上海寶山北斗星商業(yè)廣場市場調(diào)研報告

寶山區(qū)北斗星商業(yè)廣場泰德行商業(yè)地產(chǎn)咨詢工作室tide@調(diào)研簡報泰德行商業(yè)地產(chǎn)咨詢工作室2009年3月30日目

錄泰德行商業(yè)地產(chǎn)咨詢工作室tide@前言一、項目概況地理位置區(qū)域交通人口環(huán)境市政規(guī)劃項目運營情況二、項目周邊商業(yè)發(fā)展調(diào)查商業(yè)設(shè)施競爭項目分析租金概況三、項目SWOT分析項目概況項目SWOT分析四、北斗星商業(yè)廣場調(diào)整及招商定位1.總體定位廣場調(diào)整與改造業(yè)態(tài)比例建議業(yè)態(tài)布局說明動線及業(yè)態(tài)分布建議前言受業(yè)主委托，我方對“北斗星商業(yè)廣場”進行了調(diào)研，從區(qū)域競爭定位、市場需求、物業(yè)結(jié)構(gòu)、業(yè)主收益、后期整體運營五個角度進行了專項調(diào)研分析，現(xiàn)提出我方的分析結(jié)果和建議。商家的生存與贏利是業(yè)主收益的根本保障，如何迎合市場需求，并打造廟行地區(qū)有特色俱活力的商業(yè)廣場是我方考慮的重心，以期實現(xiàn)業(yè)主、商家、周邊消費群的三方共贏。泰德行商業(yè)地產(chǎn)咨詢工作室tide@一、項目概況1.地理位置本案坐落于共康商圈的軸心地段——長臨路段。寶山家樂福購物中心、易買得、好美家、永樂、國美電器、宏圖三胞等眾商家集聚圈內(nèi)。泰德行商業(yè)地產(chǎn)咨詢工作室tide@本案輻射半徑2公里范圍可達外環(huán)線、滬太路、場中路、江楊路，區(qū)域內(nèi)人口密集，交通發(fā)達。隨著本案西片區(qū)的住宅開發(fā)和市政改造，人口數(shù)量將大幅增加，區(qū)域環(huán)境明顯改善。2、區(qū)域交通本案周邊有軌道1號線，通河新村站，距離1公里，步行時間12分鐘；公交：862路，站名：長臨路，步行時間:5分鐘；722路，站名：共康路，步行時間:5分鐘；719路，站名：三泉路，步行時間:10分鐘。高速交通：南北高架共江路匝道，距離900米。泰德行商業(yè)地產(chǎn)咨詢工作室tide@3、人口環(huán)境廟行鎮(zhèn)轄野橋、康家、場北、周巷四個村，共康二村、共康五村、共康六村一居、二居、共康七村一居、共康八村一居、共康公寓、屹立家園等8個居委會。2002年底全鎮(zhèn)城鄉(xiāng)常住居民總?cè)丝冢◤R行派出所管轄人口）195456人，實有人口近四萬人。人口結(jié)構(gòu)以新市民及外來人口為主，近幾年因土地開發(fā)而富起來的社群數(shù)量可觀，整體消費潛力巨大。4、市政規(guī)劃根據(jù)寶山城市總體規(guī)劃，未來五年，寶山將大力發(fā)展區(qū)域商業(yè)中心，規(guī)劃的商業(yè)面積將超過100萬平方米，以彌補目前總體商業(yè)布局有欠均衡的缺陷。目前，區(qū)政府已引進了一批體量大、業(yè)態(tài)新、知名度高的商業(yè)項目。如在南部地區(qū)先后引進“百安居”、“易買得”、“大潤發(fā)”、“家樂?！?、“好美家”等大型商業(yè)項目，初步形成了以大賣場為核心的商業(yè)圈。已規(guī)劃的“寶山新城”距本案以北3.5公里，劉楊路以西住宅集中開發(fā)區(qū)域距本案900米，已規(guī)劃的高境社區(qū)商業(yè)中心距本案以東3.5公里，本案以南900米和閘北區(qū)交界。是上海北區(qū)中環(huán)區(qū)域核心區(qū)位，項目為周邊20萬居民提供服務(wù)的社區(qū)商業(yè)中心，并向周邊區(qū)域輻射施加影響。泰德行商業(yè)地產(chǎn)咨詢工作室tide@九英里城瑞和家園廟行公園(在建)住宅用地住宅用地住宅用地商業(yè)用地好美家泰德行商業(yè)地產(chǎn)咨詢工作室tide@北斗星商業(yè)廣場區(qū)位及規(guī)劃圖5.項目運營情況自08年1月開業(yè)以來，進駐品牌商家有世紀聯(lián)華、一兆韋德、老鳳翔銀樓、真鍋、味千拉面、阿迪達斯等。現(xiàn)在開業(yè)率不足30%，2、3層非知名品牌商家皆有撤場傾向，經(jīng)營慘淡。二、項目周邊商業(yè)發(fā)展調(diào)查1.商業(yè)設(shè)施超市生活賣場類易買得易買得長江店二、三兩層的營業(yè)面積達到了1.5萬平方米，一層招商經(jīng)營范圍近4,000平方米。家樂福家樂福寶山店占地面積約25000平方米，是寶山區(qū)內(nèi)大型的超級賣場。泰德行商業(yè)地產(chǎn)咨詢工作室tide@家電賣場類永樂電器永樂共康店位于共和新路共康路交界處，地處上海最大的居民聚居區(qū)，交通便利出門便有高架、地鐵、公交線路四通八達。裝飾賣場類好美家泰德行商業(yè)地產(chǎn)咨詢工作室tide@好美家共江店于2003年6月20日開業(yè)，位于共和新路5288號，商場營業(yè)面積為28000平米。競爭項目分析項目周邊兩公里范圍內(nèi)沒有在建或已建成的大型商業(yè)項目，需要關(guān)注的是易買得和家樂福兩大賣場的出租區(qū)，此兩大品牌對中小商家有很大的號召力，若商家在共康地區(qū)只拓展一家，去掉租金因素，本案將處于弱勢地位。易買得對面（長江西路）地塊為商業(yè)用地，現(xiàn)已是凈地，區(qū)位優(yōu)勢明顯，加上和兩大超市的互動，從商業(yè)價值來看遠優(yōu)勝于本案，此地塊商業(yè)地產(chǎn)完成立項后，將成為本案最有力的對手，需重點關(guān)注。租金概況共康路底商租金在5-12元/平米天之間，本案現(xiàn)有租金在3-8元/平米天之間。泰德行商業(yè)地產(chǎn)咨詢工作室tide@三、項目SWOT分析1.項目概況發(fā)展商名稱：上海百鑫置業(yè)有限公司項目名：北斗星商業(yè)廣場項目位置圖：五角星為本案位置泰德行商業(yè)地產(chǎn)咨詢工作室tide@（１）項目地理位置位于寶山共康地區(qū)，該址緊鄰長臨路，距長江西路230米，共康路300米，三泉路300米。項目可視性不佳，僅共康路口可見，且視角受限。（２）物業(yè)指標：項目建筑面積6萬平方米，其中商業(yè)面積3.6萬平方米。商用物業(yè)使用面積可自由分割，從30-2000平方米之間，層高3.5-5米之間。部分商業(yè)物業(yè)配備餐飲經(jīng)營的硬件設(shè)施。（3）停車條件共有113個車位左右。（項目鳥瞰圖）泰德行商業(yè)地產(chǎn)咨詢工作室tide@2、項目SWOT分析泰德行商業(yè)地產(chǎn)咨詢工作室tide@優(yōu)勢區(qū)位優(yōu)勢突出。已規(guī)劃的“寶山新城”距本案以北3.5公里，劉楊路以西住宅集中開發(fā)區(qū)域距本案900米，已規(guī)劃的高境社區(qū)商業(yè)中心距本案以東3.5公里，本案以南900米和閘北區(qū)交界，是上海北區(qū)中環(huán)區(qū)域核心區(qū)位。項目所在地人口密集，周邊2公里范圍內(nèi)人口達20萬，西片區(qū)住宅的大量建設(shè)也為人口增加奠定基礎(chǔ)。交通便利，地鐵1號線、高架入口皆在一公里范圍內(nèi)，周邊有多路公交可達。商圈發(fā)展空間開闊。周邊沒有大型商業(yè)廣場滿足居民消費和休閑娛樂需求，本項目為共康地區(qū)商業(yè)地標，為周邊唯一社區(qū)商業(yè)中心。機會本案所在的共康地區(qū)尚無競爭物業(yè)，家樂福、易買得招租面積有限，共康商圈已形成，尚有商業(yè)發(fā)展空間。東片區(qū)新建住宅隨著時間推移交付入伙，本案區(qū)域核心地位將得到加強。3）20多萬的居民，1號地鐵的人流，南北高架快速交通是商業(yè)成功的最好保障。主力店的強勢進駐，給中小商家?guī)硇判牡耐瑫r，使人流充分流動。品牌商家的引進，業(yè)態(tài)的豐富，方便周邊居民的同時，也給民眾一個全新的休閑娛樂目的地。進行必要的燈光亮化、外立面時尚元素改造、景觀小品、商業(yè)標識系統(tǒng)、導(dǎo)購系統(tǒng)、廣告系統(tǒng)、廣播系統(tǒng)、信息系統(tǒng)的一體化改造，改善購物環(huán)境，打造時尚消費之城。統(tǒng)一的經(jīng)營管理，大部分的商業(yè)所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)的分離，以特色帶動整體商業(yè)，優(yōu)化商業(yè)布局，真正把商業(yè)“炒”起來。統(tǒng)一招商管理，主題業(yè)態(tài)的合理搭配，精品休閑游逛購物，打造共康地區(qū)的新型商業(yè)核心。泰德行商業(yè)地產(chǎn)咨詢工作室tide@威脅現(xiàn)有主力店僅集中在一層，且對人氣聚集沒有明顯貢獻，二、三層缺少主力店帶動，商家信心缺失。本案現(xiàn)有定位迷失，所引進的商家大多為非知名品牌，僅有的幾家品牌無法起到引導(dǎo)作用。商家無法認知是否適合進入，消費者無法認知能給自己能帶來什么樣的消費體驗，業(yè)主無法認知什么商家是合適的租客并為整體廣場作出貢獻。本案缺少時尚購物廣場所應(yīng)有的商業(yè)元素與氛圍，缺少可視性。長臨路管理欠佳，周邊缺少品牌商家，影響本案形象提升。停車位過少，113個車位難以滿足商業(yè)廣場顧客和寫字樓停車需求，此問題不解決即使成功招商，也將成為商家營業(yè)和整體運營最大障礙。業(yè)主委員會負責(zé)商業(yè)招商和管理是不專業(yè)的，品牌商家希望和專業(yè)公司交流，而不是對他們不夠了解的委員會。物業(yè)的所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)分離是商業(yè)招商及運營成功的前提條件。隨著易買得南面商業(yè)地塊的開發(fā)將形成對我項目的有力競爭，如何先人一步運營成功將是成敗所在。泰德行商業(yè)地產(chǎn)咨詢工作室tide@四、北斗星商業(yè)廣場招商重新定位及調(diào)整泰德行商業(yè)地產(chǎn)咨詢工作室tide@1.總體定位鑒于項目周邊已有家樂福、易買得兩大生活超市；好美家建材賣場；國美永樂燦坤家電賣場，而共康社區(qū)2公里內(nèi)無大型購物中心和商業(yè)步行街，所以從市場需

求出發(fā)項目的定位應(yīng)該是共康社區(qū)體驗式娛樂購物中心，為周邊20萬居民提供一站式餐飲、娛樂、休閑、購物服務(wù)。主力店拉動——即依靠主力店的集客能力來拉動人流，擴大項目的有效商圈，提升項目價值。通過招商控制讓主力店的業(yè)態(tài)與中小商戶形成良好的互補關(guān)系。主力店構(gòu)成以影院、強勢品牌餐飲店、成人電玩、兒童主題游樂為主，品牌服裝旗艦店、3C電子品牌連鎖店、KTV、酒吧等作為次主力店補充。循環(huán)動線規(guī)劃——根據(jù)本項目自身的建筑格局，在各個入口處設(shè)置主題形象店，以此規(guī)劃相關(guān)業(yè)態(tài)進駐，并將人流導(dǎo)向不同主題購物區(qū)域。統(tǒng)一管理——通過分散經(jīng)營、統(tǒng)一管理來提升物業(yè)市場價值，主要工作內(nèi)容是統(tǒng)一項目的形象，組織整體推廣活動和促銷活動；統(tǒng)一招商；對業(yè)態(tài)和經(jīng)營商家進行動態(tài)調(diào)整。增加可控物業(yè)面積比例——增加自有物業(yè)比例是從源頭上解決問題的方法，從商業(yè)經(jīng)營來看，對整體商業(yè)業(yè)態(tài)的調(diào)控能力往往是商業(yè)成敗的關(guān)鍵因素。廣場調(diào)整與改造主力店調(diào)整商業(yè)廣場主力店應(yīng)為能提升整體形象、聚集人氣、帶動其他商家進入起引導(dǎo)作用500平方米以上知名品牌商家，在廣場重要交通節(jié)點布置。對于物業(yè)面積、結(jié)構(gòu)有特殊要求的主力店商家但區(qū)位無特別要求的，如影院，可安排在租金難以做高的區(qū)位。因此我們認為現(xiàn)有主力店如“味千拉面”未能起到主力店作用，但占了主力店位置，比如“屈臣氏”或“麥當(dāng)勞”在此位置會更好地起到主力店作用，依此類推。受商業(yè)體量限制，本案無法引進百貨，而現(xiàn)有超市位于地下一層，所聚集的人氣無法通過內(nèi)部交通動線使其他商家受益，等于雞肋。主力店的調(diào)整和相應(yīng)物業(yè)改造勢在必行。廣場改造a)停車場車位現(xiàn)只有113個，無法滿足商業(yè)廣場和寫字樓需求，我方建議取消超市改造成停車場，預(yù)計將增加300個停車位，基本滿足整體停車需求。泰德行商業(yè)地產(chǎn)咨詢工作室tide@b)

一個成功的商業(yè)廣場必然擁有相應(yīng)的商業(yè)氛圍，商業(yè)氛圍不是靠商家就能營造，必要的商業(yè)元素的打造是業(yè)主和運營商所要做的。我方認為進行必要的燈光亮化、外立面時尚元素改造、景觀小品、商業(yè)標識、廣告系統(tǒng)、廣播系統(tǒng)、信息系統(tǒng)的

一體化改造，改善購物環(huán)境，打造時尚動感的商業(yè)氛圍，讓廣場熱起來。3.業(yè)態(tài)比例建議泰德行商業(yè)地產(chǎn)咨詢工作室tide@4.業(yè)態(tài)布局說明餐飲：以休閑快餐、中式簡餐、西式快餐、特色餐飲、面包糕點房、咖啡吧、茶樓為主，面積9000平方米左右；游樂：以影院、成人電玩、兒童游樂、酒吧、KTV為主，面積7500平方米左右；精品百貨：以休閑運動專賣、外貿(mào)精品服飾、童裝童玩專賣、鞋帽箱包專賣、珠寶、3C數(shù)碼、家紡等為主，面積7500平方米左右；休閑：健身中心、SPA美容、美發(fā)、足浴等為主，面積3900平方米左右；社區(qū)配套：以書店、銀行、旅行社、數(shù)碼沖印、洗衣、花店等為主，面積2400平方米左右。泰德行商業(yè)地產(chǎn)咨詢工作室tide@5.動線及業(yè)態(tài)分布建議-1F超市撤消進行停車場改造特色小吃、休閑食品泰德行商業(yè)地產(chǎn)咨詢工作室tide@1F餐飲游樂精品百貨休閑社區(qū)配套必勝客精品百貨精品百貨精品百貨精品百貨精品百貨精品百貨精品百貨屈臣氏一茶一座D

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0泰德行商業(yè)地產(chǎn)咨詢工作室tide@餐飲游樂精品百貨休閑社區(qū)配套2F體育、戶外用品專賣好侖哥吉野家或特色餐飲避風(fēng)塘加州烤肉味之都精品百貨麥當(dāng)勞真鍋咖啡精品百貨B

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