抵押貸款存在的問題和對策

緒論1.1研究背景和意義2008年,美國的次貸危機，演化為全球性的經(jīng)濟危機，使世界經(jīng)濟陷入衰退，中國經(jīng)濟增速回落，宏觀政策由緊到松，金融不良資產(chǎn)市場發(fā)生了重大變化。有調(diào)查顯示，盡管隨著我國主要商業(yè)銀行的股份制改革進程加快，銀行不良貸款率持續(xù)下降，但從2007年第四季度起，國有銀行不良貸款率出現(xiàn)反彈，截至年末，國有銀行不良率為,較三季度的數(shù)據(jù)上升了個百分點。受此影響，銀行業(yè)金融機構(gòu)整體不良率中止了持續(xù)下降的趨勢，四季度未與三季度末的不良率均為，主要商業(yè)銀行的不良率則由上升到，因此，不良貸款風險回升的現(xiàn)狀、趨勢不容忽視。美國的次貸危機給了我們沉重的警示,為避免步入美國的后塵,我們必須認識到住房抵押貸款證券化所帶來的風險并且加以防范。美國的次貸危機,從表面上來看,是因為利率的不斷提高和房價的逐步下跌,但根源卻是由于資金的提供方降低了信貸的門檻、忽略了風險管理,與此同時,資金的需求者進行過度借貸和反復(fù)的抵押融資。因此,我國需要引起注意,在我國,住房抵押貸款一直被認為是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn),正是美國的這次次貸危機,使我們應(yīng)該敲響警鐘,重新審視這筆優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。近年來,我國住房抵押貸款的申請門檻較低,使得許多信用不好的人也進入了該市場,當房價不斷上漲時,高房價會掩蓋潛在的風險,一旦房價下跌,這些潛在的風險必然暴露無疑,國內(nèi)銀行因此會，面臨嚴重違紀。1.2研究目的和方法經(jīng)過幾十年的發(fā)展,國外對住房抵押貸款證券化的研究在各方面都已相對成熟。而我國對住房抵押貸款證券化的研究在本世紀初才剛剛開始,目前主要停留在理論研究階段?？偨Y(jié)歸納。總結(jié)國內(nèi)外信用風險度量與管理研究理論與發(fā)展狀況、信用風險度量研究中基于抵押資產(chǎn)價值研究理論與發(fā)展狀況、抵押貸款中抵押資產(chǎn)價值評估研究理論與發(fā)展狀況,歸納基于巴塞爾協(xié)議框架下的抵押貸款信用風險防范的關(guān)鍵環(huán)節(jié),列示國內(nèi)外抵押資產(chǎn)價值評估實踐發(fā)展狀況,分析存在問題，提出政策建議，指導(dǎo)抵押資產(chǎn)價值評估實務(wù)改進以增強抵御風險能力。比較分析。通過比較抵押貸款業(yè)務(wù)中抵押資產(chǎn)價值不同的價值類型市場價值、抵押貸款價值、清算價值,探討抵押資產(chǎn)價值評估中不同評估方法成本法、收益法、市場法的適用性,分析不同價值類型、不同評估方法下對銀行抵押貸款風險的影響,探討風險傳導(dǎo)機制,創(chuàng)新提出基于信用風險測度理論的修正后的抵押資產(chǎn)價值評估方法—或有損失折減法。規(guī)范分析與定量分析相結(jié)合。在借鑒己有的相關(guān)的風險測度理論、數(shù)理統(tǒng)計理論、資產(chǎn)評估基本理論基礎(chǔ)上,定量分析抵押資產(chǎn)評估值與違約風險的相關(guān)性,在依托傳統(tǒng)風險判別模型的基礎(chǔ)上,對構(gòu)建違約風險預(yù)測模型提出理論設(shè)想。按照創(chuàng)新后的或有損失折減法對有關(guān)數(shù)據(jù)進行定量分析,依托現(xiàn)代風險測度模型,對或有損失折減法的適用性進行分析,對未來的該方法的實際應(yīng)用提供有益參考。1.3研究的主要內(nèi)容本文對住房抵押貸款證券的一般表現(xiàn)進行描述，并對住房抵押貸款證券化，次級抵押貸款被打包成各種證券化衍生產(chǎn)品出售，導(dǎo)致了信用風險由房地產(chǎn)金融機構(gòu)向資本市場傳遞并放大了風險，從而引發(fā)全球性的金融危機，經(jīng)營次級貸款的各類金融機構(gòu)紛紛破產(chǎn)，購買次級抵押債券及其衍生產(chǎn)品的金融機構(gòu)也遭到重創(chuàng)，對沖基金停止贖回，投資銀行瀕臨倒閉，商業(yè)銀行、保險公司和養(yǎng)老基金等遭遇巨額虧損。次貸危機不僅造成了全球金融市場的動蕩，還波及到了實體經(jīng)濟。我國住房抵押貸款證券化才剛剛起步，不能因為07年的次貸危機而放棄，本文通過住房抵押貸款的風險性分析，結(jié)合我國實際情況對我國開展住房抵押貸款證券化和規(guī)避風險提出相關(guān)建議和策略。相關(guān)概念界定及文獻綜述2.1抵押貸款2.1.1抵押貸款的概念抵押貸款指借款者以一定的抵押品作為物品保證向銀行取得的貸款。它是銀行的一種放款形式、抵押品通常包括有價證券、國債券、各種股票、房地產(chǎn)、以及貨物的提單、棧單或其他各種證明物品所有權(quán)的單據(jù)。貸款到期，借款者必須如數(shù)歸還，否則銀行有權(quán)處理抵押品，作為一種補償。2.1.2抵押貸款的種類銀行抵押一、個人住房貸款1．個人住房商業(yè)性貸款個人住房商業(yè)性貸款，是銀行信貸資金所發(fā)放的自營貸款，指具有完全民事行為能力的自然人，購買本市城鎮(zhèn)自住住房時，以其所購產(chǎn)權(quán)住房為抵押物，作為償還貸款的保證而向銀行申請的住房商業(yè)性貸款。2．個人住房公積金貸款個人住房公積金貸款，是政策性的住房公積金所發(fā)放的委托貸款，指繳存住房公積金的職工，在本市城鎮(zhèn)購買，建造、翻建、大修自住住房時，以其所擁有的產(chǎn)權(quán)住房為抵押物，作為償還貸款的保證而向銀行申請的住房公積金貸款。3．個人住房組合貸款凡符合個人住房商業(yè)性貸款條件的借款人同時繳存住房公積金，在辦理個人住房商業(yè)性貸款的同時還可向銀行申請個人住房公積金貸款，即借款人以所購本市城鎮(zhèn)自住住房作為抵押物可同時向銀行申請個人住房公積金貸款和個人住房商業(yè)性貸款（這種貸款方式簡稱個人住房組合貸款）。二、企業(yè)抵押貸款企業(yè)貸款對象：工商注冊的各類中小企業(yè)客戶，經(jīng)營情況良好。企業(yè)貸款期限：一般為1－5年企業(yè)貸款金額：一般為50萬~10億元基本要求：1．持有中國人民銀行核發(fā)的貸款卡，無不良信用記錄。2．公司注冊與營運1年以上，最近一年年營業(yè)額300萬以上。利率費用合并一般為8%-14%之間信托抵押貸款抵押信托貸款是指受托人接受委托人的委托，將委托人存入的資金，按其（或信托計劃中）指定的對象、用途、期限、利率與金額等發(fā)放貸款，融資方以不動產(chǎn)抵押作為信托貸款的擔保方式。利率加費用一般年18%左右。不動產(chǎn)信托RealEstateInvestmentTrusts簡稱“REITs”，直譯為不動產(chǎn)投資信托，也稱為房地產(chǎn)投資信托，其起源于美國。REITs一般分為三種類型：權(quán)益型（EquityREITs）、抵押型（MortgageREITs）和混合型（HybridREITs）。典當行抵押抵押典當是指當戶將其不動產(chǎn)抵押給典當行，交付一定比例費用和利息，取得當金，并在約定期限內(nèi)支付當金利息、費用、償還當金、贖回當物的行為。利息加費用合并約為月3%左右。車輛抵押汽車抵押貸款是以借款人或第三人的汽車或自購車作為抵押物向金融機構(gòu)或汽車消費貸款公司取得的貸款。以汽車作為抵押物的貸款的用途，主要為汽車消費。（當然汽車貶值快、交通事故影響車輛價值幾率大，金融機構(gòu)以汽車作為單一抵押方式發(fā)放貸款的方式相對較少。）而汽車抵押借款服務(wù)平臺“宜車貸”的出現(xiàn)，為擁有私家車的人群提供了一個短期融資借款的新渠道。房產(chǎn)抵押房產(chǎn)抵押貸款是指借款人以已購商品住房抵押，貸款銀行為借款人提供一攬子資金服務(wù)，滿足其購買住房、車位、大額耐用消費品、汽車和住房裝修等多種需求的人民幣貸款。金融機構(gòu)在規(guī)定的抵押率范圍內(nèi)，給予借款人一定的授信額度。一般，金融機構(gòu)對貸款的審批、放貸的周期較長。五色土抵押借款人將不動產(chǎn)抵押在放貸人（自然人）的名下，放貸人將資金直接交給借款人，借款人依照約定還本付息。借款人若不履行到期債務(wù)，放貸人對該不動產(chǎn)有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。五色土負責抵押借貸的風險管理，貸前風險評級和貸后訴訟執(zhí)行。對每一筆抵押貸款，盡職調(diào)查，評估風險的大小，確定五色土風險級別：AAA級、AA級、A級等。2.1.3抵押貸款的優(yōu)點1能夠享受更低的貸款利率申請抵押貸款銀行都不會足額放款，有了足夠的抵押物，銀行的資金就有了相對穩(wěn)定的保障，風險也會大大降低。因此，在申請抵押貸款時，銀行都能夠為借款人提供利率較低的貸款，而這種低利率在另一方面也降低了借款人的融資成本。2能獲得更高的貸款金額目前絕大部分抵押貸款都是通過抵押房產(chǎn)進行，少數(shù)企業(yè)在申請抵押貸款時也會加上機器設(shè)備等固定資產(chǎn)做抵押。由于房產(chǎn)等抵押物的價值較高，銀行也愿意提供額度較大的放款金額，目前市場上抵押貸款普遍都在7成左右。3抵押期間，抵押物的產(chǎn)權(quán)仍歸借款人抵押貸款另一大優(yōu)勢就是，在抵押期間，抵押物的產(chǎn)權(quán)仍歸借款人所有，雖然無權(quán)進行處分，但借款人仍可正常使用已抵押的抵押物。而抵押權(quán)人（貸款人）只能在借款人不能按期還款的情況下處理其資產(chǎn)的權(quán)力，以保證貸款的收回。2.1.4抵押貸款的缺點1對抵押物有條件限制以房屋抵押貸款為例，不是所有的房屋都能做抵押?？紤]到房屋的變現(xiàn)問題，銀行通常規(guī)定抵押房的年限要在30年以內(nèi)，房屋面積大于50平米。購買未滿5年的經(jīng)適房、小產(chǎn)權(quán)房、不能提供購房合同、貸款未還清房屋等房屋都在受限范圍內(nèi)。2過程復(fù)雜，時間相對較長以房產(chǎn)作為抵押物向銀行申請貸款時，借款要經(jīng)過提出申請，遞交相關(guān)資料，進行房產(chǎn)評估，貸前調(diào)查，審批，辦理抵押登記手續(xù)，發(fā)放貸款等一系列手續(xù)。這過程由于要經(jīng)過過多政府部門，辦理時間需要30個工作日左右3抵押物面臨被處置如果借款人還款出現(xiàn)困難，經(jīng)過銀行再三催收仍無法償還時，抵押物將面臨被銀行處置的風險，比如拍賣等。但是銀行拍賣抵押物如果有剩余的錢，銀行將會返還給借款人。2.2國內(nèi)外研究綜述2.2.1國內(nèi)研究綜述戴鶴忠將住房抵押貸款證券化的風險分成三類：一是投資者面臨的風險，既有系統(tǒng)風險，也有非系統(tǒng)風險，其中前者主要是指利率風險、市場風險以及政策風險等，后者主要是指提前償付風險、信用風險以及法律風險等。二是特殊機構(gòu)所面臨的風險，主要是價格風險、收益風險、市場風險以及資本風險。三是監(jiān)管者及市場組織者面臨的風險，包括監(jiān)管風險、信用風險、社會風險和制度風險等。他認為可以通過擴大住房抵押貸款組合規(guī)模、健全抵押貸款的社會保險機制、完善住房金融方面的法規(guī)體系等一系列措施防范住房抵押貸款支持證券的風險。于長秋認為可以對信用保障機制進行強化，給證券化特設(shè)機構(gòu)建立內(nèi)部控制機制，同時通過建立住房抵押貸款證券化監(jiān)管機制及市場風險防范機制來規(guī)避上述風險。劉超、張聽、李友華(2003)將住房抵押貸款證券化的風險分為五類：第一類是指真實出售等購買環(huán)節(jié)面臨的風險；第二類是債券發(fā)行與交易環(huán)節(jié)所面臨的風險；第三類是經(jīng)營環(huán)節(jié)所面臨的風險；第四類是違約風險等資產(chǎn)管理環(huán)節(jié)所面臨的風險；第五類是政策和法律方面的風險。謝東海等(2003)認為提前償付是為了保護借款人，并對不同國家的銀行法關(guān)于提前償還的方法進行了比較。林建華(2003)通過提前償付的收益模型，說明對提前償付的借款人應(yīng)該征收違約金。宋曉春(2004)認為商業(yè)銀行可能會設(shè)計新的金融產(chǎn)品，來減少借款人的提前償付。凌常峰等(2002)通過分析多種提前償付行為，認為銀行可以通過罰款或者征收貸款手續(xù)費等方法來防范提前償付行為的發(fā)生。曾江洪(2004)把住房抵押貸款證券化作為我國銀行業(yè)資產(chǎn)重組和實施資產(chǎn)證券化的切入點，由于國內(nèi)并沒有完善的運作環(huán)境，住房抵押貸款的證券化必然存在諸多風險，包括提前還貸風險、利率風險以及流動性風險等，并提出相應(yīng)的防范措施?；貤钚恰Ⅺ溤獎?2003)提出了一些指標體系，對個人住房抵押貸款的信用風險進行度量，并通過多元回歸，研究了該體系的影響因素，得出信用風險與住房價格波動比和貸款與住房價值比正相關(guān)，而與無風險利率負相關(guān)。王福林(2003)認為防范信用風險，可以依靠建立住房抵押貸款證券的雙層保險制度，建立符合我國國情的個人評級制度，建立控制個人住房抵押貸款違約風險的指標體系，以及銀行信貸信息實現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)共享。黃小彪、黃曼慧(2004)認為可以通過合理的激勵機制以及有效防范道德風險來達到防范信用風險的目的。周天蕓(2005)認為利率市場化以及機構(gòu)投資者的日益增加，致使規(guī)避利率風險的要求也不斷的增加。因此，為滿足特定投資者需求并且減少利率風險，可以設(shè)計對利率敏感性不同的證券。王燕、霍學喜(2006)認為由于提前償付風險的存在，很難確定基礎(chǔ)資產(chǎn)的預(yù)期現(xiàn)金流，從而難以合理且準確的對資產(chǎn)支持證券進行合理的定價。他們分析了提前償付行為所帶來的不良影響，以及各種影響該行為的因素，提出了對提前償付風險進行管理的方法。從目前學術(shù)界對于住房抵押貸款證券化的研究可以看出，大多都是關(guān)于結(jié)構(gòu)設(shè)計和國際經(jīng)驗等問題進行研究，而對于證券化風險問題的研究正逐步受到關(guān)注，其中對提前償付風險的研究較多。但這些研究也是基于國外面臨的風險，很少有根據(jù)我國現(xiàn)實的房地產(chǎn)市場而進行的研究，同時也沒有比較系統(tǒng)的風險防范機制。2.2.2國外研究綜述國外對于住房抵押貸款證券化的研究已經(jīng)有了許多成熟的經(jīng)驗和較科學的理論。對于住房抵押貸款證券化風險問題的研究主要包括提前償付風險、價格風險以及違約風險等。關(guān)于提前償付的研究Dunn&McConneU(1981)在研究抵押支持證券定價時,在定價方程中,引入提前償付作為邊際條件,并認為只有再融資因素影響提前償付。他們假定當?shù)盅嘿J款的市場價值大于該帳戶的實際余額,且利率小于抵押貸款的合同利率時,理性的借款人會選擇提前償還貸款余額。Jerry．Green&JohnB．shoven(1986)首次引入生存分析法對提前償付行為進行研究，利用比例危險函數(shù)描述提前償付行為的特征，并將其他因素作為協(xié)變量，認為如果沒有外來影響，抵押貸款的提前償還率是一個常數(shù)。EduardoSSchwartz&WalterNTorous(1989)考慮到提前償付行為具有時間性，于是把季節(jié)性因素加入到其影響因素中。SttmRHikim(1994)把現(xiàn)行利率、借款人的收入、宏觀經(jīng)濟等因素加入到了所建立的提前償付風險模型中。Deng，Quigley&VanOrder(2000)利用競爭風險模型，對借款人中斷貸款行為和提前支付期權(quán)、失業(yè)率、違約期權(quán)、離婚率等因素進行了實證分析。關(guān)于價格風險Boudoukh,Wmtelaw,Richardson&Stanton(1997)模型使用非參數(shù)化、多變量密度估計的方法,對住房抵押貸款支持證券價格進行了定價和風險對沖機理的研究。描述了貸款的價格與長期利率及利率期限結(jié)構(gòu)形狀這兩個變量之間的函數(shù)依賴性。只要有足夠的數(shù)據(jù),利用該模型估計的住房抵押貸款支持證券的價格與觀察值之間的誤差,能夠小于1%。對違約風險的研究VonFurstenberg(1994)通過研究,認為決定違約風險的主要因素是貸款價值比、房地產(chǎn)的類型和抵押貸款的年齡,并且違約率通常在貸款發(fā)放后的三到五年間將會達到最大。Mortan(1995)對由于借款人特征所帶來的違約行為進行了分析，得出違約行為往往取決于借款人的支付能力這一重要指標。Compbell&Dieterith(2003)對違約行為進行了宏觀層面的分析，得出違約行為將受預(yù)期失業(yè)影響這一結(jié)果。Quertia&Stegman(2001)調(diào)查了抵押貸款違約的相關(guān)文獻，發(fā)現(xiàn)貸款價值比、住房權(quán)益或相關(guān)指標對違約行為有重要影響。YonghengDeng(1997)假定現(xiàn)行利率遵從馬爾可夫隨機過程，并且借款人是理性的，采用比例危險模型對違約行為進行研究，認為當住房價值小于抵押貸款的市場價值時，借款人將理性違約。3.抵押貸款中存在的問題3.1抵押關(guān)系不合法抵押貸款合同是指借款人向金融機構(gòu)貸款的抵押品來保證償還貸款本息為條件簽訂的合同。抵押貸款合同中登載的抵押物與實際抵押物無法一一對應(yīng)。企業(yè)辦理抵押貸款時,部分信貸員放松了對抵押品的管理、檢查、監(jiān)督,未按合同規(guī)定占用和管理,出現(xiàn)了丟失現(xiàn)象,有的企業(yè)甚至未經(jīng)行、社批準,自行將抵押物變賣、處理,還有的無償挪作它用,造成很大損失,無法抵還貸款。實踐中抵押關(guān)系不合法具體表現(xiàn)為虛假抵押、重復(fù)抵押、違法抵押。而且，《公司法》第60條第三款規(guī)定:董事、經(jīng)理不得以公司資產(chǎn)為本公司的股東或其他個人的債務(wù)提供擔保。而在現(xiàn)實中,子公司為母公司提供抵押擔?；蚧ハ鄥⒐晒鞠嗷ヌ峁┑盅簱５那闆r較為普遍。具體來說借款人出具抵押債據(jù)和票據(jù)在實際過程中，抵押合同的簽訂往往缺乏規(guī)范性，如：1）最高貸款額的確定。在合同簽訂中。貸款人應(yīng)根據(jù)借款人的資信程度、經(jīng)營收益,申請借款金額和借款時間長短等實際情況來確定最高貸款額。然而實際運作時，有的盲目將最高貸款額抬高，從而給借出貸款的回收造成潛伏的危機，有的將最高貸款額壓低,從而影響到金融機構(gòu)自身的資金借貸效益。2）抵押合同缺乏公正性。抵押借貸雙方對抵押物，未經(jīng)評估機構(gòu)評估定價，而是雙方私下協(xié)商議價，且簽訂的合同未到所在地公證機關(guān)辦理房屋抵押貸款公證,也未經(jīng)辦理登記手續(xù)，因而一旦發(fā)生違約，雙方當事人合法權(quán)益不能受法律保護；有關(guān)抵押貸款的管理部門未憑公證機關(guān)對抵押房屋登記注銷通知書，便擅自對該抵押物進行處理和轉(zhuǎn)移，給當事人造成嚴重經(jīng)濟損失。3.2抵押資產(chǎn)不完整由于抵押物不規(guī)范,抵押房產(chǎn)不完整，風險系數(shù)較大，主要表現(xiàn)在借款方對抵押貸款認識不足,承擔責任、義務(wù)不明確,認為抵押貸款只是形式,只要能套取行、社貸款,就萬事大吉,故在辦理中抱有不負責任的態(tài)度,在提供抵押物時,將已淘汰設(shè)備、殘缺不配套設(shè)備、無處理價值的設(shè)備提供作抵押品，加大了風險系數(shù)。3.3抵押權(quán)益難以實現(xiàn)貸款債權(quán)的實現(xiàn)在很大程度上取決于抵押權(quán)的實現(xiàn)，而抵押權(quán)的實現(xiàn)則取決于抵押關(guān)系的合法有效。實踐中抵押關(guān)系不合法具體表現(xiàn)為虛假抵押、重復(fù)抵押、違法抵押。金融機構(gòu)抵押貸款權(quán)益的保全是建立在抵押權(quán)實現(xiàn)的基礎(chǔ)上的。除了上述的因金融機構(gòu)內(nèi)部管理上存在問題，而導(dǎo)致抵押權(quán)虛設(shè)或已經(jīng)合法設(shè)立的抵押權(quán)喪失，抵押關(guān)系不受法律保護外，從外部環(huán)境分析，導(dǎo)致抵押權(quán)不易實現(xiàn)的原因有評估機構(gòu)評估偏差；登記機構(gòu)登記錯誤；執(zhí)法機構(gòu)執(zhí)行不力。3.4從業(yè)人員素質(zhì)較低近幾年,信貸隊伍變化較大、新手較多。由于工作中忽視了自身學習,造成業(yè)務(wù)生疏,法制觀念較差,不能適應(yīng)業(yè)務(wù)發(fā)展需要,出現(xiàn)有法不依、有章不循等問題,特別是在辦理抵押貸款中,流于形式,漏洞百出,失去了合同的真實性。辦理后,又放松了跟蹤服務(wù),抵押貸款到期后,不能及時催收,失去了訴訟時效,造成不應(yīng)有的損失。譬如房地產(chǎn)價格評估,遵循的是“公正公平、公開原則，評估結(jié)果力求公正、準確。然而,由于信貸人員素質(zhì)不高,，往往人為造成評估不準確。據(jù)1994年國家統(tǒng)計資料，全國獲“注冊房地產(chǎn)估價師”稱號的僅346名。其余從事評估業(yè)務(wù)的工作人員僅經(jīng)為期幾個月的培訓便上崗任職，在工作中因缺乏科學依據(jù)和評估方法,，僅憑經(jīng)驗造成評估結(jié)果喪失公允性、科學性、準確性，估價過高、發(fā)生違約，將無法補償貸款損失；估價過低，則會失去貸款機會。這不僅增加了貸款的風險性，給金融機構(gòu)的自身利益帶來嚴重損害，也給企業(yè)發(fā)展形成阻礙。3.5抵押貸款體系不健全法律法規(guī)的滯后性是我國法制建設(shè)中的一個突出問題。就房地產(chǎn)抵押而言，現(xiàn)有的立法存在著以下兩個問題：現(xiàn)有法規(guī)有悖于經(jīng)濟發(fā)展的客觀需求；相關(guān)的法律規(guī)范不配套。盡管《擔保法》為房地產(chǎn)抵押行為提供了法律依據(jù)，但目前還缺乏相應(yīng)的配套法規(guī)，如對評估、登記、拍賣等有關(guān)部門的職責及責任形式等，目前尚無明確的規(guī)定。在房地產(chǎn)方面，1994年以來國家相繼出臺了《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》和《中華人民共和國商業(yè)銀行法》等專項法制、法規(guī)、給了房地產(chǎn)抵押貸款以有力的法律依據(jù)，但因?qū)嶋H情況不同,抵押物本身存在的諸多因素,以及抵押貸款業(yè)務(wù)開展較遲等因素,致使某些問題處理尚缺乏法律保障。4.抵押貸款中存在問題的對策4.1健全抵押貸款法律體系住房抵押貸款證券化涉及多個經(jīng)濟領(lǐng)域，具有系統(tǒng)性、復(fù)雜性、綜合性的特點，為了住房抵押貸款證券化的順利推行，應(yīng)當建立一套完整、嚴密的法律法規(guī)體系，以確定其所涉及的所有參與者之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，保證證券化的良性運轉(zhuǎn)。加緊完善住房抵押貸款證券化涉及的《公司法》、《證券法》、《擔保法》、《中國人民銀行法》、《商業(yè)銀行法》、《個人住房貸款管理辦法》、《破產(chǎn)法》等法律，并制定有關(guān)住房抵押貸款證券化的專門法律，是當前亟待解決的問題。同時制定10優(yōu)惠的稅收政策，在證券化實施初期，為扶持住房抵押貸款證券化，政府可考慮減免交易稅、印花稅和所得稅。同時，應(yīng)當結(jié)合一般資產(chǎn)證券化的特征，認真研究住房抵押貸款證券化所具有的特殊性質(zhì)，理清思路，制定相應(yīng)的會計和稅收制度，真實地記錄和反映各個交易環(huán)節(jié)。另外，在證券化的實施初期，還應(yīng)當采取多種方式來降低融資成本，以扶持住房抵押貸款證券化的長期發(fā)展。4.2提高金融機構(gòu)風險認識水平實施抵押貸款是防范信貸風險的重要措施,各級行、社領(lǐng)導(dǎo)應(yīng)引起足夠重視。首先,應(yīng)加強領(lǐng)導(dǎo),提高認識。其次,應(yīng)盡快制定一套比較完善、切實可行的管理辦法,使抵押借款法制化、規(guī)范化、程序化。第三,加強與司法、公證、保險、土地等部門的聯(lián)系,使抵押行為取得法律認可和社會各界的支持。強化貸款的風險管理,在于做好三個字“準、嚴、勤”?！皽省奔春侠戆l(fā)放貸款，提高信貸資產(chǎn)質(zhì)量。根據(jù)國家產(chǎn)業(yè)政策和市場經(jīng)濟變化情況作出預(yù)測，確定貸款支持方向，同時抓住機遇，深入調(diào)查研究。認真做好項目的評估與決策工作?！皣馈奔疵恳还P貸款都必須經(jīng)信貸部門。調(diào)查研究，在嚴格審查的基礎(chǔ)上，按照“三符合”進行審批。數(shù)額較大的貸款必須由審批領(lǐng)導(dǎo)小組信貸審批，從而在審批環(huán)節(jié)上有效地防止貸款的風險性。“勤”，即勤督促,勤檢查。一是行領(lǐng)導(dǎo)勤督促，督促信貸員嚴加管理；二是信貸人員勤檢查，信貸人員根據(jù)各自分管項目，實行跟蹤管理，隨時掌握貸款運轉(zhuǎn)情況。另外商業(yè)銀行的信貸人員在受理貸款時必須對抵押物的現(xiàn)狀進行全面調(diào)查，尤其要到政府的租賃管理部門去了解抵押物的租賃情況，做到心中有數(shù)；二是中介評估機構(gòu)要對擬抵押的房地產(chǎn)進行全方位調(diào)查，要幫助銀行把好關(guān)，當發(fā)現(xiàn)抵押物的租金水平嚴重低于市場標準時，要及時通知銀行，并在評估價格上體現(xiàn)出來；三是商業(yè)銀行的信貸人員要加強貸后管理，一旦發(fā)現(xiàn)借款人有逃債跡象，就要及時采取措施，以避免貸款損失的進一步擴大。4.3加強審查力度，保證抵押的真實性審查抵押貸款合同應(yīng)和辦理其它合同公證一樣,要注意其真實性、合法性。在具體審查中,應(yīng)突出以下幾個方面的內(nèi)容:第一是對抵押貸款合同當事人的主體資格審查。抵押人必須是抵押物的所有者或國家授予其對抵押物有經(jīng)營管理權(quán)的人;第二,在設(shè)定抵押權(quán)前必須依法辦理有關(guān)手續(xù)。如抵押物屬限制流通物,應(yīng)經(jīng)有關(guān)部門批準,屬公有財產(chǎn)的,應(yīng)征得其它共有人的同意,即全民所有制企業(yè),應(yīng)征得主管部門或財政部門、國有資產(chǎn)管理局批準,集休所有制企業(yè),應(yīng)征得職工代表大會同意,承擔連帶的非法人聯(lián)營企業(yè),應(yīng)由董事會或聯(lián)營機構(gòu)同意的書面證明材料,否則屬無效抵押。二是抵押物審查,抵押物可以是動產(chǎn)或不動產(chǎn),也可以是知識產(chǎn)權(quán)(包括專利權(quán)、商標權(quán)、出版權(quán)),但無論什么性質(zhì)和類型的財產(chǎn),都應(yīng)注意審查以下幾點:第一,抵押物必須是法定的流通物;第二,抵押權(quán)的財產(chǎn)必須是明確無爭議的,對應(yīng)依法登記而未登記的財產(chǎn)不得作為抵押財產(chǎn);第三,抵押財產(chǎn)必須是能夠強制執(zhí)行的財產(chǎn),對已被查封、抵押、擔保及采取其它保全措施的財產(chǎn)不得抵押,對使用中的職工宿舍、食堂、校舍及其它社會福利設(shè)施及物資不得抵押,否則無法律效應(yīng)。三是抵押合同內(nèi)容要完整。應(yīng)具備以下內(nèi)容:(l)抵押權(quán)人、姓名、住址、營業(yè)場所、銀行帳號、所有制性質(zhì)。(2)貸款金額、用途、期限、利率。(3)抵押物名稱、金額、數(shù)量、產(chǎn)地、押權(quán)狀況、押權(quán)證書。(4)財產(chǎn)所有權(quán)占管方式、責任。(5)違約責任、爭議解決方式、簽約地點舊期。(6)保險種類。4.4加強全程監(jiān)督，降低資金風險辦理完抵押手續(xù)后,主任、信貸員,應(yīng)定期不定期地對抵押物進行監(jiān)督、檢查,嚴防擠、挪、丟失問題發(fā)生。對重要物資及有關(guān)權(quán)、證做到有帳、有簿,雙人分管,納入行、社表外科口核算,定期不定期地進行核對。1）加強對借款企業(yè)的法人代表及主要負責人品行的考查。對法人代表持有外國護照或外國永久居住權(quán)的,其家庭主要成員在國外定居或在國外開辦公司,一人兼任多個企業(yè)法人代表的,對其企業(yè)的貸款必須從嚴控制。對法人代表經(jīng)常出入豪華歌舞廳,乘坐與其經(jīng)濟實力不相稱的高級轎車,生活上有不正當行為的,對其企業(yè)貸款要慎重處理。同時,也不能因法人代表的政治身份,如“勞動模范”、“先進分子”等放松貸款條件的審查。2）要對借款人與抵押人的關(guān)系進行認真調(diào)查。嚴禁子公司為母公司以及相互參股企業(yè)相互提供抵押擔保。如借款人與抵押人屬同一集團公司,對其貸款要從嚴審查。3）對法律規(guī)定不得設(shè)定抵押權(quán)的財產(chǎn),我們要依法嚴格禁止用于抵押。對以個人房屋作抵押的貸款,要審查其是否具備完善的所有權(quán);對國有、集體企業(yè)的抵押貸款,要考慮到對其抵押物是否能強制執(zhí)行或處理;對以國有土地使用權(quán)作抵押的,需認真調(diào)查其使用權(quán)是否為以無償劃撥方式取得等等。此外,抵押物一定要辦理保險和登記,對未辦保險和登記的產(chǎn)權(quán)嚴禁用于抵押。4.5開展繼續(xù)教育，提高從業(yè)人員素質(zhì)要想辦好抵押貸款,提高信貸隊伍素質(zhì)是關(guān)鍵。各級行、社應(yīng)根據(jù)業(yè)務(wù)發(fā)展需要,定期不定地對信貸人員進行培訓,同時還應(yīng)注意充實一定業(yè)務(wù)骨干到信貸崗位上來,以促進信貸質(zhì)量的提高。主管科室也要及時地進行業(yè)務(wù)指導(dǎo),使其全面掌握抵押貸款的規(guī)則,同時,還要加強對抵押貸款方式、特點的宣傳,促使企業(yè)對抵押貸款有壓力感和緊迫感,確保貸款的安全。例如根據(jù)建設(shè)部、人民銀行聯(lián)合頒發(fā)的《關(guān)于加強與銀行貸款業(yè)務(wù)相關(guān)的房地產(chǎn)抵押和評估管理工作的通知》，以下簡稱《通知》中明文規(guī)定，各有關(guān)銀行要建立健全抵押貸款制度,培訓和配臵必要的房地產(chǎn)估價人員,做好與貸款業(yè)務(wù)相關(guān)的評估工作具備條件的銀行，可以設(shè)臵專門的處室，具體負責本銀行系統(tǒng)與貸款業(yè)務(wù)相關(guān)的房地產(chǎn)評估和審查工作、各省、自治區(qū)建委、直轄市房地產(chǎn)管理局要積極協(xié)助各有關(guān)銀行，共同做好銀行系統(tǒng)房地產(chǎn)估價人員的崗位培訓工作，通過規(guī)章制度的建立以及對估價人員進行的崗位培訓，能有效的促進房地產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)的健康發(fā)展，為短期內(nèi)造就一支合格的專業(yè)隊伍提供可能。結(jié)論及展望抵押貸款中,抵押物是銀行貸款收回的最為現(xiàn)實的保障,更是資產(chǎn)質(zhì)量提高的基礎(chǔ),抵押手續(xù)的完善及抵押物的核查應(yīng)貫穿貸款的整個過程,一旦發(fā)現(xiàn)抵押貸款手續(xù)問題,應(yīng)積極與企業(yè)和當?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門聯(lián)系,區(qū)分不同情況及時解決,保障銀行資產(chǎn)安全。從中介機構(gòu)來說，未雨綢繆，其實對于任何一抵押物，銀行對其設(shè)定抵押權(quán)時首先就應(yīng)考慮到處臵時可能遇到的困難。而作為中介評估機構(gòu)，則應(yīng)最大限度地發(fā)揮其中介服務(wù)作用，不僅要為銀行提供抵押物的市值評估報告，更重要的是從專家的角度幫助銀行(在不損害借款人利益的前提下)，最大限度地提供政策、法規(guī)及風險等等方面的咨詢，從而使房地產(chǎn)抵押貸款進入良性循環(huán)的軌道，評估機構(gòu)的社會地位由此亦會不斷地提高，業(yè)務(wù)來源也有了保障，從而實現(xiàn)銀企雙贏。從銀行角度，在房產(chǎn)或住房方面，人民銀行應(yīng)研究實施住宅抵押貸款證券化，并盡快組建相關(guān)的證券機構(gòu)、保險機構(gòu)，選定合適的銀行和能夠生產(chǎn)穩(wěn)定現(xiàn)金流的住宅抵押貸款組合，進行住宅抵押貸款證券化試點，培育住宅抵押貸款證券購買群體．通過住宅抵押貸款提供風險釋放的渠道。特別要推進壽險業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)的結(jié)合，利用壽險基金直接投資房地產(chǎn)或購買住宅抵押貸款債券，這樣既可以生產(chǎn)使壽險基金增值的穩(wěn)定現(xiàn)金流量，又可以促進住宅抵押貸款和住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，從而實現(xiàn)多贏的目標。參考文獻閻春霞,擔保貸款和房地產(chǎn)抵押貸款中存在的問題[J].中國房產(chǎn)信息.2002(07)王秀山,王憲,抵押貸款中存在的問題與法制制度[J].企業(yè)活力.2005(08)張燕,房