房地產(chǎn) -2023年第三季度全國(guó)住宅市場(chǎng)研究報(bào)告

2023年第三季度全國(guó)住宅市場(chǎng)研究CONTENTSP4-6P4-6全國(guó)24個(gè)重點(diǎn)城市2P23-272P23-272戴德梁行研究院全國(guó)住宅市場(chǎng)研究3宏觀環(huán)境4戴德梁行研究院最終消費(fèi)支出對(duì)經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)率升至94.8%三駕馬車(chē)中，消費(fèi)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的作用明顯，特別是在旅游、住宿、餐飲等業(yè)態(tài)消費(fèi)回暖的支撐下，前三季度最終消費(fèi)支出拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)4.4個(gè)百分投資保持增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，前三季度資本形成總額拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)1.6個(gè)百分點(diǎn)；在外需收縮的影響下，前三季GDP總量為913,027億元，1,350,0001,200,0001,050,000900,000750,000600,000450,000300,000150,00000%全國(guó)住宅市場(chǎng)研究5600,000500,000400,000300,000200,000100,000600,000500,000400,000300,000200,000100,000前三季度，全國(guó)固定資產(chǎn)投資（不含農(nóng)戶(hù)）375,035億元，同比增長(zhǎng)3.1%，增速較1-6月回落0.7其中基礎(chǔ)設(shè)施投資同比增長(zhǎng)6.2%，增速比全部投資高3.1個(gè)百分點(diǎn)。高技術(shù)產(chǎn)業(yè)投資同比增長(zhǎng)百分點(diǎn)。實(shí)現(xiàn)連續(xù)兩個(gè)月加快，增速比1―8月份和1―7月份分別加快0.3個(gè)和0.5個(gè)百分點(diǎn)。從行業(yè)來(lái)看，電氣機(jī)械和器材制造業(yè)、計(jì)算機(jī)、通信和其他電子設(shè)備制造業(yè)、鐵路運(yùn)輸業(yè)以及汽車(chē)0—同比增幅—同比增幅25%20%5%0%6戴德梁行研究院住宅市場(chǎng)全國(guó)住宅市場(chǎng)研究7140,000105,00070,00035,0000140,000105,00070,00035,0000175,000140,000105,00070,00035,00002010201120122013201420152016201720182019202020212022Q1-Q3202360%40%20%0%-20%-40%-60%30%20%30%20%0%-20%201020112012201320142015201620212022Q1-Q3201020112012201320142015201620212022Q1-Q32023前三季度，全國(guó)住宅新開(kāi)工面積52,512萬(wàn)平方米，同比下降23.9%，降幅較1-6月收窄1個(gè)百分點(diǎn)；結(jié)合新開(kāi)工數(shù)據(jù)，相較于過(guò)去十年間連年超10億平方米的新開(kāi)工面積，2022年全國(guó)住宅新開(kāi)工面積開(kāi)始大幅下滑近四成，2023年前三季度依然延續(xù)顯著下行趨勢(shì)。這意味著，一方面未來(lái)供應(yīng)的萎縮將8戴德梁行研究院前三季度，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資87,269億元，同比下降9.1%，降幅較1-6月擴(kuò)大1.2個(gè)百分點(diǎn)；住宅投資66,279億元，同比下降8.4%，到位資金前三季度累計(jì)98,067億元，同比下降上半年部分城市樓市小陽(yáng)春，未能持續(xù)為樓市注入信心，資金流入房地產(chǎn)市場(chǎng)的速度持續(xù)放緩，資金壓力下開(kāi)發(fā)商土地購(gòu)置及新開(kāi)工規(guī)模的雙雙放緩，都會(huì)在市場(chǎng)未來(lái)供應(yīng)中體現(xiàn)，也將影響市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資87,269億元，同比下降9.1%；住宅開(kāi)發(fā)投資66,279億元，同比下降8.4%180,000150,000120,00090,00060,00030,00002010201120122013201420152016201720182019202020212022Q1-Q3202360%45%30%0%-30%全國(guó)住宅市場(chǎng)研究9全國(guó)住宅銷(xiāo)售面積72,770萬(wàn)平方米，同比下降6.3%180,000150,000120,00090,00060,00030,000020102011201220132014201520162017201820192020 20212022Q1-Q3202340%20%0%-20%-40%前三季度，全國(guó)住宅銷(xiāo)售面積72,77結(jié)合國(guó)內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)以及房地產(chǎn)市場(chǎng)情況來(lái)看，當(dāng)前樓市呈現(xiàn)供需兩弱的處境。從供應(yīng)端來(lái)看，持續(xù)年的房地產(chǎn)投資下滑，新開(kāi)工量的減少，對(duì)于處在債務(wù)及銷(xiāo)售回款雙重壓力下的房企而言，難將手中本放寬了剛需及改善型需求的入市條件，但需求提振的效果仍顯不足，再加上房企暴雷的負(fù)面影響，市場(chǎng)10戴德梁行研究院20.0120.0220.0320.0420.0520.0620.0720.0820.0920.10 21.0421.0621.09 22.0222.0322.0422.0522.0622.0722.0822.09 23.0223.0323.0423.0523.0623.0723.0823.0920.0120.0220.0320.0420.0520.0620.0720.0820.0920.1021.0421.0621.0922.0222.0322.0422.0522.0622.0722.0822.0923.0223.0323.0423.0523.0623.0723.0823.09新房及二手房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲的城市數(shù)量逐月減少，環(huán)比下降的城市數(shù)量增加，結(jié)合三季度的新房貸利率下降，同時(shí)多地陸續(xù)出臺(tái)的認(rèn)房不認(rèn)貸等樓市優(yōu)化政策，其政策效力或?qū)⒃谒募径燃酗@20.0120.0220.0320.0420.0520.0620.0720.0820.0920.10 21.0421.0621.09 22.0222.0322.0422.0522.0622.0722.0822.09 23.0223.0323.0423.0523.0623.0723.0823.0920.0120.0220.0320.0420.0520.0620.0720.0820.0920.1021.0421.0621.0922.0222.0322.0422.0522.0622.0722.0822.0923.0223.0323.0423.0523.0623.0723.0823.09新房及二手房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲的城市數(shù)量逐月減少，環(huán)比下降的城市數(shù)量增加，結(jié)合三季度的新房貸利率下降，同時(shí)多地陸續(xù)出臺(tái)的認(rèn)房不認(rèn)貸等樓市優(yōu)化政策，其政策效力或?qū)⒃谒募径燃酗@70個(gè)大中城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比漲跌個(gè)數(shù)706050403020070個(gè)大中城市二手商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比漲跌個(gè)數(shù)7060504030200全國(guó)住宅市場(chǎng)研究11三季度全國(guó)住宅新房銷(xiāo)售均價(jià)較二季度下降6.4%全國(guó)住宅銷(xiāo)售均價(jià)10,899元/平方米，12,00010,0008,0006,0004,0002,00002010201120122013201420152016201720182019202020212022Q1-Q32023銷(xiāo)售均價(jià)（元/㎡）同比漲幅20%0%前三季度，全國(guó)新房住宅銷(xiāo)售均價(jià)10,899元/平方米，同比上漲7.4%，漲幅較1-6月回落3.1個(gè)百分點(diǎn)，結(jié)構(gòu)性因素下價(jià)格追高的趨勢(shì)在三季度得到緩解。進(jìn)入三季度，新房住宅市場(chǎng)延續(xù)了第二季度需求走弱的趨勢(shì)，前三季度成交量同比降幅擴(kuò)大3.5個(gè)百分點(diǎn)至下降6.3%，成交總額同比增速也由上半年的上漲3.7%轉(zhuǎn)為下降3.2%，房分季度來(lái)看，一二三季度全國(guó)住宅成交量分10,532、11,441、10,706元/平方米，在經(jīng)歷二季度的樓市短暫回暖后，三季度新房市場(chǎng)量?jī)r(jià)雙12戴德梁行研究院2014,40,684 2016,40,257Q32023,31,1862017,30,1632012,23,6182018,25,091 2014,40,684 2016,40,257Q32023,31,1862017,30,1632012,23,6182018,25,091 2011,16,9032020,22,3792022,26,947 201545,248,進(jìn)入三季度，住宅市場(chǎng)供需雙雙走弱，庫(kù)存量小幅上升。截止三季度末，全國(guó)新房住宅待售面積四季度，在市場(chǎng)政策利好疊加年終業(yè)績(jī)壓力下，房企或?qū)⑨尫鸥喙?yīng)，以?xún)r(jià)換量或是眾多房企2013,2013,32,4012019,2019,22,473 2021,22,7612016201720182019202020212022Q3202320112016201720182019202020212022Q32023全國(guó)住宅市場(chǎng)研究13典型市場(chǎng)14戴德梁行研究院從過(guò)去5年數(shù)據(jù)來(lái)看，24個(gè)重點(diǎn)城市累計(jì)供銷(xiāo)比為0.99，其中一線(xiàn)、發(fā)達(dá)二線(xiàn)及普通二線(xiàn)城市5年累計(jì)供銷(xiāo)比分別為0.99、1.01、0.96，一線(xiàn)及普通二線(xiàn)城市新房供應(yīng)略顯不足，但整體看總體自2022年以來(lái)房地產(chǎn)投資放緩，市場(chǎng)新增供應(yīng)下滑至低位，致各級(jí)城市年內(nèi)累積供需比均不足1。單三季度，24個(gè)重點(diǎn)城市供應(yīng)量同比減少24.7%，環(huán)比減少16.2%，相應(yīng)的成交量同比減少20.7%，環(huán)比減少24.2%。雖然年內(nèi)發(fā)布了針對(duì)需求端的樓市優(yōu)化政策，但供應(yīng)端的收縮不利于政策效力的釋放，供應(yīng)不足是成交量進(jìn)一步收疊加樓市利好信號(hào)的持續(xù)釋放，預(yù)計(jì)四季度重點(diǎn)24個(gè)重點(diǎn)城市新建住宅批準(zhǔn)上市面積與銷(xiāo)售面積對(duì)比（2023年前三季度）0.970.840.661,5001,2009006003000—全國(guó)住宅市場(chǎng)研究15316.60316.60從歷年一、二線(xiàn)24城月均成交量數(shù)據(jù)來(lái)看，2022年房企暴雷、項(xiàng)目停工、住宅延期交付等負(fù)面消息頻出，加上房企融資受困、銷(xiāo)售回款不暢等多重因素，令24個(gè)重點(diǎn)城市2022年成交量創(chuàng)近六年新低。進(jìn)入2023年，房地產(chǎn)行業(yè)整體環(huán)境并未見(jiàn)明顯改善，前三季度各級(jí)城市月均成交分季度來(lái)看，第三季度發(fā)達(dá)及普通二線(xiàn)城市月均成交量均下降至近三年最低水平，環(huán)比二季度分別下降31.8%及28.5%。除了與市場(chǎng)需求回落相關(guān)外，新增供應(yīng)的減少亦是市場(chǎng)表現(xiàn)疲軟的主因之一。從前三季度供需關(guān)系來(lái)看，發(fā)達(dá)及普通二線(xiàn)城市供需比僅為0.84和0.66，供應(yīng)不足限制1,078.04742.54703.01705.05643.93455.64424.641,109.90720.25683.87382.56382.56289.65277.94290.29289.65277.94259.83201820192020202120222023Q316戴德梁行研究院810.00805.12810.00805.12747.92695.88552.52/365.06/365.06/446.29474.40446.29379.70385.82315.94341.59315.94262.49262.49225.7821Q121Q221Q321Q422Q122Q222Q322Q423Q123Q223Q3全國(guó)住宅市場(chǎng)研究1724個(gè)重點(diǎn)城市成交量下滑令其在全國(guó)住宅成交占比24個(gè)重點(diǎn)城市歷年新房成交量占全國(guó)總成交量比例走勢(shì)180,000150,000120,00090,00060,00030,0000◆22.6%22.5%◆20.3%20.0%◆◆◆◆◆◆◆◆202020212022Q1-Q3202320112012201320142015202020212022Q1-Q3202325.0%22.0%18戴德梁行研究院第三季度，一二線(xiàn)重點(diǎn)城市新房成交均價(jià)環(huán)比全線(xiàn)回落，一線(xiàn)、發(fā)達(dá)二線(xiàn)及普通二線(xiàn)城市新房均價(jià)環(huán)比二季度分別下降0.5%、2.7%及6.6%。各級(jí)城市成交量與均價(jià)的雙雙下滑，市場(chǎng)需求走弱跡象明顯。雖然二季度部分高端住宅產(chǎn)品的成交結(jié)構(gòu)性拉高了整體重點(diǎn)城市的價(jià)格，但在需求萎靡、后勁不足、房企加大購(gòu)房?jī)?yōu)惠力度等現(xiàn)實(shí)壓預(yù)計(jì)四季度重點(diǎn)城市均價(jià)或?qū)⑿》芈?，一方面三季度?yōu)化了購(gòu)房調(diào)控政策，從中央降低貸款利率，銀行認(rèn)房不認(rèn)貸，到地方松綁大量城區(qū)限購(gòu)等政策，經(jīng)過(guò)一個(gè)季度的消化，政策效力或?qū)⒃谒募径燃嗅尫?，刺激更多剛改型、品質(zhì)提升型全國(guó)住宅市場(chǎng)分化將更加劇烈，資金將進(jìn)一步向24個(gè)重點(diǎn)城市新房均價(jià)季度走勢(shì)對(duì)比(單位：元/平方米)50,17650,17648,89747,41847,21645,53442,14441,80040,84248,08147,85039,02338,76818,69419,81718,50919,03020,47519,55520,51520,92918,69419,81718,50919,03016,54416,62814,37614,50115,43415,49014,45320Q320Q421Q121Q221Q321Q422Q122Q222Q322Q423Q123Q223Q3全國(guó)住宅市場(chǎng)研究1970,00060,00050,00040,00030,00020,00010,000070,00060,00050,00040,00030,00020,00010,00002023年前三季度，全國(guó)重點(diǎn)城市新房均20,00010,0000708090 02468101214161820222426283032343638404244注：以過(guò)去一年的月均銷(xiāo)售面積作為去化速度，來(lái)計(jì)算去化周期；可售面積：取得了《商品房預(yù)售許可證》、20戴德梁行研究院2023年前三季度大于900萬(wàn)㎡300-600萬(wàn)㎡600-900萬(wàn)㎡小于300萬(wàn)㎡345570440740897858858402629629456456425526526245445632632267436全國(guó)住宅市場(chǎng)研究2116,09814,299廣州37,5282023年前三季度重點(diǎn)城市16,09814,299廣州37,5282023年前三季度重點(diǎn)城市均價(jià)1-2萬(wàn)元/平方米均價(jià)2-3萬(wàn)元/平方米10,0429,299北京54,35017,55634,56121,62415,40629,50344,567注：如剔除保障性住房影響，北京、上海均價(jià)分別為60,976元廈門(mén)41,538深圳66,068杭州37,81912,57923,39414,55922戴德梁行研究院政策及預(yù)測(cè)全國(guó)住宅市場(chǎng)研究23中央層面，提出統(tǒng)一首套房和二套房最低首付比例、下調(diào)二套房商業(yè)貸款讓工薪收入群體逐步實(shí)現(xiàn)居者有其屋，消除買(mǎi)不起商品住房的焦慮；二是推動(dòng)建立房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展新模式，讓商品住房回歸商品屬性，滿(mǎn)足改善性住房需求，促進(jìn)8月25日，財(cái)政部、稅務(wù)總局發(fā)布《關(guān)于延續(xù)實(shí)施支持居民換購(gòu)住房有關(guān)個(gè)人所并在現(xiàn)住房出售1年內(nèi)重新購(gòu)買(mǎi)住房的納稅以退稅優(yōu)惠。其中新購(gòu)房金額大于原住房，全部退還個(gè)稅；如果小于，按新購(gòu)住8月27日，住建部、央行、國(guó)家金融監(jiān)管總局發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化個(gè)人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》：家庭成員在當(dāng)?shù)孛聼o(wú)成套住房，不論是否已利用貸款8月31日，央行、國(guó)家金融監(jiān)管總局發(fā)布《關(guān)于調(diào)整優(yōu)化差別化住房信貸政策的通知》：貸款購(gòu)買(mǎi)商品住房的居民，首套住房商業(yè)個(gè)人住房貸款最低位不低于20%，二套住房統(tǒng)一不低于30%。8月31日，央行、國(guó)家金融監(jiān)管總局發(fā)布《關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項(xiàng)的通知》：存量首套個(gè)人住房貸款，指2023年8月31日前金融機(jī)構(gòu)已發(fā)放住房商業(yè)個(gè)人貸款的借款人可向承貸金融機(jī)構(gòu)提出申請(qǐng)，由該金融機(jī)構(gòu)新發(fā)放貸款置換存量首套住房商業(yè)個(gè)人住房貸款。新發(fā)放貸款利率由金融機(jī)構(gòu)與借款人協(xié)商確定，但貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）上的加點(diǎn)幅度，不得低于原貸款發(fā)放時(shí)所在城市24戴德梁行研究院對(duì)保障性住房建設(shè)用地免征城鎮(zhèn)土地使用稅，免征保障性住房經(jīng)營(yíng)單位以及購(gòu)買(mǎi)保障性住房涉及的相關(guān)印花稅。個(gè)人購(gòu)買(mǎi)保障性住房，契稅減按1%的稅費(fèi)征收。保障住房單10月16日，二十大報(bào)告指出，堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，加快建立多限制等。所謂“取消地價(jià)限制”，意味著未來(lái)土拍將恢復(fù)價(jià)高者得的市場(chǎng)規(guī)律，優(yōu)質(zhì)地棲霞區(qū)和雨花臺(tái)區(qū)結(jié)合轄區(qū)內(nèi)市場(chǎng)實(shí)際評(píng)估后對(duì)購(gòu)買(mǎi)新對(duì)集體土地房屋征收推行放票安置；建立統(tǒng)一的“安置房源超市”，面向各建筑面積在144平方米（含）以上的房源；取得現(xiàn)售備案意見(jiàn)書(shū)的項(xiàng)目，可不再實(shí)施公證搖號(hào)。優(yōu)化無(wú)房居民家庭認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)：至少一名購(gòu)房人符合成都住房限購(gòu)政策，且購(gòu)房家庭在成都無(wú)自由產(chǎn)權(quán)住房的。同日，成都發(fā)布《關(guān)于支持商品住房現(xiàn)房銷(xiāo)售促進(jìn)行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的通知》以及《關(guān)于優(yōu)化商品人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》，居民家庭申請(qǐng)貸款，家庭成員在我市名下無(wú)成套住房的，不論是否已利用貸款購(gòu)買(mǎi)全國(guó)住宅市場(chǎng)研究258月30日，福州發(fā)布《關(guān)于調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策措施促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，在限購(gòu)區(qū)域購(gòu)買(mǎi)一二手房，本市戶(hù)籍居民家庭在限購(gòu)區(qū)內(nèi)住房。家庭生育二個(gè)孩子及以上，其中一個(gè)（或以上）孩子未成年的，可在限購(gòu)區(qū)家庭成員在我市名下無(wú)成套住房的，不論是否以利用貸款購(gòu)買(mǎi)過(guò)住房，銀大連、濟(jì)南、青島。福州、合肥、鄭州、蘭州等。部分區(qū)域海滄區(qū)、同安區(qū)、翔安區(qū)限購(gòu)；天津?qū)⑾拶?gòu)區(qū)域優(yōu)化為市內(nèi)六區(qū)；長(zhǎng)沙首套房不需個(gè)人住房貸款套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》，上海成為首個(gè)公積金實(shí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”政26戴德梁行研究院三季度5.2%的GDP增速也有助于恢復(fù)并穩(wěn)定市場(chǎng)信心。消費(fèi)依然是拉動(dòng)國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要?jiǎng)恿Γ咝录家约爸圃鞓I(yè)帶動(dòng)固定資產(chǎn)投資規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大，但