xx鎮(zhèn)商業(yè)街項目可行性研究報告

第第頁共39頁第第36頁共39頁第十章經(jīng)濟(jì)和社會影響分析第一節(jié)經(jīng)濟(jì)效益及其影響的分析一、項目銷售1、 項目的價格定位根據(jù)對項目周邊同類物業(yè)價格及銷售情況的分析，結(jié)合本項目的建筑成本、國家政策和市場需求等方面的情況，對項目的價格作如下定位住宅 1600元/m2商業(yè)房 3000元/m22、 項目銷售收入估算據(jù)前文確定的項目銷售價位與上述物業(yè)銷售預(yù)期計劃，測算該項目銷售收入情況如下表。項目銷售收入情況表序號項目名稱面積銷售單價銷售額1住宅46821600749.122商業(yè)4700300014103自行車庫4總計2159.12二、項目經(jīng)營成本結(jié)算項目經(jīng)營成本包括：建造成本、銷售成本、銷售稅金和財務(wù)費(fèi)用其中：建造成本二（當(dāng)年銷售收入/項目經(jīng)營總收入）X總建筑投資上述公式僅為近似計算。銷售成本含廣告費(fèi)、人員工資、辦公費(fèi)等，按銷售收入2.5%計取。銷售稅金包括營業(yè)稅、城鄉(xiāng)建設(shè)維護(hù)稅、教育費(fèi)附加。其中，營業(yè)稅取銷售收入的5%，城鄉(xiāng)建設(shè)維護(hù)稅取營業(yè)稅的7%，教育費(fèi)附加取營業(yè)稅的4%，三者合計為銷售收入的5.55%。財務(wù)費(fèi)用為項目開發(fā)經(jīng)營期間的利息支出。項目經(jīng)營成本的各項估算見附表三、 項目利潤估算根據(jù)該項目投資安排、籌資方式、建設(shè)進(jìn)度、銷售情況，項目利潤計算見附表。本項目所得稅率暫定為33%，項目所得稅后利潤提取10%的盈余公積金和5%的盈余公益金，其余部分為企業(yè)可分配利潤。利潤總額及分配情況見附表。四、 項目現(xiàn)金流量與財務(wù)凈現(xiàn)值、財務(wù)內(nèi)部收益率對本項目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)效益分析的主要依據(jù)是國家計委、建設(shè)部頌發(fā)的《建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)》（第二版），參照我國新的財會制度，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)項目的實際情況，我們計算了項目全部投資和資本金投資的經(jīng)濟(jì)效益。選取的計算指標(biāo)為財務(wù)內(nèi)部收益率（ FIRR）、財務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）及投資利潤率。由于本項目并非長期經(jīng)營項目，因此計算其投資回收期的年利潤率沒有實際意義，故沒有取上述兩項指標(biāo)。1、項目全部資金的現(xiàn)金流量表見附表2、財務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）與財務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）財務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）按事先規(guī)定的基準(zhǔn)貼現(xiàn)率ic將項目計算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到建設(shè)期的現(xiàn)值之和。它是考察項目在計算期內(nèi)盈利能力的動態(tài)評價指標(biāo)，凈現(xiàn)值大于或等于零的項目是可以考慮接受的。本項目選取的基準(zhǔn)貼現(xiàn)率為7%。財務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）是指項目在整個計算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計等于零的折現(xiàn)率。它反映項目所占用資金的盈利率，是考察項目盈利能力的主要動態(tài)評價指標(biāo)。當(dāng)FIRR大于基準(zhǔn)收益率時，則認(rèn)為其盈利能力已滿足最低要求。根據(jù)附表可計算出全部投資的財務(wù)凈現(xiàn)值和財務(wù)內(nèi)部收益率。其中：財務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）=31.6萬元財務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）=8.7%由上述計算可知，項目財務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）>0，表明項目利潤率超過基準(zhǔn)貼現(xiàn)率，具有財務(wù)上、經(jīng)濟(jì)上的可行性，項目財務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）=8.7%>0，且水平較高，表明項目具有盈利能力。五、投資利潤率投資利潤率是項目投資利潤與項目投資的比重，為靜態(tài)指標(biāo)。全部投資利潤率=8.7%。第二節(jié)社會效益及其影響的分析項目建設(shè)地點位于XX市XX鎮(zhèn)西南側(cè)，是集鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)之一。目前該段以少數(shù)居民住宅區(qū)為主，與周邊的環(huán)境極不相稱，立面層次參差不齊，嚴(yán)重影響了集鎮(zhèn)的對外形象。該項目的實施可進(jìn)一步提升XX的對外形象。XX市騰飛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司XXXX分公司規(guī)劃建設(shè)X湖商業(yè)街，將進(jìn)一步加快該區(qū)域的開發(fā)步伐，與周邊商業(yè)區(qū)形成商業(yè)帶，聚集人氣。按照規(guī)劃設(shè)計要求和項目定位，其規(guī)劃方案的功能組織和整體結(jié)構(gòu)合理，環(huán)境綠化、市政道路、設(shè)施配套均按國家建設(shè)部有關(guān)要求實施，同時該項目的建設(shè)與管理，也