2019年城鄉(xiāng)規(guī)劃師《規(guī)劃實務(wù)》試題及答案(卷二)

2019年城鄉(xiāng)規(guī)劃師《規(guī)劃實務(wù)》試題及答案（卷二）案例A冶金建設(shè)工程有限公司總承包了某鋼7一一臺高爐的建筑安裝工程。為了保證1期，A冶金建設(shè)工程有限公司將高爐的附屬設(shè)備安裝分包給了具有相應(yīng)資質(zhì)的B冶金機電安裝有限公司。分包工程包括：供料系統(tǒng)、上料系統(tǒng)(帶式上料機及棧橋制作安裝)、熱風(fēng)爐系統(tǒng)和除塵系統(tǒng)。合同規(guī)定：所有分包工程均由B冶金機電安裝有限公司獨立組織實施;施工臨時設(shè)施由B冶金機電安裝有限公司自已負責(zé)。問題：(l)制定安全生產(chǎn)責(zé)任制應(yīng)遵循哪些原則?(2)A冶金建設(shè)工程有限公司和B冶金機電安裝有限公司項目經(jīng)理安全生產(chǎn)管理范圍是什么?他們都有哪些職責(zé)?(3)B冶金機電安裝有限公司所制定的高空作業(yè)安全措施不完善，應(yīng)該由誰來負責(zé)?為什么?(4)A冶金建設(shè)工程有限公司和B冶金機電安裝有限公司在制定工長的安全生產(chǎn)責(zé)任制時有什么不同?參考答案：(l)制定安全生產(chǎn)責(zé)任制應(yīng)遵循“安全第一，預(yù)防為主”的方針和“管生產(chǎn)必須管安全”的原則，必須符合國家安全生產(chǎn)法律法規(guī)和政策、方針的要求;必須與本單位管理體制協(xié)調(diào)一致，綜合各種安全生產(chǎn)管理、安全操作制度，以及各級領(lǐng)導(dǎo)、各級職能科室、有關(guān)工程技術(shù)人員和生產(chǎn)工人在安全工作應(yīng)負的相應(yīng)責(zé)任，結(jié)合本工程項目實際情況，做出明確的規(guī)定，制定安全生產(chǎn)責(zé)任制。(2)兩個公司的項目經(jīng)理的安全生產(chǎn)管理范圍不同。A冶金建設(shè)工程有限公司是總承包單位，負責(zé)整個工程施工的安全生產(chǎn)管理，包括對工程分包方和勞務(wù)分包方的安全生產(chǎn)管理與監(jiān)督。B冶金機電安裝有限公司是專業(yè)承包單位，負責(zé)對專業(yè)分包范圍內(nèi)的安全生產(chǎn)管理，并要主動服從總承包單位對現(xiàn)場安全生產(chǎn)工作的統(tǒng)一協(xié)調(diào)管理，執(zhí)行總承包單位的安全生產(chǎn)管理的有關(guān)規(guī)定，切實制定、落實好本項目部的安全生產(chǎn)責(zé)任制。A、B單位的項目經(jīng)理在各自管理范圍內(nèi)的安全生產(chǎn)的職責(zé)是一樣的。他們是項目部的安全第一責(zé)任人，負責(zé)本工程項目安全管理的組織工作，對本工程項目的安全生產(chǎn)負全面領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任。主要職責(zé)是：1)確定井落實安全管理目標。2)明確和落實具體的部門和個人的安全管理理責(zé)任制。3)建立項目部的安全管理機構(gòu)。4)建立、健全項目安全生產(chǎn)制度和安全操作規(guī)程。5)高度重視整個工程的安全施工技術(shù)管理和重點工序的安全施工技術(shù)措施的制定和實施，組織并落實施工組織設(shè)計中的各項安全技術(shù)措施，監(jiān)督施工中安全技術(shù)交底制度和機械設(shè)備、設(shè)施驗收等各項制度的實施。6)進行安全生產(chǎn)的宣傳教育工作。7)開展危險源辨識和安全性評價，采取針對性的措施，實現(xiàn)“預(yù)防為主”方針。8)組織安全檢查。9)處理安全事故。(3)B冶金機電安裝有限公司所制定的高空作業(yè)安全措施不完善，應(yīng)該由B公司項目部項目總工程師來負責(zé)，因為他的安全生產(chǎn)管理職責(zé)是對本工程項目的安全生產(chǎn)負技術(shù)責(zé)任，在參加并組織編制、審批施工方案時，要制定、審查工程中所涉及的各項安全技術(shù)措施，保證其可行性與針對性，包括高空作業(yè)安全措施要完善。(4)總承包方A公司工長(施工員)對項目部分承包方B公司的安全生產(chǎn)負直接領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任，針對工程施工特點，向分承包方進行書面安全技術(shù)交底，交底人和被交底人履行簽字確認手續(xù)，并對規(guī)程、措施、交底要求的執(zhí)行情況進行檢查，隨時糾正違章作業(yè)。專業(yè)承包方B公司工長(施工員)僅向本單位的或分包的勞務(wù)隊或班組進行書面安全技術(shù)交底，交底人和被交底人履行簽字確認手續(xù)，并對規(guī)程、措施、交底要求的執(zhí)行情況進行檢查，隨時糾正違章作業(yè)。案例：某石油化工工程建設(shè)項目煉油裝置工藝管線材質(zhì)設(shè)計要求為Cr5Mo，承包商項目質(zhì)檢部門質(zhì)量檢查時，發(fā)現(xiàn)已預(yù)制的部分工藝管線材質(zhì)錯用為l5CrMo，判定為不合格品。由于其管理程序繁瑣，于是僅通知技術(shù)員更換該部分管線材質(zhì)。技術(shù)員詢問供應(yīng)部門是否有多余的同類規(guī)格的管材，但供應(yīng)庫內(nèi)沒有同類規(guī)格的管材，另行訂購必然延誤工程中交時間，于是技術(shù)員核對圖紙、規(guī)范要求后認為在該工藝條件下可以應(yīng)用l5CrMo材料，便通知了質(zhì)檢員，質(zhì)檢員自行決定對該部分管線放行交付安裝。問題：(1)工藝管線材質(zhì)錯用為l5CrMo是否可以判定為不合格品?(2)如果認定l5CrMo管線為不合格品，在施工現(xiàn)場該如何處理?(3)質(zhì)檢部門只是通知技術(shù)員更換該部分管線材質(zhì)是否妥當(dāng)?為什么?應(yīng)如何做?(4)質(zhì)檢員自行決定對該部分管線放行交付安裝是否妥當(dāng)?為什么?應(yīng)如何做?參考答案：(1)可以判定為不合格品。因為不合格品的定義為：不滿足要求的產(chǎn)品，其可能發(fā)生在采購產(chǎn)品過程、中間產(chǎn)品和最終產(chǎn)品中。在案例中該管線材質(zhì)要求為Cr5Mo，而實際為l5CrMo，不符合設(shè)計要求，發(fā)生在最終產(chǎn)品中，故應(yīng)視為不合格品。(2)不合格品的處理可以采用以下一種或幾種方式：1)采取返工等措施，消除不合格品。2)讓步使用、放行或接受不合格品，但必須由業(yè)主決定。3)改變使用方式和用途(如降級使用或報廢)在本案例中，適合采用后兩種方法。(3)、(4)不妥。不符合不合格品控制程序要求。應(yīng)該采取以下做法：1)質(zhì)檢部門在檢查發(fā)現(xiàn)上述問題后應(yīng)立即判定該部分工藝管線為不合格品，并應(yīng)報告給項目總工程師和施工管理部門。2)施工管理部門應(yīng)對該部分管線進行標識隔離，防止該不合格品的非預(yù)期使用。3)項目總工程師組織技術(shù)、質(zhì)檢、供應(yīng)、施工等部門進行評審，確定該不合格品的性質(zhì)、處置途徑、處置措施編制要求等。4)采取返工或返修不合格品處置時，施工管理部門負責(zé)組織作業(yè)單位按照處置措施要求進行不合格品的處置，質(zhì)檢部門負責(zé)處置后的重新檢驗。5)采取讓步使用、放行或接收不合格品處置時，應(yīng)由授權(quán)人員批準，同時必需業(yè)主/監(jiān)理的確認文件。某市為歷史文化名城，濱湖核心區(qū)面積約50hm2，決定編制濱湖核心區(qū)的用地控制性詳細規(guī)劃方案。湖面及外圍地段是重要的風(fēng)景旅游區(qū)，因此，要求核心區(qū)開發(fā)項目的安排充分考慮旅游風(fēng)景區(qū)的特點，沿湖設(shè)立保護綠帶以保證湖面的景觀，開發(fā)強度不宜過高。交通組織上要將旅游線路和主要車流分開。規(guī)劃方案如圖所示。圖某市濱湖核心區(qū)控制性詳細規(guī)劃示意圖【問題】評析該方案，指出方案的主要優(yōu)點和存在的問題。答案：(1)該方案的主要優(yōu)點為：交通組織較為合理，方案將主要車流與步行人流進行了有效分離，保證了游覽線路的暢通，在主要道路旁設(shè)置了兩處停車場，有效截流了進入核心區(qū)的車行交通。(2)該方案存在的問題有：①規(guī)劃布局：由于該地區(qū)的主要功能為旅游休閑，因此在A-09、A-10、B-01、B-02地塊布置大量的金融貿(mào)易中心不太適宜，建議安排商業(yè)服務(wù)、文化娛樂等設(shè)施。為保證湖濱綠帶的連續(xù)暢通，不應(yīng)在湖濱保護綠帶內(nèi)設(shè)置賓館(B-06)。②開發(fā)強度：容積率普遍過高，特別是安排高層、高密度的商貿(mào)區(qū)與湖濱路的特點不符，會吸引大量車行交通進入該地區(qū)，造成交通混亂;同時也對景區(qū)的傳統(tǒng)風(fēng)貌和文物古跡的保護影響極大。③配套設(shè)施：沒有配置市政設(shè)施用地，如變電站、垃圾站、消防站等?！窘馕觥繘]有試題分析實例：某區(qū)屬企業(yè)位于工業(yè)區(qū)內(nèi)，占地8400平方米，由于設(shè)施老化，產(chǎn)品落后，最終破產(chǎn)倒閉。區(qū)政府想利用原廠區(qū)土地開發(fā)住宅，并將獲得的資金安置下崗職工，經(jīng)向市規(guī)劃行政主管部門申請，被駁回，理由是該用地在城市總體規(guī)劃的控制性詳細規(guī)劃中為工業(yè)用地，不能改變用地性質(zhì)。評析：市規(guī)劃行政主管部門的做法是對的。因為市規(guī)劃行政主管部門考慮到這個企業(yè)位于工業(yè)區(qū)內(nèi)部，如果建設(shè)住宅，將帶來一系列問題，如子女上學(xué)、購物、文化娛樂等，另外，周圍的工廠企業(yè)產(chǎn)生的廢氣、粉塵、噪聲等將對居民產(chǎn)生不良影響，因此不能開發(fā)建設(shè)住宅。但是，城市規(guī)劃行政主管部門可根據(jù)具體情況建議區(qū)政府采取土地置換的辦法，將位于居住區(qū)內(nèi)的某些工業(yè)企業(yè)搬遷到這里，然后開發(fā)建設(shè)位于居民區(qū)內(nèi)已騰出的用地，利用這方面的資金安置下崗職工。這樣做，可以收各得其所的效果。案例分析：在某大城市邊緣的小河壩村委會為了加快農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，在村北約3330平米的用地上蓋蔬菜大棚，蔬菜大棚占用了1500平米，經(jīng)村委會集體研究，報鎮(zhèn)政府同意，利用剩余1830平米建自用的工業(yè)廠房。該市規(guī)劃監(jiān)察大隊發(fā)現(xiàn)后，責(zé)令其立即停止施工，等待處罰。評析、1、村委會利用集體土地蓋蔬菜大棚，進行農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，屬于農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)內(nèi)部的產(chǎn)業(yè)調(diào)整，是允許。2、而建設(shè)工業(yè)廠房則屬于違法建設(shè)，因為該地區(qū)位于城市規(guī)劃區(qū)用地范圍內(nèi)，按照城市規(guī)劃法，規(guī)劃區(qū)內(nèi)任何建設(shè)活動，必須經(jīng)城市規(guī)劃主管部門批準同意才能建設(shè)。3、建設(shè)工業(yè)廠房屬于非農(nóng)建設(shè)，雖然村委會報鎮(zhèn)政府同意，但未經(jīng)上級規(guī)劃行政主管部門的批準，未履行合法的報批手續(xù)，因此屬于違法建設(shè)，應(yīng)給予立即拆除。實例：某企業(yè)位于市中心重點地區(qū)，占地面積24500平方米，由于企業(yè)效益不好，打算利用區(qū)位優(yōu)勢，將一部分多余的工廠用地出讓，建設(shè)住宅。經(jīng)與房地產(chǎn)開發(fā)商洽談達成協(xié)議，由房地產(chǎn)開商向市規(guī)劃行政主管部門申請建設(shè)住宅。規(guī)劃行政主管部門經(jīng)核實城市總體規(guī)劃和控制性詳細規(guī)劃，該用地使用性質(zhì)規(guī)劃為公共設(shè)施用地。市規(guī)劃行政主管部門經(jīng)現(xiàn)場調(diào)研，并分析了周圍建設(shè)情況和各種條件，認為可以改變用地性質(zhì)，向市政府作了請示，經(jīng)市政府批準后核發(fā)了“兩證一書”。評析：市規(guī)劃行政主管部門根據(jù)城市總體規(guī)劃和控制性詳細規(guī)劃，在現(xiàn)場調(diào)研后并作了分析，根據(jù)該用地所處具體位置和具體條件認為可以改變用地性質(zhì)。由于該用地“位于市中心重點地區(qū)”，根據(jù)規(guī)劃法的規(guī)定，重點地區(qū)控制性詳細規(guī)劃是由市政府審批的，要調(diào)整必須經(jīng)過市政府的批準，才能改變用地性質(zhì)。因此，市規(guī)劃行政主管部門審批程序合法又合理，在報經(jīng)市政府批準的情況下，核發(fā)了“兩證一書”，這是正確的，不是多余之舉。實例：某城市人口13萬人，上界政府領(lǐng)導(dǎo)班子選定在城市東區(qū)某某路東側(cè)建設(shè)城市廣場，廣場面積5萬平方米，建設(shè)場址為一底丘小山，該廣場區(qū)位有些偏，但是由于沒有拆遷，容易上馬，依次、因此上界政府不顧各方面的不同意見，開工建設(shè)，然而，在平整土地過程中，發(fā)現(xiàn)該低丘內(nèi)部為花崗巖，建設(shè)成本比原先預(yù)計的大2倍，需要加大投資。擔(dān)由于資金準備不到位，再加上周邊項目建設(shè)無法跟上，廣場建設(shè)被迫停工。新一界領(lǐng)導(dǎo)上臺以后，經(jīng)過認真分析，廣泛調(diào)查研究，發(fā)現(xiàn)這個廣場存在的關(guān)鍵問題是選址不當(dāng)，當(dāng)即拍板另行選址建設(shè)。實例評析1、建設(shè)項目選址是一項非常嚴肅的事情，需要進行多方案比較，不但要考慮拆遷量大小，還要考慮工程地質(zhì)條件，周邊建設(shè)情況以及城市總體規(guī)劃等多種因素。很明顯上述問題出在當(dāng)初廣場選址過于輕率，決策過于武斷。2、建設(shè)城市廣場應(yīng)首先確定廣場性質(zhì)，廣場一般分為城市中心廣場，休閑購物廣場，綠化景觀廣場，游行集會廣場，交通集散廣場等多種類型。每一種廣場對位置的選擇，用地規(guī)模，周邊建設(shè)條件等都有不同的要求。3、象該市的廣場屬于城市中心廣場，應(yīng)在城市中心，交通條件比較便利的，靠近城市主要的公共設(shè)施的位置上進行選址，而不應(yīng)該只是考慮節(jié)省投資。在城市邊緣選址建設(shè)，即使工程地質(zhì)條件允許，廣場建成后其使用效果也會很不理想。實例：1993年，某市糧食局以建糧食批發(fā)市場為由，通過當(dāng)?shù)卣?，以每畝2.2萬元的價格，從小北村征走耕地109.58畝。糧食局當(dāng)年征地申請的計劃是：每年批發(fā)、零售糧油2500萬噸，成交額可達2000萬元實現(xiàn)利稅100萬元，據(jù)說其規(guī)模要達到全省第一，使該市的經(jīng)濟得到繁榮，但是其后發(fā)生的事情卻讓小北村村民多年來一直氣憤不平。糧食批發(fā)市場沒有建起來，對國家和當(dāng)?shù)乩习傩盏某兄Z沒有兌現(xiàn)，一百多畝耕地卻落到糧食局手里。隨后這些耕地即被分割成若干份，每份約為420平方米，以股金的形式把土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移到個人和一些單位手里，每份3.5萬元，得到土地使用權(quán)的人，便各自建起了民宅、商店、酒店、公司等。糧食局自己所建的糧油交易大廳僅有200平方米，而且從未開張，征用了100多畝地，只蓋了這么小的交易廳。就連交易大廳現(xiàn)在也租給了私人，做了存放方便面的庫房。二十多名村民代表表示，如果被征走的土地真是國家需要，他們能理解支持。但是現(xiàn)在看到的這種情況，真讓人不服氣。無論如何弄個明白，討個說法。評析1、這是一起典型的擅自改變建設(shè)用地性質(zhì)和私自轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的案例，情節(jié)嚴重造成了惡劣的影響。當(dāng)初糧食局是以建立糧油批發(fā)市場為由征用農(nóng)民的土地，其建設(shè)項目必須要與批發(fā)市場相關(guān)。否則，就是違法使用土地。但是糧食局卻沒有按規(guī)劃，按原來的計劃規(guī)模設(shè)批發(fā)市場，卻將大部分土地轉(zhuǎn)向了房地產(chǎn)開發(fā)，征來得耕地被改變了用途，其所作所為已與糧油批發(fā)交易毫無關(guān)系，實際上是改變了建設(shè)用地的性質(zhì)。2、如果糧食局在征地之后，由于情況發(fā)生變化，需要改變建設(shè)項目，也應(yīng)該按照法定程序，重新向計劃行政主觀部門和規(guī)劃行政主觀部門提出申請。3、首先糧食局應(yīng)該持計劃行政主管部門同意改變開發(fā)新的建設(shè)項目的批準文件，向城市規(guī)劃行政主管部門提出改變用地性質(zhì)的申請。4、其次，規(guī)劃行政主管部門根據(jù)有關(guān)已經(jīng)批準的規(guī)劃，對糧食局的申請進行審核，如果同意，將提出被改變性質(zhì)的用地規(guī)劃設(shè)計條件，這包括有關(guān)技術(shù)條件，技術(shù)標準和與周邊建設(shè)的相關(guān)關(guān)系。糧食局需要重新領(lǐng)取改變性質(zhì)的用地的建設(shè)用地規(guī)劃許可證。所以說。改變用地性質(zhì)必須辦理審批手續(xù)，否則，規(guī)劃行政主管部門可以依據(jù)城市規(guī)劃法的有關(guān)條款對其進行行政處罰。1993年，X市糧食局以建糧油批發(fā)市場為由，通過當(dāng)?shù)卣悦慨€2.2萬元的價格，從小北村征走耕地109.58畝。糧食局當(dāng)年征地申請的計劃是：每年批發(fā)、零售糧油2500萬噸，成交額可達2000萬元，實現(xiàn)利稅100萬元，據(jù)說其規(guī)模要達到全省第一，使該市的經(jīng)濟得到繁榮。但是其后發(fā)生的事情卻讓小北村村民多年來一直氣憤不平。糧油批發(fā)市場沒有建起來，對國家和當(dāng)?shù)匕傩盏某兄Z沒有兌現(xiàn)，一百多畝耕地卻落到糧食局的手里，隨后，這些耕地鄧被侵害成若干份，每份約為420平方米，以股金的形式把土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移到個人和一些單位手里，每份3.5萬元。得到土地使用權(quán)的人，便各自建起了民宅商店、酒店、公司等。糧食局自己所建的糧油批發(fā)交易大廳，僅有200平方米，而且從未開張。征用了一百多畝土地，只蓋了這么小的交易廳，就連這個交易大廳現(xiàn)在也租給了私人，做了存放方便面的庫房。二干多名村民代表表示，如果被征走的土地真是國家需要，他們能理解和支持。但是他們現(xiàn)在看到的這種情況，真是讓他們不服氣，無論如何要弄個明白，討個說法。評析：這是一起典型的擅自改變建設(shè)用地性質(zhì)和私自轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的案例，情節(jié)嚴重，造成了惡劣的影響。當(dāng)初糧食局是以建立糧油批發(fā)市場為由征用農(nóng)民的土地，其建設(shè)項目必須要與批發(fā)市場相關(guān)，否則，就是違法使用土地。但是糧食局卻沒有按規(guī)劃、按原來的計劃規(guī)模建設(shè)批發(fā)市場，卻將大部分土地轉(zhuǎn)向了房地產(chǎn)開發(fā)，征來的耕地被改變了了用途，其所作所為已與糧油批發(fā)交易毫無關(guān)系，實際上是改變了建設(shè)用地的性質(zhì)。如果糧食局在征地之后，由于情況發(fā)生變化，需要改變建設(shè)項目，也應(yīng)該按照法定程序，重新向計劃行政主管部門和規(guī)劃行政主管部門提出申請。首先，糧食局應(yīng)該持計劃行政主管部門同意改變并開發(fā)新的建設(shè)項目的批準文件，向城市規(guī)劃行政主管部門提出改變用地性質(zhì)的申請。其次，規(guī)劃行政主管部門根據(jù)有關(guān)已經(jīng)批準的規(guī)劃，對糧食局的申請進行審核。如果同意，將提出被改變性質(zhì)的用地的規(guī)劃設(shè)計條件。這包括有關(guān)技術(shù)條件、技術(shù)標準和與周邊建設(shè)的相關(guān)關(guān)系。糧食局需要重新領(lǐng)取改變性質(zhì)的用地的建設(shè)用地規(guī)劃許可證。所以說，改變用地性質(zhì)必須辦理審批手續(xù)，否則，規(guī)劃行政主管部門可以依據(jù)城市規(guī)劃法的有關(guān)條款對其進行行政處罰。案例：某房地產(chǎn)開發(fā)公司與市區(qū)某鄉(xiāng)政府協(xié)商，準備利用該鄉(xiāng)的土地搞開發(fā)經(jīng)營，經(jīng)過協(xié)商，鄉(xiāng)政府與房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂了一份聯(lián)合興辦公司的協(xié)議書。協(xié)議書中規(guī)定：雙方興辦聯(lián)合公司，鄉(xiāng)里提供50畝土地，房地產(chǎn)開發(fā)公司出資，在這塊土地上修建了60幢別墅，作為度假村以吸引城市客源，預(yù)計利潤客觀，聯(lián)合公司開始運作后，由房地產(chǎn)開發(fā)公司全權(quán)管理，鄉(xiāng)里不參與管理過程。雙方聯(lián)營年限為50年，不論虧盈公司每年都要定期向鄉(xiāng)里付給固定的利潤和管理費。實例評析1、房地產(chǎn)開發(fā)公司與鄉(xiāng)政府的這種合作是極不合法的，表面上是合辦聯(lián)合公司，實質(zhì)上是變相出租土地。2、首先，簽約主體資格不對。鄉(xiāng)政府作為一級政府，行使行政管理職能，不能以自己的名義參與經(jīng)濟交易，更不能作為出資人成為公司股東，我國新修訂的《土地管理法》第十條明確規(guī)定：農(nóng)村集體所有的土地依法屬于村農(nóng)民集體所有，由村集體經(jīng)濟組織或者村民委員會經(jīng)營管理，因此，鄉(xiāng)政府不能單方面代表農(nóng)民對土地進行處分并從中受益，不能與該房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂合辦公司的契約。3、另外該聯(lián)辦公司的協(xié)議內(nèi)容也屬于違法無效。合同中約定的所謂鄉(xiāng)里不參與公司任何管理過程，只定期收取利潤費用而不承擔(dān)風(fēng)險等等。完全不符和一般合營行為所必須遵循的共同出資，共同經(jīng)營，風(fēng)險共擔(dān)原則，說明鄉(xiāng)里根本不是為了聯(lián)合辦公司，而是單純想靠出讓土地使用權(quán)賺取利益。4、由于我國《土地管理法》第73條規(guī)定：農(nóng)民集體的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。要想將農(nóng)業(yè)用地變?yōu)榉寝r(nóng)業(yè)建設(shè)用地，必須先經(jīng)國家征用，土地使用人也要向國家交納土地使用金。鄉(xiāng)政府明明是轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，或是出租土地，卻聲稱是合辦公司，而不交國家有關(guān)稅費，這分合辦公司的協(xié)議其實是一種規(guī)避法律、逃脫稅費、變相出租轉(zhuǎn)讓土地的行為，其違法性顯而易見的。5、其次，對于上述事件的處罰，可以根據(jù)《土地管理法》第73條規(guī)定買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門沒收違法所得，對違反土地利用總體規(guī)劃或者擅自將農(nóng)用地改為建設(shè)用地的，限期拆除在非法轉(zhuǎn)讓土地上新建的建筑和其他設(shè)施，恢復(fù)土地原狀，對符合土地利用總體規(guī)劃的，沒收在非法轉(zhuǎn)讓的土地上新建的建筑和其他設(shè)施，可以并處罰款。對直接負責(zé)的主管人員，和其他直接責(zé)任人員，依法給予行政處分，構(gòu)成犯罪的依法追究刑事責(zé)任。實例：某沿海地級市20世紀90年代初期，根據(jù)自身發(fā)展需要，準備在城市東部建設(shè)中心區(qū)，主要目的是疏解舊城區(qū)人口、商業(yè)和行政辦公的壓力，用以發(fā)展城市新的商務(wù)中心、金融服務(wù)中心、大型會展文化中心和部分市級行政辦公機構(gòu)。當(dāng)時，該城市東部正處于城市主要發(fā)展地區(qū)，面積約3平方公里，面對內(nèi)海灣，與原有舊城既有一段距離，又有比較方便的交通聯(lián)系，是該市中心區(qū)建設(shè)理想的選址地點。市政府隨后組織編制中心區(qū)詳細規(guī)劃和城市設(shè)計，開始對外招商，準備大干一場。但是沒有想到，隨著國家治理經(jīng)濟過熱和1997——1998年的亞洲金融危機，不少原準備開發(fā)的投資方，由于資金的限制，加上大環(huán)境的需求不足，紛紛撤資或停工等待，中心區(qū)只建成了一個會展中心、一個圖書館和一個中心廣場。市政府為了繼續(xù)推動該地區(qū)的開發(fā)，匆忙修改規(guī)劃，將原來準備建設(shè)商務(wù)中心的大片土地改為居住用地，重新招商，開發(fā)房地產(chǎn)，陸續(xù)在中心區(qū)的周邊建起了三個住宅小區(qū)。但是，2000年以后，隨著經(jīng)濟形勢的逐漸好轉(zhuǎn)，全市性的商務(wù)辦公和金融服務(wù)的需求又重新上升，申請建設(shè)的項目增加不少，可是這些好項目苦于找不到合適的選址，原中心區(qū)的土地已經(jīng)有相當(dāng)部分被轉(zhuǎn)變?yōu)榫幼∮玫?。該市政府開始著急了，一方面，原中心區(qū)實際上只建成一半，城市中心職能遠遠沒有發(fā)揮出來，幾乎沒有剩余的土地;另一方面，新的建設(shè)項目又沒有地方建設(shè)。政府希望有關(guān)規(guī)劃部門能夠重新確定一個中心區(qū)的位置，以解決城市的燃眉之急。實例評析評析：這個例子說明兩個問題。第一，一個城市的土地資源是有限的，并不是無限可以任意擴大，城市主要功能區(qū)的選址有時往往是惟一的，或者至少是非常有限的，特別是像中心區(qū)這樣重要片區(qū)的選址，它既是城市的心臟部位，是城市行政、商業(yè)、商務(wù)、文化的重要設(shè)施所在地，又是城市具有代表性的重要景觀區(qū)，一般項目不應(yīng)該允許在中心區(qū)建設(shè)。第二，政府應(yīng)處理好一個城市發(fā)展的長遠利益與眼前利益的關(guān)系，城市中心區(qū)的建設(shè)不是1-2年就可以完成的，應(yīng)該認真規(guī)劃，逐步建設(shè)，任何操之過急的行動很有可能給城市帶來長久的不利影響。城市建設(shè)是百年大計，只顧眼前利益，不顧城市建設(shè)的規(guī)律，最終只能為城市帶來不良的后果。實例：某房地產(chǎn)開發(fā)公司與市區(qū)某鄉(xiāng)政府協(xié)商，準備利用該鄉(xiāng)的土地搞開發(fā)經(jīng)營。經(jīng)過協(xié)商，鄉(xiāng)政府與房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂了一份聯(lián)合興辦公司的協(xié)議書。協(xié)議書規(guī)定：雙方興辦聯(lián)合公司，鄉(xiāng)里提供50畝土地，房地產(chǎn)開發(fā)公司出資，在這塊土地上修建60幢別墅，作為度假村以吸引城市客源，預(yù)計利潤可觀。聯(lián)合公司開始運作后，由房地產(chǎn)開發(fā)公司全權(quán)管理，鄉(xiāng)里不參與管理過程。雙方聯(lián)營年限為50年，不論盈虧，公司每年都要定期向鄉(xiāng)里付給固定的利潤和管理費。評析：房地產(chǎn)開發(fā)公司與鄉(xiāng)政府的這種合作，是極不合法的，表面上是合辦聯(lián)合公司，實質(zhì)上卻是變相出租土地。首先，簽約主體資格不對，鄉(xiāng)政府作為一級政府，行使行政管理職能，不能以自己的名義參與經(jīng)濟交易，更不能作為出資人成為公司股東。我國新修訂的《土地管理法》第十條明確規(guī)定：“農(nóng)村集體所有的土地依法屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟組織或者村民委員會經(jīng)營、管理?！币虼耍l(xiāng)政府不能單方面代表農(nóng)民對土地進行處分并從中受益，不能與該房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂合辦公司的契約。另外，該聯(lián)辦公司的協(xié)議內(nèi)容也屬違法無效。合同中約定的所謂鄉(xiāng)里不參與公司任何管理過程，只定期收取利潤、費用而不承擔(dān)風(fēng)險等等，完全不符合一般合營行為所遵循的共同出資、共同經(jīng)營、利益共享風(fēng)險共擔(dān)原則，說明鄉(xiāng)里根本不是為了聯(lián)營辦公司，而是單純想靠出讓土地使用權(quán)賺取利益。由于我國《土地管理法》第六十三條規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。”要想將農(nóng)業(yè)用地變?yōu)榉寝r(nóng)業(yè)建設(shè)用地，必須先經(jīng)國家征用，土地使用人也要向國家交納土地出讓金。鄉(xiāng)政府明明是轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或是出租土地，卻聲稱是合辦公司而不交國家有關(guān)稅費，這份合辦公司的協(xié)議其實是一種規(guī)避法律、脫逃稅費、變相出租、轉(zhuǎn)讓土地的行為，其違法性顯而易見。其次，對于上述事件的處罰，可以根據(jù)《土地管理法》第七十三條規(guī)定：“買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門沒收違法所得;對違反土地利用總體規(guī)劃擅自將農(nóng)用地改為建設(shè)用地的，限期拆除在非法轉(zhuǎn)讓的土地上新建的建筑和其他設(shè)施，恢復(fù)土地原狀，對符合土地利用總體規(guī)劃的，沒收在非法轉(zhuǎn)讓的土地上新建的建筑物和其他設(shè)施，可以并處罰款;對直接負責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員依給予行政處分;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任?！蹦吵鞘幸痪幼⌒^(qū)，規(guī)劃占地約14h㎡，建筑面積約140000㎡，居住戶數(shù)約1000戶。小區(qū)南側(cè)是一條城市次干道，北側(cè)是一條城市支路，小區(qū)的主、次入口分別設(shè)在城市的次干路和支路上，小區(qū)西南角有一條防護隔離綠地。小區(qū)住宅設(shè)計完善，戶型合理，交通便捷，環(huán)境舒適，但缺少小區(qū)公共服務(wù)和必要的配套設(shè)施(提示：缺少商業(yè)、教育、管理、休閑娛樂場所、電力設(shè)施)。居住小區(qū)規(guī)劃如下圖所示：某居住小區(qū)規(guī)劃圖問題：請分析該小區(qū)情況，補充缺項的內(nèi)容，并分別布置在插圖中①～⑥的位置。標準答案：該項目為一居住小區(qū)，根據(jù)居住小區(qū)配套基本要求，必須配