土地增值稅清算案例課件

土地增值稅清算案例一、要求以下給出的是永安房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱永安公司）2008-2010年度“永輝花園”小區(qū)項目與土地增值稅有關(guān)的賬簿、憑證、資料和情況說明，請你就給定資料和相關(guān)信息，對該項目進行土地增值稅清算。

2023/12/31國家稅務(wù)總局講師團辛連珠

二、相關(guān)資料

永安房地產(chǎn)開發(fā)有限公司基本情況：永安公司座落于市橋西區(qū)鋼鐵路67號，成立時間為2004年11月，納稅人稅務(wù)登記號為13050000045278，法定代表人為高永安，財務(wù)負(fù)責(zé)人為李華。職工人數(shù)35人。核定的資質(zhì)等級為二級，注冊資本8000萬元。開戶銀行為建設(shè)銀行天河支行，帳號22200032645。永安公司自2008年-2010年只開發(fā)了“永輝花園小區(qū)”項目，無其他開發(fā)項目。2023/12/32國家稅務(wù)總局講師團辛連珠（一）征地情況

2008年1月10日，永安公司與當(dāng)?shù)貒临Y源局簽定《國有土地使用權(quán)出讓合同》，以“招拍掛”方式受讓位于一宗土地50000平方米，土地使用權(quán)出讓金總額為7500萬元，并負(fù)責(zé)該宗土地上兩戶居民的拆遷安置工作及費用。2008年2月永安公司與兩戶居民簽訂拆遷補償協(xié)議，并于當(dāng)月完成拆遷工作。由于該項目為招商引資項目，當(dāng)?shù)貐^(qū)政府于2008年3月20日以補貼方式返還該宗土地出讓金500萬元。2023/12/33國家稅務(wù)總局講師團辛連珠（二）項目立項、規(guī)劃情況根據(jù)2008年1月20日取得發(fā)改委《關(guān)于基本建設(shè)項目的批復(fù)》，該宗地開發(fā)項目為“永輝花園小區(qū)”項目，全部為商品房開發(fā)。項目占地面積50000平米。2023/12/34國家稅務(wù)總局講師團辛連珠

一期:

開發(fā)四棟普通標(biāo)準(zhǔn)多層住宅樓（結(jié)構(gòu)、規(guī)模相同）。開發(fā)三棟非普通標(biāo)準(zhǔn)多層住宅樓（結(jié)構(gòu)、規(guī)模相同）。根據(jù)政府規(guī)劃要求，在三棟非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅樓下建設(shè)地下人防工程2000平方米。容積率1.9。二期:開發(fā)兩棟高層普通住宅樓（結(jié)構(gòu)、規(guī)模相同，層高3米），各24層。開發(fā)一棟商住綜合樓，共26層，其中1-2層為商場（層高5.4米），3-26層為普通住宅（層高3米）。建造會所一棟（永輝花園小區(qū)公共配套設(shè)施），容積率2.02023/12/35國家稅務(wù)總局講師團辛連珠

許可證取得情況如下：

1、2008年2月1日取得建設(shè)局出具的建設(shè)用地規(guī)劃許可證。

2、2008年3月2日取得建設(shè)局出具的建設(shè)工程規(guī)劃許可證。（一期）

3、2008年3月16日取得建設(shè)局出具的建筑工程施工許可證。（一期）

4、2008年10月30日取得建設(shè)局出具的建設(shè)工程規(guī)劃許可證（二期）

5、2008年12月31日取得建設(shè)局出具建筑工程施工許可證。（二期）

？？12023/12/36國家稅務(wù)總局講師團辛連珠房屋類別占地面積（平方米）建筑面積（平方米）一期四棟普通標(biāo)準(zhǔn)住宅1000020000一期三棟非普通住宅1000016000整個小區(qū)地下人防工程三棟非普通住宅地下2000一期小計2000038000二期兩棟高層住宅1600032000商住綜合樓3-26層住宅1300017000商住綜合樓1-2層商場5000小區(qū)會所在二期建造10002000二期小計3000056000一二期總合計50000940002023/12/37國家稅務(wù)總局講師團辛連珠確定“永輝花園”小區(qū)的清算對象：共四個一期四棟普通標(biāo)準(zhǔn)住宅樓一期三棟非普通住宅樓二期兩棟高層住宅樓和3-26層商住綜合樓住宅二期一棟商住綜合樓1-2層商場2023/12/38國家稅務(wù)總局講師團辛連珠開發(fā)情況：

1、“永輝花園小區(qū)”一期工程建設(shè)情況：

一期四棟普通標(biāo)準(zhǔn)住宅樓承包給A建筑公司，合同金額1560萬元，采取出包方式建造，工程價款實行分期預(yù)付、完工結(jié)算的辦法,已結(jié)清所有工程款項。工程已辦理竣工結(jié)算手續(xù)，竣工決算金額為1600萬元，單位成本800元/平方米。

一期三棟非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅樓承包給B建筑公司，合同金額2170萬元，采取出包方式建造，工程價款實行分期預(yù)付、完工結(jié)算的辦法,已結(jié)清所有工程款項。工程已辦理竣工結(jié)算手續(xù)，竣工決算金額為2160萬元，單位成本1200元/平方米。

2023/12/39國家稅務(wù)總局講師團辛連珠

2、“永輝花園小區(qū)”二期工程建設(shè)情況：

二期兩棟高層住宅樓承包給C建筑公司，合同總金額4100萬元，采取出包方式建造，工程價款實行分期預(yù)付、完工結(jié)算的辦法。到2010年12月底尚未辦理竣工結(jié)算手續(xù)。

二期一棟商住綜合樓承包給C建筑公司，合同金額2750萬元，工程所需鋼材全部由永安公司提供，其他材料及施工由C公司承包。工程價款實行分期預(yù)付、完工結(jié)算的辦法。工程已辦理竣工結(jié)算手續(xù)，竣工決算金額為3800萬元（含甲方供應(yīng)鋼材價款1000萬元），單位成本1727元/平方米。

2023/12/310國家稅務(wù)總局講師團辛連珠

二期會所工程承包給C建筑公司，合同金額242萬元，采取出包方式建造，工程價款實行分期預(yù)付、完工結(jié)算的辦法,已結(jié)清所有工程款項。工程已辦理竣工結(jié)算手續(xù)，竣工決算金額為240萬元，單位成本1200元/平方米。。2023/12/311國家稅務(wù)總局講師團辛連珠

銷售情況：一期：

2008年8月4日取得房管局商品房預(yù)售許可證，項目名稱：永輝花園一期，施工編號：1#、2#、3#、4#、5#、6#、7#。均為住宅樓，小區(qū)容積率1.9.

二期：2008年12月25日取得房管局商品房預(yù)售許可證，項目名稱：永輝花園二期，施工編號：1#、2#，住宅樓49000平方米，商業(yè)5000平方米，小區(qū)容積率2.0.截止2010年12月底所開發(fā)商品房銷售情況如下：2023/12/312國家稅務(wù)總局講師團辛連珠永輝花園一期銷售情況(已辦理房產(chǎn)證）房屋類別可售面積（測繪）

已售面積普通標(biāo)準(zhǔn)住宅2000020000非普通住宅15500（減少500）15500合計35500355002023/12/313國家稅務(wù)總局講師團辛連珠永輝花園二期銷售情況(已辦理房產(chǎn)證）房屋類別可售面積（測繪）

已售面積住宅4900046000商業(yè)50005000合計54000510002023/12/314國家稅務(wù)總局講師團辛連珠該單位2008-2010年部分各類收入情況匯總?cè)缦拢?/p>

發(fā)票收入統(tǒng)計表

填表房屋類別2008年2009年2010年合計一期普通標(biāo)準(zhǔn)住宅25000000100000002300000058000000一期非普通住宅5000000320000002700000064000000一期非普通差價-2000000-2000000一期人防30000003000000二期住宅50000000155800000205800000二期1-2層商場4400000044000000二期車位30000003000000合計30000000950000002208000003548000002023/12/315國家稅務(wù)總局講師團辛連珠商品房銷售合同收入房屋類別合同收入（元）平方米單價（元/平米）一期普通標(biāo)準(zhǔn)住宅58000000200002900一期非普通住宅64000000160004000二期住宅205800000490004200二期1-2層商場(投資)4400000050008800合計371800000900002023/12/316國家稅務(wù)總局講師團辛連珠說明：

1、一期人防收入300萬元，系永安公司將地下人防設(shè)施改為車庫出售，（記入其他業(yè)務(wù)收入科目）。

2、一期非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅-200萬元，系測繪面積差500平方米退款，已開具紅字發(fā)票。

3、二期1-2層商場收入44000000元，系永安公司將二期1-2層商場5000平方米商品房整體投資天河市萬峰商貿(mào)有限公司開超市。投資協(xié)議規(guī)定：商場投資協(xié)議價格為44000000元，占投資比例15%。（視同銷售）2023/12/317國家稅務(wù)總局講師團辛連珠人防改車庫收入300萬元在一二期清算單位之間的分?jǐn)?/p>

清算單位可售建筑面積分?jǐn)偮史謹(jǐn)偨痤~一期普通住宅2000022%660000一期非普通1550017%510000二期住宅4900055%1650000二期商業(yè)50006%180000合計89500130000002023/12/318國家稅務(wù)總局講師團辛連珠一二期各清算單位銷售收入數(shù)據(jù)匯總清算單位直接收入分?jǐn)偸杖雲(yún)R總金額一期普通住宅5800000066000058660000一期非普通6200000051000062510000二期住宅2058000001650000207450000二期商業(yè)4400000018000044180000合計36980000030000003728000002023/12/319國家稅務(wù)總局講師團辛連珠2008年-2010年度賬面記載土地、土地征用及拆遷補償費匯總年科目賬面數(shù)備注2008開發(fā)成本-土地價款75000000合法票據(jù)2008開發(fā)成本-土地價款3000000（契稅）合法票據(jù)2008開發(fā)成本-土地登記費43000合法票據(jù)2009020100合計780430002023/12/320國家稅務(wù)總局講師團辛連珠

說明：

與征地有關(guān)的其他業(yè)務(wù)及賬務(wù)處理如下：

2008年2月10日，以銀行存款支付被拆遷戶張月、李麗拆遷補償費差額400000元（暫列“其他應(yīng)收款處理”，關(guān)于拆遷補償無其他賬務(wù)處理）。拆遷協(xié)議主要內(nèi)容：永安公司共拆遷張月、李麗二人200平方米舊房（各100平米），永安公司對拆遷的面積以“永輝花園小區(qū)”同等面積的一期非普通住宅（每平方米4000元）進行補償，并另外對二人分別補償200000元。共120萬元2023/12/321國家稅務(wù)總局講師團辛連珠土地價款在一二期分?jǐn)偅ǖ谝淮畏謹(jǐn)偅┓制谡嫉孛娣e分?jǐn)偮史謹(jǐn)偨痤~一期2000040.82%29816153二期29000（1000為會所）59.18%43226847合計49000173043000（扣除了500萬元的返還）可售面積2023/12/322國家稅務(wù)總局講師團辛連珠土地價款一期內(nèi)分?jǐn)偅ǖ诙畏謹(jǐn)偅ㄓ嬎惚恚┓智逅銌挝徽嫉孛娣e分?jǐn)偮史謹(jǐn)偨痤~一期普通住宅1000050%14908076.5一期非普通1000050%14908076.5合計200001298161532023/12/323國家稅務(wù)總局講師團辛連珠土地價款二期期內(nèi)分?jǐn)偅ǖ谌畏謹(jǐn)偅ㄓ嬎惚恚┓智逅銌挝徽嫉孛娣e分?jǐn)偮史謹(jǐn)偨痤~二期高層住宅1600055%23774766二期商住綜合樓1300045%19452081合計290001432268472023/12/324國家稅務(wù)總局講師團辛連珠土地價款商住綜合樓商業(yè)、住宅分?jǐn)偅ǖ谒拇危?/p>

分清算單位建筑面積（可售）分?jǐn)偮史謹(jǐn)偨痤~3-26層住宅1700077%149781021-2層商場500023%4473979合計220001194520812023/12/325國家稅務(wù)總局講師團辛連珠土地價款在二期內(nèi)各清算單位匯總數(shù)據(jù)（計算表）

清算單位第三次分?jǐn)偟谒拇畏謹(jǐn)偤嫌嫸谧≌?37747661497810238752868二期商業(yè)44739794473979合計432268472023/12/326國家稅務(wù)總局講師團辛連珠土地征用拆遷補償費在一二期分?jǐn)偙?/p>

（第一次）分期占地面積分?jǐn)偮史謹(jǐn)偨痤~一期2000040.82%489840二期2900059.18%710160合計49000112000002023/12/327國家稅務(wù)總局講師團辛連珠土地征用拆遷補償費在一期分?jǐn)偙?/p>

（第二次）

計算表分清算單位占地面積分?jǐn)偮史謹(jǐn)偨痤~一期普通住宅1000050%244920一期三棟非普通1000050%244920合計2000014898402023/12/328國家稅務(wù)總局講師團辛連珠土地征用拆遷補償費在二期分?jǐn)偙?/p>

（第三次）清算單位占地面積分?jǐn)偮史謹(jǐn)偨痤~兩棟高層1600055%390588商住綜合樓1300045%319572合計2900017101602023/12/329國家稅務(wù)總局講師團辛連珠土地征用及拆遷補償費

在二期商住綜合樓商業(yè)、住宅分?jǐn)偅ǖ谒拇危?/p>

分清算單位建筑面積分?jǐn)偮史謹(jǐn)偨痤~3-26層住宅1700077%2460701-2層商業(yè)500023%73502合計2200013195722023/12/330國家稅務(wù)總局講師團辛連珠土地征用及拆遷補償費在二期內(nèi)清算單位匯總數(shù)據(jù)

計算表分清算單位二次分?jǐn)側(cè)畏謹(jǐn)偤嫌嫸谧≌?90588246070636658二期商業(yè)7350273502合計3905883195727101602023/12/331國家稅務(wù)總局講師團辛連珠（八）2008年-2010年度賬面前期工程費用匯總?cè)缦拢耗陜?nèi)容賬面數(shù)一期二期共同成本2008規(guī)劃技術(shù)費5000050000合法票據(jù)2008項目研究費8400084000合法票據(jù)2008一期施工圖設(shè)計費170000170000合法票據(jù)2008測繪費4300043000合法票據(jù)2008抗震設(shè)計審查費5000050000財政票據(jù)2008墻體材料專項基金450000450000財政票據(jù)2023/12/332國家稅務(wù)總局講師團辛連珠說明：2009年售樓部租賃費，系臨時租賃房屋做為銷售營銷場所，租期10個月，總租金165000元。2008煤氣安裝費

5430054300財政票據(jù)2008地質(zhì)勘察費155000155000白條收據(jù)2008施工場地平整費用18700001870000合法票據(jù)2009二期施工圖設(shè)計費210000210000合法票據(jù)2009售樓部租賃費165000165000合法票據(jù)2009其他243500243500合法票據(jù)合計3544800170000一期210000二期3164800合法票據(jù)2023/12/333國家稅務(wù)總局講師團辛連珠分析：

1、2009年售樓部租賃費，系臨時租賃房屋做為銷售營銷場所，租金165000元，應(yīng)在銷售費用用中列支。

2、支付煤氣安裝費54300元為其購房戶支付已經(jīng)代收的費用，要不沖收入，要不沖往來。3、白條支付地質(zhì)勘察費155000元三項合計：374300元不得扣除2023/12/334國家稅務(wù)總局講師團辛連珠確定前期工程費金額：一期170000元，二期210000元共同費用：3164800-374300＝2790500元2023/12/335國家稅務(wù)總局講師團辛連珠5、前期工程費的分?jǐn)?/p>

直接歸集到一期前期工程費170000元，分?jǐn)偙砣缦拢呵逅銌挝豢墒劢ㄖ娣e分?jǐn)偮史謹(jǐn)偨痤~一期普通住宅2000056%95200一期非普通住宅1550044%74800合計3550011700002023/12/336國家稅務(wù)總局講師團辛連珠直接歸集到二期前期工程費210000元，分?jǐn)偙砣缦拢呵逅銌挝豢墒劢ㄖ娣e分?jǐn)偮史謹(jǐn)偨痤~二期住宅4900091%123900二期1-2層商業(yè)50009%86100合計5400012100002023/12/337國家稅務(wù)總局講師團辛連珠一二期共同前期工程費在清算單位之間的分?jǐn)?/p>

清算單位可售建筑面積分?jǐn)偮史謹(jǐn)偨痤~一期普通住宅2000022%613910一期非普通1550017%474385二期住宅4900055%1534775二期商業(yè)50006%167430合計89500127905002023/12/338國家稅務(wù)總局講師團辛連珠前期工程費在各清算單位之間的匯總

計算表

清算單位共同費用分配

期內(nèi)分配合計一期普通住宅61391095200709110一期非普通47438574800549185二期住宅15347751239001658675二期商業(yè)16743086100253530合計279050038000031705002023/12/339國家稅務(wù)總局講師團辛連珠（九）2008年-2010年度賬面建筑安裝工程費用情況：項目賬面數(shù)成本對象共同成本備注一期普通住宅16000000一期普通建筑業(yè)發(fā)票一期非普通21600000一期非普通含人防工程建筑業(yè)票二期兩棟高層36000000二期兩棟高層建筑業(yè)發(fā)票兩棟高層預(yù)提費4100000二期兩棟高層計算單二期商住綜合樓38000000二期商住綜合建筑票其中商住綜合樓鋼材10000000二期商住綜合增值稅發(fā)票圍墻大門費160000160000合法票據(jù)其他建筑費用14500001450000合法票據(jù)裝修樣板房費17500001750000合法票據(jù)合計13046000033600002023/12/340國家稅務(wù)總局講師團辛連珠

分析：

1、二期預(yù)提兩棟高層建安費4100000元，系工程已經(jīng)完工，但未最終決算，未取得發(fā)票。

2、樣板房裝修費用1750000元，系將6套商品房裝修為樣板房，截止2010年12月31日已經(jīng)全部賣出。

3、地下人防工程2000平方米的建筑成本，包含在一期三棟非普通住宅建筑安裝成本中。2023/12/341國家稅務(wù)總局講師團辛連珠（5）人防工程費的涉稅處理：

A人防工程建筑安裝成本應(yīng)在地上可售房屋類型間進行分配人防工程建筑安裝成本=21600000*2000/（2000+16000）=2400000元。按建筑面積分?jǐn)?/p>

B一期三棟非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅建安成本=21600000*16000/（2000+16000）=19200000元2023/12/342國家稅務(wù)總局講師團辛連珠計算二期商業(yè)房屋層高系數(shù)下的建筑面積，便于建安成本的分?jǐn)偅鹤≌骄鶎痈?米，商業(yè)平均層高5.4米，商業(yè)層高系數(shù)：5.4/3＝1.8米。那么二期商業(yè)系數(shù)建筑面積為：5000*1.8＝9000平方米住宅建筑面積不變2023/12/343國家稅務(wù)總局講師團辛連珠9、建安費用的分配與歸集

共同建筑安裝費3360000在一二期清算單位之間的分?jǐn)?/p>

清算單位系數(shù)建筑面積分?jǐn)偮史謹(jǐn)偨痤~一期普通住宅2000021.39%718717一期非普通1550016.58%557005二期住宅4900052.41%1760856二期商業(yè)90009.62%323422合計93500133600002023/12/344國家稅務(wù)總局講師團辛連珠商住綜合樓建筑安裝費在商業(yè)、住宅之間的分?jǐn)?/p>

清算單位系數(shù)建筑面積分?jǐn)偮史謹(jǐn)偨痤~3-26層住宅1700065.38%248461541-2層商業(yè)900034.62%13153846合計260001380000002023/12/345國家稅務(wù)總局講師團辛連珠建筑安裝費在一二期各清算單位數(shù)據(jù)匯總

計算表清算單位直接成本分?jǐn)偨痤~合計一期普通住宅1600000071871716718717一期非普通19200000（已扣人防）55700519757005二期住宅60846154176085662607010二期商業(yè)1315384632342213477268合計10920000033600001125600002023/12/346國家稅務(wù)總局講師團辛連珠人防設(shè)施費在一二期清算單位之間的分?jǐn)?/p>

計算表清算單位可售建筑面積分?jǐn)偮史謹(jǐn)偨痤~一期普通住宅2000022%528000一期非普通1550017%408000二期住宅4900055%1320000二期商業(yè)50006%144000合計89500124000002023/12/347國家稅務(wù)總局講師團辛連珠（十）2008年-2010年度基礎(chǔ)設(shè)施費情況

費用項目賬面數(shù)共同成本備注消防設(shè)施建設(shè)費3000030000合法票據(jù)自來水系統(tǒng)486700486700合法票據(jù)煤氣工程285467285467合法票據(jù)高壓線路工程19478001947800合法票據(jù)低壓供電工程20500002050000合法票據(jù)環(huán)衛(wèi)工程457800457800合法票據(jù)綠化工程36589003658900前期關(guān)注道路工程849800849800合法票據(jù)郵政工程135780135780合法票據(jù)其他費用1598015980合法票據(jù)有線閉路電視23452345合法票據(jù)照明工程15001500合法票據(jù)合計99220729922072？？2202023/12/348國家稅務(wù)總局講師團辛連珠基礎(chǔ)設(shè)施費的分?jǐn)偅唇ㄖ娣e

計算表清算單位可售建筑面積分?jǐn)偮史謹(jǐn)偨痤~一期普通住宅2000022%2182856一期非普通1550017%1686752二期住宅4900055%5457140二期商業(yè)50006%595324合計89500199220722023/12/349國家稅務(wù)總局講師團辛連珠（十一）2008年-2010年度開發(fā)間接費情況：

費用項目賬面數(shù)備注質(zhì)量監(jiān)督費198700合法票據(jù)工資4647230合法票據(jù)其中非工程管理人員工資3146520福利費627234合法票據(jù)其中非工程管理人員福利446712折舊費用38645合法票據(jù)差旅費156730合法票據(jù)低值易耗品攤銷98340合法票據(jù)2023/12/350國家稅務(wù)總局講師團辛連珠（十一）2008年-2010年度開發(fā)間接費情況：費用項目賬面數(shù)備注修理費2390合法票據(jù)辦公費用224798合法票據(jù)汽車費用785690合法票據(jù)郵電費用65123合法票據(jù)職工教育經(jīng)費65389合法票據(jù)銷售人員傭金12460000服務(wù)業(yè)發(fā)票建設(shè)監(jiān)理費用200000白條收據(jù)推遲交房違約金48000合法票據(jù)合計194182692023/12/351國家稅務(wù)總局講師團辛連珠分析：1、非工程人員工資、福利不得列支：3146520+446712＝3593232元2、銷售人員傭金應(yīng)在銷售費用中列支：12460000元3、建設(shè)監(jiān)理費白條支付不得列支：200000元4、推遲交房違約金為營業(yè)外支出，不得列支48000元以上合計：16301232元實際可以列支的開發(fā)間接費：31170372023/12/352國家稅務(wù)總局講師團辛連珠開發(fā)間接費在一二期清算單位之間的分?jǐn)?/p>

計算表清算單位可售建筑面積分?jǐn)偮史謹(jǐn)偨痤~一期普通住宅2000022%685748一期非普通1550017%529896二期住宅4900055%1714370二期商業(yè)50006%187023合計89500131170372023/12/353國家稅務(wù)總局講師團辛連珠（十二）2008年-2010年度公共配套設(shè)施費情況：項目賬面數(shù)共同成本備注會所建造費24000002400000建筑業(yè)發(fā)票合計240000024000002023/12/354國家稅務(wù)總局講師團辛連珠公共配套設(shè)施費在一二期清算單位之間的分?jǐn)?/p>

計算表清算單位可售建筑面積分?jǐn)偮史謹(jǐn)偨痤~一期普通住宅2000022%52800