2023年9來廣營項(xiàng)目市場調(diào)查報告

來廣營市場調(diào)研報告一、工程根本概況發(fā)土地轉(zhuǎn)讓所得。工程位于朝陽區(qū)來廣營鄉(xiāng)，北臨來廣營中路；東臨來廣營北路；J1、J2、J3地，其中J14.49602.5，30%；J20.6818暫不詳;J30.2330303.5。地塊位置簡圖本案地塊周邊交通分析、交通概況京、東直門、西直門、北京西站、南站，街口、中關(guān)村以及京郊其13的地鐵三號線〔來廣營-海淀黃莊〕使本區(qū)域到中關(guān)村的交通更加完善。京城，隨著規(guī)劃的進(jìn)一步完善，本區(qū)域?qū)⑴c望京城連成一片。、交通分析〔1〕公共交通的起點(diǎn)站。131.5土店→回龍觀東→立水橋→北苑→望京西站→太陽宮→和平里→煤廠→東直門。630B710752路C416404409D827939422國貿(mào)一帶，D〔3〕道路系統(tǒng)1〕工程周邊道路10工程東側(cè)—望京科技園一路，直接連通望京區(qū)域。工程南側(cè)—北五環(huán)南路，規(guī)劃路。工程西側(cè)—京承高速。2〕周邊主干道西：京承高速路。北部與市中心聯(lián)絡(luò)的主干道之一，在本地塊北設(shè)有出入口，出行較便利。南：北五環(huán)路。聯(lián)系東西交通的大動脈。因規(guī)劃的滯后，致使五環(huán)出入口缺少，降低了南北的聯(lián)絡(luò)。隨著五環(huán)路的改造，本地塊價值具備很大的提升空間。在本地塊與南部的望京住宅區(qū)之間設(shè)有出入口，便利出行。東：廣順北大街，是目前與東直門、國貿(mào)地區(qū)聯(lián)絡(luò)的最主要及最快捷方式。地塊周邊教育資源中學(xué)、首都師范大學(xué)附屬學(xué)校、基培國際雙語幼兒園、臥龍幼兒圓、西壩河第一幼兒圓，還有中心美術(shù)大學(xué)及北京中醫(yī)藥大學(xué)等機(jī)構(gòu)。地塊周邊醫(yī)療資源J2緊鄰的望京城還有北亞醫(yī)院、望京醫(yī)院、望京城醫(yī)院、金象大藥堂、壽康源大藥堂等機(jī)構(gòu)，就醫(yī)較便利。購物華潤超市、百安居以及規(guī)劃中的家樂福、沃爾瑪、宜家樂華梅等國際連鎖店、巨型超市；利民農(nóng)副產(chǎn)品市場、農(nóng)副產(chǎn)品綜合市場、望京建材大市場等。須格外鐘路程。消遣主要分布有好萊塢影城、南湖公園、張貝健身、望京體育廣場，同時姜莊湖高爾夫、馨葉高爾夫整個區(qū)域配套設(shè)施較齊全。生活餐飲500包含了韓菜、川菜、家常菜等各種類型。優(yōu)勢：一，吸納力量較強(qiáng)；本地塊位于望京住宅區(qū)域及亞奧板塊之間，IT和望京住宅區(qū)的主要客戶群及國貿(mào)商圈的白領(lǐng)均有肯定的吸納力量，同時兩個板塊所形成的大型配套設(shè)施均有肯定程度的利用。二，區(qū)域優(yōu)勢明顯；本地塊屬于望京區(qū)域，整體而言，本地塊西臨亞運(yùn)商圈，南接三元橋國門商務(wù)圈、麗都商圈、燕莎商圈，輻射CBD，東部背靠東壩地區(qū)，西北延長可到首都機(jī)場，在肯定程度上成更多的擔(dān)當(dāng)起城市“副中心”的責(zé)任；高技術(shù)產(chǎn)業(yè)總部的定位，有效緩解了區(qū)域內(nèi)交通流向和物業(yè)單一的問題。摩托羅拉、西門子、松下、奔馳等國際品牌的入住使區(qū)域整體品質(zhì)更趨現(xiàn)代化和國際化。三，人群素養(yǎng)較高；因歷史緣由，望京一開頭建設(shè)就定為北京的富人聚攏區(qū)，隨著進(jìn)一步的進(jìn)展，其高層次特點(diǎn)將更加突出，其旺盛的消費(fèi)力量和環(huán)境影響力了均對本地塊有較大的利好。劣勢一，現(xiàn)階段本地塊周邊小環(huán)境較差，相對于周邊競爭工程，小環(huán)境內(nèi)的配套設(shè)施劣勢明顯，四周根本的配套設(shè)施，如小型便利店、餐J2與建成后的小區(qū)不配套，是否重建還是重裝修，還未定。131.5影響了出行的便利性，現(xiàn)唯一較便利的是公汽交通。J1假設(shè)不進(jìn)展處理，將對本地塊規(guī)劃產(chǎn)生影響。時機(jī)無論是望京地塊，還是亞奧板塊，其漸漸成型的規(guī)模均對本區(qū)域的房地產(chǎn)工程價值有較大提升，其市場前景良好，潛力較大，尤其是望京區(qū)域，隨著其建筑規(guī)模的日益成熟，規(guī)劃與配套的日益完善，形成了良好的居住大環(huán)境。近兩年，銷售價格大幅度的提升，其均價已到達(dá)7000/境對本工程的價值提升有肯定的利好。威逼潛在競爭對手眾多；無論是望京板塊還是亞奧板塊的房地產(chǎn)項(xiàng)9京國風(fēng)、上京航線、山水LAVIE、北辰傲園四期等工程，估量將來位。3，區(qū)域市場分析區(qū)域界定：界定依據(jù)：1、本案緊臨北五環(huán)，總體以本區(qū)域作為核心劃定輻射范圍。2、由于在此區(qū)域內(nèi)圍圍著不少交通要道或是已經(jīng)商定俗成的區(qū)域，如望京、亞奧板塊，所以需要將這些不行分割組團(tuán)作為樣本劃定區(qū)域。3、在客戶群方面，有一樣或相近的需求人群。依據(jù)本區(qū)域的劃分，選定以下十五個工程作為樣本。住宅工程樣本選擇編工程開發(fā)商位置號1萬科星圓北京萬科企業(yè)北苑路北苑橋北2北辰家園傲北辰實(shí)業(yè)股份北3.5城四期辰置地分公司3潤城城建興華4里4上元凱德置地朝陽北五環(huán)，奧林匹克花園東側(cè)5鄰居〔二北京首佳興房地產(chǎn)開發(fā)有5期〕限公司6山水lavie北京朝來綠色家園房地產(chǎn)來廣營紅軍營東路一期開發(fā)7北京青年城華聯(lián)恒業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有來廣營西路限公司8澳洲康都北京世紀(jì)潤通房地開發(fā)有望京西路葉青大廈往西限公司3009國風(fēng)北京北京城開望京城A110博雅國際中心北京世紀(jì)恒成建設(shè)開發(fā)望京利澤中路一路一號11絢彩嘉軒北京天地嘉利房地產(chǎn)有限望京宏泰西路與埠安西公司路交匯點(diǎn)12季景沁圓吉寶置業(yè)望京區(qū)湖光中路13融科橄欖城北京融科智地房地產(chǎn)望京核心區(qū)A214麗港美度北京金隅嘉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)望京區(qū)南湖北街公司15寶星國際二期北京寶星置業(yè)北京望京A3200住宅供給量分析區(qū)域市場住宅供給狀況編工程建筑面積本期供給建面號1萬科星園3052北辰家園傲3010城四期3潤城3094上元2555鄰居〔二期〕526山水lavie25107北京青年城29．538澳洲康都281．29國風(fēng)北京571010博雅國際中9．72心11絢彩嘉軒5312季景沁圓33513融科橄欖城30平米1014麗港美度3215寶星國際二11．57期33090LAVIE期、國風(fēng)北京的二期，以及敖城四期的后期開發(fā)量等，其后續(xù)的供給量也較大。樣本建筑面積比照圖樣本建筑面積比照圖33%67%25平米以上25萬平米以下25北辰家園傲城四期、潤城、上元、山水lavie、北京青年城、澳洲康都、國風(fēng)北京、季景沁圓、融科橄欖城共十個工程，根本上均能形成其社區(qū)規(guī)模；只有麗港美度、絢彩嘉軒、博雅國際中心未能形成社區(qū)規(guī)模。產(chǎn)品分析戶型分析樣本戶型分析工程熱銷工程名稱一居二居三居四居及以上編號戶型面積比例面積比例面積比例面積比例1二居萬科星園6552％90－12024％12524％3二居潤城60－7015％100－11058％13027％5二居鄰居二期85－10558％130－14042％6lavie10％40％40％10％7二居北京青年城100－11023％120－13070％160－2207％8二居澳洲康都三期50－6540％8560％9二居國風(fēng)北京8020％110－12032％140－15040％160－3008％11絢彩嘉軒30％70％12三居季景沁圓70－808％12024％140－16067％2401％15三居寶星國際二50－56％10022％15021％2601％期80－－－110180270本區(qū)域的小戶型產(chǎn)品有澳洲康都三期、博雅國際中心和絢彩嘉軒，戶型面積均不超過90m2，均為以一居和二居為主的公寓，本區(qū)域其它產(chǎn)品都有兩居室，其中潤城、鄰居二期、澳洲康都三期、絢彩嘉軒以二居為主，北京青年城、國風(fēng)北京、季景沁圓以三居為主，萬7＃樓、寶星國際二期以一居為主。100－110120－140車位配置選取可確定的樣本做比較如圖：車位配置狀況工程名稱比例類型租/售車位租售比例〔元/〕萬科星園1：1地下租/售未開頭租售350-450/7.5-11.5鄰居二期1：1地下租/售1：1300/8lavie1：0.9地下租/售未開頭租售未定北京青年城1：1地下租/售1：1300/7澳洲康都1：1地下租/售1：1380/8-10本區(qū)域大盤較多，其車位配比多為1：1。單個車位租金在300－450/7.511.5不多，對于小戶型公寓，其車位比例略低。，小區(qū)配套會所、老人兒童活動場所、超市、運(yùn)動、醫(yī)療等均較為完備。對于周邊配套相對不夠完備的工程，則其配套更豐富一些。3.3.4裝修狀況編號工程交房標(biāo)準(zhǔn)1萬科星園毛坯、精裝2北辰家園傲城四期毛坯3潤城毛坯4上元精裝5鄰居〔二期〕毛坯6lavie毛坯7北京青年城毛坯8澳洲康都精裝9國風(fēng)北京毛坯10博雅國際中心精裝11絢彩嘉軒精裝12季景沁圓精裝13融科橄欖城毛坯14麗港美度毛坯15寶星國際二期毛坯有肯定的認(rèn)知度。3.3.5物業(yè)治理取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)編工程取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)號1萬科星園2．95/平米.月2北辰家園傲城四期2．9/平米.月3潤城1．36元〔塔2.154上元4．3/平米.月5鄰居〔二期〕1．75/平米.月6lavie2．2/平米.月7北京青年城1．98/平米.月8澳洲康都2．2/平米.月9國風(fēng)北京2．8/平米.月10博雅國際中心未定11絢彩嘉軒2．5/平米.月12季景沁圓3．9/平米.月13融科橄欖城2．6/平米.月14麗港美度1/平米.月15寶星國際二期2．6/平米.月2－3/效勞配套較差，其物業(yè)費(fèi)較低。價格分析各工程價格比較各工程價格狀況工程編號工程名稱開盤價格〔均價〕當(dāng)前報價〔均價〕1萬科星園6400/平米8300/7300/平米2北辰家園傲城四期7000/平米3潤城5700/平米4上元8800/平米5鄰居〔二期〕4900/平米6100/平米6lavie7200/平米7200/平米7北京青年城5000/平米5700/平米8澳洲康都4800/平米7500/98969國風(fēng)北京7250/平米10博雅國際中心8350/平米11絢彩嘉軒7500/平米12季景沁圓8300/平米13融科橄欖城7100/平米14麗港美度7000/平米15寶星國際二期6500/平米7500/平米各工程毛坯價格比照狀況800070006000500040003000202310000

圓期城元〕星四潤上期科城 萬傲 園 家 辰 北

期一京澳國城都京心京澳國城都京心軒圓城度期年康北中嘉沁欖美二青洲風(fēng)際彩景橄港際v a 北 水 山

板樓塔樓板樓塔樓絢 季 科 麗 國融 星寶3.4.2由上表可見，亞奧板塊工程〔1－7號工程〕其均價相對望京地區(qū)的價位略微偏低，現(xiàn)階段其均價毛坯約為6000－6500元/平米左7000－7300/平米70003.4各工程價格狀況工程編號工程名稱銷售率銷售時間1萬科星園75％八個月2北辰家園傲城四期不詳3潤城70％九個月4上元不祥5鄰居〔二期〕20％四個月6lavie九月開盤7北京青年城33％九個月8澳洲康都〔三期〕43％三個月9國風(fēng)北京16％三個月10博雅國際中心不祥11絢彩嘉軒不詳12季景沁圓〔一期〕62％十個月13融科橄欖城未開盤14麗港美度不詳15寶星國際二期54％九個月40－80狀況最差，主要由多方面因素形成，包括效勞質(zhì)量、施工質(zhì)量、開發(fā)26841在于此種戶型不被市場所認(rèn)可，有效面積小。3.5國貿(mào)商圈、麗都商圈的工作人員，涉外人員〔以韓國為主；職業(yè)特征：科技，IT為主；年齡特征：25—35購置緣由：離工作地點(diǎn)近；單價較低，總價能夠掌握在承受范圍內(nèi)；戶型合理；交通較便利。四，個案分析萬科星園A．根本狀況工程地址：北苑路北苑橋北開發(fā)商：北京萬科企業(yè)物業(yè)治理：北京萬科物業(yè)治理景觀設(shè)計：貝爾.高林302.4建筑形態(tài)：15287300/8300/平米11地下兩層銷售價格7.5-11.5萬租金為元/月戶型：共七種戶型，一居65.1291.2397.36124.933〕60%以上，其它樓盤根本只剩尾盤。銷售狀況較好。B步顯現(xiàn)。1000/一建筑形式并不被北京地區(qū)所承受的狀況下，仍有肯定的市場認(rèn)知度，且銷售狀況較好，其可借鑒之處有如下幾點(diǎn)：15一代較易承受的星座名來命名，如天秤座、寶瓶座等，且依據(jù)不同星鳴，在命名上有肯定的創(chuàng)。其二，在外立面的設(shè)計上比較有活力，所針對的客戶群更直接，較簡潔被年輕人所認(rèn)可。其三，在景觀設(shè)計方面，設(shè)計方是其一貫的合作伙伴貝爾.高林,同之處。園內(nèi)社區(qū)規(guī)模較大，除了集中的商業(yè)、文化、健身會所供給專向效勞外，景觀設(shè)計時突出了泛會所概念，將會所拆散，茶屋，燒烤場，緩跑徑，分布在房前屋后，縮短住戶享受效勞的距離，充分表達(dá)了舒適性、共享性和經(jīng)濟(jì)性。其四，戶型的設(shè)計較合理，有效使用面積相對較大。澳洲.康都A．根本狀況工程地址：朝陽奧林匹克森林公園和高爾夫球場東開發(fā)商：北京世紀(jì)潤通房地開發(fā)規(guī)劃：總建筑面積28244米；容積率：3.988設(shè)計單位：建筑設(shè)計：澳洲格意建筑設(shè)計；景觀設(shè)計：EDSA-ORIENT7500/平米5740-802367物業(yè)治理費(fèi)：2.2/平米配套狀況：社區(qū)規(guī)劃10000園、小學(xué)、超市等配套齊全。8100%，三期小戶型于2023670%的銷售率，銷售周期約2167B望京地區(qū)北角，北臨北五環(huán)路，西靠京承高速，各種配套設(shè)施齊全，交通便利。綜述：本工程在銷售上能夠取得奇跡，能被市場所認(rèn)可，主要表現(xiàn)在如下幾個方面：的核心理念，不僅提倡倫理人情，更提倡社區(qū)內(nèi)和諧的人際關(guān)系，三個產(chǎn)品則是親情住宅的載體，分別是10%的樂齡公寓、10%的青年公80%的CONDO親情戶型。二，推出親情、教育、醫(yī)療三大買點(diǎn)。首先，在住宅設(shè)計上，特地安康全科醫(yī)療中心將為老年人供給保護(hù)入微的醫(yī)療保健效勞；此外，的著名的日壇小學(xué)、朝師附小合作，只是教育軟件升級的第一步。同病就醫(yī)等常規(guī)醫(yī)療效勞之外，還供給醫(yī)療保健、家庭體檢等效勞，通過定期為業(yè)主進(jìn)展安康檢查，建立個人安康檔案。三，配套設(shè)施方面，社區(qū)整體功能分區(qū)：針對不同成員的生活習(xí)慣和需要，供給相應(yīng)的設(shè)施。適合孩子的雙語幼兒園、兒童閱覽室和坡地；適合家庭中堅(jiān)力氣的悉尼帆影、健身中心、商業(yè)配套等等，并思想：營造人文環(huán)境，鼓舞鄰里溝通，促進(jìn)睦鄰關(guān)系，將其打造成為北京第一個強(qiáng)調(diào)社區(qū)情感溝通的親人社區(qū)。四，在銷售價格上，全部戶型依據(jù)不同的需求承受精裝修，但在500-800/平米，有較高的性價比。北京青年城A．根本狀況工程地址：來廣營西路開發(fā)商：北京華聯(lián)恒業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃：建設(shè)用地16.529.51.78，41%。2.85700/平米1：172097-123和三居。2023202333％左右，銷售狀況較差。森林公園,文化公園,農(nóng)藝園等.自然地理位置優(yōu)越。但銷售狀況較差，其主要緣由有如下幾點(diǎn)：置疑，直接導(dǎo)致開發(fā)商的誠信度下降而影響后期樓盤的銷售。處理，業(yè)主不滿心情很大，導(dǎo)致整個樓盤銷售口碑較差。賣點(diǎn)。五、工程地塊初步定位通過對區(qū)域市場和調(diào)研工程的分析，對工程地塊作出初步定位，方案一，效勞式親情精裝修公寓；方案二，定制式精裝修一般住宅。、市場定位異性的產(chǎn)品，故提出方案二。、價格定位對于方案一：通過加權(quán)平均得出區(qū)域內(nèi)平均價