2023年房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析真題與解析

2023年房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析真題與解析

一、問(wèn)答題（共3題，每題10分。請(qǐng)將答案寫(xiě)在答題紙對(duì)應(yīng)的題號(hào)下）

（-）某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司擬將其開(kāi)發(fā)建設(shè)中的一幢綜合樓作為抵押物向銀行申請(qǐng)貸款，托付房

地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估該在建工程的抵押價(jià)值。注冊(cè)房地產(chǎn)評(píng)估師在實(shí)地查勘時(shí)獲知該綜合樓的主體結(jié)

構(gòu)已封頂，后續(xù)建設(shè)工程正在進(jìn)行，建安工程整體形象進(jìn)度達(dá)65%,擬選用假設(shè)開(kāi)發(fā)法作為其中一

種估價(jià)方法。請(qǐng)問(wèn)：

1.假設(shè)開(kāi)發(fā)法的估價(jià)前提有哪幾種？本次估價(jià)應(yīng)選擇哪種估價(jià)前提？

2.在各種不同的估價(jià)前提下，假設(shè)開(kāi)發(fā)法的測(cè)算主要有哪些差別？

【參考答案】

1.假設(shè)開(kāi)發(fā)法的估價(jià)前提有3種：（1）估價(jià)對(duì)象仍舊由其業(yè)主開(kāi)發(fā)完成，這種估價(jià)前提稱(chēng)為“業(yè)

主自行開(kāi)發(fā)前提”；（2）估價(jià)對(duì)象要被其業(yè)主自愿轉(zhuǎn)讓給他人開(kāi)發(fā)完成，這種估價(jià)前提稱(chēng)為“自愿

轉(zhuǎn)讓開(kāi)發(fā)前提”；（3）估價(jià)對(duì)象要被迫轉(zhuǎn)讓給他人開(kāi)發(fā)完成，這種估價(jià)前提稱(chēng)為“被迫轉(zhuǎn)讓開(kāi)發(fā)前

提”。

本次估價(jià)是房地產(chǎn)抵押估價(jià)，應(yīng)采納“被迫轉(zhuǎn)讓前提”。參見(jiàn)《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》教材

P341?342。房地產(chǎn)抵押估價(jià)和房地產(chǎn)司法拍賣(mài)估價(jià)，一般應(yīng)采納“被迫轉(zhuǎn)讓前提”。

2.在不同的估價(jià)前提下，假設(shè)開(kāi)發(fā)法測(cè)算的主要差別包括：

（1）預(yù)料出的后續(xù)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期的長(zhǎng)短不同。自行開(kāi)發(fā)前提下，后續(xù)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期就是正常的后續(xù)

建設(shè)期；而自愿轉(zhuǎn)讓開(kāi)發(fā)前提和被迫轉(zhuǎn)讓開(kāi)發(fā)前提下，須要考慮轉(zhuǎn)讓的正常期限，從而導(dǎo)致后續(xù)開(kāi)

發(fā)經(jīng)營(yíng)期發(fā)生改變。

（2）后續(xù)開(kāi)發(fā)的必要支出不同。自行開(kāi)發(fā)前提下，只考慮后續(xù)開(kāi)發(fā)的必要支出；而自愿轉(zhuǎn)讓開(kāi)

發(fā)前提和被迫轉(zhuǎn)讓開(kāi)發(fā)前提下，通常會(huì)產(chǎn)生新的“前期費(fèi)用”，在估價(jià)后續(xù)開(kāi)發(fā)的必要支出時(shí)，還

應(yīng)加上這部分“前期費(fèi)用”。

（3）測(cè)算出的待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值不同。一般狀況下，自己開(kāi)發(fā)前提下評(píng)估出的價(jià)值要大于自愿

轉(zhuǎn)讓前提下評(píng)估出的價(jià)值，自愿轉(zhuǎn)讓前提下評(píng)估出的價(jià)值要大于被迫轉(zhuǎn)讓前提下評(píng)估出的價(jià)值。參

見(jiàn)《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》教材P341?342。

第三科教材的某一敘述，可能就是案例與分析的一個(gè)問(wèn)答題答案的關(guān)鍵。

（二）甲公司擬以其擁有的房地產(chǎn)作價(jià)與乙公司合資，托付房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估該房地產(chǎn)于2023

年6月5日的市場(chǎng)價(jià)值。房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)采納比較法和成本法進(jìn)行測(cè)算，并于2023年6月15日出

具評(píng)估報(bào)告，其中載明估價(jià)報(bào)告運(yùn)用期限為1年。后甲乙兩公司合資事項(xiàng)因故延期，于2023年9

月20日重新啟動(dòng)。

由于原估價(jià)報(bào)告運(yùn)用期限已過(guò)，鑒于在此期間房地產(chǎn)市場(chǎng)并無(wú)明顯改變，甲公司要求房地產(chǎn)估

價(jià)機(jī)構(gòu)干脆更改原估價(jià)報(bào)告中的價(jià)值時(shí)點(diǎn)、報(bào)告出具日期及報(bào)告運(yùn)用期限，保留原估價(jià)結(jié)果后出具

新的評(píng)估報(bào)告。請(qǐng)問(wèn)：

1.房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)可否滿(mǎn)意甲公司的上述要求？請(qǐng)簡(jiǎn)述理由。

2.針對(duì)本案狀況，在前次估價(jià)的基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)重新出具估價(jià)報(bào)告應(yīng)補(bǔ)充哪些外部作

業(yè)工作？對(duì)原估價(jià)報(bào)告中兩種估價(jià)方法的測(cè)算內(nèi)容必需做出哪些詳細(xì)調(diào)整？

【參考答案】

1.房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)不能滿(mǎn)意甲公司的上述要求。原估價(jià)報(bào)告運(yùn)用期限已過(guò)，不能干脆運(yùn)用原估

價(jià)報(bào)告，超過(guò)運(yùn)用期限的，須要重新進(jìn)行估價(jià)、并出具新的估價(jià)報(bào)告。

2.房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)重新出具估價(jià)報(bào)告應(yīng)補(bǔ)充的外部作業(yè)工作包括：

（1）通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查收集相像房地產(chǎn)的交易實(shí)例資料、收集房地產(chǎn)實(shí)物狀況和權(quán)益狀況的資料。

（2）收集建安造價(jià)資料、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市政配套費(fèi)用等規(guī)費(fèi)資料、開(kāi)發(fā)利潤(rùn)率資料等；通過(guò)實(shí)地

查勘確定建筑物折舊。

對(duì)原估價(jià)報(bào)告中兩種估價(jià)方法的測(cè)算內(nèi)容須要做出的調(diào)整包括：

（1）比較法：依據(jù)交易實(shí)例資料對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行調(diào)整；對(duì)可比房地產(chǎn)狀況進(jìn)行調(diào)整，

主要是對(duì)房地產(chǎn)實(shí)物狀況和權(quán)益狀況進(jìn)行調(diào)整，因?yàn)椴恢肋@一年中估價(jià)對(duì)象是否產(chǎn)生了新的債權(quán)

債務(wù)，須要重點(diǎn)對(duì)房地產(chǎn)權(quán)益狀況進(jìn)行調(diào)整。

（2）成本法：首先須要調(diào)整折舊，然后依據(jù)建安造價(jià)資料、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市政配套費(fèi)用等規(guī)費(fèi)資

料、開(kāi)發(fā)利潤(rùn)率資料對(duì)各項(xiàng)成本和開(kāi)發(fā)利潤(rùn)率進(jìn)行調(diào)整，計(jì)算建筑物重新購(gòu)建價(jià)格。

（三）李某于2023年6月向甲房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司（以下稱(chēng)甲公司）購(gòu)置了一處商鋪，2023年9

月交房，裝修后即投入運(yùn)用。同年12月該房屋出現(xiàn)局部基礎(chǔ)沉陷，部分墻體開(kāi)裂等質(zhì)量問(wèn)題，不能

接著運(yùn)用。經(jīng)雙方協(xié)商，由甲公司負(fù)責(zé)修復(fù)并擔(dān)當(dāng)其他損害賠償。2023年6月該房屋修復(fù)工程全部

完成，已解除相關(guān)平安隱患，房屋達(dá)到正常運(yùn)用條件，但雙方就其他損害賠償問(wèn)題未達(dá)成一樣看法.

雙方協(xié)商后確定托付乙房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)就其他損害賠償?shù)膬?nèi)容及詳細(xì)賠償金額提出建議并進(jìn)行

評(píng)估。請(qǐng)問(wèn)：

1.若停業(yè)損失僅限于房屋修復(fù)期間的租金收益損失，請(qǐng)簡(jiǎn)述采納酬勞資本化法測(cè)算的過(guò)程。

2.除房屋修復(fù)費(fèi)用和停業(yè)損失外，該項(xiàng)目損害賠償還應(yīng)包括哪些內(nèi)容？

【參考答案】

1.損失資本化測(cè)算過(guò)程：（1）測(cè)算損失期；（2）確定月租金收益和運(yùn)營(yíng)費(fèi)用，計(jì)算因房屋質(zhì)

量問(wèn)題導(dǎo)致商鋪月凈收益降低或運(yùn)營(yíng)費(fèi)用增加額；（3）確定酬勞率；（4）計(jì)算房地產(chǎn)價(jià)值減損額。

參見(jiàn)《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》教材P380。

2.除房屋修復(fù)費(fèi)用和停業(yè)損失外，該項(xiàng)目損害賠償還應(yīng)當(dāng)包括的內(nèi)容有：（1）房屋運(yùn)用人周轉(zhuǎn)

安置費(fèi)用；（2）房屋耐久性降低、導(dǎo)致剩余收益年限縮短的損失；（3）修復(fù)對(duì)鄰近房屋損壞的補(bǔ)

償；（4）施工影響的補(bǔ)償；（5）修復(fù)后對(duì)承租人的心理減價(jià)；（6）補(bǔ)償協(xié)商長(zhǎng)期未能得到解決而

耗費(fèi)的相關(guān)費(fèi)用。參見(jiàn)教材P292。

二、單項(xiàng)選擇題（共3大題，10小題，每小題2分。每小題的備選答案中只有1個(gè)最符合題意,

請(qǐng)將這個(gè)答案對(duì)應(yīng)的字母填在答題紙各小題相應(yīng)的括號(hào)內(nèi)）

（一）某臨街五層住宅樓，一梯兩戶(hù)，共10套住宅，每套建筑面積相同，經(jīng)全體業(yè)主協(xié)商一樣

并報(bào)相關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)，在住宅樓屋頂安裝了可運(yùn)用10年的廣告位。收益歸全體業(yè)主全部。目前該廣告

位已對(duì)外出租，年租金2萬(wàn)元，剩余租賃期3年。

合同約定租金按年支付，違約金5萬(wàn)元，現(xiàn)業(yè)主欲轉(zhuǎn)讓其位于頂層的一套住宅，托付房地產(chǎn)估

價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行估價(jià)，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)接受托付進(jìn)行了市場(chǎng)調(diào)查，了解到該區(qū)域無(wú)廣告位的類(lèi)似住宅租

售實(shí)例較多，類(lèi)似屋頂廣告位市場(chǎng)需求旺盛，年租金3萬(wàn)元。

1.本次住宅轉(zhuǎn)讓估價(jià)的估價(jià)對(duì)象范圍應(yīng)為（）。

A.該頂層住宅，不含屋頂廣告位的收益權(quán)

B.該頂層住宅和1/10屋頂廣告位的收益權(quán)

C.該頂層住宅和1/2屋頂廣告位的收益權(quán)

D.該頂層住宅和屋頂廣告位的收益權(quán)

『正確答案』B

『答案解析』業(yè)主轉(zhuǎn)讓其位于頂層的一套住宅，轉(zhuǎn)讓估價(jià)時(shí)，估價(jià)對(duì)象范圍包括該住宅及歸屬于

該住宅的廣告位的收益權(quán)，該住宅樓共10套住宅，歸屬于該頂層住宅的是"10的廣告位的收益

權(quán)。

2.該估價(jià)項(xiàng)目最相宜采納的估價(jià)技術(shù)思路為（）。

A.采納比較法、收益法評(píng)估住宅的市場(chǎng)價(jià)值

B.采納比較法、收益法評(píng)估住宅和相應(yīng)廣告位的市場(chǎng)價(jià)值

C.采納比較法、收益法評(píng)估住宅的市場(chǎng)價(jià)值，收益法評(píng)估相應(yīng)廣告位的收益權(quán)價(jià)值

D.采納比較法、收益法評(píng)估住宅市場(chǎng)價(jià)值后，考慮廣告位的增值影響

「正確答案』C

『答案解析』該區(qū)域無(wú)廣告位的類(lèi)似住宅租售實(shí)例較多，采納比較法、收益法評(píng)估住宅的市場(chǎng)價(jià)

值，該廣告位現(xiàn)已出租，用收益法評(píng)估相應(yīng)廣告位的收益權(quán)價(jià)值。

3.若采納收益法評(píng)估該屋頂廣告位價(jià)值，最相宜的技術(shù)思路為（）。

A.按市場(chǎng)租金評(píng)估該廣告位收益價(jià)值

B.租約期內(nèi)按租約租金，租約期外按市場(chǎng)租金，評(píng)估該廣告位收益價(jià)值

C.按市場(chǎng)租金評(píng)估該廣告位收益價(jià)值，再減去違約成本

D.租約期內(nèi)按租約租金，租約期外市場(chǎng)租金，評(píng)估該廣告位收益價(jià)值，再減去違約成本

『正確答案』B

『答案解析』評(píng)估有租約限制的房地產(chǎn)價(jià)值，評(píng)估出租人權(quán)益價(jià)值，租賃期間應(yīng)采納租賃合同約

定的租金，即實(shí)際租金；租賃期間屆滿(mǎn)后應(yīng)采納市場(chǎng)租金。

4.若對(duì)該套住宅進(jìn)行房地產(chǎn)抵押估價(jià)，則估價(jià)對(duì)象范圍應(yīng)為（）。

A.該頂層住宅，不含屋頂廣告位的收益權(quán)

B.該頂層住宅和1/10屋頂廣告位的收益權(quán)

C.該頂層住宅和1/2屋頂廣告位的收益權(quán)

D.該頂層住宅和屋頂廣告位的收益權(quán)

『正確答案』A

『答案解析』抵押價(jià)值評(píng)估時(shí)，估價(jià)對(duì)象范圍為該頂層住宅，歸屬于該住宅的廣告位的收益權(quán)不

能單獨(dú)運(yùn)用、也不行以獨(dú)立變現(xiàn)，不屬于抵押估價(jià)的范圍。參見(jiàn)《房地產(chǎn)基本制度與政策》教材

P142o

（-）某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)接受托付，為征收補(bǔ)償須要而評(píng)估一處位于市區(qū)的平房?jī)r(jià)值。該房屋

登記建筑面積為200m，，帶有院落，建有圍墻，院內(nèi)有一口水井。征收確定公告后，業(yè)主在院內(nèi)自

行搭建了20m?的簡(jiǎn)易房。

5.本次估價(jià)的估價(jià)對(duì)象應(yīng)包括（）。

A.土地運(yùn)用權(quán)、平房、簡(jiǎn)易房、水井

B.土地運(yùn)用權(quán)、平房、水井

C.土地運(yùn)用權(quán)、平房、水井、圍墻

D.土地運(yùn)用權(quán)、平房、簡(jiǎn)易房、水井、圍墻

r正確答案』c

『答案解析』征收估價(jià)對(duì)象范圍包括合法的被征收建筑物及其占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地運(yùn)用權(quán)和其

他不動(dòng)產(chǎn)，不包括違法建筑和超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑。被征收房屋價(jià)值評(píng)估不得遺漏、虛構(gòu)評(píng)

估對(duì)象。

6.本估價(jià)項(xiàng)目最相宜采納的估價(jià)技術(shù)思路為（）。

A.采納批量估價(jià)方法進(jìn)行評(píng)估

B.采納標(biāo)準(zhǔn)價(jià)調(diào)整法進(jìn)行評(píng)估

C.選用相宜估價(jià)方法進(jìn)行個(gè)案評(píng)估

D.采納假設(shè)開(kāi)發(fā)法進(jìn)行個(gè)案評(píng)估

『正確答案』C

『答案解析』該平房帶有院落屬于個(gè)案，應(yīng)選用相宜估價(jià)方法進(jìn)行個(gè)案評(píng)估。

7.采納比較法估價(jià)時(shí)，相宜選為可比實(shí)例的是（）。

A.周邊帶院落的類(lèi)似平房

B.周邊不帶院落的類(lèi)似平房

C.周邊新建商品住宅

1）.周邊成套二手住宅

『正確答案』A

『答案解析』選取可比實(shí)例的要求之一是可比實(shí)例房地產(chǎn)應(yīng)與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)相像，詳細(xì)應(yīng)滿(mǎn)意

下列要求：與估價(jià)對(duì)象區(qū)位相近、與估價(jià)對(duì)象的用途相同、與估價(jià)對(duì)象的權(quán)利性質(zhì)相同、與估價(jià)

對(duì)象的檔次相當(dāng)、與估價(jià)對(duì)象的規(guī)模相當(dāng)。本題中，估價(jià)對(duì)象是帶有院落的平房，因此應(yīng)選擇周

邊帶院落的類(lèi)似平房作為可比實(shí)例。

（三）甲公司擁有總建筑面積為5230m，、土地面積為10000nf的廠區(qū)，土地性質(zhì)為出讓工業(yè)用

地。廠區(qū)圍墻內(nèi)建有5棟建筑物，其中，一棟辦公用房，建筑面積為2000m'；兩棟生產(chǎn)車(chē)間，建筑

面積均為1500m!；鍋爐房和門(mén)衛(wèi)房各一棟，建筑面積分別為200m\30m2?2023年11月甲公司因

籌措資金須要向銀行申請(qǐng)了抵押貸款，還款方式為按月等額還款，還款期限至2023年12月。

2023年10月甲公司將廠區(qū)全部出租給乙公司運(yùn)用，租期10年，每年租金固定不變。乙公司承

租后經(jīng)甲公司同意臨時(shí)加建了一棟職工宿舍樓。2023年7月，甲公司因債務(wù)問(wèn)題擬轉(zhuǎn)讓該廠區(qū)。

8.若甲公司抵押貸款時(shí)以整體房地產(chǎn)作為抵押物，最相宜采納的估價(jià)方法為（）。

A.比較法和收益法

B.成本法和假設(shè)開(kāi)發(fā)法

C.比較法和成本法

D.收益法和成本法

『正確答案』D

『答案解析』工業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)采納較多的是成本法；甲公司將廠區(qū)全部出租給乙公司運(yùn)用，相

宜選用收益法估價(jià)，因此以整體房地產(chǎn)作為抵押物時(shí)，最相宜采納的估價(jià)方法為收益法和成本法。

9.若甲公司抵押貸款時(shí)以部分房地產(chǎn)作為抵押物，最相宜作為抵押物的是（）。

A.5棟共計(jì)5230m?的建筑物

B.10000土地運(yùn)用權(quán)

C.鍋爐房和門(mén)衛(wèi)房的建筑物及其分?jǐn)偟耐恋剡\(yùn)用權(quán)

D.生產(chǎn)車(chē)間的建筑物及其分?jǐn)偟耐恋剡\(yùn)用權(quán)

『正確答案』D

『答案解析』以出讓方式取得的國(guó)有土地運(yùn)用權(quán)抵押的，應(yīng)當(dāng)將抵押時(shí)該國(guó)有土地上的房屋同時(shí)

抵押；以依法取得的國(guó)有土地上的房屋抵押的，該房屋占用范圍內(nèi)的國(guó)有土地運(yùn)用權(quán)同時(shí)抵押。

10.甲公司轉(zhuǎn)讓該廠區(qū)時(shí)，評(píng)估其轉(zhuǎn)讓價(jià)值的內(nèi)涵為（）。

A.土地運(yùn)用權(quán)價(jià)值及全部建筑價(jià)值

B.全部房地產(chǎn)價(jià)值-房地產(chǎn)因抵押、出租造成的價(jià)值減損額

C.合法產(chǎn)權(quán)的全部房地產(chǎn)價(jià)值-承租人權(quán)益損失-貸款余額

D.合法產(chǎn)權(quán)的全部房地產(chǎn)價(jià)值-承租人租金損失-貸款余額

『正確答案』C

r答案解析』轉(zhuǎn)讓價(jià)值=合法產(chǎn)權(quán)下的全部房地產(chǎn)價(jià)值-承租人權(quán)益損失-貸款余額。

三、下列房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告存在多處錯(cuò)誤，請(qǐng)指明其中的13處（每指明一處錯(cuò)誤得3分，本題

全對(duì)得40分。請(qǐng)?jiān)诖痤}紙上作答。每個(gè)錯(cuò)誤對(duì)應(yīng)一個(gè)序號(hào)，未將錯(cuò)誤內(nèi)容寫(xiě)在序號(hào)后面空格處的不

計(jì)分）

房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告

估價(jià)項(xiàng)目名稱(chēng)：XX市XX區(qū)XX路19號(hào)樓第10層房

地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估

估價(jià)托付人：XXX集團(tuán)有限公司

房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)：XXX房地產(chǎn)估價(jià)有限公司

注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師：XXX（注冊(cè)號(hào)XXX）XXX

（注冊(cè)號(hào)XXX）

估價(jià)作業(yè)期：2023年12月1日—2023年12月5日…

估價(jià)報(bào)告編號(hào)：XXX（房估）（抵）字第XXX號(hào)

致估價(jià)托付人函

XXX集團(tuán)有限公司：

受貴公司托付，我公司對(duì)XXX集團(tuán)有限公司位于XX市XX區(qū)XX路19號(hào)樓第十層，總建筑

面積為2026.77m?的辦公房地產(chǎn)（產(chǎn)權(quán)證號(hào)：XX房權(quán)證第XX號(hào)）的抵押價(jià)值進(jìn)行了評(píng)估。

估價(jià)目的：為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度供應(yīng)參考依據(jù)而評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值。

價(jià)值時(shí)點(diǎn)：2023年12月1日。

價(jià)值類(lèi)型：房地產(chǎn)抵押價(jià)值。

注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師依據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，依據(jù)估價(jià)程序，選用相宜的估價(jià)方法進(jìn)行測(cè)

算，并在綜合分析影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的基礎(chǔ)上，確定估價(jià)對(duì)象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)未設(shè)立優(yōu)先受償權(quán)下的

價(jià)值為人民幣110975791元，至價(jià)值時(shí)點(diǎn)，房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的估價(jià)對(duì)象法定優(yōu)先受償款為零，故

估價(jià)對(duì)象的抵押價(jià)值為110975791元（大寫(xiě)：人民幣壹億壹仟零玖拾柒萬(wàn)伍仟柒佰玖拾壹元整），

按建筑面積計(jì)抵押價(jià)值單價(jià)為54755元/m）

（隨函附估價(jià)結(jié)果報(bào)告和估價(jià)技術(shù)報(bào)告各兩份）

XXX房地產(chǎn)估價(jià)有限公司XX分公司（公章）

法定代表人：XXX

2023年12月5日

【參考答案】

1.封面中的“估價(jià)作業(yè)期”應(yīng)為“估價(jià)報(bào)告出具日期”。

2.在致估價(jià)托付人函中應(yīng)明確選用的估價(jià)方法。

3.致函方應(yīng)為X房地產(chǎn)估價(jià)有限公司而不是分公司。

分公司作為總公司的一個(gè)分支機(jī)構(gòu)，是不具有獨(dú)立法人資格的，也不能獨(dú)立擔(dān)當(dāng)債務(wù)，所以一

般是沒(méi)有資質(zhì)的；但若總公司有相應(yīng)資質(zhì)，是可以授權(quán)分公司參加的。

書(shū)目（略）

注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師聲明（略）

估價(jià)假設(shè)和限制條件（略）

估價(jià)結(jié)果報(bào)告

一、估價(jià)托付人（略）

二、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)（略）

三、估價(jià)目的

為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度供應(yīng)參考依據(jù)而評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值。

四、估價(jià)對(duì)象

L估價(jià)對(duì)象范圍

估價(jià)對(duì)象為坐落于XX市XX區(qū)XX路19號(hào)樓第10層的整層辦公用房，總建筑面積為

2026.77m2,本次評(píng)估不包括動(dòng)產(chǎn)、債權(quán)債務(wù)等其他財(cái)產(chǎn)或權(quán)益。

2.估價(jià)對(duì)象基本概況

(1)土地基本狀況

估價(jià)對(duì)象所在大樓用地坐落于XX市XX區(qū)XX路，四至為：南至XX路，西至XX路，北至

小巷，東至小巷，宗地形態(tài)規(guī)整，土地運(yùn)用期限至2055年4月1日，土地開(kāi)發(fā)程度為宗地內(nèi)，外達(dá)

到“七通一平”。

(2)建筑物基本狀況

估價(jià)對(duì)象所處的XX區(qū)XX路19號(hào)樓，現(xiàn)用名稱(chēng)為XX中心，地下4層，地上37層，總建筑

面積為105000m',采納鋼架結(jié)構(gòu)及無(wú)柱式設(shè)計(jì)，電梯分區(qū)設(shè)置，客梯16部，貨梯2部，集中式中

心空調(diào)，整棟大廈擁有智能限制系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)視系統(tǒng)、門(mén)傳感器監(jiān)視系統(tǒng)、應(yīng)急電源、照明和

擴(kuò)音系統(tǒng)、智能火警檢測(cè)系統(tǒng)、自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)等。該中心于2023年8月竣工交付運(yùn)用，目前維

護(hù)保養(yǎng)狀況良好。

估價(jià)對(duì)象外立面采納石材與高檔LOW-E玻璃幕墻，大堂挑高6米，采納進(jìn)口高檔石材裝修，花

崗石柱體及墻面，藝術(shù)造型吊頂，標(biāo)準(zhǔn)層電梯間采納高檔進(jìn)口大理石，地面采納高檔地毯，由XX

物業(yè)管理有限公司管理。

估價(jià)對(duì)象位于19號(hào)樓第10層，總建筑面積為2026.77m2,層高3.2m,已作一般辦公房室內(nèi)裝

修：墻面乳膠漆，地面部分瓷磚、部分地板、部分地毯，頂棚部分燈池吊頂，部分礦棉板吊頂。

(3)權(quán)屬基本狀況

依據(jù)估價(jià)托付人供應(yīng)的相關(guān)資料，估價(jià)對(duì)象土地用途為辦公，目前為XXX集團(tuán)有限公司全部,

產(chǎn)權(quán)證號(hào)為XX房權(quán)證第XX號(hào)，估價(jià)對(duì)象未設(shè)立抵押權(quán)等他項(xiàng)權(quán)利。

4.估價(jià)對(duì)象中未說(shuō)明估價(jià)對(duì)象是否有共有權(quán)、租賃、用益物權(quán)、其他特別狀況說(shuō)明。

5.估價(jià)對(duì)象中未說(shuō)明估價(jià)對(duì)象房屋用途和土地運(yùn)用人。

五、價(jià)值時(shí)點(diǎn)

依據(jù)《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)看法》，本次價(jià)值時(shí)點(diǎn)為完成估價(jià)對(duì)象實(shí)地勘查之日，即2023年

12月1日。

六、價(jià)值類(lèi)型

房地產(chǎn)抵押價(jià)值(定義略)

七、估價(jià)依據(jù)

1.法律、法規(guī)、規(guī)范性文件(略)

2.技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)

(1)中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》(GB/T50291-1999)

(2)中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)基本術(shù)語(yǔ)標(biāo)準(zhǔn)》(GB/T50899-2023)

(3)《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)看法》(建住房[2023]8號(hào))

(4)《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引》(銀監(jiān)發(fā)[2023]57號(hào))

3.估價(jià)托付人供應(yīng)的相關(guān)資料(略)

4.估價(jià)機(jī)構(gòu)市場(chǎng)調(diào)查及實(shí)地查勘獲得的相關(guān)資料(略)

5.估價(jià)機(jī)構(gòu)搜集整理的其他相關(guān)資料(略)

八、估價(jià)原則(略)

九、估價(jià)方法

經(jīng)估價(jià)方法適用性分析，確定采納比較法和收益法為本項(xiàng)目的估價(jià)方法。

(估價(jià)方法定義略)

6.應(yīng)依據(jù)中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》(GB/T50291-2023)而不是中華人民

共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》（GB/T50291—1999）?

7.估價(jià)方法中應(yīng)詳細(xì)說(shuō)明所選用估價(jià)方法的理由。

十、估價(jià)結(jié)果

注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師依據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，依據(jù)估價(jià)程序，選用比較法、收益法進(jìn)行測(cè)

算，并在綜合分析影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的基礎(chǔ)上，確定估價(jià)對(duì)象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)

下的價(jià)值為人民幣110975791元，至價(jià)值時(shí)點(diǎn)，房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的估價(jià)對(duì)象法定優(yōu)先受償款為零,

故估價(jià)對(duì)象的抵押價(jià)值為110975791元（大寫(xiě)：人民幣壹億壹仟零玖拾柒萬(wàn)伍仟柒佰玖拾壹元整），

單位建筑面積抵押價(jià)值為54755元/Hi?。

十一、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師

姓名注冊(cè)號(hào)蓋章日期

XXXXXX2023年12月5日

XXXXXX2023年12月5日

8.估價(jià)結(jié)果報(bào)告中注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)親筆簽名，不能用蓋章代替簽名。

十二、實(shí)地查勘期

2023年12月1日

十三、估價(jià)作業(yè)期

2023年12月1日至2023年12月5日

十四、變現(xiàn)實(shí)力分析（略）

十五、風(fēng)險(xiǎn)提示（略）

估價(jià)技術(shù)報(bào)告

一、估價(jià)對(duì)象描述與分析（略）

二、市場(chǎng)背景描述與分析（略）

三、估價(jià)對(duì)象最高最佳利用分析（略）

四、估價(jià)方法適用性分析（略）

五、估價(jià)測(cè)算過(guò)程

1.比較法（定義及公式略）

（1）可比實(shí)例選取

可比實(shí)例選取過(guò)程及來(lái)源（略），估價(jià)對(duì)象及可比實(shí)例狀況見(jiàn)下表：

項(xiàng)目估價(jià)對(duì)象可比實(shí)例A可比實(shí)例B可比實(shí)例C

物業(yè)名稱(chēng)義X中心10層X(jué)X大廈11層X(jué)X大廈15層X(jué)X中心18層

建筑面積

2026.7719852050580

（m2）

成交日期2023.12.12023.11.252023.11.42023.11.15

成交單價(jià)（元/#）570006100059000

9.可比實(shí)例C規(guī)模與估價(jià)對(duì)象不相當(dāng)，不能作為可比實(shí)例。

（2）可比實(shí)例狀況說(shuō)明

將可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象進(jìn)行比較分析，比較因素及說(shuō)明見(jiàn)下表。

表2估價(jià)對(duì)象及可比實(shí)例狀況說(shuō)明表

比較因素估價(jià)對(duì)象可比實(shí)例A可比實(shí)例B可比實(shí)例C

XX區(qū)XX樓XXXX區(qū)XX樓XXXX區(qū)XX樓XXXX區(qū)XX樓XX

坐落位置

路19號(hào)樓路25號(hào)樓路26號(hào)樓路19號(hào)樓

物業(yè)名稱(chēng)XX中心十層X(jué)X大廈十一層X(jué)X大廈十五層X(jué)X中心十八層

價(jià)成交待估570006100059000

格單元/

內(nèi)（元

涵/m2）

付款

正常正常正常正常

方式

交交易

-正常正常正常

易狀況

狀成交

2023.12.12023.11.252023.11.42023.11.15

況II期

旁邊有XX中心、旁邊有XX中心、

區(qū)域旁邊有XX中心、X旁邊荷XX中心、X

XX大廈、XX體XX大廈、XX體

繁華X大廈、XX體育X大廈、XX體育

育館，市政配套完育館，市政配套完

程度館，市政配套完善館，市政配套完善

善善

交通旁邊有多條公交線(xiàn)旁邊有多條公交線(xiàn)旁邊有多條公交線(xiàn)旁邊有多條公交線(xiàn)

區(qū)便捷路：距地鐵X號(hào)線(xiàn)路：距地鐵X號(hào)線(xiàn)義路：距地鐵X號(hào)線(xiàn)路：距地鐵義號(hào)線(xiàn)X

位網(wǎng):度XX站100mX站120mXX站130mX站100m

狀外部

況配套

設(shè)施公共配套完善公共配套完善公共配套完善公共配套完善

A/

兀備

度

區(qū)域

旁邊有XX公園旁邊有XX公園旁邊有XX公園旁邊有XX公園

環(huán)境

權(quán)用途辦公辦公辦公辦公

益

運(yùn)用

狀39.33年38年38年39.33年

年限

況

電梯（客梯16個(gè)，電梯（客梯21個(gè)，電梯（客梯17個(gè)，電梯（客梯16個(gè)，

貨梯2個(gè)）、中心貨梯4個(gè)）、中心空貨梯6個(gè)）、中心貨梯2個(gè)）、中心空

設(shè)施

空調(diào)。消防設(shè)施，調(diào)。消防設(shè)施，高速空調(diào)。消防設(shè)施，調(diào)。消防設(shè)施，高速

設(shè)備

高速光纖接入，地光纖接入，地下停車(chē)高速光纖接入，地光纖接入，地下停車(chē)

下停車(chē)場(chǎng)（385個(gè)）場(chǎng)（373個(gè)）下停車(chē)場(chǎng)（376個(gè)）場(chǎng)（385個(gè)）

物業(yè)

實(shí)好好好好

管理

物

樓層10層11層15層18層

狀

，公局

況3.23.23.23.2

/m

平面

規(guī)整規(guī)整規(guī)整規(guī)整

布局

建筑

面積2026.7719852050580

/m2

內(nèi)部

高檔高檔高檔毛坯

裝修

10.辦公用房區(qū)位因素不應(yīng)包括“區(qū)域繁華程度”，可用“商務(wù)辦公氛圍或聚集度”代替。

11.樓層屬于區(qū)位狀況因素不是實(shí)物狀況因素。

12.未說(shuō)明可比實(shí)例總樓層。

(3)建立比較基礎(chǔ)

估價(jià)對(duì)象與可比實(shí)例的付款方式均為一次性付款，幣種為人民幣，計(jì)價(jià)方式按建筑面積計(jì)價(jià)，

價(jià)格內(nèi)涵一樣。

(4)交易狀況修正

各可比實(shí)例均為正常交易，交易狀況無(wú)需修正。

(5)市場(chǎng)狀況調(diào)整

市場(chǎng)狀況調(diào)整是將實(shí)例在成交日期的價(jià)格調(diào)整為價(jià)值時(shí)點(diǎn)的價(jià)格。估價(jià)對(duì)象價(jià)值時(shí)點(diǎn)與可比實(shí)

例成交日期接近，且該區(qū)域辦公室用房市場(chǎng)價(jià)格平穩(wěn)，市場(chǎng)狀況無(wú)需調(diào)整。

(6)房地產(chǎn)狀況調(diào)整

依據(jù)估價(jià)對(duì)象與比較實(shí)例各比較因素的詳細(xì)狀況，將各項(xiàng)因素分為好、較好、一般、稍差、差

五個(gè)等級(jí)，以估價(jià)對(duì)象為基準(zhǔn)，每相差一個(gè)等級(jí)結(jié)合詳細(xì)狀況調(diào)整+1或-1,編制比較因素分析表

(表3)、比較因素調(diào)整系數(shù)表(表4)如下。

表3比較因素分析表

比較因素估價(jià)對(duì)象可比實(shí)例A可比實(shí)例B可比實(shí)例C

區(qū)域繁華程度好好好好

交通便捷程度一般股好一般

區(qū)位狀況

公共設(shè)施完備度1好好好好

區(qū)域環(huán)境好好好好

用途辦公辦公辦公辦公

權(quán)益狀況

運(yùn)用年限39.33年38年38年39.33年

設(shè)備設(shè)施一般好較好一般

物業(yè)管理好好好好

樓層10111518

實(shí)物狀況層高好好好好

平而布局好好好好

建筑面積/UI?2026.7719852050580

內(nèi)部裝修好好好一般

表4比較因素調(diào)整系數(shù)

比較因素估價(jià)對(duì)象可比實(shí)例A可比實(shí)例B可比實(shí)例C

交易狀況一100100100

交易日期100100100100

區(qū)域繁華程度100100100100

交通便捷程度100100102100

區(qū)位狀況

公共設(shè)施完備度100100100100

區(qū)域環(huán)境100100100100

用途100100100100

權(quán)益狀況

運(yùn)用年限1009999100

設(shè)施設(shè)備100102101100

物業(yè)管理100100100100

樓層10()99102101

實(shí)物狀況層高100100100100

平面布局100100100100

建筑面積100100100100

內(nèi)部裝修10010010098

13.建立比較基礎(chǔ)中缺“統(tǒng)一財(cái)產(chǎn)范圍"和''統(tǒng)一稅費(fèi)負(fù)擔(dān)”的說(shuō)明。

14.可比實(shí)例A交通便捷程度比估價(jià)對(duì)象略差，比較因素不應(yīng)與估價(jià)對(duì)象相同。

15.可比實(shí)例B交通便捷程度比估價(jià)對(duì)象略差，比較因素不應(yīng)比估價(jià)對(duì)象好。

16.可比實(shí)例C為毛坯房，與估價(jià)對(duì)象高檔裝修標(biāo)準(zhǔn)相差懸殊，“一般”與“好”的差距明顯不

符。

17.可比實(shí)例A樓層調(diào)整系數(shù)應(yīng)大于100,可為101,不能為99。（前提是各可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)

象總樓層一樣）

（7）可比實(shí)例比較價(jià)值測(cè)算

表5可比實(shí)例比較價(jià)值測(cè)算

調(diào)整因素可比實(shí)例A可比實(shí)例B可比實(shí)例C

交易單價(jià)/（元/m?）570006100059000

交易時(shí)間100/100100/100100/100

交易狀況100/100100/100100/100

區(qū)位因素100/100100/102100/100

權(quán)益因素100/99100/99100/100

100/102100/101100/100

實(shí)物狀況100/99100/102100/104

100/100100/100100/98

可比實(shí)例比較價(jià)值/（元/in?）570175863757889

估價(jià)對(duì)象評(píng)估單價(jià)/（元/m?）57848

18.未說(shuō)明區(qū)位狀況、權(quán)益狀況和實(shí)物狀況各子項(xiàng)調(diào)整系數(shù)各自的權(quán)重。

（8）求取比較價(jià)值（單價(jià)）

經(jīng)過(guò)比較分析，認(rèn)為三個(gè)可比實(shí)例的價(jià)格經(jīng)過(guò)修正、調(diào)整后的結(jié)果相近，且符合市場(chǎng)客觀狀況,

故以三者的簡(jiǎn)潔算術(shù)平均值確定最終比較價(jià)值。即：

最終比較價(jià)值=（57017+58637+57889）+3=57848（元/n?）

2.收益法

（1）收益法定義及計(jì)算公式

收益法是預(yù)料估價(jià)對(duì)象的將來(lái)收益，利用酬勞率或資本化率、收益乘數(shù)將將來(lái)收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值

得到估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格的方法。

采納酬勞資本化法、全剩余壽命模式進(jìn)行測(cè)算，其計(jì)算公式為：

式中V—收益價(jià)值（元或元/m?）;

Ai—將來(lái)第i年的凈收益(元或元/m?)；

Yi一將來(lái)第i年的酬勞率(%);

n—收益期(年)。

(2)租金收入

經(jīng)過(guò)測(cè)算確定估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)租金為342.6元/(n??月)。(測(cè)算過(guò)程略)

(3)有效出租面積的確定

注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師經(jīng)過(guò)對(duì)周邊市場(chǎng)的調(diào)查，周邊同類(lèi)型的辦公用房一般按其產(chǎn)權(quán)登記的建筑面

積為出租面積，因此確定估價(jià)對(duì)象的出租面積為其《房屋全部權(quán)證》上登記的建筑面積2026.77m)

(4)其他收入

經(jīng)測(cè)算估價(jià)對(duì)象其他收入為15.42元/(m??年)。

(測(cè)算過(guò)程略)

(5)空置率

據(jù)了解XX區(qū)辦公用房近期的市場(chǎng)平均空置率在

3%?7%。估價(jià)對(duì)象位于XX區(qū)重要的商務(wù)辦公區(qū)，四周人流密集，商務(wù)辦公氣氛好，該區(qū)域內(nèi)

辦公用房租賃狀況良好，考慮到估價(jià)對(duì)象的實(shí)際狀況，取空置率為5%。

(6)年有效毛收入

單位面積年有效毛收人=(潛在毛租金收入X12+其他收入)X(1—空置率)=(342.6X12

+15.42)X(1-5%)=3920.29(元/m??年)

(7)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用

依據(jù)合同租金的內(nèi)涵，估價(jià)對(duì)象的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用包括管理費(fèi)、房屋修理費(fèi)、房產(chǎn)稅、租賃稅費(fèi)、房

屋保險(xiǎn)等。依據(jù)市場(chǎng)調(diào)查確定估價(jià)對(duì)象年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為864.83元/(m，?年)。(測(cè)算過(guò)程略)

19.缺收租損失率的說(shuō)明或者說(shuō)沒(méi)有考慮收租損失。

20.如有租賃合同且合同合理，則在租約期內(nèi)應(yīng)采納合同租金，租約期外應(yīng)采納市場(chǎng)租金計(jì)算。

(8)年凈收益

估價(jià)對(duì)象年凈收益=年有效毛收入一年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用=3920.29-864.83=3055.46(元/m??年)

(9)酬勞率

采納累加法確定酬勞率為7.25%。

21.酬勞率的確定未說(shuō)明理由或者說(shuō)缺少酬勞率確定過(guò)程。

22.未說(shuō)明酬勞率是預(yù)料值。

(10)收益期

估價(jià)對(duì)象建成于2023年，至價(jià)值時(shí)點(diǎn)已運(yùn)用7年，估價(jià)對(duì)象為鋼混結(jié)構(gòu)，房屋耐用年限為60

年，則房屋剩余運(yùn)用年限為53年，估價(jià)對(duì)象土地的運(yùn)用年限為50年，截至價(jià)值時(shí)點(diǎn)剩余運(yùn)用年限

為39.33年，依據(jù)孰短原則，確定估價(jià)對(duì)象的收益期為39.33年。

23.估價(jià)對(duì)象建成于2023年8月，剩余經(jīng)濟(jì)壽命應(yīng)為52年多。

24.結(jié)果報(bào)告中說(shuō)估價(jià)對(duì)象為鋼架結(jié)構(gòu)，此處說(shuō)估價(jià)對(duì)象為鋼混結(jié)構(gòu)，說(shuō)法不一樣。

(11)凈收益改變趨勢(shì)

估價(jià)對(duì)象建位于XX中心大廈內(nèi)，設(shè)定其可持續(xù)經(jīng)營(yíng)，預(yù)料其發(fā)展前景良好。據(jù)調(diào)查XX區(qū)同

地段同類(lèi)型寫(xiě)字樓物業(yè)年租金及費(fèi)用改變狀況，確定估價(jià)對(duì)象凈收益增長(zhǎng)率為2%。

F=J/(r-g)x(l-((l+8Xl*Y)r)

-3055.46*(7.25%-2%)x{l-[(1+2%乂”725%)1aM

-50115(元餐。

25.抵押目的估價(jià)遵循謹(jǐn)慎原則，在確定凈收益和凈收益流模式時(shí)應(yīng)保守估計(jì)。

26.未說(shuō)明在土地運(yùn)用權(quán)出讓合同中約定不行約期。

27.未說(shuō)明在土地運(yùn)用權(quán)到期后對(duì)收回的建筑物不予補(bǔ)償。

六、估價(jià)結(jié)果確定

1.未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)值

經(jīng)測(cè)算，兩種估價(jià)方法的結(jié)果見(jiàn)下表。

序號(hào)估價(jià)方法測(cè)算單元/（元/Hl?）

1比較法57848

2收益法50115

對(duì)測(cè)算結(jié)果進(jìn)行校核和比較分析后，結(jié)合估價(jià)師閱歷，確定采納加權(quán)算術(shù)平均法定估價(jià)對(duì)象的

價(jià)值，比較法權(quán)重取60%,收益法取40%（權(quán)重確定理由略），估價(jià)結(jié)果為：

估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)單價(jià)=57848X6096+50115X40%=54755（元/m?）

估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)總價(jià)=54755X2026.77=110975791（元）

2.房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款

法定優(yōu)先受償權(quán)是指假定在價(jià)值時(shí)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，已存在的依法優(yōu)先于本次抵押貸款受償?shù)?/p>

款額，包括已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額、發(fā)包人拖欠承包人建設(shè)工程價(jià)款、其他法定優(yōu)先受償款。

依據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)師調(diào)查，至價(jià)值時(shí)點(diǎn)，估價(jià)對(duì)象未設(shè)定抵押，也不存在其他法定優(yōu)先受償款。

3.確定房地產(chǎn)抵押價(jià)值

房地產(chǎn)抵押總價(jià)值=假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的價(jià)值一房地產(chǎn)估價(jià)的法定優(yōu)先受償款=

110975791-0=110975791（元）。

經(jīng)測(cè)算，確定估價(jià)對(duì)象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)抵押價(jià)值為人民幣110975791元（大寫(xiě)：人民幣壹

億壹仟零玖拾柒萬(wàn)伍仟柒佰玖拾壹元整），按建筑面積抵押價(jià)值為54755元/rA

附件

1.估價(jià)托付書(shū)復(fù)印件

2.估價(jià)對(duì)象位置示意圖

3.估計(jì)對(duì)象實(shí)地查勘狀況和相關(guān)照片

4.房地產(chǎn)權(quán)屬證明復(fù)印件

5.房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件

6.房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書(shū)復(fù)印件

7.注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)證書(shū)復(fù)印件

28.附件中缺估價(jià)對(duì)象法定優(yōu)先受償款調(diào)查狀況說(shuō)明。

29.附件中缺可比實(shí)例位置圖和外觀照片。

30.專(zhuān)業(yè)幫助狀況和相關(guān)專(zhuān)業(yè)看法

【參考答案】

1.封面中的“估價(jià)作業(yè)期”應(yīng)為“估價(jià)報(bào)告出具日期”。

2.在致估價(jià)托付人函中應(yīng)明確選用的估價(jià)方法。

3.致函方應(yīng)為X房地產(chǎn)估價(jià)有限公司而不是分公司。

4.估價(jià)對(duì)象中未說(shuō)明估價(jià)對(duì)象是否有共有權(quán)。

5.估價(jià)對(duì)象中未說(shuō)明估價(jià)對(duì)象房屋用途和土地運(yùn)用人。

6.應(yīng)依據(jù)中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》（GB/T50291-2023）而不是中華人民

共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》（GB/T50291—1999）?

7.估價(jià)方法中應(yīng)詳細(xì)說(shuō)明所選用估價(jià)方法的理由。

8.估價(jià)結(jié)果報(bào)告中注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)親筆簽名，不能用蓋章代替簽名。

9.可比實(shí)例C規(guī)模與估價(jià)對(duì)象不相當(dāng)，不能作為可比實(shí)例。

10.辦公用房區(qū)位因素不應(yīng)包括“區(qū)域繁華程度”，可用“商務(wù)辦公氛圍或聚集度”代替。

11.樓層屬于區(qū)位狀況因素不是實(shí)物狀況因素。

12.未說(shuō)明可比實(shí)例總樓層。

13.建立比較基礎(chǔ)中缺“統(tǒng)一財(cái)產(chǎn)范圍”和“統(tǒng)一稅費(fèi)負(fù)擔(dān)”的說(shuō)明。

14.可比實(shí)例A