資產評估-資產評估概述

課程名稱:資產評估第1章資產評估概述2022年10月28日星期五理解資產評估地概念了解資產評估地目地,評估主體理解價值類型地內涵及市場價值概念理解資產評估假設理解資產評估與會計計價地區(qū)別學習目的第一節(jié)資產評估地涵義評估機構及其評估專業(yè)人員根據委托對不動產,動產,無形資產,企業(yè)價值,資產損失或者其它經濟權益進行評定,估算,并出具評估報告地專業(yè)服務行為。"資產"是廣義概念,不同于會計準則中對資產地定義既包括價值評估,也包括損失評估;由評估專業(yè)人員操作,是一項地專業(yè)化行為;是服務行為,沒有強制執(zhí)行地法律效力;執(zhí)業(yè)需要遵守有關法律,法規(guī)與評估準則,不能隨意進行;資產評估機構及其評估專業(yè)人員應當是獨立第三方。一,資產評估定義通勝公司擬收購億游公司51%地股權,現委托一家資產評估公司對億游

公司地股權價值進行評估。資產評估公司了解到億游公司是一家專門從事手機游戲與網絡游戲軟件開發(fā)地企業(yè),決定安排資產評估師李偉擔任該項目負責人。李偉對游戲行業(yè)有專門研究,負責過多家游戲企業(yè)并購地資產評估業(yè)務,并長期跟蹤資本市場有關上市公司地市場表現與收購案例。此外,李偉對億游公司一直關注,比較了解,因為它持有億游公司5萬股股票,并打算長期持有。請問,李偉是否適合擔任本次評估地負責人？為什么？不適合。盡管李偉具有執(zhí)業(yè)能力,但是李偉長期持有億游公司股票,不是獨立第三方。課堂討論二,資產評估目地與交易有關地評估與借款有關地評估與納稅有關地評估與訴訟或仲裁有關地評估與損失補償有關地評估以財務報告為目地地評估以上目地均可分為法定評估與自愿評估。涉及國有資產或者公共利益等事項,法律,行政法規(guī)規(guī)定需要評估地,稱為法定評估。三,資產評估對象資產評估地客體僅僅是指物理狀態(tài)地資產嗎？通常我們僅僅把交易看成是物品地交換,而實際上被交易地是物品背后地權利。評估對象不僅通過其物理特征來定義,也通過其交易地權利來定義。如果評估對象地物理形態(tài)相同,但交易地權利不同,那么其價值不同。三,資產評估對象評估范圍（物理意義上地資產）評估對象（法律意義上地資產）評估客體機器設備,不動產,無形資產,金融資產......股東權益,機器設備所有權土地使用權,商標專用權......專業(yè)從事評估地機構與評估專業(yè)人員。評估專業(yè)人員包括評估師（資產評估師,土地估價師,房地產估價師等）,以及其它具有評估專業(yè)知識及實踐經驗地評估從業(yè)人員。評估師:通過評估師資格考試地評估專業(yè)人員國家根據社會經濟發(fā)展需要確定評估師專業(yè)類別"評估機構"各類評估公司或評估事務所。合伙形式地評估機構:兩名以上評估師公司形式地評估機構:八名以上評估師與兩名以上股東四,資產評估主體職能行業(yè)協(xié)會主管部門資產評估師企業(yè)產權變動,財報目地等涉及地單項或企業(yè)整體資產評估。中國資產評估協(xié)會財政部房地產估價師房地產投資,交易,租賃,抵押,納稅,拆遷補償等經濟活動地房地產估價中國房地產估價師與房地產經紀人學會住房與城鄉(xiāng)建設部土地估價師土地抵押,轉讓,司法鑒定等業(yè)務中國土地估價師協(xié)會國土資源部礦業(yè)權評估師礦業(yè)權定價,企業(yè)轉讓,抵押貸款,法律訴訟,上市融資信息披露等活動中涉及地礦業(yè)權價值評估中國礦業(yè)權評估師協(xié)會保險公估從業(yè)人員保險標地地查勘,鑒定,估損以及賠款地理算中國保險中介行業(yè)協(xié)會保監(jiān)會二手車鑒定評估師二手車地交易,納稅,保險,抵押,典當,司法鑒定等活動中涉及地二手車價值評估。中國汽車流通協(xié)會商務部自然人,法人或者其它組織需要確定評估對象價值地,可自愿委托評估機構評估。法定評估應當委托評估機構評估。法定評估:涉及國有資產或者公共利益等事項,法律,行政法規(guī)規(guī)定需要地評估法定評估業(yè)務,應當指定至少兩名相應專業(yè)類別地評估師承辦。四,資產評估主體第二節(jié)價值類型一,價格,成本與價值（一）價格資產及其權益成交所涉及地實際金額價格是與市場,交易有關聯地概念

價格是歷史事實價格地形成取決于諸多因素（二）成本會計成本:獲取生產要素地實際支出經濟成本:會計成本+正常利潤會計利潤:銷售收入-會計成本經濟利潤:銷售收入-經濟成本=會計利潤-正常利潤一,價格,成本與價值一,價格,成本與價值（二）成本充分競爭地均衡市場狀態(tài)中:價格=經濟成本非充分競爭市場中: 價格=

經濟成本+

經濟利潤棉花價格對棉農意味著收入（或經濟成本）,對紡織廠意味著會計成本;布匹價格對紡織廠意味著收入（或經濟成本）,對成衣廠意味著會計成本,成衣價格對成衣廠意味著收入（或經濟成本）,對消費者則意味著會計成本。從整個供應鏈視角看,在理想地均衡市場中,價格對于賣方意味著經濟成本,對于買方則意味著會計成本,成本與價格并沒有本質區(qū)別。一,價格,成本與價值（三）價值用貨幣度量地,交易雙方對稀缺性或收益能力地預期與估計。在某一時點,某一市場條件下,一項資產進行交易時最具有可能實現地交易價格。資產評估地作用在于:在交易之前,根據不同交易地目地及交易背景,分析這個"最具有可能實現地交易價格",為交易雙方提供參考。一,價格,成本與價值（四）價值類型對資產評估結果價值屬性地定義及其表達方式。不同地價值類型反映出評估結果地不同價值屬性價值類型可劃分為:市場價值,市場價值以外地價值（非市場價值）。一,價格,成本與價值我國地評估準則市場價值是指自愿買方與自愿賣方在各自理性行事且未受任何強迫地情況下,評估對象在評估基準日進行正常公平交易地價值估計數額。國際評估準則市場價值是自愿買方與自愿賣方,在評估基準日進行正常營銷之后達成地公平交易中,某項資產應當進行交易地價值估計數額。當事人雙方應各自精明,謹慎行事,不受任何強迫壓制。二,市場價值估計數額:不是事先確定地價格,也不是實際成交價格時點價值:評估基準日價值自愿買方與自愿賣方:自愿,無特殊動機正常,公平交易:利益關聯,正常營銷理性行事:信息充分,理性人理解市場價值地要點我國評估準則中列舉地非市場價值類型投資價值在用價值清算價值殘余價值三,市場價值以外地價值類型投資價值定義:評估對象對于具有明確投資目的地特定投資者或者某一類投資者所具有地價值估計數額,亦稱特定投資者價值。選擇:評估業(yè)務針對地是特定投資者或者某一類投資者,并在評估業(yè)務執(zhí)行過程中要充分考慮并使用僅適用于特定投資者或者某一類投資者地特定評估資料與經濟技術參數。三,市場價值以外地價值類型在用價值定義:將評估對象作為企業(yè),資產組組成部分或者要素資產按其正在使用方式與程度及其對所屬企業(yè),資產組地貢獻地價值估計數額。理解:（1）評估對象地存在方式與作用方式:是作為企業(yè)或整體資產中地要素資產,而不是獨立發(fā)揮作用地資產;（2）在用價值量地決定因素:由要素資產按其正在使用地方式與程度及其對企業(yè)或整體資產地貢獻決定。選擇:評估對象是企業(yè)或者整體資產中地要素資產,在評估業(yè)務執(zhí)行過程中只考慮該要素資產正在使用地方式與對整體資產地貢獻程度,沒有考慮該資產作為獨立資產所具有地效用及在公開市場上交易等對評估結論地影響。三,市場價值以外地價值類型清算價值定義:評估對象處于被迫出售,快速變現等非正常市場條件下地價值估計數額。選擇:評估對象面臨被迫出售,快速變現或者具有潛在被迫出售,快速變現等地情形。三,市場價值以外地價值類型殘余價值定義:機器設備,房屋建筑物或者其它有形資產等地拆零變現價值估計數額。理解:（1）殘余價值是針對有形可拆零資產地一種價值類型;（2）殘余價值不是資產在完整狀態(tài)下所具有地價值,而是將其拆成零部件后,按其零部件變現所能實現地價值估計數額。選擇:評估對象無法使用或者不宜整體使用,才考慮評估對象地拆零變現后可回收地價值。三,市場價值以外地價值類型不存在優(yōu)劣之分,在滿足各自價值定義成立地條件下,它們都是合理地評估結果;它們地差異僅在于合理性成立地條件以及指向地不同。市場價值是在滿足公開市場與資產最具有效使用假設地前提下,相對于整體市場而言地合理價值;非市場價值則是在不完全滿足市場價值定義成立條件,但滿足各自定義成立條件地前提下,相對于個別市場主體合理地價值。三,市場價值以外地價值類型第三節(jié)價值前提與評估假設資產地價值類型需要在一定地前提條件下才能進行定義。換句話說,價值類型地

定義是在滿足一定前提條件下給出地。國際評估準則將價值前提（Premise

of

value）定義為資產地使用狀況（Assumed

use）,并列舉了幾種常見地價值前提:最高最佳使用（highest

and

best

use）在用續(xù)用（current

use/existing

use）有序清算（orderly

liquidation）強制出售（forced

sale）一,價值前提為什么需要評估假設？1,超出評估師地專業(yè)知識范圍,或評估受限,但對評估結論有重大影響地事項,需要假設（無法得知實際情況,不是評估師地職業(yè)判斷）。2,有時需要評估與現實情況不符地情形下地價值,因此需要假設。3,未來不確定,因此評估參數需要假設（實際上是評估師地職業(yè)判斷）。二,評估假設假設地分類——基于USPAP（Uniform

Standards

of

Professional

Appraisal

PracticeEXTRAORDINARY

ASSUMPTION（特別假設）:An

assumption,

directly

related

to

a

specific

assignment,

which,

if

found

tfalse,

could

alter

the

appraiser’s

opinions

or

conclusions.與特定評估業(yè)務直接有關地假設。如果假設不成立,將改變評估師地判斷及評估結論ment:Extraordinary

assumptions

presume

as

fact

otherwise

uncertain

informationabout

physical,

legal,

or

economic

characteristics

of

the

subject

propertyabout

conditions

external

to

the

property,

such

as

market

conditions

or

treor

about

the

integrity

of

data

used

in

an

analysis.在特別假設中,評估師將標地資產地物理,法律,經濟特征,資產地外部環(huán)境（例如特別假設,通常是針對超出評估師知識能力范圍地事項,或評估受限情形下,評估師無法驗證有關信息地真實性,而這些信息對評估結論至關重要,因此需要作出假設。假設地分類——基于USPAP假設地分類——基于USPAPHYPOTHETICAL

CONDITION（非真實性條件）:that

which

is

contrary

to

what

exists

but

is

supposed

for

the

purpose

ofanalysis.與事實相反,僅為分析目地進行假設。ment:Hypothetical

conditions

assume

conditions

contrary

to

known

facts

aboutphysical,

legal,

or

economic

characteristics

of

the

subject

property;

or

abconditions

external

to

the

property,

such

as

market

conditions

or

trends;

oabout

the

integrity

of

data

used

in

an

analysis.在非真實性條件下,評估師將假設與已知事實（關于資產地物理,法律,經濟特征,部環(huán)境,數據完整性等）相反地情形。假設地分類——基于USPAP非真實性條件強調,評估基準日時,資產地狀態(tài)或外部條件等地實際狀況與評估中假定地數據與信息不符（評估師清楚地知道數據與實際不符）。例如,客戶想了解一項在建工程在完工情況下地當前價值。除了特別假設與非真實性條件之外,USPAP還提到了其它地假設(assumption),例如在DCF方法中,需要對增長率,折現率,融資條件,資本化率等參數進行假設。這些假設實際上是評估師對評估參數地職業(yè)判斷,體現了評估師地執(zhí)業(yè)能力與執(zhí)業(yè)水平。假設地分類——基于USPAP假設地意義評估師不僅要清楚如何設定,選擇與使用評估假設,同時還需要清楚在評估報告中充分披露評估假設具有