北京商業(yè)綜合體案例分析（華貿(mào)中心CBD萬達(dá)金源購物中心）51

華貿(mào)中心案例分析1.工程概況華貿(mào)中心：“世界的商圈，北京時(shí)尚生活的引領(lǐng)者〞2北京華貿(mào)中心坐落于長安街國貿(mào)橋以東900米處，由三棟高達(dá)百余米寫字樓、2座酒店、商城、國際公寓、商務(wù)樓和公園組成的地標(biāo)性百萬平米超大規(guī)模商務(wù)建筑集群，已經(jīng)成為高端、時(shí)尚、現(xiàn)代的國際級商圈。

寫字樓：簽約入駐客戶包括德意志銀行、渣打銀行、法國匯理銀行、SAP、伊藤忠商社以及強(qiáng)生等行業(yè)領(lǐng)先的跨國公司。酒店：擁有兩座堪稱世界酒店業(yè)楚翹的麗思卡爾頓酒店、JW萬豪酒店。兩座酒店可接待上千人的會(huì)議和活動(dòng)，配有北京獨(dú)一無二的“獨(dú)立式婚禮小教堂〞，國際最頂級的俱樂部也在此落戶。國際公寓及商務(wù)樓：商業(yè)：華貿(mào)中心商業(yè)華貿(mào)商城包括四個(gè)局部：華貿(mào)購物中心：位于華貿(mào)寫字樓裙房局部，建筑面積約4萬平米；新光天地：國內(nèi)單體面積最大，約計(jì)18萬平方米的百貨；華貿(mào)商業(yè)街：全長300多米、寬15米的，面積約為2.2萬平方米的華貿(mào)廣場：擁有EMPORIOARMANI〔阿瑪尼〕全新概念店及酒吧、咖啡店、溜冰場3工程構(gòu)成示意圖42.區(qū)位環(huán)境CBD及CBD核心區(qū)北京華貿(mào)中心坐落于東長安街，位于CBD東側(cè)，西距國貿(mào)橋900米，東臨東四環(huán)四惠橋，南望長安街。5從華貿(mào)中心和CBD的位置關(guān)系來看，華貿(mào)中心位置并非規(guī)劃中的CBD區(qū)域，但由于華貿(mào)中心工程本身的強(qiáng)勢規(guī)劃及建設(shè)，拓寬了CBD區(qū)域的范圍和輻射力，并促使政府對華貿(mào)中心工程同時(shí)納入CBD政策優(yōu)惠范圍；從周邊環(huán)境來看，不僅有以國貿(mào)為代表的成熟商業(yè)物業(yè)，還有央視中心、北京電視中心等代表未來的商業(yè)物業(yè)，各大商業(yè)銀行、郵局、餐飲等效勞網(wǎng)點(diǎn)密布；其周邊大型商業(yè)物業(yè)包括萬達(dá)廣場、SOHO現(xiàn)代城、藍(lán)堡國際公寓、陽光100、金地中心、溫特萊中心等，西大望路那么被規(guī)劃為CBD純居住區(qū)，聚集了大量中高檔居住區(qū)，使華貿(mào)中心區(qū)域成為商務(wù)辦公、居住及商業(yè)的混合帶和最重要的連接點(diǎn)；6從消費(fèi)群體來看，華貿(mào)中心覆蓋整個(gè)CBD商圈的商務(wù)人群和周邊高端居住人群。目前CBD區(qū)域的消費(fèi)人群超過50萬，其中，年輕時(shí)尚的商務(wù)白領(lǐng)約32萬。CBD常駐財(cái)富階層及涉外人士約有6萬，商務(wù)旅行人群約2萬，文化休閑人群約2萬，觀光人群約8萬人。因此，新光天地的周邊對高檔消費(fèi)具有很強(qiáng)的支撐；從周邊商業(yè)物業(yè)構(gòu)成來看，綜合百貨、購物中心、大型賣場、商業(yè)街及餐飲、休閑娛樂等各類業(yè)態(tài)，包括頂級百貨美美百貨、綜合百貨新世界、沃爾瑪、法寶超市、萬達(dá)影城等，從而形成商圈業(yè)態(tài)豐富、高檔品牌及商業(yè)聚集的商業(yè)生態(tài)圈；從交通組織來看，華貿(mào)商圈區(qū)域交通組織系統(tǒng)與北京CBD地區(qū)最新交通規(guī)劃全面銜接，5000個(gè)停車位，交通便捷。輕軌、地鐵和多條公交構(gòu)筑了華貿(mào)中心的立體交通系統(tǒng)，出入極為便利。73.業(yè)態(tài)定位及構(gòu)成整體定位：世界級，精品、高端、時(shí)尚商業(yè)消費(fèi)圈華貿(mào)購物中心：定位為國際品牌聚集的中高端復(fù)合型時(shí)尚購物中心新光天地：定位為以國際一線品牌為經(jīng)營特色，集合時(shí)尚餐飲、娛樂、休閑為一體的綜合性高端百貨華貿(mào)商街：定位為SHOWROOM模式為零售特色，包括時(shí)尚餐飲、休閑娛樂的異域風(fēng)情特色商業(yè)街華貿(mào)廣場：定位為風(fēng)情酒吧、咖啡廳，溜冰場及阿瑪尼全新概念店全新體驗(yàn)式休閑商業(yè)廣場。8各物業(yè)面積比例構(gòu)成華貿(mào)商城商業(yè)面積總計(jì)約為25.4萬平方米，其中百貨局部即新光天地18萬平方米，約占工程面積的70%；華貿(mào)購物中心4萬平方米，占16%；商業(yè)街和商業(yè)廣場3萬余平方米，約占14%。94.分物業(yè)業(yè)態(tài)比例及品牌構(gòu)成華貿(mào)購物中心華貿(mào)購物中心位于華貿(mào)寫字樓裙房局部，建筑面積約4萬平米，營業(yè)樓層共五層，包括地下一層和地上四層，B1層與新光天地及地鐵站連通?？臻g整潔明亮、現(xiàn)代時(shí)尚，購物動(dòng)線流暢無礙，購物環(huán)境寧靜幽雅，提供高檔流行商品及尊貴效勞，形成設(shè)施齊全、配套合理的時(shí)尚中心。主要業(yè)態(tài)比例：1011業(yè)態(tài)及品牌構(gòu)成分析業(yè)態(tài)構(gòu)成上，華貿(mào)購物中心零售局部所占比例較小，而餐飲、休閑及效勞類業(yè)態(tài)占60%，其中餐飲局部占28%，包括特色餐飲、時(shí)尚餐飲、異域餐飲、中西快餐等，形成其餐飲經(jīng)營的特色，吸引和帶動(dòng)人流；從品牌構(gòu)成上，那么由國際精品及街頭個(gè)性時(shí)尚品牌構(gòu)成，多個(gè)時(shí)尚品牌在北京的旗艦店或首家店建立在華貿(mào)購物中心，更使其成為倡導(dǎo)提倡“DANDY〞、“LOHAS〞等潮流的生活方式吸引了時(shí)尚群體的眼球；面積最大Versace旗艦店魅力Moschino首家旗艦店皇家御用MASUNAGA1905特供禮服Javace。。。。。12從特色定位上，大膽定位中堅(jiān)男士，引入BrooksBrothers「布克兄弟、CANALI、EVISU牛仔褲、TommyHilfiger及主線男士休閑服，成為京城型男的特色衣櫥；從經(jīng)營定位上，鎖定時(shí)尚人士，為華貿(mào)中心及周邊CBD區(qū)域內(nèi)的消費(fèi)群體提供高檔流行商品及尊貴效勞，傳達(dá)和售賣著一種高品位的生活方式以及生活態(tài)度。提倡“DANDY〞、“LOHAS〞等潮流的生活方式，他們渴望擁有獨(dú)立的人生觀和獨(dú)特的審美觀，自由浪漫，積極進(jìn)取，富有個(gè)性，有文化內(nèi)涵，充滿不被外界忽略的生活張力，堅(jiān)持用有限的購置力享受高品質(zhì)的生活。他們崇尚新潮，卻從不追逐流行，只選擇用自己的方式演繹屬于自己的個(gè)性。13新光天地作為中國單體面積最大的百貨公司，新光天地?fù)碛袑挸ㄊ孢m的購物空間，其建筑面積為18萬平方米，營業(yè)面積為12萬平方米，地上六層，地下四層，周末假日的停車位能到達(dá)2700個(gè)；新光天地將國內(nèi)外百貨零售業(yè)的領(lǐng)先優(yōu)勢整合在一起，除時(shí)尚食品超市外，經(jīng)營品種主要是來自歐美等國家的世界頂級名品、國內(nèi)精致商品和全國各地的特色消費(fèi)品。并以獨(dú)特的“高感度國際百貨〞經(jīng)營理念，打造全新百貨品牌新概念；主要業(yè)態(tài)比例：1415品牌構(gòu)成及特色分析新光天地吸引了來自全球的938個(gè)品牌進(jìn)駐。其中：香奈爾、古姿、普拉達(dá)等十大國際頂級品牌旗艦店榮耀奪目；登喜路、安娜·蘇等42家國際名品新概念店落戶其中；FRED、FAUCHON、JIMMYSPA等首次在中國開設(shè)的24個(gè)品牌專柜先聲奪人；以及MIKIMOTO、MARCJACOBS、FRANCKMULLER等53家北京品牌專賣店首次亮相。在來自全世界938個(gè)品牌當(dāng)中，進(jìn)口貨品占61%，其中78家世界頂級品牌將首次在中國市場保持與世界同步上市。從此，北京乃至全中國將與巴黎、紐約保持國際時(shí)尚“零時(shí)差〞，追逐時(shí)尚的人們再也不用擔(dān)憂自己穿的是“遲到的時(shí)尚〞。16新光天地總結(jié)借鑒作為中國單體面積最大的百貨公司，新光天地?fù)碛袑挸ㄊ孢m的購物空間，其建筑面積為18萬平方米，營業(yè)面積為12萬平方米，地上六層，地下四層，周末假日的停車位到達(dá)2700個(gè)。新光天地將國內(nèi)外百貨零售業(yè)的領(lǐng)先優(yōu)勢整合在一起，除時(shí)尚食品超市外，經(jīng)營品種主要是來自歐美等國家的世界頂級名品、國內(nèi)精致商品和全國各地的特色消費(fèi)品。并以獨(dú)特的“高感度國際百貨〞經(jīng)營理念，打造全新百貨品牌新概念。注重顧客購物休閑體驗(yàn)，包括舒適的購物環(huán)境營造、特色餐飲、最豐富的品牌以及新光天地家居區(qū)會(huì)聚的全世界最具代表性的頂級家居品牌。功能齊全的“嬰兒室〞、“親子衛(wèi)生間〞、北京獨(dú)一無二的“前店后廠〞完整“修改室〞、殘疾人士專用衛(wèi)生間、試衣間、無障礙通道與客梯連接等都表達(dá)了一種人文關(guān)心。錯(cuò)位競爭只走高端，新光天地走的是高端路線，大局部是國內(nèi)外知名品牌，尤其是大品牌不可能像其他商場一樣頻繁打折促銷，只有在換季時(shí)，局部品牌可能有適當(dāng)?shù)恼劭?。?jù)了解，新光天地將采取贈(zèng)禮、舉辦藝術(shù)展等手段來吸引高端人群，今后也將與國內(nèi)更多銀行聯(lián)合推進(jìn)會(huì)員制度，吸引貴賓客戶。17華貿(mào)商業(yè)街華貿(mào)商業(yè)街位于華貿(mào)中路北側(cè)，總建筑面積約2.2萬平米，與華貿(mào)新光天地、兩座超豪華酒店〔麗思卡爾頓、JW萬豪〕共同組成全長300多米、寬15米的繁華商業(yè)街區(qū)。華貿(mào)商業(yè)街將傳統(tǒng)零售方式升級到SHOWROOM模式，以開放式樓梯巧妙結(jié)合一層、二層零售陳列區(qū)與三層商務(wù)洽談區(qū)，為知名品牌量身訂造個(gè)性化展示空間，實(shí)現(xiàn)了經(jīng)營者將產(chǎn)品零售與批發(fā)相結(jié)合的夢想。白領(lǐng)、雅瑩、俏江南、成城店等多家知名品牌旗艦店鱗次櫛比，令人恍假設(shè)置身巴黎香榭麗舍大道。2021年1月18日，白領(lǐng)華貿(mào)未來空間店隆重開業(yè)，開啟了華貿(mào)商業(yè)街的繁華時(shí)代?！鞍最I(lǐng)〞以人為中心，全方位塑造精英生活，大到豪華奢麗的裘皮地毯、工藝考究的床榻，小到色彩絢麗的蠟燭、絲巾，都透露出獨(dú)到的優(yōu)雅與品位。商業(yè)街的餐飲品牌中既有耳熟能詳?shù)墓_(dá)斯、俏江南，也有特色鮮明的彩色盤茶餐廳、味興源、金陽海參、成城和品品豆撈店。其中，俏江南店總營業(yè)面積1800平米，15間包房和380個(gè)餐位可同時(shí)容納400人用餐。18業(yè)態(tài)及品牌構(gòu)成男女服裝：影兒時(shí)尚、白領(lǐng)、雅瑩、米蘭站、報(bào)喜鳥、梁子、羅馬世家餐飲：意大利廣場、哈根達(dá)斯、彩色盤、味興源、金陽海參、成城、品品精品火鍋、俏江南19華貿(mào)廣場華貿(mào)廣場商業(yè)由半開放式建筑小品構(gòu)成，薈萃異域風(fēng)情的酒吧、咖啡廳，圓形下沉式露天溜冰場，悄然會(huì)聚一個(gè)城市的趣味與一個(gè)時(shí)代的風(fēng)情，成就時(shí)尚一族的最正確“聚點(diǎn)〞。EMPORIOARMANI〔阿瑪尼〕全新概念店落戶華貿(mào)廣場，面積約1500平米，產(chǎn)品涵蓋服裝、咖啡、家居等，為現(xiàn)代都會(huì)人仕提供全新體驗(yàn)。205.消費(fèi)群體分析從華貿(mào)商業(yè)整體構(gòu)成來看，其消費(fèi)群體來自整個(gè)CBD商務(wù)辦公、文化休閑及其周邊高端居住、商旅群體，主要包括CBD商務(wù)白領(lǐng)、財(cái)富階層、酒店差旅人群等；根本上是CBD的全階層消費(fèi)群體，但各物業(yè)主打的消費(fèi)群體又不盡相同；華貿(mào)購物中心消費(fèi)群體主要面對鎖定為金領(lǐng)、白領(lǐng)中的時(shí)尚人士以及局部演藝界人士，為華貿(mào)中心及周邊CBD區(qū)域內(nèi)的消費(fèi)群體提供高檔流行商品及尊貴效勞；新光天地主打的消費(fèi)群體那么以CBD常駐財(cái)富階層、成功人士及商務(wù)、旅游人群為主，年齡層較高；華貿(mào)商業(yè)那么主要以工程配套為主，消費(fèi)群體主要為工程及周邊寫字樓和商務(wù)公寓的中高級白領(lǐng)消費(fèi)，消費(fèi)能力遜于購物中心及新光天地21總體來看，相較萬達(dá)廣場，華貿(mào)購物中心及新光天地的消費(fèi)群體覆蓋更廣，包括CBD區(qū)域及外來的眾多消費(fèi)人群，而萬達(dá)廣場那么相對固定于CBD區(qū)域內(nèi)；從消費(fèi)水平來講，華貿(mào)及新光天地的消費(fèi)群體財(cái)富特征和時(shí)尚特征更明顯，消費(fèi)能力更強(qiáng)；從消費(fèi)者的構(gòu)成來看，華貿(mào)及新光以高端時(shí)尚消費(fèi)為特征，而萬達(dá)廣場那么主要以CBD及周邊的商務(wù)白領(lǐng)和居住人群為特征。22小結(jié)國際頂級品牌對購物中心特色定位的重要作用；星光和華貿(mào)購物中心品牌店和旗艦店接近200多個(gè)，200多個(gè)品牌店占了銷售額占了70%的銷售營業(yè)額，可想而知，品牌的巨大影響力。國際品牌的推廣有助于提高購物中心的知名度，媒體的宣傳效果更加的廣泛；同時(shí)，國際頂級品牌使購物中心長期穩(wěn)定經(jīng)營的保障；多元化、豐富的業(yè)態(tài)和品牌構(gòu)成成為工程整體的關(guān)鍵；華貿(mào)商圈聚集了1100多個(gè)品牌，其中餐飲有70多家，華貿(mào)中心購物、休閑和就餐，咖啡館有30多家，對商務(wù)和生活都提供了方便，整個(gè)華貿(mào)購物中心和華貿(mào)中心就是品牌的聚集地；特色化的經(jīng)營定位模式；新光天地定位為創(chuàng)造“HappyNewLife〞的全新購物體驗(yàn)，華貿(mào)購物中心那么以“DANDY〞、“LOHAS〞等潮流的生活方式為主題；華貿(mào)商業(yè)定位為全新“showroom〞體驗(yàn)式街區(qū)，位于中心的華貿(mào)廣場那么成為休閑時(shí)尚的聚點(diǎn)，使工程整體的群體消費(fèi)群體形成互補(bǔ)和互動(dòng)；23CBD萬達(dá)廣場工程概述物業(yè)名稱：萬達(dá)廣場建設(shè)投資商：大連萬達(dá)集團(tuán)在京工程公司北京萬達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)公司工程簡介：工程位于北京中央商務(wù)區(qū)核心地段，緊鄰東三環(huán)和國貿(mào)中心，坐北朝南，總建筑面積約50萬平方米。商業(yè)建筑面積15.5萬平方米，其中：新世界百貨約4萬平方米沃爾瑪2萬平方米萬達(dá)國際影城6000平方米大歌星KTV5000平方米神采飛揚(yáng)電玩城1000平方米其余為商業(yè)街鋪長江西路一環(huán)路肥西路新世界百貨沃爾瑪國際影城大歌星KTV神采飛揚(yáng)電玩城商業(yè)街鋪商業(yè)街鋪25區(qū)位環(huán)境CBD位于朝陽區(qū)東三環(huán)路與建國門外大街交匯的地區(qū)，距長安街約5.8公里，距首都機(jī)場高速路出入口約5.8公里。西起東大橋、東至西大望路、南起通惠河、北至朝陽路，區(qū)域面積約四平方公里。CBD現(xiàn)有工業(yè)、企業(yè)用地149公頃，居住用地84公頃，公建用地55公頃，市政用地13公頃，教育科研用地14公頃，道路及其它用地84公頃，區(qū)內(nèi)共有居住人口約5.4萬人。CBD將建設(shè)包括國際一流的寫字樓、酒店、商場、會(huì)展中心等現(xiàn)代商務(wù)設(shè)施。26區(qū)位環(huán)境〔續(xù)1〕截止到2021年底，北京CBD的規(guī)劃建設(shè)工程共有38個(gè)，包括國貿(mào)三期、中央電視臺新址、北京財(cái)富中心、北京銀泰中心、北京電視中心等重點(diǎn)工程。預(yù)計(jì)到2021年底，北京CBD總建筑規(guī)模將到達(dá)802萬㎡，其中寫字樓竣工面積達(dá)370萬㎡。這些工程中，將至少有19個(gè)工程包含有商業(yè)面積，新增供給量合計(jì)將不低于85萬㎡。加上2002年前已經(jīng)營業(yè)的國貿(mào)商城1-2期和SOHO現(xiàn)代城等商業(yè)，總面積近百萬。CBD作為北京中央商務(wù)區(qū)，一定程度上就是北京潮流的風(fēng)向標(biāo)志。是商業(yè)頂級消費(fèi)地段，這也就造就了CBD昂貴的商業(yè)租金和商品。CBD的商業(yè)經(jīng)營所面向的群體較為小眾，主要滿足高消費(fèi)人群的消費(fèi)需求，主要是滿足CBD區(qū)域內(nèi)高消費(fèi)人群及辦公人群的需求。目前CBD區(qū)域消費(fèi)人群超過50萬，其中，年輕時(shí)尚的商務(wù)白領(lǐng)占32萬。CBD常駐財(cái)富階層及涉外人士約有6萬，商務(wù)旅行人群約2萬，文化休閑人群約2萬，觀光人群8萬人。27商業(yè)定位總體定位：商務(wù)配套+社區(qū)配套客群定位：區(qū)域年輕白領(lǐng)，寫字樓人群類型定位：ShoppingMall經(jīng)營定位：中高檔消費(fèi)形象定位：時(shí)尚風(fēng)格定位：現(xiàn)代主義業(yè)態(tài)定位：主力店+次主力店+散鋪〔餐飲〕28業(yè)態(tài)北京萬達(dá)廣場會(huì)聚了一大批包括沃爾瑪、時(shí)代華納、百勝餐飲等在內(nèi)的國際品牌。南區(qū)：大型主力店次主力店滿足區(qū)域?qū)懽謽侨巳阂话阗徫镄枨蠛托蓍e娛樂需求：新世界百貨沃爾瑪國際影城大歌星KTV北區(qū)：主要是住宅及公寓底商組成的商業(yè)街，以群眾餐飲為主，加上局部效勞設(shè)施，主要滿足工程自身及周邊住戶和寫字樓人群餐飲消費(fèi)需求。29萬達(dá)廣場新世界百貨業(yè)態(tài)樓層分布1F：化裝品、香水、時(shí)尚女鞋、2021奧運(yùn)特許商品2F：職業(yè)女裝、珠寶、名表及配飾3F：女士上班裝、女士皮具、女襪、飾品、女士內(nèi)衣、配鏡中心、RELOAD沙拉吧4F：淑女及流行女裝、流行飾品、彩妝、腕表、休閑包袋、莎茜美甲、美國31冰淇淋5F：男士上班裝、男士商務(wù)休閑裝、男鞋、高爾夫服裝/用品、男士內(nèi)衣/襪帕/襯衫/領(lǐng)帶、男皮件/皮包、男飾品、雅瑪西餐廳6F：運(yùn)動(dòng)/戶外旅游用品、男流行服飾、休閑牛仔服飾、紅都改衣7F：童裝、童玩、家居用品、健康器材、數(shù)碼小家電、電子用品、旅行箱、名品折扣、文具30北區(qū)底商，主要為群眾餐飲31消費(fèi)群體從萬達(dá)商業(yè)廣場來看，它的消費(fèi)群體主要集中在是萬達(dá)商業(yè)廣場本身的業(yè)主和在此辦公的客群，以及金地國際花園、陽光100等周邊居住的業(yè)主及辦公的人群，這一局部人群相對穩(wěn)定。CBD地區(qū)的消費(fèi)人群特點(diǎn)主要有兩個(gè)方面：1、高端，但數(shù)量有限；2、客流量大，但難以形成固定的消費(fèi)群體。而萬達(dá)廣場本身商業(yè)定位主要吸引的區(qū)域商務(wù)白領(lǐng)及時(shí)尚消費(fèi)群體，但整體檔次和消費(fèi)能力要低。目前，國貿(mào)以外，華貿(mào)中心已經(jīng)形成以本身為核心的商圈氣氛，吸引了周邊金領(lǐng)財(cái)富階層及局部商務(wù)白領(lǐng)和時(shí)尚消費(fèi)群體，對面的現(xiàn)代城已經(jīng)形成很好的商業(yè)氣氛，吸引了很多年輕的SOHO一族前來消費(fèi)，毗鄰的美美百貨也吸引了時(shí)尚群體的消費(fèi)。萬達(dá)廣場周邊也已形成成熟的商圈氣氛，但萬達(dá)廣場的整體定位和交通的限制，在消費(fèi)群體的競爭上，是處于相對的劣勢的。32小結(jié)CBD區(qū)域消費(fèi)人群大多是年輕時(shí)尚的商務(wù)白領(lǐng)以及局部常駐CBD的財(cái)富階層及涉外人士，另外局部為商務(wù)旅行、文化休閑人群和觀光人群。工程商業(yè)主要采用大型主力店+次主力店+底商散鋪的形式，工程商業(yè)定位為商務(wù)配套與社區(qū)配套相結(jié)合。其中：南區(qū)百貨、賣場及影院滿足區(qū)域?qū)懽謽侨巳阂话阗徫镄枨蠛托蓍e娛樂需求；北區(qū)以群眾餐飲為主，加上局部效勞設(shè)施，主要滿足工程自身及周邊住戶和寫字樓人群餐飲消費(fèi)需求。通常，萬達(dá)廣場通過訂單式開發(fā)，引入一大批國際知名品牌，有效的促進(jìn)了區(qū)域客群，同時(shí)也提升了企業(yè)品牌。但CBD萬達(dá)商業(yè)定位及區(qū)位交通的影響，很難形成與華貿(mào)、美美的競爭，商業(yè)定位主要表現(xiàn)在業(yè)態(tài)的不適應(yīng)，沃爾瑪?shù)觊_在CBD，主要是想吸引CBD現(xiàn)有的高端人群，但高端人群能否在工作之余進(jìn)行一般生活性消費(fèi)，使其高端物業(yè)的定位形成矛盾。33金源時(shí)代購物中心工程概述物業(yè)名稱：金源新燕莎Mall地理地址：遠(yuǎn)大路北側(cè)，世紀(jì)城三期西南角，藍(lán)靛廠大橋西北開業(yè)時(shí)間:2004年10月商業(yè)類型：SHOPPINGMALL，集合多家主力店、涵蓋百貨、超市、體育運(yùn)動(dòng)、精品店街、專業(yè)市場、主題娛樂中心、各式餐飲等建設(shè)投資商：世紀(jì)金源集團(tuán)總建筑面積：68萬平米〔一期55萬㎡，二期13萬㎡〕樓層分布：一期共8層〔地下2層，地上6層，第6層為夾層〕其它配套：10,000個(gè)可用停車位，室內(nèi)停車位3000個(gè)商業(yè)檔次：中至中高檔目標(biāo)消費(fèi)群：區(qū)域周邊為主，面向全北京市所有消費(fèi)者長江西路一環(huán)路肥西路35區(qū)位環(huán)境金源時(shí)代購物中心(金源ShoppingMall)位于北京海淀區(qū)中關(guān)村中心區(qū)西沿線，所處的地理位置優(yōu)越，與世紀(jì)城一、二期及世紀(jì)金源大飯店隔街相望。以世紀(jì)城為軸心的周邊10公里范圍為核心商圈，以京西為核心，向全市延伸。36區(qū)位環(huán)境〔續(xù)1〕本區(qū)域商業(yè)概況：擁有大量消費(fèi)人群，主要為居住人口。該區(qū)擁有中國最大的購物中心。交通狀況較好。周邊2.5公里之內(nèi)有三十多個(gè)中高檔住宅小區(qū)，如世紀(jì)城、曙光花園、酈城、紫竹花園等，入住人口達(dá)40多萬。世紀(jì)金源作為該地區(qū)的主要商業(yè)工程，目前的消費(fèi)者主要來自于附近地區(qū)。37商業(yè)定位總體定位：集百貨零售、大型超市、家居建材、餐飲、娛樂、休閑、文化等于一體客群定位：家庭消費(fèi)者類型定位：ShoppingMall經(jīng)營定位：一站式購物檔次定位：中至中高檔38整體商業(yè)業(yè)態(tài)情況金源時(shí)代購物中心各業(yè)態(tài)比例圖

金源Mall的租戶多為面積比較大的商家，主力店面積占總建筑面積的1/3多。餐飲業(yè)態(tài)是金源Mall的一大特色，占13%，經(jīng)營狀況良好。39整體商業(yè)業(yè)態(tài)情況〔續(xù)1〕主要商業(yè)業(yè)態(tài)及客戶：百貨業(yè)：新燕莎集團(tuán)，18.2萬㎡。包括1-3家主力賣場、5個(gè)商品專營區(qū)、400個(gè)專賣店〔包括國際名品街、燕莎友誼商城、貴友大廈、大型超級市場、茶餐廳等多種業(yè)態(tài)〕大型綜合超市：易初蓮花，1.8萬㎡。專業(yè)市場：居然之家，其中建材超市〔1.6萬㎡〕、建材專賣店〔4萬㎡〕娛樂業(yè)：星美院線1.2萬，冠軍溜冰場，紅人俱樂部等10多家娛樂業(yè)圖書文化市場：紙老虎文化廣場〔包括書籍、雜志、書吧等〕，0.6萬㎡餐飲業(yè)：姜鴨仔等100多家各式中西餐廳其它：國美電器、600多家專賣店構(gòu)成的室內(nèi)商業(yè)街、體育休閑和產(chǎn)品展示區(qū)等40F1樓層分布圖及業(yè)態(tài)比例品牌列舉：BelliSsima、JCCOLLEZIONE、奧運(yùn)紀(jì)念品、CAMENAE、星巴克、東方夫人、CANTOMOTTO、夢妮爾·丹、中國聯(lián)通、HilaryJo41F2樓層分布圖及業(yè)態(tài)比例品牌列舉：EST+II、3721銀匠世家、納帕佳、流行美、Swatch、KALAKALA、歐時(shí)力(OCHILY)、第一夫人、MaxFaerie、翠貝卡(TRIBECA)

42F3樓層分布圖及業(yè)態(tài)比例品牌列舉：ESPRIT、SPORTS、Suunto(松拓)、CharlesRiver(查理士河)、匡威、NewBalance、FUBU、衫國演義、KingCamp、夢工坊、沐蘭

43F4樓層分布圖及業(yè)態(tài)比例品牌列舉：王麻子、RobertadiCamerino、戴月軒、MoonStar、哈哈尼(hahani)、蘋果(ipod)、九合食品、王麻子

44F5樓層分布圖及業(yè)態(tài)比例品牌列舉：沙漠皇宮、云南原生態(tài)膳府、六合居烤鴨、蘇娃·帝諾、巴西自助烤肉(第五道餐吧)、韓國料理45B1/B2樓層分布圖及業(yè)態(tài)比例品牌列舉：國美電器、易初蓮花超市、溜冰場、花卉市場、茶城、居然之家、高爾夫俱樂部46消費(fèi)群體工程的消費(fèi)群體主要是周邊居民，這一點(diǎn)在周末的時(shí)候尤其突出。集百貨零售、大型超市、家居建材、餐飲、娛樂、休閑、文化等于一體的ShoppingMall涵蓋了家庭消費(fèi)的各個(gè)方面。家庭就餐和超市生活必需品采購是金源各業(yè)態(tài)中人流量最大的，而這也在一定程度上促進(jìn)了其他業(yè)態(tài)的開展。47經(jīng)營狀況工程位于三環(huán)和四環(huán)之間，連接三、四環(huán)的遠(yuǎn)大路道路寬闊，路況較好，且社區(qū)路網(wǎng)密集，交通通行順暢。工程毗鄰世紀(jì)城、萬柳居住區(qū)等超大型高檔、中高檔居住區(qū)，周邊消費(fèi)力極強(qiáng)，同時(shí)工程緊鄰中關(guān)村核心區(qū)，上班商務(wù)人群和相關(guān)產(chǎn)業(yè)也將帶來相當(dāng)?shù)南M(fèi)力。開展商資金實(shí)力雄厚，社會(huì)資源豐富，積累大量的大型物業(yè)運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)。工程集購物、休閑、娛樂、飲食等于一體，可做到一次購足，一站式購物，給消費(fèi)者以全新的購物體驗(yàn)，對消費(fèi)者有較大的吸引力。同時(shí)，在建筑設(shè)計(jì)上，分層設(shè)立停車場，同工程的整體規(guī)模相適應(yīng)，方便客戶的進(jìn)出；同時(shí)明顯的層高優(yōu)勢、方正的平面布局和合理的層數(shù)組織，加之1萬個(gè)左右的停車位，工