儀征房地產(chǎn)準(zhǔn)入性研究報(bào)告

儀征房地產(chǎn)準(zhǔn)入性研究報(bào)告2010-11-12區(qū)域及地塊評估市場環(huán)境分析房地產(chǎn)格局結(jié)論市場環(huán)境分析儀征概況儀征市是揚(yáng)州市代管的一個縣級市，位于江蘇省中西部，地處長江三角洲的頂端，是寧、鎮(zhèn)、揚(yáng)“銀三角”地區(qū)的幾何中心。長江岸線27公里，直順穩(wěn)定、深泓臨岸是理想的建港岸線，長江、運(yùn)河兩條大動脈以及貫穿市區(qū)北部的寧通高速公路,組成了水陸交通網(wǎng)，并隨著鎮(zhèn)揚(yáng)大橋和寧啟鐵路的興建，儀征與上海、南京、揚(yáng)州、鎮(zhèn)江等大中城市的距離近在咫尺之間具有獨(dú)特的地理優(yōu)勢，是江蘇省五大重點(diǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶之一。

新型的全國重要的化纖、汽車、化工工業(yè)基地，發(fā)展中的濱江城市崛起于長江中下游北岸經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析2001年以來儀征的經(jīng)濟(jì)一直都呈現(xiàn)穩(wěn)定發(fā)展的趨勢，2005年開始進(jìn)入高速發(fā)展期。至2009年，生產(chǎn)總值同比增長13.5%。增速同比2008年低了0.4%個百分點(diǎn)。運(yùn)用回歸分析可以得出，2010年-2011年儀征DGP增幅將逐漸減緩。近年來GDP增長趨勢由高速發(fā)展趨勢開始逐漸減緩，進(jìn)入高速發(fā)展后穩(wěn)定階段固定資產(chǎn)投資情況受金融危機(jī)影響，部分行業(yè)和企業(yè)效益下降，造成儀征市經(jīng)濟(jì)增長速度有所放緩；產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不夠合理，固定資產(chǎn)投資近兩年明顯下降，與GDP的穩(wěn)步上漲趨勢不協(xié)調(diào)現(xiàn)象明顯，存在一定的消費(fèi)隱患。固定投資比例逐年增長，經(jīng)濟(jì)投資勢頭涌現(xiàn)房地產(chǎn)投資情況儀征市從2002年開始固定資產(chǎn)投資開始大幅度上揚(yáng)，但是房地產(chǎn)投資卻字啊逐漸下調(diào)，這充分表明了儀征城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展結(jié)構(gòu)失調(diào)。城市部分功能缺失導(dǎo)致了房地產(chǎn)行業(yè)受到抑制。同時固定資產(chǎn)的投資沒有拉動城市的消費(fèi)潛力。社會財(cái)富沒有實(shí)質(zhì)性的增長。到2008年，這種產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)失調(diào)的情況有所緩解，房地產(chǎn)投資也隨之有一定幅度的增長。儀征產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)特性決定了近兩年內(nèi)房地產(chǎn)投資雖然會有一個增幅，暫時不會成為城市的主流產(chǎn)業(yè)，所以該市的土地價(jià)值近期增幅有限人均GDP情況3000US＄4500US＄

6000US＄8000US＄轉(zhuǎn)型啟動期快速發(fā)展期平穩(wěn)發(fā)展期儀征城市發(fā)展特殊性決定了西部儀化工業(yè)GDP貢獻(xiàn)及揚(yáng)州工業(yè)園，占全市26%。剔除儀化GDP貢獻(xiàn)值，加上儀征城市面貌和經(jīng)濟(jì)推進(jìn)情況來看，儀征靜態(tài)人均GDP應(yīng)該在4300-4400美元左右；儀征房產(chǎn)處在由轉(zhuǎn)型啟動期向快速發(fā)展期過渡階段。是一個良好的房產(chǎn)投資進(jìn)入的契機(jī)人均可支配收入情況2009年全年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入17861元，人均消費(fèi)性支出11126元，其中食品支出占人均消費(fèi)支出比重為36.8%，文教娛樂服務(wù)支出占人均消費(fèi)支出比重為22.7%。儀征城鎮(zhèn)居民實(shí)際可支配支出用于儲蓄及投資比重比較大，說明該市居民住房消費(fèi)潛力還是比較明顯的。按一般通用算法，當(dāng)恩格爾系數(shù)在40%時，該城市的住房消費(fèi)在消費(fèi)結(jié)構(gòu)中比重可以達(dá)到15%-20%，目前儀征的恩格爾系數(shù)已經(jīng)連續(xù)兩年在40%以下，并呈逐年下降趨勢，說明儀征的房產(chǎn)行業(yè)還有較大發(fā)展空間城市人口情況儀征市人口歷年變化并不明顯，從2002年到2007年總體呈緩慢上漲趨勢，而2008年及2008年兩年，人口甚至出現(xiàn)了負(fù)增長狀態(tài)，說明了儀征市的外來人口率非常低，這也將導(dǎo)致儀征市剛性購房需求市場極小。儀征市人口結(jié)構(gòu)特點(diǎn)決定了該市大部分購房人群將集中在改善居住條件的二、三次置業(yè)者。而目前政策調(diào)控的集中針對人群便是二次以上置業(yè)人群，對于儀征的房產(chǎn)市場影響會比較明顯。支柱產(chǎn)業(yè)園區(qū)現(xiàn)有企業(yè)57家。作為上汽集團(tuán)重要的自主品牌生產(chǎn)基地，園區(qū)擁有上海汽車乘用車儀征分公司、上海匯眾輕型客車廠2家整車企業(yè)，引進(jìn)了榮威、雙龍和伊思坦納三個整車生產(chǎn)平臺，形成了20萬輛整車生產(chǎn)能力。儀征經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)兩大園區(qū)組成儀征工業(yè)產(chǎn)業(yè)支柱，也是房地產(chǎn)行業(yè)置業(yè)群體的可靠保障之一城市規(guī)劃2020年，城鎮(zhèn)人口50萬，城區(qū)面積50平方公里

目前儀征城鎮(zhèn)人口27.07萬，城區(qū)面積37平方公里，下一步以建設(shè)生態(tài)型現(xiàn)代濱江工業(yè)城市為統(tǒng)領(lǐng)，融入寧鎮(zhèn)同城化發(fā)展。城東南規(guī)劃15.25平方公里新城

城市向東發(fā)展，與揚(yáng)州同城化，依托揚(yáng)州化工園為主體的西部石油化工經(jīng)濟(jì)區(qū)和以開發(fā)區(qū)、汽車工業(yè)園為主體的東部車船制造和新興產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)區(qū)，在老城區(qū)東南區(qū)域，打造一個首期規(guī)劃15.25平方公里的現(xiàn)在濱江新城，啟動了城東80萬平米的征地、拆遷工作。創(chuàng)建國家生態(tài)市人居品質(zhì)

建設(shè)親水態(tài)城：城南濱江公園、揚(yáng)子江公園打造沿江風(fēng)光帶；城東推進(jìn)紅旗河景觀、東園濕地公園城中儀城河、鏡湖、大浦塘、荷花池、伴池打造生態(tài)城建設(shè)特色生態(tài)鎮(zhèn)：大儀、謝集鎮(zhèn)、新集鎮(zhèn)、劉集鎮(zhèn)、青山鎮(zhèn)、月塘鄉(xiāng)、棗林灣等因地制宜，建設(shè)特色鄉(xiāng)鎮(zhèn)。

東拓西聯(lián)，南優(yōu)北控，打造現(xiàn)代化濱江生態(tài)工業(yè)城市1、儀征城市規(guī)劃方向是向東、向南發(fā)展，本案所處區(qū)域作為濱江新區(qū)，區(qū)域配套成熟尚需時日2、本案距離中心區(qū)僅2公里，房價(jià)易與城區(qū)接軌，具有操作可行性城市規(guī)劃宏觀城市總結(jié)儀征GDP由快速增長期逐漸進(jìn)入平緩發(fā)展期房地產(chǎn)投資短期內(nèi)無法成為儀征主流產(chǎn)業(yè)，土地增值有限房地產(chǎn)行業(yè)正處在轉(zhuǎn)型啟動期到快速發(fā)展期的過渡階段。城市向南、向東發(fā)展，與南京和揚(yáng)州接軌，城市一體化進(jìn)程加快居民住房消費(fèi)潛力客觀存在房地產(chǎn)發(fā)展的基礎(chǔ)良好，尤其是幾大經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)的發(fā)展將帶動房地產(chǎn)行業(yè)的繁榮房地產(chǎn)市場格局宏觀政策調(diào)控政策基本可分為：1、土地市場調(diào)控；2、彈性需求調(diào)控、3、流通渠道的調(diào)控。從目前執(zhí)行情況上來看，一二線城市影響明顯，三線城市影響力較弱。而對于縣級城市的影響力可能更加體現(xiàn)在輿論上的壓力，實(shí)際影響不大。中國正處于加息周期新政9月新政4月新國十條

主要內(nèi)容特點(diǎn)主要內(nèi)容特點(diǎn)個人房貸首套房首付款30%以上無戶型差異套型面積90平米以下不得低于20%，90平米以上不得低于30%有戶型差異二套房嚴(yán)格執(zhí)行首付比例不低于50%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率1.1倍要求嚴(yán)格執(zhí)行首付款不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率1.1倍抑制投機(jī)、投資三套房暫停發(fā)第三套及以上住房貸款全國適用首付款和貸款利率大幅提高，部分地區(qū)暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款靈活執(zhí)行保障性住房加大對各地2010年住房建設(shè)計(jì)劃和用地供應(yīng)計(jì)劃實(shí)際完成情況的監(jiān)督考核力度強(qiáng)化落實(shí)確保完成2010年建設(shè)保障性住房300萬套具體目標(biāo)限購房價(jià)過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的城市，要在一定時間內(nèi)限定居民購房套數(shù)對部分城市提出要求地方可根據(jù)實(shí)際情況，采取臨時性限購的措施執(zhí)行靈活9月新增政策商業(yè)銀行對不執(zhí)行差異化信貸的商業(yè)銀行，一經(jīng)查實(shí)嚴(yán)肅處理稅收支持公共租賃住房建設(shè)，對個人購買90平米以下住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減免1%稅率征收契稅11月3日住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、財(cái)政部、人民銀行、銀監(jiān)會聯(lián)合印發(fā)通知：買首套普通自住房，套型建筑面積在90平方米（含）以下的，貸款首付款比例不得低于20%；套型建筑面積在90平方米以上的，貸款首付款比例不得低于30%。規(guī)定第二套住房公積金個人住房貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于同期首套住房公積金個人住房貸款利率的1.1倍。停止向購買第三套及以上住房的繳存職工家庭發(fā)放住房公積金個人住房貸款。嚴(yán)禁使用住房公積金個人住房貸款進(jìn)行投機(jī)性購房。自10月20日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率0.25個百分點(diǎn)，這也是金融危機(jī)之后，中國首次加息。樓市調(diào)控繼續(xù)延伸，繼續(xù)加大對投資的遏制宏觀政策版塊分布情況中心區(qū)：政治經(jīng)濟(jì)聚集區(qū)，商業(yè)發(fā)展快，傳統(tǒng)老城區(qū)城東區(qū)：城市未來發(fā)展主流方向，東進(jìn)和揚(yáng)州接軌開發(fā)區(qū)：傳統(tǒng)開發(fā)區(qū)，儀征化纖等企業(yè)在內(nèi)，污染環(huán)境大，目前項(xiàng)目少汽車工業(yè)園區(qū)：新型產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)，低污染，附加值高，具有潛在的人口導(dǎo)入潛力。濱江生活區(qū)：以開發(fā)區(qū)和長江作為引擎，打造濱江生活帶，未來城市高端居住區(qū)濱江生活區(qū)中心區(qū)城東區(qū)汽車工業(yè)園區(qū)開發(fā)區(qū)根據(jù)區(qū)域?qū)傩?，劃?大板塊房產(chǎn)市場特點(diǎn)城東、汽車工業(yè)園板塊目前是熱點(diǎn)1、人居集中：城市向東規(guī)劃的引導(dǎo)以及上海大眾的落戶，城東城北兩版塊成為新的人居聚集地。2、交易集中：2010年7月全市成交3.73萬平米，城東2.08萬平米，占55.7%；城北1.09萬平米，占25.22%。3、樓盤集中：去年三季度新開樓盤揚(yáng)州家園、宇斯浦國際花園以及新入市的和景印象城、東城水岸，加上先期開發(fā)的奧林匹克花園、水木陽光鄉(xiāng)鎮(zhèn)區(qū)域日趨活躍1、村組農(nóng)民向集鎮(zhèn)集中2、揚(yáng)州人流向市郊高端物業(yè)流動：尤其以新集鎮(zhèn)、劉集鎮(zhèn)為主，兩鎮(zhèn)開發(fā)的多為別墅物業(yè)類型，主要客戶來源于揚(yáng)州市區(qū)。項(xiàng)目以點(diǎn)為主，最少僅10畝，目前最大樓盤僅30多萬平米，綜合配套差，項(xiàng)目品位普遍不高開發(fā)體量小，大盤暫無2008年下半年受金融危機(jī)影響，大多企業(yè)無用地意愿，土地成交大幅度萎縮。2009年前三季度土地招牌掛成交量依舊很少，但是第四季度由于樓市迅速回暖，普遍萌發(fā)儲備土地的熱情，土地成交均價(jià)也相應(yīng)漲到925元/平米。相對2008年662元/平米均價(jià)上漲40%。2010年到目前為止，土地成交37萬平米，平均容積率1.18，總成交價(jià)2.45億，總建面積43萬平米，樓面均價(jià)559元/平米，相對2009年692元/平米的樓面均價(jià)下降了19%。土地市場09年土地成交“爆發(fā)”，產(chǎn)品由多層向小高層過渡10年土地出入多以新集鎮(zhèn)和劉集鎮(zhèn)為主，開發(fā)區(qū)偏多土地市場歷年商品房成交情況儀征商品房成交整體呈上升趨勢，2008年由于金融危機(jī)及宏觀政策調(diào)控銀色，銷售量大幅度下滑，年成交面積僅22.62萬平米，到2009年，隨著一系列的樓市優(yōu)惠政策，儀征樓市逐漸回暖，2010年截止10月為止，已經(jīng)銷售49.62萬平米，銷售額達(dá)到18.99億元。隨著目前一系列的樓市新政調(diào)控，以及加息等措施，儀征樓市并未受到太大的影響。這主要因?yàn)閮x征樓市需求主要來源于自住改善型購房，很少有外地客源及投資客戶，影響也僅僅體現(xiàn)在貸款政策限制方面。10年房地產(chǎn)受新政影響較小，成交繼續(xù)走高，月度去化5萬平米2010年商品房成交情況1-10月全市商品房累計(jì)成交49.62萬平米，其中住宅和非住宅分別為46.33萬平米和3.29萬平米。9月份和10月份住宅成交6.12萬平米和5.64萬平米，環(huán)比分別下降11%和7.8%。雖然成交環(huán)比下降，但是成交價(jià)格依舊上漲，主城多層均價(jià)超過4500元/平米，10月價(jià)格環(huán)比上漲2%，相比去年均價(jià)3010元/平米同比上漲50%。1-10月全市商品房累計(jì)銷售額18.99億，同比上漲47.3%。項(xiàng)目分析樓盤產(chǎn)品類別均價(jià)元/方主力戶型體量強(qiáng)效賣點(diǎn)去化率印象城多層、聯(lián)排、疊加多層4800、疊加5200、聯(lián)排700095平米兩房、114-187平米雙層疊加、229平米聯(lián)排5.57萬平米躍層洋房、5.8米挑高客廳、空中花園70%國際花園多層500079-89平米兩房、95-123三房、131-138四房6.57萬平米壁掛暖爐、智能安全監(jiān)控75%東城水岸多層、疊加5400-550093平米兩房、100-124三房、188平米疊加8.03萬平米緊鄰濕地公園、完善配套、緊鄰商業(yè)中心認(rèn)購中優(yōu)詩美地多層、小高層、聯(lián)排，獨(dú)棟多層4900、別墅900095-130平米三房、187-253平米別墅25.7萬平米儀征第一大盤、英倫建筑、揚(yáng)子公園與儀城河、實(shí)驗(yàn)小學(xué)+儀征中學(xué)一期售罄，二期銷售約70%左右奧林匹克花園多層、洋房、別墅4800112-140平米三房21萬平米臨近北山紅葉、暖氣、養(yǎng)生公園、河景即將售四期揚(yáng)子家園多層、小高層440080-140平米8.2萬平米多層70%以多層為主，整體項(xiàng)目去化在70%左右，消化期較長山水豪庭項(xiàng)目概況

山水豪庭項(xiàng)目是由香港金達(dá)地產(chǎn)投資，華懋實(shí)業(yè)開發(fā)興建的歐式別墅住宅區(qū)，該項(xiàng)目坐落于京華城全生活廣場5公里輻射圈內(nèi)，整個項(xiàng)目占地80000多平米，16000多平米七大組團(tuán)，共有108席。山水豪庭項(xiàng)目交通便捷，揚(yáng)州城市主動脈文昌西路、文匯西路橫貫東西，潤揚(yáng)大橋、揚(yáng)州火車站、揚(yáng)州體育公園等星羅南北。占地面積:81337平方米建筑面積:23342平方米總戶數(shù):108產(chǎn)品戶型：山水豪庭有面積286-582平米別墅。分別為：286、314、333、336、331、532、404、423平米，八種戶型。銷售價(jià)格：均價(jià)15000元/平米，現(xiàn)在接受預(yù)約登記，預(yù)計(jì)2010年11月開盤銷售，目前為準(zhǔn)現(xiàn)房。重點(diǎn)項(xiàng)目分析銷售情況山水豪庭2009年10月開盤，均在8500元/平米，一戶一價(jià)。物業(yè)費(fèi)在0.80-1.00元/平米*月，推出翡翠山莊組團(tuán)，紅鼎莊園組團(tuán)。山水豪庭有面積286-582平米別墅，預(yù)計(jì)均價(jià)15000元/平米，現(xiàn)在接受預(yù)約登記，預(yù)計(jì)2010年11月底開盤銷售，目前為準(zhǔn)現(xiàn)房。戶型賞析D2戶型5室3廳5衛(wèi)1廚333.26㎡

D2戶型5室3廳5衛(wèi)1廚333.26㎡B2戶型5室3廳5衛(wèi)1廚423.94㎡A戶型5室2廳4衛(wèi)1廚532.19㎡東城水岸項(xiàng)目概況

東城水岸有江蘇龍崗置業(yè)開發(fā)，位于解放東路與東園北路黃金交叉點(diǎn)，東枕千年石橋河岸，緊鄰300畝濕地公園，0.5KM至解放東路商業(yè)街。周邊有真州小學(xué)、儀征四中、市人民醫(yī)院、配套完善產(chǎn)品戶型：93平米兩房、100-124平米三房。188平米疊加，預(yù)裝太陽能、暖氣銷售價(jià)格：多層均價(jià)5400-5500元/平米、疊加6500元/平米左右。重點(diǎn)項(xiàng)目分析戶型賞析優(yōu)詩美地項(xiàng)目概況

優(yōu)詩美地坐擁三大城市主干道，快速通達(dá)城市核心區(qū)域，約800米暢達(dá)大型蘇果超市，距商業(yè)核心步行街不過1500米，騎行5分鐘便將城市繁華一網(wǎng)打盡。揚(yáng)子公園、儀城河風(fēng)光帶、博物館、圖書館、儀征中學(xué)，優(yōu)詩美地被這座城市最好的人文景觀資源環(huán)繞。規(guī)劃有多層、小高層、聯(lián)排別墅、花園洋房等多元化的物業(yè)形態(tài)。產(chǎn)品戶型：188-2223平米聯(lián)排別墅、252平米、雙拼別墅、97-130平米三房戶型。銷售價(jià)格：多層均價(jià)4900元/平米、別墅7900元/平米以上。重點(diǎn)項(xiàng)目分析戶型賞析三房兩衛(wèi)115.6-119.92平米三房一衛(wèi)97.06-101.87平米三房兩衛(wèi)125.52-130.68平米陽光書房、雙陽臺設(shè)計(jì)4米開間陽臺、戶型通透4.5米開間起居室、形狀方正；南向觀景陽臺、兩進(jìn)式衛(wèi)生間和景印象城項(xiàng)目概況

【和景?印象城】致力于在約5.57萬平方米近水鄰岸的風(fēng)水寶地上，繪制“景致生活，東區(qū)典范”的美好藍(lán)圖，它所賦予客戶的是自然的、親水的、純粹生活質(zhì)態(tài)。社區(qū)西側(cè)流淌著碧波蕩漾的石橋河，向左有繁華不遠(yuǎn)的真州金融街區(qū)和奧林匹克運(yùn)動城，向右就是融休閑、娛樂、集市于一體的黎明小鎮(zhèn)，背依著家具、家飾、廚衛(wèi)的大市場石橋建材市場以及多家雙語幼兒園。產(chǎn)品戶型：160-187平米疊加別墅、243平米聯(lián)排別墅、128平米三房兩衛(wèi)多層。銷售價(jià)格：多層均價(jià)4800元/平米、別墅均價(jià)7000元/平米。重點(diǎn)項(xiàng)目分析戶型賞析兩房一衛(wèi)95.29平米兩層疊加181平米五房三衛(wèi)聯(lián)排229平米五房二廳戶型方正、全明設(shè)計(jì)、雙陽臺設(shè)計(jì)5.8米挑高客廳、兩層疊加加59.65平米陽光地下室、車庫入戶、南北花園、內(nèi)庭院設(shè)計(jì)、臥室南北通透、空中花園客戶群分析本地客戶為主目前城鎮(zhèn)人口27.07萬，當(dāng)?shù)赝鈦砣丝谳^少，城市建成區(qū)面積37平方公里，城鎮(zhèn)化率47.3%，每年人口導(dǎo)入量為總?cè)丝诘?%左右，購房者主要為當(dāng)?shù)厝丝?。投資客戶稀少城市商業(yè)基本屬于地域封閉式運(yùn)營，目前投資性置業(yè)比例僅占5%。改善需求日趨明顯收入快速增長，生活質(zhì)量不斷提高，使得化工區(qū)域居民居住環(huán)境無法滿足要求，加上城市向東發(fā)展的大趨勢，大量化工區(qū)居民開始流向居住環(huán)境，配套成熟的城市東部。而且隨著文昌西路的西延，儀征高端消費(fèi)群開始向揚(yáng)州外溢，據(jù)儀征房產(chǎn)局統(tǒng)計(jì)，每年儀征到揚(yáng)州購房的家庭在500-600戶之間，占了儀征購房者的10%左右。動態(tài)客戶

隨著城市化進(jìn)程的發(fā)展，及周邊區(qū)域工業(yè)快速發(fā)展，將來會有大量農(nóng)業(yè)戶口人員進(jìn)城，拆遷戶等購房客戶。加之少量外來經(jīng)商，打工人員，以及周邊城市的投資客戶儀征樓市趨勢分析準(zhǔn)入門檻提高

單體開發(fā)規(guī)模不低于100畝，企業(yè)資質(zhì)不少于二級。小高層業(yè)態(tài)增多土地成本突破180萬/畝，高容積率，城東新區(qū)住宅將往小高層發(fā)展。城東往CBD模式發(fā)展新區(qū)開發(fā)，金融機(jī)構(gòu)、大學(xué)城、會展中心、商務(wù)區(qū)及生活區(qū)一體化。同城化生活圈

寧揚(yáng)構(gòu)建半小時同城化生活圈，2016-2018年開建城際地鐵6號線(揚(yáng)州西站—儀征)與南京龍?zhí)冻请H客站相連，直通新街口，其中6號線29.4公里，設(shè)13個站點(diǎn)，萬年路為寧揚(yáng)中轉(zhuǎn)站。城市擴(kuò)張

目前儀征城市化率48%，舊城幾乎沒有擴(kuò)張空間，而國際汽車產(chǎn)業(yè)城的建設(shè)，會新增10萬左右人口，同時新城、馬集部分區(qū)域劃入城市事在必行，城市人口將超過40萬。1、與城鎮(zhèn)人口居住面積增加值相對應(yīng)，儀征房產(chǎn)開發(fā)投資額比例小，而市區(qū)居住面積增加值與商品房銷售面積遞增，表明儀征市區(qū)商品房開發(fā)尚屬起步階段，過去以拆遷安置、經(jīng)濟(jì)適用房等保障性用房為主的投入正逐年降低。2、儀征近幾年城市化率增長主要集中于下面鄉(xiāng)鎮(zhèn)的工業(yè)集中區(qū)，市區(qū)人口固定在20萬，導(dǎo)致總體需求較小，歷