房地產(chǎn)案場(chǎng)銷售人員培訓(xùn)大綱課件

房地產(chǎn)案場(chǎng)銷售人員培訓(xùn)大綱

房地產(chǎn)基本知識(shí)南京浩德2005-05房地產(chǎn)性質(zhì)的大概分類商品房：是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律，經(jīng)當(dāng)?shù)卣嚓P(guān)部門(mén)批準(zhǔn)，面向境內(nèi)外客戶，以盈利為目的興建的商用房包括高中檔別墅或普通住宅等多種形式。住宅：供家庭居住使用的建筑商業(yè)：供商業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)使用的建筑建筑內(nèi)區(qū)域功能分類（1）臥室：供居住者睡眠、休息的空間過(guò)道：住宅套內(nèi)使用的水平交通空間起居室（廳）：供居住者會(huì)客、娛樂(lè)、團(tuán)聚等活動(dòng)的開(kāi)放空間廚房：供居住者進(jìn)行烹飪的空間衛(wèi)生間：供居住者進(jìn)行便溺、洗浴等活動(dòng)用的空間建筑內(nèi)區(qū)域功能分類（2）陽(yáng)臺(tái)：滿足居住者進(jìn)行室外活動(dòng)、晾曬衣物等功能的空間走廊：本套住宅外公共使用的水平交通空間地下室：房間地面低于室外地平面的高度超過(guò)該房間凈高的1／2的房屋半地下室：房間地面低于室外地平面高度超過(guò)該房間凈高的1／3但不超過(guò)1／2的房屋基礎(chǔ)概念（1）套型：按不同使用面積、居住空間組成的成套住宅類型標(biāo)準(zhǔn)層：平面布置相同的住宅樓層使用面積（凈面積）：房間實(shí)際能使用的面積，不包括墻、柱等結(jié)構(gòu)和保溫層的面積基礎(chǔ)概念（2）套內(nèi)面積：使用面積+套內(nèi)墻柱等建筑面積：套內(nèi)面積+公用分?jǐn)偯娣e層高：由本層樓地面至上層樓板上表面的距離凈高：由本層樓地面至上層樓板板底的距離開(kāi)間：平行于建筑物寬度方向的尺寸為開(kāi)間基礎(chǔ)概念（3）進(jìn)深：垂直于建筑物寬度方向的尺寸為進(jìn)深得房率：套內(nèi)面積／建筑面積容積率：建筑總面積／土地總面積建筑密度：建設(shè)用地和基地面積的比率綠化率：綠化面積／占地總面積基礎(chǔ)概念（4）居住區(qū)總建筑面積：包括住宅建筑面積、公共建筑面積棟間距：兩棟樓之間的距離，以日照間距為依據(jù)來(lái)確定日照間距：建筑物自身高度與北鄰建筑物之間的距離之比基礎(chǔ)概念（5）錯(cuò)層：指一套住宅內(nèi)的各種功能用房間在不同的平面上，用30－60cm的高差進(jìn)行空間隔斷復(fù)式：每戶占有上下兩層，實(shí)際是在層高較高的一層樓中增建一個(gè)1.2米的夾層，兩層合計(jì)的層高要大大低于躍層式住宅躍層：指一套房屋內(nèi)空間跨躍兩層及以上的住宅房屋的建筑結(jié)構(gòu)磚混結(jié)構(gòu)：由磚和砂漿砌筑而成的，墻承重的結(jié)構(gòu)框架結(jié)構(gòu)：由梁、板、柱作為承重體系的結(jié)構(gòu)框架剪力墻結(jié)構(gòu)：由梁、板、柱承受荷載，由墻承受剪力的結(jié)構(gòu)房地產(chǎn)相關(guān)的證件一般所說(shuō)的兩證：國(guó)有土地使用證：是指合法使用土地的證明材料，它主要載明所有者的名稱、性質(zhì)、使用年限及四至和面積房產(chǎn)證：是指房屋竣工驗(yàn)收后，在開(kāi)發(fā)計(jì)劃、土地證，規(guī)劃許可證，施工許可證、竣工報(bào)告，竣工圖等資料齊全情況下，由房屋所有者的名稱，房屋的面積，間數(shù)，幢數(shù)，層數(shù)及鄰里姓名及交納契稅情況的政府頒發(fā)的證書(shū)土地使用權(quán)的出讓最高年限居住用地70年；工業(yè)用地50年教育、科技、文化衛(wèi)生、體育用地50年商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地40年綜合或其他用地50年房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)和產(chǎn)權(quán)證房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)：房地產(chǎn)所有權(quán)包含房屋的所有權(quán)和所占有土地的使用權(quán)產(chǎn)權(quán)證的概念：是指房屋所有權(quán)人向政府房地產(chǎn)管理部門(mén)領(lǐng)取房屋所有權(quán)證明，分兩種：房屋所有權(quán)證，房屋共有權(quán)證。房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓：指房地產(chǎn)權(quán)利人通過(guò)買賣、贈(zèng)與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為房地產(chǎn)抵押：指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為以上經(jīng)濟(jì)活動(dòng)均需要產(chǎn)權(quán)擁有者提供房地產(chǎn)兩證等相關(guān)證明文件低層、多層、高層（１）低層房屋

低層房屋是指高度低于或等于10米的建筑物，一般是1-3層建筑物，如平房、別墅等。低層房屋一般建筑結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)單，施工期短，建造成本低廉，給人以親切安寧、有天有地的感覺(jué)，它的舒適度、方便度和空間尺度優(yōu)于高層。人們特別喜歡以此為住宅。但是，低層房屋占地多，土地利用率低，特別是在寸土寸金的城市難以廣泛開(kāi)發(fā)。低層、多層、高層（2）多層房屋

多層房屋指高于10米、低于或等于24米的建筑物。多層房屋一般為4

-8層，一般采用磚混結(jié)構(gòu)，少數(shù)采用鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。多層房屋一般規(guī)格(房型)整齊，通風(fēng)采光狀況好，空間緊湊而不閉塞。與高層相比，多層房屋公用面積少，得房率相應(yīng)提高，這是很多人喜歡多層房屋的主要原因低層、多層、高層（3）高層房屋

高層房屋是指高于24米的建筑。8層以上(可含8層)的建筑體。高層一般可分為小高層、高層和超高層。低層、多層、高層（4）小高層一般是指8層至12、13層的建筑體高層房屋是指15層以上、24層以下的建筑體超高層房屋是指超過(guò)24層的建筑體群樓指與高層建筑緊密連接組成一個(gè)整體的多層、低層建筑物，群樓高度不得超過(guò)24米，超過(guò)則算高層建筑。物業(yè)管理物業(yè)管理：是指物業(yè)管理企業(yè)受物業(yè)所有人的委托，依據(jù)《物業(yè)管理委托合同》，對(duì)物業(yè)的房屋建筑及其設(shè)備、市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境等管理項(xiàng)目進(jìn)行的維護(hù)、修繕和整治，并向物業(yè)所有人和使用人提供綜合性的有償服務(wù)。物業(yè)管理的目的是：為了發(fā)揮物業(yè)的最大功能，使其保值增值，并為物業(yè)所有人和使用人創(chuàng)造整潔、文明、安全、舒適的生活和工作環(huán)境，最終實(shí)現(xiàn)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境效益的統(tǒng)一和同步增長(zhǎng)。物業(yè)管理物業(yè)管理的屬性是：為物業(yè)所有人或使用人提供勞務(wù)或服務(wù)的經(jīng)營(yíng)型活動(dòng)。它推行的是有償服務(wù)、合理收費(fèi)。這種經(jīng)營(yíng)型的企業(yè)化管理，可以減少政府或單位的壓力和負(fù)擔(dān)，使各類物業(yè)的管理走上以業(yè)養(yǎng)業(yè)、自我發(fā)展的道路。即使房屋的維修養(yǎng)護(hù)及設(shè)備更新的資金有了來(lái)源，又使業(yè)主或使用人得到全方位、多層次的優(yōu)質(zhì)服務(wù)，獲得安全、舒適的居住和工作環(huán)境，從而實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的良性循環(huán)戶型圖識(shí)圖（１）戶型圖識(shí)圖（２）工程圖識(shí)圖（１）平面圖工程圖識(shí)圖（２）立面圖工程圖識(shí)圖（3）剖面圖銀行按揭的相關(guān)知識(shí)（1）按揭個(gè)人住房商業(yè)性貸款，又稱“按揭”，是銀行用其信貸資金所發(fā)放的自營(yíng)性貸款。具體指具有完全民事行為能力的自然人，購(gòu)買本市城鎮(zhèn)自住住房時(shí)，以其所購(gòu)買的產(chǎn)權(quán)住房（或銀行認(rèn)可的其他擔(dān)保方式）為抵押，作為償還貸款的保證而向銀行申請(qǐng)的住房商業(yè)性貸款。（抵押貸款是商業(yè)性貸款中的一種貸款方式）

銀行按揭的相關(guān)知識(shí)（2）（一）按揭種類：住房商業(yè)性貸款[80%貸30年還]公積金貸款[70%貸15年還只貸10萬(wàn)]組合性貸款，以上二者結(jié)合[70%貸]（二）還款方式、方法：方式：柜臺(tái)還款式，委托代扣法方法：等額本息還款法；等額本金還款法（三）月供速算如何評(píng)價(jià)房型的優(yōu)劣（１）相互聯(lián)系方便盡量減少在活動(dòng)區(qū)開(kāi)門(mén)客廳朝南或朝景觀的方向客廳平面應(yīng)避免有銳角式的，要方正活動(dòng)區(qū)與休息區(qū)明確分開(kāi)，休息區(qū)相對(duì)集中，動(dòng)靜分明在廳內(nèi)墻上忌諱多處開(kāi)門(mén)影響廳的使用，門(mén)與門(mén)相對(duì)開(kāi)會(huì)沖風(fēng)水如何評(píng)價(jià)房型的優(yōu)劣（２）入門(mén)處最好有玄關(guān)食寢分離，居寢分離衛(wèi)生間不易離主臥太遠(yuǎn)居室、主臥室遠(yuǎn)離電梯間與樓梯餐廳與起居室相互貫通，形成自然通風(fēng)廳、臥室均有良好的朝向，采光通風(fēng)，沒(méi)有暗房廚房間外最好配陽(yáng)臺(tái)，既通風(fēng)又好充足廚房間的不足如何進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)分析學(xué)習(xí)內(nèi)容理論部分案例學(xué)習(xí)為什么要進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)分析？房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法什么是房地產(chǎn)市場(chǎng)分析？慈溪銀泰地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)研究及定位報(bào)告市場(chǎng)為什么要進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)分析？

開(kāi)發(fā)商建筑師消費(fèi)者1。評(píng)估項(xiàng)目所處的市場(chǎng)環(huán)境2。尋找項(xiàng)目潛在的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，挖掘需求尚未被滿足的市場(chǎng)3。制定項(xiàng)目的發(fā)展方向和市場(chǎng)定位4。推薦最具競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)品建議5。評(píng)估項(xiàng)目目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的可能性。。。市場(chǎng)分析是對(duì)市場(chǎng)調(diào)研搜集到的信息進(jìn)行整合與提煉的過(guò)程，市場(chǎng)分析的結(jié)論是進(jìn)行決策的基礎(chǔ)。開(kāi)發(fā)商是追逐利潤(rùn)的，建筑師是唯美主義的，市場(chǎng)分析是連接開(kāi)發(fā)商、建筑師和消費(fèi)者的橋梁，房地產(chǎn)市場(chǎng)分析是基于對(duì)市場(chǎng)的理性判斷具體起到哪些作用呢？什么是房地產(chǎn)市場(chǎng)分析？概念，即指：針對(duì)某種特定物業(yè)研究市場(chǎng)的供需關(guān)系。需求方：物業(yè)的購(gòu)買者或租賃者供應(yīng)方：市場(chǎng)中的各競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)（包括住宅、公寓、寫(xiě)字樓、商業(yè)、酒店等）市場(chǎng)分析不是簡(jiǎn)單的羅列市場(chǎng)數(shù)據(jù)，而是必須基于數(shù)據(jù)進(jìn)行分析！房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法

1。思路三個(gè)層次區(qū)域市場(chǎng)、專業(yè)物業(yè)市場(chǎng)、項(xiàng)目市場(chǎng)兩個(gè)方面供給、需求三個(gè)時(shí)段過(guò)去、現(xiàn)在、未來(lái)區(qū)域市場(chǎng)分析專業(yè)市場(chǎng)分析項(xiàng)目市場(chǎng)分析廣州經(jīng)濟(jì)環(huán)境和房地產(chǎn)市場(chǎng)廣州住宅市場(chǎng)項(xiàng)目所在地市場(chǎng)例如：區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展處于何種階段？項(xiàng)目市場(chǎng)處于何種競(jìng)爭(zhēng)格局？競(jìng)爭(zhēng)供給分析客戶需求分析競(jìng)爭(zhēng)供給分析客戶需求分析競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)分析客戶需求分析房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法

2。步驟第一步：市場(chǎng)區(qū)域界定這里所指的區(qū)域是中觀房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的基本單位，具有完整的房地產(chǎn)市場(chǎng)特征的范圍，一般以行政區(qū)劃來(lái)劃分。第二步：區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析考察整個(gè)區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境，判斷區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)處于何種發(fā)展階段，找到影響房地產(chǎn)市場(chǎng)變化的主要因素，對(duì)區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展前景進(jìn)行預(yù)測(cè)。第三步：專業(yè)市場(chǎng)分析按物業(yè)類型進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)分，對(duì)各專業(yè)市場(chǎng)的供給和需求進(jìn)行對(duì)比預(yù)測(cè)，從而揭示各專業(yè)市場(chǎng)的需求潛力及分布狀況。第四步：項(xiàng)目市場(chǎng)分析根據(jù)對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手及消費(fèi)者的分析找到項(xiàng)目的機(jī)會(huì)點(diǎn)、預(yù)估項(xiàng)目的市場(chǎng)占有率。房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法

3。方法第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析（一）基本內(nèi)容+對(duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)環(huán)境中決定所有類型房地產(chǎn)供給和需求的基本因素進(jìn)行分析，對(duì)過(guò)去變化趨勢(shì)進(jìn)行判斷，預(yù)測(cè)未來(lái)的發(fā)展前景。房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法

3。方法第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析（二）基本資料的獲得區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析1、總量指標(biāo)GDP、人口、人均GDP、固定資產(chǎn)投資、新批三資企業(yè)人數(shù)、接待入境旅游人數(shù)……2、結(jié)構(gòu)指標(biāo)：產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及布局、就業(yè)人口結(jié)構(gòu)3、水平指標(biāo)：人均收入水平、消費(fèi)水平、人均居住面積、住宅消費(fèi)支出水平4、城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展計(jì)劃、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、城市總體規(guī)劃區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析1、投資：開(kāi)發(fā)投資額2、土地開(kāi)發(fā)：土地開(kāi)發(fā)投資、開(kāi)發(fā)面積、土地出讓金3、商品房開(kāi)發(fā)：施工面積、竣工面積、年開(kāi)發(fā)量4、銷售：銷售額、銷售面積、價(jià)格、空置量、吸納量5、房地產(chǎn)景氣指數(shù)、價(jià)格指數(shù)數(shù)據(jù)來(lái)源各地方統(tǒng)計(jì)年鑒、統(tǒng)計(jì)公報(bào)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展月報(bào)、地方經(jīng)濟(jì)信息網(wǎng)、地方政府網(wǎng)站、中房指數(shù)、國(guó)房指數(shù)、地方房地產(chǎn)年鑒土地、規(guī)劃部門(mén)的政府官員訪談規(guī)劃、房地產(chǎn)等專業(yè)人士訪談房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法

3。方法第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析（三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r的指標(biāo)人均GDP與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系GDP增速與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系發(fā)展階段啟動(dòng)階段快速發(fā)展階段平穩(wěn)發(fā)展階段減緩發(fā)展階段人均GDP（美元）800～30003000～40004000～80008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求為主改善需求為主發(fā)展特征超速發(fā)展單純數(shù)量型快速發(fā)展以數(shù)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重平穩(wěn)發(fā)展，以質(zhì)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重緩慢發(fā)展綜合發(fā)展型宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r小于4%萎縮4-5%停滯5-8%穩(wěn)定發(fā)展大于8%高速發(fā)展房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法

3。方法異?；菊Ｕ＿\(yùn)行基本正常異常房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額增幅<-5%-5%~5%5%~15%15%~255>25%適度投資利于拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，而增幅過(guò)高，將使供給過(guò)量，若無(wú)需求匹配，將導(dǎo)致供過(guò)于求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資/GDP<0.050.05-0.10.1-0.140.14-0.2>0.2反映房地產(chǎn)投資規(guī)模的基礎(chǔ)指標(biāo)，合理指標(biāo)為0.1-0.15房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資/固定資產(chǎn)投資<1515~2222~3030~37>37反映投資結(jié)構(gòu)是否合理的基礎(chǔ)性指標(biāo)，發(fā)達(dá)國(guó)家的比例為20%-25%銷售面積/竣工面積<0.80.8~0.90.9~1.01.0~1.1>1.1反映商品房供求是否平衡的指標(biāo)商品房銷售額/房地產(chǎn)投資額<0.80.8~0.90.9~1.01.0~1.1>1.1反映房地產(chǎn)投入與產(chǎn)出的效益指標(biāo)，表明房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的總體效率房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警預(yù)報(bào)指標(biāo)體系第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析（三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r的指標(biāo)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法

3。方法第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析（三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r的指標(biāo)消費(fèi)類型恩格爾系數(shù)住房消費(fèi)占總消費(fèi)性支出的比重（%）恩格爾系數(shù)住房消費(fèi)占總消費(fèi)支出的比重（%）溫飽型0.5—0.599.40.55—0.597.60.50—0.5511.2小康型0.4—0.515.50.45—0.512.10.4—0.4518.9富裕型0.2—0.3920—30恩格爾系數(shù)與住房支出比重的國(guó)際衡量標(biāo)準(zhǔn)恩格爾系數(shù)＝食物支出金額/總支出金額與國(guó)際上其他國(guó)家相比，在相同的收入水平下，我國(guó)城市居民的住房支出占總消費(fèi)支出的比重仍然偏低北京上海天津重慶成都武漢西安人均可支配收入（元）1388214867103138094964185247748較上年增速11.4%12.2%10.5%11.6%7.4%9.0%7.9%恩格爾系數(shù)31.7%37.2%37.7%38.1%38.3%40.6%34.8%2008年我國(guó)各主要城市的恩格爾系數(shù)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法

3。方法第三步專業(yè)市場(chǎng)分析（住宅）1、住宅類土地供應(yīng)情況、成交情況、成交價(jià)格2、住宅商品房供給總量、供給結(jié)構(gòu)分析（按面積進(jìn)行劃分）3、住宅商品房成交結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品特點(diǎn)分析4、住宅商品房成交價(jià)格分析5、專業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法

3。方法第四步項(xiàng)目市場(chǎng)分析（微觀層面）對(duì)每一個(gè)可能影響項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)性能的特征一一進(jìn)行分析和評(píng)價(jià)。地塊特征：土地使用權(quán)年限、規(guī)劃條件、建筑標(biāo)準(zhǔn)、地塊面積、形狀、高度……周圍環(huán)境：自然景觀、人文環(huán)境關(guān)聯(lián)性：通達(dá)性、可視性項(xiàng)目自身資源條件分析(swot分析)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析目標(biāo)客戶分析現(xiàn)有、潛在競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)特點(diǎn)、功能和優(yōu)劣勢(shì)、市場(chǎng)反應(yīng)目標(biāo)客戶的數(shù)量、客戶類型、收入水平、家庭結(jié)構(gòu)、消費(fèi)偏好、生活方式、心理特征、行為模式找出項(xiàng)目的目標(biāo)客戶目標(biāo)客戶的置業(yè)需求和偏好找出項(xiàng)目面對(duì)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)的機(jī)會(huì)點(diǎn)最終目標(biāo)STOW內(nèi)部因素外部因素SWOT分析SWOT工具（項(xiàng)目+環(huán)境+競(jìng)爭(zhēng)）SWOT分析的價(jià)值要素S/W（優(yōu)勢(shì)/劣勢(shì)）的價(jià)值要素

地段要素

環(huán)境要素

地塊要素

項(xiàng)目要素具體地說(shuō)，針對(duì)一個(gè)地塊的價(jià)值要素包括：

地段要素——地段/片區(qū)認(rèn)知度/周邊配套（商業(yè)/教育）/交通等（可總結(jié)為便利性/成熟度/知名度）

環(huán)境要素——自然環(huán)境/四至景觀/社會(huì)人文環(huán)境（噪音）等（可判定資源的程度：稀缺、良好還是