道縣市場調(diào)研報告

道縣房地產(chǎn)市場調(diào)查及分析項目提案銳智營銷唐洪亮150074619991道縣房地產(chǎn)市場調(diào)查及分析序言

本次研究主要目的是希望通過對道縣宏觀經(jīng)濟狀況研究、道縣城區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展狀況和發(fā)展規(guī)律的研究，分析道縣經(jīng)濟發(fā)展規(guī)律、商品房市場供求情況，整體預測其房產(chǎn)市場的變動趨勢，同時結合供求狀況尋找項目的市場機會點，結合當?shù)爻鞘幸?guī)劃對項目進行整體定位，確定項目總體發(fā)展規(guī)模、開發(fā)進度，并對其進行經(jīng)濟測算，為以后項目的營銷策劃等提供客觀依據(jù)。銳智營銷2

本房地產(chǎn)市場調(diào)查一手資料主要是通過我公司對當?shù)厥袌鰧嵉卣{(diào)查及對消費者需求的統(tǒng)計取得，主要以我公司現(xiàn)代理的松林苑項目及其他項目有關數(shù)據(jù)取得，調(diào)查二手資料主要來源于當?shù)亟y(tǒng)計局、國土局等相關政府部門。道縣房地產(chǎn)市場調(diào)查及分析資料來源銳智營銷3道縣房地產(chǎn)市場調(diào)查及分析通過對項目方案的投資成本預算、售價分析，建立資金流量模型，整體預測其綜合投資回報水平。研究方法基于道縣房地產(chǎn)市場供應與潛在客戶需求的深入調(diào)查分析，通過對供應和需求兩方面變化趨勢的研究，為本項目的功能布局、物業(yè)配比等提供客觀依據(jù)。通過對本項目地塊特征、市政規(guī)劃等的分析，確定未來客戶群、用地布局、建筑類型、開發(fā)進度等計劃。銳智營銷4道縣房地產(chǎn)市場調(diào)查及分析研究框架銳智營銷5道縣房地產(chǎn)市場調(diào)查及分析第三步，項目市場分析。在項目市場的層次上，根據(jù)以前對市場潛力的估計，進行競爭對手的分析，估計本項目的市場占有率；同時進行消費者的研究，以確定本項目的競爭特點。研究框架第一步，地區(qū)市場分析。將專業(yè)市場（房產(chǎn)市場）在道縣整個地區(qū)經(jīng)濟中，考察其地位和狀況，找出影響這個市場變化的主要因素。并通過直接或間接資料分析，對地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展進行預測，從而發(fā)現(xiàn)它對專業(yè)物業(yè)市場的影響，例如通過人口、收入等資料，推算對專業(yè)物業(yè)的需求增量。第二步，專業(yè)市場分析。在專業(yè)市場的層次上，進行市場細分，然后對各子市場的物業(yè)的供給量和需求量進行對比預測，從而發(fā)現(xiàn)各子市場的需求潛力及分布情況。在本研究中主要分析住宅子市場。銳智營銷6道縣房地產(chǎn)市場調(diào)查及分析研究模式研究目的確定目標客戶群面積戶型配比房產(chǎn)價格定位GDP變化及其預測物業(yè)供需狀況物業(yè)需求量預測土地供應量經(jīng)濟增長刺激需求人口及其發(fā)展規(guī)劃人均居住面積變化價格預測消費者需求調(diào)查物業(yè)供應市場調(diào)查SWOT分析項目定位供需對比分析項目測算項目銷售節(jié)奏銷售進度預測人口增長新增的住宅需求求銳智營銷7目錄道縣房地產(chǎn)市場分析道縣概況當?shù)亟?jīng)濟分析土地情況分析項目位置及SWOT分析道縣房地產(chǎn)市場調(diào)查及分析當?shù)鼐幼…h(huán)境分析總結銳智營銷8道縣概況道縣房地產(chǎn)市場調(diào)查及分析銳智營銷9區(qū)位道縣位于湖南南部，緊鄰廣東、廣西，素有“襟帶兩廣，屏蔽三湘”之稱。是湖南通往廣東、廣西、海南及西南地區(qū)的交通要塞，是珠三角產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的承接基地，成為湘南改革開放的重要前沿，對沿海發(fā)達地區(qū)的資金流、信息流等要素具有良好的吸納作用，在推進“泛珠三角”區(qū)域協(xié)作中，發(fā)揮了承東啟西、通南達北的樞紐作用。被稱為沿海的內(nèi)地、內(nèi)地的前沿。人口道縣轄9個鎮(zhèn)、13個鄉(xiāng)、2個街道辦事處,總面積2442平方公里，擁有人口69.07萬。縣人民政府現(xiàn)駐道江鎮(zhèn)濂溪辦事處。道縣房地產(chǎn)市場調(diào)查及分析銳智營銷10交通運輸?shù)揽h的交通四通八達。國道207線、省道323、325線從縣城通過，洛湛鐵路已建成通車，廈蓉、道賀高速交匯于道縣，現(xiàn)已進行路面施工階段。發(fā)達的公路及鐵路網(wǎng)框架，構成了道縣獨特的立體交通格局。道縣土地寬廣肥沃，氣候溫暖濕潤，年均氣溫18.6度，年降水量1503毫米，年日照時數(shù)1599.6小時，無霜期309天，被專家譽為“天然溫室”。道縣房地產(chǎn)市場調(diào)查及分析自然氣候銳智營銷11道縣房地產(chǎn)市場調(diào)查及分析城區(qū)規(guī)劃

道縣縣城采取“北拓、適擴東西”的城市發(fā)展方向。形成“一園一中心三廣場四大道”城市格局，即工業(yè)園（一園）、新行政中心（一中心）、敦頤廣場、邵基廣場和市政廣場（三廣場）、東洲大道、湘源大道、濱江大道和站前大道（四大道）?？h城南部形成一個以居住為主的綜合性組團；道州北路以行政辦公、居住為主的綜合性組團；縣城東部建設好教育文化體育新區(qū)及配套設施的建設；主城區(qū)向西發(fā)展一個站前新區(qū)，以商業(yè)、物流為主，建設新的商業(yè)中心；向北跳開耕地發(fā)展一個工業(yè)組團。逐步形成由老城中心、道州北路行政中心、城東片教育文化體育新區(qū)、城西站前商貿(mào)區(qū)和城北工業(yè)組團共同組成的組團式城市布局。銳智營銷12道縣房地產(chǎn)市場調(diào)查及分析道縣經(jīng)濟分析銳智營銷13道縣宏觀經(jīng)濟道縣房地產(chǎn)市場調(diào)查及分析宏觀經(jīng)濟狀況是一個城市或地區(qū)房地產(chǎn)市場的總體背景，是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基礎，也是影響一個項目定位和成敗的重要因素。因此，要真正把握一個城市或地區(qū)的房地產(chǎn)市場前景，不能脫離對宏觀經(jīng)濟形勢的正確認識。銳智營銷14道縣國民經(jīng)濟主要指標分析道縣房地產(chǎn)市場調(diào)查及分析國民生產(chǎn)總值

2010年，道縣國民經(jīng)濟仍然保持了較快的發(fā)展，2010年道縣全縣實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值79.16億元，比2009年增長14.7%。以下是歷年道縣國內(nèi)生產(chǎn)總值增長情況：79.1666.1760.09單位:億元資料來源:道縣統(tǒng)計局銳智營銷15道縣國民經(jīng)濟主要指標分析道縣房地產(chǎn)市場調(diào)查及分析國民生產(chǎn)總值預測以2011年政府報告中經(jīng)濟增長目標14.5%進行預測，至2011年道縣國內(nèi)生產(chǎn)總值有望達到90.6億元。90.660.0966.779.16銳智營銷16道縣人均GDP道縣房地產(chǎn)市場調(diào)查及分析2010年，道縣人均GDP達到12666元人民幣，根據(jù)道縣歷年統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，道縣社會財富正在迅速增加，居民的購買能力在逐步增強。100121135012666銳智營銷17道縣房地產(chǎn)市場調(diào)查及分析全社會固定資產(chǎn)投資和房地產(chǎn)投資情況

固定資產(chǎn)投資額的加大，形成了一個穩(wěn)定增長的內(nèi)需，產(chǎn)生了一大批新增的生產(chǎn)能力。2010年，道縣全社會固定資產(chǎn)投資繼續(xù)保持快速增長態(tài)勢，完成投資84.95億元，比2009年同期增長40.3%。其中房地產(chǎn)開發(fā)投資完成8.2億元，同比增長54.72%；從固定資產(chǎn)與房地產(chǎn)投資的比例來看：雖然與上年相比都有了很高的增長點，尤其是房地產(chǎn)開發(fā)的投資，比上年相比，有了很大的增長，足以證明道縣的房地產(chǎn)市場正處于一個急速上升的態(tài)勢，但房地產(chǎn)投資在固定資產(chǎn)投資所占比重始終不高。2009年，房地產(chǎn)投資比例為固定資產(chǎn)的8.75%，到2010年房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的9.65%，所以說道縣的房地產(chǎn)開發(fā)市場存在非常大的潛力和優(yōu)勢，開發(fā)商對道縣市場充滿了信心，也反映了房地產(chǎn)開發(fā)已成為道縣的經(jīng)濟熱點。此外，較高的房地產(chǎn)投資增長，預示著未來供應量的放量，市場競爭將日益加劇。銳智營銷18道縣房地產(chǎn)市場調(diào)查及分析社會消費品零售總額

近年來道縣社會消費品零售總額處于逐年遞增的趨勢，2009年社會消費品零售總額達到17.09億元，而2010年則達到了20.96億元，其平均增長率達到了19.6%。當然這不能排除全國物價上漲因素的影響,但其增漲的主要原因還在于道縣經(jīng)濟水平的逐步提高.銳智營銷19道縣房地產(chǎn)市場調(diào)查及分析道縣居民收入和消費比例分析城市居民可支配收入情況

由于道縣近年來宏觀經(jīng)濟發(fā)展較為穩(wěn)定，2008年以來GDP年增長率基本保持在14%以上，所以城鎮(zhèn)居民的可支配收入也呈現(xiàn)出大幅增長的態(tài)勢。2010年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達12666元，比上年增長11.59％，比2009年增加1316元。按照這一增漲幅度計算，估計2011年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入可達到14566元，而到2012年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入將達到17050元，收入的增加同時也刺激著消費的增加,人民生活水平將進一步提高，從長期來看有利于刺激當?shù)胤康禺a(chǎn)消費市場。銳智營銷20道縣房地產(chǎn)市場調(diào)查及分析道縣居民收入和消費比例分析居民消費支出與可支配收入比例分析2010年

2009年以前道縣城市居民的實際消費支出占到可支配收入的比例較高，實際比例數(shù)都在76%左右，而自2010年開始其比例略微有所下降，約為74%。另一方面我們從其可支配收入來看，這兩年也正是其可支配收入增幅較大的兩年，從這里也可反映出當?shù)鼐用裨谙M觀念上日趨理性化，已經(jīng)逐步從盲目型消費向理性投資轉(zhuǎn)變。銳智營銷21當?shù)鼐幼顩r分析道縣房地產(chǎn)市場調(diào)查及分析銳智營銷22道縣房地產(chǎn)市場調(diào)查及分析道縣城區(qū)現(xiàn)狀以緯一路為屆,以北為舊城區(qū)舊城區(qū)以清水河為屆,為橋西區(qū)和橋東區(qū),舊城區(qū)的建設以上世紀80年代的建筑為主,相對陳舊,整個城區(qū)給人以落后、破舊的感覺.目前市政府把城區(qū)建設的重點放在了緯一路以南的高新區(qū),市政府也即將從原來的長青路搬至高新區(qū).清水河是08年道縣政府重點改造工程,清水河沿岸的兩旁建筑已被列入拆遷范圍,勝利路的改造已經(jīng)在建設過程中。

鉆石路，也就是工業(yè)路，因道縣卷煙廠的鉆石香煙而命名，是一條以工業(yè)為主的街區(qū)，鉆石路兩邊多為規(guī)模較大的企業(yè)。目前，多數(shù)企業(yè)經(jīng)營不景氣，面臨轉(zhuǎn)型或轉(zhuǎn)產(chǎn)。銳智營銷23從以上的分析可以總結出，道縣的住宅市場正處于改舊換新,迅速發(fā)展的階段，當?shù)鼐用駥π^(qū)定位高檔,物業(yè)配套齊全,物業(yè)管理水平高檔的新的居住社區(qū)有強烈的愿望。舊城區(qū)的住宅多為90年以前的建筑,風格較陳舊,內(nèi)部設施老化,社區(qū)配套不齊全,物業(yè)管理水平較差,正處于舊城改造的規(guī)劃中.新城區(qū)住宅建筑規(guī)模雖然在逐步加大,但開發(fā)商水平都還停留在初級水平.結論：道縣房地產(chǎn)市場分析銳智營銷24道縣土地價格道縣房地產(chǎn)市場分析銳智營銷25道縣房地產(chǎn)市場調(diào)查及分析道縣2011年最新土地價格情況平均價格：在60~80萬左右最高價：在120萬，在新城區(qū)拍得注：根據(jù)地段不同，土地價格不同，新城區(qū)價格較高，一般在100萬以上；舊城區(qū)價格在70萬左右，需拆遷的生地，政府給15%左右的費用。2007年，緯二路，商業(yè)用地在126萬/畝，商住兩用在114萬/畝左右；銳智營銷26道縣房地產(chǎn)市場調(diào)查及分析道縣2011年最新土地價格情況我們的競拍土地位置位于湘源大道以南，道州北路以東，屬于新城區(qū)位置，占地面積40000平米左右，其拍賣價格為4030萬，每畝價格在67萬左右，地面成本約為1000元/平米。第五毛紡廠根據(jù)該區(qū)域的新建項目情況，多數(shù)為13層到18層之間的板式高層，以容積率3.0計算，本地塊的建筑面積大概為12萬平方米，那該地塊的樓面成本為340元/平米。該地塊的位置位于湘源大道以南，屬于道縣新城區(qū)政務中心區(qū)域，市場不太成熟但容易被客戶認可和追捧，所以適當開發(fā)部份的沿街商鋪，利潤會更大。銳智營銷27土地情況SWOT分析道縣房地產(chǎn)市場調(diào)查及分析銳智營銷28weakness劣勢opportunity機會threat威脅優(yōu)勢stength29位于道縣主要工業(yè)街區(qū)上，地理位置具有一定優(yōu)勢，有助于品牌推廣；項目所在位置處于老的商街商圈之內(nèi)，擁有先天的客戶資源；地處道縣新舊城區(qū)結合位置，鄰近清水河，開發(fā)潛力大。屬于倒閉工廠改造，易于拆遷建設；優(yōu)勢：道縣房地產(chǎn)市場調(diào)查及分析銳智營銷30道縣房地產(chǎn)市場分析劣勢：鉆石路屬于工廠較密集的地段，環(huán)境較差；周邊建設陳舊落后，需要投入較大的配套設施；土地價格較高，成本大，投入大；道縣房地產(chǎn)市場分析銳智營銷31機會：新城區(qū)的建設；發(fā)展已成趨勢；對面大型商場正在建設中，開發(fā)潛質(zhì)巨大?？赏瑫r進行住宅和商街的建設，回報豐厚；道縣房地產(chǎn)市場分析銳智營銷32威脅：距鐵路距離不足300米,將是對項目運作的最大影響;清河灣\新東亞時代廣場對本項目造成直接威脅。道縣房地產(chǎn)市場分析銳智營銷33競爭樓盤分析道縣房地產(chǎn)市場分析銳智營銷34住宅類位置建筑類型住宅價格商業(yè)價格銷售率奧林星城緯一路牛奶廠址處由部份多層及小高組成,多層均價2600元，小高均價3200元未定價多層基本售完,小高層剛剛起售新東亞時代廣場緯一路以南，經(jīng)三路與經(jīng)四路之間總建面23.8萬平米,小高層加商場加沿街商鋪及商街均價3200元未定價多層基本售完,小高層已售60%.清河灣高新區(qū)清水河南路11層、10層小高，加沿街商業(yè)均價3350元/未定價一期基本售完,二期正在熱銷中.岸尚·清城橋西區(qū)南城壕6號11層小高，