2023年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)專業(yè)基礎(chǔ)》考前點(diǎn)題卷二

2023年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)專業(yè)基礎(chǔ)》考前點(diǎn)題卷二

［單選題］1.在一定時(shí)期內(nèi)因出生和死亡素的消長，導(dǎo)致的人口

數(shù)量的增加或減少是人口的（）。

A.自然增長

B.機(jī)械增長

C.凈增長

D.負(fù)增長

參考答案：A

參考解析：人口增長可分為人口自然增長和人口機(jī)械增長。人口自然增長是指

在一定時(shí)期內(nèi)因出生和死亡因素的消長導(dǎo)致的人口數(shù)量的增加或減少，即出生

人數(shù)與死亡人數(shù)的凈差值。人口的機(jī)械增長是指在一定時(shí)期內(nèi)因遷入和遷出因

素的消長導(dǎo)致人口數(shù)量增加或減少，即遷入的人數(shù)與遷出的人數(shù)的凈差值。

［單選題］2.收益法中的報(bào)酬率與投資風(fēng)險(xiǎn)（）。

A.正相關(guān)

B.負(fù)相關(guān)

C.無關(guān)系

D.相關(guān)性隨機(jī)變化

參考答案：A

參考解析：報(bào)酬率是指將估價(jià)對象未來各年的凈收益轉(zhuǎn)換為估價(jià)對象價(jià)格或價(jià)

值的折現(xiàn)率，是與利率、內(nèi)部收益率同類性質(zhì)的比率。從全社會來看，投資遵

循收益與風(fēng)險(xiǎn)相匹配原則，報(bào)酬率與投資風(fēng)險(xiǎn)正相關(guān)，風(fēng)險(xiǎn)大的投資，其報(bào)酬

率也高，反之則低。

［單選題］3.房地產(chǎn)需求是指在某一特定的時(shí)間內(nèi)，在每一價(jià)格水平下，對某種

房地產(chǎn)（）。

A.消費(fèi)者需要的數(shù)量

B.消費(fèi)者愿意而且能夠購買的數(shù)量

C.企業(yè)提供的數(shù)量的總和

D.企業(yè)愿意且能夠提供的數(shù)量

參考答案：B

參考解析：有效需求是指對物品的有支付能力支持的需要一一不僅愿意購買，

而且有能力購買，故房地產(chǎn)需求是指在某一特定的時(shí)間內(nèi)，在每一價(jià)格水平

下，對某種房地產(chǎn)消費(fèi)者愿意而且能夠購買的數(shù)量。

［單選題］4.有用性是指物品能夠滿足人們的某種需要，俗話說“有用”，經(jīng)濟(jì)

學(xué)上稱為有使用價(jià)值，如水可以解渴，糧食可以充饑，住宅可以居住。房地產(chǎn)

價(jià)格實(shí)質(zhì)是（）。

A.使用土地的價(jià)格

B.房屋的價(jià)值

C.房地產(chǎn)權(quán)益的價(jià)格

D.房地產(chǎn)的適用價(jià)值

參考答案：C

參考解析：房地產(chǎn)價(jià)格實(shí)質(zhì)上是房地產(chǎn)權(quán)益的價(jià)格。一般商品是動產(chǎn)，其物權(quán)

的設(shè)立和轉(zhuǎn)讓是依照法律規(guī)定交付，因此其價(jià)格通常是商品本身的價(jià)格。房地

產(chǎn)是不動產(chǎn)，其物權(quán)的設(shè)立和轉(zhuǎn)讓是依照法律規(guī)定登記，因此房地產(chǎn)在交易中

可以轉(zhuǎn)移的不是其實(shí)物，而是房屋所有權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)或其他權(quán)利。

［單選題］5.通常不能反映所銷售商品房的真實(shí)價(jià)格水平的是（）。

A.起價(jià)

B.標(biāo)價(jià)

C.成交價(jià)

D.均價(jià)

參考答案：A

參考解析：起價(jià)、標(biāo)價(jià)、成交價(jià)和均價(jià)是在新建商品房銷售中的幾種房價(jià)。起

價(jià)是指銷售新建商品房的最低價(jià)。這個(gè)價(jià)格通常是最差位置的樓幢和最差的樓

層、朝向、戶型的商品房的價(jià)格，有時(shí)甚至連這種價(jià)格的商品房都不存在，僅

是在廣告宣傳中為了吸引人們對所銷售商品房的關(guān)注而虛設(shè)的價(jià)格。因此，起

價(jià)通常不能反映所銷售商品房的真實(shí)價(jià)格水平。

［單選題］6.忽略了房地產(chǎn)租金以外的收入，并且忽略了不同房地產(chǎn)空置率和運(yùn)

營費(fèi)用差異的收益乘數(shù)法是（）。

A.毛租金乘數(shù)法

B.潛在毛收入乘數(shù)法

C.有效毛收入乘數(shù)法

D.凈收益乘數(shù)法

參考答案：A

參考解析：毛租金乘數(shù)法是將估價(jià)對象未來第一年的毛租金乘以相應(yīng)的毛租金

乘數(shù)來求取估價(jià)對象價(jià)格或價(jià)值的方法，即：房地產(chǎn)價(jià)格或價(jià)值=毛租金義毛

租金乘數(shù)。

毛租金乘數(shù)法的缺點(diǎn)是：

①忽略了房地產(chǎn)租金以外的收入；

②忽略了不同房地產(chǎn)空置率和運(yùn)營費(fèi)用的差異。

［單選題］7.土地增值稅是房地產(chǎn)（）的稅收。

A.開發(fā)環(huán)節(jié)

B.交易環(huán)節(jié)

C.保有環(huán)節(jié)

D.估價(jià)環(huán)節(jié)

參考答案：B

參考解析：房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的稅收又稱房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅收，相當(dāng)于商品流

通環(huán)節(jié)的稅收，例如契稅、土地增值稅、所得稅、印花稅。

［單選題］8.某套住房以每月2500元的價(jià)格對外出租，該價(jià)格在經(jīng)濟(jì)學(xué)上稱為

（）O

A.交換代價(jià)的價(jià)格

B.源泉價(jià)格

C.租賃價(jià)格

D.買賣價(jià)格

參考答案：C

參考解析：房地產(chǎn)由于價(jià)值較大、壽命長久，所以同時(shí)存在買賣和租賃兩種交

易方式、兩個(gè)市場。因此，房地產(chǎn)同時(shí)有兩種價(jià)格：

①其本身有一個(gè)價(jià)格，即買賣價(jià)格，又稱交換代價(jià)的價(jià)格，簡稱價(jià)房地產(chǎn)由于

價(jià)值較大、壽命長久，所以同時(shí)存在買賣和租賃兩種交易方式、兩個(gè)市場。因

此，房地產(chǎn)同時(shí)有兩種價(jià)格：

①其本身有一個(gè)價(jià)格，即買賣價(jià)格，又稱交換代價(jià)的價(jià)格，簡稱價(jià)格；

②使用其一定時(shí)間的價(jià)格，即租賃價(jià)格，又稱使用代價(jià)的租金，簡稱租金。

［單選題］9.房地產(chǎn)價(jià)格中，一般把某種房地產(chǎn)在市場上的一般、平均水平價(jià)格

稱為（）。

A.成家價(jià)格

B.市場價(jià)格

C.單位價(jià)格

D.實(shí)際價(jià)格

參考答案：B

參考解析：市場價(jià)格簡稱市場價(jià)、市價(jià)，是指某種房地產(chǎn)在市場上的平均交易

價(jià)格。一般商品的市場價(jià)格，通常是其大量成交價(jià)格的平均價(jià)格，如其平均數(shù)

或中位數(shù)、眾數(shù)。

［單選題］10.某宗房地產(chǎn)占地面積為4000nV,容積率為5,土地單價(jià)為3000元/

m2,建筑覆蓋率為35%,則其樓面地價(jià)為（）元/E。

A.600

B.1050

C.3000

D.5250

參考答案：A

參考解析：樓面地價(jià)又稱樓面價(jià)、樓板價(jià)，是一種特殊的土地單價(jià)，是指一定

地塊內(nèi)分?jǐn)偟絾挝唤ㄖ娣e上的土地價(jià)格。

根據(jù)公式：樓面地價(jià)=土地單價(jià)?容積率，容積率=總建筑面積土建筑用地面

積。

題中，房地產(chǎn)的樓面地價(jià)=3000+5=600元/nf。

［單選題Hl.投資回收期是指以項(xiàng)目的凈收益抵償全部（）所需要的時(shí)間。

A.現(xiàn)金流入

B.初始投資

C.凈現(xiàn)金流量

D.運(yùn)營費(fèi)用

參考答案：B

參考解析：靜態(tài)投資回收期是指在不考慮資金的時(shí)間價(jià)值時(shí)，以投資項(xiàng)目的凈

現(xiàn)金流量抵償原始總投資所需要的時(shí)間，或者說以凈收益收回初始投資所需要

的時(shí)間。動態(tài)投資回收期是把投資項(xiàng)目各期（通常以年為單位）的凈現(xiàn)金流量

按基準(zhǔn)收益率或目標(biāo)收益率折現(xiàn)之后，再來計(jì)算投資回收期的。

［單選題］12.購房投資者通過折價(jià)方式將其房屋轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金而導(dǎo)致資金損失風(fēng)

險(xiǎn)，屬于（）。

A.市場供求風(fēng)險(xiǎn)

B.變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)

C.購買力風(fēng)險(xiǎn)

D.資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)

參考答案：B

參考解析：變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)是指投資者急于將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金時(shí)由于折價(jià)而導(dǎo)致資

金損失的風(fēng)險(xiǎn)。

A項(xiàng)，市場供求風(fēng)險(xiǎn)是指投資所在地區(qū)房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的變化給投資者帶來

的風(fēng)險(xiǎn)；

C項(xiàng)，通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)又稱購買力風(fēng)險(xiǎn)，是指與初始投入的資金相比，投資完成后

所收回資金的購買力降低給投資者帶來的風(fēng)險(xiǎn)；

D項(xiàng)，資本價(jià)值在很大程度上取決于預(yù)期收益現(xiàn)金流和可能的未來經(jīng)營成本水

平，并導(dǎo)致投資收益率發(fā)生變化。這種變化使得預(yù)期資本價(jià)值與現(xiàn)實(shí)資本價(jià)值

之間產(chǎn)生差異，即導(dǎo)致資本價(jià)值的風(fēng)險(xiǎn)。

［單選題］13.在房地產(chǎn)開發(fā)中，投資者所要求的最低收益率，通常應(yīng)當(dāng)高于

（）O

A.高風(fēng)險(xiǎn)收益率

B.銀行貸款利率

C.行業(yè)基準(zhǔn)利率

D.類似房地產(chǎn)收益率

參考答案：B

參考解析：在評估房地產(chǎn)價(jià)值中，設(shè)定的折現(xiàn)率通常為投資者可接受的最低收

益率，又稱為投資者所要求的最低收益率、投資者最低期望收益率、投資者最

低滿意收益率，一般取行業(yè)的基準(zhǔn)收益率，通常應(yīng)高于銀行貸款利率。

［單選題］14.房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)管理中最適用的方法是（）。

A.風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避

B.風(fēng)險(xiǎn)組合

C.風(fēng)險(xiǎn)控制

D.風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移

參考答案：C

參考解析：風(fēng)險(xiǎn)控制是在房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生前采取某些措施消除或減少風(fēng)險(xiǎn)

因素，降低風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率，減小風(fēng)險(xiǎn)損失。風(fēng)險(xiǎn)控制是房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)管理

中最適用的一種方法。

［單選題］15.關(guān)于財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率的說法，錯(cuò)誤的是（）。

A.財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率測算時(shí)一般采用試算法

B.財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率是項(xiàng)目投資所能支付的最高貸款利率

C.如果財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率大于行業(yè)的基準(zhǔn)收益率，則項(xiàng)目是可以接受的

D.財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率不能反映項(xiàng)目的營利能力

參考答案：D

參考解析：財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）通常簡稱內(nèi)部收益率，是指項(xiàng)目在整個(gè)計(jì)

算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值之和等于零時(shí)的折現(xiàn)率，也就是使項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈

現(xiàn)值等于零時(shí)的折現(xiàn)率。它是評價(jià)項(xiàng)目盈利能力的主要動態(tài)指標(biāo)。

［單選題］16.年利率為8%,每半年計(jì)息一次，則實(shí)際利率為（）。

A.8%

B.8.16%

C.8.24%

D.8.30%

參考答案：B

參考解析：名義利率與實(shí)際利率的關(guān)系如下：

-1

式中i表示實(shí)際利率，r表示名義利率，m表示計(jì)息次數(shù)。

則本題的實(shí)際利率為：（1+8%+2）2-1=8.16%0

［單選題］17.張某以貸款方式購買住房，貸款期限為3年，年利率為6%,按月

計(jì)息，則貸款的實(shí)際年利率為（）。

A.6.00%

B.6.17%

C.6.37%

D.6.56%

參考答案：B

參考解析：名義利率與實(shí)際利率的關(guān)系為：

i=（1+;?+/廣-1

O

則張某貸款的實(shí)際年利率為：（1+6%H-12）12-1=6.17%0

［單選題］18.李某購買一套單價(jià)為5000元/行，建筑面積為90肝的商品住宅，

首期付為總價(jià)的20%,余款向銀行申請貸款期限為20年，貸款年利率為

6.80%,按月等額償還貸款本息的住房抵押貸款，李某每月的還款額為（）

）Ljo

A.2748

B.2788

C.3435

D.3485

參考答案：A

參考解析：將現(xiàn)值轉(zhuǎn)換為等額年金的公式為:

A—P

（1十力.一1

本案例，李某每月的還款額

MA3\68%1”（1-6一8?。12嚴(yán)

5000*90>---------------------

（If.8%1）兒-1

2748（元）。

［單選題］19.某開發(fā)商向銀行貸款1000萬元，復(fù)利計(jì)息，貸款期限為3年，銀

行基準(zhǔn)利率為6%,投資基準(zhǔn)收益率為8%,銀行實(shí)際利率為7%,假設(shè)開發(fā)商

貸款到期后一次性償還本息，則開發(fā)商到期需償還的貸款本息是（）萬元。

A.1191.02

B.1210.00

C.1225.04

D.1259.71

參考答案：C

參考解析：復(fù)利計(jì)息方式下，開發(fā)商到期需償還的貸款本息為：

5-Al*n--1000x（1.n.）1-1225.04

（萬元）。

［單選題］20.在投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)中，當(dāng)il=ll%時(shí)，NPV1=12.28萬元，當(dāng)i2

=12%時(shí)-，業(yè)丫2=-25.66萬元。該投資項(xiàng)目的內(nèi)部收益率為（）。

A.11.32%

B.11.50%

C.12.32%

D.23%

參考答案：A

參考解析：財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）通過線性內(nèi)插法求取的公式為：

|4-|NPV2|

式中，il代表當(dāng)凈現(xiàn)值為接近于零的正值時(shí)的折現(xiàn)率；i2代表當(dāng)凈現(xiàn)值為接近

于零的負(fù)值時(shí)的折現(xiàn)率；NPV1代表il時(shí)的凈現(xiàn)值（正值）；NPV2代表i2時(shí)的

凈現(xiàn)值（實(shí)際為負(fù)值，但在此取其絕對值）。

本案例，該投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率=11%+

（1：??-11%）X12.2S

―1228+2566-

=11.32%0

［單選題］21.法律適用的基本原則中，（）原則是在效力相等的法律有沖突時(shí)

適用。

A.上位法優(yōu)先于下位法

B.特別法優(yōu)先于普通法

C.新法優(yōu)先于舊法

D.強(qiáng)行法優(yōu)先于任意法

參考答案：C

參考解析：解決法律適用沖突問題，一般遵循“上位法優(yōu)先于下位法”、“特

別法優(yōu)先于一般法”、“新法優(yōu)先于舊法”、“法不溯及既往”等原則。其

中，新法優(yōu)先于舊法原則，是指同一事項(xiàng)已有新法公布施行時(shí)，舊法自然廢

止。該原則是在效力相等的法律有沖突時(shí)適用。

［單選題］22.孫某壽終正寢，享年90歲，兒子早亡，生前主要由兒媳張某照

顧。下列人員中，無權(quán)繼承孫某遺產(chǎn)的是（）。

A.配偶李某

B.女兒孫小某

C.弟弟孫某某

D.兒媳張某

參考答案：C

參考解析：《繼承法》第十條規(guī)定：“遺產(chǎn)按照下列順序繼承：

第一順序：配偶、子女、父母。

第二順序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。

繼承開始后，由第一順序繼承人繼承，第二順序繼承人不繼承。

沒有第一順序繼承人繼承的，由第二順序繼承人繼承?！?/p>

第十二條規(guī)定：“喪偶兒媳對公、婆，喪偶女婿對岳父、岳母，盡了主要贍養(yǎng)

義務(wù)的，作為第一順序繼承人。”

［單選題］23.根據(jù)權(quán)利的（），民事權(quán)利可分為財(cái)產(chǎn)權(quán)和人身權(quán)。

A.內(nèi)容和性質(zhì)

B.范圍和作用

C.作用和性質(zhì)

D.特點(diǎn)和形式

參考答案：A

參考解析：民事權(quán)利是民法賦予自然人或法人在具體的民事法律關(guān)系中實(shí)施一

定行為或者要求他方實(shí)施或不實(shí)施一定行為的權(quán)利。根據(jù)權(quán)利的內(nèi)容和性質(zhì)，

民事權(quán)利分為財(cái)產(chǎn)權(quán)和人身權(quán)。根據(jù)權(quán)利的作用，民事權(quán)利分為支配權(quán)、請求

權(quán)、形成權(quán)和抗辯權(quán)。

［單選題］24.法律上把民事法律關(guān)系的一方當(dāng)事人依照法律的規(guī)定，必須實(shí)施一

定行為或不實(shí)施一定行為，以滿足民事權(quán)利主體實(shí)現(xiàn)其權(quán)利的要求稱為

（）O

A.民事義務(wù)

B.民事權(quán)利

C.民事法律關(guān)系

D.民事行為

參考答案：A

參考解析：民事義務(wù)是指民事義務(wù)主體為滿足民事權(quán)利主體的合法利益，而為

或不為一定行為的必要性。負(fù)有義務(wù)的主體應(yīng)當(dāng)履行義務(wù)，如果不履行義務(wù)，

就要承擔(dān)民事責(zé)任。

［單選題］25.張某和甲房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的經(jīng)紀(jì)人員李某是大學(xué)同學(xué)，張某委托李

某出售自有的一套建筑面積150平方米的住房，報(bào)價(jià)200萬元。李某作為委托

代理人，應(yīng)按（）指示處理房屋銷售的具體事務(wù)。

A.李某所在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)

B.張某

C.房地產(chǎn)門戶網(wǎng)站

D.張某愛人

參考答案：B

參考解析：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)委托涉及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、委托人、委托處理事務(wù)

相對人的三方關(guān)系。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)受托辦理委托事務(wù)時(shí)，一般以委托人名義

進(jìn)行活動，依照委托人的指示參與并可決定委托人與第三人之間的關(guān)系內(nèi)容。

受托人處理事務(wù)的后果直接歸于委托人。

［單選題］26.劉某將其擁有的一套住宅出租給了許某，租賃期間劉某又將該住宅

賣給了張某，劉某與許某原簽訂的房屋租賃合同（）。

A.繼續(xù)有效

B.自動失效

C.由劉某確定是否有效

D.由張某確定是否有效

參考答案：A

參考解析：《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則》若干問題

的意見（試行）》第119條規(guī)定，私有房屋在租賃期內(nèi)，因買賣、贈與或者繼

承發(fā)生房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的，原租賃合同對承租人和新房主繼續(xù)有效。即“買賣不

破租賃”。

［單選題］27.物權(quán)的共同效力不包括（）。

A.公示效力

B.排他效力

C.優(yōu)先效力

D.追及效力

參考答案：A

參考解析：物權(quán)具有支配力，債權(quán)僅有請求力。物權(quán)的支配力使其具有：

①排他效力，是指同一物上不能并存內(nèi)容相互沖突的兩個(gè)物權(quán)；

②優(yōu)先效力，是指物權(quán)和債權(quán)并存時(shí)，無論物權(quán)成立于債權(quán)之前或之后，物權(quán)

都優(yōu)先于債權(quán)；

③追及效力，是指物權(quán)成立后，無論其標(biāo)的物輾轉(zhuǎn)落入何人之手，權(quán)利人均可

追及標(biāo)的物行使其權(quán)利。

［單選題］28.甲乙二人結(jié)婚多年。乙擬將二人婚后購買的一套房屋出售給丙，所

得房款用于歸還其所欠賭債。下列說法不正確的是（）。

A.該房屋歸甲乙共同所有

B.甲乙二人對該房屋有平等的處分權(quán)

C.乙出售該房屋，需經(jīng)甲同意

D.乙偽造甲的簽名與丙簽訂房屋買賣合同后，丙可基于所有權(quán)對抗甲

參考答案：D

參考解析：夫妻對共同所有的房地產(chǎn)，有平等的處理權(quán)。夫或妻對夫妻共同所

有的房地產(chǎn)做重要處理決定，如出賣房地產(chǎn)，夫妻雙方應(yīng)平等協(xié)商，取得一致

意見。如果夫或妻一方的擅自處分行為構(gòu)成了對夫妻共有財(cái)產(chǎn)的侵權(quán)行為，該

處分行為應(yīng)歸于無效，夫或妻一方可以請求返還該房地產(chǎn)。

［單選題］29.夫妻財(cái)產(chǎn)制是規(guī)定夫妻財(cái)產(chǎn)關(guān)系的法律制度，其核心問題是

（）O

A.夫妻財(cái)產(chǎn)的歸屬

B.夫妻財(cái)產(chǎn)的管理

C.夫妻財(cái)產(chǎn)的使用和收益

D.夫妻財(cái)產(chǎn)的處分

參考答案：A

參考解析：夫妻財(cái)產(chǎn)制是規(guī)定夫妻財(cái)產(chǎn)關(guān)系的法律制度，包括夫妻婚前財(cái)產(chǎn)和

婚后財(cái)產(chǎn)的歸屬、管理、使用、收益和處分等內(nèi)容，其核心是夫妻婚前財(cái)產(chǎn)和

婚后財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)歸屬問題。

［單選題］30.房地產(chǎn)用益物權(quán)不包括（）。

A.抵押權(quán)

B.建設(shè)用地使用權(quán)

C.地役權(quán)

D.土地承包經(jīng)營權(quán)

參考答案：A

參考解析：用益物權(quán)是用益物權(quán)人對他人所有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)，依法享有占

有、使用和收益的權(quán)利。用益物權(quán)包括土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅

基地使用權(quán)和地役權(quán)。

［單選題］31.沒有經(jīng)過有意識的邏輯推理，而很快對問題的答案做出合理的設(shè)想

或突然領(lǐng)悟的思維過程，是（）。

A.直覺思維

B.形象思維

C.邏輯思維

D.聚合思維

參考答案：A

參考解析：根據(jù)思維時(shí)是否遵循明確的邏輯形式和邏輯規(guī)則，可分為直覺思維

和邏輯思維。直覺思維是指未經(jīng)有意識的邏輯推理過程，而迅速對問題的答案

作出合理的設(shè)想或突然領(lǐng)悟的思維過程。邏輯思維是指有明確的邏輯形式、遵

循一定邏輯規(guī)則的思維。

B項(xiàng)，形象思維是以直形現(xiàn)象或表象為支柱進(jìn)行的思維。

D項(xiàng)，聚合思維是指把問題提供的各種信息聚合起來得出一個(gè)共同的正確答案的

思維方式。

［單選題］32.知覺的（）是客戶連續(xù)購買某種商品的一個(gè)重要因素，好的品牌

通常會擁有忠實(shí)的客戶，企業(yè)可以通過品牌效應(yīng)和策略帶動其他商品的銷售。

A.選擇性

B.恒常性

C.整體性

D.理解性

參考答案：B

參考解析：知覺的主要特征表現(xiàn)為：選擇性、整體性、理解性、恒常性。其

中，恒常性是指當(dāng)知覺的條件（如距離、角度或光線的明喑）在一定范圍內(nèi)發(fā)

生改變時(shí)，知覺的映象仍然保持相對的不變。

［單選題］33.表現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員個(gè)性心理特征的核心是（）。

信念

A.性格

B.氣質(zhì)

C.

D.能力

參考答案：B

參考解析：個(gè)性心理特征是指個(gè)體的心理過程中經(jīng)常地、穩(wěn)定地表現(xiàn)出來的心

理特征。這些特征影響著個(gè)體的言行舉止，反映出一個(gè)人的基本精神面貌和意

識傾向，集中地體現(xiàn)了人的心理活動的獨(dú)特性。個(gè)性心理特征主要表現(xiàn)在性

格、氣質(zhì)和能力三個(gè)方面，其中以性格為核心。

［單選題］34.心理活動的表現(xiàn)形式稱為（），它是一種不同于自然現(xiàn)象和社會

現(xiàn)象的主觀精神現(xiàn)象。

A.心理現(xiàn)象

B.心理過程

C.個(gè)性心理

D.心理感受

參考答案：A

參考解析：心理現(xiàn)象是心理活動的表現(xiàn)形式，是一種不同于自然現(xiàn)象和社會現(xiàn)

象的主觀精神現(xiàn)象，它看不見、摸不著，可分為心理過程和個(gè)性心理兩大方

面。

［單選題］35.銷售人員對消費(fèi)者的心理影響主要表現(xiàn)在（）。

A.銷售人員的儀表影響消費(fèi)者對企業(yè)的認(rèn)識過程

B.銷售人員分析判斷能力影響消費(fèi)者的認(rèn)知過程

C.銷售人員的適應(yīng)能力影響消費(fèi)者的情感過程

D.銷售人員較強(qiáng)的注意力和語言表達(dá)能力影響消費(fèi)者對企業(yè)的認(rèn)識過程

參考答案：A

參考解析：銷售人員對消費(fèi)者的心理影響主要有：

①銷售人員的儀表影響消費(fèi)者對企業(yè)的認(rèn)識過程；

②銷售人員的服務(wù)影響消費(fèi)者的情感過程。

［單選題］36.消費(fèi)者對商品價(jià)格變動的反應(yīng)程度，描述的是（）。

A.習(xí)慣性心理

B.敏感性心理

C.傾向性心理

D.感受性心理

參考答案：B

參考解析：敏感性心理是消費(fèi)者對商品價(jià)格變動的反應(yīng)程度。它既有一定的客

觀標(biāo)準(zhǔn)，又有主觀因素，是消費(fèi)者在長期購買實(shí)踐中逐漸形成的一種心理價(jià)格

尺度。

［單選題］37.某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)年初給每位職工投保了10萬元的家庭財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)

和10年的人身意外事故安全保險(xiǎn)，這項(xiàng)措施針對的職工需要層次是（）。

A.生理需要

B.安全需要

C.尊重需要

D.歸屬需要

參考答案：B

參考解析：安全需要是希望得到保護(hù)和免于威脅從而獲得安全感的需要，如希

望避免災(zāi)害等對身體的傷害，要求社會治安良好、職業(yè)穩(wěn)定、未來生活有保障

等。當(dāng)未來不可預(yù)測或者社會秩序受到威脅的時(shí)候，這些需要就特別突出。購

買家庭財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)和安全事故保險(xiǎn)都屬于安全需要。

［單選題］38.在購房活動中，購房人注重商品房的功能與質(zhì)量，并追求使用效

果，而將房屋外觀審美放在次要地位的購買動機(jī)是（）。

A.求廉動機(jī)

B.求實(shí)動機(jī)

C.求美動機(jī)

D.求同動機(jī)

參考答案：B

參考解析：常見的消費(fèi)者購買動機(jī)主要有:

①求實(shí)動機(jī)。表現(xiàn)為追求商品的使用價(jià)值，注重商品的內(nèi)在品質(zhì)，不太強(qiáng)調(diào)外

觀等。

②求廉動機(jī)。表現(xiàn)為追求廉價(jià)的商品，喜歡選購折扣價(jià)、優(yōu)惠價(jià)的商品，不太

計(jì)較商品的外觀和內(nèi)在質(zhì)量。

③求同動機(jī)。表現(xiàn)為追求大眾化商品，隨波逐流。

④求美動機(jī)。表現(xiàn)為追求商品的欣賞價(jià)值或藝術(shù)價(jià)值，注重商品的外形、色彩

等。

⑤求新動機(jī)。表現(xiàn)為追求商品的時(shí)尚和新穎，不太計(jì)較商品的價(jià)格。

⑥求名動機(jī)。表現(xiàn)為追求名牌商品，注重商品的品牌、知名度、生產(chǎn)商等。

⑦求奇動機(jī)。表現(xiàn)為追求商品的奇特式樣，注重商品的與眾不同。

⑧求癖動機(jī)。表現(xiàn)為追求能滿足自己癖好的商品，不太計(jì)較商品的價(jià)格、質(zhì)量

等。

［單選題］39.下列對于商品價(jià)值的認(rèn)知功能的表述錯(cuò)誤的是（）。

A.價(jià)格圍繞價(jià)值上下波動，并趨向于價(jià)值

B.商品價(jià)格是價(jià)值的貨幣表現(xiàn)

C.商品價(jià)值是價(jià)格的內(nèi)在尺度

D.商品價(jià)格是消費(fèi)者比擬社會地位、經(jīng)濟(jì)地位、文化修養(yǎng)、生活情操的途徑

參考答案：D

參考解析：根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，商品價(jià)格是商品價(jià)值的貨幣表現(xiàn)，商品價(jià)值是商

品價(jià)格的內(nèi)在尺度，價(jià)格圍繞著價(jià)值而上下波動，并趨向于價(jià)值。因而使得價(jià)

格成為消費(fèi)者衡量商品質(zhì)量和價(jià)值高低的尺度。

D項(xiàng)，屬于商品價(jià)值的自我意識比擬功能。

［單選題］40.下列消費(fèi)者的心理特征中，通常不屬于18-40歲之間的消費(fèi)者群

體的心理特征是（）。

A.沖動性購買多于計(jì)劃性購買

B.追求自我成熟的表現(xiàn)和消費(fèi)個(gè)性心理實(shí)現(xiàn)

C.購買行為有主見，不受外界影響

D.追求時(shí)尚與新穎

參考答案：C

參考解析：青年消費(fèi)者群體一般是指年齡在18—40歲之間的消費(fèi)者。青年消費(fèi)

者群體的心理特征表現(xiàn)為：

①追求時(shí)尚與新穎；

②追求科學(xué)與實(shí)用；

③追求自我成熟的表現(xiàn)和消費(fèi)個(gè)性心理的實(shí)現(xiàn)；

④沖動性購買多于計(jì)劃購買。

［單選題］41.某房地產(chǎn)的土地使用年限為40年，至今已使用8年，年有效毛收

入為60萬元，正常運(yùn)營費(fèi)用為24萬元，資本化率為8.2%,該宗房地產(chǎn)的收益

價(jià)格為（）萬元。

A.403.77

B.420.26

C.439.02

D.672.95

參考答案：A

參考解析：凈收益是指有關(guān)收入（如有效毛收入）減去費(fèi)用（如運(yùn)營費(fèi)用）后

歸因于估價(jià)對象的收益。收益期為有限年且凈收益每年不變的房地產(chǎn)的收益價(jià)

格公式為：

-=粕一（1

O

式中，V為房地產(chǎn)的收益價(jià)格；A為房地產(chǎn)的凈收益；Y為房地產(chǎn)的報(bào)酬率或折

現(xiàn)率；n為房地產(chǎn)的收益期限。

根據(jù)題意得：A=60—24=36（萬元），

貝I］V=36+0.082義［1-1+1.08240-8］=403.77（萬元）。

［單選題］42.經(jīng)預(yù)測，某宗房地產(chǎn)未來4年的年凈收益均為80萬元，假定4年

后的價(jià)格比現(xiàn)在上漲10%,該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為8.6%,則該房地產(chǎn)現(xiàn)在的

價(jià)格是（）萬元。

A.773.58

B.930.17

C.961.99

D.1249.86

參考答案：D

參考解析：預(yù)測房地產(chǎn)未來t年的凈收益分別為Al,A2,…，At,第t年末的

價(jià)格為Vt,如果凈收益每年不變?yōu)锳,其現(xiàn)在的價(jià)格為：

?-------5—1+&--

Y*ci+yy（1t-yr

SU1,SOx11-10%）

..4.J4

8.6*?（l.x

=1249.86（萬元）

［單選題］43.下列房地產(chǎn)出售價(jià)格實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的是（）。

A.公有住房出售的標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格

B.公有住房出售的成本價(jià)格

C.新建商品住房的出售價(jià)格

D.新建經(jīng)濟(jì)適用住房的出售價(jià)格

參考答案：D

參考解析：新建的經(jīng)濟(jì)適用住房出售價(jià)格實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，按保本微利原則確

定。其中，經(jīng)濟(jì)適用住房的成本包括征地和拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)和前期

工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)（含小區(qū)非營業(yè)性配套公

建費(fèi)）、管理費(fèi)、貸款利息和稅金七項(xiàng)因素，利潤率控制在3%以下。

［單選題］44.在區(qū)位選擇中，人們越來越重視（）。

A.空間交通距離

B.空間直線距離

C.交通時(shí)間距離

D.交通路線距離

參考答案：C

參考解析：距離是衡量房地產(chǎn)區(qū)位優(yōu)劣最常見、最簡單的指標(biāo)，可以分為空間

直線距離、交通路線距離和交通時(shí)間距離?？臻g直線距離是最簡單、最基礎(chǔ)的

距離，但在路網(wǎng)不夠發(fā)達(dá)、有河流阻隔、地形復(fù)雜地區(qū)等情況下，它往往會失

去意義。交通路線距離一般是指連接的道路長度，有時(shí)受路況、交通管制等的

影響，雖然距離不遠(yuǎn)，但需要的時(shí)間較長，因此交通路線距離也不一定能反映

真實(shí)的狀況。交通時(shí)間距離一般來說更科學(xué)，人們越來越重視。

［單選題］45.一般可以反映所銷售商品房的總體價(jià)格水平的是（）。

A.起價(jià)

B.成交價(jià)

C.表格價(jià)

D.均價(jià)

參考答案：D

參考解析：均價(jià)是新建商品房的平均價(jià)格，一般有標(biāo)價(jià)的平均價(jià)格和成交價(jià)的

平均價(jià)格兩種。均價(jià)一般可以反映所銷售商品房的總體價(jià)格水平。

［單選題］46.形成房地產(chǎn)“泡沫”的基礎(chǔ)是（）。

A.對房地產(chǎn)價(jià)格看跌的共同預(yù)期

B.虛假的高需求

C.過度的投機(jī)炒作

D.對房地產(chǎn)價(jià)格看漲的共同預(yù)期

參考答案：D

參考解析：房地產(chǎn)泡沫的形成原因有多種，歸結(jié)起來主要有兩個(gè)：一是群體的

非理性預(yù)期，二是過度的投機(jī)炒作。其中，人們對房地產(chǎn)價(jià)格看漲的一致預(yù)期

是形成房地產(chǎn)泡沫的基礎(chǔ)。

［單選題］47.房地產(chǎn)市場調(diào)控政策措施有很多種，如區(qū)分首套住房貸款和第二套

（及以上）住房貸款的最低首付款比例和貸款利率等屬于（）。

A.房地產(chǎn)稅收政策措施

B.土地供應(yīng)政策措施

C.房地產(chǎn)金融政策措施

D.住房保障政策措施

參考答案：C

參考解析：房地產(chǎn)金融政策措施主要有：

①收緊或放松個(gè)人住房貸款，如對新增個(gè)人住房貸款規(guī)模、房地產(chǎn)貸款所占比

例實(shí)施管控；

②提高或降低個(gè)人住房貸款的最低首付款比例、利率水平、最高貸款額度；

③實(shí)施差別化住房信貸政策，如區(qū)分首套住房貸款和第二套（及以上）住房貸

款的最低首付款比例和貸款利率等。

［單選題］48.“少數(shù)賣方，少數(shù)買方”的市場競爭狀態(tài)是指（）。

A.寡頭賣方壟斷

B.寡頭買方壟斷

C.雙邊寡頭壟斷

D.賣方壟斷

參考答案：C

參考解析：根據(jù)市場中賣方和買方的數(shù)量來劃分的市場競爭狀態(tài)有：

①完全競爭一很多賣方，很多買方；

②寡頭賣方壟斷一少數(shù)賣方，很多買方；

③寡頭買方壟斷一很多賣方，少數(shù)買方；

④雙邊寡頭壟斷一少數(shù)賣方，少數(shù)買方；

⑤雙寡頭賣方壟斷一兩個(gè)賣方，很多買方；

⑥雙寡頭買方壟斷一很多賣方，兩個(gè)買方；

⑦賣方壟斷一個(gè)賣方，很多買方；

⑧買方壟斷一很多賣方，一個(gè)買方；

⑨雙邊壟斷一個(gè)賣方，一個(gè)買方。

［單選題］49.（）是房地產(chǎn)交易的中間商。

A.金融機(jī)構(gòu)

B.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)

C.房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)

D.房地產(chǎn)市場管理者

參考答案：B

參考解析：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)是房地產(chǎn)交易的中間商，是除房地產(chǎn)交易雙方外的

重要市場參與者，它們?yōu)榉康禺a(chǎn)交易者提供房源、客源、價(jià)格等信息，幫助房

地產(chǎn)出售人、出租人尋找購買人、承租人，幫助購買人、承租人尋找其欲購

買、承租的房地產(chǎn)，促成雙方達(dá)成交易，協(xié)助雙方訂立房地產(chǎn)買賣或租賃合

同，代辦房地產(chǎn)貸款、房地產(chǎn)登記等手續(xù)，還可幫助房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)制定和實(shí)

施銷售策略、提供銷售價(jià)格建議等。

［單選題］50.如果市場上某種房地產(chǎn)的價(jià)格上升，會導(dǎo)致對另一種房地產(chǎn)的需求

增加，表明這兩種房地產(chǎn)是（）。

A.替代品

B.互補(bǔ)品

C.吉芬物品

D.配套品

參考答案：A

參考解析：某種房地產(chǎn)的替代品，是指能夠滿足類似需要、可替代它的其他房

地產(chǎn)，在替代品之間，一種房地產(chǎn)的價(jià)格不變，另一種房地產(chǎn)的價(jià)格如果下

降。則消費(fèi)者就會把需求轉(zhuǎn)移到另一種房地產(chǎn)上，從而使另一種房地產(chǎn)的需求

增加，該種房地產(chǎn)的需求減少。

［多選題］1.專題地圖根據(jù)專業(yè)方面的需要，以較簡略的普通地圖為底圖，著重

表示某一專題內(nèi)容，有（）。

A.地貌圖

B.水文圖

C.電氣圖

D.地質(zhì)圖

E.交通圖

參考答案：ABDE

參考解析：專題地圖又稱專門圖或主題地圖，根據(jù)專業(yè)方面的需要，以較簡略

的普通地圖為底圖，著重表示某一專題內(nèi)容，如交通圖、地貌圖、地籍圖、地

質(zhì)圖、水文圖等。

［多選題］2.某房地產(chǎn)開發(fā)公司在某城市臨街建設(shè)商住兩用商品房一幢，共11

層。居民王女士購買了其中一套住房，該住房套內(nèi)房屋使用面積為1201n二套

內(nèi)墻體面積為20m2,北面為全封閉陽臺，南面為不封閉陽臺，其水平投影面積

分別為8nV、10E，應(yīng)分?jǐn)偣灿泄媒ㄖ娣e15nl,該建筑物的總平面圖可以

A.E建筑物的結(jié)構(gòu)構(gòu)造

B.與鄰近建筑物相對位置關(guān)系

C.該建筑物的方位

D.該建筑物各主要部分標(biāo)高

參考答案：BCD

參考解析：從建筑總平面圖中可以反映的內(nèi)容有：

①該建筑場地的位置、形狀、大小；

②建筑物在場地內(nèi)的位置及與鄰近建筑物的相對位置；

③場地內(nèi)的道路布置與綠化安排；

④建筑物的朝向；

⑤建筑物首層室內(nèi)地面與室外地坪及道路的絕對標(biāo)高；

⑥擴(kuò)建建筑物的預(yù)留地。

［多選題］3.地籍調(diào)查是以清查每宗土地的（）為目的的土地調(diào)查，包括土地

權(quán)屬調(diào)查和地籍測量。

A.面積

B.位置

C.權(quán)屬

D.界限

E.形狀

參考答案：ABCD

參考解析：根據(jù)《土地基本術(shù)語》（GB/T19231—2003）第7.1.1.3條規(guī)定，地

籍調(diào)查是指以清查每宗土地的位置、界限、面積、權(quán)屬、用途和等級為目的的

土地調(diào)查，包括土地權(quán)屬調(diào)查和地籍測量。

［多選題］4.測算房屋建筑面積時(shí)，需要全部計(jì)算建筑面積的有（）。

A.未封閉的陽臺

B.全封閉的陽臺

C.地下室及其相應(yīng)出入口，層高在2.20m以上

D.屋頂花園

E.作為房屋外墻的玻璃幕墻

參考答案：BCE

參考解析：A項(xiàng)，《房產(chǎn)測量規(guī)范第1單元：房產(chǎn)測量規(guī)定》（GB/T17986.1—

2000）第8.2.2條c款規(guī)定，未封閉的陽臺、按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積

的一半計(jì)算。第8.2.1條f款規(guī)定，挑樓、全封閉的陽臺，按其外圍水平投影

面積全部計(jì)算。第8.2.1條j款規(guī)定，地下室、半地下室及其相應(yīng)出人口，層

高在2.20m以上的，按其外墻（不包括采光井、防潮層及保護(hù)墻）外圍水平投

影面積計(jì)算。

D項(xiàng)，第8.2.3條d款規(guī)定，房屋的天面、挑臺、天面上的花園、泳池，不計(jì)算

建筑面積。

E項(xiàng)，第8.2.1條1款規(guī)定，玻璃幕墻等作為房屋外墻的，按其外圍水平投影面

積計(jì)算。

［多選題］5.評價(jià)住宅的適用性能，應(yīng)當(dāng)包括的內(nèi)容有（）。

A,住宅套型

B.隔聲性能

C.設(shè)備設(shè)施

D.建筑造型

E.室內(nèi)污染物控制

參考答案：ABC

參考解析：住宅適用性能是由住宅建筑本身和內(nèi)部設(shè)備設(shè)施配置所決定的適合

用戶使用的性能。其評定內(nèi)容包括：

①單元平面；

②住宅套型；

③建筑裝修；

④隔聲性能；

⑤設(shè)備設(shè)施；

⑥無障礙設(shè)施。

［多選題］6.天棚一般應(yīng)具有（）功能。

潮

防

熱

A.R吸

聲

C隔

聲

吸

D.

溫

E.保

參考答案：CDE

參考解析：頂棚又稱天棚、天花板，是指建筑房間內(nèi)的頂板，是室內(nèi)飾面之

一，表面應(yīng)光潔、美觀，并能起反射作用，以改善室內(nèi)的亮度，還應(yīng)具有隔

聲、吸聲、保溫、隔熱等功能。

［多選題］7.建筑的得房率一般與（）直接相關(guān)。

A.基礎(chǔ)的埋置深度

B.建筑結(jié)構(gòu)

C.地區(qū)溫差

D.墻體材料

E.建筑形式

參考答案：BCDE

參考解析：套內(nèi)使用面積與建筑面積的比值俗稱得房率（K值），通常與以下五

個(gè)方面直接相關(guān)：

①建筑形式。如板式住宅的得房率一般在80%以上，板式住宅的得房率一般大

于塔式住宅的得房率。

②建筑結(jié)構(gòu)。房屋的結(jié)構(gòu)形式不同，垂直承重構(gòu)件占用而積不同，得房率不

同。

③地區(qū)溫差。由于不同地區(qū)冬季溫差懸殊，為保證室內(nèi)保溫效果，建筑沒計(jì)中

房屋外墻的厚度往往差別較大。

④墻體材料。建筑設(shè)計(jì)選用墻體材料種類不同，墻體占用面積不同。

⑤房間數(shù)量與套內(nèi)建筑面積的關(guān)系。不同的住宅套內(nèi)建筑面積與房間數(shù)量狀

況，得房率也會出現(xiàn)差異。

［多選題］8.影響建筑物實(shí)際使用年限的因素有（）。

A.建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)

B.實(shí)際建筑設(shè)計(jì)水平

C.工程施工質(zhì)量

D.房屋使用維護(hù)狀況

E.建筑規(guī)模大小

參考答案：ABCD

參考解析：決定建筑物實(shí)際使用年限的因素，除了建筑物的設(shè)計(jì)使用年限，還

有所用的建筑材料及其質(zhì)量、建筑施工質(zhì)量、使用和維護(hù)狀況等。

［多選題］9.根據(jù)施工方法，建筑物可以分為（）。

A.民用建筑

B.現(xiàn)澆現(xiàn)砌式建筑

C.預(yù)制裝配式建筑

D.鋼結(jié)構(gòu)建筑

E.部分現(xiàn)澆現(xiàn)砌、部分裝配式建筑

參考答案：BCE

參考解析：根據(jù)施工方法，建筑物可分為：

①現(xiàn)澆現(xiàn)砌式建筑；

②預(yù)制裝配式建筑；

③部分現(xiàn)澆現(xiàn)砌、部分裝配式建筑。

A項(xiàng)，根據(jù)建筑物的使用性質(zhì)，建筑物可分為：

①民用建筑；

②工業(yè)建筑；

③農(nóng)業(yè)建筑。

D項(xiàng)，根據(jù)建筑結(jié)構(gòu)，建筑物可分為：

①磚木結(jié)構(gòu)建筑；

②而?；旖Y(jié)構(gòu)建筑；

③鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)建筑；

④鋼結(jié)構(gòu)建筑；

⑤其他結(jié)構(gòu)建筑。

［多選題］10.下列屬于房地產(chǎn)投資特點(diǎn)的有（）。

A.投資選擇的多樣性

B.投資價(jià)值的附加性

C.投資收益的風(fēng)險(xiǎn)性

D.投資變現(xiàn)的復(fù)雜性

E.投資區(qū)域的差異性

參考答案：ABDE

參考解析：房地產(chǎn)投資有下列特點(diǎn)：

①投資選擇的多樣性；

②投資區(qū)域的差異性；

③投資價(jià)值的附加性；

④投資變現(xiàn)的困難性；

⑤投資預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)性；

⑥投資收益的個(gè)別性。

［多選題］11.房地產(chǎn)投機(jī)區(qū)別于房地產(chǎn)投資的特征主要有（）。

A.利用別人資金投入

B.短期時(shí)間介入

C.缺乏理性的分析和評估

D.尋求回報(bào)

E.具有風(fēng)險(xiǎn)性

參考答案：BC

參考解析：投資較重視長期的時(shí)間介入，而且強(qiáng)調(diào)理性的分析與評估，背后隱

含著正常的風(fēng)險(xiǎn)與收益；投機(jī)則較看重短期的時(shí)間介入，通常缺乏理性的分析

與評估，主要憑直覺或非正規(guī)渠道的信息作判斷，背后隱含著不正常的風(fēng)險(xiǎn)與

收益。

［多選題］12.房地產(chǎn)投資選擇多樣性的表現(xiàn)有（）。

A.房地產(chǎn)類型多樣

B.房地產(chǎn)投資形式多樣

C.房地產(chǎn)投資收益的個(gè)別性

D.房地產(chǎn)經(jīng)營方式多樣

E.房地產(chǎn)投資變現(xiàn)復(fù)雜

參考答案：ABD

參考解析：房地產(chǎn)投資的特點(diǎn)包括：

①投資選擇的多樣性；

②投資區(qū)域的差異性；

③投資價(jià)值的附加性；

④投資變現(xiàn)的困難性；

⑤投資收益的個(gè)別性；

⑥投資預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)性。

其中，投資的多樣性主要表現(xiàn)在：

①投資對象的多樣性；

②投資形式的多樣性；

③經(jīng)營方式的多樣性。

［多選題］13.下列房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)指標(biāo)中，屬于動態(tài)盈利評價(jià)指標(biāo)的有

（）O

A.財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值

B.投資利潤率

C.成本利潤率

D.財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率

E.利息備付率

參考答案：AD

參考解析：動態(tài)盈利性評價(jià)指標(biāo)主要包括：

①財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值；

②財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率；

③動態(tài)投資回收期。

BC兩項(xiàng)，投資利潤率與成本利潤率均屬于靜態(tài)盈利性評價(jià)指標(biāo)；

E項(xiàng)，利息備付率屬于清償性評價(jià)指標(biāo)。

［多選題］14.下列屬于擔(dān)保貸款的房地產(chǎn)貸款有（）。

A.信用貸款

B.保證貸款

C.抵押貸款

D.質(zhì)押貸款

E.短期貸款

參考答案：BCD

參考解析：擔(dān)保貸款可分為：

①保證貸款，是指由第三人提供保證發(fā)放的貸款。

②抵押貸款，是指以借款人或第三人的財(cái)產(chǎn)作為抵押物發(fā)放的貸款，主要是房

地產(chǎn)抵押貸款。房地產(chǎn)抵押貸款是指以房地產(chǎn)作為抵押物發(fā)放的貸款。房地產(chǎn)

抵押是指債務(wù)人或者第三人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向債權(quán)人提

供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。

③質(zhì)押貸款，是指以借款人或第三人的動產(chǎn)或權(quán)利作質(zhì)押發(fā)放的貸款。

［多選題］15.按照貸款對象和用途劃分，房地產(chǎn)貸款的種類包括（）。

A.土地儲備貸款

B.房地產(chǎn)抵押貸款

C.房地產(chǎn)開發(fā)貸款

D.個(gè)人住房貸款

E.商業(yè)用房貸款

參考答案：ACDE

參考解析：根據(jù)貸款對象及用途，房地產(chǎn)貸款分為土地儲備貸款、房地產(chǎn)開發(fā)

貸款、個(gè)人住房貸款、商業(yè)用房貸款。根據(jù)貸款保證方式，房地產(chǎn)貸款分為信

用貸款和擔(dān)保貸款，擔(dān)保貸款又可分為保證貸款、抵押貸款和質(zhì)押貸款。而抵

押貸款主要是房地產(chǎn)抵押貸款。

［多選題］16.決定利率水平的因素主要包括（）。

A.平均利潤率

B.資金供求狀況

C.預(yù)期通貨膨脹率

D.國家經(jīng)濟(jì)政策

E.鄰國政局

參考答案：ABCD

參考解析：影響利率高低的因素主要有下列幾個(gè)：資金供求狀況、國家宏觀經(jīng)

濟(jì)政策、預(yù)期通貨膨脹率、借貸期限的長短、借貸風(fēng)險(xiǎn)的大小等。

［多選題］17.在房地產(chǎn)貸款中，可以作為抵押物的有（）。

A.集體土地所有權(quán)

B.房屋所有權(quán)

C.在建工程

D.國有土地所有權(quán)

E.預(yù)購商品住房

參考答案：BCE

參考解析：在房地產(chǎn)貸款中，房地產(chǎn)抵押貸款是最主要的貸款形式。房地產(chǎn)抵

押貸款是指以房地產(chǎn)作為抵押物發(fā)放的貸款。房地產(chǎn)抵押可分為：

①房屋所有權(quán)抵押；

②土地使用權(quán)抵押；

③預(yù)購商品房貸款抵押，是指購房人在支付首期規(guī)定的房價(jià)款后，由貸款銀行

代其支付其余的購房款，將所購商品房抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保

的行為；

④在建工程抵押，是指抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法

方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給

貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。

［多選題］18.個(gè)人住房貸款是向各類住房的自然人發(fā)放的貸款，可用于（）等

方面。

A.購房

B.土地征用

C.自建住房

D.房屋拆遷

E.大修住房

參考答案：ACE

參考解析：個(gè)人住房貸款是指貸款人向借款人發(fā)放的用于購買、建造和大修各

類型住房的貸款。所以，個(gè)人住房貸款主要用于購房、建造房屋和大修住房

等。

［多選題］19.房地產(chǎn)金融的主要職能是（）。

A.籌集資金

B.中介服務(wù)

C.結(jié)算服務(wù)

D.融通資金

E.分配資金

參考答案：ACD

參考解析：房地產(chǎn)金融的主要職能有：

①籌集資金，充分發(fā)揮籌集資金的能力，運(yùn)用各種金融工具，把社會上的閑散

資金歸集起來，用于房地產(chǎn)業(yè)，促進(jìn)其發(fā)展；

②融通資金，房地產(chǎn)金融通過開辦房地產(chǎn)開發(fā)貸款、個(gè)人住房貸款等業(yè)務(wù)，支

持房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營和消費(fèi)等房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動；

③結(jié)算服務(wù)，房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、消費(fèi)中的資金交易量很大，房地產(chǎn)金融可發(fā)

揮其結(jié)算職能，發(fā)展多種信用工具和結(jié)算方式，以減少現(xiàn)金收支量，保證房地

產(chǎn)交易活動順利進(jìn)行。

［多選題］20.行政法規(guī)是指國務(wù)院根據(jù)憲法和法律，按照法定程序制定的有關(guān)行

使行政權(quán)力，履行行政職責(zé)的規(guī)范性文件。下列法律法規(guī)中，屬于行政法規(guī)的

是（）。

A.土地管理法

B.物業(yè)管理?xiàng)l例

C.城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例

D.城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定

E.消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法

參考答案：BC

參考解析：行政法規(guī)是指國務(wù)院制定的有關(guān)行使行政權(quán)力，履行行政職責(zé)的規(guī)

范性文件，如《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》、《城市房地產(chǎn)開

發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》、《住房公積金管理?xiàng)l例》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《不動產(chǎn)

登記暫行條例》、《營業(yè)稅暫行條例》、《契稅暫行條例》等。

AE兩項(xiàng)屬于法律；

D項(xiàng)，屬于部門規(guī)章。

［多選題］21.法律的適用范圍包括（）。

A.法律對物的適用范圍

B.法律在區(qū)域上的適用范圍

C.法律在時(shí)間上的適用范圍

D.法律對人的適用范圍

E.法律在空間上的適用范圍

參考答案：CDE

參考［秋斤：法律的適用范圍包括：

①法律在時(shí)間上的適用范圍，這是指法律在時(shí)間上所具有的效力；

②法律在空間上的適用范圍，這是指法律在地域上所具有的效力；

③法律對人的適用范圍，這是指法律對哪些人具有效力。

［多選題］22.按照物權(quán)法定原則，不動產(chǎn)物權(quán)包括（）。

A.支配物權(quán)

B.所有權(quán)

C.使用物權(quán)

D.擔(dān)保物權(quán)

E.用益物權(quán)

參考答案：BDE

參考解析：按照物權(quán)法定原則，不動產(chǎn)物權(quán)的種類和內(nèi)容應(yīng)當(dāng)符合法律規(guī)定，

任何人不能創(chuàng)設(shè)物權(quán)。不動產(chǎn)物權(quán)包括：

①所有權(quán)；

②用益物權(quán)；

③擔(dān)保物權(quán)。

［多選題］23.用益物權(quán)種類包括（）。

A.宅基地使用權(quán)

B.地役權(quán)

C.土地承包經(jīng)營權(quán)

D.土地使用權(quán)

E.建設(shè)用地使用權(quán)

參考答案：ABCE

參考解析：用益物權(quán)是以對他人所有的物為使用、收益的目的而設(shè)立的，因此

稱為“用益”物權(quán)。用益物權(quán)種類包括：

①土地承包經(jīng)營權(quán)；

②建設(shè)用地使用權(quán)；

③宅基地使用權(quán)；

④地役權(quán)。

［多選題］24.民事行為無效的情形的有（）。

A.限制民事行為能力人實(shí)施的

B.以合法形式掩蓋非法目的

C.經(jīng)濟(jì)合同違反國家指令性計(jì)劃的

D.惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益的

E.一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實(shí)意思的情況下所

為的

參考答案：BCDE

參考解析：《民法通則》規(guī)定下列民事行為無效，且無效的民事行為，從行為

開始起就沒有法律約束力：

①無民事行為能力人實(shí)施的；

②限制民事行為能力人依法不能獨(dú)立實(shí)施的；

③一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實(shí)意思的情況下所

為的；

④惡意串通，損害國家、集體或第三人利益的；

⑤違反法律或社會公共利益的；

⑥以合法形式掩蓋非法目的的。

［多選題］25.《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》從保護(hù)消費(fèi)者合法權(quán)益的需要出發(fā)，針對消

費(fèi)者的權(quán)利相應(yīng)地規(guī)定了經(jīng)營者具有的義務(wù)包括（）。

A.守法義務(wù)

B.質(zhì)量保證義務(wù)

C.商品保管義務(wù)

D.真實(shí)信息告知義務(wù)

E.接受監(jiān)督義務(wù)

參考答案：ABDE

參考解析：《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》從保護(hù)消費(fèi)者合法權(quán)益的需要出發(fā)，針對消

費(fèi)者的權(quán)利相應(yīng)地規(guī)定了經(jīng)營者具有的義務(wù)包括：

①守法義務(wù)；

②接受監(jiān)督義務(wù)；

③保證消費(fèi)者安全義務(wù)；

④真實(shí)信息告知義務(wù)；

⑤真實(shí)標(biāo)識義務(wù)；

⑥出具單據(jù)義務(wù)；

⑦質(zhì)量保證義務(wù)；

⑧售后服務(wù)義務(wù)；

⑨禁止以告示等方式免責(zé)；

⑩禁止侵犯消費(fèi)者人身權(quán)。

［多選題］26.合同生效應(yīng)具備一定的條件，包括（）。

A,內(nèi)容具體確定

B.不違反法律和社會公共利益

C.當(dāng)事人具有相應(yīng)的民事行為能力

D.意思表示真實(shí)

參考答案：BCD

參考解析：合同生效應(yīng)同時(shí)具備下列3個(gè)條件：

①當(dāng)事人具有相應(yīng)的民事行為能力；

②意思表示真實(shí)；

③不違反法律和社會公共利益。

［多選題］27.按照代理產(chǎn)生的不同原因和方式，代理的種類有（）。

A.律師代理

B.委托代理

C.經(jīng)紀(jì)人代理

D.法定代理

E.指定代理

參考答案：BDE

參考解析：根據(jù)代理產(chǎn)生的不同原因和方式，代理可分為三種：

①委托代理，是指基于被代理人的委托而產(chǎn)生的代理；

②法定代理，指依照法律的規(guī)定而產(chǎn)生的代理；

③指定代理，指基于人民法院或其他部門的指定而產(chǎn)生的代理。

［多選題］28.下列屬于委托合同中受托人權(quán)利的有（）。

A.費(fèi)用請求權(quán)

B.報(bào)酬請求權(quán)

C.風(fēng)險(xiǎn)損失賠償請求權(quán)

D.保密權(quán)

E.處理委托事務(wù)的權(quán)利

參考答案：ABC

參考解析：委托合同中受托人權(quán)利主要包括：

①費(fèi)用請求權(quán)；

②報(bào)酬請求權(quán)；

③風(fēng)險(xiǎn)損失賠償請求權(quán)。

受托人要行使風(fēng)險(xiǎn)損失賠償請求權(quán)，應(yīng)該具備以下兩個(gè)條件：

①受托人必須有損失，包括財(cái)產(chǎn)損失和人身損害產(chǎn)生的損失；

②受托人的損失是由于處理委托事務(wù)而直接發(fā)生的，受托人的損失必須與處理

委托事務(wù)之間具有直接因果關(guān)系。

［多選題］29.下列情況中，需要進(jìn)行交易情況影響修正的有（）。

A.親友之間進(jìn)行的房地產(chǎn)交易

B.房地產(chǎn)交易日期

C.相鄰房地產(chǎn)的合并交易

D.拖欠工程款的交易

E.房地產(chǎn)權(quán)益

參考答案：ACD

參考解析：進(jìn)行交易情況修正的情況有：

①利害關(guān)系人之間的交易；

②對交易對象或市場行情缺乏了解的交易；

③被迫出售或被迫購買的交易；

④人為哄抬價(jià)格的交易；

⑤對交易對象有特殊偏好的交易；

⑥受迷信影響的交易；

⑦相鄰房地產(chǎn)的合并交易。

［多選題］30.小區(qū)是指與居住人口規(guī)模相對應(yīng)，配套建設(shè)一套能滿足該區(qū)居民基

本的物質(zhì)與文化生活所需的公共服務(wù)設(shè)施，并被()所圍合的居住生活聚居

地。

A.城市道路

B.自然分界線

C.管轄界

D.權(quán)屬范圍線

E.行政分界線

參考答案：AB

參考解析：小區(qū)是指被城市道路或自然分界線所圍合，并與居住人口規(guī)模

(10000—15000人)相對應(yīng)，配建有一套能滿足該區(qū)居民基本的物質(zhì)與文化生

活所需的公共服務(wù)設(shè)施的居住生活聚居地。

共享題干題

張某在2009年4月購買了某住宅小區(qū)第12號住宅樓15層(頂層)的一套二手

房。該房屋建筑面積86nl2,二室一廳，1998年竣工，陽臺全封閉。該套房屋主

體結(jié)構(gòu)完好，設(shè)施、設(shè)備完整，上下水道通暢，但屋頂有輕微滲漏，門窗油漆

局部脫落，需要進(jìn)行小修。

［多選題］L結(jié)合我國住宅開發(fā)建造情況，該住宅的建筑結(jié)構(gòu)類型不可能為

()O

A.磚木結(jié)構(gòu)

B.石專混結(jié)構(gòu)

C.鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)

D.鋼結(jié)構(gòu)

參考答案：ABD

參考解析：鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)建筑的特點(diǎn)是結(jié)構(gòu)的適應(yīng)性強(qiáng)，抗震性能好，耐久

年限較長。從多層到高層，甚至超高層建筑都可以采用此類結(jié)構(gòu)。

A項(xiàng)，磚木結(jié)構(gòu)建筑的主要承重構(gòu)件是用石專、木做成，這類建筑物的層數(shù)一般較

低，通常在3層以下。

B項(xiàng)，磚混結(jié)構(gòu)建筑的豎向承重構(gòu)件采用磚墻或磚柱，這類建筑物的層數(shù)一般在

6層以下。

D項(xiàng)，鋼結(jié)構(gòu)建筑的主要承重構(gòu)件是用鋼材制成。這種結(jié)構(gòu)的造價(jià)較高，多用于

高層公共建筑和跨度大的建筑，如體育館、影劇院、跨度大的工業(yè)廠房等。

共享題干題

張某在2009年4月購買了某住宅小區(qū)第12號住宅樓15層（頂層）的一套二手

房。該房屋建筑面積86nl2,二室一廳，1998年竣工，陽臺全封閉。該套房屋主

體結(jié)構(gòu)完好，設(shè)施、設(shè)備完整，上下水道通暢，但屋頂有輕微滲漏，門窗油漆

局部脫落，需要進(jìn)行小修。

［單選題］2.按照設(shè)計(jì)規(guī)定，該住宅樓安裝的電梯數(shù)量應(yīng)不少于（）部。

A.1

B.2

C.3

D.4

參考答案：B

參考解析：共享題干題

張某在2009年4月購買了某住宅小區(qū)第12號住宅樓15層（頂層）的一套二手

房。該房屋建筑面積86nl2,二室一廳，1998年竣工，陽臺全封閉。該套房屋主

體結(jié)構(gòu)完好，設(shè)施、設(shè)備完整，上下水道通暢，但屋頂有輕微滲漏，門窗油漆

局部脫落，需要進(jìn)行小修。

［單選題］3.該套住宅的建筑面積中，陽臺面積應(yīng)（）。

A.全部計(jì)入

B.計(jì)入一半

C.計(jì)入四分之一

D.全部不計(jì)入

參考答案：A

參考解析：共享題干題

張某在2009年4月購買了某住宅小區(qū)第12號住宅樓15層（頂層）的一套二手

房。該房屋建筑面積86nf,二室一廳，1998年竣工，陽臺全封閉。該套房屋主

體結(jié)構(gòu)完好，設(shè)施、設(shè)備完整，上下水道通暢，但屋頂有輕微滲漏，門窗油漆

局部脫落，需要進(jìn)行小修。

［單選題］4.該套住宅房屋所有權(quán)證上的房產(chǎn)附圖為（）。

A.房產(chǎn)分幅圖

B.房產(chǎn)分丘圖

C.房產(chǎn)分戶圖

D.宗地圖

參考答案：C

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甲房地產(chǎn)開發(fā)公司擬在市郊開發(fā)建設(shè)一住宅項(xiàng)目，該項(xiàng)目占地100000nf,其中

代征市政道路用地10000肝，住宅總建筑面積360000nV,所有住宅樓均為高

層，其他用途房屋建筑面積18000nV,該住宅項(xiàng)目可容納12000人。項(xiàng)目所在

地周邊除修筑市級交通道路、高架橋等市政基礎(chǔ)設(shè)施外，還建有一大型水庫，

后期附近將有其他房地產(chǎn)項(xiàng)目陸續(xù)開發(fā)建設(shè)。

［單選題］5.按照居住項(xiàng)目規(guī)模劃分，該住宅項(xiàng)目為（）。

A,居住小區(qū)

B.居住組團(tuán)

C.居住區(qū)

D.居住社區(qū)

參考答案：A

參考解析：居住區(qū)根據(jù)居住戶數(shù)或人數(shù)，分為居住區(qū)、小區(qū)、組團(tuán)三級。其

中，小區(qū)是指被城市道路或自然分界線所圍合，并與居住人口規(guī)模（10000—

15000人）相對應(yīng)，配套建設(shè)有一套能滿足該區(qū)居民基本的物質(zhì)與文化生活所需

的公共服務(wù)設(shè)施的居住生活聚居地。

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甲房地產(chǎn)開發(fā)公司擬在市郊開發(fā)建設(shè)一住宅項(xiàng)目，該項(xiàng)目占地100000nf,其中

代征市政道路用地10000nf,住宅總建筑面積360000戶，所有住宅樓均為高

層，其他用途房屋建筑面積18000nV,該住宅項(xiàng)目可容納12000人。項(xiàng)目所在

地周邊除修筑市級交通道路、高架橋等市政基礎(chǔ)設(shè)施外，還建有一大型水庫，

后期附近將有其他房地產(chǎn)項(xiàng)目陸續(xù)開發(fā)建設(shè)。

［多選題］6.該住宅項(xiàng)目建成后可能受到環(huán)境噪聲影響的污染源為（）。

A.社會生活噪聲

B.交通噪聲

C.施工噪聲

D.工業(yè)噪聲

參考答案：ABC

參考解析：社會生活噪聲主要是指社會人群活動產(chǎn)生的噪聲，該住宅項(xiàng)目可容

納12000人，龐大的人流可能會帶來社會社會人群的活動從而產(chǎn)生噪聲。交通

噪聲是由交通運(yùn)輸工具（包括汽車、火車、飛機(jī)、船舶等）發(fā)出的噪聲，該住

宅項(xiàng)目臨近市級交通道路、高架橋等市政基礎(chǔ)設(shè)施，可能會受到交通噪聲的污

染。建筑施工噪聲是建筑工地的各種施工機(jī)械和建筑工人手工操作產(chǎn)生的噪

聲，該住宅項(xiàng)目附近將有其他房地產(chǎn)項(xiàng)目陸續(xù)開發(fā)建設(shè)，故可能受到施工噪聲

的污染。

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甲房地產(chǎn)開發(fā)公司擬在市郊開發(fā)建設(shè)一住宅項(xiàng)目，該項(xiàng)目占地100000肝，其中

代征市政道路用地10000itf,住宅總建筑面積360000而，所有住宅樓均為高

層，其他用途房屋建筑面積18000nf,該住宅項(xiàng)目可容納12000人。項(xiàng)目所在

地周邊除修筑市級交通道路、高架橋等市政基礎(chǔ)設(shè)施外，還建有一大型水庫，

后期附近將有其他房地產(chǎn)項(xiàng)目陸續(xù)開發(fā)建設(shè)。

［單選題］7.該住宅項(xiàng)目應(yīng)依據(jù)城市規(guī)劃中確定的規(guī)劃控制線建設(shè)，其中城市基

礎(chǔ)設(shè)施用地和城市地表水體的控制界線分別為（）。

A.道路紅線與城市黃線

B.道路紅線與城市藍(lán)線

C.城市黃線與城市紫線

D.城市黃線與城市藍(lán)線

參考答案：D

參考解析：城市黃線是指對城市發(fā)展全局有影響的、城市規(guī)劃中確定的、必須

控制的城市基礎(chǔ)設(shè)施用地的控制界線；城市藍(lán)線是指城市規(guī)劃確定的江、河、

湖、庫、渠和濕地等城市地表水體保護(hù)和控制的地域界線；道路紅線是指城市

道路用地的規(guī)劃控制線，即城市道路用地與兩側(cè)建筑用地及其他用地的分界

線；城市紫線是指國家歷史文化名城內(nèi)的歷史文化街區(qū)和省、自治區(qū)、直轄市

人民政府公布的歷史文化街區(qū)的保護(hù)范圍界線，以及歷史文化街區(qū)外經(jīng)縣級以

上人民政府公布保護(hù)的歷史建筑的保護(hù)范圍界線。

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甲房地產(chǎn)開發(fā)公司擬在市郊開發(fā)建設(shè)一住宅項(xiàng)目，該項(xiàng)目占地100000球，其中

代征市政道路用地1000001二住宅總建筑面積3600001112,所有住宅樓均為高

層，其他用途房屋建筑面積18000行，該住宅項(xiàng)目可容納12000人。項(xiàng)目所在

地周邊除修筑市級交通道路、高架橋等市政基礎(chǔ)設(shè)施外，還建有一大型水庫，

后期附近將有其他房地產(chǎn)項(xiàng)目陸續(xù)開發(fā)建設(shè)。

［單選題］8.根據(jù)城市規(guī)劃控制指標(biāo)的計(jì)算方法，該項(xiàng)目的容積率為（）。

A.3.60

B.3.78

C.4.00

D.4.20

參考答案：B

參考解析：容積率又稱建筑容積率，是指一定地塊內(nèi)總建筑面積與建筑用地面

積的比值。

則該項(xiàng)目的容積率為：

容積率=總建筑面積+建筑用地面積=（360000-18000）+（100000-

10000）=3.8o

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某房地產(chǎn)開發(fā)公司通過拍賣出讓方式獲得了一宗20hnf的土地，用來進(jìn)行居住

小區(qū)的開發(fā)建設(shè)，經(jīng)批準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案為：居住用地面積14hnf,住宅用地

面積10h肝，總建筑面積40萬nf,住宅建筑面積30萬nf,其中多層建筑4

幢，高層建筑2幢，預(yù)計(jì)總投資8000萬元。

［多選題］9.按照規(guī)定，城市居住區(qū)規(guī)劃布局應(yīng)符合（）要求。

A.新建小區(qū)的綠地率不應(yīng)低于30%

B,居住區(qū)內(nèi)地面停車率不應(yīng)少于10%

C.居民停車場的服務(wù)半徑不宜大于150m

D.面街布置的住宅，其出入口應(yīng)避免直接開向居住區(qū)（級）道路

參考答案：ACD

參考解析：A項(xiàng)，新區(qū)建設(shè)的綠地率不應(yīng)低于30%；

B項(xiàng)，居住區(qū)內(nèi)地面停車率（居住區(qū)內(nèi)居民汽車的地面停車位數(shù)量與居住戶數(shù)的

比率）不宜超過10%；

C項(xiàng)，居民停車場、庫的布置應(yīng)方便居民使用，服務(wù)半徑不宜大于150m；

D項(xiàng)，住宅應(yīng)布置在居住區(qū)內(nèi)環(huán)境條件優(yōu)越的地段。面街布置的住宅，其出入口

應(yīng)避免直接開向城市道路和居住區(qū)（級）道路。

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某房地產(chǎn)開發(fā)公司通過拍賣出讓方式獲得了一宗20h優(yōu)的土地，用來進(jìn)行居住

小區(qū)的開發(fā)建設(shè)，經(jīng)批準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案為：居住用地面積14hm，，住宅用地

面積lOhnf,總建筑面積40萬行，住宅建筑面積30萬其中多層建筑4

幢，高層建筑2幢，預(yù)計(jì)總投資8000萬元。

［單選題］10.如果該小區(qū)附近即將興建地鐵，而導(dǎo)致附近同類房產(chǎn)的價(jià)格上漲，

這是由于（）的作用。

A.預(yù)期原理

B.代替原理

C.資本化原理

D.供求原理

參考答案：A

參考解析：預(yù)期原理說明，決定房地產(chǎn)當(dāng)前價(jià)值的因素，主要是未來的因素而

不是過去的因素，即房地產(chǎn)當(dāng)前的價(jià)格或價(jià)值，通常不是基于其過去的價(jià)格、

開發(fā)建設(shè)成本、收益或市場狀況，而是基于市場參與者對其未來所能產(chǎn)生的收

益或能夠得到的滿足、樂趣等的預(yù)期。

本案例中，因小區(qū)附近即將興建地鐵，而引起房地產(chǎn)價(jià)格上漲，是基于對未來

收益的預(yù)期，體現(xiàn)了預(yù)期原理的作用。

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某房地產(chǎn)開發(fā)公司通過拍賣出讓方式獲得了一宗20h肝的土地，用來進(jìn)行居住

小區(qū)的開發(fā)建設(shè)，經(jīng)批準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案為：居住用地面積14hnf,住宅用地

面積lOhnf,總建筑面積40萬門，住宅建筑面積30萬nV,其中多層建筑4

幢，高層建筑2幢，預(yù)計(jì)總投資8000萬元。

［單選題］11.在城市規(guī)劃中，根據(jù)最小風(fēng)頻原則對居住用地進(jìn)行（）布局是合

理的。

A.布置在全年最小風(fēng)頻風(fēng)向的上風(fēng)側(cè)

B.布置在全年最大風(fēng)頻風(fēng)向的上風(fēng)側(cè)

C.布置在全年最小風(fēng)頻風(fēng)向的下風(fēng)側(cè)

D.布置在全年最大風(fēng)頻風(fēng)向的下風(fēng)側(cè)

參考答案：C

參考解析：利用風(fēng)玫瑰圖，一般情況下可根據(jù)最小風(fēng)頻原則進(jìn)行布局，即對空

氣有污染的工業(yè)應(yīng)布置在全年最小風(fēng)頻風(fēng)向的上風(fēng)側(cè)，居住區(qū)應(yīng)布置在其下風(fēng)

側(cè)，因?yàn)檫@個(gè)方位全年受污染的幾率最小。

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某房地產(chǎn)開發(fā)公司通過拍賣出讓方式獲得了一宗20hnf的土地，用來進(jìn)行居住

小區(qū)的開發(fā)建設(shè)，經(jīng)批準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案為：居住用地面積14hnf,住宅用地

面積lOhnf,總建筑面積40萬行，住宅建筑面積30萬itf,其中多層建筑4

幢，高層建筑2幢，預(yù)計(jì)總投資8000萬元。

［多選題］12.在居住區(qū)的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)中，（）是反映居住區(qū)環(huán)境質(zhì)量的主要

指標(biāo)。

A.建筑面積密度

B.容積率

C.建筑密度

D.綠地率

參考答案：CD

參熹軍析：在居住區(qū)的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)中，建筑密度和綠地率是反映居住區(qū)環(huán)境

質(zhì)量的主要指標(biāo)。

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甲房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以3000萬元的價(jià)格取得一宗面積為15畝的住宅建設(shè)用地，

容積率為4.0,該企業(yè)擬采取預(yù)售方式對該項(xiàng)目進(jìn)行銷售。李某看了幾個(gè)開發(fā)項(xiàng)

目并進(jìn)行了認(rèn)真的比較分析之后于第2年購買了上述開發(fā)項(xiàng)目內(nèi)一套面積為100

nV的住宅，預(yù)計(jì)2年后入住，類似商品住房現(xiàn)房的市場價(jià)格為8000元/nf,每

月末的租賃凈收益為4500元/套，年折現(xiàn)率為10%,風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償為現(xiàn)房價(jià)格的

2%o

［單選題］13.關(guān)于李某購房行為的說法，正確的為（）。

A.李某是一個(gè)習(xí)慣型的消費(fèi)者，目的性強(qiáng)

B.李某是一個(gè)沖動型的消費(fèi)者，易受外界因素影響

C.李某是一個(gè)理智型的消費(fèi)者，不易受他人的誘導(dǎo)或廣告宣傳的影響

D.李某是一個(gè)經(jīng)濟(jì)型的消費(fèi)者，感情色彩少，經(jīng)濟(jì)實(shí)惠是其購房原則

參考答案：C

參考解析：根據(jù)消費(fèi)者購買行為的不同態(tài)度，消費(fèi)者的購買行為可分為習(xí)慣

性、理智型、經(jīng)濟(jì)型、沖動型和疑慮型。其購買特點(diǎn)為：

①習(xí)慣型的消費(fèi)者，由于對某些商品十分信任和熟悉，以致形成某種定勢，產(chǎn)

生習(xí)慣性購買行為。這類消費(fèi)者目的性很強(qiáng)，決策果斷，成交迅速。

②理智型的消費(fèi)者，感情色彩少，不易受他人誘導(dǎo)或廣告宣傳影響。

③經(jīng)濟(jì)型的消費(fèi)者對，商品價(jià)格非常敏感，對同類商品中價(jià)格較為低廉的商品

感興趣，經(jīng)濟(jì)實(shí)惠是其選購商品的原則。

④沖動型的消費(fèi)者，情緒波動較大，沒有明確的購買計(jì)劃，易受外界因素影

響，往往憑直覺迅速購買，但事后常會后悔。

⑤疑慮型的消費(fèi)者，善于觀察細(xì)小事物，疑心較大，在選購商品時(shí)細(xì)致、謹(jǐn)慎

且動作緩慢，他們往往缺乏購買經(jīng)驗(yàn)或主見，渴望得到銷售人員的提示或幫

助。

本案例中，李某看了幾個(gè)開發(fā)項(xiàng)目并進(jìn)行了認(rèn)真的比較分析后作出購買決策，

屬于理智型消費(fèi)者。

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甲房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以3000萬元的價(jià)格取得一宗面積為1