項(xiàng)目選址評估 超市

./家樂福〔下沙寶龍店選址評估報(bào)告1前言大型綜合超市是指采取自選銷售方式、以銷售大眾化實(shí)用品為主,并將超市和折扣店經(jīng)營優(yōu)勢合為一體,為居民家庭日常生活所需提供一站式服務(wù)的零售業(yè)態(tài)。大型綜合超市的目標(biāo)市場定位于大中型城市居民衣食住行方方面面的生活需求,真正實(shí)現(xiàn)消費(fèi)者一次性購足的要求,是超級市場的主力業(yè)態(tài)模式。綜合超市一般選址于城鄉(xiāng)結(jié)合部、住宅區(qū)、交通要道；營業(yè)面積在2500平方米以上；衣食住行齊全,重視本超市的品牌開發(fā)；采取自選銷售方式；設(shè)有與營業(yè)面積相適應(yīng)的停車場。地理位置是大型綜合超市經(jīng)營的首要因素,關(guān)系著超市的長期效益及發(fā)展前途。超市的正確選址,不僅是其成功的先決條件,也是實(shí)現(xiàn)連鎖經(jīng)營標(biāo)準(zhǔn)化、簡單化、專業(yè)化的前提條件和基礎(chǔ)。超市選址是一項(xiàng)長期性投資,相對于其他因素來說,它具有長期性和固定性。當(dāng)外部環(huán)境發(fā)生變化時,其他經(jīng)營因素可以隨之進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整,以適應(yīng)外部環(huán)境的變化,但選址一經(jīng)確定就難以變動,選址正確,超市可以長期受益。其次,選址是影響超市經(jīng)濟(jì)效益的重要因素,實(shí)踐證明,超市選址選擇得當(dāng),就意味著其享有優(yōu)越的"地理"優(yōu)勢。在同業(yè)之間,如果規(guī)模相當(dāng)、產(chǎn)品質(zhì)量、經(jīng)營服務(wù)水平基本相同的情況下,必然享有較好的經(jīng)濟(jì)效益。所以,超市選址對超市的經(jīng)營至關(guān)重要。最后,選址是制定經(jīng)營目標(biāo)和經(jīng)營戰(zhàn)略的重要依據(jù),超市在制定經(jīng)營目標(biāo)和經(jīng)營戰(zhàn)略時,需要考慮很多因素,其中包括對其地址進(jìn)行研究,從而為超市制定經(jīng)營目標(biāo)提供依據(jù),并在此基礎(chǔ)按照顧客構(gòu)成及需求特點(diǎn),確定營銷戰(zhàn)略。家樂福在我國的定位充分考慮國整體消費(fèi)水平較低的市場環(huán)境,以及商圈居民的生活水平和消費(fèi)能力,確立了以經(jīng)營日常生活用品為主的商品結(jié)構(gòu),向消費(fèi)者提供大多數(shù)生活必需的,不僅買得到、而且買得起的商品,實(shí)現(xiàn)了大批量銷售。本文以家樂福〔下沙寶龍店選址為中心,系統(tǒng)地對家樂福的選址作出評價(jià)。2家樂福超市基本概況2.1法國家樂福超市基本概況家樂福成立于1959年,是大賣場業(yè)態(tài)的首創(chuàng)者,是歐洲第一大零售商,世界第二大國際化零售連鎖集團(tuán)?，F(xiàn)擁有11,000多家營運(yùn)零售單位,業(yè)務(wù)圍遍及世界30個國家和地區(qū)。集團(tuán)以三種主要經(jīng)營業(yè)態(tài)引領(lǐng)市場：大型超市,超市以及折扣店。截至20XX1月20日家樂福在中國地已有門店總計(jì)157家。2.2家樂?！蚕律硨汖埖瓿谢靖艣r我組將超市選址于將于本月開業(yè)的寶龍廣場,營業(yè)面積約8000多平方米,經(jīng)營圍主要從事商品零售。家樂?！蚕律硨汖埖闹饕?jīng)營原則是：以顧客滿意為優(yōu)先、積極調(diào)動員工的主動性,提供有競爭力的價(jià)格。家樂?！蚕律硨汖埖曛饕?jīng)營雜貨,生鮮,百貨,紡織和家電等五大類商品,品種多達(dá)3萬余種,可滿足顧客的一站式購物需求。超市365天營業(yè),全年無休。營業(yè)時間為上午8點(diǎn)至晚上10點(diǎn)。3家樂福〔下沙寶龍店選址概況分析家樂福的市場核心理念是：一次性購足、超低售價(jià)、免費(fèi)停車、自助服務(wù)、新鮮優(yōu)質(zhì)。家樂福的選址從各個方面實(shí)踐著這一市場理念。3.1選址地理交通概況及分析隨著開發(fā)區(qū)城市化的推進(jìn),交通基礎(chǔ)設(shè)施日益完善,交通狀況逐步優(yōu)化。不僅外圍交通極度便捷,而且區(qū)交通較為流暢；不僅有暢通的路網(wǎng),而且有比價(jià)完善的公交設(shè)備。超市所處的開發(fā)區(qū)距離主城中心區(qū)〔西湖19公里,有艮山路、德勝路、沿江大道、九沙大道4條主干道相連接。于20XX6月開通的沿江大道〔之江東路全長約12公里,是連接開發(fā)區(qū)沿江各區(qū)塊不錢江新城、的交通要道,從下沙至錢江新城CBD區(qū)域只需30分鐘。截止目前,從下沙到主城共開通公交線路13條,基本覆蓋了主城的繁華區(qū)塊,幵有500多輛大巴投入運(yùn)營快速公交〔BRT一號線：于20XX4月開通的快速公交〔BRT一號線由黃龍?bào)w育中心,經(jīng)天目山路、環(huán)城北路、艮山路直通下沙高教東區(qū),僅需40分鐘。每天有40輛車投入運(yùn)營,每3－5分鐘1班,每班車運(yùn)載能力180人；地鐵1號線：地鐵1號線下沙段分布了下沙西站、釐沙湖站、高沙站、文澤路站、文路站、云水站、江濱站等7個站點(diǎn),覆蓋了下沙新城中心區(qū)、高教園區(qū)和沿江生活區(qū),從市中心到下沙只需20分鐘左右。其中云水站距離本項(xiàng)目直線距離約500米。并且,超市處于寶龍廣場商圈圍,方便顧客購物,提高顧客的入店頻率和購買意向；位于十字路口,保證超市的采購進(jìn)貨和服務(wù)送貨的安全性、經(jīng)濟(jì)型和時間性,節(jié)省了物流成本。綜述——家樂?！蚕律硨汖埖甑倪x址充分體現(xiàn)了現(xiàn)代商業(yè)超市選址的要求。 位于城市中間區(qū)域的居民區(qū)地帶,最大限度地節(jié)省了超市的地租成本。 位于十字路口,交通便利,節(jié)省了顧客的購買成本〔時間成本,有利于顧客滿意度的提高和忠誠度的培養(yǎng)。同時也節(jié)省了公司的物流成本,可以保證超市的核心競爭力——低價(jià)。 處于十字路口,墻體廣告有利于能對過路來往的車流和人流產(chǎn)生顯著的視覺沖擊效果,從而提高宣傳效果,加深顧客對企業(yè)的印象。3.2選址目標(biāo)市場概況及分析家樂?！蚕律硨汖埖晡惶幋髮W(xué)城核心地段,輻射區(qū)域人口密集,消費(fèi)潛力巨大,消費(fèi)需求旺盛,可以打造強(qiáng)有力癿學(xué)生消費(fèi)概念。由圖二和表一可見,在選址輻射0-3公里圍有15所高校,在校學(xué)生近22萬,教職工近1萬5千人。其中,大學(xué)生屬于低收入和無固定收入階層,目標(biāo)群體大,平均購買數(shù)額少,但購買總額不可小覷。而教職工的收入高,但人數(shù)少。經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)學(xué)校及師生統(tǒng)計(jì)表序號學(xué)校師生數(shù)量1工商大學(xué)在校學(xué)生34400余人,其中全日制普通在校生26500余人。學(xué)?，F(xiàn)有教職工2000余人,其中與任教師1510余人博士生導(dǎo)師46人,正高職稱249人,副高職稱670人博士550余人。2師大學(xué)學(xué)?，F(xiàn)有全日制在校生15337人,其中本科生13631人,研究生1685人教職工2331人,其中與任教師1315人,教授等高級職稱人員920人,具有博士學(xué)位的474人,共享院士9名。3財(cái)經(jīng)大學(xué)普通全日制在校研究生和本科生23000余人全校教職工1280余人,與任教師830余人4經(jīng)貿(mào)職業(yè)技術(shù)學(xué)院全日制在校生總數(shù)8800多人教職工500余人5經(jīng)濟(jì)職業(yè)技術(shù)學(xué)院在校生7200余人教職工300余人6水利水電與科學(xué)校在校普通生7500余人在冊教職工595人7釐融職業(yè)技術(shù)學(xué)院在校學(xué)生7300余人現(xiàn)有教職員工498人8職業(yè)技術(shù)學(xué)院在校生近萬人教職工600多人9理工大學(xué)全日制在校學(xué)生26000余人,其中研究生2500余人現(xiàn)有教職工1800余人10中國計(jì)量學(xué)院全日制在校本科生、研究生14000余人,另有獨(dú)立學(xué)院學(xué)生7000余人與任教師1100余人11傳媒學(xué)院全日制在校生逾一萬人教職員工總?cè)藬?shù)973人12育英職業(yè)技術(shù)學(xué)院現(xiàn)有師生員工3500余人13電子科技大學(xué)信息工程學(xué)院全日制在校本科生8700余人14電子科技大學(xué)普通全日制在校生28000余人教職工2200余人15警官職業(yè)學(xué)院全日制在校生3772人教職工400余圖三顯示：從選址向西4-5公里,是下沙高新企業(yè)核心區(qū),40余家全球500強(qiáng)公司落戶這里,是未來下沙商務(wù)和科技人才聚集地；從選址向北,寶龍周邊0-5公里圍,即是10.91平方公里擁有15所高校、近2萬老師和18萬大學(xué)生癿全國最大高教園區(qū)之一癿下沙高教園區(qū)。其中70%的大學(xué)生來自區(qū)域中高收入家庭,每年還有約30%的新生更替,他們沒有生活壓力,除學(xué)習(xí)之外就是吃穿玩消費(fèi)、敢于嘗試新鮮、追求流行時尚、精力旺盛；從選址向南1-5公里圍,是大錢江時代的沿江高檔居住區(qū),野風(fēng)、保利、釐隅、丐茂、綠城、宋都、朗詩、龍湖等眾多房地產(chǎn)企業(yè)接踵而至,400萬平方米居住區(qū),15萬人口沿江密布,擁有最美的一段沿江濕地公路和最有文化底蘊(yùn)的一線錢塘江景。40余家全球500強(qiáng)公司落戶將會引入大量中等收入的白領(lǐng),選址鄰近癿大學(xué)科技園區(qū)是下沙未來發(fā)展重點(diǎn)之一,商務(wù)客群會不斷增加,預(yù)計(jì)2015年達(dá)到2萬人,他們屬于高收入全體,有較高收入,消費(fèi)支出較高。圖四選址目1.5-5公里圍輻射住宅樓盤分布狀況,20XX8月份學(xué)生放假期間的常住人數(shù)的數(shù)據(jù)分析：大部分住房的入住率大于80%,其中現(xiàn)有住宅釐沙學(xué)府、云水苑等均為入住率高達(dá)90%以上；新交付住宅海天城、多藍(lán)水岸、夢琴灣入住率達(dá)85%以上。周邊大型住宅區(qū)相繼交付,未來人氣可見,前景廣闊。3.2.1家樂福目標(biāo)顧客的特點(diǎn)①大多屬于中低收入階層,收入水平不高但總體消費(fèi)水平高。②目標(biāo)顧客家庭生命周期以已婚有孩子階段為主。③目標(biāo)顧客的購物方式以步行和騎自行車、助動車為主。④目標(biāo)顧客購物頻率在每周2至3次左右。⑤目標(biāo)顧客不愿意或沒有足夠的閑暇時間至遠(yuǎn)距離的購物中心購物。3.2.2家樂福對目標(biāo)顧客訴求的重點(diǎn)①家庭日常食品和用品均基本齊全。②價(jià)格適度低。③相對便利。④品質(zhì)保證。3.3選址的客流情況3.3.1.家樂?！蚕律硨汖埖甑目土骰靖艣r家樂福〔下沙寶龍店位于大學(xué)城核心地帶,同時處于新開發(fā)的寶龍城市廣場,周圍有大量的住宅區(qū),所面對的客流大多是自身客流——即專門為某種商品而來店購買的顧客形成的客流。這作為超市經(jīng)營的客流基礎(chǔ),保證了商店收入的主要來源。3.3.2家樂?！蚕律硨汖埖甑目土髑闆r分析〔1家樂?！蚕律硨汖埖瓿辛己玫囊曈X效果為方向感不強(qiáng)的顧客,特別是陌生人群迅速準(zhǔn)確找到商場提供了極大的便利,降低了顧客的搜尋成本較高,提高了客流量,為高額的銷售收入提供了保證?！?家樂?！蚕律硨汖埖甑倪x址大大節(jié)省目標(biāo)顧客的交通費(fèi)用和時間成本,擴(kuò)大了超市的輻射圍,提高了客流量。3.4選址的配套設(shè)施3.4.1家樂?！蚕律硨汖埖瓿械呐涮自O(shè)施家樂?！蚕律硨汖埖陮碛幸粋€免費(fèi)的停車場,300個免費(fèi)機(jī)動車位,5000個免費(fèi)非機(jī)動車位。3.4.2家樂福〔下沙寶龍店超市的配套設(shè)施分析家樂?！蚕律硨汖埖暧捎谄溥h(yuǎn)離核心商業(yè)區(qū),所以地租相對較低,這就保證了超市擁有了較大的停車場所,這也為超市提高自身競爭力提供了保證。3.5選址的周圍競爭狀況3.5.1家樂福〔下沙寶龍店超市的周圍競爭情況寶龍城市廣場商業(yè)項(xiàng)目分兩期進(jìn)行招商,一期涵蓋寶龍精品購物中心〔2.8萬方和河濱商業(yè)步行街—IPARTY澳門街〔1.2萬方,二期主打地下2萬平米精品超市萬平米精品超市和以零售業(yè)態(tài)為主的地面獨(dú)棟商業(yè)街區(qū)。其中項(xiàng)目一期致力于吸引18-25歲的年輕時尚客群,根據(jù)這個群體消費(fèi)特點(diǎn)〔前衛(wèi)時尚,個性至上,講究情調(diào),注重品牌。項(xiàng)目一期引進(jìn)了橫店電影院、屈臣氏、KFC、必勝客、神采飛揚(yáng)電玩城和嘜浪、必勝客、神采飛揚(yáng)電玩城和嘜浪KTV、笨笨熊美食廣場等餐飲休閑娛樂品牌及GXG、太平鳥、杰克瓊斯、拉夏貝爾、ONLY、VEROMODA等服飾類品牌。意向入駐品牌有星巴克、哈根達(dá)斯、巴貝拉意式餐廳、斗牛士、老外婆、新發(fā)現(xiàn)等?，F(xiàn)項(xiàng)目一期已全面火熱招商中。二期致力于服務(wù)周邊社區(qū)居民,麥當(dāng)勞、德克士、奧蘭德海洋城等均也已意向入駐,招商戰(zhàn)果豐碩。3.5.2家樂福〔下沙寶龍店超市競爭情況分析家樂?！蚕律硨汖埖曛車鷰坠餂]有可以與之競爭的大型超市,減少了競爭風(fēng)險(xiǎn),減緩了周圍的競爭程度,而家樂福超市的選址與周圍的商鋪在一定程度上形成了協(xié)調(diào)作用,充分發(fā)揮了與競爭對手間的互補(bǔ)優(yōu)勢,發(fā)揮了聚集所產(chǎn)生的"規(guī)模"效應(yīng)。4商圈分析下沙經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)商業(yè)現(xiàn)狀目前主要由核心商圈-物美商圈、大學(xué)城板塊、沿江住宅板塊及金沙湖板塊組成。商業(yè)主要分布在物美商圈及大學(xué)城板塊,大部分以底商為主,經(jīng)營業(yè)態(tài)主要為餐飲及生活配套,零售占比較少,以市場化經(jīng)營的非品牌為主營業(yè)態(tài)主要為餐飲及生活配套,零售占比較少,以市場化經(jīng)營的非品牌為主,主要集中在物美商圈。下沙商業(yè)以滿足周邊客群生活基本需求為主。如下圖所示：下沙現(xiàn)有商業(yè)主要集中分布在以1號街-文淵路、學(xué)林街、5號街-文澤路、6號街所圍合癿區(qū)域〔或附近從寶龍向東10-20公里,即是投資1500億元打造的大江東新城,包括148平方公里癿江東新城、160平方公里癿臨江新城和73平方公里癿空港新城,在相當(dāng)長一段時間里,寶龍將是距離大江東新城最近丏唯一的集中商業(yè)配套。在寶龍商圈中,沒有與其他大型超市的核心商圈相重合,這極保證家樂福超市的穩(wěn)定競爭環(huán)境。5總結(jié)通過以上分析,我們將超市設(shè)于寶龍城市廣場,該地段處于江干區(qū)下沙寶龍廣場商圈圍,周邊的社區(qū)、院校、娛樂場所眾多,提供了龐大的目標(biāo)消費(fèi)群,為家樂福超市的生存與發(fā)展提供了動力。寶龍廣場商圈周邊的院校、住宅區(qū)則對大型超市有很大需求,人口密度高,保證了足夠的聚客能力。同時周邊交通方便,節(jié)省了顧客抵達(dá)超市的時間,節(jié)省了