城市綜合體開發(fā)調(diào)研報(bào)告

都市綜合體開發(fā)調(diào)研報(bào)告中國(guó)都市化、都市國(guó)際化已成為整個(gè)中國(guó)將來發(fā)展的必然趨勢(shì)，推動(dòng)中國(guó)都市化進(jìn)程，房地產(chǎn)特別是都市綜合體的開發(fā)已成為中國(guó)最具前導(dǎo)性和拉動(dòng)性的行業(yè)力量。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的階段性調(diào)節(jié)和相對(duì)飽和，資產(chǎn)型、經(jīng)營(yíng)型商業(yè)地產(chǎn)特別是都市綜合體無疑將成為刺激消費(fèi)帶動(dòng)投資的發(fā)動(dòng)機(jī)，也天然成為中國(guó)都市化的主力引擎和都市名片。就綜合體而言，勢(shì)必成為中國(guó)都市發(fā)展新動(dòng)力。通過綜合體規(guī)模和實(shí)力的展示，體現(xiàn)都市經(jīng)濟(jì)發(fā)展實(shí)力，塑造都市新標(biāo)桿，打造都市新名片和新地標(biāo)。開發(fā)都市綜合體，不僅提高項(xiàng)目市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，提高公司競(jìng)爭(zhēng)力，豐富公司品牌力，更具體的還能彰顯公司綜合實(shí)力。都市綜合體（HOPSCA）重要集酒店（Hotel）、寫字樓（Office）、公園（Park）、購(gòu)物中心（Shoppingmall）、會(huì)展中心（Convention）和公寓（Apartment）等于一體的多功效、多業(yè)態(tài)的大型建筑體。誰擁有了都市綜合體，誰就擁有了都市將來！近幾年，都市綜合體正成為中國(guó)房地產(chǎn)乃至商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的主流開發(fā)模式，從某種意義上講，將來中國(guó)都市開發(fā)的競(jìng)爭(zhēng)也是綜合體的開發(fā)競(jìng)爭(zhēng)，并由此構(gòu)成一種含有多職能、最具競(jìng)爭(zhēng)力和抗風(fēng)險(xiǎn)的都市縮微體。杭州、合肥等代表性二線都市政府提出將來都市開發(fā)重要以都市綜合體為主的戰(zhàn)略目的，啟動(dòng)了中國(guó)都市綜合體的元年。1月以來，全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)專業(yè)委員會(huì)對(duì)中國(guó)都市綜合體的開發(fā)進(jìn)行了了一次普查和調(diào)研，通過六個(gè)月的調(diào)研，出具此報(bào)告，僅供業(yè)界參考?？偟奶攸c(diǎn)1、大型都市綜合體的開發(fā)，重要指100萬平方米以上的項(xiàng)目重要集中在北京、上海、重慶、深圳等一線都市，體量大、規(guī)模大，基本上是國(guó)內(nèi)、香港等有品牌影響力、有資金實(shí)力和開發(fā)經(jīng)驗(yàn)的大型開發(fā)公司。其規(guī)劃和開發(fā)的項(xiàng)目能完整的體現(xiàn)都市綜合體的含義。2、杭州、合肥、沈陽、無錫等二線都市的綜合體，重要面積在50萬至80萬平方米左右，重要根據(jù)各都市現(xiàn)在市場(chǎng)容量和需求所開發(fā)。其開發(fā)商重要涉及本土開發(fā)商、香港開發(fā)商和中國(guó)品牌開發(fā)商。他們普通都屬于連鎖開發(fā)公司，諸多本土開發(fā)商也進(jìn)入外地連鎖開發(fā)行列。業(yè)態(tài)重要以住宅和購(gòu)物中心為主。3、面積在50萬平方米下列的都市綜合體，但重要位于東部三線都市和中西部部分省會(huì)都市和市級(jí)市，業(yè)態(tài)重要以普通住宅和購(gòu)物中心為主。4、外行進(jìn)入都市綜合體的開發(fā)成為都市綜合體開發(fā)的一股潮流。重要指大型品牌零售商，大型綜合商業(yè)市場(chǎng)管理商等，他們依靠自己的資金實(shí)力和行業(yè)優(yōu)勢(shì)，通過并購(gòu)、拍賣、合作等模式開發(fā)都市綜合體。其項(xiàng)目重要以商業(yè)為主，零星配備寫字樓和住宅。5、現(xiàn)在中國(guó)都市綜合體重要集中在華東地區(qū)、華北的北京和天津，中南地區(qū)的廣東和西南地區(qū)的重慶和成都。尚有一種重要的特點(diǎn)，除了華東地區(qū)的江蘇省的蘇州和無錫以外，都市綜合體的開發(fā)重要集中在各省會(huì)含有一定消費(fèi)實(shí)力的二線都市。6、中國(guó)都市綜合體進(jìn)入開發(fā)元年，基本上屬于“四四制”原則。四分之一處在銷售階段，重要以銷售住宅為主；四分之一處在開發(fā)建設(shè)階段，目邁進(jìn)入市場(chǎng)定位和準(zhǔn)備開盤階段；四分之一處在政府計(jì)劃和招商階段，但諸多都市都已經(jīng)納入今年招商和開發(fā)計(jì)劃；四分之一屬于規(guī)劃階段，基本進(jìn)入項(xiàng)目立項(xiàng)和規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)期，但作為都市綜合體開發(fā)模式都已基本擬定。。7、眾多號(hào)稱都市綜合體的項(xiàng)目，均無法完美體現(xiàn)都市綜合體的含義，其重要業(yè)態(tài)重要在3個(gè)左右，大部分以住宅和商業(yè)為主。建筑類別的比例分派存在不太科學(xué)與不太合理性，這需要市場(chǎng)來檢查。8、都市綜合體開發(fā)成為眾多品牌實(shí)力開發(fā)商的主流開發(fā)模式，有開發(fā)商號(hào)稱將來公司開發(fā)戰(zhàn)略方向?qū)⒁远际芯C合體開發(fā)為主。9、都市綜合體的開發(fā)與本地的經(jīng)濟(jì)發(fā)展與人們的收入和消費(fèi)親密有關(guān)，經(jīng)濟(jì)越發(fā)達(dá)，綜合體項(xiàng)目越多，其項(xiàng)目不僅體量大，價(jià)格高，其品質(zhì)和生活的方便性大大超越以前的單一業(yè)態(tài)類別。10、．中國(guó)都市綜合體開發(fā)成為各地政府部門土地招標(biāo)和有關(guān)開發(fā)公司投資和開發(fā)的重要方向，土地招標(biāo)和規(guī)劃建設(shè)以綜合體開發(fā)為主成為

地產(chǎn)行業(yè)新的開發(fā)潮流。東北地區(qū)黑龍江省1、綜合體開發(fā)處在起步階段，項(xiàng)目在哈爾濱市區(qū)內(nèi)。2、之際，某商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)開發(fā)公司已在哈爾濱南崗開發(fā)區(qū)原新加坡大酒店宗地上興建一座建筑面積28萬平方米,聚合商務(wù)、居住、購(gòu)物、休閑等全功效的“都市綜合體”。3、現(xiàn)在有一種處在規(guī)劃階段的項(xiàng)目。總占地面積4.6萬平方米，總建筑面積26萬平方米左右，重要以住宅為主，還不完全含有都市綜合體的功效。吉林省1、綜合體開發(fā)處在快速發(fā)展階段，重要集中在長(zhǎng)春市和吉林市。2、長(zhǎng)春市在招商和土地拍賣過程中，重要以綜合體開發(fā)為主?，F(xiàn)在，僅長(zhǎng)春市南關(guān)區(qū)有都市綜合體項(xiàng)目11個(gè)，總投資320億元，占地面積250萬平方米，預(yù)計(jì)總建筑面積530萬平方米。3、有10大都市綜合體項(xiàng)目落戶長(zhǎng)春市朝陽區(qū)，總投資約為118億元。這些項(xiàng)目投資大、規(guī)格高、拉動(dòng)能力強(qiáng)。4、長(zhǎng)春都市綜合體項(xiàng)目現(xiàn)在基本上處在土地招商、項(xiàng)目招商銷售、項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)中。吉林市有代表性的都市綜合體項(xiàng)目1個(gè)。5、綜合體項(xiàng)目的開發(fā)商重要來自北京、上海和江蘇；投資商有本土的，也有外地的，重要以合作開發(fā)為主；獨(dú)立開發(fā)的公司重要以上海的開發(fā)商為主；本土開發(fā)商獨(dú)立開發(fā)的項(xiàng)目比例相對(duì)較高，所占比例不不大于40%。6、綜合體的重要業(yè)態(tài)以普通住宅、購(gòu)物中心和數(shù)碼中心為主，現(xiàn)在出現(xiàn)部分旅游休閑型都市綜合體項(xiàng)目。示范案例：吉林?世貿(mào)廣場(chǎng)項(xiàng)目概述：吉林?世貿(mào)廣場(chǎng)由吉林市世貿(mào)廣場(chǎng)建設(shè)有限公司建設(shè)開發(fā)的吉林市首個(gè)都市中心型大型都市綜合體項(xiàng)目。該項(xiàng)目坐落于吉林市經(jīng)濟(jì)、文化、交通堪稱“三中心”的都市中心區(qū)域的江城廣場(chǎng)東側(cè)，北至安康胡同，西至重慶路，南面松花江，東至文廟胡同，處在吉林市都市南北中軸線吉林大街與松花江景觀帶交叉點(diǎn)，已含有都市資源配套比較成熟的特點(diǎn)。重要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：

占地面積：31379平方米

總建筑面積約為：00平方米

停車位：380個(gè)

容積率：6.4

建筑密度：57%

酒店建筑高度：151.2米（吉林市新地標(biāo)）

比例分派：

酒店約占項(xiàng)目體量的50%

江景住宅約占30%

寫字樓，單身公寓約占13%

SOHO及其它占7%示范要點(diǎn)：1、該項(xiàng)目系拆除改造項(xiàng)目，將“商業(yè)活動(dòng)、都市休閑、江濱文化”融合，打造集購(gòu)物、休閑、文化、娛樂于一體的當(dāng)代化高檔次商業(yè)中心和高品質(zhì)新生活區(qū)。2、該項(xiàng)目合理解決酒店、商務(wù)辦公、商場(chǎng)、居住等功效的布局，并與景共生。江景住宅與酒店采用相似豎向線條解決，在造型上力求渾然一體。3、該項(xiàng)目幾棟樓體在空間上遙相呼應(yīng)，形成對(duì)比，在凝聚力和張力的雙重作用下，再加上充足預(yù)留的發(fā)展空間和3600平方米的都市廣場(chǎng)，將都市綜合體功效進(jìn)一步強(qiáng)化。4、該項(xiàng)目建筑本體科技含量較高，在以人為本的前提下基本智能化，江景住宅采用中央新風(fēng)系統(tǒng)，保持空氣清新，土建方面采用新技術(shù)，有效提高工程進(jìn)度及減少鋼材用量。5、該項(xiàng)目運(yùn)用市中心地段、五星級(jí)酒店以及項(xiàng)目?jī)?nèi)商業(yè)街區(qū)的整合優(yōu)勢(shì)，推出酒店式單身公寓，有效運(yùn)用資源，滿足不同人群需求，提高了項(xiàng)目本身優(yōu)勢(shì)和將來新價(jià)值。6、該項(xiàng)現(xiàn)在期由營(yíng)銷團(tuán)體牽頭，聯(lián)動(dòng)施工單位、酒店管理公司、物業(yè)管理公司、商業(yè)管理公司、住宅設(shè)計(jì)公司，從項(xiàng)目開始統(tǒng)一運(yùn)作，提出有關(guān)意見及設(shè)計(jì)方案，由營(yíng)銷部門統(tǒng)一協(xié)調(diào)，有效規(guī)避了開發(fā)建設(shè)中的矛盾。專家評(píng)語：房地產(chǎn)的鐵律就是位置決定發(fā)展。世貿(mào)廣場(chǎng)依靠位置優(yōu)勢(shì)，抱著打造百年精品的目的，在都市中心地段開發(fā)建設(shè)了吉林市首座大型都市綜合