yōu)惠；

2、通過商會渠道，DM直接投遞；

3、商會專場產品介紹會。事件營銷：高峰論壇事件營銷：大客戶簽約儀式時間：7月中旬（時間待定）地點：售樓部現場或租用酒店會議室目的：提升項目形象、增強客戶信心主要內容：開發(fā)商與大客戶簽訂合同邀請嘉賓：開發(fā)商領導、大客戶方領導參會人員：雙方企業(yè)員工、媒體后續(xù)工作要點：媒體跟蹤炒作形象先導策略事件營銷策略高形象策略情景體驗策略媒體策略客戶發(fā)動策略蓄客計劃開盤事件營銷：7月30日開盤活動開盤當日以解籌專場為重點，無需大型現場開盤慶典活動，僅僅舉行現場暖場氣氛活動，調動現場客戶的熱情。形象先導策略事件營銷策略高形象策略情景體驗策略媒體策略客戶發(fā)動策略蓄客計劃開盤形象先導策略事件營銷策略高形象策略情景體驗策略媒體策略客戶發(fā)動策略蓄客計劃開盤高形象：售樓部及外部包裝建議售樓部外圍包裝：包括廣告牌、燈箱、指引牌、道旗、樓體條幅等。目的：營造現場熱銷氣氛，提供指引，使客戶順利到達銷售現場位置：可考慮彩云北路、云大西路、開發(fā)區(qū)管委會周邊等地。道路交叉路口的引導效果高于單條道路旁的設置引導效果。售樓處包裝：包括售樓處內外的場的功能設置及裝修。目的：銷售實現的第一場所，能夠讓客戶感受到項目品質、服務的最有效、最直接的手段。要求：外場----富于情趣的綠化；充足的停車位；專業(yè)的車輛引導人員；鮮明的售樓處指示牌；充分的夜間燈光照明；適當的賣場氣氛渲染道具（道旗等）；內場----合理的功能區(qū)劃分及動線設置；充分的洽談、講解區(qū)域；高雅而精致的內場裝修；充分的賣場氣氛渲染道具（沙盤、效果圖、背景音樂、展板、燈光、綠植等）。高形象：施工現場包裝施工現場包裝：包括施工內外場的包裝及管理目的：施工現場管理的狀況能夠讓客戶直接聯(lián)想到工程質量問題，高效的現場管理對銷售的促進作用不可估量。要求：外場----工地圍擋，畫面應保持整潔、完整，形式可采取異型圍擋的形式，增加對于多路人群眼球的吸引力，銷售熱線突出；看房通道規(guī)劃合理，路面平整，易于行走；施工建材碼放整齊；現場進入管理嚴格；形象先導策略事件營銷策略高形象策略情景體驗策略媒體策略客戶發(fā)動策略蓄客計劃開盤形象先導策略事件營銷策略高形象策略情景體驗策略媒體策略客戶發(fā)動策略蓄客計劃開盤情景體驗以樣板辦公區(qū)展示的方式進行，天森自持項目1棟，在此建議將1棟作為項目樣板辦公區(qū)進行裝修展示，結合工期將項目大堂進行裝修展示，如果暫時沒有做裝修的計劃，則通過清水樣板間的方式進行展示；媒體渠道的選擇戶外廣告短信推廣輔助媒體（高端雜志、網絡）報紙硬廣項目形象推廣推廣階段主題、銷售信息傳播項目信息（產品，配套等）項目銷售信息項目形象，產品介紹銷售信息傳遞品牌，項目形象，推廣階段主題，銷售信息目標客戶形象先導策略事件營銷策略高形象策略情景體驗策略媒體策略客戶發(fā)動策略蓄客計劃開盤媒介選擇報紙媒體

80%以上的報紙廣告總費用投放在春城晚報上；建議采用春城晚報和信息報、都市時報的組合，投放比例為：6:1:3；春城晚報投放版面建議投放在經濟新聞頭版；投放時間建議投放在周四、周五和周一；戶外建議可考慮彩云北路、云大西路、開發(fā)區(qū)管委會周邊等地高炮、戶外廣告牌，用以攔截周邊產業(yè)客群；形象先導