房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)業(yè)納稅評(píng)估手冊(cè)(北京)

房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)業(yè)納稅評(píng)估手冊(cè)11/25/20231辛寒專用PPT模板目錄第一章綜述第一節(jié)基本概念一、房地產(chǎn)相關(guān)概念二、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)業(yè)相關(guān)概念三、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)業(yè)的納稅評(píng)估第二節(jié)經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)一、經(jīng)營(yíng)概況二、經(jīng)營(yíng)分類三、經(jīng)營(yíng)流程四、會(huì)計(jì)核算五、應(yīng)稅特征第二章評(píng)估方法第一節(jié)假設(shè)法一、環(huán)境適用二、具體應(yīng)用第二節(jié)SPSS應(yīng)用法一、環(huán)境適用二、具體應(yīng)用第三節(jié)系統(tǒng)預(yù)警法一、環(huán)境適用二、具體應(yīng)用第三章評(píng)估指標(biāo)第一節(jié)會(huì)計(jì)報(bào)表指標(biāo)一、指標(biāo)基礎(chǔ)二、指標(biāo)確定三、指標(biāo)附件41第二節(jié)納稅問(wèn)題指標(biāo)一、指標(biāo)基礎(chǔ)二、指標(biāo)確定三、指標(biāo)附件11/25/20232辛寒專用PPT模板第一章

綜述11/25/20233辛寒專用PPT模板第一節(jié)基本概念一、房地產(chǎn)相關(guān)概念（一）房地產(chǎn)房地產(chǎn)是房屋財(cái)產(chǎn)和土地財(cái)產(chǎn)的總稱，在經(jīng)濟(jì)學(xué)上稱為不動(dòng)產(chǎn)，不動(dòng)產(chǎn)指不能移動(dòng)，移動(dòng)后會(huì)引起性質(zhì)、形狀改變的財(cái)產(chǎn)，包括建筑物、構(gòu)筑物、土地及其他土地附著物

。很多國(guó)家將房地產(chǎn)稱為物業(yè)。房地產(chǎn)涉及的稅收主要有兩類，一類為財(cái)產(chǎn)稅性質(zhì)，即對(duì)房地產(chǎn)的存量狀態(tài)進(jìn)行征稅，我國(guó)現(xiàn)在開征的房產(chǎn)稅（城市房地產(chǎn)稅）、城鎮(zhèn)土地使用稅（十六屆三中全會(huì)指出“條件具備時(shí)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅”），以及將來(lái)可能開征的遺產(chǎn)稅的有關(guān)房地產(chǎn)稅目，均屬此性質(zhì)；第二類為流轉(zhuǎn)稅和所得稅性質(zhì)，指在房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)及流通管理環(huán)節(jié)開征的各種稅，主要包括營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅等。（二）房地產(chǎn)市場(chǎng)房地產(chǎn)市場(chǎng)可分為以下幾類：房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)，指土地征用、劃拔、出讓市場(chǎng)，房地產(chǎn)呈縱向流通，土地的出讓方式一般有協(xié)議出讓、招標(biāo)出讓、拍賣出讓三種方式；房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)，指房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押等市場(chǎng)，房地產(chǎn)呈橫向流通，通過(guò)表現(xiàn)為經(jīng)營(yíng)者與消費(fèi)者之間的交易；房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)，指房產(chǎn)的互換、典當(dāng)、租賃以及二手房交易市場(chǎng)，房地產(chǎn)呈橫向流通，表現(xiàn)為消費(fèi)者之間以及經(jīng)營(yíng)者與消費(fèi)者之間的交易行為。廣義而言，房地產(chǎn)市場(chǎng)還包括物業(yè)管理市場(chǎng)，指以物業(yè)管理服務(wù)為交換對(duì)象的市場(chǎng)，對(duì)前三級(jí)房地產(chǎn)市場(chǎng)有一定的輔助作用。（三）房地產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)業(yè)是指通過(guò)市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)機(jī)制從事房地產(chǎn)投資、開發(fā)、建設(shè)、銷售、出租、管理、服務(wù)、咨詢等項(xiàng)目的產(chǎn)業(yè)，具體可分為房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)、房地產(chǎn)管理業(yè)

（物業(yè)管理業(yè)）、二手房交易的經(jīng)營(yíng)管理等行業(yè)，廣義而言，還包括建筑業(yè)的房地產(chǎn)建設(shè)部分。

國(guó)稅發(fā)[1993]149號(hào)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈營(yíng)業(yè)稅稅目注釋〉（試行稿）的通知》

根據(jù)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)行業(yè)，我們通常所稱的物業(yè)管理業(yè)被定為房地產(chǎn)管理業(yè)。11/25/20234辛寒專用PPT模板第一節(jié)基本概念從歷史看，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)起步較晚，但進(jìn)入20世紀(jì)90年代以來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)得以迅速發(fā)展，其原因與我國(guó)三項(xiàng)重大制度和體制改革密切相關(guān)：第一，改福利性住房制度為商品化住房制度；第二，改對(duì)土地?zé)o償、無(wú)期限行政劃拔的土地使用制度為通過(guò)協(xié)議、招標(biāo)、拍賣方式，有償取得土地有限期使用權(quán)的土地使用制度；第三，改千家投資、分散建設(shè)的房地產(chǎn)開發(fā)方式為綜合建設(shè)、配套開發(fā)的房地產(chǎn)綜合開發(fā)方式。1991年3月和1994年7月，國(guó)務(wù)院分別頒布了《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》和《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》，標(biāo)志著我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)走上了法制軌道，1998年8月，全國(guó)人大再次修訂了《中華人民共和國(guó)土地管理法》，從土地利用、用地審批等方面規(guī)范了我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的成長(zhǎng)。二、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)業(yè)相關(guān)概念（一）房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)業(yè)是隨著城市住宅商品化的推行、工商用房建設(shè)事業(yè)的發(fā)展，以及城市土地使用制度改革的深化，逐步從建筑業(yè)分離出來(lái)的新興產(chǎn)業(yè)，主要涉及房地產(chǎn)的投資、開發(fā)、建設(shè)、銷售、出租等環(huán)節(jié)，是房地產(chǎn)業(yè)最重要的組成部分。房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)業(yè)是房地產(chǎn)綜合開發(fā)的產(chǎn)物?！吨腥A人民共和國(guó)城市規(guī)劃法》中明確規(guī)定，“統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、因地制宜、綜合開發(fā)、配套建設(shè)”是我國(guó)城市建設(shè)的基本方針，其本質(zhì)特點(diǎn)就體現(xiàn)在“綜合”和“配套”上。所謂綜合指對(duì)地下設(shè)施如給水、排水、供電、供熱、煤氣、通訊等設(shè)施進(jìn)行綜合開發(fā)；配套則指對(duì)住宅、工商業(yè)用房、文教衛(wèi)生設(shè)施、園林綠化、道路交通及其他公用設(shè)施進(jìn)行配套建設(shè)，把城市作為一個(gè)有機(jī)整體開發(fā)，保證城市的生產(chǎn)、生活、服務(wù)和文化設(shè)施的協(xié)調(diào)發(fā)展，提高城市的整體功能。（二）與相關(guān)行業(yè)的關(guān)系1、與“建筑業(yè)”的關(guān)系在我國(guó)三項(xiàng)產(chǎn)業(yè)的劃分中，建筑業(yè)屬于物質(zhì)生產(chǎn)部門，是第二產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)業(yè)帶有經(jīng)營(yíng)與服務(wù)的性質(zhì)，是第三產(chǎn)業(yè)。在房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)中，二者的具體關(guān)系可分為兩類：一類是合同關(guān)系（委托、招標(biāo)等），一般將從事房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)的企業(yè)稱為開發(fā)商，將從事房屋施工建設(shè)的企業(yè)稱為建筑商或承包商；第二類是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過(guò)自營(yíng)工程，將建筑業(yè)的環(huán)節(jié)納入本企業(yè)之中。對(duì)于第二類關(guān)系，值得注意的涉稅問(wèn)題有兩點(diǎn)：一是自營(yíng)工程在銷售時(shí)，其自建行為視同提供應(yīng)稅勞務(wù)按“建筑業(yè)”稅目繳納營(yíng)業(yè)稅；二是存在自營(yíng)工程的企業(yè)，如果有代建工程項(xiàng)目，應(yīng)按“建筑業(yè)”稅目繳納營(yíng)業(yè)稅。11/25/20235辛寒專用PPT模板第一節(jié)基本概念2、與“房地產(chǎn)管理業(yè)（物業(yè)）”的關(guān)系二者同屬于房地產(chǎn)業(yè)，且同屬于第三產(chǎn)業(yè)，后者是前者的延續(xù)，在銷售和盈利環(huán)節(jié)對(duì)前者的影響越來(lái)越大，同時(shí)，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)范發(fā)展，逐漸要求物業(yè)公司前期介入開發(fā)及銷售過(guò)程，從物業(yè)管理及潛在業(yè)主的需要出發(fā)，提出建設(shè)性意見。二者的具體關(guān)系有三類：一類是合同關(guān)系（委托、招標(biāo)等），物業(yè)建成后，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成第一次聘用物業(yè)管理公司的工作，當(dāng)首屆產(chǎn)權(quán)人及使用人代表大會(huì)召開后，選聘物業(yè)公司的工作由選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)。第二類是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)下屬獨(dú)立核算的物業(yè)公司負(fù)責(zé)物業(yè)管理；第三類是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)兼營(yíng)物業(yè)管理。對(duì)第三類關(guān)系，值得注意的涉稅問(wèn)題是：兼營(yíng)物業(yè)管理的企業(yè)，有的同時(shí)兼營(yíng)餐飲、娛樂等服務(wù)項(xiàng)目，對(duì)其物業(yè)收入以及服務(wù)業(yè)的各項(xiàng)收入應(yīng)按相應(yīng)的稅目、稅率納稅。三、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)業(yè)的納稅評(píng)估房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)業(yè)納稅評(píng)估是指稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)納稅申報(bào)資料以及所掌握的相關(guān)涉稅信息，通過(guò)特定的程序和方法，對(duì)從事房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)的企業(yè)一定期間內(nèi)履行納稅義務(wù)、扣繳義務(wù)的真實(shí)性、準(zhǔn)確性、合法性進(jìn)行系統(tǒng)的綜合評(píng)定，并對(duì)一般涉稅問(wèn)題進(jìn)行處理的工作過(guò)程。11/25/20236辛寒專用PPT模板第二節(jié)經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)一、經(jīng)營(yíng)分類1、根據(jù)開發(fā)建設(shè)的層次和產(chǎn)品內(nèi)容的不同，可分為兩個(gè)層次的開發(fā)和一個(gè)層次的開發(fā)兩種形式。兩個(gè)層次的開發(fā)是先將“生地”（不具備使用條件）開發(fā)建設(shè)成“熟地”

后進(jìn)行拍賣或出租（產(chǎn)品為土地），由取得土地使用權(quán)者進(jìn)行房屋開發(fā)建設(shè)（產(chǎn)品為房屋）；一個(gè)層次的開發(fā)是指一次性完成土地、房屋的開發(fā)（產(chǎn)品為房屋）。國(guó)外一般以前者為主，在我國(guó)絕大多數(shù)企業(yè)以后者為主，也有少數(shù)企業(yè)同時(shí)從事兩個(gè)層次的開發(fā)。

指實(shí)現(xiàn)“三通一平”（水通、電通、路通、場(chǎng)地平整）或“七通一平”（給水、排水、供電、供熱、供氣、電訊、道路暢通、場(chǎng)地平整）的土地。2、根據(jù)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目所處位置和建設(shè)內(nèi)容的不同，分為新區(qū)開發(fā)和舊城改造（舊區(qū)再開發(fā)）兩種形式，簡(jiǎn)稱為新開發(fā)和再開發(fā)。新開發(fā)是城市的外延和擴(kuò)展，建設(shè)衛(wèi)星城就是一種大規(guī)模的新開發(fā)形式，再開發(fā)則是對(duì)原有城市功能的改造和擴(kuò)充，涉及到拆遷安置改造等環(huán)節(jié)，程序更為復(fù)雜。新開發(fā)和再開發(fā)的主要工作內(nèi)容分別是：一個(gè)層次的開發(fā)

房屋（含土地使用權(quán)）兩個(gè)層次的開發(fā) 第一層次土地拍賣、招標(biāo)、協(xié)議第二層次房屋（含土地使用權(quán)）新區(qū)開發(fā) 征用土地基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)房屋開發(fā)舊城改造 拆遷安置建筑地塊改造房屋開發(fā)通過(guò)“三通一平”或“七通一平”，將“生地”變成“熟地”對(duì)原有的道路、管網(wǎng)等配套設(shè)施增容、更換、重新布線、調(diào)整走向等11/25/20237辛寒專用PPT模板第二節(jié)經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)3、根據(jù)投資方式不同，可分為獨(dú)立建房和合作建房?jī)煞N形式。4、根據(jù)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的類別不同，可分為普通住宅（含經(jīng)濟(jì)適用房）、公寓、別墅、商用、寫字樓等幾種開發(fā)形式。二、經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)1、投資量大，投資回收期長(zhǎng)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)業(yè)為資金密集型行業(yè)，投資量大，除分散建設(shè)的單項(xiàng)工程外，多數(shù)企業(yè)進(jìn)行成片開發(fā)，一般采用分期分批、滾動(dòng)開發(fā)方式，從立項(xiàng)、規(guī)劃、征地、開工審批、建設(shè)、竣工交付使用、租售，直到實(shí)現(xiàn)投資回收和回報(bào)，要跨過(guò)幾個(gè)年頭，經(jīng)營(yíng)運(yùn)轉(zhuǎn)周期長(zhǎng)，收益集中在中后期。2、資產(chǎn)負(fù)債率高，對(duì)金融機(jī)構(gòu)依賴程度大據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，2002年，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)直接使用金融機(jī)構(gòu)資金（含按揭貸款）占全部開發(fā)建設(shè)資金比例達(dá)50%左右，拖欠占用施工企業(yè)資金占比22%，平均資產(chǎn)負(fù)債率為72%，比工業(yè)企業(yè)高出16個(gè)百分點(diǎn)。3、牽涉面廣，運(yùn)作程序復(fù)雜綜合開發(fā)涉及到規(guī)劃、勘察、市政、施工、供電、電訊、房管、園林、環(huán)衛(wèi)、金融以及基層政權(quán)機(jī)構(gòu)、建委、物價(jià)局、財(cái)政局、稅務(wù)局等等，需要打交道的單位和部門幾十個(gè)，開發(fā)過(guò)程中的協(xié)作單位也很多。4、發(fā)展速度快，帶動(dòng)相關(guān)行業(yè)迅速發(fā)展進(jìn)入90年代以來(lái)，該行業(yè)發(fā)展迅猛，帶動(dòng)建筑業(yè)、建材業(yè)、建筑設(shè)備安裝業(yè)、金融業(yè)以及物業(yè)管理業(yè)等相關(guān)行業(yè)迅速發(fā)展。11/25/20238辛寒專用PPT模板第二節(jié)經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)三、會(huì)計(jì)核算房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)業(yè)遵從《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度》和《施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)制度》，其會(huì)計(jì)科目的設(shè)置有別于《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》。具體差異如下表所示：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度企業(yè)會(huì)計(jì)制度短期投資跌價(jià)準(zhǔn)備應(yīng)收股利、應(yīng)收利息應(yīng)收補(bǔ)貼款采購(gòu)保管費(fèi)庫(kù)存材料原材料庫(kù)存設(shè)備自制半成品開發(fā)產(chǎn)品庫(kù)存商品分期收款開發(fā)產(chǎn)品出租開發(fā)產(chǎn)品周轉(zhuǎn)房存貨跌價(jià)準(zhǔn)備長(zhǎng)期投資減值準(zhǔn)備11/25/20239辛寒專用PPT模板第二節(jié)經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度企業(yè)會(huì)計(jì)制度委托貸款固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備工程物資固定資產(chǎn)購(gòu)建支出在建工程在建工程減值準(zhǔn)備無(wú)形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備遞延資產(chǎn)長(zhǎng)期待攤費(fèi)用應(yīng)付利潤(rùn)應(yīng)付股利預(yù)計(jì)負(fù)債專項(xiàng)應(yīng)付款開發(fā)成本生產(chǎn)成本開發(fā)間接費(fèi)用經(jīng)營(yíng)收入主營(yíng)業(yè)務(wù)收入經(jīng)營(yíng)成本主營(yíng)業(yè)務(wù)成本經(jīng)營(yíng)稅金及附加主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加銷售費(fèi)用營(yíng)業(yè)費(fèi)用補(bǔ)貼收入以前年度損益調(diào)整11/25/202310辛寒專用PPT模板第二節(jié)經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)四、應(yīng)稅特征（一）應(yīng)稅稅種房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)業(yè)共涉及13項(xiàng)稅費(fèi)

（12個(gè)稅種、1項(xiàng)涉稅費(fèi)用），分別為：營(yíng)業(yè)稅城市維護(hù)建設(shè)稅（外資企業(yè)不征）教育費(fèi)附加（外資企業(yè)不征）企業(yè)所得稅外商投資企業(yè)所得稅個(gè)人所得稅房產(chǎn)稅（外資企業(yè)為城市房地產(chǎn)稅）城鎮(zhèn)土地使用稅（外資企業(yè)為土地使用費(fèi)）車船使用稅（外資企業(yè)為車船使用牌照稅）印花稅契稅耕地占用稅土地增值稅其中，外商投資企業(yè)所得稅屬于國(guó)家稅務(wù)機(jī)關(guān)征管范圍，契稅由財(cái)政部門征收，其余均屬于地方稅務(wù)機(jī)關(guān)征管范圍

。

指現(xiàn)行稅費(fèi)，固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅已于2001年1月1日停征。除外商投資企業(yè)所得稅外，外資企業(yè)與內(nèi)資企業(yè)相同內(nèi)容不同名稱的稅費(fèi)未單獨(dú)計(jì)數(shù)，包括城市房地產(chǎn)稅、車牌稅、土地使用費(fèi)。

從2002年1月1日起，新辦企業(yè)的企業(yè)所得稅在國(guó)稅繳納。11/25/202311辛寒專用PPT模板第二節(jié)經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)（二）經(jīng)營(yíng)與納稅的關(guān)系開發(fā)建設(shè)期涉稅事項(xiàng)和涉稅環(huán)節(jié)較少，主要涉稅事項(xiàng)和涉稅環(huán)節(jié)集中在租售期，具體情況見下表：

階段經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)影響稅種備注開發(fā)建設(shè)期取得土地使用權(quán)契稅、耕地占用稅由財(cái)政部門征收委托施工印花稅自營(yíng)工程個(gè)人所得稅銷售期房營(yíng)業(yè)稅（城建稅、教育費(fèi)附加）、土地增值稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、印花稅租售管理期銷售房屋轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)營(yíng)業(yè)稅（城建稅、教育費(fèi)附加）、土地增值稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、印花稅營(yíng)業(yè)稅按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”和“轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)”稅目，如果所銷售房屋為自營(yíng)工程，還涉及“建筑業(yè)”稅目，但與“銷售不動(dòng)產(chǎn)”的計(jì)稅依據(jù)不同（見稅收政策部分）出租房屋或土地營(yíng)業(yè)稅（城建稅、教育費(fèi)附加）、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、房產(chǎn)稅（城市房地產(chǎn)稅）、土地使用稅（費(fèi)）、印花稅營(yíng)業(yè)稅按“服務(wù)業(yè)—租賃業(yè)”稅目自用房屋或土地房產(chǎn)稅（城市房地產(chǎn)稅）土地使用稅（費(fèi)）贈(zèng)與房屋或土地視同銷售不動(dòng)產(chǎn)代收費(fèi)用營(yíng)業(yè)稅（城建稅、教育費(fèi)附加）代收費(fèi)用手續(xù)費(fèi)合并營(yíng)業(yè)收入計(jì)稅房屋抵押貸款以房抵債時(shí)按銷售不動(dòng)產(chǎn)納稅對(duì)所建房屋兼營(yíng)物業(yè)管理以及餐飲、娛樂等服務(wù)營(yíng)業(yè)稅（城建稅、教育費(fèi)附加）、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅營(yíng)業(yè)稅按“服務(wù)業(yè)”稅目，適用相應(yīng)的稅率股利分配個(gè)人所得稅個(gè)人股東所得股利按股息、紅利所得計(jì)稅11/25/202312辛寒專用PPT模板第二節(jié)經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)（三）營(yíng)業(yè)稅稅目及涉稅事項(xiàng)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)業(yè)所涉及到的營(yíng)業(yè)稅稅目、稅率和涉稅事項(xiàng)如下表所示：稅目稅率涉稅事項(xiàng)銷售不動(dòng)產(chǎn)5%銷售房屋及配套設(shè)施；售房中的代收款項(xiàng);售房違約金；房屋贈(zèng)與；以房抵債或以房換房；合作建房；轉(zhuǎn)讓在建項(xiàng)目（已進(jìn)入建筑物施工階段）

轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)5%轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)；贈(zèng)與土地使用權(quán)；轉(zhuǎn)讓在建項(xiàng)目（已完成或正在進(jìn)行土地前期開發(fā)，尚未進(jìn)入施工階段）;轉(zhuǎn)讓其他無(wú)形資產(chǎn)建筑業(yè)3%銷售自營(yíng)工程所建房屋；代建工程服務(wù)業(yè)租賃業(yè)5%出租房屋、土地；出租其他固定資產(chǎn)其他服務(wù)業(yè)5%兼營(yíng)物業(yè)管理收入；物業(yè)管理代收款項(xiàng)；兼營(yíng)房地產(chǎn)咨詢業(yè)；將企業(yè)或企業(yè)部分資產(chǎn)出包、租賃收取的承包費(fèi)、租賃費(fèi)

餐飲業(yè)5%兼營(yíng)飲食業(yè)收入娛樂業(yè)5%—20%兼營(yíng)娛樂業(yè)收入

財(cái)稅[2003]16號(hào)《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)業(yè)稅若干政策問(wèn)題的通知》第二條第七款。

財(cái)稅[2003]16號(hào)《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)業(yè)稅若干政策問(wèn)題的通知》第二條第六款。11/25/202313辛寒專用PPT模板第二章

評(píng)估方法本章從不同的角度分析了不同時(shí)期應(yīng)采取的評(píng)估方法。由于目前房地產(chǎn)行業(yè)的評(píng)估數(shù)據(jù)以及相關(guān)的配套工作不夠完善，方法的科學(xué)性與可操作性還需在今后的實(shí)際工作中進(jìn)一步完善。

11/25/202314辛寒專用PPT模板第一節(jié)假設(shè)法

“假設(shè)法”即通過(guò)納稅人的納稅情況對(duì)其收入、財(cái)產(chǎn)等假設(shè)，利用其提供的會(huì)計(jì)報(bào)表、內(nèi)部控制制度以及公眾媒介等綜合信息對(duì)提出的假設(shè)進(jìn)行證明，然后再對(duì)不能證明的事項(xiàng)提出假設(shè)涉稅疑點(diǎn)的“假設(shè)證明再假設(shè)”的評(píng)估方法。一、環(huán)境適用（一）基礎(chǔ)資料不充分1、政府職能部門間數(shù)據(jù)、資料未實(shí)現(xiàn)共享，比如目前房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)業(yè)密切相關(guān)的計(jì)委、規(guī)委、房管局等單位未與稅務(wù)局建立數(shù)據(jù)共享。2、納稅人申報(bào)方式多種多樣，系統(tǒng)數(shù)據(jù)處理難度較大。（二）系統(tǒng)功能未完善稅務(wù)綜合服務(wù)管理系統(tǒng)剛剛開通，其強(qiáng)大的數(shù)據(jù)容納系統(tǒng)、數(shù)據(jù)處理系統(tǒng)有待于進(jìn)一步開發(fā)、利用。這種環(huán)境下，納稅評(píng)估較復(fù)雜、效率較低，約談和評(píng)估工作分工較為模糊。二、具體應(yīng)用（一）納稅情況對(duì)比1、通過(guò)該公司向地稅局繳納的稅種、稅目，判定該公司經(jīng)營(yíng)情況。2、確定主要經(jīng)營(yíng)收入來(lái)源以及其他情況。3、縱向?qū)Ρ燃{稅情況。（二）經(jīng)營(yíng)情況假設(shè)1、銷售不動(dòng)產(chǎn)收入。提供勞務(wù)收入。2、房產(chǎn)原值。3、個(gè)人最高收入數(shù)及稅率、人次。4、重大事項(xiàng)變更。11/25/202315辛寒專用PPT模板第一節(jié)假設(shè)法（三）涉稅信息提取1、該公司財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)表：⑴資產(chǎn)負(fù)債表、利潤(rùn)表、現(xiàn)金流量表。⑵報(bào)表附注。2、內(nèi)部控制制度：⑴財(cái)務(wù)制度。⑵工資制度。⑶銷售制度。3、公眾媒介。（四）納稅情況證明1、營(yíng)業(yè)稅按年度匯總證明。2、個(gè)人所得稅稅率、收入證明。3、城市房地產(chǎn)稅分年度證明。4、土地增值稅匯總證明。（五）假設(shè)疑點(diǎn)提出1、匯總從報(bào)表得出屬于該法人的涉稅信息和從各種媒介收集到的涉稅信息，但納稅情況中未反映，假設(shè)涉稅疑點(diǎn)：⑴董事會(huì)成員高薪。⑵員工其他福利。⑶在納稅情況稅目中未反映出的收入。⑷建筑物開始使用。⑸不符合土地增值稅免稅標(biāo)準(zhǔn)。2、匯總從報(bào)表得出屬于該法人的涉稅信息和從各種媒介收集到的涉稅信息，但納稅情況中未足額反映，假設(shè)涉稅疑點(diǎn)：3、用評(píng)估指標(biāo)分析，提出新的假設(shè)：⑴假設(shè)交易事項(xiàng)疑點(diǎn)。⑵假設(shè)科目疑點(diǎn)。（六）完成《納稅評(píng)估意見書》。1、涉稅疑點(diǎn)。2、重點(diǎn)檢查科目重點(diǎn)。3、檢查交易事項(xiàng)。11/25/202316辛寒專用PPT模板第一節(jié)假設(shè)法（七）評(píng)估流程圖（如圖所示）：

11/25/202317辛寒專用PPT模板第二節(jié)SPSS應(yīng)用法

SPSS應(yīng)用法即是通過(guò)SPSS軟件從稅務(wù)綜合服務(wù)管理信息系統(tǒng)和共享職能部門取得數(shù)據(jù)、資料，用評(píng)估指標(biāo)進(jìn)行處理，篩選出有涉稅疑點(diǎn)的納稅人的評(píng)估方法。一、環(huán)境適用（一）基礎(chǔ)資料較充分1、政府職能部門之間數(shù)據(jù)、資料初步實(shí)現(xiàn)共享，比如評(píng)估人員可以通過(guò)已實(shí)現(xiàn)共享的計(jì)委、規(guī)委、房管局等單位及時(shí)取得納稅人的項(xiàng)目立項(xiàng)、項(xiàng)目進(jìn)展、項(xiàng)目銷售等必須的情況。2、較多納稅人實(shí)現(xiàn)網(wǎng)上申報(bào)。（二）系統(tǒng)功能未完善稅務(wù)綜合服務(wù)管理信息系統(tǒng)收集了大量的數(shù)據(jù)，但數(shù)據(jù)處理系統(tǒng)有待于進(jìn)一步開發(fā)、利用。這種環(huán)境下，納稅評(píng)估較簡(jiǎn)化、效率較高，約談和評(píng)估工作分工較為清晰。二、具體應(yīng)用（一）評(píng)估工作1、專職評(píng)估人員利用新系統(tǒng)中評(píng)估模塊，選擇評(píng)估指標(biāo)對(duì)納稅情況和財(cái)務(wù)報(bào)表數(shù)據(jù)分析。2、專職評(píng)估人員利用SPSS軟件，結(jié)合評(píng)估指標(biāo)分析結(jié)果，收集“房地產(chǎn)信息網(wǎng)站”提供的詳細(xì)銷售情況對(duì)比分析。3、專職評(píng)估人員通過(guò)外網(wǎng)收集相關(guān)資料。4、制作評(píng)估意見書：⑴企業(yè)基本情況：①企業(yè)概況：注冊(cè)時(shí)間、注冊(cè)地址、注冊(cè)資金、法人代表、聯(lián)系電話。②企業(yè)經(jīng)營(yíng)情況：項(xiàng)目名稱、項(xiàng)目地址、項(xiàng)目取得方式、項(xiàng)目用途、開工時(shí)間、銷售方式、銷售時(shí)間、總建筑面積、已銷售面積、銷售均價(jià)、配套設(shè)施、出租起始時(shí)間。⑵假設(shè)涉稅科目⑶假設(shè)涉稅事項(xiàng)5、審批評(píng)估工作：⑴由評(píng)估主管部門按照評(píng)估規(guī)程，逐項(xiàng)對(duì)比。⑵轉(zhuǎn)入約談部門或退回評(píng)估部門。11/25/202318辛寒專用PPT模板第二節(jié)SPSS應(yīng)用法（二）約談工作1、根據(jù)評(píng)估意見書進(jìn)行預(yù)案：⑴制作約談通知書。⑵準(zhǔn)備提供資料清單。⑶準(zhǔn)備約談內(nèi)容。2、約談：⑴通過(guò)約談核實(shí)評(píng)估意見書中假設(shè)會(huì)計(jì)科目、假設(shè)事項(xiàng)。⑵核實(shí)一些房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)業(yè)通過(guò)指標(biāo)不能反映的涉稅事項(xiàng)。⑶宣傳稅法。⑷核實(shí)納稅人填寫的納稅情況報(bào)告表。3、約談處理：⑴排除假設(shè)案件、入庫(kù)案件：①案件報(bào)告。②案件審批。③案件歸檔。⑵不能排除假設(shè)案件：①制作案源評(píng)估意見書。②交業(yè)務(wù)部門審批下發(fā)檢查。11/25/202319辛寒專用PPT模板第二節(jié)SPSS應(yīng)用法（三）評(píng)估流程圖（如圖所示）

11/25/202320辛寒專用PPT模板第三節(jié)系統(tǒng)預(yù)警法

系統(tǒng)預(yù)警法即通過(guò)稅務(wù)綜合服務(wù)管理信息系統(tǒng)內(nèi)建立的評(píng)估預(yù)警模塊對(duì)每期納稅人提供的納稅情況、財(cái)務(wù)報(bào)表，以及政府間共享信息，按照系統(tǒng)自有的程序（評(píng)估指標(biāo)）進(jìn)行處理，自動(dòng)篩選出假設(shè)涉稅疑點(diǎn)的納稅人以及對(duì)應(yīng)的交易事項(xiàng)、會(huì)計(jì)科目的評(píng)估方法。一、環(huán)境適用（一）基礎(chǔ)資料較充分1、政府職能部門之間數(shù)據(jù)、資料實(shí)現(xiàn)共享，比如評(píng)估預(yù)警模塊可以在一定的時(shí)點(diǎn)自動(dòng)從已實(shí)現(xiàn)共享的計(jì)委、規(guī)委、房管局等單位取得納稅人的項(xiàng)目立項(xiàng)、項(xiàng)目進(jìn)展、項(xiàng)目銷售等必須的情況。2、納稅人實(shí)現(xiàn)網(wǎng)上申報(bào)。（二）系統(tǒng)功能較完善稅務(wù)綜合服務(wù)管理信息系統(tǒng)收集了大量的數(shù)據(jù)，同時(shí)通過(guò)評(píng)估預(yù)警模塊自動(dòng)處理數(shù)據(jù)，按一定要求篩選出納稅人。這種環(huán)境下，納稅評(píng)估得到簡(jiǎn)化、效率得到優(yōu)化，約談和評(píng)估工作分工清晰。二、具體應(yīng)用（一）評(píng)估工作1、評(píng)估預(yù)警系統(tǒng)自動(dòng)通過(guò)評(píng)估指標(biāo)生成有假設(shè)疑點(diǎn)企業(yè)及其相關(guān)假設(shè)。2、專職評(píng)估人員通過(guò)外網(wǎng)收集相關(guān)資料。3、制作評(píng)估意見書：⑴企業(yè)基本情況①企業(yè)概況：注冊(cè)時(shí)間、注冊(cè)地址、注冊(cè)資金、法人代表、聯(lián)系電話。②企業(yè)經(jīng)營(yíng)情況：項(xiàng)目名稱、項(xiàng)目地址、項(xiàng)目取得方式、項(xiàng)目用途、開工時(shí)間、銷售方式、銷售時(shí)間、總建筑面積、已銷售面積、銷售均價(jià)、配套設(shè)施、出租起始時(shí)間。⑵假設(shè)涉稅科目⑶假設(shè)涉稅事項(xiàng)4、審批評(píng)估工作：⑴由評(píng)估主管部門按照評(píng)估規(guī)程，逐項(xiàng)對(duì)比。⑵轉(zhuǎn)入約談部門或退回評(píng)估部門。11/25/202321辛寒專用PPT模板第三節(jié)系統(tǒng)預(yù)警法（二）約談工作1、根據(jù)評(píng)估意見書進(jìn)行預(yù)案：⑴制作約談通知書。⑵準(zhǔn)備提供資料清單。⑶準(zhǔn)備約談內(nèi)容。2、約談：⑴通過(guò)約談核實(shí)評(píng)估意見書中假設(shè)會(huì)計(jì)科目、假設(shè)事項(xiàng)。⑵核實(shí)一些房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)業(yè)通過(guò)指標(biāo)不能反映的涉稅事項(xiàng)。⑶宣傳稅法。⑷核實(shí)納稅人填寫的納稅情況報(bào)告表。3、約談處理：⑴排除假設(shè)案件、入庫(kù)案件：①案件報(bào)告。②案件審批。③案件歸檔。⑵不能排除假設(shè)案件：①制作案源評(píng)估意見書。②交業(yè)務(wù)部門審批下發(fā)檢查。11/25/202322辛寒專用PPT模板第三節(jié)系統(tǒng)預(yù)警法（三）評(píng)估流程圖（如圖所示）

11/25/202323辛寒專用PPT模板第三章

評(píng)估指標(biāo)本章從會(huì)計(jì)制度與稅收政策存在的差異和稅務(wù)稽查中發(fā)現(xiàn)的涉稅問(wèn)題兩個(gè)方面，分析、總結(jié)出房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)業(yè)納稅評(píng)估指標(biāo)，主要用于引導(dǎo)納稅評(píng)估工作，避免評(píng)估工作的盲目性。納稅評(píng)估指標(biāo)需要在評(píng)估實(shí)踐中進(jìn)行檢驗(yàn)和完善。

11/25/202324辛寒專用PPT模板第一節(jié)會(huì)計(jì)報(bào)表指標(biāo)

11/25/202325辛寒專用PPT模板第一節(jié)會(huì)計(jì)報(bào)表指標(biāo)11/25/202326辛寒專用PPT模板第一節(jié)會(huì)計(jì)報(bào)表指標(biāo)1、檢查通常涉及的稅種具體表現(xiàn)為：①營(yíng)業(yè)稅：欠繳、視同銷售，混淆收入科目，混淆稅目；②企業(yè)所得稅：欠繳、視同銷售、費(fèi)用超標(biāo)、費(fèi)用混列期間，混淆收入科目；③個(gè)人所得稅：報(bào)銷發(fā)票、產(chǎn)品視同銷售④城市房地產(chǎn)稅或房產(chǎn)稅：房產(chǎn)自用、房產(chǎn)長(zhǎng)期掛帳、未按規(guī)定記入房產(chǎn)。2、在評(píng)估環(huán)節(jié)可能解決的問(wèn)題：①營(yíng)業(yè)稅：欠繳、視同銷售；②企業(yè)所得稅：欠繳、視同銷售、費(fèi)用混列期間；③個(gè)人所得稅：產(chǎn)品視同銷售④城市房地產(chǎn)稅或房產(chǎn)稅：房產(chǎn)自用3、《征管法》第二十五條規(guī)定：納稅人必須依據(jù)法律、行政法規(guī)規(guī)定或者稅務(wù)機(jī)關(guān)依照法律、行政法規(guī)規(guī)定確定的申報(bào)期限、申報(bào)內(nèi)容如實(shí)辦理納稅申報(bào)，保送納稅申報(bào)表、財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)表以及稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)實(shí)際情況需要要求納稅人報(bào)送的其他納稅資料。4、財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)表較為準(zhǔn)確。財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)表間數(shù)據(jù)有相互制約關(guān)系。5、大中型企業(yè)都能實(shí)現(xiàn)網(wǎng)上申報(bào)。6、納稅人通常提供、披露的是審計(jì)報(bào)告或財(cái)務(wù)報(bào)表，審計(jì)報(bào)告和財(cái)務(wù)報(bào)表都附有注冊(cè)會(huì)計(jì)師簽字。11/25/202327辛寒專用PPT模板第一節(jié)會(huì)計(jì)報(bào)表指標(biāo)7、納稅人作帳趨于完整、規(guī)范。綜上所述，資產(chǎn)負(fù)債表、利潤(rùn)表、現(xiàn)金流量表和報(bào)表附注可以作為評(píng)估數(shù)據(jù)的來(lái)源。二、指標(biāo)確定資產(chǎn)負(fù)債表、利潤(rùn)表、現(xiàn)金流量表和報(bào)表附注之間的聯(lián)系：資產(chǎn)負(fù)債表，靜態(tài)的報(bào)表，反映一個(gè)企業(yè)在一個(gè)經(jīng)營(yíng)周期的資產(chǎn)、負(fù)債和所有者權(quán)益的狀況；現(xiàn)金流量表，動(dòng)態(tài)的報(bào)表，反映一個(gè)企業(yè)在一個(gè)經(jīng)營(yíng)周期內(nèi)現(xiàn)金的流量;利潤(rùn)表反映企業(yè)在一定時(shí)期內(nèi)利潤(rùn)（虧損）的情況；報(bào)表附注是披露有助于理解、分析會(huì)計(jì)報(bào)表的需要說(shuō)明的事項(xiàng)。依據(jù)《2001企業(yè)會(huì)計(jì)制度》、《2001會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》和《2001年企業(yè)會(huì)計(jì)制度會(huì)計(jì)報(bào)表附注》。（一）收入指標(biāo)收入的確認(rèn)，涉及到營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅等等，是房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)業(yè)最為關(guān)心的問(wèn)題。1、目的：主要是比較當(dāng)期企業(yè)取得的現(xiàn)金收入數(shù)和當(dāng)期確認(rèn)的收入數(shù)。2、完整模型：

11/25/202328辛寒專用PPT模板第一節(jié)會(huì)計(jì)報(bào)表指標(biāo)3、建立房地產(chǎn)收入指標(biāo)3-1、指標(biāo)3-2，如下：①指標(biāo)3-1，按會(huì)計(jì)制度確認(rèn)收入，即當(dāng)期收到前期發(fā)生的“應(yīng)收帳款”，在前期已確認(rèn)收入。②指標(biāo)3-2，按稅法確認(rèn)收入，即當(dāng)期收到前期發(fā)生的“應(yīng)收帳款”，在當(dāng)期已確認(rèn)收入。4、對(duì)比結(jié)果，反映：⑴可能存在的問(wèn)題。⑵可能涉及的稅種。⑶可能涉及需要進(jìn)一步核實(shí)的情況。5、該指標(biāo)不能解決的問(wèn)題：將產(chǎn)品用于捐贈(zèng)、廣告、樣品、職工福利、抵償債務(wù)以及其他換取非貨幣資產(chǎn)的情形。6、靈活應(yīng)用：如果“定金”直接記入預(yù)收帳款，則沒有“其他應(yīng)付款-定金”；可以將企業(yè)的整個(gè)銷售過(guò)程的年度情況進(jìn)行對(duì)比。7、使用該指標(biāo)前了解企業(yè)對(duì)于“應(yīng)收帳款”確認(rèn)收入的方式，了解企業(yè)對(duì)于“定金”、“認(rèn)購(gòu)金”的記帳科目。11/25/202329辛寒專用PPT模板第一節(jié)會(huì)計(jì)報(bào)表指標(biāo)（二）營(yíng)業(yè)稅指標(biāo)：1、目的：通過(guò)指標(biāo)3分析后，選取金額較大的數(shù)和申報(bào)繳納的營(yíng)業(yè)稅對(duì)比，初步核實(shí)營(yíng)業(yè)稅繳納的情況。2、建立模型：（1）指標(biāo)4：確認(rèn)收入指標(biāo)≥1的情況，即確認(rèn)收入大于“銷售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金”【主營(yíng)業(yè)務(wù)收入+（預(yù)收帳款期末余額—預(yù)收帳款期初余額）+其他應(yīng)付帳款——定金】*5%（2）指標(biāo)5-1、5-2：確認(rèn)收入指標(biāo)≤1的情況，即確認(rèn)收入大于“銷售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金”【銷售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金—本期收回前期核銷的壞帳準(zhǔn)備+當(dāng)期未收回的“應(yīng)收帳款”—當(dāng)期收到前期發(fā)生的“應(yīng)】收帳款”】*5%3、注意：當(dāng)企業(yè)有增值稅納稅項(xiàng)目時(shí)，需靈活應(yīng)用，應(yīng)從報(bào)表附注中了解企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表中“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入”營(yíng)業(yè)稅應(yīng)納所得額，并帶入公式進(jìn)行計(jì)算。4、該指標(biāo)仍然不能解決的問(wèn)題：將產(chǎn)品用于捐贈(zèng)、廣告、樣品、職工福利、抵償債務(wù)以及其他換取非貨幣資產(chǎn)的情形。5、靈活應(yīng)用：如果以前年度有滯納稅款的行為，應(yīng)結(jié)合審計(jì)報(bào)告的內(nèi)容，減去當(dāng)年繳納以前年度的稅款金額；可以將企業(yè)的整個(gè)銷售過(guò)程的年度情況進(jìn)行對(duì)比。11/25/202330辛寒專用PPT模板第一節(jié)會(huì)計(jì)報(bào)表指標(biāo)（三）城建稅指標(biāo)1、目的：通過(guò)指標(biāo)3分析后，選取金額較大的數(shù)和申報(bào)繳納的城建稅對(duì)比，初步核實(shí)內(nèi)資企業(yè)城建稅繳納的情況。2、建立模型：（1）指標(biāo)13-1：確認(rèn)收入指標(biāo)3≥1的情況，即確認(rèn)收入大于“銷售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金”【主營(yíng)業(yè)務(wù)收入+（預(yù)收帳款期末余額—預(yù)收帳款期初余額）+其他應(yīng)付帳款——定金】*5%*7%[1]（2）指標(biāo)13-2、13-3：確認(rèn)收入指標(biāo)3≤1的情況，即確認(rèn)收入大于“銷售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金”【銷售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金—本期收回前期核銷的壞帳準(zhǔn)備+當(dāng)期未收回的“應(yīng)收帳款”—當(dāng)期收到前期發(fā)生的“應(yīng)收帳款”】*5%*7%3、注意：當(dāng)企業(yè)有增值稅納稅項(xiàng)目時(shí)，需靈活應(yīng)用，應(yīng)從報(bào)表附注中了解企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表中“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入”營(yíng)業(yè)稅應(yīng)納所得額，并帶入公式進(jìn)行計(jì)算。4、該指標(biāo)仍然不能解決的問(wèn)題：將產(chǎn)品用于捐贈(zèng)、廣告、樣品、職工福利、抵償債務(wù)以及其他換取非貨幣資產(chǎn)的情形。5、靈活應(yīng)用：如果以前年度有滯納稅款的行為，應(yīng)結(jié)合審計(jì)報(bào)告的內(nèi)容，減去當(dāng)年繳納以前年度的稅款金額；可以將企業(yè)的整個(gè)銷售過(guò)程的年度情況進(jìn)行對(duì)比。

[1]《中華人民共和國(guó)城市維護(hù)建設(shè)稅暫行條例》第四條規(guī)定：納稅人所在地在市區(qū)的，稅率為百分之七；

納稅人所在地在縣城、鎮(zhèn)的，稅率為百分之五；

納稅人所在地不在市區(qū)、縣城或鎮(zhèn)的，稅率為百分之一。11/25/202331辛寒專用PPT模板第一節(jié)會(huì)計(jì)報(bào)表指標(biāo)（四）教育費(fèi)附加指標(biāo)：1、目的：通過(guò)指標(biāo)3分析后，選取金額較大的數(shù)和申報(bào)繳納的教育費(fèi)附加對(duì)比，初步核實(shí)內(nèi)資企業(yè)教育費(fèi)附加繳納的情況。2、建立模型：（1）指標(biāo)14-1：確認(rèn)收入指標(biāo)3≥1的情況，即確認(rèn)收入大于“銷售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金”【主營(yíng)業(yè)務(wù)收入+（預(yù)收帳款期末余額—預(yù)收帳款期初余額）+其他應(yīng)付帳款——定金】*5%*3%（2）指標(biāo)14-2、14-3：確認(rèn)收入指標(biāo)3≤1的情況，即確認(rèn)收入大于“銷售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金”【銷售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金—本期收回前期核銷的壞帳準(zhǔn)備+當(dāng)期未收回的“應(yīng)收帳款”—當(dāng)期收到前期發(fā)生的“應(yīng)收帳款”】*5%*3%3、注意：當(dāng)企業(yè)有增值稅納稅項(xiàng)目時(shí)，需靈活應(yīng)用，應(yīng)從報(bào)表附注中了解企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表中“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入”營(yíng)業(yè)稅應(yīng)納所得額，并帶入公式進(jìn)行計(jì)算。4、該指標(biāo)仍然不能解決的問(wèn)題：將產(chǎn)品用于捐贈(zèng)、廣告、樣品、職工福利、抵償債務(wù)以及其他換取非貨幣資產(chǎn)的情形。5、靈活應(yīng)用：如果以前年度有滯納稅款的行為，應(yīng)結(jié)合審計(jì)報(bào)告的內(nèi)容，減去當(dāng)年繳納以前年度的稅款金額；可以將企業(yè)的整個(gè)銷售過(guò)程的年度情況進(jìn)行對(duì)比。

11/25/202332辛寒專用PPT模板第一節(jié)會(huì)計(jì)報(bào)表指標(biāo)（五）企業(yè)所得稅指標(biāo)1、目的：通過(guò)指標(biāo)3分析后，選取金額較大的數(shù)和申報(bào)繳納的企業(yè)所得稅對(duì)比，初步核實(shí)按純益率征收企業(yè)所得稅企業(yè)的企業(yè)所得稅繳納情況。2、建立模型：（1）指標(biāo)15-1：確認(rèn)收入指標(biāo)3≥1的情況，即確認(rèn)收入大于“銷售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金”【主營(yíng)業(yè)務(wù)收入+（預(yù)收帳款期末余額—預(yù)收帳款期初余額）+其他應(yīng)付帳款——定金】*5%*適用稅率（2）指標(biāo)15-2、15-3：確認(rèn)收入指標(biāo)≤1的情況，即確認(rèn)收入大于“銷售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金”【銷售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金—本期收回前期核銷的壞帳準(zhǔn)備+當(dāng)期未收回的“應(yīng)收帳款”—當(dāng)期收到前期發(fā)生的“應(yīng)收帳款”】*5%*適用稅率3、注意：當(dāng)企業(yè)有增值稅納稅項(xiàng)目時(shí)，需靈活應(yīng)用，應(yīng)從報(bào)表附注中了解企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表中“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入”營(yíng)業(yè)稅應(yīng)納所得額，并帶入公式進(jìn)行計(jì)算。4、該指標(biāo)仍然不能解決的問(wèn)題：將產(chǎn)品用于捐贈(zèng)、廣告、樣品、職工福利、抵償債務(wù)以及其他換取非貨幣資產(chǎn)的情形。5、靈活應(yīng)用：如果以前年度有滯納稅款的行為，應(yīng)結(jié)合審計(jì)報(bào)告的內(nèi)容，減去當(dāng)年繳納以前年度的稅款金額；可以將企業(yè)的整個(gè)銷售過(guò)程的年度情況進(jìn)行對(duì)比。11/25/202333辛寒專用PPT模板第一節(jié)會(huì)計(jì)報(bào)表指標(biāo)（六）土地增值稅指標(biāo)1、目的：通過(guò)指標(biāo)3分析后，選取金額較大的數(shù)和申報(bào)預(yù)繳的土地增值稅對(duì)比，初步核實(shí)單一開發(fā)公寓、別墅、商業(yè)、寫字樓的企業(yè)土地增值稅繳納情況。2、建立模型：（1）指標(biāo)16：確認(rèn)收入指標(biāo)3≥1的情況，即確認(rèn)收入大于“銷售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金”【主營(yíng)業(yè)務(wù)收入+（預(yù)收帳款期末余額—預(yù)收帳款期初余額）+其他應(yīng)付帳款——定金】*適用稅率

申報(bào)預(yù)繳土地增值稅（2）指標(biāo)16-2、16-3：確認(rèn)收入指標(biāo)3≤1的情況，即確認(rèn)收入大于“銷售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金”【銷售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金—本期收回前期核銷的壞帳準(zhǔn)備+當(dāng)期未收回的“應(yīng)收帳款”—當(dāng)期收到前期發(fā)生的“應(yīng)收帳款”】*適用稅率3、注意：當(dāng)企業(yè)有增值稅納稅項(xiàng)目時(shí)，需靈活應(yīng)用，應(yīng)從報(bào)表附注中了解企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表中“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入”營(yíng)業(yè)稅應(yīng)納所得額，并帶入公式進(jìn)行計(jì)算。4、該指標(biāo)仍然不能解決的問(wèn)題：將產(chǎn)品用于捐贈(zèng)、廣告、樣品、職工福利、抵償債務(wù)以及其他換取非貨幣資產(chǎn)的情形。5、靈活應(yīng)用：如果以前年度有滯納稅款的行為，應(yīng)結(jié)合審計(jì)報(bào)告的內(nèi)容，減去當(dāng)年繳納以前年度的稅款金額；可以將企業(yè)的整個(gè)銷售過(guò)程的年度情況進(jìn)行對(duì)比。（七）成本指標(biāo)成本的確認(rèn)涉及到視同銷售的情況、所得稅成本扣除期間問(wèn)題。1、稅法對(duì)視同銷售的規(guī)定：（1）營(yíng)業(yè)稅：價(jià)格偏低、單位將不動(dòng)產(chǎn)無(wú)償贈(zèng)與他人。（2）企業(yè)所得稅：企業(yè)將自己生產(chǎn)的產(chǎn)品用于在建工程、管理部門、非生產(chǎn)性機(jī)構(gòu)、捐贈(zèng)、贊助、集資、廣告、樣品、職工福利獎(jiǎng)勵(lì)等方面時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)還有將開發(fā)產(chǎn)品用作對(duì)外投資以及分配給股東或投資者、以開發(fā)產(chǎn)品抵償債務(wù)、以開發(fā)產(chǎn)品換取其他企事業(yè)單位、個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)。11/25/202334辛寒專用PPT模板第一節(jié)會(huì)計(jì)報(bào)表指標(biāo)11/25/202335辛寒專用PPT模板第一節(jié)會(huì)計(jì)報(bào)表指標(biāo)3、指標(biāo)7：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本與當(dāng)期發(fā)出存貨的對(duì)比。（1）介紹“存貨”、“固定資產(chǎn)”在報(bào)表及報(bào)表附注中的反映。（2）模型：利潤(rùn)表“主營(yíng)業(yè)務(wù)成本”————————————————————————————資產(chǎn)負(fù)債表本期“存貨”—上期“存貨”+報(bào)表附注“本期存貨增加”（3）注意：如果企業(yè)銷售的是“固定資產(chǎn)”，則將固定資產(chǎn)數(shù)帶入比較，如果混合則加入固定資產(chǎn)。（4）目的：判定視同銷售的情況。（5）對(duì)比結(jié)果，反映：①可能存在的問(wèn)題。②可能涉及的稅種。③可能涉及需要進(jìn)一步核實(shí)的情況。（6）局限性：適用與商品流通企業(yè)和房地產(chǎn)企業(yè)。4、指標(biāo)8：靜態(tài)、動(dòng)態(tài)報(bào)表與當(dāng)期發(fā)出存貨的對(duì)比結(jié)合相關(guān)科目，現(xiàn)金流量表、資產(chǎn)負(fù)債表與當(dāng)期發(fā)出存貨的對(duì)比，一種動(dòng)態(tài)分析。（1）介紹現(xiàn)金流量表中“購(gòu)買商品、接受勞務(wù)支付的現(xiàn)金”。（2）模型：①指標(biāo)8-1資產(chǎn)負(fù)債表上期“存貨”—本期“存貨”+現(xiàn)金流量表“購(gòu)買商品、接受勞務(wù)支付的現(xiàn)金”+本期“應(yīng)付帳款”—上期“應(yīng)付帳款”+支付本期發(fā)生的“應(yīng)付帳款”+上期“預(yù)付帳款”—本期“預(yù)付帳款”——————————————————————————————————————————————報(bào)表附注“當(dāng)期發(fā)出存貨”②指標(biāo)8-2：適用于上期沒有“應(yīng)付帳款”余額（資產(chǎn)負(fù)債表上期“存貨”—本期“存貨”）+現(xiàn)金流量表“購(gòu)買商品、接受勞務(wù)支付的現(xiàn)金”+上期“預(yù)付帳款”—本期“預(yù)付帳款”——————————————————————————————————————————————報(bào)表附注“當(dāng)期發(fā)出存貨”11/25/202336辛寒專用PPT模板第一節(jié)會(huì)計(jì)報(bào)表指標(biāo)③指標(biāo)8-3：適用于本期沒有“應(yīng)付帳款”余額（資產(chǎn)負(fù)債表上期“存貨”—本期“存貨”）+現(xiàn)金流量表“購(gòu)買商品、接受勞務(wù)支付的現(xiàn)金”—上期“應(yīng)付帳款”+上期“預(yù)付帳款”—本期“預(yù)付帳款”————————————————————————————————————報(bào)表附注“當(dāng)期發(fā)出存貨”（3）注意：如果企業(yè)發(fā)生的是“應(yīng)付票據(jù)”，則將“應(yīng)付票據(jù)”數(shù)帶入比較，如果混合則加入“應(yīng)付票據(jù)”。（4）目的：判定視同銷售的情況。（5）對(duì)比結(jié)果，反映：①可能存在的問(wèn)題。②可能涉及的稅種。③可能涉及需要進(jìn)一步核實(shí)的情況。（6）局限性：需要配合“應(yīng)付帳款”明細(xì)帳，麻煩。（八）收入費(fèi)用指標(biāo)1、模型：比率1=（管理費(fèi)用/主營(yíng)業(yè)務(wù)收入）*100%比率2=（營(yíng)業(yè)費(fèi)用/主營(yíng)業(yè)務(wù)收入）*100%差額1=絕對(duì)值（上期比率1—本期比率1）差額2=絕對(duì)值（上期比率2—本期比率2）

11/25/202337辛寒專用PPT模板第一節(jié)會(huì)計(jì)報(bào)表指標(biāo)2、目的：發(fā)現(xiàn)混淆費(fèi)用期間，固定資產(chǎn)改造等。3、涉及到企業(yè)所得稅、城市房地產(chǎn)稅或房產(chǎn)稅。嚴(yán)格按照會(huì)計(jì)制度、會(huì)計(jì)準(zhǔn)則要求深刻理解資產(chǎn)負(fù)債表、現(xiàn)金流量表、利潤(rùn)表以及之間的內(nèi)在聯(lián)系，包括報(bào)表中的每一個(gè)數(shù)據(jù)的來(lái)源，以及2001年會(huì)計(jì)制度要求在報(bào)表附注中所必須披露的內(nèi)容。通過(guò)分析、論證共列示房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)有關(guān)的10項(xiàng)指標(biāo)，其中6項(xiàng)收入指標(biāo)、3項(xiàng)成本指標(biāo)、1項(xiàng)收入費(fèi)用指標(biāo)。每一項(xiàng)指標(biāo)包含：“適用范圍”、“目的”、“可能涉及稅種”、“會(huì)計(jì)科目”以及“指標(biāo)應(yīng)用”等。（九）評(píng)估指標(biāo)特點(diǎn)1、有科學(xué)依據(jù)，指標(biāo)來(lái)源于資產(chǎn)負(fù)債表、利潤(rùn)表、現(xiàn)金流量表三者與稅收的聯(lián)系；2、可操作性，數(shù)據(jù)主要來(lái)源于資產(chǎn)負(fù)債表、利潤(rùn)表和現(xiàn)金流量表；3、簡(jiǎn)單易行，用EXCEL表的形式完成，包含“計(jì)算公式”、“結(jié)果分析”、“涉及重點(diǎn)檢查科目”。（十）評(píng)估指標(biāo)作用1、可為重點(diǎn)涉稅疑點(diǎn)評(píng)估提供突破口；2、可為有針對(duì)性重點(diǎn)科目評(píng)估提供依據(jù)；3、可為檢查重點(diǎn)涉稅事項(xiàng)、會(huì)計(jì)科目提供參考；4、可為規(guī)范評(píng)估、檢查發(fā)揮一定的作用。本節(jié)內(nèi)所涉及到的指標(biāo)內(nèi)容與具體運(yùn)用見附件一。11/25/202338辛寒專用PPT模板第一節(jié)會(huì)計(jì)報(bào)表指標(biāo)三、指標(biāo)附件（共有2個(gè)附件，其中附件二見文件夾中WORD文檔）附件一：房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)業(yè)指標(biāo)評(píng)估操作流程一、當(dāng)收入指標(biāo)3>11、營(yíng)業(yè)稅：采用指標(biāo)4；2、城建稅：內(nèi)資企業(yè)，采用指標(biāo)13-1；3、教育費(fèi)附加：內(nèi)資企業(yè)，采用指標(biāo)14-1；4、企業(yè)所得稅：純益率征收，采用指標(biāo)15-1；5、土地增值稅：?jiǎn)我婚_發(fā)公寓、別墅、商業(yè)、寫字樓企業(yè)，采用指標(biāo)16-1。二、當(dāng)收入指標(biāo)3<11、營(yíng)業(yè)稅：按會(huì)計(jì)確認(rèn)“應(yīng)收帳款”，采用指標(biāo)5-1；按稅法確認(rèn)“應(yīng)收帳款”，采用指標(biāo)5-1；2、城建稅：內(nèi)資企業(yè)，按會(huì)計(jì)確認(rèn)“應(yīng)收帳款”，采用指標(biāo)13-2；內(nèi)資企業(yè)，按稅法確認(rèn)“應(yīng)收帳款”，采用指標(biāo)13-3；3、教育費(fèi)附加：內(nèi)資企業(yè)，按會(huì)計(jì)確認(rèn)“應(yīng)收帳款”，采用指標(biāo)14-2；內(nèi)資企業(yè)，按稅法確認(rèn)“應(yīng)收帳款”，采用指標(biāo)14-3；4、企業(yè)所得稅：純益率征收，按會(huì)計(jì)確認(rèn)“應(yīng)收帳款”，采用指標(biāo)15-2；純益率征收，按稅法確認(rèn)“應(yīng)收帳款”，采用指標(biāo)15-3；5、土地增值稅：?jiǎn)我婚_發(fā)公寓、別墅、商業(yè)、寫字樓企業(yè)，按會(huì)計(jì)確認(rèn)“應(yīng)收帳款”，采用指標(biāo)16-2；單一開發(fā)公寓、別墅、商業(yè)、寫字樓企業(yè)，按稅法確認(rèn)“應(yīng)收帳款”，采用指標(biāo)16-3。三、成本指標(biāo)：1、視同銷售和混亂成本期間，宏觀分析，采用指標(biāo)6；2、視同銷售，采用指標(biāo)7；3、視同銷售，微觀分析，采用指標(biāo)8-1、指標(biāo)8-2、指標(biāo)8-3。四、收入費(fèi)用指標(biāo)混淆費(fèi)用期間、固定資產(chǎn)改造，采用指標(biāo)11-1、指標(biāo)11-2。

11/25/202339辛寒專用PPT模板第二節(jié)納稅問(wèn)題指標(biāo)

一、指標(biāo)基礎(chǔ)（一）稅務(wù)檢查情況通過(guò)對(duì)2003年北京市房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)業(yè)稅務(wù)檢查案件的抽樣查看，發(fā)現(xiàn)該行業(yè)檢查有問(wèn)題率較高，為96%，高出平均有問(wèn)題率17個(gè)百分點(diǎn)；戶均查補(bǔ)金額較大，為288萬(wàn)元，是平均每戶查補(bǔ)金額的29倍；主要問(wèn)題集中在營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅（城市房地產(chǎn)稅）、土地使用稅（費(fèi)）和土地增值稅，以上問(wèn)題查補(bǔ)金額占全部查補(bǔ)金額的97%。具體情況如下：1、有問(wèn)題率從2003年北京市地稅系統(tǒng)實(shí)施稅務(wù)檢查的房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)業(yè)中隨機(jī)抽取60件檢查案件，有問(wèn)題的為58件，檢查有問(wèn)題率為96%。見圖2－1。11/25/202340辛寒專用PPT模板第二節(jié)納稅問(wèn)題指標(biāo)2、各稅種有問(wèn)題比例各稅種有問(wèn)題比例指在所抽查的案件中，某稅種有問(wèn)題的案件占全部案件的比重，分別為：營(yíng)業(yè)稅（36%）、土地增值稅（20%）、房產(chǎn)稅和土地使用稅（16%）、個(gè)人所得稅（14%）、企業(yè)所得稅（6%）以及印花稅（6%）。見圖2－2。

11/25/202341辛寒專用PPT模板第二節(jié)納稅問(wèn)題指標(biāo)3、各稅種查補(bǔ)金額比例在有問(wèn)題的58件案件中，共查補(bǔ)稅款16712.7萬(wàn)元，最高補(bǔ)稅金額1341.32萬(wàn)元，平均每戶補(bǔ)稅288.15萬(wàn)元。涉稅問(wèn)題集中在營(yíng)業(yè)稅（46%）、房產(chǎn)稅（城市房地產(chǎn)稅）和土地使用稅（費(fèi)）（26%）、土地增值稅（25%）和企業(yè)所得稅

（3%）。（二）稅務(wù)檢查問(wèn)題1、常見問(wèn)題：1：取得售房預(yù)收款未繳或未足額繳納營(yíng)業(yè)稅金及附加，未按規(guī)定預(yù)繳企業(yè)所得稅和土地增值稅。該問(wèn)題出現(xiàn)率為85%。2：發(fā)放年終獎(jiǎng)、過(guò)節(jié)費(fèi)、獎(jiǎng)金、補(bǔ)貼以及支付董事費(fèi)、發(fā)放勞務(wù)報(bào)酬等未按規(guī)定代扣代繳個(gè)稅。該類問(wèn)題出現(xiàn)率為65%。3：采取不及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)收入和成本、不計(jì)或少計(jì)收入、多列成本費(fèi)用等方式少繳企業(yè)所得稅。該問(wèn)題出現(xiàn)率為40%。（僅統(tǒng)計(jì)內(nèi)資企業(yè)）4：未按房產(chǎn)原值足額納稅或出租房屋未納、少納房產(chǎn)稅（城市房地產(chǎn)稅）、土地使用稅（費(fèi)）。該問(wèn)題出現(xiàn)率為27%。2、其他問(wèn)題：（以下問(wèn)題發(fā)生率均為10%以下）1：將預(yù)收款計(jì)入其他應(yīng)付款等往來(lái)款項(xiàng)少納稅，并影響預(yù)繳企業(yè)所得稅和土地增值稅。2：取得售房代收款項(xiàng)未繳稅。3：合作建房未按規(guī)定繳稅。4：贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)的視同銷售行為未繳稅。5：利用虛假資料向稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)代開發(fā)票，列支虛假的成本、費(fèi)用，少繳企業(yè)所得稅。6：以房抵債、以房換房未繳稅。7：代建工程或自營(yíng)工程在銷售時(shí)未按建筑業(yè)稅目繳納營(yíng)業(yè)稅。8：兼營(yíng)餐飲、娛樂等服務(wù)業(yè)未按規(guī)定繳稅。9：采取虛假立項(xiàng)制造“委托開發(fā)”假象，將竣工期混入98年6月底前等手段，利用優(yōu)惠政策未繳或少繳稅。10：境外銷售境內(nèi)房屋未繳稅。11：未竣工結(jié)算時(shí)出租或自用房屋未繳房產(chǎn)稅（城市房地產(chǎn)稅）和土地使用稅（費(fèi)）。12：采取假合資手段，利用外資企業(yè)優(yōu)惠政策少繳稅款。13：為股東購(gòu)買商業(yè)保險(xiǎn)未代扣代繳個(gè)人所得稅。14：未還原為含稅工資計(jì)算個(gè)人所得稅。15：簽訂代建工程合同、租賃合同、借款合同未貼花（房產(chǎn)買賣合同的印花稅由房管局代征）16：留下一兩套“爛尾房”，不及時(shí)進(jìn)行項(xiàng)目決算，少繳土地增值稅。17：假借“標(biāo)準(zhǔn)住宅”名義，利用優(yōu)惠政策未繳或少繳土地增值稅。

由于外資企業(yè)和新辦企業(yè)的企業(yè)所得稅在國(guó)稅繳納，所以企業(yè)所得稅所占比例很小。11/25/202342辛寒專用PPT模板第二節(jié)納稅問(wèn)題指標(biāo)（三）評(píng)估指標(biāo)產(chǎn)生從行業(yè)普遍具有的涉稅問(wèn)題出發(fā)，根據(jù)行業(yè)特點(diǎn)、會(huì)計(jì)核算要求，提取并分析產(chǎn)生涉稅問(wèn)題的相關(guān)因素，結(jié)合稅收政策和會(huì)計(jì)制度的規(guī)定，總結(jié)提煉納稅評(píng)估指標(biāo)。（二）評(píng)估指標(biāo)產(chǎn)生及應(yīng)用流程11/25/202343辛寒專用PPT模板第二節(jié)納稅問(wèn)題指標(biāo)二、指標(biāo)確定（一）常見問(wèn)題評(píng)估指標(biāo)1、常見問(wèn)題1的評(píng)估指標(biāo)指標(biāo)1房地產(chǎn)信息指標(biāo)（基本指標(biāo)

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本文所有指標(biāo)分為“基本指標(biāo)”和“參考指標(biāo)”兩類，前者有效性高于后者，指標(biāo)定性可根據(jù)實(shí)踐檢驗(yàn)情況進(jìn)行調(diào)整。下同。指標(biāo)說(shuō)明：根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第三十四條的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)現(xiàn)銷售后，需向房土管理部門如實(shí)申報(bào)銷售信息?！氨本┦蟹康禺a(chǎn)信息網(wǎng)”是由房地產(chǎn)交易所主辦的網(wǎng)站，加入其俱樂部的高級(jí)會(huì)員能看到以下信息：開發(fā)商名稱及基本信息，項(xiàng)目名稱，批準(zhǔn)立項(xiàng)日期，一定期間的銷售面積、戶型、銷售量（套）、銷售均價(jià)等。根據(jù)以上信息，可以分項(xiàng)目按均價(jià)計(jì)算一定期間售房的應(yīng)稅收入總和及應(yīng)納流轉(zhuǎn)稅額，與該期間已納稅額對(duì)比，差異較大的視為異常。同期已納營(yíng)業(yè)稅僅指“銷售不動(dòng)產(chǎn)”和“轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)”稅目已納營(yíng)業(yè)稅

11/25/202344辛寒專用PPT模板第二節(jié)納稅問(wèn)題指標(biāo)指標(biāo)2營(yíng)印稅關(guān)系指標(biāo)（基本指標(biāo)）指標(biāo)說(shuō)明：售房合同印花稅由房管部門代扣代繳，稅率為萬(wàn)分之五，企業(yè)售房已納營(yíng)業(yè)稅不應(yīng)小于依印花稅金額反推出的售房所得按5%繳納的金額（代扣印花稅×100=代扣印花稅/萬(wàn)分之五×5%），否則，視為異常。同期已納營(yíng)業(yè)稅僅指“銷售不動(dòng)產(chǎn)”和“轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)”稅目已納營(yíng)業(yè)稅。

評(píng)估指標(biāo)（代扣印花稅×100）/同期已納營(yíng)業(yè)稅異常分析＞1，視為異常，可能存在售房所得未按規(guī)定繳納流轉(zhuǎn)稅問(wèn)題評(píng)估資料房管部門代扣印花稅明細(xì)表大系統(tǒng)營(yíng)業(yè)稅入庫(kù)數(shù)據(jù)影響稅種經(jīng)營(yíng)稅金及附加、預(yù)繳企業(yè)所得稅、預(yù)繳土地增值稅11/25/202345辛寒專用PPT模板第二節(jié)納稅問(wèn)題指標(biāo)指標(biāo)3參考計(jì)稅依據(jù)指標(biāo)（基本指標(biāo)）指標(biāo)說(shuō)明：公式中“經(jīng)營(yíng)收入”僅指“收入明細(xì)表”（見附件二）中商品房銷售、配套設(shè)施銷售、土地轉(zhuǎn)讓收入三部分。

指標(biāo)4計(jì)算錯(cuò)誤指標(biāo)（參考指標(biāo)）指標(biāo)說(shuō)明：略評(píng)估指標(biāo)“銷售不動(dòng)產(chǎn)”及“轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)”營(yíng)業(yè)稅參考計(jì)稅依據(jù)=預(yù)收帳款期末余額-期初余額+經(jīng)營(yíng)收入-經(jīng)批準(zhǔn)的免稅收入異常分析若“銷售不動(dòng)產(chǎn)”和“轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)”稅目的計(jì)稅依據(jù)小于售房營(yíng)業(yè)稅參考計(jì)稅依據(jù)，視為異常，可能存在預(yù)收帳款未及時(shí)納稅問(wèn)題評(píng)估資料大系統(tǒng)營(yíng)業(yè)稅入庫(kù)數(shù)據(jù)、減免稅批復(fù)數(shù)據(jù)、資產(chǎn)負(fù)債表，收入明細(xì)表影響稅種經(jīng)營(yíng)稅金及附加、土地增值稅、企業(yè)所得稅評(píng)估指標(biāo)“經(jīng)營(yíng)稅金及附加”與依收入明細(xì)表中各項(xiàng)收入計(jì)算的稅金相比較異常分析如果前者小于后者，視為異常，可能存在稅款計(jì)算錯(cuò)誤等問(wèn)題評(píng)估資料損益表，收入明細(xì)表影響稅種經(jīng)營(yíng)稅金及附加備注約談時(shí)可要求其提供免稅批復(fù)11/25/202346辛寒專用PPT模板第二節(jié)納稅問(wèn)題指標(biāo)2、常見問(wèn)題2的評(píng)估指標(biāo)指標(biāo)1人均應(yīng)納稅所得額指標(biāo)（基本指標(biāo)）指標(biāo)說(shuō)明：經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)表明，按平均職工工資計(jì)算出的個(gè)人所得稅總額一般不會(huì)大于實(shí)際應(yīng)代扣代繳的個(gè)人所得稅。如果大于，則視為異常。評(píng)估指標(biāo)（（職工工資總額/全年平均職工人數(shù)-1000）/12×相應(yīng)個(gè)稅稅率-速算扣除數(shù)）×12×全年平均職工人數(shù)異常分析＞當(dāng)年已代繳工資薪金個(gè)稅，視為異常，可能存在少代扣代繳個(gè)人所得稅問(wèn)題評(píng)估資料大系統(tǒng)中企業(yè)所得稅納稅申報(bào)表、個(gè)人所得稅入庫(kù)數(shù)據(jù)影響稅種個(gè)人所得稅11/25/202347辛寒專用PPT模板第二節(jié)納稅問(wèn)題指標(biāo)3、常見問(wèn)題3的評(píng)估指標(biāo)指標(biāo)1經(jīng)營(yíng)收入成本率指標(biāo)（基本指標(biāo)）評(píng)估指標(biāo)經(jīng)營(yíng)收入成本率=經(jīng)營(yíng)成本/經(jīng)營(yíng)收入異常分析＞60%，視為異常，可能存在將自用房、出租房結(jié)轉(zhuǎn)成本或視同銷售行為未按規(guī)定納稅等問(wèn)題評(píng)估資料損益表影響稅種經(jīng)營(yíng)稅金及附加、企業(yè)所得稅、土地增值稅

指標(biāo)說(shuō)明：通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)企業(yè)進(jìn)行調(diào)查，該行業(yè)經(jīng)營(yíng)收入成本率一般不會(huì)超過(guò)60%（僅為參考值，各局可根據(jù)本區(qū)域?qū)嶋H情況進(jìn)行調(diào)整），若超過(guò)，視為異常。指標(biāo)2凈利潤(rùn)率指標(biāo)（基本指標(biāo)）評(píng)估指標(biāo)凈利潤(rùn)率=凈利潤(rùn)/經(jīng)營(yíng)收入異常分析＜15%，視為異常，可能存在多轉(zhuǎn)成本或少計(jì)收入問(wèn)題評(píng)估資料損益表影響稅種企業(yè)所得稅、土地增值稅指標(biāo)說(shuō)明：通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)企業(yè)