衡水市市區(qū)國有土地使用權(quán)

PAGEPAGE5《衡水市市區(qū)國有土地使用權(quán)分割登記實(shí)施暫行辦法》起草說明衡水市國土資源局（2012年11月）為加強(qiáng)國有土地資產(chǎn)管理，規(guī)范房地產(chǎn)用地權(quán)屬管理，完善土地登記制度，明確的市區(qū)國有土地使用權(quán)分割登記工作流程和操作辦法，維護(hù)好土地權(quán)利人的合法權(quán)益，我局起草了《衡水市市區(qū)國有土地使用權(quán)分割登記實(shí)施暫行辦法（草案）》（以下簡稱《辦法》），現(xiàn)就有關(guān)情況作簡要說明：一、制定出臺(tái)《衡水市區(qū)國有土地使用權(quán)分割登記實(shí)施暫行辦法》的重要意義國有土地使用權(quán)分割登記，是指土地登記機(jī)構(gòu)依申請人申請，將因國有土地上房屋所有權(quán)依法分割轉(zhuǎn)移致使國有土地使用權(quán)相應(yīng)分割轉(zhuǎn)移的有關(guān)事項(xiàng)記載于土地登記簿公示的行為，簡言之就是權(quán)利人持房屋所有權(quán)證書到國土資源部門辦理土地使用權(quán)證書，實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)、地產(chǎn)兩證齊全，其意義在于：第一，明晰土地產(chǎn)權(quán)，維護(hù)土地權(quán)利人合法權(quán)益的需要。房屋坐落于土地之上，房地不可分離，房屋所有權(quán)人在取得房屋所有權(quán)的同時(shí)，勢必也取得了房屋所坐落之土地相應(yīng)的土地使用權(quán)。因我國大多數(shù)城市目前實(shí)行的是房屋、土地由不同部門管理的體制，房屋所有權(quán)人在辦理了房屋所有權(quán)證書以后，并不一定能夠辦理相應(yīng)的土地使用權(quán)證書，致使房屋所有權(quán)人的土地使用權(quán)利沒有在法律上得到明晰和體現(xiàn)，從而容易發(fā)生土地權(quán)利人合法權(quán)益受到損害的情況，如原土地使用者違規(guī)抵押、建設(shè)、轉(zhuǎn)讓等行為侵犯房屋產(chǎn)權(quán)人的權(quán)益。因此，盡快建立施行國有土地使用權(quán)分割登記制度是明晰土地產(chǎn)權(quán)，維護(hù)土地權(quán)利人合法權(quán)益的迫切需要。第二，完善登記制度，提高衡水市區(qū)國有土地使用權(quán)管理水平的需要。早在1999年，建設(shè)部、國土資源部就已聯(lián)合發(fā)布的《已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售管理暫行辦法》，該辦法已規(guī)定了已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房必須房屋所有權(quán)證和國有土地使用證齊全方可上市。在一些經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)、產(chǎn)權(quán)意識較強(qiáng)的地區(qū)，如蘇州早在1998年就已經(jīng)開展了土地分割登記工作。其他發(fā)達(dá)地區(qū)也多在2002年左右開展了土地分割登記工作。我省其他地市到2010年左右也已普遍開展土地分割登記工作。因此，盡快建立實(shí)施國有土地使用權(quán)分割登記制度是完善衡水土地登記制度，是提高衡水市區(qū)國有土地使用權(quán)管理水平的需要。第三，滿足群眾要求，提升國土資源工作服務(wù)水平的迫切需要。近年來隨著土地使用價(jià)值不斷顯現(xiàn)，民眾法律意識、維權(quán)意識的不斷提高，特別是在其他地市普遍開展土地分割登記的大環(huán)境下，我市房地產(chǎn)權(quán)利人要求房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)實(shí)現(xiàn)對接，兩證齊全的要求也越來越強(qiáng)烈。咨詢土地分割登記情況的服務(wù)對象越來越多，并且已有部分小區(qū)業(yè)主要求辦理土地分割登記，反映了老百姓的迫切愿望。因此，盡快建立實(shí)施國有土地使用權(quán)分割登記制度是完善衡水土地登記制度，是滿足群眾要求、提升國土資源工作服務(wù)水平的需要。二、制定出臺(tái)《衡水市市區(qū)國有土地使用權(quán)分割登記實(shí)施暫行辦法》的主要法律依據(jù)（一）《中華人民共和國物權(quán)法》（中華人民共和國主席令第62號）第九條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外?！保ǘ﹪临Y源部《土地登記辦法》（中華人民共和國國土資源部令第40號）第二條規(guī)定：土地登記，是指將國有土地使用權(quán)、集體土地所有權(quán)、集體土地使用權(quán)和土地抵押權(quán)、地役權(quán)以及依照法律法規(guī)規(guī)定需要登記的其他土地權(quán)利記載于土地登記簿公示的行為。第十五條規(guī)定：土地登記簿是土地權(quán)利歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。第三十八條規(guī)定：變更登記，是指因土地權(quán)利人發(fā)生改變，或者因土地權(quán)利人姓名或者名稱、地址和土地用途等內(nèi)容發(fā)生變更而進(jìn)行的登記。（三）1999年建設(shè)部和國土資源部聯(lián)合發(fā)布了《已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售管理暫行辦法》（中華人民共和國建設(shè)部令第69號），規(guī)定“已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房所有權(quán)人要求將已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售的，應(yīng)提交房屋所有權(quán)證書、土地使用權(quán)證書或者房地產(chǎn)權(quán)證書”、“買賣當(dāng)事人在辦理完成交易過戶手續(xù)之日起三十日內(nèi)，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)行政主管部門申請辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，并憑變更后的房屋所有權(quán)證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權(quán)變更登記手續(xù)?！保ㄋ模?002年《國土資源部關(guān)于進(jìn)一步加快城鎮(zhèn)住房用地登記發(fā)證工作的通知》（國土資發(fā)〔2002〕31號）規(guī)定“城鎮(zhèn)住房用地登記涉及千家萬戶，關(guān)系到人民群眾的切身利益。盡快完成城鎮(zhèn)住房用地的登記，是依法保護(hù)房屋、土地權(quán)利人合法權(quán)益，保證房地產(chǎn)交易安全，維護(hù)土地市場秩序，促進(jìn)社會(huì)穩(wěn)定的重要措施和手段”、“對上市交易的住房，要按照《已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售管理暫行辦法》的規(guī)定，嚴(yán)把房屋所有權(quán)證書和土地使用權(quán)證書齊全方可上市交易關(guān)，以防止產(chǎn)生新的權(quán)屬糾紛，侵害當(dāng)事人權(quán)益?！保ㄎ澹?009年《河北省土地登記辦法》（河北省人民政府令〔2009〕第11號）第二十九條規(guī)定:“在國有土地上依法開發(fā)銷售的住宅或者其他建筑物投入使用后,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或者其他有關(guān)單位應(yīng)當(dāng)統(tǒng)一向國土資源行政主管部門申請辦理業(yè)主的土地權(quán)利分割變更登記。因房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或者有關(guān)單位破產(chǎn)、解散等原因不能統(tǒng)一辦理或者業(yè)主選擇自行辦理土地權(quán)利分割變更登記的,業(yè)主可以持房屋所有權(quán)證書和身份證明材料直接向國土資源行政主管部門申請辦理土地權(quán)利分割變更登記”。（六）其他法律依據(jù)。包括《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國土地管理法實(shí)施條例》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》等。三、《辦法》主要條款說明《辦法》本著于法有據(jù)、分割方法科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)、工作流程清晰規(guī)范、實(shí)施操作簡便易行的原則來制定的。主要內(nèi)容：（一）《辦法》規(guī)定了分割登記的含義、原則、計(jì)算方法?！巴恋胤指畹怯浺砸粦粢蛔C為原則，即每個(gè)房產(chǎn)所有權(quán)人都可持有相應(yīng)的國有土地使用證”、“國有土地使用權(quán)分割登記原則上采取對房屋所屬樓房基座占用土地面積進(jìn)行分?jǐn)?，即按照各戶房產(chǎn)證面積占所屬整棟樓房總建筑面積的比例將樓房基座占用土地分割到戶并登記發(fā)證”。（二）規(guī)定了辦理分割登記的方法?！掇k法》分情況對土地分割登記方法做了規(guī)定：“本《辦法》實(shí)施前已辦房產(chǎn)證的”、“幾棟樓房底層連為一體的”。另外規(guī)定了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)統(tǒng)一申請辦理和業(yè)主自行辦理的情況。（三）第十條、第十一條分別規(guī)定了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（單位）和業(yè)主申請分割登記時(shí)應(yīng)當(dāng)提交的材料，意在規(guī)范行政部門辦證工作、方便群眾辦理土地使用證。以上條款依據(jù)《已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售管理暫行辦法》（中華人民共和國建設(shè)部令第69號）、財(cái)政部、國土資源部、建設(shè)部《關(guān)于印發(fā)〈己購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售土地出讓金和收益分配管理的若干規(guī)定〉的通知》（財(cái)綜字