社區(qū)養(yǎng)老院商業(yè)計劃書2篇

PAGE1“夕陽”社區(qū)養(yǎng)老院商業(yè)計劃書一、企業(yè)計劃概述1.公司概述“夕陽社區(qū)養(yǎng)老院”是將一般敬老院提供的餐飲服務(wù)、基本照料護理醫(yī)療、精神慰藉等服務(wù)擴大到整個社區(qū)，以社區(qū)服務(wù)和餐飲服務(wù)為基礎(chǔ)，集社區(qū)醫(yī)院、社區(qū)餐廳、養(yǎng)老院與托老所四者為一體，把社區(qū)服務(wù)中心裝修改造成適合老年人生活護理休閑娛樂的場所。與傳統(tǒng)養(yǎng)老方式相比，它形式新穎，互惠雙贏。夕陽社區(qū)養(yǎng)老院能夠?qū)⒓彝ヅc社會二者有機結(jié)合起來，極大地滿足老年人的養(yǎng)老需求。俗話說，“金窩銀窩不如自己的草窩”。在中國，很多老年人就是不愿離開自己家到陌生的地方去生活，同時享受天倫之樂的感情需求更使他們不愿離開家庭?？墒峭ǔＷ优畟冇制毡楣ぷ鞅容^繁忙，分身乏力，難以照顧周到。這也是社區(qū)養(yǎng)老院存在的社會根源。同時，社區(qū)養(yǎng)老院的工作人員都是專業(yè)的醫(yī)護人員，能夠?qū)先诉M行專業(yè)的醫(yī)療救護。社區(qū)養(yǎng)老院能夠成為老人們居家養(yǎng)老提供了強有力的保證。真正實現(xiàn)老有所養(yǎng)、老有所為、老有所樂。2.項目優(yōu)勢2.1與傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老相比，社區(qū)養(yǎng)老院具有專業(yè)、便利和成本低廉的獨特優(yōu)勢2.1.1從專業(yè)化來看，社區(qū)養(yǎng)老院都是由專業(yè)醫(yī)護人員來照料老人，可以提供專業(yè)的服務(wù)意見，保證服務(wù)質(zhì)量，確保老人的身體健康。2.1.2從便利性來看，社區(qū)養(yǎng)老院具有方便、靈活的特點，大家同在一個社區(qū)，彼此熟悉，感覺親切，辦事方便。2.1.3從成本來看，社區(qū)養(yǎng)老院能夠避免機構(gòu)養(yǎng)老成本過高的弊端，低成本運作，不需要為新建許多養(yǎng)老設(shè)施而增加人力和資金的投入，可以充分整合社區(qū)資源。2.2注重集體氣氛，培養(yǎng)老人自理能力，參與意識和伙伴意識，可最大限度防止老人癡呆等老年常見病的發(fā)生讓老年人參與社區(qū)養(yǎng)老院中的各項事務(wù)，做自己力所能及的事，比如老人可以幫助洗水果，廚藝好的老人可以做她的拿手菜等。成員間共享美餐的同時，老人也有成就感和滿足感。在傳統(tǒng)養(yǎng)老院里的老人基本上是養(yǎng)護員負責(zé)日常生活，老人的潛力得不到發(fā)揮，也不用去行動和思考，容易發(fā)生癡呆等老年常見病。對老人來說，最重要的是讓他有自立意識和生存價值，使老人生活在濃厚家庭氛圍中，也可以發(fā)揮他們的特長，給他們更大的空間。2.3彌補傳統(tǒng)家庭養(yǎng)老功能的退化與不足，而不是取代家庭在養(yǎng)老中的作用家庭作為社會成員的第一安全港，相互之間的關(guān)照與慰藉是社會化機制所不能比擬的。但是，由于現(xiàn)代社會分工的加劇和家庭結(jié)構(gòu)的小型化，家庭已無法滿足老年人養(yǎng)老的需要，而大部分老人對家懷有的依賴情感強烈而且無法替代。因此，從滿足老年人的依賴家庭的心理情感考慮，對基本能自理或有部分自理能力的老人來說家庭養(yǎng)老和機構(gòu)養(yǎng)老的最佳結(jié)合點就在社區(qū)養(yǎng)老院，而那些不能自理的老人或?qū)ι钊狈ψ岳砟芰Φ睦夏耆?，如高齡、病殘、癡呆、獨居孤老等老年人來說家庭養(yǎng)老和機構(gòu)養(yǎng)老的最佳結(jié)合點就在這種新型的社區(qū)養(yǎng)老院。2.4受養(yǎng)老人能融入社區(qū)及社會生活，不會產(chǎn)生與社會的隔離傳統(tǒng)的大型福利養(yǎng)老機構(gòu)一般是封閉式的，這種封閉不僅是地理空間上的更是精神心理上的。大型養(yǎng)老機構(gòu)或者是建在遠離生活區(qū)的偏僻地帶，無形中造成了老人與社會的空間以及心理上的隔離。由于社區(qū)養(yǎng)老院一般設(shè)在居民區(qū)或社區(qū)內(nèi)，實質(zhì)上的居住環(huán)境并沒有發(fā)生變化，受養(yǎng)老人雖然身處養(yǎng)老院，但同時也沒有脫離社區(qū)沒有脫離社會。2.5充分給受養(yǎng)老人以家庭溫暖，避免老人孤獨感的產(chǎn)生，有利于老年人的心理健康從老年人的心理需求上看，他們最向往的是兒孫滿堂，共享天倫之樂。在養(yǎng)老機構(gòu)，雖然同伴增加，但老人的這部分心理需求仍未得到滿足。而社區(qū)養(yǎng)老院是機構(gòu)養(yǎng)老與居家養(yǎng)老的結(jié)合，既能滿足老年人對家庭溫暖的渴望，又能滿足老年人養(yǎng)老的需要。尤其是不能自理的老人居家養(yǎng)老的需要。在社區(qū)養(yǎng)老院里，同一社區(qū)的老人一起居住，老人向往家庭的心理構(gòu)成趨于完整，能給老人帶來更多的歸屬感與安全感。2.6向高齡老人和生活不能自理老人或半自理老人開放并且服務(wù)低償目前對生活基本能自理的老人開放的養(yǎng)老機構(gòu)較多，而許多高齡癡呆老人和生活無法完全自理的老人可選擇的空間相對較小，即使有昂貴的費用也讓老人無力承擔(dān)。而這種社區(qū)養(yǎng)老院是以社區(qū)服務(wù)為基礎(chǔ)，有充足的醫(yī)療衛(wèi)生資源來為這些老人服務(wù)，能夠?qū)Ω啐g老人和生活無法完全自理的老人開放，而且費用相對較低，是對老年人福利的完善。二、市場與競爭1.市場容量據(jù)世界衛(wèi)生組織的資料稱，一個國家的老年人口系數(shù)達到10%以上（60歲以上人口）或7%（65歲以上人口）時，標志著這個國家或地區(qū)進入老年型。目前，我國60歲以上老年人口已達1.3億多，占全世界人口的五分之一，占全國總?cè)丝诘?0%以上。到21世紀中葉將超過4億，占全國總?cè)丝诘?8%，即每4個人中就有一位老年人；又預(yù)測我國65歲以上老年人數(shù)將從2000年的0.94億（占總?cè)丝诘?.3%）增加到2050年的3.34億（占總?cè)丝诘?2.6%），我國已成為老齡化速度最快，老年人口最多的國家。有關(guān)資料顯示，我國現(xiàn)有2360多萬老年人“獨守空巢”。隨著國家對社區(qū)服務(wù)中心的大力扶持，而全科醫(yī)師專業(yè)化人才的大量涌現(xiàn)又對社區(qū)服務(wù)中心注入了新的力量，為這種社區(qū)養(yǎng)老院的創(chuàng)立奠定了基礎(chǔ)。面對中國的養(yǎng)老壓力以及中國人的養(yǎng)老心理，社區(qū)養(yǎng)老院的市場前景十分廣闊，市場需求極大。2.市場定位根據(jù)中國人的心理特點，純養(yǎng)老院模式在中國越來越舉步維艱。中國傳統(tǒng)的養(yǎng)兒防老觀念根深蒂固，老百姓心中普遍存在住養(yǎng)老院的要么是沒有子女的，要么是兒女不孝順的這一錯誤觀念，因而中國的養(yǎng)老模式注定不能照搬西方的老年公寓或養(yǎng)老院模式。據(jù)統(tǒng)計，全國平均每年約有1000萬70歲以上高齡老人需要照顧，但是社會福利機構(gòu)的總床位數(shù)卻不到老年人總數(shù)的1％，根本無法滿足老年人養(yǎng)老的基本護理需要，就更不用說高品質(zhì)的養(yǎng)老服務(wù)了。夕陽社區(qū)養(yǎng)老院，兼具居家養(yǎng)老與機構(gòu)養(yǎng)老的優(yōu)點，作為特色突出，優(yōu)勢明顯的一種養(yǎng)老模式，堅信必定會有廣闊的發(fā)展前景。3.競爭分析3.1競爭對手我社區(qū)養(yǎng)老院主要有三類競爭對手：養(yǎng)老機構(gòu)：傳統(tǒng)養(yǎng)老院；現(xiàn)代老年公寓；托老所；醫(yī)療機構(gòu)：社區(qū)醫(yī)院、私人診所其他：家政服務(wù)公司3.2競爭影響力量分析3.2.1競爭對手優(yōu)勢養(yǎng)老機構(gòu)：目前社會上傳統(tǒng)養(yǎng)老院大多創(chuàng)辦較早，經(jīng)驗豐富，占據(jù)了養(yǎng)老市場的半壁江山；現(xiàn)代老年公寓的優(yōu)勢主要是環(huán)境優(yōu)美，設(shè)備齊全，服務(wù)優(yōu)良；托老所最為老人們看重的是行動自由，來去方便；而多數(shù)社區(qū)醫(yī)院和私人診所則接近居民，能方便及時的給與社區(qū)老人適當(dāng)?shù)木茸o；相比較而言，家政服務(wù)公司的優(yōu)勢則主要體現(xiàn)在能夠根據(jù)老年人的需求提供上門服務(wù)，方便快捷。3.2.2競爭對手劣勢傳統(tǒng)養(yǎng)老院的劣勢主要表現(xiàn)在我國養(yǎng)老院養(yǎng)老床位數(shù)量僅占老年人口總數(shù)的1%，供需嚴重不平衡，而且很多人對于把老人送去養(yǎng)老院養(yǎng)老的方式還不太接受；現(xiàn)代老年公寓則價格昂貴，一般老年人難以接受；托老所的規(guī)模較小，人員來去頻繁，服務(wù)難以周到，且只能提供短期服務(wù)；社區(qū)醫(yī)院和私人診所是只能提供簡單的醫(yī)療服務(wù)，無法應(yīng)對老年人日常護理；家政服務(wù)公司主要表現(xiàn)為無法應(yīng)對老年人突發(fā)性事件，同時不利于家庭隱私的保護。3.3社區(qū)養(yǎng)老院的競爭分析3.3.1競爭優(yōu)勢（1）從專業(yè)化來看，由專業(yè)人員來照料老人，可以提供多方面的服務(wù)，保證服務(wù)質(zhì)量，滿足老年人的多種需求。（2）從便利性來看，社區(qū)養(yǎng)老院具有方便、靈活的特點，大家同在一個社區(qū)，彼此熟悉，感覺親切，辦事方便。（3）從成本來看，社區(qū)養(yǎng)老院能夠避免機構(gòu)養(yǎng)老成本過高的弊端，低成本運作，不需要為新建許多養(yǎng)老設(shè)施而增加人力和資金的投入，可以充分整合社區(qū)資源。（4）彌補傳統(tǒng)家庭養(yǎng)老功能的退化與不足，但不取代家庭在養(yǎng)老中的作用。（5）同時可以完善社區(qū)醫(yī)療體系，全科醫(yī)師在進行診斷治療的同時還可以預(yù)防養(yǎng)生保健、心理指導(dǎo)咨詢等服務(wù)。3.3.2競爭劣勢由于我社區(qū)養(yǎng)老院是一種新型的養(yǎng)老與醫(yī)療的結(jié)合體，是一種新型的模式，沒有經(jīng)驗可以借鑒，需要結(jié)合實際，不斷的去探索。社區(qū)養(yǎng)老院現(xiàn)處于起步階段，品牌的知名度及美譽度不夠，客戶會較少且不穩(wěn)定。三、公司戰(zhàn)略根據(jù)政府目前正在制定相關(guān)規(guī)劃，同時結(jié)合市場實情，爭取在2015年，在全省社區(qū)普及社區(qū)養(yǎng)老院的建設(shè)。夕陽養(yǎng)老院是一所為社區(qū)居民提供醫(yī)療、養(yǎng)老服務(wù)，集醫(yī)療、養(yǎng)老、衛(wèi)生預(yù)防、心理咨詢、餐飲服務(wù)等為一體的新型服務(wù)公司！我養(yǎng)老院堅持社會效益第一，經(jīng)濟效益第二的原則，想群眾之所想，急群眾之所急，再為居民減輕疾病痛楚的同時，也減輕他們生活上的壓力，更讓老年人有一個祥和安穩(wěn)的晚年生活！1.總體戰(zhàn)略1.1公司使命為社區(qū)居民提供更加完善的養(yǎng)老服務(wù)，同時減輕“421”家庭的壓力，讓老年人有一個祥和安穩(wěn)的晚年生活！1.2公司宗旨堅持社會效益第一，經(jīng)濟效益第二的原則，為老年人居家養(yǎng)老提供多樣化和專業(yè)化的服務(wù)，為社區(qū)居民提供更加完善的養(yǎng)老服務(wù)。經(jīng)營思路經(jīng)營目錄服務(wù)內(nèi)容收費標準備注暫托服務(wù)1、提供床位及全面護理。2、尊老卡享受的全面服務(wù)。10元/小時主要為暫時得不到家庭成員照顧的老年人設(shè)置上門服務(wù)送餐、做飯、幫助洗澡、理發(fā)、陪同購物、打掃衛(wèi)生、陪同上醫(yī)院、代購專業(yè)化老年產(chǎn)品等10元/次類似家政服務(wù)餐飲服務(wù)夕陽小廚房提供的五行養(yǎng)生餐飲按菜單收費養(yǎng)老、敬老、尊老卡會員免費專業(yè)護理建立健康檔案、定期進行全面體檢、免費保健養(yǎng)生咨詢。設(shè)置醫(yī)療門診、化驗、急診、家庭病床。全職醫(yī)生、專業(yè)化家庭護理、心理護理、足科治療、心理治療等。按實際產(chǎn)生醫(yī)療費用收取所有會員都要建立健康檔案增值服務(wù)文化配套：老年人亦教亦學(xué)如：烹飪、茶藝、曲藝、書法、繪畫、武術(shù)等尊老卡免費非尊老卡會員按期收費活動卡定期組織活動如：晨練、旅游等130元/月可結(jié)合生態(tài)園營銷養(yǎng)老卡1、夕陽小廚房每日三餐服務(wù)。2、活動卡的服務(wù)項目900元/月敬老卡1、專業(yè)護理。2、養(yǎng)老卡的服務(wù)項目1400元/月尊老卡1、增值服務(wù)。2、敬老卡的服務(wù)項目1700元/月注：餐飲服務(wù)：夕陽小廚房經(jīng)營內(nèi)容（五行養(yǎng)生自助餐）中醫(yī)認為：五臟指的是：肝，心，脾，肺，腎。

五味指的是：酸，苦，甜，辣，咸。五時指的是：春，夏，長夏，秋，冬。

五行指的是：木，火，土，金，水。

五色指的是：青，紅，黃，白，黑。五音指的是：角、徵、宮、商、羽。從食物味道來說：肝屬木，喜酸，酸味食品有益于肝臟，金克木，肝臟不好忌辛辣。心屬火，喜苦，苦味有益于心臟，水克火，所以心臟不好的人忌食咸。脾屬土，甜味食品有利于脾胃，木克土，所以脾胃不好的人忌食酸味的食品。肺屬金，辣味食品有利于肺的健康，所以肺不好的人可適量吃一些辣的食品，火克金，肺不好忌吃苦味的食品。腎屬水，咸味的食品有利于腎，土克水，所以腎不好的人不要吃太多甜味的食品。

從食物顏色來說：青綠色的食品補肝，所以，肝臟不好的人，可適量的多吃一些綠色的蔬菜和瓜果。紅色的食品對心臟有利，心臟不好的人，可以吃一些草莓、西紅柿、櫻桃等等。黃色的食品對脾胃有利，所以，脾胃不好的人，可吃一些黃色的玉米粥、小米粥、南瓜、大豆制品等等。白色的食物有利于肺部的健康，所以肺不好的人，可吃一些杏仁、百合、薏米等等。黑色的食品有利于腎臟的健康，黑豆、黑芝麻、亞麻籽等等有利于腎臟的健康。金→肺金對應(yīng)肺，與呼吸道疾病相關(guān)，如有呼吸急促、胸悶、咳嗽、喘息、語音低微等癥狀時，就需要養(yǎng)肺了。茶：白茶，如：銀針白毫、貢眉、白牡丹等果汁：鮮榨雪梨汁白金養(yǎng)生餐系列：西芹鮮百合、蜜汁百合梨、雪梨瘦肉湯、溫拌銀耳干貝、蛤蜊炒冬瓜、橙汁漬瓜脯、雞湯嫩豆腐、姜絲炒鮮藕、白果雞湯、糖醋蜇頭、冰糖蓮子羹等。木→肝木對應(yīng)肝，肝開竅于目，木資充盈才能眼睛明亮，如有情緒易激動、煩躁不寧、胸脅隱痛、視力急劇下降等癥狀時，就需要養(yǎng)肝了。茶：綠茶，如：碧螺春、毛尖、九華毛峰、龍井等果汁：鮮榨獼猴桃汁青木養(yǎng)生餐系列：干煸苦瓜、碧瓜豬肝、橘香青筍、嫩燒絲瓜排、多寶菠菜、蘿卜絲燉青蝦、西芹炒腰果、韭菜炒核桃等。水→腎水對應(yīng)腎，如有腰膝酸軟、水腫、尿頻、記憶力減退、易感風(fēng)寒、無故大量脫發(fā)等癥狀時，就需要養(yǎng)腎了。茶：黑茶，如：普洱佛茶、湖南黑茶等果汁：特調(diào)藍莓汁黑火養(yǎng)生餐系列：肉末燒木耳、芝麻香菇串、松仁香菇、香菇桃仁、糖醋海參、肉末燒海參、筍片燒海參、蔥燒海參、蒜瓣燜鱔段、豉椒鱔魚段、紅燒鱔魚段、干燒鱔魚、肉末燒茄子、琉璃核桃仁、香辣全腰、黑芝麻粥、烏雞煲、紫菜蝦皮湯等?；稹幕饘?yīng)心，心主血脈，如有心悸、胸悶、失眠、健忘、煩躁，甚至心前區(qū)疼痛等癥狀時，就需要養(yǎng)心了。茶：紅茶，如：川紅功夫、滇紅功夫、祁門功夫等果汁：鮮榨果蔬汁赤水養(yǎng)生餐系列：番茄炒山藥、蜜棗綠豆湯、五寶赤豆粥、鮮百合炒仁、枸杞燉羊肉、南瓜蓮子湯、小米紅薯粥紅薯糯米餅等。土→脾土對應(yīng)脾，暴食傷脾，如有腹脹、腹瀉、倦怠、氣短、韌帶和肌肉松弛、身體水腫等癥狀時，就需要養(yǎng)脾了。茶：黃茶，如：君山銀針、霍山雪芽、溫州黃湯等果汁：鮮榨菠蘿汁厚土養(yǎng)生餐系列：蝦仁玉米粒、絲瓜玉米羹、南瓜黃金餅、南瓜豌豆肉絲湯、油焗胡蘿卜、金筍香菜鯽魚湯、糖醋山藥、山藥蓮子羹、糯米雞絲粥等。3.發(fā)展戰(zhàn)略2.1初期（1-2年）主要目標：養(yǎng)老院起步階段。建立自己的品牌，積累無形資產(chǎn)；以中檔次消費群體為主，收回初期投資，準備擴大養(yǎng)老院規(guī)模，并為連鎖發(fā)展積累經(jīng)驗、資金等。2.1.1第一年（一）進入市場，提高公司知名度，樹立品牌形象；（二）逐步建立健全服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，打開并初步占領(lǐng)鄭州的生活小區(qū)和居民社區(qū)。2.1.2第二年：提升品牌形象；健全固定客戶網(wǎng)絡(luò)；開拓鄭州周邊各地市場。2.2中期（3-4年）主要目標：養(yǎng)老院進入穩(wěn)定發(fā)展階段。提升形象，增加公司影響力；逐步將客戶群轉(zhuǎn)向中、高檔，成為中、高檔生活小區(qū)養(yǎng)老的首選之品牌。開拓河南各地縣市市場。2.3長期（5-10年）主要目標：養(yǎng)老院發(fā)展壯大階段，注重完善醫(yī)療養(yǎng)老，提高員工素質(zhì)；完善夕陽養(yǎng)老院管理制度，宣傳夕陽養(yǎng)老院的企業(yè)文化；在穩(wěn)定現(xiàn)有市場的前提下，開拓全國各地市場，在其城市建立相應(yīng)規(guī)模的社區(qū)養(yǎng)老院。四、市場營銷1.運營目標根據(jù)對養(yǎng)老行業(yè)的分析以及發(fā)展理念，制定以下短、中、長期三種銷售目標：短期運營目標通過在試點的試運行，把夕陽養(yǎng)老院推廣出去。尋找試點，進行試運行。通過媒體加強宣傳。各類主題活動中期運營目標“以質(zhì)取勝”通過優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，讓大家來認可。長遠目標完善養(yǎng)老院管理制度，宣傳養(yǎng)老院的企業(yè)文化在全國社區(qū)普及夕陽社區(qū)養(yǎng)老院2.運營管理2.1運營周期從投入市場到收回成本的周期約為22個月。2.2員工要求管理人員：具有一定的管理學(xué)知識，具有決策能力和管理經(jīng)驗。醫(yī)療人員：具有大專以上學(xué)歷的醫(yī)師或全科醫(yī)師，了解老年人心理。上崗前再經(jīng)過兩個星期的專業(yè)培訓(xùn)。財務(wù)人員：具有財務(wù)、會計學(xué)知識，獲得相應(yīng)專業(yè)的學(xué)歷及學(xué)位，并有會計師證等相關(guān)的從業(yè)資格證書。后勤人員：具有為養(yǎng)老院提供后勤服務(wù)及家政服務(wù)的能力，下崗工人，退伍軍人優(yōu)先，上崗前再經(jīng)過兩個星期的專業(yè)培訓(xùn)。專業(yè)人員：具有各種專業(yè)化技能。如：烹飪、茶藝、曲藝、書法、繪畫、武術(shù)等。五、投資分析1.資金運作策略資金需求前期主要為建造醫(yī)療室、小廚房，設(shè)置老年宿舍、活動室和倉庫，同時購買醫(yī)療設(shè)備，并購置一定數(shù)量的老年專用品；后期則為品牌宣傳。這里按三種可能采取的策略分析。保守策略是指資金運作采用比較保守的方法，適當(dāng)控制預(yù)算和開銷，在可能條件下限制現(xiàn)金流出量。激進策略是指資金運作采取比較激進的做法，前期立刻投入大量資本并較大規(guī)模地執(zhí)行預(yù)算開支，以爭取用最快的速度搶占市場。適中策略則居于二者之間。當(dāng)然，三種策略之間并沒有明確的界限，不同風(fēng)格的管理者對各種策略的定義也不盡相同。2.資金來源與運用資金主要用于租賃房屋以及裝修、購買設(shè)備，直接人工費用及其它各類期間費用等。會計報表分析投資金額預(yù)估單位：萬元項目店鋪標準說明預(yù)估營業(yè)額（月）24預(yù)估營業(yè)額為24萬/月的店址（社區(qū)），適合投資標準店。總面積（㎡）1000指實際使用面積，含用餐飲區(qū)200㎡、醫(yī)療區(qū)100㎡、活動區(qū)300㎡、暫托宿舍200㎡、辦公區(qū)50㎡、倉庫50㎡、其它面積100㎡預(yù)估每月會員（人）275視經(jīng)營情況而定。項目金額說明籌建費1營業(yè)證照等證照費和公關(guān)招待等費用。設(shè)備金額48含餐廳設(shè)備、醫(yī)療設(shè)備、辦公設(shè)備、活動娛樂器材、住宿設(shè)備等。設(shè)備投資依實際營運需求做相應(yīng)調(diào)整。裝修金額47整體設(shè)計裝修費用（含VI設(shè)計費）開辦費12含開店前人事培訓(xùn)工資費用、水電費、交際費、其他雜費。另須視需求準備開店廣促費、用隆重開業(yè)所需費用另計。以實際發(fā)生費用為準總投資額108含籌建金、設(shè)備金額、裝修金額及開辦費在內(nèi)的總投資。流動備用金5租金4商鋪租金總準備金117含總投資額、店面租金、流動備用金的總準備金額。由于在財務(wù)預(yù)測中，沒有考慮彈性分析，假定價格定在原定基礎(chǔ)上，利潤較高?，F(xiàn)假設(shè)由于經(jīng)濟利潤較高，使得潛在競爭者的加入，爭奪市場份額；養(yǎng)老院經(jīng)營達不到預(yù)期的銷售。這些因素都會對養(yǎng)老院的收入造成比較大的影響。六、管理體系1.公司性質(zhì)夕陽社區(qū)養(yǎng)老院為連鎖性有限責(zé)任公司。2.組織形式公司初期擬采取直線制的組織形式，如所示：董事會董事會院長醫(yī)療部養(yǎng)老部餐飲部活動室財務(wù)部后勤部公司組織形式3.部門職責(zé)董事會：由公司的股東組成，屬于決策層，負責(zé)制定養(yǎng)老院的總體發(fā)展戰(zhàn)略，決定總經(jīng)理的人選。院長：負責(zé)養(yǎng)老院的日常經(jīng)營事務(wù)，對董事會負責(zé)，決定副總經(jīng)理和部門經(jīng)理的人選，協(xié)調(diào)各部門之間關(guān)系。財務(wù)經(jīng)理：負責(zé)養(yǎng)老院資金的籌集、使用和調(diào)度分配，如財務(wù)計劃和分析、股利分配等；負責(zé)日常會計工作與稅收管理，每個財政年度末向院長匯報本年財務(wù)情況并規(guī)劃下年財務(wù)工作。醫(yī)療部：負責(zé)為社區(qū)居民提供醫(yī)療、衛(wèi)生預(yù)防、心理咨詢、養(yǎng)生保健等服務(wù)。同時，對會員進行專業(yè)的日常護理。養(yǎng)老部：負責(zé)那些為社區(qū)高齡和生活不能自理的老人提供個性化的服務(wù)。餐飲部：負責(zé)為會員提供每日三餐的專業(yè)化餐飲服務(wù)和非會員的正常餐飲服務(wù)?；顒邮遥贺撠?zé)把社區(qū)的老年人聚集在一起，開展一些精神文化活動，消除老年人的孤獨寂寞感，改變老年人的精神面貌！后勤部：負責(zé)養(yǎng)老院的后勤工作，以及提供家政服務(wù)。每日活動安排時間活動內(nèi)容負責(zé)部門備注7:00-8:00晨練活動室7:00-9:00早餐餐飲部9:00-11:00養(yǎng)生健康講座醫(yī)療部11:00-14:00午餐餐飲部14：00-15:00午休活動室15:00-16:30茶藝、花卉等活動室16:30-17:00下午茶餐飲部17:00-18:00娛樂活動活動室18：00-21:00晚餐餐飲部七、風(fēng)險預(yù)測1.養(yǎng)老院風(fēng)險1.1由于老年群體是弱勢群體，稍有不慎，就能引發(fā)一系列社會問題和道德問題，成為眾矢之的。1.2易產(chǎn)生醫(yī)療糾紛，老年人由于年事已高，易發(fā)突發(fā)性疾病。2.解決方案2.1加強管理，檢查漏洞，轉(zhuǎn)變觀念，想顧客之所想，急顧客之所急，處處為顧客著想，避免與顧客的糾紛。2.2樹立良好的服務(wù)觀念，提到服務(wù)質(zhì)量，以優(yōu)質(zhì)的服務(wù)贏得市場。 XXX養(yǎng)老中心項XXX養(yǎng)老中心項目建議書項目建議書目錄第一章總論 11.1項目名稱及承辦單位 11.1.1項目名稱 11.1.2承辦單位 11.1.3擬建場址 11.1.4單位概況 11.2編制依據(jù) 21.3編制原則 31.4項目建議書的工作范圍 31.5項目建議書的工作概況 41.6項目建議書 41.6.1建設(shè)方案 41.6.2建設(shè)規(guī)模 121.6.3主要經(jīng)濟指標 121.6.4投資估算與資金籌措 131.6.5綜合評價結(jié)論 13第二章社會和市場調(diào)查與需求預(yù)測 142.1社會和市場調(diào)查 142.1.1產(chǎn)業(yè)政策 142.1.2項目建設(shè)的必要性 142.2項目發(fā)展概況 202.3設(shè)計理念 202.4市場預(yù)測 242.5項目優(yōu)勢 252.6市場定位 27第三章建設(shè)規(guī)模及建設(shè)方案 283.1總平面規(guī)劃 283.1.1總平面規(guī)劃原則 283.1.2總平面規(guī)劃綜述 293.1.3建設(shè)規(guī)模 313.2建筑工程 313.2.1建筑立面設(shè)計 313.2.2小區(qū)內(nèi)部環(huán)境設(shè)計 313.2.3戶型設(shè)計 323.2.4內(nèi)外裝修 323.3結(jié)構(gòu)設(shè)計 323.3.1設(shè)計依據(jù) 323.3.2工程概況 333.3.3結(jié)構(gòu)設(shè)計 333.3.4主要活荷取值 333.4給排水設(shè)計 343.4.1設(shè)計依據(jù) 343.4.2工程概況 353.4.3系統(tǒng)設(shè)計 353.4.4管材 353.4.5有待落實問題 353.5暖通設(shè)計 363.5.1設(shè)計依據(jù) 363.5.2工程概況 363.5.3系統(tǒng)設(shè)計 373.5.4采暖系統(tǒng) 373.5.5采暖熱媒及系統(tǒng)定壓 373.5.6通風(fēng)系統(tǒng) 383.5.7消防設(shè)計 383.5.8環(huán)保與節(jié)能設(shè)計 383.6電氣工程設(shè)計 393.6.1設(shè)計依據(jù) 393.6.2主要設(shè)計內(nèi)容 39第四章建設(shè)條件及氣象條件 414.1場地水、暖、電供應(yīng)條件 414.4.1供水 414.4.2排水 414.4.3供暖 414.4.4供電 414.2地質(zhì)條件 414.3場地氣象條件 42第五章消防、警戒及社區(qū)網(wǎng)絡(luò) 445.1消防系統(tǒng) 445.2消防報警 445.3警戒監(jiān)控 445.4紅外防盜報警系統(tǒng) 445.5社區(qū)網(wǎng)絡(luò) 44第六章環(huán)境保護 456.1本項目對環(huán)境的影響 456.2環(huán)境保護 456.3三廢治理方案 456.3.1污水 456.3.2生活垃圾 45第七章抗震、土地利用及綠化 467.1抗震 467.2土地利用 467.3綠化 46第八章節(jié)能 478.1建筑、結(jié)構(gòu) 478.2給排水供暖 478.3電氣 47第九章經(jīng)營、管理與招投標 489.1經(jīng)營管理 489.2服務(wù)管理 489.3招投標 50第十章項目實施進度計劃 5110.1項目實施內(nèi)容 5110.2實施進度 51第十一章投資估算與資金籌措 5211.1投資估算范圍 5211.2編制依據(jù) 5211.3編制方法及各部分費用確定 5211.4估算投資總額及其構(gòu)成 5411.5資金籌措及投資計劃 54第十二章經(jīng)濟效益分析 5512.1評價依據(jù) 5512.2基礎(chǔ)數(shù)據(jù) 5512.2.1經(jīng)營計劃 5512.2.2實施進度 5512.2.3投資構(gòu)成及分年度用款計劃 5512.2.4收入估算 5512.2.5成本構(gòu)成及估算 5612.3不確定性分析 5712.4臨界點分析 5712.5綜合評價 57第十三章結(jié)論 5813.1社會效益分析 5813.2經(jīng)濟效益評價 6013.3評價結(jié)論 6213.4建議 6321-第一章總論1.1項目名稱及承辦單位1.1.1項目名稱1.1.2承辦單位1.1.3擬建場址1.1.4單位概況1.2編制依據(jù)1.3編制原則1.4項目建議書的工作范圍1.5項目建議書的工作概況

第二章社會和市場調(diào)查與需求預(yù)測2.1社會和市場調(diào)查2.1.1產(chǎn)業(yè)政策改革開放二十年來，我國經(jīng)濟已經(jīng)進入了一個新的增長階段，經(jīng)濟的發(fā)展迫切要求調(diào)整和優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，積極培育新的增長點，社會老齡化已經(jīng)提到議事日程上來了。中共中央、國務(wù)院對社會養(yǎng)老工作高度重視，把加快養(yǎng)老事業(yè)的開發(fā)，建立“和諧社會”的重要內(nèi)容，實現(xiàn)以市場化為取向的一系列制度創(chuàng)新和突破，使我國銀發(fā)產(chǎn)業(yè)開始在更高、更新的層次上發(fā)展。1998年以來，隨著國家一系列相關(guān)政策的出臺，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)重新活躍起來，該產(chǎn)業(yè)建設(shè)和消費已成為帶動整個國民經(jīng)濟發(fā)展的新的經(jīng)濟增長點和改革熱點。為了進一步促進養(yǎng)老事業(yè)健康發(fā)展，鼓勵社會養(yǎng)老，國家老齡委和財政部宣布一系列優(yōu)惠政策，減輕了社會養(yǎng)老企業(yè)的負擔(dān)，進一步刺激了社會養(yǎng)老事業(yè)的發(fā)展。易縣縣委、縣政府十分注重本縣社會養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的開發(fā)和建設(shè)工作，為此出臺了一系列非常優(yōu)惠的政策，為養(yǎng)老事業(yè)的發(fā)展提供了便利的條件，并在工作上給予了強有力的支持。2.1.2項目建設(shè)的必要性易縣屬于內(nèi)陸縣城，改革開放二十多年來，政治、經(jīng)濟有了快速發(fā)展，但比起沿海開放縣城來講，其發(fā)展速度已經(jīng)滯后，與全國其他縣城相比，本縣屬于中心縣城，發(fā)展建設(shè)過程中城市范圍擴大的趨勢非常之快。但是，我縣因為城鎮(zhèn)級別原因，城區(qū)范圍比較小，在城區(qū)擴大的同時遺留了很多問題，尤其是住宅非城市化的現(xiàn)象越來越突出，已經(jīng)到了非改造將會影響整個城市建設(shè)的關(guān)鍵時刻，縣委縣政府在此時提出城市化建設(shè)的思路，真正符合我們縣發(fā)展建設(shè)戰(zhàn)略上的需要，符合廣大市民的需要，符合城市化的需要。這次大規(guī)模建設(shè)完成之后，易縣的城市建設(shè)將會有一個大的飛躍，城市綜合環(huán)境將會有較大的改觀，人民生活也將會得到較大的改善。河北省易州地處保定西北部，河北省易州總面積約2534平方公里，管轄七鎮(zhèn)二十鄉(xiāng),469個行政村?？?cè)丝?7萬人。易州距北京120公里，距保定80公里，距天津190公里。易縣地處京、津、保金三角地帶，東西112國道橫貫在易縣境內(nèi)長達60公里，南北京石高速、京石西線縱貫境內(nèi)。易縣西部太行山區(qū)礦產(chǎn)資源極為豐富，初步探明的礦點達87處，有金、銀、銅、鐵、錳、花崗巖、玄武巖、麥飯石、石灰石、蛭石等27個品種，而膨潤土、紫翠硯石、金紅石則為本縣特有的礦產(chǎn)資源，特別是河沙、石灰、石米等三類建材成為京、津、石、保等大中城市建設(shè)的貨源地，在毛主席紀念堂、亞運村、京深高速公路建設(shè)中做出了貢獻。1999年，為迎接建國50周年大慶典，我縣的花崗巖將天安門廣場裝鋪一新，被譽為“中華第一石”。礦產(chǎn)建材品種繁多且儲量豐富。有礦產(chǎn)20多種，尤以金礦、鐵礦、花崗巖、玄武巖、石灰石、天然石板、建筑沙最為豐富。中標天安門廣場鋪裝工程的易縣產(chǎn)151#花崗巖被《人民日報》譽為“中華大地第一石”。目前，全縣建成5個礦產(chǎn)建材工業(yè)小區(qū)，有礦產(chǎn)建材企業(yè)300余家，年產(chǎn)值10億元，年產(chǎn)黃金連續(xù)五年超萬兩，成為富民強縣的支柱產(chǎn)業(yè)。易縣山區(qū)面積廣大，宜林山場面積240萬畝，其中片麻巖130萬畝。自然牧用草場106.8萬畝，年產(chǎn)牧草54萬噸，為發(fā)展林果、畜牧業(yè)打下了良好基礎(chǔ)。目前，全縣有林面積133萬畝，森林覆蓋率35%，居太行山山區(qū)縣之首。全縣有果樹16.7萬畝，其中柿樹12.5萬畝，柿果年產(chǎn)量5000萬公斤，是“中國磨盤柿之鄉(xiāng)”。畜牧業(yè)成為農(nóng)業(yè)第一大產(chǎn)業(yè)，是全國瘦肉型豬基地縣、無規(guī)定疫病區(qū)出口創(chuàng)匯縣、省黃牛改良重點縣和國家級秸稈養(yǎng)羊示范縣。山區(qū)生態(tài)柴雞蛋被評為省優(yōu)產(chǎn)品。水利水電資源豐富。全縣有大中小型水庫17座，總庫容4.36億立方米，境內(nèi)有拒馬河、北易水、中易水、南易水、漕河五條較大河流，水電理論蘊藏量30.64萬千瓦，可開發(fā)量23.36萬千瓦，是全國第二批“農(nóng)村水電初級電氣化縣”，現(xiàn)開發(fā)運行水電站7座，總裝機2.56萬千瓦，年發(fā)電量近1億度。

易縣80％的人口分布在農(nóng)村，長期以來，農(nóng)村生產(chǎn)發(fā)展落后、經(jīng)濟凋敝，農(nóng)村發(fā)展緩慢是易州現(xiàn)代化進程中的一大難題。當(dāng)前農(nóng)村發(fā)展最突出的問題表現(xiàn)在三個方面：一是農(nóng)村的交通、通訊、自來水、農(nóng)田水利設(shè)施等基礎(chǔ)設(shè)施嚴重不足；二是文化、教育、衛(wèi)生等社會事業(yè)發(fā)展滯后；三是農(nóng)民收入水平明顯偏低，增收難度偏大。

如何引導(dǎo)農(nóng)民走出“收了麥子種棒子，年年都是窮樣子”的生活“怪圈”呢？易縣立足縣情，面向市場，積極開發(fā)旅游、林果、畜牧、三類建材等資源優(yōu)勢是振興易縣經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。大力開展植樹造林活動，森林覆蓋率達到36.1％，被國家林業(yè)局授予“全國造林工程先進單位”。把昔日的荒山禿嶺如今變成了林果滿山的綠色家園。同時，該縣通過實施“以果帶林，以林帶綠”的戰(zhàn)略，形成了“綠色經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)”，并先后建成了一批優(yōu)質(zhì)高產(chǎn)高效林果基地，建成了以獨樂、管頭為中心的林果專業(yè)鄉(xiāng)，建設(shè)了中獨樂、南管頭、西北奇等14個林果專業(yè)村。全縣發(fā)展果樹20多萬畝，年產(chǎn)果品6000萬公斤，果品年銷售收入達6000多萬元，年利稅769.5萬元。該縣有10余萬農(nóng)民靠特色農(nóng)業(yè)走上了脫貧致富的快車道。大力開展旅游業(yè)，利用境內(nèi)古跡眾多的資源優(yōu)勢，開發(fā)的旅游景點燕國城，再現(xiàn)古燕都之風(fēng)采；旅游景點清西陵是世界文化遺產(chǎn)；風(fēng)景秀麗的狼牙山也是很好的去處；還有云夢山等等。旅游產(chǎn)業(yè)每年為當(dāng)?shù)卣畮砹藬?shù)量可觀的利稅收入，也為當(dāng)?shù)匕傩彰撠氈赂粍?chuàng)造了一個好的環(huán)境。易縣歷史悠久。早在虞舜時期因有易氏居于易水而得名。西周時周武王封召公于燕，易縣始屬燕國。戰(zhàn)國時燕國在此建武陽城為燕下都。燕昭王高筑黃金臺，廣納天下賢士，燕國曾鼎盛一時，成為“戰(zhàn)國七雄”之一。隋開皇16年（公元596年）置易縣；明洪武三年，易縣升入易州；清雍正11年升入直隸州；民國二年，降易州為易縣，州治降為縣治，設(shè)縣至今已有1400多年的歷史。悠久的歷史創(chuàng)造了古易州光輝燦爛的文化。易州古燕文化與保定趙文化共同構(gòu)成聞名全國的“燕趙文化”。“易州庶產(chǎn)英才，自古多慷慨仁義之士”。家喻戶曉的荊軻刺秦就發(fā)生在這里，“風(fēng)蕭蕭兮易水寒，壯士一去兮不復(fù)還”成為后人頌揚的千古絕唱，狼牙山五勇士跳崖那驚天地泣鬼神的壯舉更是令世人敬仰。易州物產(chǎn)豐饒，“磨盤柿、易水硯、柳葉煙”被譽為“易州三寶”，是歷代皇家貢品，久負盛名。易州膠胎陶瓷、景泰藍、玉石健身球、內(nèi)畫等工藝品，名揚全國。

自然和人文景觀眾多，有清西陵、燕下都、狼牙山、紫荊關(guān)、洪崖山等五個景區(qū)200多個景點，有國家級文物保護單位4處（清西陵、燕下都、老子道德經(jīng)幢、紫荊關(guān)），省級文物保護單位9處。千年古城燕下都遺址、義士豐碑荊軻塔、京南要塞紫荊關(guān)、世界文化遺產(chǎn)清西陵、華北最大的文化道教廟會后土皇帝廟、聞名中外的狼牙山、風(fēng)景秀麗的龍湖、南湖以及云蒙山等自然景點，吸引著眾多中外游客來易縣觀光旅游考察，年接待國內(nèi)外游客近百萬人次，是華北地區(qū)重要的旅游休閑度假場所。

近年來，縣委、縣政府把擴大對內(nèi)對外開放作為加快經(jīng)濟發(fā)展的一項戰(zhàn)略舉措，依托獨特的區(qū)位和資源優(yōu)勢，努力構(gòu)筑全方位、多層次、寬領(lǐng)域的對外開放大格局?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)日臻完善，經(jīng)濟發(fā)展環(huán)境不斷優(yōu)化?，F(xiàn)代化通訊網(wǎng)絡(luò)基本形成；境內(nèi)交通四通八達；城市建設(shè)日新月異，承載能力明顯增強；金融、文化、衛(wèi)生等設(shè)施齊全，服務(wù)功能完備。為適應(yīng)即將建設(shè)社會主義新農(nóng)村的新形勢，縮短城鄉(xiāng)差別，制定出臺了《關(guān)于進一步優(yōu)化經(jīng)濟環(huán)境的決定》和《關(guān)于鼓勵國內(nèi)外客商投資合作的優(yōu)惠辦法》，實施了《域外投資者利益保護條例》，建立健全了域外投資管理服務(wù)中心、合法權(quán)益保護中心和投資環(huán)境投訴中心。該縣成立了項目辦、外資辦、招商局及“三區(qū)一帶”開發(fā)管委會等部門及服務(wù)機構(gòu)，并制定了《關(guān)于進一步加強橫向聯(lián)合的若干規(guī)定》、《關(guān)于引進人才、技術(shù)、項目、資金的若干規(guī)定》、《關(guān)于外商來易投資的若干規(guī)定》等優(yōu)惠政策。全縣有大、中、小型水庫２７座，拒馬河、南易水、北易水、中易水、漕河５條河流橫貫全縣，豐富的水利、水能資源即帶來灌溉、水電和水產(chǎn)養(yǎng)殖之利,１８．６７萬公頃廣闊的山場，即為林牧業(yè)的發(fā)展提供了良好的條件,同時也為生態(tài)旅游帶來無限機會。易縣雖屬山區(qū)，但交通運輸十分方便，鐵路、公路齊備，京源鐵路從北部穿過，高易鐵路與京廣鐵路相連。公路四通八達，京廣西線、津同、易保、易定、泥嶺、良川等主要干線交匯于縣城，鄉(xiāng)村公路縱橫交錯。能源供應(yīng)充裕，通過對小水電站的開發(fā)建設(shè)，已形成了既與國家大電網(wǎng)相連、又相對獨立自成體系的供電網(wǎng)絡(luò)。該縣是全國電氣化縣之一。通信設(shè)施完備，萬門程控電話已與全國連網(wǎng)，近年內(nèi)交換能力將達到３萬門以上。易縣初步形成了種植業(yè)、林果業(yè)、畜禽水產(chǎn)養(yǎng)殖業(yè)、礦產(chǎn)建材業(yè)、機械制造、副食加工、能源工業(yè)、工藝美術(shù)、建筑業(yè)、旅游十大骨干行業(yè)。為促進經(jīng)濟發(fā)展，該縣依據(jù)“穩(wěn)一進二興三”的戰(zhàn)略方針，科學(xué)地制定了《易縣國民經(jīng)濟“九五”規(guī)劃》，規(guī)劃設(shè)計了120萬千瓦發(fā)電廠、60萬噸水泥廠，北方石材基地等幾十項重點建設(shè)項目?？h城建設(shè)形成了“五縱四橫”的棋盤式小城鎮(zhèn)格局。全縣政治安定，社會穩(wěn)定，經(jīng)濟發(fā)展，百姓安居樂業(yè)。

昔日燕昭王高筑黃金臺招賢納士為強邦，今日老區(qū)人民營造新環(huán)境迎八方客以興縣。良好的發(fā)展環(huán)境，吸引了眾多域外客商來易縣投資置業(yè)?！熬盼濉币詠砉惨M域外資金5億多元，引進外資400多萬美元?，F(xiàn)在正值十五期間，建設(shè)社會主義新農(nóng)村縮短城鄉(xiāng)差別是這次計劃的重要目標。吸引縣外資金在農(nóng)村的荒地上投資建設(shè)增加農(nóng)民收入，創(chuàng)造就業(yè)機會，增加政府稅收，減輕農(nóng)民負擔(dān)的一個辦法。宏觀必要性：從一個城市的宏觀上講，首先，土地作為城市的寶貴資源，未能實現(xiàn)其效用、效益的良性循環(huán)，未能發(fā)揮土地的最大經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境效益；其次，城市化未能體現(xiàn)以人為主體的人文環(huán)境，城市的發(fā)展應(yīng)該充分體現(xiàn)城市中“人”的地位和作用，不斷滿足人們的物質(zhì)和精神需求，促進人的身心和個性的健康發(fā)展。同時，尤為值得關(guān)注的是隨著城市化進程加快，原郊區(qū)村莊的改造將為當(dāng)?shù)鼐用窈腿w市民的居住和生活質(zhì)量的提高帶來非凡而深遠的影響，因此加快城郊區(qū)域的建設(shè)是城市發(fā)展的必然結(jié)果。我們將更多的精力放在“以人為本”的原則上，更加注重新型材料的運用，提高科技含量，合理布局房間的結(jié)構(gòu)，創(chuàng)造優(yōu)美環(huán)境。養(yǎng)老事業(yè)進入理性發(fā)展階段。今后相當(dāng)一段時期內(nèi)養(yǎng)老事業(yè)將繼續(xù)保持平穩(wěn)發(fā)展態(tài)勢，需大于供，需求出現(xiàn)多樣化，住宅型養(yǎng)老將被普遍看好。2.2項目發(fā)展概況石家莊乾榮房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，積極響應(yīng)縣委縣政府關(guān)于城市化建設(shè)的思路，經(jīng)過與縣政府多次接觸，廣泛調(diào)查和積極運做，得到了易縣縣委縣政府和人民大眾一致的支持，我單位編制了項目建議書（代可行性研究報告），是根據(jù)國家及縣有關(guān)規(guī)定，編制的本報告。2.3設(shè)計理念近年來，城市化的浪潮愈演愈烈，城市的版圖也日新月異的變換著。新建的住宅小區(qū)成為城市開發(fā)建設(shè)中的一個主要組成部分，隨著城市大規(guī)模建設(shè)開發(fā)，我們的生存環(huán)境、生活概念都在發(fā)生著變化。但是在很多地方，似乎因為建設(shè)太快的緣故，新建的小區(qū)往往與原有都市環(huán)境不太協(xié)調(diào)，現(xiàn)行的房地產(chǎn)開發(fā)模式缺乏從城市設(shè)計的角度去制定城市開放的程度，也決定了小區(qū)與小區(qū)之間各自為政的狀態(tài)，加上城市統(tǒng)一的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)也趕不上城區(qū)發(fā)展的步伐，而導(dǎo)致城市的局部與整體之間的失衡。眾所周知，原來的都市區(qū)域一般都是經(jīng)過了較長時間的積淀的產(chǎn)物，而很多新區(qū)不是處在城市的邊緣地帶，就是在舊城市里完全推掉重建的地段上，若不經(jīng)過精心的設(shè)計，只是讓整齊劃一的新建筑群取代原來無序但有活力的城市街區(qū)，那么新區(qū)當(dāng)然就沒有了從原地段里“生長”出來的感覺。而且整齊劃一、千篇一律的城市肌里帶給人的視覺感受是可怕的，也給城市應(yīng)該具有的開放性、復(fù)雜性、連續(xù)性、靈活性帶來沖擊與破壞。因此我們在本次規(guī)劃設(shè)計中從社區(qū)的空間肌理出發(fā)，以豐富細膩的肌理給城市帶來變化，豐富城市的個性。根據(jù)項目的區(qū)位及環(huán)境條件，以及我們對城市與社區(qū)關(guān)系的理解，提出了本次總體規(guī)劃指導(dǎo)思想：遵循城市有機更新的原則，塑造富有人性的肌理空間。在城市有機更新中，結(jié)合城市的有機結(jié)構(gòu)，合理規(guī)劃城市設(shè)施，文化娛樂設(shè)施，居住用房、商業(yè)用房、健身急救康復(fù)及各設(shè)配套設(shè)施，做到居住區(qū)結(jié)構(gòu)與城市結(jié)構(gòu)的有機結(jié)合。強調(diào)以人為本的設(shè)計原則，從布局形式、空間尺度、環(huán)境氛圍與單體設(shè)計各方面營造親和感人情味。強調(diào)建筑與環(huán)境的交融一體，體現(xiàn)建筑的環(huán)境美與環(huán)境的建筑美。在環(huán)境與景觀方面，總體規(guī)劃強調(diào)連綿不斷的綠化體系和流動的景觀空間。打破通常以建筑為界面圍合庭院的刻板模式，強調(diào)流動交融的景觀體系和親和溫馨的家園氣氛，強調(diào)園林與建筑的和諧，強調(diào)步移景異的人景互動總體規(guī)劃，同時也注重內(nèi)庭景觀空間的營造。在設(shè)計上，一方面我們強調(diào)小區(qū)建筑對外部景觀的利用，另一方面我們也注重小區(qū)建筑本身應(yīng)成為外部大環(huán)境中的一處亮點。規(guī)劃中通過平面的多座向布局、單體立面豐富的變化以及高低起伏的群體輪廓，形成富有韻律的天際線。單體的形象和細部構(gòu)件都經(jīng)過悉心推敲和把關(guān)，注重豐富和精美感，從而使建筑成為區(qū)內(nèi)外景觀的主角之一。社區(qū)主要以多層為主。住宅房型設(shè)計做到戶戶朝南，并以起居室為中心，動靜分離，居寢分離，提高住戶面積的使用率和老年人居住的舒適程度。立面設(shè)計以整體和諧、簡潔明快、精致高雅為原則，突出建筑成組的韻律感。立面材料以涂料和面磚結(jié)合，體現(xiàn)新世紀現(xiàn)代建筑的特點。運用新技術(shù)、新材料，體現(xiàn)流暢、簡潔的設(shè)計風(fēng)格。養(yǎng)老中心的設(shè)施（1）公寓樓內(nèi)的老人居室有三人間、雙人間、單人間、套間、豪華套間；雙人間和單人間設(shè)有衛(wèi)生間，室內(nèi)配備了電子呼叫系統(tǒng)、家具、電視、澡盆、中央空調(diào)等設(shè)施；（2）家居公寓樓設(shè)有一室一衛(wèi)、一室一廳一衛(wèi)、兩室一廳一衛(wèi)及大病房間，室內(nèi)配置了電子呼叫系統(tǒng)、家具、電視、熱水器、空調(diào)等設(shè)施。另設(shè)高檔生活區(qū)，以別墅及低密度住宅構(gòu)成，主要提供給首先富裕起來的社會階層。（3）公共設(shè)施有圖書室、活動室、書畫室、多功能廳、康復(fù)健身房、交流中心、電腦機房、老年大學(xué)和茶社等。（4）醫(yī)療中心以醫(yī)治、護理、康復(fù)各類老年疾病為專長，有一支具有專業(yè)水平的醫(yī)護技隊伍。對住院老人、病人實行24小時全程優(yōu)質(zhì)服務(wù)，不需要家屬的陪伴。設(shè)有內(nèi)科、中醫(yī)內(nèi)科、針灸科、按摩科、Ｂ超室、心電圖、血流變、微循環(huán)和中西藥房等科室，能為居住養(yǎng)老中心的老人提供及時、方便、有效的醫(yī)療護理服務(wù)。（5）養(yǎng)老中心設(shè)有營養(yǎng)室，由專業(yè)營養(yǎng)師為老人配膳，提供流質(zhì)、半流質(zhì)、軟食、鼻飼飲食、勻漿膳食等。如需要過生日、家庭聚會等，均根據(jù)老人家屬的需要單獨制作，滿足不同需求。同時為需要的老年人及家庭配送午餐。（6）養(yǎng)老中心可以和企事業(yè)單位、大中小學(xué)建立共建關(guān)系。住區(qū)空間布局合理。根據(jù)各種使用的性質(zhì)與不同功能要求，創(chuàng)造良好的空間環(huán)境，功能劃分有層次，居民在各個空間各得其用，互相交往但不受干擾，使他們過著安靜、和諧的生活。社區(qū)公共場所是全體老年人的共享空間，有公共交通干道和集中綠地或游園場地等，人人可以使用；組團內(nèi)空間是住宅組團內(nèi)居民共用的，是組團鄰里交往、游憩的主要場地，汽車與人流不能隨意穿行。住宅樓的布局，經(jīng)過精心處理，形成有特色的方便居住和休憩的院落。私用空間如住宅底層庭院、樓層的陽臺或住宅露臺等，可以由居民種植花卉，增加綠化景觀，豐富建筑物立面景觀。室內(nèi)空間具有超前意識。客廳和餐廳的使用面積不低于25平方米，主臥室使用面積不低于15平方米，其余臥室使用面積不低于10平方米，廚房能有6平方米，衛(wèi)生間6平方米。高品位的康居住宅小區(qū)設(shè)有小門廳讓人進門有個緩沖。三房以上的套間設(shè)有主臥室衛(wèi)生間。有條件的套間增設(shè)儲物室。合理安排各功能行為空間，實現(xiàn)公私分離、食寢分離、居寢分離、潔污分離。合理設(shè)置成套廚房設(shè)備，改善排除油煙與通風(fēng)效果，按廚房的工藝流程及人體工藝學(xué)配置設(shè)備。另外還注意到：客廳開門不宜多，過道面積不太??；陽臺深度大一些、實用一些；一梯二、三戶；明廚明廁，通風(fēng)采光好；套型設(shè)計合理，重視自然通風(fēng)，使用變頻恒壓供水設(shè)備；管道集中隱蔽，水、電、煤氣三表戶外計量。建筑形式及色彩：住宅建筑采用現(xiàn)代建筑風(fēng)格，以豐富的屋頂、山墻、陽臺的造型，創(chuàng)造具有濃厚生活氣息、高雅文化環(huán)境的空間。建筑外墻運用淡雅、明亮、親切的色彩，為老年居民勾畫出理想中的家，外飾面主要以紅色面磚及白色噴涂為主，取得色彩及質(zhì)感的強烈對比。使建筑形象更富有視覺沖擊力，也增加了建筑的標志性。在立面上造型上強調(diào)垂直線條，建筑外立面大虛大實，光影對比強烈，具有厚重的雕塑感。同時有采用了輕巧精致的構(gòu)件與大片的玻璃面，使建筑沉穩(wěn)又不失輕靈，雄健又不失精巧。2.4市場預(yù)測近年來,隨著我國宏觀經(jīng)濟態(tài)勢的持續(xù)走強，我國養(yǎng)老事業(yè)也得到迅速發(fā)展。在國家下大力優(yōu)惠，減少各類名目繁多的收費項目及不斷出臺鼓勵和支持養(yǎng)老事業(yè)發(fā)展政策的形式下，養(yǎng)老事業(yè)成為社會事業(yè)的新亮點。建筑市場和建筑法規(guī)的進一步完善，使居住產(chǎn)業(yè)進入良性循環(huán)發(fā)展階段。貨幣化分房政策的實施及公有房銷售政策的調(diào)整加大刺激了購房需求的釋放。另據(jù)調(diào)查顯示，北京市65歲以上的老年居民五年內(nèi)準備進入養(yǎng)老院的占調(diào)查總體的31.9%，在已擁有產(chǎn)權(quán)的家庭中23.3%的家庭預(yù)計五年內(nèi)購買環(huán)境更好的住房，為改善生活質(zhì)量。據(jù)調(diào)查，老年居民購房用于改善居住環(huán)境的比重依然占65%。養(yǎng)老住宅的開發(fā)建設(shè)，其根本目的還是為了廣大群眾改善養(yǎng)老居住條件，現(xiàn)階段老年住宅的開發(fā)主流還是建設(shè)品質(zhì)不高的老年公寓。有資料表明，選擇60至80平方米的住房面積的購房者的比例為27.2%，80至100平方米的面積需求為32.4%，100至120平方米的住房需求僅為17.4%，說明老年人目前傾向于選購中小戶型住宅。究其原因，大多數(shù)還是中產(chǎn)階級和普遍老百姓，選購60至80平方米的住房面積，既可以承受得起，又改善和提高了生活素質(zhì)，這也表明普通老百姓具有享受高品質(zhì)生活的愿望。本項目選址地段為安靜、風(fēng)景優(yōu)美的地段，周圍基本沒有什么建筑，她就象一張白紙，有待我們繪制出高品質(zhì)的、美麗的畫卷。2.5項目優(yōu)勢項目場址位于易縣縣城西面112國道南側(cè)，符合易縣旅游接待重點發(fā)展黃金地帶，是開發(fā)潛力最大的熱點區(qū)域。附近交通非常便捷，西有清西陵國家級旅游資源，東有縣城生活配套。生活、休閑、娛樂、消費、上學(xué)都很方便。我們的養(yǎng)老中心社區(qū)是以老年住所為載體，達到“三好三高”，即“規(guī)劃設(shè)計好，科技含量高；組織設(shè)施好，全方位質(zhì)量高；綜合效益好，社會認同率高”，結(jié)合“康居工程”的要求，以及國際上流行的一些規(guī)劃設(shè)計觀點，創(chuàng)造“以人為本”、生態(tài)保護的新型居所社區(qū)。隨著生活條件的改善和人口平均壽命的延長，我國正進入老齡化社會，北京市又是我國較早進入人口老齡化的城市之一。據(jù)有關(guān)資料統(tǒng)計，目前該市65歲以上的老年人現(xiàn)有200多萬，占市區(qū)人口的12％，已高出全國、全省平均比例。另據(jù)預(yù)測，今后一個時期，老年人口還將以年均3％的速度持續(xù)增加。從國情上決定我國目前不可能像發(fā)達國家那樣以高福利政策集中供養(yǎng)眾多老人。居家養(yǎng)老仍是最古老、最基本、最重要的養(yǎng)老方式，因此家庭始終是養(yǎng)老資源的主要提供者和養(yǎng)老照顧職能的主要承擔(dān)者。而家庭結(jié)構(gòu)的變化，兩代人同時老化和空巢老人的增多，使更多的人沒有時間、精力照顧老年人的矛盾日益突出，家庭護理需求正在逐步擴大，由此可見，老人入住養(yǎng)老中心養(yǎng)老已逐漸形成當(dāng)今社會的一種追求及時尚。為不斷延長老年人的生命、提高其生活質(zhì)量，國內(nèi)已興建多個老年公寓等社會福利機構(gòu)；建立具有閱覽室、棋牌室、健身室、文藝室、室外活動場和老年人學(xué)校的“星光老年之家”388個；自2003年10月1日起，石家莊市111名百歲壽星，每人每月均可領(lǐng)到100元營養(yǎng)補貼。70歲以上老年乘坐公交車免費。所以，建設(shè)養(yǎng)老中心已經(jīng)屬于市場化行為。未來住宅越來越注重“人性化”設(shè)計，也就是在住宅設(shè)計時更多地為人著想。例如在小區(qū)內(nèi)的道路上實行人車分流，無障礙通道等；一個臺階對正常人來說是不存在問題的，可是對于一個殘疾人卻可能是難以逾越的障礙。住宅的窗戶很大，窗臺低且寬，既可以坐人，又可以擺些裝飾品，由此可見它“人性”的一面。另一點就是注重生態(tài)保護，不僅是小區(qū)建成后的綠化率達到多少、種了多少花，而且要在住宅的開發(fā)過程和小區(qū)的使用過程中都要注意保護環(huán)境，使住宅和自然和諧統(tǒng)一。我們現(xiàn)在還不太注意的空氣質(zhì)量、噪音指數(shù)將會在未來